REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO

Ministère de l’Enseignement Supérieur et Universitaire

ECOLE NATIONALE DU CADASTRE ET DES TITRES IMMOBILIERS
ENAC&TI

10ème RUE LIMETE INDUSTRIEL

Section : Expertise Foncière et Immobilière

PROBLEMATIQUE DU LOTISSEMENT D’UN

QUARTIER URBAIN :
CAS DU QUARTIER SANS-FIL DANS LA COMMUNE DE MASINA

Par
EKOFO KAZADI

Travail de Fin d’étude présenté et défendu

en vue de l’obtention du titre de Graduat en
Expertise Foncière et Immobilière.
Directeur : CT Odon KINSWEKI EZINGA

Année Académique 2023 - 2024

 I

EPIGRAPHE

« L’Etat a des charges, il faut les couvrir ». Gaston JESE (1967)

 II

IN MEMORIAM

A travers ce travail de fin de cycle, nous gardons une pensée

pieuse à notre papa EKOFO WA MONSOMI Alfred que la terre a arraché
si tôt. Vos souvenir innombrables ne nous ont pas laissé indifférents ;
de là où vous êtes, sachez que votre semence a porté des fruits.
 III

DEDICACE

A notre mère MBUYI Néné Rose pour tes sacrifices,

encouragement, remarques, éducations et soins appropriés depuis
notre naissance jusqu’à ce jour.

A maman Ruphine YAKOLA

A la famille KABAMA Jean de Dieu

A vous tous, mes sincères reconnaissances.

 IV

AVANT-PROPOS

Ce travail sanctionne la fin de notre cycle de graduat à l’Ecole

Nationale du Cadastre et des Titres Immobiliers, nous voudrions nous
acquitter d’un devoir agréable, celui d’exprimer notre sincère gratitude
à l’égard de tous ceux qui de loin ou de près ont eu à contribuer quat à
la réalisation de ce travail.

Nous remercions également nos encadreurs notamment le

Directeur Général FONO MBOLONGO et Monsieur MWANAMBUKA Bertin.

Nous remercions plus particulièrement Monsieur le CT Odon

KINSWEKI EZINGA qui a bien voulu assurer la direction de ce travail.

Nous remercions aussi tous les enseignants de l’ENAC&TI pour

leur disponibilité et enseignements de qualité.

Nous disons aussi grand merci à tous le corps académique pour

leur organisation et détermination de prendre en charge nos études à
l’ENAC&TI.

Nous pensons aussi à nos oncles : KAKANDA NGALULA Karli,

KALOMBO TSHIKALABA Ali et tante EKOFO Honorine, EKOFO Angélique.

Encore nos pensées vont droit aux collègues de l’auditoire avec

qui nous avons passé un temps ensemble dans la joie comme dans la
tristesse.

EKOFO KAZADI
 -1-

INTRODUCTION

0.1. Contexte de l’étude

La construction du lotissement se résume à la réalisation des

travaux liés à la mise en œuvre des réseaux de viabilité (routes,
électricité, télécommunication, assainissement, eaux pluviales)
permettant de desservir les différents lots du projet.

Au vu de l’extension désordonnée de la ville province de

Kinshasa, d’Est en Ouest, il nous est paru primordial d’aborder ce sujet
de rechercher.

En marge des centres villes et des centres bourgs (où l’habitat

est traditionnellement continu), on peut trouver des nouvelles formes
d’habitat, généralement discontinues.

Les lotissements sont souvent situés dans des zones récentes

d’extension (sur l’anciennes zones naturelles) en périphérie des
communes mais aussi parfois dans le tissu existant, sur des fiches ou
des parcelles encore vacantes.

Malgré les difficultés rencontrées pour la récolte de nos

données, nous avons consentis d’énormes sacrifices dans la consultation
de différents ouvrages qui nous ont permis de disposer des données et
informations nécessaires dont nous avons besoin pour la rédaction de
ce travail de fin de cycle.

0.2. Problématique

La problématique peut être définie comme étant la

préoccupation ou l’interpellation sur une question donnée. Elle signifie
aussi un problème à résoudre par des procédés scientifiques. Comme
substantif, la problématique est l’ensemble des questions posées dans
un domaine de la science en vue de rechercher la solution ou encore la
 -2-

problématique signifie répondre à la question posée PINTO, R. et

GRAWITZ, M., (1971).

Face au désordre crée par le lotissement incontrôlé suite aux

occupations sauvages de certaines zones non-constructibles, le présent
travail vise à trouver les résolutions pérennes résolvant à la longue
certains risques.

Cette forme d’habitat est l’expression d’un fort désir

d’accession à la propriété et notamment à l’habitat individuel. Un des
enjeux majeurs est de bien gérer la liaison et la cohérence urbaine et
architecturale entre le lotissement, le noyau ancien de la commune, et
plus largement l’environnement paysager.

Plusieurs questions, nous viennent alors à l’esprit notamment

celles de savoir :

 Quel type de lotissement serait adapté pour le quartier sans fil ?

 Quelle solution adaptée pour un lotissement responsable ?
 Quel part de responsabilité ont des autorités dans ce désordre
ambiant ?
0.3. Hypothèses

L’hypothèse est la réponse anticipée à la question que le

chercheur se pose au début de son projet. Bien formulée, l’hypothèse
oriente l’ensemble de l’édifice et facilite le choix des dispositifs
méthodologiques.

L’hypothèse tente de répondre aux questions posées dans la

problématique. Les hypothèses à adopter pour ce travail viseront la
présentation des éléments et les critères de choix pour la détermination
des décisions à prendre pour l’exécution ou pour l’application des
résultats de cette étude.
 -3-

Dans le cadre de cette étude, nos hypothèses se résument en

ces termes :

 Identification de la procédure la plus appropriée pour réaliser un

lotissement responsable ;
 Présentation des solutions adéquates mettant en place les
conditions de viabilité du quartier Sans fil.
 Grande responsabilité des autorités par manque de plan directeur
d’urbanisation.

0.4. Choix et Intérêt de l’étude

0.4.1. Choix

Le choix est porté suite aux problèmes générés par

l’accroissement exponentiel de la démographique de la ville de Kinshasa
depuis un certain temps et qui est devenu un problème pour les
autorités du pays qui ne savent plus où donner de la tête.

0.4.2. Intérêt

Notre sujet répond à des préoccupations réelles et actuelles

car, plus un quartier se développe, plus l’Etat trouve son parti ; plus il
y a de problèmes de lotissement, Plus l’on doit chercher à rendre
constructibles certaines de zones à forte densité. Etant technicien du
cadastre, nous sommes appelés à apporter des solutions à certains
problèmes posés, même dans des milieux occupés depuis des années.
C’est ainsi qu’il est important de parler de la problématique qui se pose
dans les quartiers existants »

0.5. Délimitation de l’étude

Tout travail scientifique doit être délimité dans le temps et dans

l’espace afin de bien circonscrire le sujet en étude. Ainsi, nous avons :
 -4-

0.5.1. Dans le temps

Ce travail concerne l’année académique 2022-2023, année de

la rédaction du présent travail de fin de cycle en qualité de Géomètre,
expert foncier et Immobilier à l’Ecole Nationale Du Cadastre et des Titres
Immobiliers, ENACTI en sigle.

0.5.2. Dans l’espace

Ce travail, concerne la ville de Kinshasa plus précisément la

commune de Masina au quartier Sans fil, dont l'intitulé est : «
Problématique du lotissement du quartier sans fil.

0.6. Objectifs de l’étude

Toute étude ou recherche définit au préalable des objectifs à

atteindre qui sont général et spécifiques.

0.6.1. Objectif général

L'objectif général de cette étude est l’identification de la

procédure la plus appropriée pour un lotissement responsable aux fins
de le gérer rationnellement.

0.6.2. Objectifs spécifiques

Les objectifs spécifiques poursuivis dans cette étude sont

multiples. Il s’agit entre autres la (l’) :

 Identification de la procédure la plus appropriée pour un

lotissement responsable ;
 Présentation de solutions adéquates mettant en place les
conditions de viabilité du quartier.
 Grande responsabilité des autorités se basant sur un plan directeur
d’urbanisation.
 -5-

0.7. Méthode et Techniques de la recherche

0.7.1. Méthodes

Elle est aussi définie comme étant une opération intellectuelle

de traitement de données relatives à une réalité étudiée en fonction d’un
objectif bien précis.

1. Méthode observation

Sur le terrain, l’observation a concerné aussi bien les aspects

biophysiques que socio-économiques relatifs au site suite à la
problématique du lotissement. Il s’agit d’observation de terrain :
détermination de différentes caractéristiques et aspects du site en
étude.

2. Méthode historique

La méthode historique a consisté à reconstituer le passé d’une

manière objective en relation avec l’hypothèse de ce travail. Pour
comprendre le type d’environnement auquel est confronté le quartier.

3. Méthode descriptive

La description objective a servi à décrire les objets et les choses

comme ils sont, sans ajouter le sentiment. Pour la méthode descriptive,
nous avons décrit et expliqué les faits observés, de façon à donner une
réponse satisfaisante à la préoccupation de cette étude.

4. Méthode comparative

La méthode comparative consiste à comparer les différents

quartiers et les difficultés rencontrées suite à l’occupation et la
construction anarchique dues à un lotissement incontrôlé et
désorganisé. Pour ce faire, il a fallu disposer d’un échantillon des
valeurs. C’est ce que nous allons faire.
 -6-

5. Méthode fonctionnelle

La méthode fonctionnelle consiste à expliquer et analyser les

faits. Pour ce faire, il convient de définir l’ensemble d’activités, de
phénomènes ou tâches. Les concepts en fonction relevant plusieurs sens
utilisés dans ce travail sur la relation qui existe entre deux ou plusieurs
éléments à comparer.

0.7.2. Technique utilisées

La technique est l’ensemble des moyens recourus par un

scientifique pour atteindre son objectif de recherche.

Parmi les techniques existantes, nous avons recouru aux

techniques : documentaire, l’analyse de contenu et l’entretien, structuré
(interview).

 La technique documentaire nous a permis de récolter des données

et des informations nécessaires à travers les documents écrits et
virtuels.
 L’analyse de contenu, l’abondance des documents rassemblés nous
a obligé de sélectionner les différents ouvrages à notre disposition et
n’avons retenu que, ceux ayant trait au sujet de cette étude.
 L’entretien structuré (interview) : Pour compléter les
informations utiles pour la réalisation de cette étude, nous avons
recouru à divers entretien avec des autorités municipales (locales,
notables, conservateur de titres fonciers et certains experts :
ingénieur, architectes, urbanistes, environnementalistes et autres
pour obtenir des données et autres informations dont nous avions
besoin. En faisant parler la population cible, nous avons pu disposer
d’informations nécessaires relatives aux problèmes de construction
des immeubles répondant aux normes modernes.
 -7-

0.8. Difficultés rencontrées

Il y a trop de difficultés rencontrées dans la rédaction d’un

travail scientifique dans les pays en développement.

Ce travail ne fait pas exception, nous avons connu des

difficultés financières, techniques, administrative, des transports et de
documentations riches sur le sujet développé dans ce travail mais les
données récoltées sont amplement suffisantes et intéressantes ainsi,
elles nous ont permis de rédiger ce travail fin cycle.

0.9. Subdivision du travail

A part l’introduction et la conclusion, nous avons quatre

chapitres dans ce travail :

 Le premier chapitre présente l’approche théorique et

conceptuelle du travail ;
 Le deuxième chapitre présente le quartier Sans Fil à Masina ;
 Le troisième chapitre décrit l’état actuel du quartier étudié ;
 Le quatrième chapitre propose le projet et l’évaluation de
lotissement du quartier étudié.
 -8-

Chapitre I : APPROCHE THEORIQUE ET CONCEPTUELLE DU

TRAVAIL

Dans ce chapitre, il est question de définir et d’expliquer les

différents concepts liés au sujet d’études en vue de faciliter la
compréhension. Il est aussi question de présenter la problématique d’un
lotissement du quartier sans fil qui est en soit l’objet de notre étude.

I.1. Définitions des quelques expressions et concepts de base.

Cette partie consiste à expliquer les expressions de base

utilisées dans cette étude en vue d’une bonne compréhension pour tous
ceux qui montera la suite de ce travail, sur-ce nous allons définir les
expressions liés à notre travail pour éclairer la lanterne des lecteurs.

1.1.1. Projet

Selon l’Encyclopédie Universelle (2019), le projet est une

ébauche, l’image d’une situation, d’un état que l’on pense atteindre ;
c’est un dessin, une intention ou un plan. C’est aussi, un dossier
d’architecte présentant un bâtiment à construire ou un aménagement
urbain.

Enfin, le projet est un ensemble d’activités et d’actions

entreprises dans le but de répondre à un besoin donné dans un délai
fixé. Il est toujours conditionné par la contrainte budgétaire.

1.1.2. Plan

C’est la représentation d’un projet par sa projection. C’est

l’éloignement relatif à des diverses parties d’une scène.

1.1.3. Lotissement

Est une opération de création volontaire, d’un tissu parcellaire.

Il consiste à partager un terrain en plusieurs parcelles vouées à la
 -9-

construction et respectant un cahier de charge. Le lotissement est non

seulement l’étude d’un terrain, mais aussi la rectification ou le
rendement des limites.

1.1.4. Quartier

Un quartier est une subdivision d’une Ville ou d’un territoire.

C’est aussi souvent une échelle d’appropriation d’une partie de la ville
par ses habitants donc, un ensemble urbain comportant une certaine
caractéristique particulière ou une certaine limite. D’après le dictionnaire
LAROUSSE (2015) le mot « quartier1 » désigne :

1. Subdivision administrative d’une ville.

2. Partie d’une ville ayant certaine caractéristique ou une certaine
unité.
3. Environs immédiats dans une ville du lieu où on se trouve et en
particulier au lieu d’habitation.
4. Ensemble des habitants du voisinage.
1.1.5. Commune

La Commune, c’est le regroupement des quelques quartiers

formant une unité dans la ville qui est gouverner par un Bourgmestre et
assisté d’un conseil municipal.

C’est aussi une collectivité territoriale dont l’étendue sert à la

fois d’assise d’une circonscription de l’état et d’une collectivité locale.

1.1.6. Masina

Ce nom « Masina » fut adopté à la suite de multiples guerres

tribales qui opposèrent les BATEKES et les BAHUMBUS et Masina signifie
en KITEKE « source ».

1
http// :fr.m ; wikipedia.orga/wiki/quartier
 - 10 -

Cette petite entité de quelques âmes jadis appelé

« NGANGUELE » était habitée par la population TEKE-UMBU, ceux-ci ont
été chassés par l’invasion du peuple YAKA venus à pied vers le Kwango
dans la province du Bandundu.

Masina était une brousse isolée traversée par le chemin de fer

de l’ONATRA, reliant l’aéroport au centre-ville avec circulation intense
de la population.

L’activité principale à l’arrivée des européens fut la culture de

blé et d’ananas. Il est devenu une commune urbaine suivant le décret
96 de la loi 82186 du 25/02/1980 et fut subdivisée en 21 quartiers.

1.1.7. Ville2

Est une unité urbaine (un « établissement humain » étendue et

fortement peuplée par opposition aux villages) dans laquelle se
concentrent la plupart des activités humaines :

 Habitat  Industrie  Politique

 Commerce  Education  Culture
3
1.1.8. Kinshasa

Kinshasa vient du mot « Nshasa » en Teke qui désignait les

« Petits Villages des pécheurs » qui se trouvaient dans la vallée du fleuve
Congo. C’est en 1850 que l’explorateur HENRY Morton Stanley l’avait
découvert et donné en 1801 le nom de « Léopoldville » en hommage au
roi Léopold II qui l’avait envoyé en mission pour découvrir l’embouchure
du fleuve Congo. Il est la capitale et la plus grande ville de la République
Démocratique du Congo (R.D.C) et d’Afrique.

2
C.T. Odon EZINGA KINSUEKI, « Cours d’Urbanisme1 », ENAC-TI, Cours destiné aux étudiants de G3 Géomètre-
Expert Foncier et Immobilier, Kinshasa 2023.
3
WWW.fr.m.wikipedia.org/wiki/Kinshasa.
 11

Elle s’étend sur 9.965 m² avec une population estimée en 2021

à plus ou moins 17 millions d’habitants dans sa zone métropolitaine, elle
est la troisième ville la plus peuplée d’Afrique derrière le Caire et Lagos,
et constitue la plus grande agglomération du monde francophone en
ayant dépassé celle de Paris dans les années 2010 et figure parmi les
agglomérations les plus peuplées du monde.

Située sur la rive sud du fleuve Congo au niveau du pool

Malebo, elle fait face à la capitale de la République du Congo,
Brazzaville. Les limites de la ville de Kinshasa étant très étendues, plus
de 90% de sa superficie sont des espaces ruraux ou forestiers
(notamment dans la Commune de Maluku). Les parties urbanisées se
trouvent à l’Ouest du territoire.

La ville de Kinshasa a le Statut Administratif de ville et constitue

l’une de 26 Provinces du Pays. Ses habitants sont nommés « Kinois ».

1.2. Autres définitions utiles

1.2.1. Site

Un site est une situation de lieu ou de terrain, d’une ville, d’un

village ou d’une station.

1.2.2. Auto-construction

Ce sont des constructions réalisées en tout ou en partie par

l’usager qui construit soi-même pour l’unique but d’avoir un logis, sans
pour autant tenir compte aux normes urbanistiques en la matière.

1.2.3. Tissu parcellaire, C’est ensemble d’ilots et des voies qui les
délimitent.
1.2.4. Ilot4, C’est l’ensemble des parcelles délimitées par les voies.

4
Prof balega, cours de lotissement
 12

1.2.5. Parcelle, C’est une portion de terrain de même culture,

constituant l’unité cadastrale.
1.2.6. Terrain, C’est une surface vaste en espace.
1.2.7. Morcellement

C’est une opération qui consiste à diviser l’espace d’un site en

lopin de terre tout en se conformant à des directives techniques et
normes urbanistiques pour une vie meilleure des habitants que l’on
envisage héberger sur le site.

1.3. Termes usuels

1. Territoire, c’est le siège géographique des activités humaines.
2. Terrain, c’est une étendue vague de terre non délimitée ou non
mesurée.
3. Parcelle, c’est une étendue de terre délimitée, mesurée, portant
un numéro cadastral et constituant une entité cadastrale.
4. Tissu parcellaire, c’est l’ensemble d’ilots et des voies qui les
délimitent. On l’appelle aussi découpage parcellaire.
5. Ilot, c’est l’ensemble des parcelles délimitées par les voies.
6. Réhabilitation, c’est l’amélioration des constructions sans
modification du découpage parcellaire qui les supporte.
7. Tissu Urbain, c’est l’ensemble des constructions et du tissu
parcellaire qui les supporte.
8. Remembrement, c’est le regroupement d’un ensemble des
parcelles voisines excessivement morcelées en un seul domaine.
En d’autres termes, consiste à rassembler des parcelles jugées
trop petites ou de formes malcommodes, est une redistribution
du sol. Celui-ci peut être divisé de façon rationnelle ; il est surtout
utilisé en milieu rural et notamment pour faciliter l’exploitation
agricole. C’est une opération inverse au lotissement. Dans le
 13

milieu Urbain, il est surtout un préalable aux opérations de

rénovation. Il est aussi la thérapie d’un tissu parcellaire inadapté.
9. Rénovation, c’est l’aménagement d’un quartier destiné à
remplacer des ilots urbains défectueux. Elle consiste à remplacer
toutes les parcelles en une seule pour permettre les opérations
de détails importants. C’est aussi un remembrement de plusieurs
parcelles trop petites en une seule, puis la destruction, les tracés
de certaines voies ; à implanter éventuellement les réseaux
manquants ; à récupérer des parcelles pour implanter des
équipements collectifs ; à valider officiellement des titres
d’occupations illicites.
10. Restructuration, c’est l’action de donner une nouvelle
organisation ou une opération qui consiste à rectifier avec un
maximum de destruction, les tracés de certaines sites ; à
implanter éventuellement les réseaux manquants ; à récupérer
des parcelles pour implanter des équipements collectifs ; à valider
officiellement des titres d’occupations illicites.
Elle est le procédée le mieux adapté aux pays en développement,
car elle encourage l’amélioration des bâtiments et respecte
l’adéquation au mode de vie réalisé par l’auto construction bien
conçue. Elle peut être peu coûteuse.
11. Curetage, c’est une rénovation partielle et sélective ; il est moins
brutal et plus économique. Il existe quand même des études
sérieuses.
12. Ré lotir, c’est lotir de nouveau.
13. Urbanisme, c’est une discipline de la géographie et de
l’architecture dont l’objet et l’aménagement et l’organisation des
villes et de leurs environs.
 14

14. Aménagement, c’est l’expression désignant l’organisation d’un

territoire, à ce qu’il consiste à modifier et optimiser la répartition
des individus et de leurs activités sur les espaces, dans un souci
d’équilibre géographique et d’efficacité économique. PIERRE
MARLIN (2013) définit l’Aménagement comme une action et une
pratique de disposer avec ordre à travers l’espace d’un territoire
et dans une vision prospective les hommes d’une manière
harmonieuse.
15. Cartographie, c’est l’ensemble des études et des opérations
scientifiques et techniques intervenants à partir des résultats
d’observation directe ou de l’exploitation d’une documentation en
vue de l’élaboration et de l’établissement des cartes, plans et
autres modes d’expression. « version de l’Association
Internationale de cartographie ».
16. Carte, c’est le fruit des documents produits par les opérations
topographiques destinées à représenter une grande surface sur
le plan suivant une petite ou moyenne échelle (carte d’une ville
ou d’un pays). Echelle : 1/10.000, 1/20.000, …
17. Plan cadastral, c’est un document sous forme de tableau
d’assemblage, qui représente l’ensemble du territoire en section,
et les feuilles parcellaires qui suive normalement chacune une
section. C’est un tableau d’assemblage des territoires découpés
en parcelles à représenter sur une petite surface suivant une
grande échelle (plan d’une commune, plan d’un quartier).
Echelles 1/250 à 1/1.000.
18. Croquis, c’est un dessin rapide sans dimension mesurées,
dégageant à grands traits l’essentiel de model, c’est-à-dire la
forme de la figure de la portion de terrain à représenter.
 15

19. Echelle, c’est le rapport existant entre une longueur sur le terrain
et sa représentation sur le plan. En d’autres termes, le rapport
entre les dimensions marquées sur le plan avec les distances
réelles sur terrain. E=Distance sur le Plan/Distance sur le Terrain.
20. Légende, c’est la clé de lecture de la carte ou du plan, car elle
indique la signification des éléments de la carte ou du plan. Ce
qui donne la nécessité des symboles.
21. Nord Géographique (NG), c’est une direction du point vert pôle
nord.
22. Nord Lambert (NL ou Y), c’est la direction des Y positifs en un
point. Donc, le Nord du quadrillage.
23. Courbe de niveau, c’est une ligne qui relie les points ayant la
même altitude ou cote. Ou encore, c’est une ligne qui montre la
différence des hauteurs des points par rapport à un plan
horizontal de référence (au-dessus du niveau moyen de mer).
24. Voirie5, c’est l’ensemble des biens de l’Etat qui sont affectés
pour le besoin de la circulation terrestre, à l’exploitation de la voie
ferrée.
25. Emprise, c’est un espace situé entre la voie publique et les
maisons (propriétés) riveraines destinée à l’usage future.
26. Alignement, c’est la détermination par l’autorité administrative
de la limite du domaine publique routier au droit des propriétés
riveraines.
27. Equipement, ce sont des structures (administratives, sanitaires,
sociales, culturelles, commerciales, sportives, culturelles,…) qui
ne sont pas forcément tous des équipements publics, mais qui
jouent les rôles déterminant dans toute politique d’aménagement

5
J.P MPONADJI MBULA, Cours d’Urbanisme, Technique et Aménagement, G2 Géométrie, ENACT-Kinshasa, 2020-
2021
 16

urbain, soit pour organiser l’urbanisme, soit pour accompagner

un développement plus ou moins spontané.
28. Equipements collectifs, constituent ainsi un objectif et un
moyen de toute politique d’aménagement, ils sont pris en compte
par le droit de l’urbanisme et au-delà du droit, dans les
procédures de financement et de réalisation des opérations
d’aménagements.
29. Viabilisation, désigne l’ensemble des travaux à réaliser sur un
terrain à bâtir pour permettre la construction d’un bâtiment. Elles
consistent essentiellement au raccordent du terrain aux réseaux
d’électricité, du gaz, d’eau, du téléphone et d’assainissement et
bien sur la voirie.
30. Développement durable, est présenté par plusieurs auteurs
comme la solution miracle à une multitude de problèmes tant
économiques, sociaux et environnementaux. Cette solution
prendrait en compte autant les besoins des générations présentes
que futures, et à ce titre, elle se veut globale voire universelle.
BINZANGI K, cité par MUZUMBI M6., pense que « le
développement durable est un ensemble de transformations
spatiales, écologiques, économiques, sociales, institutionnelles et
politiques qui permettent à une communauté humaine d’améliorer
son cadre de vie, ses conditions de vie et sa vie ». Quant à nous,
il est une mise en place d’une politique qui préserve les
écosystèmes dans leurs interactions inévitables de toutes ces
transformations, et qui génèrent le moins de nuisances possibles
à l’environnement. Le développement durable est un nouveau
modèle de développement qui redéfinit l’intérêt public et
questionne la croissance économique afin de prendre en compte

6
BINZANGA KAMALUNDUA, Notion d’Ecologie Générale, u2, ISAU, Kinshasa, 2010
 17

les aspects environnementaux généraux d’une planète globalisée7.

Selon la question posée en 1987 par la commission mondiale sur
l’Environnement et dans le rapport Brundtland, le développement
durable est « un développement qui réponds aux besoins des
générations du présent sans compromettre la capacité des
générations futures à répondre aux leurs.
31. Environnement, L’environnement est tout ce qui nous entoure.
Ce terme est synonyme par l’acceptation commune du mot
« milieu », c’est-à-dire le milieu de vie. C’est aussi un ensemble
de milieu d’influences, milieu humains, naturels, économiques qui
agissent sur les individus à tous les instants de la vie quotidienne
et intervienne dans tous les dimensions de l’être : sociales,
intellectuelles, affectives, spirituelles et culturelles.
L’environnement est le cadre de vie, le réservoir des ressources
et le réceptacle de tous les déchets. KAMTO définit
l’environnement comme milieu, l’ensemble de nature et des
ressources y compris le patrimoine culturel et les ressources
humaines indispensables pour les actions socio-économiques et
pour le meilleur cadre de vie.
32. Espace, Etendue indéfinie qui contient et entoure tous les objets
(Larousse). Ce terme est devenu récemment d’un emploi
généralisé, souvent excessif et dénué de rigueur (Matoré),
pourtant resté quasi absent de certains champs d’investigations
scientifique, les préoccupations spatiales apparaissant
marginales, voire inexistantes, pour la plupart des économistes,
des psychologues et même des sociologues.Mais, ici on
s’intéresse essentiellement à l’aménagement et urbanisme ayant

7
DESIM, La gestion des eaux usées et pluviales du quartier Sans fil dans la commune de Masina : Etat des lieux et
perspectives d’avenir, 2023, p22-24
 18

l’échelle des constructions au territoire national, don l’espace

apparait comme un bien rare dont il importe d’organiser
rationnellement la consommation.
33. Espace vert, la notion de l’espace vert est liée à celle de l’espace
public :
 Espace public, est considéré comme la partie du domaine public
non bâti, affecté à des usages publics. L’espace public est donc
formé par une propriété et par une affectation d’usage.
 L’espace vert, signifié jardin public, espace verdoyant ou boisé
crée ou aménagé selon les modalités précises, correspondant aux
unités urbaines desservies par chacun d’eux, ainsi, l’espace vert,
dans un aménagement, n’est plus œuvre d’un architecte ni d’un
artiste paysager, mais d’un gestionnaire de service public ouvert
à tous.
34. Milieu urbain, Le milieu urbain présente par définition une
concentration d’activités et de population dont l’importance
conditionne la complexité des divers ouvrages et équipements à
mettre en place :
 L’approche hygiéniste a prévalu à la conception et au
dimensionnement des réseaux d’évacuation des eaux
pluviales ;
 Les régimes climatiques : les averses tropicales présentent
des intensités beaucoup plus élevées que celles des pays
tempérés ;
 La problématique des déchets solides.
35. Plan d’aménagement, Le plan d’aménagement est une
représentation cartographique, il définit un zoning à l’échelle de
la ville indiquant les fonctions principales qui organisent le
territoire : zones d’habitat, zones d’activités, zones
 19

d’équipements, zones boisées, zones inconstructibles. Cette

affectation pouvant impliquer des restrictions à l’exercice de
propriété, l’interdiction de construire y comprise ; les
emplacements approximatifs réservés à une affectation
déterminée, tels que champ d’aviation, jardin public ; squares ;
plaines des sports et des jeux, parcs espaces libres divers, zones
vertes, réverses boisés, établissements culturels, édifices,
services publics, monuments ; les réseaux existants de voirie
principale par terre, par rail et par eau, le tracé approximatif des
modifications essentielles à apporter à ce réseau, ainsi que celui
de nouvelles voies principales à créer. Ce document a valeur
réglementaire et est composé de prescriptions graphiques et
littérales.
36. Plan de localisation ou de situation, Le plan de localisation ou
de situation est généralement établit à partir d’un extrait de carte
géographique, il est destiné à donner un aperçu d’ensemble du
tracé et à le situé schématiquement dans la région où il est appelé
à se développer. Il doit permettre de localiser nettement le tracé
par rapport à des points de repères facilement identifiables
(localités, accidents, importances du terrain, cours d’eau, voies
de communication existantes, etc.) en zone urbanisée, et pour
tracer de fiables longueurs, il peut être établi à partir de levés
superficiels dont l’échelle est plus grande que celle des cartes
(recueil d’appui technique (AP) P69-2-LG-plan de situation, page
2)8.
37. Plan de la voirie et d’assainissement, Le plan de la voirie et
assainissement est le plan schématique de voies intérieures au
terrain, aires de stationnement et accès aux voies de desserte,

8
Recueil d’appui technique (AP), p69-2-LG-plan de situation, page 2
 20

réseau (eau potable, évacuation des eaux usées et pluviales,…).

C’est un aménagement suivant lequel les voies prévues sont
figurées par leurs seules emprises, tandis que leurs dimensions
sont évoquées par divers procédés.
38. Plan paysager, C’est un plan qui intègre un futur quartier dans
son environnement paysager. Il est indispensable de prendre en
compte la configuration parcellaire et du tissu bâti environnant,
le maintien des éléments paysagers de qualité qui peuvent exister
(talus, bois ou arbres isolés), le maintien ou création d’une lisière
végétale en périphérie de l’agglomération en transition avec la
zone agricole ou naturelle, la prise en compte de la topographie
pour limiter les terrassements et un ruissellement trop important,
préservation des vues existantes sur un élément architectural de
qualités, la prise en compte des chemins éventuels existants, etc.
39. Plan topographique, Le plan topographique est une
représentation, suivant un rayon maximum limité, à une échelle
réduite, du relief terrestre et de tout ce qui s’y trouve, par des
signes conventionnels, projeté orthogonalement sur une surface
horizontale de référence qui est le niveau moyen de la mer
(géoïde) de côte zéro. Le plan topographique a pour importance,
la connaissance du terrain du point de vue relief et son état
physique afin de permettre aux utilisateurs de faire un choix
judicieux sur les emplacements et les types des ouvrages à
implanter.
40. Topographie, La topographie comprend deux disciplines : la
topométrie qui est la technique d’exécution des mesures du
terrain ; et ensuite le dessiner aux échelles voulues, grâces aux
lois de la topologie dont la connaissance est primordiale9.

9
Encyclopédie pratique de la construction et du bâtiment, 1968, p 734
 21

(Encyclopédie pratique de la construction et du bâtiment, page

734, éd. 1968). La topographie a pour objet la description et la
représentation locale des formes de la surface de la terre. Ainsi,
le topographe procède donc à des levés, soit en mesurant
directement sur le terrain (mesure d’angles, de distances, ou
GPS) ; soit en exploitant les propriétés métriques d’images
aériennes stéréoscopiques du sol (Photogrammétrie).
41. Zonage, C’est la technique consistant à déterminer dans les
documents de planification urbaine des zones d’affectation du sol
selon l’usage qui y sera autorisé et la nature des activités
dominantes. Ce zonage est prévu par les schémas directeurs et
les schémas de plans locaux d’urbanisme qui fixent
principalement, par des coefficients d’occupation des sols, la
densité des constructions autorisées dans chaque zone10. (Merlin
P. et CHOAY F. Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement,
P. 833)
42. Îlot de base, Il est constitué par l’assemblage type d’un
minimum des parcelles desservies par la voirie et rattaché à un
service commun (parkings, borne fontaine, …). La taille de l’ilot
est variable ; elle dépend de la taille habituelle des parcelles sur
le groupement des parcelles (trente (30) parcelles au plus). Les
équipements de base correspondant à un ilot de base sont :
 Un dépôt d’ordures ;
 Parking et placette (petite place d’une ville ou un espace vert).
43. Groupement de base, Il est formé par quatre ou cinq îlots de
base. C’est un élément théorique répétitif dans lequel s’inscrit un
certain niveau de vie collective autour d’un équipement résidentiel
tel que :

10
Merlin P. et CHOAY, Ibidems
 22

 Une école maternelle, une école primaire (6 à 8 classes) ;

 Un espace vert ;
 Une alimentation ;
 Un dispensaire d’état…
44. Unité de voisinage, Elle est composée de plusieurs groupements
de base (quatre ou cinq généralement aussi) et constitue un
ensemble optimum dans lequel les habitants pensent établir le
rapport direct de voisinage et utiliser quotidiennement l’ensemble
d’équipements résidentiels. C’est à ce stade qu’on distingue le
premier niveau de la hiérarchisation des zones.

On y trouve des équipements collectifs provenant de

l’intervention du pouvoir public à un niveau moyen et comprenant :

 Un centre commercial secondaire ;

 Un lieu de culte (église) ;
 Un centre permanent de santé ;
 Un terrain de sport et un espace public aménagé ;
 Une école primaire obligatoirement et une école secondaire
éventuellement.
1.4. Généralités sur le lotissement
1.4.1. Historique de lotissement

A l’origine, le Lotissement se définissait comme le droit de

morceler une propriété. Le droit de lotir obéissait à une logique privée
mise en œuvre en toute liberté.

Ensuite, ce laxisme sur le plan urbain a produit une série de

Lotissements défectueux et a conduit à une réglementation des divisions
de propriétés. Des lois obligeaient ainsi les lotisseurs à créer des
équipements collectifs avant la commercialisation des parcelles.
 23

Le souci de prendre en compte la dimension urbanistique des

Lotissements est alors apparu et un décret sur le Lotissement a vu le
jour. Le Lotissement devient ainsi une opération d’urbanisme devant
être sous le contrôle de l’autorité publique afin que de garantir le
développement harmonieux de la commune.

Actuellement, le Lotissement se présente comme un mode

d’extension de villages et de villes et contribue au renforcement en
matière de logement.

1.4.2. Objet

Du point de vue foncier, le Lotissement se définit comme toute

division foncière en vue de l’implantation de bâtiments. Il s’agit d’une
décomposition de terrain en parcelles ou lots pour pouvoir servir
d’habitation, d’industrie, d’entrepôt, de commerce ou de bureaux.

Néanmoins, toute division de terrain n’est nécessairement pas

un Lotissement. Par ailleurs, le Lotissement apparaît également comme
un moyen privilégié pour aménager les terrains dans un cadre organisé.

Enfin, le Lotissement consiste à viabiliser un terrain destiné à

la construction. Pour être constructible, le terrain doit être asservi d’un
accès, d’un réseau en eau et électricité, d’un système d’évacuation ou
de traitement des eaux pluviales et usées. Le Lotissement se complète
ainsi des travaux de VRD pour assurer la desserte des lots par la mise
en place de la voirie et des divers réseaux raccordant les habitations
aux réseaux existants. Il peut s’agir aussi d’un morcellement de terrain
ne nécessitant pas de viabilisation immédiate.

En bref, le Lotissement se définit par toute opération ayant pour

objet la division en lots et la viabilisation d’une propriété foncière en vue
 24

de créer des habitations dans le respect du concept architectural et

environnemental de la zone étudiée.

1.4.3. Principes généraux

Sa création est subordonnée à une autorisation délivrée par

l’administration suite à une demande adressée à l’autorité compétente,
à savoir, concurremment le Ministère ayant l’Urbanisme et Habitat dans
ses attributions et celui des Affaires Foncières.

L’Autorisation de Lotir ne peut être accordée que si ces

Lotissements sont conformes au Plan d’Urbanisme. Le Lotissement peut
être refusé s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la
sécurité publique, ou s’il implique la réalisation par la Collectivité
Publique, d’équipements nouveaux non prévus. Il peut l’être également
si, par la situation, la forme ou la dimension des lots, ou si par
l’implantation, le volume ou l’aspect des constructions projetées,
l’opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des
lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains.

Par ailleurs, un lotisseur peut être obligé à exécuter certains

travaux en conformité des prescriptions, règles et servitudes d’intérêt
général instituées dans le Lotissement. Il peut également lui être
demandé une participation aux dépenses d’exécution des équipements
publics correspondant aux besoins du Lotissement et rendus nécessaires
par sa création. Les Lotissements autorisés constituent une mise en
valeur suffisante pour éviter l’application de l’ordonnance sanctionnant
l’abus de droit de propriété. Par contre, en vertu de l’ordonnance portant
limitation des droits de propriété des étrangers, tout Lotissement des
propriétés visées par cette ordonnance est suspendu.

Les lots sont numérotés ainsi que les bornes de chaque lot.
Pendant la phase de réalisation, le délai des travaux de viabilisation doit
 25

être déterminé à compter de la notification de l’autorisation de

Lotissement.

Si des équipements communs sont prévus dans le Lotissement,

il est recommandé, la création d’une association syndicale des
acquéreurs des lots pour assurer la gestion et l’entretien des terrains et
des équipements communs. Les espaces importants entre les bâtiments
sont à usage collectif.

Du point de vue juridique, le statut du Lotissement résulte d’un

règlement du statut de l’association syndicale complétant les règles
définies dans les plans d'urbanisme applicable à l’intérieur du
Lotissement. Un refus d’arrêté de lotir est généralement dû :

 Au non-respect des documents d’urbanisme

 Au non-respect des règles d’utilisation du sol.
1.4.4. Liste des données

Dans cette liste des données, nous tiendrons compte du plan

d’Urbanisme, des données physiques et des données techniques de
l’insertion dans l’urbanisation existante.

A. Plan d’Urbanisme

Est celui qui devra indiquer :

 La vocation de la zone ;
 Les données générales de l’insertion dans la ville ;
 Les densités ;
 Les contraintes réglementaires.

Tout ceci doit être contenu dans un programme indicatif qui

concernera notamment :

 La population utilisatrice ;
 26

 La taille des parcelles ;

 Le nombre approximatif des parcelles ;
 Les différents équipements collectifs ;
 Les contraintes des couts d’investissement ;
 Les contraintes des couts d’entretien.

A l’issu de ce programme indicatif, un examen rapide doit être

fait pour vérifier la cohérence, porté principalement sur :

 La surface totale des parcelles et des équipements ne peut

excéder75% de la surface totale, le reste étant le strict minimum
nécessaire aux circulations ;
 La taille des parcelles doit être compatible avec les besoins des
utilisateurs ;
 Les équipements collectifs doivent avoir une capacité d’accueil au
moins égale au volume de la population.
B. Les données physiques
Ces données devront comprendre :
 Le plan topographique (planimétrie et altimétrie, échelle 1/1000
ou 1/2000 suivant les indications) ;
 La rose des vents ;
 Le régime des pluies,
 Les données géographiques et hydrologiques ;
 La végétation.
C. Les Données techniques de l’insertion dans l’urbanisation
existante :
 le raccordement des voiries, des transports ;
 le raccordement des réseaux ;
 les équipements existants ou prévus.
 27

D. Esquisses d’ilots

Esquisses d’ilots constituent la prévision sur le contenu du

lotissement, qui consiste à la recherche sur les groupements de
parcelles ; dans ce cas, il ne s’agit pas de l’élaboration de tissus urbains
types destinés à une répartition uniforme, mais d’une exploitation sur
les dimensions des grands éléments constituant le tissus urbains.

Cette première partie du travail permettra de disposer des

points de repère sur les conséquences de taille de la parcelle à définir
par le programme.

Deux préoccupations sont à retenir et proviennent de :

 Conséquences sociales de la forme et du groupement des parcelles ;

 Conséquences sur les couts des réseaux des différentes dispositions
géométriques possibles.

Il nous parait indispensable de décrire la conception générale

du lotissement et de l’organisation de l’espace urbain.

La hiérarchie des groupes s’établit généralement à partir de la

plus petite unité que nous appellerons ILOTS DE BASE jusqu’à la ville.

Les exemples les plus significatifs sont sur les villes nouvelles,
mais le principe est appliqué aux extensions et villes les plus anciennes
sans pour cela résoudre les contradictions propres aux choix même des
groupements et à leur liaison avec le tissu existant.
 28

Chapitre II : PRESENTATION DU QUARTIER SANS FIL

2.1. Situation géographique ou localisation

Le quartier Sans fil est l’une des quartiers qui composent la

commune de Masina.

 Limites

Il est borné :

 Au nord : par le quartier Abattoir et Imbali

 A l’Est : le quartier Télévision, Boba, Nzuzi wa Mbombo
 Au sud : le boulevard Patrice Emery LUMUMBA
 A l’Ouest : la rivière N’djili et une partie du Quartier Abattoir

2.2. Historique du quartier11

Le quartier Sans Fil12 est le découpage municipal de l’ancien

quartier télévision qui comptait 78.000 habitants soit à l’époque plus
grand et plus peuplé que la commune de Ngaba qui en comptait 48.000
âmes. Il fait partie de 16 quartiers découpés à Masina sur décision du
Conseil Communal de l’époque à Masina ; habité par 6.000 habitants à
sa naissance, son siège est implanté jusqu’à présent sur rue de Bobozo
n°61.

D’après l’historique, c’est un quartier qui fut d’abord occupé par

les envahisseurs, il a connu successivement deux démolitions de suite
en 1983 et en 1985 causant ainsi d’énormes pertes financières et
matérielles aux envahisseurs.

En fin de compte un lotissement fut créer d’où la commission

ad hoc composée des services de l’O.C.P.T, AZAP, Affaires Foncières et

11
Source Bureau du quartier sans fil, commune de Masina
 29

l’Hôtel de Ville ont distribué des parcelles à usage résidentiel sans

pourtant pouvoir aucun terrain d’utilité publique tels que le Complexe
Scolaire, Sportif, marché et dispensaire de l’Etat.

L’acquisition des parcelles s’étendra aux agents des sécurités

de la République à qui on ne pouvait rie refuser, aux commissaires du
peuple (Députés) et trafiquants de tout genre qui rachètent des
parcelles auprès des premiers acquéreurs ici, on observe un habitat
mixte et résidentiel aux constructions vastes et confortables.

La vente portant que « Sans Fil » n’est pas vraiment Masina à

cet égard mais sans voie asphaltée, sans squares et sans infrastructure
d’assainissement, Il est également l’unique de 21 quartier qui soit
totalement cadastré mais non urbanisé dont la majorité des
propriétaires disposent des contrats et des certificats d’enregistrement
conformément à la loi foncière en vigueur en République Démocratique
du Congo.

2.3. Topographie du quartier

1. Relief

La topographie du quartier sans fil n’échappe pas à celle de

toute la commune de Masina. Elle se caractérise par une dénivellation
qui varie de 0 à 4% des pentes c’est-à-dire c’est une plante inondable
périodiquement.

2. Végétation

La végétation caractéristique du quartier Sans fil est dominée

par les arbres fruitiers (manguier, avocatier, palmier à huile, papayer,
Safoutier, banane platine et des fleurs d’ornement). La végétation
naturelle n’existe plus.
 30

3. Sol

Le sol de ce quartier est décrit comme étant à texture

essentiellement sablonneuse assortie de quelques éléments grossiers.
La faible capacité de rétention en eau de ces sols leur confère une utilité
marginale pour l’agriculture.

4. Climat

Le climat du quartier Sans fil à Masina fait partie du climat de

la ville de Kinshasa. Il est le climat du type AW4 de la classification de
KOPPE qui est essentiellement caractérisé par le climat tropical humide
et chaud avec 2 saisons (sèche et de pluie ainsi qu’une partie saison
intermédiaire appelée vulgairement ELANGA MUKE.

5. Hydrographie

Le quartier « Sans fil » dans son enceinte n’a pas de cours

d’eau. La rivière N’djili se trouve dans la pente Nord-Ouest sépare le
quartier Sans Fil II de quartier Ndanu à Limete. Elle prend sa source
dans le Kongo Central et jette ses eaux dans le fleuve Congo.

2.4. Situation politique

Jadis il n’y avait que deux courants politiques qui existaient au

quartier sans fil le PALU et l’UDPS, qui fonctionnaient en coulisses mais
depuis l’institutionnalisation du multipartisme plusieurs politiques y ont
installé leurs sections communales.

Le quartier sans fil a accueilli avec faste au cours de l’année les

institutions provinciales issues des élections législative et provinciales.
Il ne reste que les Conseils municipaux et locaux qui sont attendus au
mois de Février 2023 suivant les propositions du Gouvernement.
 31

2.5. Situation sociale

Le quartier sans fil reste le bijou de la Commune de MASINA ;

dans ce sens qu’il est l’unique cadastré entièrement. Il compte le plus
grand nombre d’intellectuels et cadres distinctifs habitant la Commune
de MASINA sans oublier qu’il a aussi le plus grand nombre des rues de
tous les quartiers et le plus peuplé de la Commune de MASINA. Mais
malheureusement il n’y est prévu aucun dispensaire ou une école
officielle et aucun terrain de divertissement.

Malgré la construction du caniveau Matankumu-Lurakwa, le

trafic sur Matankumu – O.C.P.T à partir du grand bâtiment de l’O.C.P.T
reste problématique et infranchissable surtout pendant la saison de
pluie sans oublier les rues Kingabwa, Bobozo, des Ondes, Emissions,
Kifoy I & II où les inondations fondent leur bassin qui risque de
provoquer plusieurs épidémies.

2.6. Situation économique

L’économie est le point vital, le quartier sans fil, comme je vous

l’ai signalé l’année dernière ne dispose d’aucun marché propre. Le petit
marché situé à côté du grand bâtiment de l’O.C.P.T est menacé. Au
moment où nous couchons ce rapport, ce marché est à moitié détruit.
Le gérant du bâtiment désir y installer ses propres vendeuses et
vendeurs. Nous n’avions négocié que nos percepteurs puissent aussi y
faire payer d’étalage. Malgré tout cela la population continue à vendre
à même au sol à travers toutes les avenues et rues du quartier.

1. Activités socio-économiques

 50 sectes religieuses ;  1 charge batterie ;

 49 pharmacies ;  60 églises du réveil ;
 6 polycliniques ;  3 églises traditionnelles ;
 32

 18 moulins à manioc ;  5 dépôts de ciments ;

 1cordonnerie ;  8 alimentations + 1 Food
 6 petits restaurants ; market + Kin marché ;
 1 moyen ;  2 quincailleries ;
 244 boutiques ;  4 salles de fêtes ;
 20 maisons de communication ;  8 Hôtels ;
 22 maisons de coiffure ;  16 bureautiques ;
 54 maisons ;  1 boulangerie ;
 3 bars ;  74 maisons des pièces de
 15 postes de soudure ; rechanges ;
 22 terrasses ;  3 parkings véhicules ;
 11 écoles privées (maternelle  3 banques commerciales ;
et primaire) ;  4 magasins ;
 10 écoles secondaires ;  Cabine de l’O.C.P.T 8 départs.
 24 dépôts de boisson ;
2. Cabines électriques

 Cabine Divin Maitre : 8 départs

 Cabine O.C.P.T. : 8 départs
 Cabine des Emissions n°9 : 7 départs
 Cabine Maréchal : 1 départ

3. Sécurité

La sécurité est totale et bien assurée par la police de deus

Sous–commissariats secondé par deux postes secondaires implantés sur
l’avenue Mobutu et petit bâtiment de l’O.C.P.T ainsi que la rue Abattoir
au niveau de Béthanie. Il y a lieu de vous signaler que la police affecté
au quartier sans fil rend un service appréciable et à la hauteur de sa
tâche. La collaboration est étroite entre les deux services territoriaux du
quartier et de la police en la place au quartier sans fil.
 33

2.7. Evolution de la population de 2018 à 2022

Année Hommes Femmes Garçons Filles Total

2018 6142 6742 12064 13107 38055

2019 6205 6770 12425 13471 38871

2020 6261 6822 12837 13808 39728

2021 6304 6860 13135 14167 40466

2022 6370 6922 14809 13947 42048

Source : Bureau du quartier sans-Fil à Masina, 2022

2.8. Situation Administrative

L’appareil Administratif fonctionne d’une manière parfaite en

harmonie totale avec le personnel ainsi que la population en général.
Ainsi l’effectif de l’exercice passée reste en place.

1. Sur le plan budgétaire

Le quartier sans fil étant une entité déconcentrée, ne possède

pas de budget. Quant aux frais de fonctionnement, il dépend de la
commune ; celle-ci ne réserve absolument rien pour la gestion du
quartier.

De ce qui précède, l’autorité communale de Masina devra

penser à rétrocéder les ressources financières à ces entités
déconcentrées qui sont les quartiers hebdomadairement des réunions
de sécurité chaque vendredi de la semaine susmentionné au paragraphe
relatif à la situation administrative.
 34

Chapitre III : ETAT ACTUEL DU QUARTIER SANS FIL

3.1. Description et problématique de lotissement du quartier

Sans – Fil à Masina

Le lotissement Masina Sans Fil est situé dans la Commune de

Masina au Quartier Sans Fil ; il est délimité au nord par l’avenu abattoir,
au sud par le boulevard Lumumba, à l’Est par l’avenue à l’ouest par
l’avenue Mobutu.

Il était créé vers l’année par le ministre de l’orientation

nationale monsieur KITENGE YEZU à l’époque.

Monsieur KITENGE YEZU succéda monsieur le ministre MATADIWAMBA

qui à son temps le projet de lotissement avait été déjà initié.

 le lotissement MASINA SANS FIL était une concession privée de l’Etat

pour les cadres et agents de l’état de l’O.Z.P.R.T.
 avant le dite lotissement, cette concession était une propriété privé
de la société de l’Etat O.Z.P.R.T qui avait une sous-station des
équipements de l’O.Z.P.R.T (Office Zaïroise des Postes et Radio et
Télécommunication) en sigle ;
 et après la société à travers de son gestionnaire à décider de pouvoir
lotir pour ses cadres et agents de leurs société.
 Sur ce, elle était tenté 2 fois, malheureusement démoli par l’hôtel de
ville de Kinshasa. La procédure était mal répartie et la 3e fois réussit.
 Voici les différents noms des techniciens ou géomètres qui ont
effectué les travaux pour l’établissement du plan de lotissement
MASINA SANS-FIL.
 Pour le compte de l’urbanisme et habitat
1. Géomètre LUZOLO
2. Géomètre KIBALA
 35

 Pour le compte des affaires foncières

3. Géomètre MAFUTA – ZAMEKA
4. Géomètre MIANSI – AKONDA Robert
5. Géomètre BULAYA – ALEKOKO
6. Ingénieur Géomètre BUKA (décédé)
7. Arpenteur MAZIMI (décédé)
8. Dessinateur LIBAMBU – MONGA (décédé)

D’après nos recherches sur terrain, nous avons procédé à la

délimitation du lotissement MASINA SANS-FIL en première lieu ; qui
nous a aidé à prélevé les coordonnées du 4 points principaux qui
représente le lotissement de MASINA SANS-FIL à l’aide d’un GPS qui
nous a donnés les coordonnées, les angles, les distances, la superficie
et le croquis.

Donc voici les détails :

Les coordonnées du point A

X= 0540867 Y= 9514977 Altitude= 307

Les coordonnées du point B

X= 0541048 Y= 9516037 Altitude= 291

Les coordonnées du point C

X= 0541939 Y= 9515729 Altitude= 291

Les coordonnées du point D

X= 0542058 Y= 9514542 Altitude= 296

Les coordonnées de la polygonale

A= 1055,63m B= 942,73m C= 1191,83m D= 1274,95m

Les angles aux sommets

 36

En degré En Grade

A= 101°00= 112 v 22 B= 81°00 = 90 v00 C=115°00= 127 v78

63°00 70v00
D= =
360°00 400v00

La superficie du polygonale

La superficie totale du lotissement MASINA SANS-FIL est de

117 hectares 09 ares 80 centiares. (Cent dix-sept hectares neuf ares
quatre-vingt centiares)

3.2. Echelle

Le croquis à était fait suivant l’échelle de 1/10.00ème sauf les

artères principales que nous avions imposé les distances pour la visibilité
des avenues.

3.3. Point de repère :

 Le point A repère l’entrée de MASINA PETRO-CONGO sur l’avenue

MOBUTU
 Le point B repère le croisement des avenues MOBUTU et Abattoir,
référence l’Eglise des saints des derniers jours.
 Le point C repère le coin de l’avenue Abattoir à sa continuité en
allant vers l’arrêt Béthanie.

Le point D repère le coin de l’avenue Abattoir justement sur

l’arrêt Béthanie.

3.4. Types du lotissement

Nous distinguons 2 types de lotissement : le lotissement privé

et le lotissement public.
 37

A. Lotissement privé13

C’est un lotissement provenant d’un titre d’une

concessionnaire. Les programmes ou model du lotissement dépend du
concessionnaire.

Le concessionnaire aura comme soubassement sont titre de

propriété c’est-à-dire il doit être muni des documents communaux et
qui pourraient être convertir par un document foncier ;

Ainsi ce document foncier va être converti par un arrêté

ministériel créant un lotissement.

Avant d’amorcer le lotissement privé, il faut procéder à la

prospection du terrain, de recherches personnelles des limites par des
différents voisins.

En outre il faut tenir compte de l’authenticité de son titre de

propriété, identifier les limites et les sommets du lotissement et
connaitre la vraie superficie de ladite concession. A comparant toujours
les anciennes données à la nouvelle superficie à travers des calculs
topographique.

Le lotissement privé est initié par une personne physique ou

morale.

Pour un lotissement privé la marche à suivre est :

 Examen de l’opportunité du lotissement

 Examen du contenu et de la configuration du lotissement :
c’est-à-dire contrôle de tous ce qui est comme plan, rapport et cahier
de charge établi par un expert et à la fin avoir un permis de lotir aux
services de l’urbanisme et habitat.

13
BONGINA MANKOTO Eric, « Description et problématique du lotissement « Masina sans fil », travail de fin de
cycle, RD Congo, Kinshasa, ENAC-T/Limete, 2019-2020, pp8-25.
 38

 La réalisation : la personne morale ou physique doit contacter

l’autorité de l’état avant toute chose. Monté un dossier, indiqué
l’orientation du terrain. Elle doit être bien identifiée, sa situation
géographique doit être bien représentée avec les courbes de niveau,
des types d’usage des différents lots et son habitant, son industrie ;
tout cela doivent être inséré dans le plan d’urbanistique.
B. Le lotissement public

C’est un lotissement crée par l’état congolais lui-même. L’état

lui-même donne la loi et crée un lotissement. Dans un lotissement
public, nous devions aboutir au choix des attributaires et à la réalisation.

 Le choix des attributaires : l’état congolais crée un espace sans

autorisation d’une personne, et fait l’étude du site à travers un cahier
de charge, aménage le site et crées les parcelles, le mettent au
marché.
 La réalisation : l’occupation des parcelles par un titre foncier où une
attestation d’apurement.
 La procédure administratif pour crée un lotissement public.
L’état crée un espace et envoie des géomètres d’urbanisme et habitat
pour pouvoir faire l’étude du plan d’aménagement du site.

Ils ramènent le plan d’aménagement auprès du ministre de

l’urbanisme et habitat et celui-ci, après examen, signe un projet d’arrêté
urbanistique qui va être envoyé auprès du ministre des affaires foncières
pour l’établissement d’un arrêté ministériel portant création du
lotissement.

Dans le cadre de l’exécution du projet de lotissement un

géomètre est appelé à faire :

 Le plan de situation ;
 39

 Le projet côté du lotissement qui nous mène à avoir un plan

parcellaire définitif de l’ensemble du projet ;
 Le cahier des calculs ;
 L’étude de voiries nouvelles, des réseaux divers ;
 L’étude d’impact sur l’environnement.

3.5. Quelques difficultés du lotissement MASINA SANS-FIL

Les avenues principales et secondaires sont bien tracées, sauf

qu’il avait eu quelques avenues qui ont été enclavé et la situation à était
décantée par les autorités compétentes.

Les avenues deviennent impraticables par manque des

caniveaux.

Les avenues du site ne sont pas bien entretenu, car vous

trouverez certaines avenues propres, d’autres avenues sont salles,
couvertes par des poubelles suspendu dans des avenues.

Les avenues principales et secondaires sont bien tracées sauf

que d’autres avenues sont enclavées. Des différentes plaintes ou
réclamations de la population ont été transmises auprès de l’Etat
Congolais pour pouvoir désenclaver les avenues ; alors l’Etat s’est
imposé et d’autres avenues sont maintenant désenclavées, d’autres pas
encore.

Le lotissement est raccordé en eau et électricité ; sauf quelques

parcelles situées à la trajectoire de l’arrêt Eglise Saint des derniers jours
sur les avenues ABATTOIR et MOBUTU ont des problèmes d’eau qui
coule difficilement ; parfois l’eau ne coule que la nuit. Dès que les villes
s’agrandissent il y a un problème de pression ou de débit et conduites
qui se posent, cela est dû à l’accroissement démographique.
 40

 Pendant la saison de pluie, les eaux de la pluie sont suspendues sur

les avenues et cherchent les chemins pour s’être évacué.
 Au cours de l’écoulement à partir d’une certaine vitesse qui dépend
de différents facteurs

Nous constatons aussi que le lotissement MASINA SANS-FIL

n’as pas respecté le carré d’urbanisme, il n’a pas des espaces pour les
équipements telles que :

 Le grand marché
 Terrain de sport ou espace public aménagé
 Un centre commercial secondaire
 Un hôpital public
 Une Ecole publique de l’Etat
 Un dépôt d’ordure
 Parking et placette

3.6. La décomposition de l’espace ou zonage (carré

d’urbanisme)

La partie urbanisable du site (60 à 65%) généralement doit être

conforme au cahier spécial de charge est à décomposé selon les
propositions voulu les grands secteurs ou les grandes zones ci-après :

 Les zones réservées d’habitation

 Les zones réservées aux équipements
 La zone réservée à la voirie et aux parkings
 Les zones réservées aux espaces verts

Ces zones, à leur tour, seront décomposées selon les

spécificités propres.

3.7. Le carré de l’urbanisation

- 60 à 65% espaces construites

 41

- 15 à 20% espace réservé

- 5 à 10% espace vert
- 5% espace non-aedificandi

L’écoulement devint turbulent, il est caractérisé par des petits

cercles irréguliers semblables à des tourbillons qui provoquent des
érosions sur des avenues….

Les érosions sont visibles par manque des caniveaux sur des
avenues. Le grand collecteur d’eau sont placés qu’au boulevard
LUMUMBA et sur l’avenue MOBUTU (l’avenue de l’entrée MASINA
PETRO-CONGO)

3.8. Démarche d’étude du lotissement

Il n’existe pas de démarche simple pour l’étude d’un

lotissement. Ceci peut sembler paradoxal, car le résultat de l’étude est
en apparence simple.

Un découpage géométrique de parcelles desservies par des

voies, mais on doit considérer qu’un examen trop succinct ne permet
pas de distinguer à première vue, un plan de lotissement de très grande
qualité d’un plan défectueux.

 En fait, ce plan d’apparence simple doit être le résultat d’une

recherche a des critères nombreux et contradictoires.
 La simplicité, première qualité d’un plan de lotissement, est donc
souvent le résultat d’une démarche intellectuelle complexe,
intégrant simultanément contraintes et critères.
 Fautes de pouvoir exposer les cheminements d’une recherche
indicative. Nous présenterons
1. Une liste indicative des données nécessaires ;
 42

2. Un rappel des principales étapes de la démarche, simple

support à la réflexion ;
3. Un rappel des critères dont certains ont été introduits par les
coups précédant.
A) Principale Etapes de la démarche

Les principales étapes de la démarche d’un lotissement sont :

a. Liste des données ;

b. Esquisses d’ilots ;
c. Bassin versant et assainissement
d. Topographie et affectation des zones ;
e. Infrastructures principales : Tracés possibles ;
f. Esquisses du lotissement
g. Exécution du lotissement

B) Liste de données

Dans cette liste es données, nous tiendrons compte du plan

d’urbanisme, des données physiques et des données techniques de
l’insertion dans l’urbanisation existante.

Le plan urbanisme indiquera :

- La vocation de la zone ;
- Les données générales de l’insertion dans la ville ;
- Les densités ;
- Les contraintes règlementaires

Le contenue est défini par un programme indicatif concernera

notamment :

 La population utilisatrice
 La taille des parcelles
 43

 Le nombre approximatif des parcelles

 Les différents équipements collectifs
 Les contraintes des couts d’investissement
 Les contraintes des coûts d’entretien
 Les contraintes des couts d’entretien

A l’Issu de ce programme indicatif, un examen rapide doit être

fait pour vérifier la cohérence, porté principalement sur :

 La surface totale des parcelles et des équipements ne peut excéder

75% de la surface totale, le reste étant le strict minimum
nécessaires aux circulations ;
 La taille des parcelles doit être compatible avec les besoins des
utilisateurs ;
 Les équipements collectifs doivent avoir une capacité d’accueil au
moins égale au volume de la population.
C. Les données physiques

Ces données devront comprendre :

 Le plan topographique (planimétrie et altimétrie, échelle 1/1000 ou

1/2000 suivant les indications)
 La rose des vents
 Le régime des pluies
 Les données géographiques et hydrologiques
 La végétation

Les données techniques de l’insertion dans l’urbanisation

existante :

 Le raccordement des voiries, des transports ;

 Le raccordement des réseaux
 Les équipements existants ou prévus.
 44

3.9. Rappel de critères

Au cours de l’étude du lotissement, avant que celle-ci soit

terminée, on contrôlera que le projet n’est pas contradictoire avec les
multiples critères auxquels il doit répondre.

1) Les voiries

Les voiries doivent être adoptées à leur destination au-delà de

5% il est dangereux d’envisager une circulation des poids lourds. Les
voitures particulières emprunte les pentes plus fortes 8 à 10% qu’on
réservera à des trajets cours et peu fréquentés.

2) Utilisation sociale

La configuration du lotissement est-elle adaptée aux besoins de

ses utilisateurs ?

Les caractéristiques de la population sont-elles suffisamment

connues pour en juger ?

La taille des parcelles, les possibilités de constructions sont-

elles adaptées au mode de vie ?

Si nécessaire, les jardins privatifs peuvent-ils être utilisés pour

un petit élevage domestique ?

Le lotissement est-il facilement accessible aux transports en

commun ?

Cela implique qu’un lotissement sans des avenues ; ce

Lotissement est nul. Les avenues doivent correspondre au

model du lotissement.

Il y’a des avenues de 4.00m ; 8.00m ; 10.00m ; 12.00m, selon

le projet du lotissement.
 45

Nous devons aussi tenir compte de l’étude du sol, cela nous

donnerons d’idée des matériaux d’utilisé pendant des constructions des
types d’immeubles où des bâtiments.

Ainsi l’étude du sol nous oriente à connaitre les parties à lotir

ou les parties à non lotir, les parties en pente ou forte pente. Cela pour
éviter des érosions dans le site.

2. Réalisation de la carte de pente

C’est la représentation de l’ensemble de languettes de

juxtaposées qui ont un peu de rapport avec la forme du relief sur le
terrain. Ce pendant les gammes qui caractérise le relief présentant des
limites qui coïncide fréquemment avec des seuils de pente.

On, les limites de ces formes du relief ne sont pas rarement

tranchées, elles présentent au contraire de zone de raccordement entre
des espaces subissant l’action de phénomènes.

Ces versants en pente forte sont soumis, aux phénomènes de

gravité et au ravinement dans son relief aux surfaces supérieures des
collines où agissent les ruissellements diffus et discontinus. Par des
espaces plus étendus dont la pente est intermédiaire. Cependant, les
zones de faible pente aussi bien dans la plaine que la zone de collines,
réagissent du slash où l’impact de la pluie, mais le ruissellement y est
rarement.

3. L’importance d’un caniveau dans un site

Le caniveau est une mesure envisagée pour éviter des érosions

par la voie de canalisation d’eaux de pluie.

Pour casé la vitesse d’eau, il faut construire des caniveaux en

cassant la vitesse d’eau verticalement, ces eaux sont canalisés à la ligne
de crête qui est la ligne de séparation des eaux et vont jusqu’à la ligne
 46

de thalwegs qui est le point de rassemblement d’eau de pluie ; en fin ils

sont tous ramènent aux grands collecteurs.

4. Le réseau d’assainissement

L’assainissement est toute première approximation doit être

effectué par un réseau dont les pentes peuvent difficilement être
inférieur à 2/1000, voir 5/1000, ne peuvent pas excéder 4 à 5% sans
dispositifs spéciaux et dont la bonne mesure pourrait être situé aux de
là 2% ces approximations ne peuvent dispenser des études plus
précises.

Le paramètre réellement important n’est pas la pente de réseau

mais la vitesse des eaux.

On peut retenir que l’auto-courage est incertain en dessous de

0,40 m/s, qu’une vitesse d’environ 1 m/s est à peu près la limite
supérieure pour des collecteurs en terre et la limite inférieure pour des
collecteurs maçonnés, enfin qu’au-dessus de 4 m/s, les phénomènes
torrentiels peuvent perturber l’écoulement.

5. La superficie du polygonale14

La superficie totale du lotissement SANS FIL est de 117

hectares 09 ares 80 centiares. (Cent dix-sept hectares neuf ares quatre-
vingt centiares).

3.10. Forme des lotissements

La forme est la manière d’être extérieur, c’est l’aspect

particulier ou la manière dont une idée est présentée, il existe plusieurs
formes des lotissements en fonction de leurs utilisations, à savoir :

14
Le croquis, voir annexe
 47

a. Lotissement à usage d’habitation, le lotissement qui est destiné à

la construction des immeubles d’habitation tel que : les camps des
travailleurs.
b. Lotissement administratif, c’est le lotissement qui abrite les
bureaux et les autres équipements d’administration.
c. Lotissement à usage industriel et commercial, c’est un lotissement
qui peut recevoir des équipements industriels et commerciaux
nécessaires destinés à approvisionner des biens et de vivre pour
la population ;
d. Lotissement jardin, il s’agit ici d’établir les équipements récréatifs
tels que, les parcs, les terrains de jeux, les jardins publics, etc…

Cette étude concerne le projet de lotissement à usage

d’habitation ou résidentiel.

3.11. Sortes des lotissements

Il existe plusieurs types de lotissement et sont répartis selon

les catégories de population.

A. Lotissement résidentiel

Sont destinés aux catégories sociales, ils sont divisés en deux :

- Lotissement de haut et de bas standing ;

- Lotissement de moyen standing.
B. Lotissement économique

C’est un lotissement destinés aux catégories sociales

moyennes. Il y a la chance d’être accordé aux gens ayant un niveau de
vie en dessous de la moyenne. C’est le cas des étudiants mariés,
fonctionnaires, militaires et les personnes vivant avec handicaps.
 48

3.12. Plan topographique

Le plan topographique est une représentation suivant un rayon

maximum limité, à une échelle réduite, du relief terrestre et de tous ce
qui s’y trouvent par des signes conventionnels, projetés
orthogonalement sur une surface horizontale de référence qui est le
niveau moyen de mer (géoïde) de cette cote zéro.

Dans le cas pratique de l’élaboration du plan topographique,

cette surface horizontale de référence est souvent remplacée par une
autre surface horizontale fictive à un niveau inférieurement proche du
niveau le plus bas du site opératoire.

1. Concepts topographiques
a. Fond topographique

Le topographique est le support de tout projet de recherche,

car il nous indique les lignes caractéristiques qui facilitent l’orientation
d’un projet donné.

b. Courbe de niveau

Une courbe de niveau est une ligne imaginaire reliant les points
des mêmes altitudes, et qui est utilisée pour représenter le relief un plan
topographique.

c. La ligne de crête

C’est la ligne qui sépare deux versants d’un montage. On parle

également d’une ligne de démarcation des eaux, mais dans notre site il
n’y a pas de montage.

d. La ligne de thalweg

C’est la ligne qui relie les points les plus bas d’une vallée et la
ligne de l’écoulement des eaux. C’est aussi la ligne de concentration des
 49

eaux lorsque la concavité est tournée vers le bas. Dans notre site, il n’y
a pas de ligne de thalweg.

3.13. Réalisation de la carte des pentes

1. L’établissement de la pige

La pige est un bout de carton sur lequel on reporte les

différentes distances relatives aux diverses couleurs affectées des
distances préalablement calculées. Ici les distances réelles du terrain
sont réduites en échelle sur le plan topographique avant de les
mentionnées sur la pige.

2. Courbe maitresse

C’est une forme de ligne qui exerce un rôle important dans le

plan de courbe niveau.

3. Bassin versant

C’est une face inclinée comprise entre la base et le sommet

d’une colline montagneux. Elle est limitée par la ligne de crête.

4. Délimitation de la plage

La plage est une surface qui se trouve entre deux courbes de

niveaux, elle est limitée par deux différentes pentes dont la couleur est
déterminée par la limite inférieur ; ou encore c’est un espace qui se
trouve entre deux courbes et, est souvent conditionnée suivant trois
critères, à savoir :

 L’adoption des pentes urbanistiques ;

 L’équidistance de la région considérée ;
 L’échelle du plan.
 50

5. Etude de plage

L’étude de plage est réalisée par la confection d’une pige que

nous faisons promener entre deux courbes de niveaux
perpendiculairement par rapport à la courbe qui a une grande altitude
que les autres.

La pige est réalisée de l’aval en amont sur un bout de carton

d’un centimètre de largeur et de 10 cm de longueur.

3.14. Délimitation de la distance de la pige

La détermination de la pige consiste à bien calculer la pige

dans les différentes pentes comme la pente de l’équidistance dont
l’échelle est déjà connue en avance, nous avons :

𝑒𝑞𝑢𝑖𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑒 1 1
 Pour la pente de 2% : = × = 2,5 𝑐𝑚
𝑃𝑒𝑛𝑡 0,02 2.000
𝑒𝑞𝑢𝑖𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑒 1 1
 Pour la pente de 4% : = × = 1,2 𝑐𝑚
𝑃𝑒𝑛𝑡 0,04 2.000
𝑒𝑞𝑢𝑖𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑒 1 1
 Pour la pente de 8% : = × = 0,6 𝑐𝑚
𝑃𝑒𝑛𝑡 0,08 2.000
𝑒𝑞𝑢𝑖𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑒 1 1
 Pour la pente de 12% : = × = 0,4 𝑐𝑚
𝑃𝑒𝑛𝑡 0,12 2.000
𝑒𝑞𝑢𝑖𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑒 1 1
 Pour la pente de 15% : = × = 0,3 𝑐𝑚
𝑃𝑒𝑛𝑡 0,15 2.000
𝑒𝑞𝑢𝑖𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑒 1 1
 Pour la pente de 20% : = × = 0,25 𝑐𝑚
𝑃𝑒𝑛𝑡 0,20 2.000

3.15. Colorisation des piges

Les piges étant de limites, nous avons attribué à chaque pige

correspondante une couleur distinctive pour mieux différencier les
caractéristiques physiques du site en étude. Ainsi, nous avons :

 0% à 2% : couleur blanche
 2% à 4% : couleur jaune
 4% à 12% : couleur chocolat
 12% à 15% : couleur rouge
 51

 15% à 20% : couleur noir

Il est important de souligner qu’après la circulation de la pige

sur notre planche, nous avons constaté que notre site est
essentiellement composé des zones à coût moyen.

Concernant notre étude topographique, deux planches dont

A3L nous ont servi comme étant document de base pour établir la carte
des pentes, la première planche a été colorée à l’aide de la pige qui
détermine les différentes pentes à une échelle bien déterminée.

Tandis que la deuxième planche est considérée comme étant le

support de la première, mais la différence est que la deuxième planche
n’est pas coloriée. L’importance de la deuxième planche est d’apporter
une précision lors de la matérialisation de la voirie.

3.16. Dégagement de la zone constructible

Une zone constructible est une zone urbaine dans laquelle les
capacités des équipements publics existant sont en cours de réalisation
et admet immédiatement des constructions.

Ainsi, la détermination de la zone à construire est visible à

partir de la lecture des différents pourcentages des pentes du site allant
de 2% à 15%.

Dans la détermination de toutes les zones constructibles, il faut

tenir compte des différentes pentes, à savoir :

 De 0% à 2% : c’est un ensemble de zone de rétention ;

 De 2% à 4% : sont des ensembles d’urbanisation idéale ;
 De 4% à 8% : sont des ensembles d’urbanisation faible coûts ;
 De 8% à 15% : sont des ensembles d’urbanisation à coût élevé.
 52

Dans une zone dont la pente est supérieur à 15% son

ensembles aux érosions et sont par conséquent impropres à la
construction. Tandis que la zone où la pente est inférieure à 2%, est
souvent réservée aux espaces publics et aux espaces verts.

3.17. Délimitation de la zone à lotir

La délimitation de la zone à lotir est faite moyennant la lecture

des couleurs cette démarche repose sur deux principes, qui sont :

1. Adopter la couleur de la limite intérieur au cas où la couleur de

deux limites d’une pige seraient différentes ;
2. Maintenir la même couleur au cas où les couleurs des deux limites
d’une plage sont indiquées conformément aux prescrits du cahier
de charge.
3.18. Délimitation de la superficie de la zone à lotir

Pour déterminer la superficie à lotir, il y a plusieurs méthodes

qui sont proposées, à savoir :

 La méthode par décomposition en figure géométrique ;

 La méthode planimétrique ;
 La méthode par coordonnées cartésiennes (X,Y) ou double
superficies.
3.19. Méthode par décomposition en figure géométrique

Ici, la polygonale prend la forme des plusieurs figure

géométriques simples :

 Rectangle : S = L x 1
 Carré :S=CxC
(𝐵𝑥𝑏)
 Trapèze :S= 𝑥ℎ
2
𝐵𝑥𝐻
 Triangle :S=
2
 53

A. Légende

L = Longueur ; B = Grande base ;

l = Largeur ; b = petite base ;

C = côté ; h = hauteur.

B. Méthode planimétrique

Cette méthode consiste à déterminer la superficie de la

polygonale à mesure les surfaces sont portées sur la carte.

3.20. Carré d’urbanisme

1. Décomposition d’espace à lotir15

La partie urbanisable du site en étude, conformément aux

normes doit disposer selon la proposition visuelle, entre le grand secteur
ou les grandes zones ci-dessous, à savoir :

 Les zones réservées à la voirie,

 Les zones réservées aux équipements,
 Les zones réservées à l’habitat,
 Les zones réservées aux espaces verts.

Les zones à leurs tours, sont décomposées selon les superficies

propres. A indicatif, nous avons :

- Les zones réservées à la voirie selon les catégories des voies à

construire, nous avons « la voirie principale, la voirie secondaire
et la voirie tertiaire » ;
- Les zones réservées à l’habitat selon les niveaux de vie de la
population future ou de haut standing ;
- Les zones vertes et des équipements selon la nature des industries

15
Prof Odon KINSUEKI EZINGA, Cours de l’Urbanisme
 54

2. Terrain à bâtir et à lotir

Tout projet de lotissement tient compte non seulement de la

superficie du terrain, mais aussi de la topographie de celui-ci. Car, tous
les espaces, bien que disponibles, ne constituent pas nécessairement un
terrain à lotir. D’où, la nécessité de voir les caractéristiques du terrain
à lotir. Mais aussi, la topographie du terrain peut constituer un des
facteurs déterminant du choix du type de lotissement à envisager.

Parmi les formes des terrains, par rapport à leurs topographies, nous
citons :

- Terrain plane : il se caractérise par l’inexistence de la pente. Par

conséquent, il ne favorise pas l’écoulement des eaux de la pluie ou
de ménage. Donc, c’est un terrain inondable.
- Terrain à pente faible : c’est un terrain relativement plane, mais
avec existence d’une pente légère. Terrain très bon pour tout type
de lotissement. Car il favorise l’évacuation des eaux, qui
constituent l’ennemi n° 1 de tout ouvrage.
- Terrain à forte pente : c’est un terrain avec indicateur rouge,
d’autant plus qu’il présente un aspect dangereux pour toute
conception de lotissement. Il faut, en cas de nécessité, de prévoir
des ouvrages importants capables de drainer les eaux et en
conséquence de mener des études appropriées et minutieuses de
chaque cas. Il ne peut recevoir qu’un projet de lotissement de haut
standing dont la catégorie des personnes à loger soit
économiquement forte et capable de faire face par elle-même de
certains travaux d’entretien.
- Terrain à bâtir : est celui susceptible d’être utilisé dans des
conditions satisfaisantes pour l’érection d’une construction
quelconque au-delà des aspects topographiques du terrain,
 55

l’espace à lotir peut être soumis à des conditions juridiques,

physiques et économiques. Le terrain à bâtir ne doit être frappé
d’une servitude « NON AEDIFICANDI » légale ou conventionnelle.
- L’expert, auteur d’un lotissement doit étudier soigneusement
toutes les conditions et caractéristiques du terrain choisi, avant
d’établir son premier plan d’avant-projet.
3.21. Adaptation de la voirie à la topographie

La voirie doit s’adapter à la topographie du terrain en tenant

compte des éléments ci-après :

 Prévention contre l’érosion ;

 Un réseau d’assainissement bien conçu ;
 Des voiries dont les pentes restent praticables ;
 Bassins versant « drainage naturel »
3.22. Prévention de l’érosion

Pour prévenir les érosions, on doit éviter les pentes trop fortes
des voies (surtout lorsqu’elles ne sont pas totalement revêtues).

La vitesse de la voirie parallèlement, si ce possible, il est

nécessaire de suivre l’allure des courbes de niveau conformément à la
voirie, cela permet l’adaptation de la voirie à la nature du sol (sableux),
elle peut être atteint par des peintes de 4% au moins.

Dans les mesures complémentaires qui ne sont plus liées au

tracé de la voirie, permettent de réduire le ruissellement en favorisant
l’infiltration : mise en place des tranchées drainantes et les surfaces non
construites sont détruites.

Tracer la voirie parallèlement si c’est possible niveaux. La voirie

être adoptée leur destination au-delà de 4 à 8%. Il est dangereux
d’envisager une circulation des poids lourds.
 56

Les voitures particulières peuvent emprunter des pentes plus

fortes allant de 8 à 12% qu’on réserve souvent à des trajets courts et
peu fréquentés.

3.23. Etude de tracé en plan

Le tracé est une étape qu’il faut aborder avec beaucoup de

sérieux d’autant que, le tracé présente l’axe de la voirie. L’étude d’u
projet de la voirie oblige le géomètre-expert de mettre en pratique son
savoir-faire, pour élaborer un tracé national et économique susceptible
de relief qui peut supporter plusieurs points, les points fixes de
l’extrémité du tracé.

Pourquoi le géomètre-expert devra-t-il absolument se référer à

un plan topographique à courbe niveau, à une échelle autorisée ? il s’agit
là, de déterminer le thalwegs, les crêtes et les orienter dans le sens de
l’écoulement des eaux de ruissellement en prévision de la construction
et les dispositifs d’assainissement ou de drainage. A cet effet, nous
distinguons ici deux types de tracés qui sont : le tracé théorique et le
tracé réel.

3.24. Tracé théorique

Le tracé théorique est composé des lignes brisées qui indiquent

le passage probable de notre route au regard de la pente imposée et
l’équidistance des courbes de niveaux, dont le moyen est donné par la
𝑒 ×𝐸
formule :
𝑖

E= Equidistance entre deux courbes de niveau consécutive (m)

i = pente maximale

e = échelle.
 57

C’est avec cette couverture du compas que nous allons

cheminer pour représenter les courbes de niveaux ci-dessous :

 1ère Possibilité : si l’arc du cercle coupe la courbe de niveau en un

point donné, la pente du terrain sera égale à celle imposée,
 2ème Possibilité : si l’arc du cercle coupe le courbe niveau en deux
points, c’est-à-dire, la pente du terrain est supérieure celle
imposée.
3.25. Tracé réel

Le tracé réel est le raccordement des segments de deux par les

alignements droits ou succession des segments de droite. Le tracé réel
ne peut pas s’écarter du tracé théorique de 20 à 26 m pour le problème
de terrassement.

Le tracé réel est une opération très délicate, car de lui dépend
la suite des études par rapport aux intérêts techniques et économiques
qui se présentent.

3.26. Aspect environnement et assainissement

Dans l’aspect environnement comme c’est un aspect tellement

c’est vraiment vaste on ne peut pas passer outre nous pouvons épingler
et abordé un sujet de l’actualité selon RUCKELS Haut qui a cité par
SILVER et DEFRIES : « l’homme en est le virus » cette affirme : précité
met en relief la crise multiforme de l’environnement planétaire
aggravée des différentes révolutions démographique, scientifique et
technologique déjà en 1992.

Malgré les conférences dans le monde et après 34 des

conférences des nations unies sur l’environnement tenue à Stockholm :
il parait clairement dans le monde particulièrement les tiers monde, que
le mouvement environnementaliste n’as pas encore réussi à faire passer
 58

son message, ce message se résume à quelques mots « toute la stabilité

économique et sociale même voir de la vie repose sur une seule base :
les ressources biosphère, les détruits, se compromettre le fondements
même de la vie sur terre».

Pour assurer la survie de l’humanité il faudrait que ces citoyens

ayant intériorisé « la réalité environnementale doivent trouver des
solutions douces ».

Cela implique de nouvelle restriction aux activités humaines et

aux libertés et doit régénérer un espace congolais ou l’on parlera :

 La politique de la population
 La politique de l’environnement
 La politique de planification ou de gestion écologique de l’espace
nature ou deux dimensions horizontales et verticale
 De politique et aménagement écologique du territoire congolais
 Il faut donc concilier l’environnement, écologie, économie et
développement durable pour arriver à cela, il faut plus d’un effort
de réflexion et imagination que l’argent; tenant compte des
possibilités, potentialités et les moyens du monde en générale et en
RDC ce dernier doit bannir les termes : déchet, gaspillages,
nuisances, pollution, spoliation…

C’est à travers les idées de RUCKELS HAUS que la population

découvrira:

 Ce qu’est l’environnement?
 Ce qu’un est fièvre?
 Pourquoi l’homme est le virus dans l’environnement?

Par un comportement écologique, appelé culture écologique ou

culture verte reste le slogan environnemental pour tous.
 59

Dépourvue de cette culture, l’homme provoque des conflits

entre environnement et lui, d’où la nécessité de la protection de
l’environnement qui est un bien rare, couteux à préserver, fragile et
menacer de disparation. Sans la culture écologique, la fièvre prédite par
BUCKELS HAUS devient inévitable.

Une politique de protection de l’environnement matérialiser

par une législation nationale en matière de l’environnement, chaque état
doit assurer ce qu’I.SACKS en (1992) avait appelé « la gouvernabilité
de la terre».

3.27. Gestion de l’environnement

A celle-ci, elle s’apparente aux notions d’aménagement du

territoire ou l’organisation de l’espace, la notion de gestion de
l’environnement est arrivée à inclure l’amélioration de la qualité de
l’environnement qui n’est pas sans se répercuter sur la qualité de la vie
humaine.

1. Développement

Deux rapports de l’organisation des nations unies « perspective

relative à l’environnement » c’est une éducation conçue pour ambrasse
les problèmes de développement dans un vaste perspectif considérant
non l’ensemble de génération future.

La notion de développement durable de l’environnement

suppose la satisfaction des besoins actuels sans affectés les générations
futures.

Il s’agit aussi de prévoir les effets défavorablement et sa qualité

de mesurer. Les législateurs doivent rendre obligatoire les évolutions
des impacts sur l’environnement de tous les projets de développement.
Cette exigence s’impose pour préserver la qualité du milieu de vie.
 60

2. Couplage de l’environnement et du développement durable

La deuxième moitié du XXème siècle a été marquée par

l’émergence des préoccupations environnementales : celle-ci n’avaient
retenu l’attention jusqu’alors que de manière épisodique en quelques 3
décennies dans des pays industrialiser surtout l’environnement a pris
une place importante à la fois dans la vue de tout le monde, et comme
objet de nature politique, surtout que la société de consommation a
provoqué des problèmes environnementaux, comme :

 La pollution des eaux

 La pollution des sols
 La pollution de l’air
 La consommation des chaines tropiques
 Les précipitations acides
 L’effet de serre
 La destruction de la couche d’ozone
 Des ruptures d’équilibres écologiques, etc…
 Nuisances
 Inondation démographique
 Hygiène, assainissement et manque d’addition d’eau potable et
électricité
 Manque/mauvais infrastructures et équipements
 Les problèmes fonciers
3. Assainissement

La ville de Kinshasa en générale selon les statistiques de l’ex.

Gouverneur André KIMBUTA, produit environs 9000 tonnes de déchets
chaque jour.

Les déchets d’origine ménagère, solide, liquide et gazeux avec

un budget estimer à 8.000.000 de dollars américains qui est arrondit
 61

avec les imprévues à 12.000.000$ par mois soit 375 tonnes équivalent
par commune 500.000$ par commune soit nous prenons 9.000 tonnes
divisées par 20.000.000 habitats = 0,00045Kg de déchets par
personne/Jour.

12.000.000 = 0.6$/Personne/Jour

20.000.000 habitats

3.28. Principaux problèmes environnementaux rencontrés à

Sans-Fil

 Pas des stations de décharges publiques

 Pas des stations de tri (des poubelles scindées)
 Pas d’usine de traitement de déchets sauf qui essaye de faire la
politique de 3R : réduire, recycler et réutiliser, seulement les
bouteilles en plastiques et le projet PUK d’un centre
d’enfouissement technique de la N’sele vers Plazza qui ne
fonctionnement plus…
 Les caniveaux dont les curages ne se font pas fréquemment,
caniveaux bouchés, manque des caniveaux adaptés aux besoins
réels actuels configuration…
 Plusieurs rivières n’ont pas d’issus pour faire passer les engins de
curages…
 Les parcelles n’ont pas des collecteurs pour faire circuler les eaux
usés d’usage domestique (ménagère)…
 Pas de politique appropriée pour un assainissement urbain…

Or un bon assainissement est une solution si on le prévoit qu’à

dit-on mieux vaut prévenir que guérir suite à des mauvaises pratiques
de la population y a les maladies hydriques qui nuis à sa santé…
 62

1. Aspect socio-économique

La ville de Kinshasa étant une agglomération des villes du tiers

monde abritaient à des majeurs problèmes socio-économique très
préoccupante il s’agit de :

 Marchés pirates
 Bars, terrasses, boites de nuit, maisons commerciales, garages,
véhicules en panne, véhicules immobiliers au long des voiries qui
sont à la base des embouteillages
 Spoliation sur les espaces publiques et dans les domaines
agricoles…
 Morcellement pour plusieurs causes, nous remarquons les
standings des parcelles qui n’est sont pas dans des conditions
vivables de l’art et la copropriété de plusieurs familles dans une
même parcelle voir phénomène studio qui en vogue…
3.29. Gestion des ordures ménagères

La gestion des ordures solides ménagères dans les villes

occupe une place de choix dans la littérature de par son abondance et
sa diversité tant au niveau national qu’international. Cet intérêt que
portent différents auteurs sur la question se justifie par l’ampleur des
nuisances que posent ces déchets aux populations citadines.

Gabriel Kwani NYASSOGBO a abordé la problématique de

l’accumulation des ordures ménagères dans les métropoles d’Afrique
(2005). Selon l’auteur, c’est l’accroissement rapide de la population
urbaine et l’extension demeurée de l’espace urbain, dus à une
urbanisation non contrôlée et non maitrisée de l’Afrique qui sont à la
base des problèmes de gestion des déchets solides ménagères. Il a
également abordé les difficultés que rencontrent les autorités
municipales et centrales en la matière.
 63

Il illustre ce constat par la ville de Lomé qu’il qualifie comme

étant un exemple de gestion difficile des ordures ménagères. Selon
l’auteur, le manque de moyens financiers, matériels et humains explique
la mauvaise gestion des ordures dans la capitale togolaise. Il a distingué
des principaux modes de gestion des ordures solides ménagères : les
méthodes populaires (incinération, enfouissement, rejet dans la nature)
et modernes (pré collecte, transport et traitement).

La première méthode est utilisée par les populations à revenu

modeste et la seconde par les populations aisées. En République
Démocratique du Congo, et dans sa capitale Kinshasa se plaignent de
vivre dans une décharge. Pour faire face, l’ex, gouverneur de la
province, Gentiny NGOBILA MBAKA, assure qu’il devait trouver 12
millions de dollars par mois pour assainir la ville, un montant colossal
qu’il espère financier à travers de nouvelles taxes aux particuliers et aux
entreprises.

Jusqu’à 2015 c’est union européenne qui avait un programme

de gestion des déchets. Depuis rien ne va plus. Pour le gouverneur de
Kinshasa, le calcul est simple il y a 9000 tonnes des déchets à collectés
par jour à 30$ le tonne collecté une estimation qui attribue à la banque
mondiale. Par cette occasion nous allons focaliser sur le mode de
fonctionnement et la localisation de dépotoir ainsi que leur
emplacement.

Les déchets solides regroupés les ordures, d’origine végétal ou

animal, donc fermentescible et le débrouille non putrescibles,
combustible (bois, papier, plastique) ou non (pierre, brique, métaux,
poterie, verre) dont les pratiques ont regroupés les ordures ménagères,
tous les déchets de faible taille réside les activités privée de ménage.
 64

Il existe des définitions techniques fondé sur la taille, la

composition et les caractéristiques des définitions réglementaires qui
précisent en particulier ceux qui peuvent être enlevé par le service
public.

Dans la ville des pays tropicaux notamment Kinshasa, une

grande partie des ordures ménagères n’est pas ramasser régulièrement,
qu’il résulte que :

 Les ordures en décomposition constituent une source d’alimentation

pour les chiens errant, les rongeurs, les mouches et les autres
animaux vecteurs de la maladie contagieuse ;
 Elles obstruent le cours d’eaux et les caniveaux et ceux qui causes
des inondations
 elles sont causées des odeurs fétides et de pollution de la nappe
feuilletique et des eaux superficielles.
3.30. Emplacement et localisation des dépôts

L’emplacement des points de collectes doivent être accessible

à la population. La distance maximale à parcourir les usagers doit être
limité pour ne pas être dissuasif couplé d’autres équipements proches
(commerce etc…).

Le dépôt sera plus facile d’utiliser. Il devra être facilement

accessible des véhicules lourds.

La localisation de ce dépôt se fait par un rayon de 100m en

zone pavillonnaire, 200m en zone urbaine parait être en tous les un
maximum pour notre site comme il a été demandé dans le cahier de
cahier de charge nous avons le dépôt dans l’espace vertes non
constructible avec un rayon de 200 pour un trajet cour de la population,
dans le cas de dépôt à long portée de point des collectes, il peut être
nécessaire de prévoir une station de transfert ou les engins des collectes
 65

viennent déposés leurs ordures et prise après tassement par camion

gros porteur. Des économies importantes peuvent être réalisées, en
particulier sur le frais personnel.

3.31. Evacuation des ordures ménagères du quartier Sans-Fil

Dans un milieu rural les objets manufacturée rejeté sont rare

les rejets peuvent être utilisés dans le jardin voisin ou manger par les
animaux.

En zone urbaine dense comme notre site telle que ; lotis non
urbaniser. Avec norme, les déchets organiques surtout inorganique sont
plus nombreux sans que la possibilité d’une réutilisation directe sur
place existée.

Le ramassage organisé des ordures ménagères s’avérés donc

une nécessité. Suivant les quantités, les habitudes et moyens locaux,
différents systèmes du ramassage peuvent être préconisés:

 une première contrainte est constituée par l’accessibilité de la voirie

aux vécus de ramassage, mais le système de ramassage doit
s’adapter, dans certaines limites, à la voirie existante
 une deuxième contrainte provient du coût de ramassage, fonction
de temps ni pour charger les véhicules; plus les quantités unitaires
à ramasser sont faibles, plus les arrêts sont fréquents et plus le coût
de collecte est élevé
 une troisième contrainte peut être lié aux problèmes de
récupération, intégré ou non à la collecte. Les systèmes les plus
courants sont la collecte de porte par porte, bien qu’il soit couté sur
l’investissement et la maintenance peuvent être assurée, améliorer
le rendement des habitants.
 66

La collecte se fait à partir du dépôt localiser dans les différents

quartiers. Ceci impose qu’une pré-collecte soit faite par les habitants.

En RDC les trois R représentent les fondements de la gérance

environnementale. Ces simples notions constituent un bon point de
départ pour éduquer la jeunesse sur les enjeux environnementaux.
Pratiquer les trois R aide à conserver l’énergie et les ressources et à
détourner les déchets du site d’enfouissement.

Réduire: être sensibilisés l’environnement nous conduit à la

prochaine étape : être pro actif dans sa vie quotidienne. Au moment
d’acheter un produit dans un magasin, il est utile de réfléchir aux effets
que le produit a sur l’environnement.

Parfois, nous achetons des produits dont nous n’avons pas

réellement besoin. D’autre fois, nous achetons les produits aux
emballages excessifs.

Lorsque nos décisions reposent sur ces enjeux, nous utilisons

notre pouvoir de consommateur pour être par-actif dans la préservation
de l’environnement.

Simplement dit, réduire, signifie produire moins de déchets,

acheter moins des produits et éviter consciemment les produits aux
emballages inutiles. Réduire constitue l’approche la plus efficace de
trois R.

Réutiliser : la deuxième stratégie la plus efficace en matière de

gérance environnementale, c’est de réutiliser. Avant de jeter un article
à la poubelle, il est recommandé de réfléchir à la manière dont cet article
peut être réutilisé.
 67

1. Recycler : le dernier ressort consiste à recycler.

Demandez-vous si l’article dont vous ne voulez plus est

recyclable ou composable. Aujourd’hui, nous recyclons de plus en plus
de matériels, environ 50% des déchets domestiques peuvent être
recyclés.

Lorsque nous recyclons un article nous lui donnons une

nouvelle vie et nous l’empêchons d’aboutir dans le site d’enfouissement.
Le matériel tel que le verre, le plastique et papier peuvent être ramassé
en vrac mise en morceau, puis transformer en nouveau produit.

La ville de Kinshasa produit quotidiennement sept million de

tonnes des déchets, provenant des ménages, marchés, places
publiques, des entreprises, qu’il s’agit notamment de la mitraille, des
produits et sachets en plastique et les immondices.

L’urbanisation anarchique dans la ville de Kinshasa a engendré

de conséquences néfastes sur l’environnement qui se traduisent par la
détérioration de la qualité de vie dans l’espace urbain. Avec la
croissance de la ville et de la population qui y habite a produit des
déchets de toute sorte qui s’accumulent les longs des rues.

Elément d’étude caractéristique l’état de l’environnement du

quartier:

 Sol - sable argile – pollue

 Eau non aménager exploite à l’état sauvage très pollue
 Air très de poussière pollue
2. Evacuation des déchets
 corbeille  hôtel de ville (Kin-bopeto)
 enfouissement  rejet dans la rivière
 incinération  dépôt en pêle-mêle
 68

3.32. Principe de la planification écologique

Pour mieux répondre aux besoins de développement, la

planification doit être régie par un certain nombre de principes qui
garantiront sa bonne orientation et permettront d’atteindre une
utilisation rationnelle des ressources disponibles, de répondre aux
besoins et aspiration de la communauté concernée ainsi que de réaliser
les objectifs du développement. Sa mise en pratique doit contribuer à
l’amélioration de la qualité de l’environnement et de la vie LAPOIX,
(1975). Ces principes sont :

 La participation de la population concernée à toutes les étapes du

processus de planification (définition des objectifs, détermination
des moyens, réalisation du plan et évaluation) et qui place l’homme
au centre du développement dont il est à la fois l’agent et le
bénéficiaire;
 L’approche de la planification doit être interdisciplinaire,
multisectorielle, globale et intégrée, qui prend en compte tous les
aspects du milieu ainsi que les interactions qui se rapportent à la
vie des individus et des groupes sociaux. La prise de décision qui
en découle doit être l’aboutissement d’une démarche qui implique
tous les acteurs concernés (planificateurs, écologistes, ingénieurs
géomètre topographe, environnementaliste, architecte…);
 La planification doit tenir compte à la fois des intérêts des
communautés présentes et futures (c'est-à-dire la perspective à
court, moyen et long terme);
 Planification doit avoir une base scientifique fondé sur une
connaissance systématique et approfondie de l’ensemble de
processus qui interviennent dans le développement (écologiques :
qui contrôlent la qualité de l’environnement naturel et sont à la
base de la mise en valeur des ressources naturelles; économiques ;
 69

qui commandent le développement économique et industriel ;

organisationnels et spatiaux qui sont à la base de l’édification des
infrastructures urbaines et régionales ; ainsi que théorique et
méthodologiques qui fournissent les apports techniques
indispensables);
 La planification doit favoriser se maximum se diversité tant sur le
plan biophysique qu’humain, qui renforce la nécessité de
respecter la spécificité des situations et interrelations entre les
différentes composantes du milieu ;
 La planification doit déboucher sur un plan souple qui doit pouvoir
adapter ou dynamisme de la société et de l’environnement
biophysique ;

Cette adaptation exige une évaluation constate des résultats

obtenus suite à l’exécution du plan ainsi que la mise en place de
mécanismes de rétroaction dont le but est d’ajuster le plan aux
nécessités de l’heure :

 Le succès général de la planification implique la cohérence des

objectifs à tous les niveaux de la pyramide décisionnelle, de la
finalité du développement, dans la place et le rôle de l’homme dans
le développement, dans les concepts de développement et
d’environnement ainsi que des besoins essentiels à satisfaire.
3.33. Identification des besoins

Il est nécessaire de suivre le schéma directeur d’aménagement

urbain établi, avant d’aménager l’espace, il n’est pas question de
construire anarchiquement, l’on doit commencer d’abord par identifier
tous les problèmes régionaux (démographiques, économiques, sociaux,
écologiques, géographiques…) qui font que des besoins
d’aménagement nouveau se manifestent. Il faut ensuite déterminer les
 70

causes et enfin connaître la perception de ces problèmes par les

populations concernées. Ce diagnostic permet de réunir toutes les
données nécessaires aux premières esquisses provisoires.

3.34. Acquisition de données

Les données à obtenir sur le terrain doivent être symbolisées

par:

 Un schéma directeur d’aménagement qui reprend toutes les

différences d’affectations décidées pour la zone étudiée ;
 Des données physiques qui comprennent le plan topographique, la
climatologie, la pédologie, l’hydrographie, la géologie, la végétation
et la faune de la zone étudiée ;
 Des données techniques d’insertion du site dans l’urbanisation
existante qui résèquent à l’avance sur les raccordements des
voiries, de transport, de différents réseaux ainsi que les
équipements existants pour mieux intégré le plan d’occupation du
sol, le lotissement à concevoir dans ces derniers ;
 Des contacts avec les services compétents qui donneront les
renseignements du site en vue de constituer un dossier préalable.
Ces services sont notamment le Ministère des Affaires Foncières;
les Ministères de l’Urbanisme et d’Aménagement du territoire, la
Ratelsat, la REGIDESO, la SNEL, l’O.C.P.T, l’hôtel de ville et la
commune concernée.

Une fois tous ces contacts réalisés, on descend sur le terrain

pour se rendre compte de la morphologie, la topographie, relie, du
terrain avec un plan topographique ayant des courbes de niveau et qui
présente les différentes contraintes naturelles du site. Pendant cette
visite du terrain, des enquêtes doivent être réalisées pour accueillir des
renseignements spécifiques du site. Cela permettra au concepteur
 71

d’esquisser sommairement l’aménagement, d’avoir une idée du principe

du regroupement de parcelles et d’organisation générale du premier
schéma entre l’urbanisme et le concepteur. Cette visite débouche sur
l’analyse du site.

Photo 1 : Echantillon de l’état des parcelles à Masina Sans-fil, juin 2023

Photo 2 : Situation des avenues à Masina Sans-fil, juin 2023

 72

Photo 3 : Vue de l’avenue Kingabwa, principale voie d’accès au quartier Sans-fil

Photo 4 & 5 : Manque des caniveaux et la mauvaise gestion des eaux usées
 73

Chapitre IV : PROJET ET EVALUATION DU LOTISSEMENT DE

SANS FIL

Les actions ou les opérations d’aménagement urbain ont pour

objet de mettre en œuvre un programme de politique locale
d’habitation, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des
activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du
tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou locaux de recherche
ou d’enseignement supérieur, de lutte contre l’insalubrité, de permettre
le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le
patrimoine bâti et les espaces naturels.

4.1. Intégration de la notion de développement durable dans la

conception du futur quartier pour offrir un cadre de vie
de qualité aux habitants.

Les projets d’aménagement des zones à urbaniser doivent

prévoir :

- Une forme urbaine et une densité minimale liée à la typologie du

quartier et à la proximité des commerces et équipements ;
- Des espaces communs de respiration dans certaines zones ;
- Une faible proportion de logements sociaux pour les opérations à
partir d’un nombre donné de logements (fixé à la conception du
projet) ;
- La préservation et la valorisation des éléments paysagers du site
(sentiers, haies, talus, boisement, vues,…) ;
- Une hiérarchisation du gabarit des voies et la prise en compte des
déplacements doux (liaisons douces au plus court vers les
équipements, commerces, services, itinéraires, de randonnée) ;
 74

- Une gestion raisonnée du stationnement collectif, par exemple la

réalisation d’aires de stationnements collectifs, perméable et
paysagés ;
- La récupération et la gestion alternative des eaux pluviales : bassin
de rétention conçues comme de véritables espaces publics, au rôle
multiple (gestion des eaux pluviales, intérêt paysager, aire de
jeux) grâce à leur faible profondeur et leur caractère paysager ;
- La localisation des points de collecte des déchets ;
- L’orientation optimale des constructions environnementales, au
travers par exemple du cahier des charges du lotissement.
1. Des infrastructures routières adoptées au contexte local

Il est essentiel d’assurer des connexions au réseau viaire

existant et de limiter les voies en impasse afin d’éviter des allongements
de parcours, donc une utilisation accrue de l’automobile, et des quartiers
socialement renfermés sur eux-mêmes.

Le tracé des voies sera conçu de manière à prendre en compte,

le relief et l’orientation, de manière à privilégier des voies
perpendiculaires, à la pente et facilitant un découpage des lots en
cohérence avec l’exposition par rapport au soleil.

Les déplacements doux doivent aussi trouver leur place dans

les nouveaux aménagements, dans le cadre de nouvelles voiries, mais
parfois également en site propre (emprise exclusivement affectée aux
piétons, et vélo). Pour favoriser leur fréquentation, il est important de
prévoir des liaisons au plus court entre le futur quartier et les pôles
d’intérêt de l’agglomération (commerces et équipements publics autour
du groupe scolaire).
 75

La voirie doit être impérativement hiérarchisée, de manière à

distinguer les voies principales des voies secondaires. Cette
hiérarchisation est importante car elle facilite l’orientation et appelle à
une vigilance accrue du fait d’un séquençage de la voirie (pas de
traitement systématique).

Par ailleurs, le traitement de voirie doit être à l’image du

quartier et dimensionné en fonction de son rôle :

- Un rôle structurant à l’échelle du quartier voirie du bourg nécessite

un gabarit suffisant pour assurer la fluidité du trafic automobile et
la sécurité des piétons et vélos dans des espaces dédies
spécifiquement.
- Une desserte principale du site du projet nécessite également
d’identifier des espaces spécifiques à l’automobile (chaussée,
stationnement) et aux piétons et vélos.

L’emprise de la chaussé doit cependant être limité pour ne pas

favoriser la vitesse et afficher une priorité à l’automobile :

- Une desserte secondaire ou une desserte unique du projet de taille

limitée en nombre d’habitation permet de recourir à une voie
partagée (pas de démarcation entre les espaces utilisé par les
véhicules motorisés, les piétons et les vélos) qui donne la priorité
aux déplacements doux.
2. Gestion des eaux pluviales mutualisée

Lorsqu’ils doivent être aménagés au sein des zones à urbaniser,

les dispositifs de gestions des eaux pluviales aériens, via un réseau de
fossés, le site et le bassin de rétention sont à privilégier.
 76

Les sites et les bassins doivent être paysagés (engazonnement

et/ou plantation). Leur faible profondeur est importante : elle facilitera
leur entretient tout en permettant une ouverture au public en tant
qu’espace des jeux. La limitation de l’imperméabilisation du sol est
souhaitable, notamment en limitant l’usage de l’enrobé (espaces libres
autour de la maison, aires de stationnement, etc.).

De manière générale, c’est ainsi la mutualisation de la gestion

des eaux pluviales qui doit être recherchée : mutualisation des usages
(rétention, valeur paysagère, espace de jeux, récupération) et des
usages (dispositifs collectifs).

3. Un découpage en lots judicieux pour une implantation

optimale des constructions

Le découpage des terrains en lots, en particulier lorsque ceux-

ci présentent un surface limitée, doit privilégier les formes
rectangulaires orientées Nord/Sud.

Cette forme favorise en effet une implantation de l’habitation

au Nord du lot et ouverte sur le jardin au Sud pour un ensoleillement
optimal, à la source d’économie d’énergie et d’un confort de vie (cette
disposition est souvent prise en compte en Europe).

L’implantation des constructions devra cherche un effet

« rue » : implantation en mitoyenneté, et proche de l’alignement lorsque
cela est possible pour les terrains accessibles par le Nord.

4. proposition d’aménagement de l’éco quartier Sans-Fil

Les 12 engagements pour un aménagement durable du

quartier Sans Fil :
 77

5. Assurer la cohérence du projet

L’éco quartier Sans Fil doit être cohérent avec l’ensemble des
règlements d’urbanisme en vigueur et des documents qui encadrent
l’aménagement local et régional. Il faut cependant qu’il dépasse la
simple conformité règlementaire pour aller au-delà et présenter une
vision d’avenir en termes d’intervention d’aménagement urbanistique.
Une charte intégrant tous ses éléments pour permettre de définir cette
vision tout en conservant la cohérence avec le cadre règlementaire en
vigueur.

6. Penser l’intégration urbaine

L’éco quartier doit impérativement s’intégrer avec les quartiers

avoisinants déjà existant, la complémentarité de l’offre de service ainsi
que la mise en place de mesures favorisant la densification plutôt que
l’expansion en dehors des zones urbaines est des mesures permettant
une intégration urbaine réussie.

7. Faire vivre la concentration

La concentration entre les différents groupes sociaux et les

différents acteurs publics ou privés concernés est un élément central
afin de garantir la saine gouvernance de tout projet et d’éco quartier.

Le succès de la planification d’un éco quartier ne peut être

atteint sans la concentration de tous ses acteurs en lien avec la
population locale.

8. Veiller à la mixte fonctionnelle

L’éco quartier Sans Fil doit offrir une multitude de services et

de commerces adaptés à ses résidents ainsi qu’aux résidents des
secteurs limitrophes tout en permettant la création de nouveaux
emplois. L’objectif est de permettre au résident de réaliser l’essentiel de
 78

leurs activités quotidiennes tout en limitant les déplacements de longues

distances.

9. Concrétiser la mixte sociale

Au-delà de l’aspect environnemental, l’éco quartier sans fil doit

favoriser la cohésion sociale. Cette cohésion doit se faire d’une part en
permettant la création des liens entre les anciens et les nouveaux
habitants, mais également l’accès à des logements adaptés à tout type
de ménages, quels que soient leurs moyens financiers. L’offre de service
et d’équipements publics doit également refléter cette mixte sociale
dans l’espace public.

10. Préserver l’eau

Au sein de l’éco quartier sans fil, la préservation de l’eau se

joue sur deux fronts. D’une part, il est important d’inclure une gestion
efficace des eaux pluviales et ruissellement afin d’éviter tout problème
d’accumulation ou d’infiltration des polluants dans le sol. D’autre part,
limiter le gaspillage et d’en favoriser la réutilisation lorsque c’est
possible.

11. Planifier la gestion des déchets

La gestion de déchets est également un élément central de la

planification de notre éco quartier. L’objective est évidement de limiter
au maximum la production de déchets, mais également d’en assurer le
traitement par les méthodes appropriées, comme le compostage et le
recyclage. Cette gestion des déchets doit également se faire lors de la
construction du quartier avec les résidus de matériaux de construction.

12. Cultiver la biodiversité

La biodiversité est un élément primordial à intégrer dans la

planification de l’éco quartier. La préservation de la faune et de la flore
 79

s’y trouvant doit être au cœur des actions posées lors du processus
d’aménagement et doit favoriser le retour de la nature au sein du
modèle de la ville durable.

13. Organiser la mobilité

La planification de notre éco quartier doit, dès le départ tenir

compte des besoins en mobilité de ses habitants. Cette planification doit
chercher à limiter au maximum les déplacements en voiture et à
favoriser les modes de mobilité actives, comme la marche et le vélo au
sein du quartier. Une offre de transport en commun adaptée doit pouvoir
répondre aux besoins des résidents sur de plus longues distances.
D’autres initiative comme l’auto partage peuvent être intégrée dans la
planification.

14. Garantir la sobriété énergétique

Toute planification dans l’éco quartier doit comporter un volet

sur l’optimisation de la conservation d’énergie des bâtiments. La plus
grande part de la consommation énergétique des ménages est utilisée
pour la cuisson, la climatisation, l’éclairage (surtout la nuit), le
chauffage (pour les pays tropicaux). La planification doit donc se réaliser
avec la conception d’immeuble éco énergétique, mais également dans
l’utilisation de source d’énergie alternative à l’hydroélectricité, comme
la géothermie, le central photovoltaïque,…

15. Oser la densité urbaine

La densité est nécessaire afin de pouvoir maintenir et offrir des

services nécessaires à la population. Une densité adaptée permet l’offre
des services de transport en commun efficace, de garantir une offre de
commerce et services répondant aux besoins de la population. Cette
densité doit être réalisée en respectant le cadre bâti des quartiers
 80

existants, tout en préservant l’identité des secteurs où elle est

implantée.

16. Orchestrer l’éco construction

L’éco construction est un principe qui privilégie l’utilisation des

matériaux d’origine naturel et renouvelable dans la construction
d’immeubles. L’éco construction s’inscrit comme étant un mode de
construction respectueux de l’environnement, tout comme la santé des
habitants. Elle est également au centre des pratiques permettant de
mettre en place des mesures permettant la réduction de la
consommation d’énergie pour le chauffage, notamment et pour la
réduction de la consommation d’eau. (Source : mémoire déposée par
David A. DUMOULIN et J.F LEFEBRE à la consommation sur l’eau,
l’environnement, le développement et les grands parcs de la ville de
Montréal dans le cadre des constructions sur les bâtiments durables,
2016).

17. Programmation des équipements collectifs

Il sied de signaler que cette programmation en milieu urbain

doit s’inscrire dans une vision prospective, c’est-à-dire, s’adapter à
l’évolution et l’accroissement démographique. En d’autres termes, la
programmation prospective des équipements collectifs dans un milieu
garantit leur durabilité.

Ainsi, la population actuelle du quartier sans fil s’élève à

40503 habitants repartie sur une superficie de 117 Hectares 09 Ha 80
ca.
 81

4.2. Projet de l’éco-quartier Sans-Fil

1. Evaluation du projet (plan de lotissement du quartier
Sans-Fil)
A. Définitions de quelques concepts utiles

 Métré : Le métré est une opération qui consiste à mesurer les

éléments constituant l’ouvrage.
 L’avant métré : il existe deux types d’avant métré à savoir :
 L’avant métré d’avant-projet : c’est un métré établi
approximativement avant le dessin d’exécution, il est établi
avant tout commencement d’exécution pour déterminer le prix
de l’ouvrage projeté.
 L’avant métré d’exécution (proprement dit)
C’est la mise au point après divers détails.
 Devis : Le devis est une synthèse des détails de divers travaux
à exécuter, ainsi que le coût.
 Unité de mesure : C’est un terme qui exprime en monnaie la
valeur donnée à chaque nature des travaux comme par exemple :
le 1 m2 décapage vaut 5 Dollars Américain ($) US.
 Quantité à évaluer : C’est le nombre d’unité représentatif.
 Total général : C’est le résultat de l’addition de l’ensemble des
opérations effectuées.
 Installation et répit chantier : C’est la mise ne place des
éléments nécessaires pour le démarrage de chantier. A l’office
des voiries et drainages, par exemple les documents officiels
disponibles permettant de calculer les frais y relatifs en
appliquant la valeur de 7% du coût général.
 Frais d’étude : L’importance des études est de permettre de
réunir les différentes tâches de conception précédant l’exécution.
Elles produisent l’ouvrage grâce à l’application des connaissances
 82

intellectuelles. Les frais y relatifs sont souvent estimés à 5% du

coût total.
 Contrôle de surveillance : C’est la vérification par une
personne ou un organisme de la conformité de la conception et
de la réalisation d’un ouvrager à la règlementation en vigueur.
Ces frais sont estimés à 6% du coût des travaux à réaliser.
 La main d’œuvre : Le coût de la main d’œuvre est constitué de
salaire augmenté des charges sociales et des frais de transport.
Généralement, on prend pour l’ensemble de frais sur la main
d’œuvre 5% de coût des travaux.
 Imprévus : Au cours de l’exécution, on est parfois surpris de
faire des travaux, non prévus lors de l’évaluation dans le devis.
Il apporte la solution aux problèmes financiers. Il est
généralement calculé en appliquant 5% du coût de travaux.
 Sous-total : Il est défini comme étant la somme des frais des
matériaux après un devis ou encore la somme des valeurs à une
destination donnée.
 Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : C’est l’impôt indirect
appliqué sur les biens et services.
 Terrassement : Le terrassement est une opération qui consiste
à creuser. Dans le tableau de terrassement, nous nous
renseignons mieux sur le volume utile à considérer.
B. Evaluation proprement dit du projet

La superficie total = 1.170.980 m²

1.170.980 𝑥 60%
60% pour les espaces constructibles : = 702.588𝑚²
100

 Nombres des maisons à construire

- Avenue la plus longue : Abattoir : 101 parcelles
- Petite avenue : de la paroisse : 13 parcelles
 83

101+13
- = 57 𝑚𝑎𝑖𝑠𝑜𝑛𝑠 à 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑟𝑒 𝑝𝑎𝑟 𝑎𝑣𝑒𝑛𝑢𝑒𝑠
2

Le quartier sans fil comprend 89 avenues : 57 x 89 = 5073

maisons

 Catégorie C : 1.691 maisons (RDC, chambre salon, cuisine, salle de

bain)
 Catégorie B : 1.691 maisons (RDC, 4 chambres salon, salle de bain,
cuisine)
 Catégorie A : 1.691 maisons (RDC + 2)
a) Catégorie C :

702.588
Superficie d’une maison = = 138,50𝑚²
5.073 𝑚𝑎𝑖𝑠𝑜𝑛𝑠

SB= 138,50m²

Fondation = 138,50 x 0,2=2.770m²

RDC= 138,50x1=138,50m²

Shop = 2770m² + 138,50m² = 13877,70m²

Van = shop x CC (catégorie C)

Van = 13877,70m² x 200$/m² = 2775540,00$

Coût de maison catégorie C

b) Catégorie B :

Shop : 138770 m²

Van = 138770,70 x 350$ = 4857195$

Coût des maisons catégorie B = 8213516745$

= 4857195 x 1691
 84

c) Catégorie A :

SB= 138,50m²

Fondation = 138,50 x 0,2 = 27.7m²

RDC = 135,50 x 1 = 138,50m²

Etage 1= 138,50 x 1 = 138,50m²

Balcon 2= 10,23 x 0,6 = 6,138m²

Shop : 277 + 138,50 + 138,50 + 6,138m² = 310,838m²

Catégorie A

Van = 310,838 x 925$ = 287525.15$

Coût de maison catégorie A

= 287525.15$ x 1691 = 486205028.7$

Coût des maisons à construire

Catégorie A + B + C

A= 486205028,7$ + 8213516$ + 469343140$ = 963761685,4$

30% pour le coût d’espace réservé pour les équipements 20%, d’autres
équipements et 10% par la voirie :

1170980x20
= 23419,60𝑚² (𝑎𝑢𝑡𝑟𝑒𝑠 é𝑞𝑢𝑖𝑝𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑠)
100

1120980x10
= 11709,8𝑚²
100

Construction d’un caniveau 89 caniveaux par avenue

1 caniveau = 1m linéaire = 0,39m² = 550$

La plus longue avenue mesure : 2134,56m

La plus petite avenue : 160m

 85

Moyenne = 2134,56 + 160 = 2294,56

2294,56 x 0,39m² = 894,8784

894,9794 x 550$ = 492183,12$

89 caniveaux : 492183,12 x 89 = 43804297,68

= 43804297,68$

C. Suggestions
 Aux gouvernants :
 Que l’Etat puisse prendre ses responsabilités de créer de bon
lotissement qui viable
 L’Etat doit avoir la politique de logement
 Que les pouvoirs publics élaborent des lois, des règles
sanctionnant ceux qui jettent des ordures dans les berges et dans
la rivière, en outre ceux qui rendent le sol pollué.
 Actualiser les textes juridiques sur urbanisme et habitat, élaborer
le plan d’aménagement
 Réviser le code foncier et adapter aux impératifs de sauvegarder
des réserves de terres pour les générations futures et sensibiliser
la population de faire l’usage de l’habitat d’équipement et voirie
 A la population
 De prendre conscience et de ne pas négliger les indicateurs qui
contribuent à l’amélioration de la qualité de lotissement
 De tenir compte des normes urbanistiques en matière d’occupation
du sol, en préservant l’espace urbain
 Le respect sur l’environnement
 Dénoncer tous les actes qui peuvent porter atteinte au bon
fonctionnement de leur espace urbain
 86

 Aux étudiants et chercheurs

 Sensibiliser la population à l’éducation mésologique
 Continuer les études sur d’autres aspects non exploité dans ce
travail
 Enrichir le répertoire des publications dans le domaine de
l’urbanisme avec des nouvelles publications
 Organiser des conférences débats et colloques pour que la
population puisse respecter et protéger l’espace urbain réservé
 Lotir selon les normes urbanistiques tout en prenant à compte le
besoin réel de la population qui vivra dans le site à lotir
 L’application sans faille du carré d’urbanisme et de la
réglementation des lois en matière de protection de
l’environnement et de l’urbanisme
 Exploiter d’autres aspects qui n’étaient pas abordé dans ce sujet.
 87

CONCLUSION

Au terme de ce travail de fin de cycle à l’Ecole Nationale de

Cadastre et des Titres Immobiliers, ENA-TI en sigle, venons de mener
une étude relative à la problématique du lotissement du quartier Sans-
fil dans la commune de Masina à Kinshasa.

Outre l’introduction et la conclusion, ce travail s’est structuré

autour de quatre chapitres, à savoir :

- Le chapitre premier présente l’approche théorique et conceptuelle

sur le lotissement.
- Le chapitre deuxième présente le quartier étudié.
- Chapitre trois décrit l’état actuel du quartier
- Chapitre quatre présente le projet et son évaluation

Pour bien mener hors investigations dans ce travail, nous avons

utilisés les méthodes telles que : la méthode analytique, descriptive
fonctionnelle, historique et analyser par quelques techniques dont : la
recherche documentaire, la technique d’interview, d’observation libre,
visite du terrain et la cartographie.

L’objectif principal de cette étude est de lutter contre les

occupations spontanée, les érodions, les inondations et les constructions
anarchiques qui envahissent la ville de Kinshasa en général et la
commune de Masina (le quartier sans-fil en particulier) sans norme
urbanistique en la matière.

Cela, est occasionné par l’absence quasi-totale d’un plan

d’aménagement concerté et planifié qui prend en compte l’extension
désordonnée actuelle de la ville de Kinshasa au regard de la caducité du
Schéma Directeur d’aménagement de l’urbanisme (SDAU) depuis 1975
 88

et de l’absence de lotissement conséquent et adapté dans les environs

de la commune de Masina qui présentent les caractéristiques suivantes :

 Une occupation spatiale illégale des parcelles qui se fait sous la

bénédiction des autorités politiques, administratives, coutumières
et de la population nécessiteuse d’un lopin de terre pour construire
 Des risques de catastrophes naturels liés à l’occupation des sites
accidentés et à des risques d’inondation
 Absence des ressources financières très caractéristiques
 Absence notoire de l’aménagement foncier tant public que privé
 Insuffisance des cadres spécialisés pour faire le suivi des
mécanismes appropriés pour la construction et l’entretien des
infrastructures de bases et équipements collectifs
 Existence d’outils de gestion urbaine et d’organisme d’exécution des
politiques en matière d’habitat etc…

Le bureau d’étude d’aménagement et d’urbanisme dont la

mission principale est de doter les agglomérations urbaines des plans
types de lotissement et d’aménagements a failli à sa mission à cause de
départ brusque des coopérants Belge et Français après la Zaïrianisation.
 89

BIBLIOGRAPHIE

A. TEXTES LEGAUX
1. Charte de l'expertise foncière et immobilière
2. Décret no 13/032 du 25 juin 2013, portant règlementation de
l'exercice de la profession d'expert immobilier ;
3. Journal officiel de la République Démocratique du Congo : «
Mercuriale d’expertise et évaluation immobilières », 15 février
2020.
B. OUVRAGES
1. A. Monnier, « les marchés immobiliers », éd. Leroy, Nantes, 1989.
2. Bernard Trions, « valeur, prix et méthodes d'évaluations
immobilières », CEREG, 2012.
3. Claude BAEHREL & Régies HENNION, Manuel d’urbanisme pour les
pays en développement Vol4, éd. PUF, Paris 1982.

4. DESIM, La gestion des eaux usées et pluviales du quartier Sans fil

dans la commune de Masina : Etat des lieux et perspectives
d’avenir, 2023
5. Dictionnaire Micro Robert méthodique, éd. Hatier, Paris 2009
6. DIGEKISA VICTOR, « Gestion immobilière éd. Torrent Kinshasa,
2014.

7. Encyclopédie pratique de la construction et du bâtiment, 1968

8. Encyclopédie Universelle, éd.PUF, Paris 2012, P.347
9. F PAULHAC, expertise immobilière, 6ème édition EYROLLES, Paris
1977
10. Jacques FERBOS et Georges SALLES, « Expropriation et
évaluation des biens », 4ème édition, paris, 1979.
11. PINTO, R. et GRATTWIZ, M : Méthodes de recherches en science
sociales, Tome 1, éd. Dalloz, Paris 1971, P338.

12. Recueil d’appui technique (AP), p69-2-LG-plan de situation, 2019

C. SYLLABUS ET NOTES DES COURS (inédits)

1. BINZANGA KAMALUNDUA, Notion d’Ecologie Générale, u2, ISAU,

Kinshasa, 2010
 90

2. BONGINA MANKOTO Eric, « Description et problématique du

lotissement « Masina sans fil », travail de fin de cycle, RD Congo,
Kinshasa, ENAC-T/Limete, 2019-2020, pp8-25.
3. C.T. Odon EZINGA KINSUEKI, « Cours d’Urbanisme1 », ENAC-TI,
Cours destiné aux étudiants de G3 Géomètre-Expert Foncier et
Immobilier, Kinshasa 2023.
4. J.P MPONADJI MBULA, Cours d’Urbanisme, Technique et
Aménagement, G2 Géométrie, ENACT-Kinshasa, 2020-2021
5. Prof BALEGA, cours de lotissement, inédit, 2022 - 2023
6. Prof Odon KINSUEKI EZINGA, Cours de l’Urbanisme,
INBTP/Kinshasa, 2022
7. Prof. Odon KISWEKI, cours de l'initiation à la recherche, GEIF,
2020-2021, ENACTI-KINSHASA/LIMETE.
8. Source Bureau du quartier sans fil, commune de Masina
D. SITES INTERNET

1. www.altavisita.org
2. www.Congo-média.com
3. www.google.com, Médiacongo.Net
4. www.scholar.org
5. www.wikepédia.org
 91

ANNEXES
 92

TABLE DES MATIERES

Epigraphe .................................................................................................... I
In memoriam .............................................................................................. II
Dédicace .................................................................................................... III
Avant-propos .............................................................................................. IV
INTRODUCTION ........................................................................................... 1
0.1. Contexte de l’étude .............................................................................. 1
0.2. Problématique ..................................................................................... 1
0.3. Hypothèses ......................................................................................... 2
0.4. Choix et Intérêt du sujet ....................................................................... 3
0.5. Délimitation de l’étude ........................................................................... 3
0.6. Objectifs de l’étude .............................................................................. 4
0.7. Méthode et Techniques de la recherche .................................................. 5
0.8. Difficultés rencontrées .......................................................................... 7
0.9. Subdivision du travail ........................................................................... 7
Chapitre I : APPROCHE THEORIQUE ET CONCEPTUELLE DU TRAVAIL ................. 8
1.1. Définitions des quelques expressions et concepts de base. .......................... 8
1.2. Autres définitions utiles .......................................................................... 11
1.3. Termes usuels .......................................................................................12
1.4. Généralités sur le lotissement ................................................................. 22
Chapitre II : PRESENTATION DU QUARTIER SANS FIL ....................................... 28
2.1. Situation géographique ou localisation ...................................................... 28
2.2. Historique du quartier ............................................................................. 28
2.3. Topographie du quartier ......................................................................... 29
2.4. Situation politique .................................................................................. 30
2.5 Situation sociale ..................................................................................... 31
2.6. Situation économique ............................................................................. 31
2.7. Evolution de la population ....................................................................... 33
Chapitre III : ETAT ACTUEL DU QUARTIER SANS FIL ......................................... 34
3.1. Description et problématique de lotissement du quartier Sans – Fil à Masina .. 34
3.2. Echelle ................................................................................................. 36
3.3. Point de repère ...................................................................................... 36
3.4. Types de lotissement .............................................................................. 36
3.5. Quelque difficulté du lotissement MASINA SANS-FIL ................................... 39
3.6. La décomposition de l’espace ou zonage (carré d’urbanisme) ....................... 40
3.7. Le carré de l’urbanisation ........................................................................ 40
3.8. Démarche d’étude du lotissement .............................................................41
3.9. Rappel de critères ................................................................................. 44
3.10. Forme des lotissements ........................................................................ 46
3.11. Modèle des lotissements ....................................................................... 47
3.12. Plan topographique .............................................................................. 48
3.13. Réalisation de la carte des pentes .......................................................... 49
3.14. Délimitation de la distance de la pige ..................................................... 50
3.15. Colorisation des piges .......................................................................... 50
3.16. Dégagement de la zone constructible ..................................................... 51
 93

3.17. Délimitation de la zone à lotir ................................................................ 52

3.18. Délimitation de la superficie de la zone à lotir .......................................... 52
3.19. Méthode par décomposition en figure géométrique ................................... 52
3.20. Carré d’urbanisme ............................................................................... 53
3.21. Adaptation de la voirie à la topographie .................................................. 55
3.22. Prévention de l’érosion ......................................................................... 55
3.23. Etude de tracé en plan ......................................................................... 56
3.24. Tracé théorique ................................................................................... 56
3.25. Tracé réel ........................................................................................... 57
3.26. Aspect environnement et assainissement ................................................ 57
3.27. Gestion de l’environnement .................................................................. 59
3.28. 3.28. Principaux problèmes environnementaux rencontrés à Sans-Fil .......... 61
3.29. Gestion des ordures ménagères ............................................................. 62
3.30. Emplacement et localisation des dépôts .................................................. 64
3.31. Evacuation des ordures ménagères du quartier Sans-Fil ............................ 65
3.32. Principe de la planification écologique ..................................................... 68
3.33. Identification des besoins ..................................................................... 69
3.34. Acquisition de données ......................................................................... 70
Chapitre IV : PROJET ET EVALUATION DU LOTISSEMENT DE SANS FIL ................ 73
4.1. Intégration de la notion de développement durable dans la conception
du futur quartier pour offrir un cadre de vie qualité aux habitants. ................ 73
4.2. Projet de l’éco-quartier Sans-Fil ............................................................... 81
4.3 Evaluation du projet (plan de lotissement du quartier ................................. 82
Suggestion .................................................................................................. 85
Conclusion ................................................................................................... 87
Bibliographie ................................................................................................ 89
Annexe ....................................................................................................... 91
Table des matières ....................................................................................... 97