Législation de Construction 1
Législation de Construction 1
Législation de Construction 1
B.P : 4731
SECTION: BA TIMENT ET TRA VAUX PUBLICS
KINSHASA / NGALIEMA
COURS DE
LEGISLATION DE LA (
.
'
.CONSTRUCTION
ore Annee de graduat) ..
Par
Chef de Travaux . ._
.:
• ..
I'
.-
PROLEGOMENES
1.1. LEGlSLATJO~Y
Par legislation, on entend simplement lensemblc des lois dun
...
pays, ou I'ensemble des lois concernant un dornaine precis.
L_(1 construction PCLlt sanalyscr cornmc lin bien ou Line uctix ite.
avons - nous dit.
- 1.2.1. Construction - bien
1.2.1.1. Termin%gie
a) Biitiment
Les
batiments publics, civils ou militaires, sont ceux dont la (
propriete apparticnt a lEtat et qui sont affectes 21. un service public.
1
b) Biitisse
Toutefois, dans des cas rares, batisse desJgne aussi le batirnent tout
entier, it en est. ainsi de I'expression « une belle batisse ».
c) Edifice
d) Construction
En effet, la loi n073 - 021 du 20 Juillet 1973 portant regime general '.
des biens. regime foncier et immobilier et regime des suretes, telle que modifiee
et cornpletee par la loi 11°88 - 008 du 18 Juillet 1988 et communernent appelee
.oi fonciere, opere, a son article 2, une distinction entre les biens meubles et les
biens immeubles.
Les biens meubles sont ceux qui peuvent etre transpcrtes d.lin
endroit a un autre sans changer leur destination (ex: un style, un telephone
.'
portable, LIne chemise, une voiture ... ) les biens immeubles sont ceux qui nc Ie
peuvcnt pas (ex: line maison, un arbre).
I
-
A
Les immeubles par incorporation 'sont quant a eux, ceux des biens
qui trouvent leur assisc dans Ie sol, du moins pour la majorite de cas. Ce sent des
biens qui tiennent au sol, autrement dit qui sincorporent au sol. (article 7),
..
..
Toutes ces regles sont d 'un interet evident pour I' architecte,
lingenieur urbaniste, I' ingenieur en batiment et travaux publics, ainsi que pour
lingenieur geometre - topographe. Car elles encadrent et definissent les
operations qui rentrent dans le cadre de leurs activites normales, pour ne pas dire
quotidiennes et principales.
On note:
A Rome, dans la loi des XII tables, des regles relatives a la construction
sur Ie terrain dautrui ;
Dans la ville grecque de Pergame, le reglernent de la ville obligeait les
constructeurs a respecter plusieurs normes dhygiene et de securite ; faute
pour ce faire, les autorites municipales pouvaient intliger des sanctions et
faire effectuer, aux frais du contrevenant, la mise en conforrnite des
batiments ;
A Rome. il y avait egalernent des servitudes de hauteur, de prospect,
d'alignement, d'intervalJe entre les maisons, de vue et desthetiquc. /
o.
,. B. Au Maven - Age
I· EnFrance, avec la reglernentation de I'alignernent, apparait
I'obligation pour les particuliers d' obtenir un accord prealable it 13 real isation de
leur construction.
IX. BIBLIOGRAPHIE
~ .
• J O. Decret du 20 Juin 1957 sur I'urbanisme.
•
~ 11 ~
§.l. Principe
-
SOLIS1'Etat Independant du Congo et la colonie Beige, il y avait
trois sortes de terre:
Les terres indigenes qui etaient des coproprietes familiales OLI claniques.
Elles etaient regies par la coutume ou les usages;
Les terres enregistrees qui faisaient l' objet de droit de propriete des
etrangers. Ces terres etaient soumises a un certif cat d' enregistrement;
Les terres dornaniales divisees en terres du domaine public et terres du
.. /
domaine prive qui comprenaient les terres cedees et les terres concedees.
..
Ce regime foncier complexe (terres regies par la coutume, terres
regies par le droit ecrit - terres cedees et terres concedees) a survecu a
lindependance
§.2. Consequences
L'article 385 de 1a loi fonciere stipule que les terres occupees par
(
les cornmunautes locales sont devenues domaniales a partir de lentree en
vigueur de cette loi. Par terres occupees par les communautes locales (c'est-a-
dire indigenes), .il faut entendre celles que ces cornrnunautes habitent, cu1tivent
ou exploitent d'une maniere quelconque, precise l'article 386.
Les droits acquis par les etrangers, personnes physiques, ou par les
personnes morales de droit public ou de droit prive sont convertis en
concessions ordinaires SOllS reserve de la condition de la mise en valeur.
B. Entendue (lu pOllvoir de l'Etat
Or il apparait que pour le sol, I'Etat n' a que les deux attributs :
l'usage (usus) et la jouissance (fructus). Mais iI na pas la disposition (abusus) :
il ne peut pas aliener Ie sol et ne peut non plus perdre une partie par prescription. •
Cette option se justifie par la loi que la conception coutumiere de la
terre a influence la reforrne de 197]. En effet, dans la coutume, le sol appartenait
ala farnille ou au clan et ne pouvait etre la propriete d'un individu. Ainsi, l'Etat
Qongolais sest substitue au clan et it la famille : la propriete revient a I'Etat (en
tant qu'entite) et non aux membres qui composent cet Etat. (
droit universel : car il s' etant sur toutes les terres comprises dans les
limites territoriales ;
J
droit exclusif: iI exclut ou abolit toute appropriation individuelle du sol;
I'Etat ne peut partager ce droit a titre de copropriete ni le dernernbrer ou Ie
decouper ;
droit absolu : l' Etat est maitre et, a ce titre, il determine seul la
destination des terres ;
droit inalienable: Ie droit de propriete sur le sol est retire de la circulation
econornique, juridique ou commerciale, il cesse d'etre lobjet de vente, de ../
-donation Oll d 'hypotheque ; iI ne peut pas faire I' objet de vente, de
donation ou dhypotheque ; il ne peut pas faire I'objet d'une acquisition
par prescription.
sont consideres comme droits fonciers, les droits qui portent directernent
sur le sol, en dehors de la propriete fonciere qui est reconnue a l'Etat seu!.
.
, On y incorpore egalernent, aux termes de I'article 208 de la loi, les droits
portant sur les forets, les arbres et les plantes quelconques, tant qu ' ils ne
sont pas detaches du sol, les fruits et recoltes tant qu'ils n'ont pas
d'existence separee, quoique tous ces biens soient des immeubles par
incorporation.
Sont immobiliers, les droits qui portent sur les autres immeubles par
incorporation, les immeubles par destination, amsi que les droits de
•
.. creance tendant a acquenr ou a recouvrer un droit reel sur ces deux
categories d'immeubles.
10. Elle ignore la theorie de I' accession: elle rend inoperant le principe qui veut
:.. que I'accessoire (la construction) suive Ie principal (le fonds). Ainsi, Ie droit du
concessionnaire sur les immeubles est consolide et cesse detre precaire : le droit
de propriete immobiliere lui est acguis, merne si l'immeuble est batie sur Ie sol
gui est une propricte de I' Etat.
A. Actes de con.servati.on
Exemple:
Section 1. Gcneralitcs
Rappel: Aux termes de I'article 53 de la loi fonciere, le sol est une propriete
exclusive de 1'Etat Congolais. 11 s' ensuit que les particuliers ne peuvent avoir
qu'un simple droit de jouissance sur ce bien particulier de I'Etat : c.'est le droit
de concession.
§.1. Definitions
A. Concession perpetuelle ..
•
C'est le droit que l'Etat reconnait a une personne physique de
nationalite Congolaise, de jouir indefiniment de son fonds aussi longtemps que
sont remplies les conditions de fond et de forme prevues par la loi.
• L 'usage d 'un fonds est le droit que 1'Etat reconnait a une personne d'en
jouir soi-rneme avec sa famille, soit en y habitant, soit en y creant des
entrepots pour soi - meme : art 141, al. 1. L 'usage ne peut exceder 15 ans. ../
Ce terme est renouvelable.
• Par location, I 'Etat s' oblige a faire jouir une personne d'un terrain
moyennant un certain prix que celui - ci s' oblige a lui payer: art 144. En
principe, la location n'est pas une concession (droit) ; elle e5j,tplutot une
etape preparatoire a une concession. Elle est accordee pour un terme
=
nexcedant pas 3 ans.
Section 2. Droit elu Concessionnaire
SOUS reserve de certains details specifiques a chaque type de
concession, le concessionnaire a generalement le droit:
; .
. ..
..
/
..
"
~ 21 ~
1. par contrat approuve par la loi, pour les blocs de terres rurales egaux ou
superieurs a deux mille hectares, et pour les blocs de terres urbaines egaux
Oll superieurs a cent hectares; _
2. par contrat valide par uru &: du president de la Republique pour les
blocs de terres rurales superieurs a mille hectares et inferieurs a deux
•
mille
hectares, et pour les blocs de terres urbaines superieurs a cinquante hectares
et inferieurs a cent hectares;
3. par centre valide par arrete du Ministre ayant les affaires foncieres dans ses
~ attributions pour lcs blocs de terres rurales de plus de deux cents hectares
~ 22'~
mais n 'excedant pas mille hectares, et pour les blocs de terre urbaines de
plus de dix hectares mais nexcedent pas cinquante hectares;
4. par contrat signe par le Gouverneur de Province pour les blocs de terres
rurales egaux ou inferieurs it deux cents hectares et pour les blocs de terres
urbaines egaux ou inferieurs it dix hectares.
Il y a lieu de rappeler que les terres urbaines sont celles qui sont
comprises dans les limites des circonscriptions urbaines.
/
'.
En ce qui concernent
alinea 3, les pouvoirs du Gouverneur
la ville de Kinshasa, ajoute larticle
de province sont exerces par le Ministre
183 a son ..
des affaires foncieres pour Jes terrains dont la superficie excede 2 hectares; il
peut deleguer ses pouvoirs au Chef de Division de terres dans les autres cas.
:;
Principe de totalisation
Pour determiner la superficie des blocs, il est tenu compte de toutes
Recours
Les actes pris· en violation des regles de competence sont
susceptibles d'un recours administratif ou en cas de non aboutissement, .d'un
recours juridique. •
Lc recours administratif s'exerce :
A. Gestion indirecte
B. Gestion directe
(pour la ville de Kinshasa) fait etablir les plans parcellaires des terrains a
conceder (art. 63 loi fonciere et art 3 de l'Ord. 74 - 148 du 02 Juillet 1974).
Les copies des plans parcell aires sont deposees et peuvent etre
consultees au ministere des affaires foncieres, a la circonscription fonciere du
.'
lieu de lotissement et chez le commissaire de district territorialement competent
La publicite est assuree par affichage a la circonscription fonciere.
Une fois Ie contrat signe, il reste la phase de son execution qui doit
se conformer aux droits et aux obligations nes du contrat. ..
.
Rappelons tout de merne les principales obligations du locataire :
de I'enquete.
•
Dans un delai d'un mois apres lenquete, il doit faire parvenir au
Commissaire de District deux exemplaires de son proces - verbal et reserve. une
copie de la leure de transmission du dossier au dernandeur.
~ Le Gouverneur peut faire reprendre I' enq uete par une autre
personne en cas de desaccord, sinon il envoie le dossier au Procureur de la
~ 26 ~
~ :.
- ..
-I
I
J
I·
.. .
/
_
..
~ 28 ~
Section 1. Principes
Aux termes de I'article 219 de la loi fonciere, Ie droit de jouissance
d'un fonds n ' est legalement etabl i que par un certificat d' enregistrement du titre
concede.
D'autres parts, les mutations, soit entre vifs, soit par deces, de la
propriete imrnobiliere ou du droit de concession, ne soperent que par un (
nouveau certificat d'enregistrement. Tout comme aucune charge ne frappe la
propriete irnrnobiliere si elle n'est inscrite all certificat d'enregistrement, a
l'exception des servitudes legales.
Section 2. Portee . .
C'cst le certificat d'enregistrement qui consacre lexistence legale
du droit de jouissance sur le fonds, du droit de propriete imrnobiliere envisagee
separement du fonds, des mutations de la propriete immobiliere, des charges ou
des servitudes sur le fonds ainsi que des locaticns de plus de neuf ans ..
)
'.
..
- ..
CHAP. V : SANCTIONS
'.
- ..
/
'.
.:
.:
-.
...
lie PARTIE
/
'.
1-
•
CHAP. I : GENERALITES
§.2. Categories
10. Les servitudes de droit prive, irnposees au profit d 'un autre fonds ou d'un
autre batiment. On y compte par exemple la servitude de passage pOUT
cause d' enclave;
(
2°. Les servitudes administratives ou d'utilite publique: ce sont celles
imposees, non pas au profit d'un fonds prive, mais plutot au profit de
I'interet general.
Section 1. Notions
§.1. Generalites
•
A. Definition et pLace till droit de l'urbanisme
Ses regles ont pour finalite (objectif) d' assurer une repartition
harrnonignee des implantations immobilieres dans I'espace urbain ou, tout au
•
moins, d'encadrer les constructions et autres formes d'utilisation des sols
urbains de maniere a eviter les dysfonctions Jes plus graves: nuisances, J
~
Bref, le droit de la construction regit I' edification des immeubles
alors que Ie droit de I'urbanisme vise un developpement harmonieux, rationnel
et humain des villes.
'.
I ~.,.1.
_
.
<.".._I
A. Contenu • I
" Les regles d'urbanisme sont de deux categories: les regles de fond
et celles de forme.
generale : elle concerne tous les fonds compns dans une certaine aire
geographique.
Ex: la zone residentielle dans laquelle on ne peut construire que des
immeubles a usage d'habitation.
_. •
.. Ainsi done, la regie d'urbanisme est une disposition legislative, au
sens large du terme.
b) La servitude d'urbanisme
a) Les regles qui concernent la surface minimale exigee des terrains pour
qu'ils soient const.ructibles ;
b) Les regles de prospect, c'est-a-dire celles qUI imposent que les
constructions se situent a une distance de la voie publique (selon le cas de
lalignement ou de I'axe de la voie) ou a une distance des limites laterales
des terrains, OLI bien qui irnposent une ccrtaine distance entre deux
constructions sur un meme terrain.
~ 38 ~
On denombre notamment :
a) Les regles d'emprise dl! sol, qui plafonnent la proportion du terrain que la
construction peut occuper, c'est-a-dire la surfacede base de Ia construction,
amsi que
b) Les regles de hauteur.
1. Principes
10. Oualite des toilures : la construction des ,toitures en toles d' acier ou
d'aluminium et en materiaux d'asbeste _ ciment est autorisee sauf dans
les quartiers designes par le Commissaire de District dans les villes et par
le Gouverneur de province partout ailleurs.
2°. Degre de pente norma Ie :_la pente normale de ces toitures sera
comprise entre 20° et 35°, elles doivent setablir en saillie sur les murs de
facade.
Remarque : Sauf decision contraire de I' autorite competente et dans les limites
qu'elle determine, les conditions imposees ci-dessus ne sont pas applicables
dans les zones industrielles.
II
B. Aspect des facades
:
Les servitudes d'urbanisme ci -des sus exposees peuvent resulter
d'un texte juridique structure sous forme de 10i ou de reglement. Cependant
plusieurs autres prescriptions ressortent plutot des plans d 'urbanisme.
•
Les plans d'urbanismes sont des contenants de la regle
d'urbanisme. Ce sont des documents reglementaires a plus au moins longue
echeance, qui accompagnent les operations darnenagement du territoire
(national, regional ou local) et fixent dans le cadre des orientations du schema
directeur, s'il en existe, des regles generales et des servitudes dutilisation des
sols pouvant notamment comporter I' interdiction de construire.
, '.
'" 41 '"
.. rn' PARTIE
QUELQUES REGLES DE CONSTRUCTION
'.
.. .
CHAP. I : CONSTRUCTION DANS LES LIMITES D'UNE
CONCESSION
la 'fondation.
•
§.2. Les murs exterieurs
A. Matti-faux (art 76 - 80)
B. Hauteur
•
La hauteur des facades longeant les voies publiques est determinee
par la largeur des voies :
10. 20 metres sur les places publiques, boulevards et les rues de 30 metres de
'" largeur,
(
2°. dans les autres cas, la hauteur sera determinee par le Gouverneur de la
."
province et dans les district urbains par le commissaire de district qui
peuvent permettre des hauteurs superieures a raison de l' importance des
:
constructions et de la beaute de leur architecture.
• Pour les constructions dont les murs de facade ont 13 metres de hauteur
mur de rez-de-chaussee 0,45 m
I
au - dessus du rez-de-chaussee 0,33 m
. .
• Pour les constructions dont les mill'S de facade ont moins de 13 metres "'
de hauteur:
mur de rez-de-chausscc 0,33 m
au-dessus du rez-de-chaussee 0,22 m
d) epaisseur ; dans ce cas, les murs seront renforces par des pilastres (piliers
•
adosses aux murs) et la maconnerie sera etablie au mortier de ciment.
• Pour les constructions dont les murs de facade ont 13 metres de hauteur
et plus:
murs de rez-de-chaussee 0,45 m
murs de letagc 0,33 m
• Pour les constructions dont les murs de facade ont moins de 13 metres de
hauteur
- murs de rez-de-chaussee 0,33 ill
- au - dessus du rez-de-chaussee 0,22 m
.. 4°. Epaisseur des construits en material/x tres resistants autres que les
nUll'S
: L' epaisseu r des murs de refend est determinee d' apres leur
elevation. Elle est soit conforme a celle des murs de facade, telle que indiquee ci
- haut, soit etablie comme suit:
.
murs de fondation 0,70 a 0,85 m
murs de cave 0,50 a 0,65 m
I· murs de rez-de-chaussee 0,45 m
murs
murs
de
de
1 e't age ......................,
(;1'
If
~ 46 ~
Section 2. Toitures
§.1. Matiriaux
§.2. Chenaux
" Les proprietaires des maisons dont les t01tS sont disposes de
(
maniere que les eaux pluviales tombent directement sur la voie publique sont
tenus de faire etablir des cheneaux ou gouttieres sous legout de ces toits afin de
recevoir les eaux qui seront conduites jusque dans les egouts, rigoles au moyen
-,
des tuyaux ayant leur decharge sous les trottoirs.