Urbanisme

Actes du colloque
23 mai 2006
Foire Internationale de Metz
PUCA
Un urbanisme de qualité,
facteur d’attractivité du territoire
organisé par :
la Direction Régionale de l’Equipement de Lorraine
la Direction Départementale de l’Equipement de Moselle
avec la participation de la
Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction,
Plan Urbanisme Construction Architecture
 Villes et architecture
Le futur de l’habitat
Quartiers durables
Un urbanisme de qualité,
facteur d’attractivité du territoire
Actes du colloque
du 23 mai 2006
Foire internationale de Metz

Ministère des Transports, de l’Equipement, du Tourisme et de la Mer
Département Ville et Architecture
Grande Arche de la Défense
92055 la Défense cedex
Directrice de la publication : Michèle Tilmont, secrétaire permanente du PUCA
Coordination :
Luc Bousquet, chargé de projets
[email protected]
Tél. 01 40 81 10 10
Franck Faucheux, chargé de projets
[email protected]
Tél. 01 40 81 24 70
Christophe Perrocheau, chargé de communication
[email protected]
Tél. 01 40 81 24 33
Sites internet : www.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca
Conception graphique : METTM / DGPA / PLM2 / Alain Bitoune / Mars 2007
Sommaire
Ouverture de la journée
Cyril POY, journaliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 5
Eric TSCHITSCHMANN, DRDE Lorraine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 7
Le programme Villa Urbaine Durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 9

Luc BOUSQUET, chargé de projets au PUCA
Franck FAUCHEUX, chargé de projets au PUCA
Mieux lotir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 13

Guy CLAPOT, architecte
Débat avec la salle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 21
Les Outils au service d’un urbanisme de Qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 23

Katy NARCY, chef du service Aménagement Habitat, DDE de la Moselle
Saint-Jean des Jardins - VUD Chalon-sur-Saône . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 27

Cécile VUILLEMIN, SCIC Habitat Bourgogne - Champagne
MARC DAUBER, architecte
Fontoy, un projet durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 31

Henri BOGUET, maire de Fontoy
Table ronde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 33
Clôture des débats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 41

Pierre-René LEMAS, Préfet de la région lorraine, préfet de la Moselle
Adresses utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 43
Eléments bibliographique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 45
Crédit photos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 47

Un urbanisme de qualité, facteur d’attractivité du territoire Actes du colloque 5
Cyril POY,
journaliste
Je vous remercie d’avoir répondu à l’invitation de de Luc Bousquet et de Franck Faucheux du PUCA ainsi
la Direction Régionale de l’Equipement Lorraine que celui de l’architecte et urbaniste Guy Clapot. Il s’agira
(DRE Lorraine) et de la Direction Départementale de de montrer concrètement comment on peut améliorer la
l’Equipement de la Moselle (DDE Moselle) qui organisent qualité des lotissements.
ce colloque avec le soutien du Ministère de l’Equipement
et plus précisément du Plan Urbanisme Construction Dans un second temps, nous nous intéresserons au rôle des
Architecture (PUCA), ainsi que du Ministère de la acteurs pour mettre en œuvre une urbanisation innovante,
Culture, via le Service Départemental de l’Architecture et en commençant par les DDE puisqu’elles ont, entre autres,
du Patrimoine (SDAP) et de la Fédération Française du pour mission de conseiller et de guider les élus et les
Bâtiment Lorraine (FFB). diférents opérateurs dans leurs actions d’aménagement.
Il s’agit aujourd’hui, d’aborder les questions liées aux Puis nous poursuivrons avec Cécile Vuillemin, Directrice
extensions urbaines et en particulier aux cas des lotissements. du développement à la SCIC Habitat Bourgogne-
Nous aborderons, à l’échelle locale, des problématiques Champagne, et Marc Dauber, architecte, qui nous
architecturales, urbanistiques et environnementales. expliqueront l’origine et l’originalité du lotissement qu’ils
Ce colloque sera aussi l’occasion d’aborder de manière sont en train de construire à Chalon-sur-Saône, avant de
plus technique les moyens permettant une meilleure inir cette séquence, par le témoignage du maire de Fontoy,
maîtrise du territoire, d’abord à travers un bon usage Henri Boguet, qui nous parlera du quartier qu’il est en
des outils réglementaires et des possibilités qu’ils ofrent train de créer sur sa commune.
dans la déinition et la maîtrise des projets d’extension
urbaine. Nous nous attacherons surtout à comprendre Enin, nous concluerons ce colloque par une table ronde
l’implication nécessaire des acteurs qui ont un grand réunissant l’ensemble des intervenants précédents, ainsi que
rôle à jouer dans le développement d’un environnement Sophie Chabot du Service Départemental d’Architecture
de qualité, acteurs aussi diférents que les maires, les et du Patrimoine, Véronique Liné, représentante de
bailleurs sociaux, les promoteurs et lotisseurs privés, les la Fédération Française du Bâtiment et Noëlle Vix-
directions de l’Equipement dans leur déclinaison régionale Charpentier du bureau d’études A4, spécialisé dans le
et départementale, les entreprises du bâtiment et bien conseil pour la rédaction des documents d’urbanisme.
évidemment les urbanistes et les architectes.
Mais avant d’entamer les débats, je vais céder la parole
Le programme de cette matinée va s’articuler en plusieurs à monsieur Eric Tschitschmann, Directeur Régional et
séquences : Départemental de l’Equipement, ain qu’il nous présente
les enjeux d’un urbanisme de qualité dans la région
La première sera consacrée à quelques exemples Lorraine.
d’opérations d’aménagement maîtrisé à travers l’exposé
Eric TSCHITSCHMANN,
DRDE Lorraine
L’acte de construire est efectivement un enjeu fondamen- dans la conception et la gestion des équipements pu-
tal pour le particulier et pour la collectivité. C’est le rêve de blics, des aménagement de voirie au cœur du dévelop-
chacun, mais aussi un signe de prospérité et de développe- pement des lotissements. Gérer l’espace, c’est égale-
ment. Il est donc essentiel qu’à travers cet acte, on atteigne ment maîtriser l’extension de l’urbanisation qui se fait
l’objectif de construire avec toute la qualité qui s’impose. encore trop souvent en «tache d’huile» ;
Au sein de notre contexte lorrain, nous pouvons distinguer
schématiquement trois types d’espaces : • ensuite, il nous faut garder à l’esprit que la réponse ap-
• les grands espaces dynamiques, comme le sillon lorrain portée aux attentes des particuliers doit correspondre
correspondant aux territoires urbains et péri-urbains, à l’évolution de nos modes de vie. Cela passe par une
• les espaces à dominante rurale, moins conséquents en diversiication de l’ofre de logement et notamment une
terme de peuplement mais avec également des enjeux prise en compte de l’évolution des populations, qui
considérables, notamment en terme d’équilibre paysa- vieillissent et dont la structure des ménages se trans-
ger et environnemental, forme en profondeur. Il faut aussi mieux comprendre
• les espaces fragilisés par les anciennes exploitations mi- l’aspiration trop fréquente des Français pour la maison
nières où se posent tout une série de questions nouvel- individuelle, qui ne se dément pas en demeurant le rêve
les, dans la perspective de leur re-construction et de la absolu et appréhender comment lutter contre l’appré-
poursuite de leur développement. ciation généralement négative que connaît l’habitat
collectif, en particulier le logement locatif social.
Je souhaitais aussi insister sur la situation transfrontalière de
notre territoire, qui connaît une pression très forte, du fait de Au-delà de l’impérieuse nécessité de mieux communiquer
la proximité et du rôle économique du Luxembourg voisin, et informer autour de ces formes d’habitat, l’imagination
concernant la Moselle et le Nord de la Meurthe-et-Moselle. doit être au pouvoir ain de créer et de promouvoir toutes
les solutions intermédiaires.
Nous devons par ailleurs tenir compte d’un certain nom-
bre d’autres paramètres prépondérants : une démogra- Voilà, selon moi, les deux axes directeurs de ce colloque.
phie croissante, une diminution de la taille des ménages, L’ambition poursuivie en organisant cette manifestation,
conduisant, à population égale, à une augmentation de la est une ambition modeste mais qui se veut illustrative et
demande de logements. constructive. Nous espérons qu’elle permettra de tracer
un avenir plus novateur et prospectif dans nos modes de
Notre région connaît une présence massive de l’urbani- construction et d’urbanisation et porteur d’une meilleure
sation par des lotissements de qualité très inégale et aux adaptation aux territoires lorrains.
justiications plus ou moins fondée. L’objectif pragmatique
de ce colloque est donc de donner des exemples utiles de Pour inir, je souhaite m’adresser à vous, les élus qui êtes ve-
lotissements de qualité permettant de mieux répondre aux nus en masse aujourd’hui, pour vous inviter à prendre ap-
attentes des collectivités en matière d’urbanisme et aux at- pui autant que de besoin sur tous les services qui sont à vos
tentes des citoyens en matière d’habitat. Aujourd’hui, cette côtés pour vous assister dans ces démarches qui, je le sais,
action de sensibilisation vise deux enjeux : vous tiennent à cœur : les services de l’Equipement, les Ar-
chitectes des Bâtiments de France, les CAUE, les agences
• d’abord, il devient de plus en plus nécessaire de gé- d’urbanisme. N’hésitez pas, ils sont à votre disposition.
rer l’espace de manière économe. Pour gérer la pres-
sion foncière et la rareté de l’espace, il faut prendre Enin, par avance, je voudrais remercier vivement tous les
de front les problématiques de densité, de mixité, de services et les personnes qui auront contribué à la réussite
prise en compte du développement durable. Cela doit de ce colloque qui constitue une première, mais pas, soyez
se traduire par une qualité environnementale accrue en certains, une dernière. Je vous remercie.
Le programme Villa Urbaine Durable

Luc BOUSQUET,
chargé de projets au PUCA
Nous travaillons à la Direction Générale de l’Urbanisme et trise foncière des terrains d’assise, diicultés de montage,
de la Construction (DGUHC) au Ministère de l’Equipe- inadéquation des règlements d’urbanisme. Sur ce dernier
ment, au sein du PUCA . point, il ne faut pas oublier que de nombreuses communes
venaient de s’engager dans la transformation de leur Plan
Notre mission est de réléchir aux questions d’innovation d’Occupation des Sols (POS) en Plan Local d’Urbanisme
en matière d’urbanisme et de construction. Notre travail (PLU) avec notamment la mise en œuvre des tout nou-
procède de trois modes d’actions principaux : veaux Programmes d’Aménagement et de Développement
• Développer des programmes de recherche pour appro- Durable (PADD). Bien souvent d’ailleurs, les opérations
fondir et améliorer les connaissances. VUD liées à la question du logement, ont déclenché chez
• Conduire des expérimentations en testant des réalisations les élus des questionnements plus larges sur leur commune,
sur le terrain. les amenant à réviser leur document d’urbanisme, d’où les
• Soutenir inancièrement et valoriser des actions similaires retards importants pris par certaines opérations.
initiées par d’autres.
Nous allons illustrer ces modes d’action à travers deux Je vous présente ici quelques opérations pour vous montrer
exemples en rapport avec le thème d’aujourd’hui. la diversité typologique et formelle que cela a pu produire.
Pour le premier exemple, je vais demander à Franck Fau-

cheux de nous expliquer comment il pilote le programme
« Villa Urbaine Durable » (VUD), dont il a la charge.
Franck FAUCHEUX,
chargé de projets au PUCA
Le programme Villa Urbaine Durable (VUD) expérimen-
te la construction de logements alliant insertion urbaine,
mixité sociale, qualité d’usage et qualité environnementale
des constructions.
Ce programme a été lancé en 2001 dans un contexte por-

teur : les prémices de la loi SRU, où il était question de Chantier de VUD Quimper
maîtrise de l’étalement urbain, de mixité urbaine et sociale
et de développement durable dans la construction. Sur le A Quimper, on peut parler de maison individuelle revi-
dernier point, nous étions aussi aux prémices de la régle- sitée, avec une image architecturale plutôt traditionnelle,
mentation thermique 2000 (RT 2000), qui insistait sur la l‘expérimentation portant principalement sur le choix des
réduction des consommations et la préservation des res- matériaux : briques mono-murs en terre cuite, utilisation
sources énergétiques. Cette question reste d’actualité avec du bois en structure porteuse pour les planchers et le toit.
la mise en application prochaine de la RT 2005 renfor-
çant encore l’eicacité énergétique imposée aux bâtiments.
C’était aussi les débuts de la difusion de la démarche Hau-
te Qualité Environnementale (HQE).
L’appel à projets a retenu début 2002 quatorze opérations

lauréates, répondant pleinement aux objectifs VUD, et
sept mentionnées, qui avaient retenu l’attention du jury sur
un ou plusieurs aspects innovants, tout en demandant des
précisons ou des compléments.
Cinq ans après, dix des quatorze opérations lauréates et

une des sept mentionnées sont encore en cours. Les raisons
des diférents abandons sont variées : problèmes de maî- Image de commercialisation VUD Quimper
10 PUCA • plan | urbanisme | construction | architecture Villes et architecture | Quartiers durables
Chantier VUD Quimper en cours d’achèvement VUD Rouen, logements en bande
L’opération de Chalon-sur-Saône qui va vous être présentée

tout à l’heure par Cécile Vuillemin et Marc Dauber est L’heure du bilan
l’opération la plus avancée aujourd’hui. Elle se rapproche A l’heure où les premières opérations sont en chantier,
des concepts développé dans les cités jardin. quels enseignement pouvons-nous en tirer ?
Concernant la mixité sociale, cela s’est traduit généralement

par la mise en place d’une double maîtrise d’ouvrage, par le
biais d’un partenariat entre bailleurs sociaux et promoteurs
privés. Mais certains bailleurs sociaux ont maintenant des
structures juridiques leur permettant de faire eux-même la
commercialisation des programmes privés.
Plutôt que de parler de mixité, je préfère vous parler de

diversité sociale sur les opérations VUD ; elles proposent
sur une même opération et avec la même écriture architec-
turale, diférents statuts de logements, allant du logement
aidé à l’accession libre, en passant par de l’accession so-
ciale. Mais en pratique nous n’arrivons pas à obtenir cette
Vue aérienne du projet VUD de Rouen diversité au sein d’une même cage d’escalier dans l’habitat
collectif, en raison de la complexité du montage juridique
Enin, à Rouen, nous sommes dans un registre beaucoup lié à la gestion ultérieure des parties communes. Nous par-
plus urbain, avec la création d’immeuble, structurant des venons juste à juxtaposer du locatif et de l’accession, mais
espaces publics importants. pas à les imbriquer.
Sur la question de la qualité environnementale, nous som-

mes encore englués dans des questions de surcoût. La qua-
lité environnementale repose des questions essentielles sur
l’orientation, l’exposition au soleil, les modes constructifs
et les équipements performants. D’autres interrogations se
posent également quant à la disponibilité et la mise en œu-
vre des nouveaux matériaux, notamment sur la formation
des artisans et des entreprises et la capacité réelle des cir-
cuits de distribution de matériaux plus écologiques. Nous
avons essuyé les plâtres sur certaines opérations, leur qua-
lité constructive n’a donc pas forcément été très optimisée.
Espérons que ces eforts seront considérés comme des in-
vestissements pour l’avenir.
VUD Rouen, logements en plots

Dans une logique d’optimisation de la performance des Nous avons donc identiié trois conditions nécessaires à
équipements, nous avons essayé de mettre en œuvre des remplir pour garantir l’aboutissement de ce type de projet :
chaufe-eau solaires, des pompes à chaleur, des chaudière- • il est préférable d’être sur un territoire qui s’est doté
bois, voire des chaudière-bois collectives, et des systèmes d’une politique à long terme en matière d’aména-
de ventilation double lux. Mais cela représente des coûts gement.
et même des surcoûts : du fait de la petite taille des opéra- • par rapport aux futurs terrains d’assise des opérations,
tions, nous n’avons pas pu jouer sur des efets d’échelles. les opérations les plus intéressantes sont celles où des
schémas de secteurs ont été mis en place sur les quartiers
En comparant les opérations VUD à des opérations de concernés. Concrètement aujourd’hui, par rapport à la
logement similaires respectant la réglementation actuelle, loi SRU, cela veut dire que la commune a clairement
nous avons quantiié entre 8 et 22 % le surcoût. Nous écrit son PADD et qu’elle sait sur quel quartier elle veut
avons pu comparer ces calculs avec de grosses collectivités intervenir et selon quelles modalités.
incitatives comme le Grand Lyon qui bénéicient d’un ef- • Enin, nous avons constaté que les projets VUD inte-
fet d’échelle en terme de logements à subventionner et de ragissaient fortement avec leur environnement urbain.
marchés induits pour les artisans et les entreprises. D’après En ce sens, c’est de l’architecture « urbanisante », à la
leurs propres estimations, ils arrivent à ramener très globa- fois d’un point de vue formel, mais aussi par rapport à
lement ce surcoût à 6 %. ceux qui fabriquent ou gèrent la ville. Nous pourrons le
constater avec l’exemple de Chalon-sur-Saône qui vous
Ce qui rend optimiste, c’est qu’aujourd’hui, le contexte a sera présenté tout à l’heure.
fortement évolué : globalement, le public, les politiques
et les constructeurs sont convaincus des vertus de l’éco- L’autre série d’enseignements concerne la question de la
construction et de l’éco-gestion, dans les cibles de la démar- mixité, qui est une notion ambiguë. Il est donc nécessaire
che HQE. Tout le monde se fait à l’idée qu’il faut intégrer de déinir la posture que l’on adopte sur ce point. Il faut al-
dans les coûts la gestion et la maintenance des bâtiments. ler plus loin que le simple fait de croire que la mixité naîtra
Les bailleurs sociaux le savent déjà depuis longtemps et, de la juxtaposition des logements ayant diférents statuts.
pour certains, le pratiquent très concrètement. Un autre Nous nous sommes aperçus qu’il fallait travailler beaucoup
point positif, c’est que nos opérations démontrent que l’on plus en profondeur sur la notion de diversité : diversité des
peut aller au delà du réglementaire. statuts de logements, mais aussi diversité de leur taille et de
leur mode d’occupation.
Ce qui reste préoccupant, c’est la répartition et la qualii-
cation du « surcoût ». Quand on considère le couple [loyer Pour prendre un cas concret, si un organisme HLM se pré-
+ charge], les investissements qualitatifs doivent permettre sente devant des élus et leur propose, en caricaturant un
de réduire les frais de fonctionnement. De ce point de vue, peu, de faire des bâtiments uniquement composés de T3
la relative indiférence du secteur privé et l’encadrement et de T4, parce que c’est ce qui marche, cela pose un pro-
des coûts de construction dans le public sont des points de blème. A-t-on suisamment pris la peine d’analyser quelle
blocage sur lequel nous devront travailler dans l’avenir. était la structure par âge de la population ? Quels étaient les
besoins auxquels on avait à répondre ? De quoi manquait-
on globalement dans la commune en terme de logements ?
Luc BOUSQUET Partant de là, si on ne dispose pas de petits et de très grands
Forts de cette première vague d’opérations expérimentales, logements sur l’ensemble de la commune, on court le risque
nous avons organisé l’année dernière un colloque en forme de voir un certain nombre de demandes non satisfaites.
de bilan et de retour critique, pour faire le point sur les opé-
rations en cours et pour préigurer la suite du programme, L’autre point important sur la question du brassage de po-
puisque nous avons décidé de lancer une deuxième vague pulation, concerne le positionnement des opérations dans
d’expérimentation VUD. la ville, notamment par rapport aux modes de déplacement
possibles à cet endroit ; nous aurons l’occasion de mieux le
Le premier constat, c’est la place de la collectivité dans le voir à travers les exemples.
projet. Le principe de la vague VUD 1 était de demander à
des couples architectes-constructeurs de proposer des pro-
jets de bâtiments de logements. C’est une des raisons pour Franck FAUCHEUX
lesquelles un certain nombre d’opérations ont été retardées Il est donc apparu nécessaire, si nous voulions lancer
ou arrêtées : au départ, les candidats n’avaient pas pris for- VUD2, de disposer d’une rélexion préalable suisamment
cément attache auprès de la collectivité dans laquelle ils large, à l’échelle du quartier où les opérations s’implante-
proposaient le projet. Comme nous l’avons évoqué précé- raient, car c’est à cette échelle que l’on appréhende correc-
demment, des opérations se sont révélées infaisables, soit tement les questions d’accessibilité, d’énergie, d’acoustique
par manque de maîtrise foncière, soit parce que la collecti- urbaine, de gestion des eaux pluviales, de traitement des
vité n’était pas forcément réceptrice au projet. déchets et des eluents.
L’appel à projet VUD 2 a donc été lancé en février dernier ronnemental de leur opération, sur la base d’une méthode
sur la base de cette double dynamique : l’architecture et construite pour l’instant d’un point de vue théorique.
le quartier. L’objet reste le même : expérimenter un habi-
tat intermédiaire de qualité, tout en intégrant cette fois-ci Nous avons retenu dix équipes. Les opérations se feront
la collectivité dès le départ du projet, au point que pour dans un cadre budgétaire normal, les collectivités volon-
VUD2, elle devient la mandataire de l’équipe. taires ne seront pas aidées inancièrement sur les opérations
en elles-mêmes. C’est tout le travail d’animation, de capi-
talisation et de retour d’expérience que le PUCA soutient
Les équipes lauréates seront accompagnée en deux temps : inancièrement. Pour ce faire, nous sommes en train de
• sur le travail de programmation et d’insertion de leur lancer une deuxième consultation, pour recruter cette fois-
projet VUD au cœur du quartier choisi, qui débou- ci une équipe de suivi scientiique, qui va travailler avec les
chera sur un concours d’architecture d’urbanisme, dé- collectivités pour les aider à vériier la pertinence et l’inté-
signant une équipe de maîtrise d’œuvre de l’opération rêt du test grandeur nature qu’elles vont engager.
VUD
• sur l’architecture VUD proprement dite, en utilisant les
méthodologies déjà éprouvées dans VUD 1. Bilan d’appel
à projets
novembre 2006
Luc Bousquet PUCA
En parallèle de VUD, je souhaitais vous faire état d’un
autre travail soutenu par le PUCA, qui s’appelle « Expé-
rimentation HQE ® Aménagement». Nous avons été sol-
licités par l’association HQE qui souhaitait réléchir sur
les questions de développement durable et de haute qualité Expérimentation HQE®
environnementale dans l’aménagement. La question est
de savoir si – comme ils ont pu le développer depuis dix
Aménagement
ans maintenant pour la qualité environnementale des bâti- Expérimentation d’une démarche
ments - il est utile et intéressant de développer un système deAnnuaire des recherches
qualité environnementale
de management sur la question de l’aménagement. et expérimentations
dans 2005
des opérations d’aménagement
 Villes et architecture
Le but est de déinir des outils méthodologiques permet-

Le futur de l’habitat
tant d’intégrer les questions de développement durable Opération lancée par l’association HQE et soutenue financièrement par :
La DAPA – Ministère de la Culture et de la Communication
dans le cadre des opérations d’aménagement classiques L’ADEME – Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie
Le PUCA – Ministère des Transports, de l’Equipement, du Tourisme et de la Mer
de lotissement ou de création de Zone d’Aménagement Quartiers durables
Concertées (ZAC).
Nous avons travaillé avec l’association HQE, l’ADEME et

le Ministère de la Culture sur un projet de consultation
qu’ils ont mis en œuvre. L’idée était de trouver des couples Ministère des transports
de l’ÉquipeMent
du tourisMe et de la Mer
collectivités/aménageur ayant un projet d’aménagement Ministère de la Culture

et de la CoMuniCation
en préparation et volontaire pour s’engager à expérimen-

ter pendant trois ans une démarche de management envi-
Mieux Lotir - Guy CLAPOT

Cyrille POY,
journaliste
Guy Clapot, vous allez nous présenter un document réalisé tistes des uns et des autres, notre volonté était de travailler
pour le CAUE du Bas-Rhin qui montre entre autres cho- avec l’ensemble de la ilière, y compris avec les construc-
ses que l’amélioration de la qualité des lotissements n’est teurs de maisons individuelles et les diférents concession-
pas une préoccupation nouvelle et qu’il serait bon aussi de naires de réseaux. En efet, faire du lotissement, c’est faire
s’inspirer, en tout cas de se nourrir, des projets déjà réali- du foncier viabilisé.
sés.
Ce qui est nouveau ce sont peut-être les enjeux de gestion A l’issue de ce travail, nous avons produit un document de
plus économe de l’espace, de mixité fonctionnelle et so- synthèse qui est l’objet de mon intervention. Ce document
ciale, les nouveaux modes d’habiter. a été édité par le CAUE et difusé à 1 000 exemplaires.
Au delà de l’état des lieux, le document montre une palette

Guy CLAPOT, de possibilités en se basant sur des opérations locales, même
architecte si la première réaction du groupe était plutôt négative en ce
Au delà du travail, réalisé pour le CAUE du Bas-Rhin ce qui concerne la qualité des réalisations sur le département.
qui m’intéresse de vous transmettre, c’est la démarche qui Néanmoins, nous avons pu identiier une vingtaine d’opé-
est derrière. Ce travail, intitulé « Mieux lotir », a été initié rations intéressantes à un titre ou un autre : traitement des
et conduit entre 1999 et 2002 par le CAUE du Bas-Rhin, espaces publics, contrôle de la clôture, construction sur li-
qui a souhaité que je vienne le présenter, parce que j’en mite… Il est rare qu’une opération traite correctement tous
avais été l’animateur. les aspects, mais l’intérêt était justement de mettre en lu-
mière les points positifs relevés ici ou là, et non de chercher
Je ne vous montrerai pas le genre de choses dont la presse une solution miracle à tous les problèmes.
architecturale et les magazines grand public sont friands :
l’innovation que je considère du registre du divertissement,
où l’on vous montre l’objet le plus extraordinaire que vous L’état des lieux
n’ayez jamais vu. Certaines démarches aboutissent à des Au plan national, entre les deux derniers recensements,
impasses quand elles ne sont pilotées que par des archi- 600 000 personnes ont déménagé dans le péri-urbain, dont
tectes. Ce type de travail, qui focalise sur l’invention de 450 000 dans le périurbain proche des grandes agglomé-
l’objet architectural et qui prétend à partir de là modiier rations et 150 000 dans ce qui est élégamment appelé le
les pratiques, peut quelque fois aller dans le mur. Il ne suit rural profond.
pas d’être le plus génial, d’être le meilleur, d’être le plus
en avance, il faut peut-être aussi regarder où en sont les Dans le département du Bas-Rhin, la production de lotis-
voisins et puis essayer de faire du chemin ensemble. Ces sements est de 1000 lots par an pour 60 opérations, soit
opérations ne peuvent pas nous aider. 15 à 17 lots par opération. Dans ce cadre, il est intéressant
d’examiner de quelle marge on dispose pour appuyer les
Notre démarche a consisté à fédérer les bonnes pratiques bonnes initiatives. Notre objectif n’a jamais été de modi-
des acteurs qui, dans le périmètre d’actions d’un CAUE, ier l’ensemble de la ilière, mais simplement de fournir un
produisent au quotidien les vrais lotissements. point d’appui à ceux qui voudraient bien faire.
Qu’est-ce que les uns et les autres font de mieux dans leurs
domaines ? Quels sont les obstacles qu’ils rencontrent ? Espace naturel / espace urbain
Comment pourraient-ils coopérer et identiier ensemble On utilise souvent le terme de lotissement pour désigner
les pistes de progrès tangibles ? C’est cette optique-là qui a un ensemble de terrains classés urbanisables. Finalement
guidé ce travail en couches successives. le champ de maïs en Alsace est une forme de foncier qui
précède le lotissement. Le champ de maïs est donc une af-
Dans un premier temps, nous avons déini des hypothèses faire urbaine, et non plus le monde naturel. On ne passe
d’amélioration. Ensuite, nous avons réuni pour enrichir pas brutalement du monde « naturel » à un monde dit «
et amender ce travail les diférents assistants à maîtrise urbain ». On est dans un monde qui s’artiicialise plus ou
d’ouvrage que sont les agences d’urbanisme, les services moins : le pas franchi pour passer du champ de maïs au
du Conseil Général, de l’Equipement, les bureaux d’étude lotissement n’est pas plus grand que celui qui a consisté à
mais aussi les géomètres. Au delà des réticences corpora- quitter le bocage pour passer au champ de maïs.
Densité réelle / densité vécue L’évolution du logement

En terme de densité, il y a beaucoup de clichés. Souvent, la Depuis le 18ème siècle, une des qualités de l’habitat s’est
peur de la densité traduit la peur de la gêne, l’entassement, mesurée par sa distance vis-à-vis de la rue. L’habitat était
la trop forte présence du voisin. C’est une question de res- d’autant plus valorisé qu’il était éloigné de la rue, qu’il
senti, et ces sensations n’ont pas de rapport avec la densité multipliait les dispositifs intermédiaires. Puis cet habitat
réelle mesurée, à savoir le nombre d’habitants à l’hectare, s’est agrandi, l’espace vital par habitant a augmenté. A
ou le nombre de logements à l’hectare. La perception com- l’heure actuelle, une des premières qualités de la maison
mune identiie les barres comme denses, à l’inverse du lo- individuelle, c’est la surface oferte par habitant.
tissement considéré comme peu dense. C’est faux, à moins
de prendre pour exemple un lotissement présentant des Un autre point intéressant : depuis le milieu des années
parcelles de 1 300 m² par maison. 90, l’ancien a pris le pas sur le neuf dans les transactions.
Les aménageurs-lotisseurs ont de plus en plus afaire à des
Il faut sortir de cette dichotomie française où l’on oppose clients désirant acheter un terrain hors lotissement ain
la barre d’un côté, le pavillon de l’autre : l’un n’est pas né- d’échapper aux aménagements standardisés. Les gens
cessairement plus dense que l’autre. L’habitat individuel cherchent un terrain avec une histoire. Une des pistes, c’est
peut produire une forte densité d’occupation du territoire de faire l’histoire et l’aménagement urbain de manière syn-
et donc être économe en sol tout en répondant à une de- chrone, c’est-à-dire traiter simultanément les réseaux et les
mande d’intimité. éléments de paysage et de cadre. Quand on achète dans
l’existant, c’est parce qu’on peut identiier où se situent les
voisins, de quelle manière leur habitat prend la lumière, où
Moins cher / plus Loin sont implantés les grands arbres. Dans un terrain à lotir, on
L’autre point qui nous intéressait, c’est de se souvenir que le devrait pouvoir proposer des prestations de cette nature,
lotissement ne se produit pas n’importe où. Il répond à des autrement dit inclure des qualités inales qui ne soient pas
critères : la proximité des supermarchés, l’accroissement de uniquement le produit d’un règlement mais le fruit d’une
la rapidité des déplacements… Sur le département du Bas- rélexion de l’aménageur lotisseur.
Rhin, les 30 à 40 km autour de Strasbourg sont soumis à
la pression foncière de la métropole départementalo-régio- En Alsace, on a de très grandes maisons implantées sur
nale. C’est la moitié du département qui habite dans cette des terrains de plus en plus petits parce que le foncier est
ville. Dans cette couronne, les lotissements sont exclusive- devenu cher. On se retrouve donc avec un territoire aux
ment, ou presque exclusivement, l’afaire de professionnels, mailles extrêmement serrées. Aujourd’hui, le lotissement
de promoteurs aménageurs lotisseurs qui managent cette péri-urbain, c’est 450 à 500 m² de terrain au milieu du-
pression foncière. Le problème des communes de cette quel trône une grosse maison de 180 m². Conséquence :
couronne est de savoir comment contrôler et maîtriser les la bande de terrain autour de la maison est réduite à une
projets. portion congrue d’environ trois mètres, d’où une intimité à
peine plus importante qu’en logement collectif.
Au-delà de ce cercle, la donne s’inverse ; les communes per-
dent leur population et leur problème est de maintenir une
ofre de services publics, par exemple d’une école. Et là, à
l’inverse, c’est la commune qui est maître d’ouvrage du lo-
tissement, avec des objectifs très diférents. Leur diiculté
n’est pas tellement le manque d’imagination, mais plutôt
comment maintenir un prix attractif et comment ne pas
trop déboussoler le marché pour que les gens aient envie
de venir.
Finalement le conformisme existe aux 2 niveaux : l’un, où

pour entretenir la pression du marché, on vend aux gens
ce qu’ils veulent ; l’autre, du côté des communes éloignées,
par peur de ne pas trouver de clients. Quelle intimité ?
Aujourd’hui, le budget des ménages consacre autant Ailleurs en Europe, on sait faire de la maison individuelle
d’argent aux déplacements qu’au logement. Mais cela se sur rez-de-chaussée et deux étages. Ca n’a l’air de rien mais
voit moins parce que le budget logement représente un in- ce gabarit en individuel permet très facilement de mélanger
vestissement initial beaucoup plus lourd. Pourtant, ceux de l’individuel avec du collectif. A l’exemple du sillon rhé-
qui achètent des terrains plus grands, moins chers, plus nan, de l’Autriche jusqu’au débouché du Rhin en Hollan-
loin, paient sur vingt ans la diférence en consommation de. La mixité est d’autant plus faisable qu’on a des gabarits
de carburant. comparables. En France, on est dans une situation où, au
nom de la critique des grands ensembles, on a construit des L’image précédente vous présente une des voiries du lotis-
pavillons plus ou moins diférents suivant les régions, mais sement, une voirie mixte, c’est-à-dire qui n’est pas de type
dont le plan de base est similaire au HLM voisin. urbain avec trottoirs et double bordurettes qui coûtent
cher. Avec le même budget, on arrive à traiter une voirie
beaucoup plus résidentielle, de manière assez simple.
Quels sont les possibilités ?
Je vais maintenant vous présenter trois programmes de lo-
tissement et trois images montrant des possibilités d’amé-
lioration en termes d’urbanisme et d’habitat.
Lotissement La Chesnaye
L’exemple suivant est une opération habitée depuis 1984

que nos collègues du CAUE de Seine et Marne ont piloté.
Lancée par la commune, qui avait acheté un terrain puis
Lotissement de Scherwiller loti 10 lots, cette opération, au travers de son cahier des
charges, a imposé aux maisons un pan coupé à 45° pour
Il s’agit d’un lotissement banal, en périphérie d’un bourg éviter des plans type de pavillonneurs. L’idée était d’obliger
alsacien viticole. Le paysage autour est constitué de vigno- les gens à réléchir à leur maison. Comme la liste d’attente
bles. Un des grands problèmes, c’est le débouché brutal des était déjà close lors du lancement de la vente, les dix fa-
maisons multicolores face au grand paysage. Aucune de milles attributaires ont eu la possibilité de se réunir très tôt
ces maisons isolées, même si c’est la plus belle maison du pour travailler en commun autour de l’optimisation de leur
monde, n’a capacité à tenir ce dialogue avec le grand pay- projet. Chacun a gardé son budget et son programme, mais
sage. L’intérêt de ce lotissement est essentiellement dans les ils ont fait appel à un même concepteur pour réaliser dix
espaces publics. maisons groupées, sans opérateur.
Voirie mixte Placette à la Chesnaye

En coordonnant les projets architecturaux et les appels

d’offres, ils réalisèrent une économie de 10 % sur le prix
de la construction pour un résultat à la fois diversifié
et harmonieux.
Plan des portes de la forêt du Bois Guillaume Des garages jumelés
L’opération de Bois-Guillaume a été distinguée au plan Entre diférents projets architecturaux, on peut néanmoins
national par différentes publications, à juste titre. Elle coordonner : par exemple les gabarits ou les accès de deux
s’insère dans une ZAC dite « Les portes de la forêt ». maisons qui se suivent. Ce travail de coordination doit être
Bois Guillaume est une commune de 10 000 habitants, expliqué aux gens quand ils achètent le lot. Il doit être per-
en périphérie résidentielle au nord de Rouen, avec une çu comme étant une prestation plus qualitative.
pression immobilière importante. L’aménageur, qui a
été retenu sur la base d’un plan de ZAC classique (voi-
rie de 8 m, 11,50 m avec les trottoirs…), a finalement Jouer sur la forme de la parcelle
développé une autre stratégie. Ainsi, les écoulements Notre plaquette présente de manière visuelle la façon dont
superficiels d’eaux pluviales ont été traités sous forme on peut passer de la réalité courante à d’autres solutions,
de noues, de bassins, bref en aérien avant d’être rejetées. tout en essayant de montrer en quoi ces autres solutions
Après évaporation et filtrage, la quantité d’eau rejetée sont plus performantes sur le plan économique et plus
dans le réseau est faible, d’où des économies d’environ agréables à vivre.
6 à 7% réalisées sur les coûts de viabilité. L’aménageur
a transféré cette économie dans la livraison de clôtures,
y compris les clôtures maçonnées en petites briques du
pays.
Une mare récupérant les eaux pluviales
Cet exemple montre qu’on peut faire glisser les curseurs.

On peut décider de ce qu’on fait et comment on le fait.
On peut décider jusqu’où va l’aménageur et à partir de
quel moment commence l’initiative privée. Tracé classique
Voici une situation parcellaire classique - petit semi, parcelle Jouer sur la position du bâti
relativement trapue - représentative du marché. Cette par-
celle se présente sous la forme d’un terrain carré, pour pou-
voir accueillir une maison clés en mains, conçue hors sol.
Des maisons isolées
Un parcellaire classique Dans le même esprit, sur le parcellaire de départ, les mai-
sons sont toutes à peu près équidistantes et sont statistique-
Ain d’atténuer l’efet monolithique généré par la standar- ment toutes sous le regard de huit voisins.
disation des parcelles, on implante alors des rues dans tous
les sens, avec pour efet une forte consommation en viabi-
lité, en linéaire de voirie.
Des maisons jumelées
En regroupant les maisons deux par deux, les voisins s’éloi-

Un parcellaire plus étroit gnent, seuls quatre d’entre eux demeurent dans le champ
visuel frontal, puisqu’on tourne le dos à l’autre moitié.
Cette image, au contraire, montre qu’en découpant les Conséquence : on augmente l’impression d’intimité.
parcelles en surfaces équivalentes, mais un peu plus étroi-
tes et longues avec le petit côté sur la rue, on gagne trois
lots sur la surface totale de l’opération et on réduit le coût
de viabilité de l’ordre de 8 à 10 %, sur le coût inal.
Des maisons groupées
Sur cette image, on relève qu’avec deux, trois groupes de Favoriser la mixité fonctionnelle
maisons accolées, quelques séries de maisons attachées, on
devine où sont les rues, sans avoir besoin de plan. Le cœur par exemple un petit artisan. Dans ce cas de igure, le ter-
d’îlot s’élargit, on gagne des espaces privatifs, on gagne rain peut être cédé à un prix inférieur. Il faut avoir des
aussi des espaces d’extension pour les maisons. On est bien stratégies sur ces terrains.
loin de la parcelle 20m par 30m avec 3m de recul partout.
Les propositions pour mieux bâtir

Jouer avec la mixité de fonctions Dans le bâtiment, on commence à travailler quand il y a
Je vais évoquer ici la mixité fonctionnelle, c’est-à-dire un programme, une demande explicite. En aménagement
le lotissement pris comme lieu d’habitat et d’activités. urbain, le problème c’est que, très souvent, la demande est
L’insertion d’activités dans un lotissement n’est pas implicite : « Faites-moi un lotissement ». Mais il faut garder
toujours planifiée ; elle peut résulter de trajectoires à l’esprit que le lotissement est une procédure, et non une
professionnelles ou de choix individuels. C’est le cas forme urbaine.
des professions libérales - médecin, coiffeur, artisan -
qui s’installent souvent dans des lotissements déjà
constitués. Avant de lotir, définir un programme
Dans le cas des lotissements, la commune déinit le pro-
C’est pourquoi il est judicieux de réserver des parcelles gramme. Même quand elle n’est pas maître d’ouvrage,
dédiées aux activités à l’angle ou sur la rue principale. Si même sur des fonciers que la commune ne maîtrise pas, il
l’activité présente en partie un caractère spontané, on peut y a un prise possible sur le foncier en établissant un cahier
l’aider en conservant un temps le fonciers dont la localisa- de charges, des indications.
tion est la plus favorable à cette destination, notamment
les situations d’angle ou les situations d’accroche avec le Ainsi, les collectivités peuvent déinir un programme avec
centre-village qui attirent les deux clientèles. On connaît des indications très précises, par exemple prescrire les végé-
bien le syndrome du clivage lotissement / village. taux qui ont du sens par rapport à une ancienne ferme, un
chemin qui a un intérêt du point de vue paysager, garder
Un autre levier est de jouer sur le prix du foncier ain que ceci, modiier cela, toutes choses qui vont ancrer le lotisse-
certaines parcelles puissent accueillir une activité mixte, ment dans le territoire.
Agir sur le paysage Un règlement bien adapté

En général, l’opération s’élabore en faisant table rase du Avant d’élaborer un règlement, il est nécessaire de se de-
passé. On pense que, parce qu’on aménage, on crée de mander jusqu’où on peut aller, et explorer les potentialités
l’éternité à partir de rien. Entre le rien et le toujours, on se de l’aménagement d’origine. Ensuite, on peut établir des
trompe deux fois. Il est au contraire important de tisser des règles extrêmement simples sur les gabarits ou l’orientation
liens avec l’histoire des gens et des lieux tels qu’ils ont été des toitures des constructions.
façonnés avant le projet de lotissement. Cela peut vouloir
dire garder des traces du foncier, garder un sentier, garder Le paysage urbain ne se fabrique pas en utilisant les gens
des végétaux … Il n’y a pas de recettes, il faut analyser ce comme de la pâte à modeler. Il faut au contraire jouer sur
qu’il est pertinent de conserver à tel endroit. De même, il la diversité. Si l’on veut de l’unité, il faut l’instaurer autre-
faut laisser au projet des marges d’évolution pour le futur, ment : par l’infrastructure, par le suivi individuel de cha-
laisser l’urbanisation ouverte. que projet de construction. Mais cela ne peut s’opérer qu’en
trouvant des règles diversiiées, voire particulières pour des
parcelles stratégiques : angles de rue, entrée… La règle doit
être opportuniste.
Rendre le cahier des charges visuel

Le cahier de charges pourrait être agrémenté par un do-
cument visuel expliquant les qualités du site et de tout ce
qui va pouvoir nourrir le projet. Expliquer que le soleil est
là, que les vents dominants sont là, que le bon terrain pour
planter son jardin est là… Donnons envie dans nos docu-
ments d’aménagement de construire au lieu de les utiliser
seulement comme des outils réglementaires.
Les maisons à la lisière de la forêt
Sur cette image, vous voyez la conservation d’arbres d’an- Assurer le suivi du projet
ciennes fermes autour de cheminements publics traversant La nouveauté pour les communes, en tout cas dans ma ré-
le lotissement. C’est un lotissement qui a été aménagé dans gion, c’est d’admettre que conduire le projet d’aménage-
une clairière forestière, avec interdiction de clôturer les lots ment d’ensemble signiie également la prise en charge de
pour garder l’idée de la continuité de la forêt. la maîtrise d’œuvre des aménagements publics jusqu’à la
livraison de l’opération.
C’est aussi un traitement qui permet, par les voiries, de
faire l’expérience quotidienne du relief, de l’agrément du L’idée généralement admise dans les collectivités, sur-
site. On ne doit pas simplement considérer le site depuis tout dans les petites communes, est que la bonne solu-
les fenêtres de séjour des diférentes maisons mais le rendre tion consiste à faire appel à un concepteur pour trouver
praticable et l’ancrer sur un plan géographique. l’idée de départ, puis de faire appel à un concessionnaire
pour la réalisation des diférentes parcelles. Dans cette
coniguration, il est très diicile de maintenir les objec-
Agir sur la mixité tifs de qualité « non directement rentables ». La qualité
Avant de vouloir faire à tout prix de la mixité, il faudrait de l’ensemble dépend de la continuité du suivi, à savoir
se demander quels sont les problèmes de la non-mixité et que l’équipe qui est chargée de la conception initiale
agir en conséquence. Une voie de progrès consiste à sortir doit aussi être celle de maîtrise d’œuvre de l’ensemble
de la culture du mono-produit français en concevant des des espaces publics et qu’elle inclut la mission de suivi
opérations mixant du petit collectif et de la maison en individuel, lot par lot.
bande.
Le suivi est indispensable et doit être engagé bien avant le
permis de construire. Dès qu’un acquéreur se manifeste, il
Agir sur les coûts faut lui expliquer les possibilités de travail en commun ain
Comme on l’a dit tout à l’heure, agir sur les coûts, c’est de pouvoir agir dès le niveau de l’esquisse. Il faut vendre
faire glisser certains curseurs, c’est décider ce qui est de cette prestation dans le prix du lot comme une valeur ajou-
l’ordre du public ou du privé. Certains postes peuvent être tée en terme de qualité inale de réalisation.
mutualisés. Par exemple, lorsque des acquéreurs forment On peut même utiliser certaines pratiques du privé. Ain
une coopérative, ils peuvent localement faire baisser les de garantir la qualité paysagère, un aménageur privé fait
coûts de construction par un efet de prix de gros. Le maî- consigner une somme devant le notaire qui ne sera pas res-
tre-mot, c’est « diversiier les solutions ». tituée à la in de l’opération si l’acheteur n’a pas respecté
le traitement de la clôture ou les prescriptions relatives à

l’emploi des végétaux sur le lot.
En conclusion, retenons l’idée de missionner la maîtrise

d’œuvre pour une mission globale, et éventuellement
pour le suivi-coordination. Les CAUE sont compétents
pour assurer ce suivi, tout comme les DDE qui sont très
souvent très proches des municipalités sur ces projets
d’aménagement.
Débat avec la salle

Guénolé Le MOALIGOD,
agence Moncuit, Paysagiste ces. Contrairement aux primo-accédants, c’est aussi une
Avant d’être un lotissement, un terrain, en général est un population dont la capacité inancière lui permet d’acheter
champ. Donc, jusqu’à la veille de l’opération de lotisse- au prix actuel du foncier. Les acquéreurs représentent donc
ment, il est géré comme un terrain agricole. Il me semble une génération qui prépare sa retraite.
donc très diicile de concevoir un pré-paysagement en an-
ticipant réellement le démarrage du lotissement. Côté locatif social, l’explosion des familles mono-parenta-
les a pour efet de mettre population vieillissante et parents
D’autre part, à mon sens, l’intérêt d’un pré-paysagement de familles mono-parentales en concurrence sur le même
suppose de pouvoir disposer d’arbres d’un certain âge type de produit. Ces deux populations veulent en efet une
qui optimisent la qualité paysagère. Connaissez-vous des chambre supplémentaire pour pouvoir accueillir leurs en-
exemples de ce type ? fants de passage.
La demande ne porte plus uniquement sur de petits lo-

Guy CLAPOT gements d’une part, et sur de grands logements pour des
Oui, il existe en Lorraine des lotissements non loin de la familles nombreuses d’autre part. De plus en plus, cette
frontière où des arbres anciens existants ont servi de base demande se focalise sur du logement de taille moyenne :
au plan du lotissement. Toutefois, même dans le cas d’une T3, voire T3bis pour la partie sociale.
situation assez banale, le traitement supericiel des eaux
pluviales et la structuration des voiries publiques peuvent
aider à sensibiliser au paysage. LUC BOUSQUET,
PUCA
Partout où l’on peut facilement planter de l’arbre, il faut Les élus reçoivent beaucoup de candidats, soit à la construc-
étudier leur implantation en bordure de l’espace public, tion, soit à la location. A la réception des demandes, on
pour le traitement des espaces publics majeurs, et en fond s’aperçoit qu’il y a un vrai problème entre la demande per-
de parcelle. On peut trouver une scansion des arbres et des çue par la collectivité et la réalité de l’ofre. Un certain nom-
candélabres qui coïncident avec les parcelles. Donc on peut bre de candidats postulent en efet dans des communes qui
faire en sorte que les diférents constituants qui vont struc- présentent déjà l’ofre de mode de vie qu’ils recherchent.
turer la rue épaulent le découpage parcellaire du projet ou C’est le cas dans beaucoup de communes péri-urbaines où
vice versa. Il faut que les deux soient étudiés ensemble. les familles désirent habiter parce qu’elles y voient des gens
qui leur ressemblent, et se projettent dans ce genre de vie.
Guy BERGER, Peut-être est-ce aussi à la puissance publique de se poser la

maire de Jussy question de savoir quelle ofre diférente, donc, quel type
Je suis maire d’une commune proche de Metz où la pres- de programme diversiié elle peut mettre en place pour at-
sion foncière est assez forte. On parle de mixité sociale, tirer de nouveaux arrivants.
mais en général la référence étalon est le niveau du compte
bancaire. Je pense qu’il y a d’autres mixités sociales possi- Mais cela nécessite un travail préalable, plutôt ardu si vous
bles, notamment celle des générations. Y-a-t-il des recher- êtes en périphérie d’une grande agglomération, car tout le
ches, des expérimentations sur ce thème ? monde veut bien se répartir la demande, mais si possible
en récupérant au passage les « bons » clients. Dans cette af-
faire, le jeu est assez subtil et les conlits entre collectivités
Franck FAUCHEUX, assez feutrés…
PUCA
Ce type de mixité n’était pas explicitement demandé dans
le cadre de VUD. Cependant, on s’est rendu compte que Guy CLAPOT
la population visée dans le cadre de l’appel à propositions Dans le droit il de ce que vient de dire Luc Bousquet, je
n’était pas au rendez-vous. connais à Saint-Apollinaire, près de Dijon, une opération
d’habitat pour personnes âgées qui a été volontairement
Côté accession, on visait plutôt des primo-accédants mais regroupée avec des structures d’accueil de petite enfance.
on s’est retrouvé avec une génération plus agée, désirant Un autre cas d’opération en couronne parisienne, plus iso-
réinvestir des espaces plus proches du centre ville, connec- lée, propose du logement pour famille courante et du lo-
tés aux transports en commun, aux services et aux commer- gement pour famille vieillissante dans une même barrette
individuelle en bande. Autre exemple : le cas d’un habitat

intergénérationnel réalisé par le bailleur social Mulhouse
Habitat à Mulhouse. Il s’agit d’une opération expérimen-
tale de huit logements, dont deux par plateau, ces deux
appartements communiquant potentiellement entre-eux
par l’intermédiaire d’une pièce commune munie des deux
côtés de parois coulissantes. Cette pièce étant louée par
paire, vous imaginez les contraintes de renouvellement et
le ciblage de la population.
Toute programmation d’une opération de lotissement, ou

d’un nouveau quartier d’habitation, doit s’appuyer sur une
étude de l’état de la diversité des types d’habitat et de pro-
ils de peuplement de la commune. En seconde phase, il
s’agit de projeter des scénarios pour se donner une idée de
ce qu’on pourrait faire. Et curieusement, dans ce cas, le
programme est plus diversiié qu’une conception plus clas-
sique de la programmation.
Les Outils au service d’un urbanisme de Qualité

Cyrille POY
Le second moment de ce colloque va être consacré tanées, souvent ambiguës. En efet, une même personne
à la question : quels acteurs pour une urbanisation entreprend fréquemment une demande de logement dans
innovante ? plusieurs communes. Répondre à dix personnes par un lo-
tissement de dix lots, alors que ces personnes ont fait des
Katy Narcy, de la DDE Moselle, va présenter les outils demandes similaires sur vingt communes aux alentours,
réglementaires à la disposition des élus, en insistant sur fausse complètement la demande. Il est important de po-
l’importance d’un bon diagnostic préalable de la commu- ser la question des besoin de logements au niveau inter-
ne avant l’élaboration des documents d’urbanisme. communal avant de poser la question au niveau de chaque
commune.
Katy NARCY, L’intérêt des Programme Locaux de l’Habitat (PLH) est

chef du service aménagement Habitat, d’étendre cette rélexion au niveau du bassin d’habitat
DDE de la Moselle intercommunal, et de réléchir aux diférents types de
Cet exposé a pour objet de vous présenter les outils régle- produits répondant aux besoins de tous les types de po-
mentaires mis à votre disposition pour vous aider à un ur- pulations. Je pense produit au sens de la forme urbaine :
banisme de qualité, sachant que ces outils sont une aide pavillons, petits collectifs… mais aussi locatif, accession
pour atteindre votre objectif de qualité, et non un but en sociale et accession libre. Toute la palette de produits doit
soi. être examinée.
Le document d’urbanisme Une fois ce diagnostic établi, on peut passer au projet dans
Le plus connu de ces outils est le document d’urbanisme, le sens le plus noble et le plus politique du terme, c’est-à-
le PLU, qui a remplacé le POS. Ce premier outil est le socle dire au PADD (Programme d’Aménagement et de Déve-
fondateur de toute la rélexion de la commune sur l’urba- loppement Durable) qui suppose un véritable débat au sein
nisme. C’est un outil essentiel puisqu’il permet à la com- du Conseil Municipal et de la population, ce qui implique
mune de réléchir au devenir de son territoire et de décider une réelle concertation. L’enjeu est d’aboutir à l’expression
ce qu’elle veut en faire en terme d’urbanisme et de loge- du programme politique de la commune. Le PADD expose
ments. Ce document permet également de maîtriser en les grands enseignements du diagnostic de territoire, mais
amont le territoire et de ne pas subir la pression des promo- transcrit aussi la volonté d’agir de l’équipe municipale. En
teurs. Enin il permet d’organiser de manière cohérente le un mot, il s’agit du projet pour la commune. A partir de ce
territoire, et donc d’anticiper au maximum ses conditions projet, on déclinera le programme d’action et tous les autres
de développement. documents d’urbanisme : règlements, plans de masse…
Je rappelle que toute extension importante de l’urbani- Les documents d’urbanisme sont des représentations ima-
sation, que ce soit par lotissement ou par d’autres types gées de la stratégie municipale, illustrées principalement
d’opérations, doit être précédée par un document d’urba- par le zonage appliqué sur tout le découpage foncier de la
nisme. On ne peut pas doubler la population d’une com- commune. En efets, les enjeux d’aménagement concer-
mune sans document d’urbanisme ; le code de l’urbanisme nent autant les parties déjà urbanisées, que les parties à
ne le permet pas. Seules des communes qui n’ont pas de développer. Sur chacune des parties se déclinent des outils
velléités de développement peuvent s’en passer, quelle que spéciiques dans le cadre du document d’urbanisme : rè-
soit la taille de la commune par ailleurs. glement, schéma d’aménagement, outils fonciers, outils
d’amélioration de l’habitat. A ce titre, les documents d’ur-
Un diagnostic de la commune doit être la base de rélexion banismes doivent être utilisés comme des éléments déclen-
des élus. Ce diagnostic, qui couvre tout le territoire et non cheurs d’opérations.
uniquement les zones potentielles d’urbanisation, analyse ses
dysfonctionnements, ses atouts et les potentialités à partir Ces premières étapes de rélexion (le diagnostic, l’expres-
desquelles on pourra travailler sur un projet de ville. sion du PADD, la rédaction des documents d’urbanisme)
sont nécessaires mais non suisantes pour prétendre à un
Au cours de cette phase, il faut aussi poser des questions urbanisme de qualité ; mais à ce niveau sont clairement
trop souvent oubliées, notamment celles ayant trait à la de- exprimés les enjeux pour la commune et les zones de dé-
mande en logements. Identiier la demande en logements veloppement sont identiiées. Ensuite, il faut aller plus loin
à l’échelle du territoire permet de mieux appréhender les et faire vivre les documents d’urbanisme que l’on a mis en
besoins réels que la simple réponse à des demandes spon- place.
Le schéma d’aménagement re, la commune peut exiger 10 % du terrain pour ef-

Bien urbaniser suppose de s’appuyer sur un certain nombre fectuer des travaux d’équipement public, par exemple
d’outils ain d’élaborer un règlement « sur mesure » par pour mettre aux normes la largeur de la voirie qui est
rapport à la zone, et non un règlement copié-collé d’une devant la parcelle ; cela reste un outil à manier avec
commune à l’autre. Dans cette optique, je voudrais insis- précaution, mais il peut être utile dans certains cas.
ter sur un outil sous-employé : le schéma d’aménagement
qui s’adresse surtout aux nouvelles zones d’urbanisation de
taille assez importante. Ce schéma permet de structurer le Les outils de financement
développement de cette zone par la déinition des options des équipements
à prendre en terme de voirie, de structure d’équipements Les élus ont à leur disposition un certain nombre d’outils
ou même de programmes d’habitat. L’élaboration de ce inanciers. Le lotissement semble souvent être une solution
document nécessite de s’adjoindre les services d’un pro- en terme économique, car « le lotisseur fait tout ». Mais un
fessionnel : architecte, urbaniste ou paysagiste. L’avantage certain nombre d’équipements publics restent du ressort
principal du schéma d’aménagement est qu’il s’impose aux de la commune, c’est pourquoi il est souvent préférable de
futurs aménageurs et notamment aux lotisseurs. Grâce à garder une certaine maîtrise du lotissement. Le inance-
cet outil, vous pouvez maîtriser l’urbanisation future. Il ment de ces équipements, comme les équipements privés,
permet de structurer des quartiers, parfois de réserver une par exemple tous les branchements sur le réseau, s’opère
zone pour un équipement public ou pour quelques élé- par le biais de quatre grandes taxes ou participations prin-
ments paysagers à maintenir, en l’imposant réglementaire- cipales :
ment au constructeur. - la Taxe Locale d’Equipement (TLE) est l’outil le plus
courant. C’est une taxe qui s’applique uniformément
Mais on reste au niveau du principe, l’objectif étant de per- à toute construction pour inancer les équipements de
mettre aux futurs aménageurs d’adapter ce principe à leur la commune, que ce soient des équipements ou des
projet. Cette souplesse permet à la commune d’avoir une voiries, quelle que soit la zone où est construit le pro-
maîtrise sur ces zones de développement. jet ;
- Le Programme d’Aménagement d’Ensemble (PAE)
peut être utilisé quand l’extension de la commune
La politique foncière génère un développement d’équipements important
La politique foncière est un autre outil souvent oublié, que la TLE ne suit plus à couvrir. Grâce à cet outil,
notamment dans les petites communes, mais reste pour- la commune va élaborer un programme précis d’équi-
tant indispensable quelque soit la taille de la commune. pements et va pouvoir décider très précisément com-
Par exemple, des départs en retraite peuvent entraîner des ment ce programme sera inancé, qui va y contribuer
ventes de terrains susceptibles de générer une urbanisation parmi les constructeurs. En contrepartie, la commune
aléatoire. Ainsi, une commune qui souhaite se développer s’engage tant sur la réalisation de ces équipements que
doit s’engager au préalable dans une politique de maîtrise sur leur coût et leur délai de réalisation
foncière ; il s’agit d’impulser des axes de développement, et - la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC), sur la-
non de subir les conséquences d’une urbanisation sauvage. quelle je reviendrai en détail tout à l’heure.
La politique foncière doit être déclinée ensuite selon le pro- - la Participation aux Voiries et Réseaux (PVR) per-
jet politique de la commune. met de construire ou de mettre aux normes une voirie
pour desservir les parcelles qui sont le long de cette
Cette politique foncière s’appuie sur diférents outils per- voirie. C’est une participation très couramment utili-
mettant d’anticiper l’acquisition du foncier : sée et très utile.
- l’acquisition à l’amiable auprès des propriétaires ;
- le droit de préemption urbain pour acheter du terrain
pour un projet à moyen terme ; Les outils d’aménagement
- la ZAD qui permet d’acheter du terrain pour du long Quatre outils d’aménagement sont utilisables :
terme (jusqu’à 14 ans), ain de préparer le développe- - la ZAC, qui est un outil de mise en œuvre opéra-
ment futur de la commune ; tionnelle des projets d’aménagement, permet à la fois
- l’expropriation, au moyen d’une déclaration d’utilité de résoudre les problèmes fonciers et le inancement
publique. On l’utilise plutôt pour des projets à court des équipements et des VRD. La ZAC a l’avantage
terme, déinis et ciblés ; de permettre à la commune de maîtriser complète-
- les emplacements réservés pour sauvegarder une em- ment son programme, de pouvoir faire des études très
prise pour une voirie, pour une piste cyclable ou pour poussées. Si elle impose une procédure rigoureuse,
un équipement public. Cela permet de conserver le elle permet de bénéicier d’un portage inancier ;
foncier ain de se ménager une possibilité de réalisa- - le lotissement qui peut être soit public soit privé.
tion ultérieure d’un équipement; L’avantage du lotissement communal est la liberté to-
- la cession de terrain : au niveau du permis de construi- tale dont dispose la commune pour mener son projet ;
- le permis groupé, assez peu utilisé, mais qui donne

en général des résultats très intéressants en terme de
qualité. Le constructeur fait le découpage foncier,
construit les maisons, ce qui permet d’obtenir une
bonne qualité architecturale et des résultats d’optimi-
sation de l’espace très intéressants ; ensuite il vend «
clés en main » à ses clients.
- l’association foncière urbaine : les propriétaires se
regroupent en association pour assurer eux-mêmes le
portage foncier, la réorganisation foncière et la via-
bilité de leurs parcelles. La diiculté majeure réside
dans le fonctionnement de l’association. Mais quand
les propriétaires veulent garder la main sur leurs par-
celles, c’est un outil très intéressant.
En conclusion, je voudrais juste insister de nouveau sur des

outils trop peu utilisés et qui peuvent être d’un grand se-
cours :
- le schéma d’aménagement dans les PLU pour les zo-
nes ouvertes à l’urbanisation qui permettent aux com-
munes d’imposer l’aménagement de cette zone, à un
lotisseur privé par exemple ;
- la politique foncière qui permet à la commune d’an-
ticiper le foncier ;
- l’opération à maîtrise d’ouvrage communale, que
cela soit sous la forme d’un lotissement ou d’une
ZAC, qui est le meilleur moyen, même pour une pe-
tite commune, de maîtriser l’opération.
Saint-Jean des Jardins, VUD Chalon-sur-Saône
Cyrille POY, La première démarche de notre équipe, à l’origine consti-

animateur tuée de notre organisme et de Marc DAUBER, a été de
Cécile VUILLEMIN, Directrice du Développement de la trouver des partenaires pour construire. La ville de Cha-
SIC Habitat Bourgogne-Champagne et Marc DAUBER, lon-sur-Saône, qui était déjà très engagée dans le dévelop-
architecte, vont maintenant présenter l’opération. pement durable avec son programme Privilège, disposait
de terrains et nous a suivie très volontiers sur le projet.
Un promoteur, BFCA Promotion, émanation du Crédit
Cécile VUILLEMIN, Immobilier de France nous a rejoint. Citons également la
SCIC Habitat Bourgogne - Champagne SEM aménageuse de l’agglomération chalonnaise et les
Cette opération, dont la livraison est prévue en novembre services déconcentrés de l’Etat.
2006, comprend 45 logements, dont trente en locatif et
quinze en accession. L’appel à proposition du PUCA date
de 2001, vous mesurez donc les délais nécessaires à sa réali- L’originalité du montage du projet
sation. Cela tient en partie à son caractère expérimental. Ce projet est implanté sur un terrain de cinq hectares qui
va recevoir 180 logements. L’originalité de notre projet
La SCIC Habitat Bourgogne-Champagne, dont le siège tient à son mode d’élaboration, antérieur à l’écriture du
social est à Dijon, est une société du groupe SNI. La Caisse règlement de ZAC qui s’est adapté à notre démarche de
des Dépôts a regroupé ces sociétés non concurrentielles développement durable.
sous le groupe SNI qui comprend un pôle intermédiai-
re, la SNI historique, un pôle social de 13 sociétés dont
SCIC Habitat Bourgogne-Champagne, ainsi qu’un pôle Marc DAUBER,
service aux collectivités et aux Société d’Economie Mixte architecte
(SEM). Le patrimoine du groupe SNI représente 200 000 La réalisation du projet tient en grande partie à la bonne
logements avec des objectifs de construction ambitieux de entente entre le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre et les
4 000 logements par an. services de la ville. Chalon-sur-Saône est une grosse sous-
préfecture de 50 000 habitants dans une agglomération
SCIC Habitat Bourgogne-Champagne représente 9000 qui en compte 90 000. La Ville a perdu 2000 habitants
logements, avec un objectif de construction de 1000 lo- entre les deux derniers recensements et l’idée était donc de
gements d’ici 2009. Nous intervenons sur quatre départe- renforcer l’attractivité résidentielle de la ville. L’opération
ments : la Côte d’Or, l’Yonne, la Saône-et-Loire et l’Aube. Villa Urbaine Durable répondait à cette attente, car elle
proposait du logement dense couplé aux qualités du loge-
L’opération de Chalon-sur-Saône, a pour origine l’appel ment individuel.
à proposition VUD du PUCA. Le cahier des charges,
exigeant, déclinait plusieurs objectifs : des réalisations
urbaines, c’est-à-dire humaines, de taille limitée (30 lo-
gements environ), une réelle mixité en terme de typolo-
gie individuelle et collective, des logements transforma-
bles, une démarche durable, des statuts d’occupation en
locatif et en accession.
Vue aérienne du site avant travaux
Le plateau Saint Jean, où se situe l’opération est encore

peu urbanisé. Il est devenu progressivement propriété de
la commune. C’était un foncier en bande étroite avec des
Vue aérienne du projet VUD Chalon diicultés de viabilisation. Le terrain se trouve en seconde
couronne du centre ville, proche d’équipements, dans un les garages des logements a été immédiatement acceptée
environnement urbain intéressant. La première tranche de par la municipalité. En efet, lorsque le garage est accolé
l’opération se situe sur cinq hectares d’anciens terrains des- à la maison, il sert de lieu de stockage pour le matériel, au
tinés au maraîchage. Le site existant était plat, structuré détriment de sa fonction première. Conséquence : la voi-
par des murs à pêches. Ces murs sont exposés au Sud, de ture reste dehors.
manière à transmettre la chaleur aux poires et aux pêches,
ain d’accélérer leur mûrissement.
Cette structuration a guidé l’élaboration de notre plan

masse. L’idée était de réutiliser les traces du passé. En vue
aérienne, on voit bien le parcellaire en lanières, avec du
lotissement classique un peu dense au Nord, des opérations
mixtes (la Poste, la Gendarmerie, quelques immeubles),
rien de vraiment intéressant.
L’opération se situe en plein centre de la ZAC, c’est-à-

dire entre les murs à pêches. Comme l’a souligné Cécile
VUILLEMIN, le projet de construction est antérieur à
l’étude de la ZAC. Des urbanistes ont travaillé avec nous
sur l’élaboration de ce règlement, à partir du travail mené Plan masse du projet VUD Chalon-sur-Saône
sur l’opération. Simultanément, nous avons engagé des
études portant sur l’installation de pompes à chaleur col- Le plan masse est très vert, puisque les seules surfaces im-
lectives et individuelles, des capteurs solaires, des chauf- perméabilisées sont les toits principaux des maisons. Le
feries bois… Les études concernaient le coût d’investis- taux d’imperméabilisation est donc inférieur à 30 %, ain
sement et le coût de fonctionnement de ces équipements de garder au maximum les eaux pluviales sur le terrain.
pour la collectivité et pour les particuliers. Toutes ces Comme il est plat, on n’a pas pu mettre en place un réseau
données ont été croisées dans une étude d’environnement de rétention. Les iniltrations sont dirigées dans un grand
assez dense. réservoir qui sert d’écrêteur d’orages et de réserve pour les
pompiers.
On a aussi cherché à récupérer les eaux pluviales pour faire
un réseau de distribution. On pensait installer des châteaux Deux tranches de maisons cohabitent : une pour la SCIC
d’eau pour les pompiers, pour laver les voitures et pour ar- en locatif, l’autre pour BFCA en accession ; elles présentent
roser… Le projet n’a pas abouti pour des questions de ges- des prestations similaires. Deux permis groupés ont été dé-
tion et d’hygiène. D’une part, les compagnies fermières des posés pour le locatif et l’accession.
eaux, qui gèrent à la fois l’alimentation, les évacuations et
le traitement des eaux étaient réticentes, dans la mesure où Le projet de paysage concerne surtout les allées piétonnes
l’ensemble est facturé au volume d’eau achetée. A partir du et les jardins familiaux. Un paysagiste a travaillé avec nous.
moment où l’on fait rentrer de l’eau pluviale dans leur ré- Notre agence a obtenu une mission de maîtrise d’œuvre sur
seau, le volume d’eau à traiter est plus important que celui le logement et une autre sur les espaces extérieurs, y com-
vendu. D’autre part, la DDASS n’a pas autorisé l’injection pris les réseaux. Cela est très important pour coordonner
d’eaux pluviales dans les WC des maisons, en raison du les réseaux et les constructions, d’autant que dans le cas
risque d’ingestion par les habitants. présent, les cofrets sont intégrés aux maisons.
Les maisons sont jumelées, réparties en T2, T3, T4, T5.

Neuf types de maisons diférents sont proposés. Toutes les
maisons ont le ventre au sud et le dos au Nord, avec des
toitures mono-pente orientées au Sud.
La seule voirie automobile en « evergreen » dessert les par-

kings implantés entre des garages jumelés. Le reste du quar-
tier n’est accessible qu’aux piétons et véhicules de service.
Les jardins potagers étaient une demande de la municipa-

lité pour ouvrir l’espace sur le Nord, sur de grandes tra-
versées piétonnes qui permettent des continuités urbaines
Nord-Sud. Chaque maison possède son jardin au Sud, avec Vue depuis les jardins familiaux
une petite cabane pour le matériel. La demande de séparer
L’opération est raccordée au chaufage urbain de Chalon- teau avec un remplissage en attente, de manière à ménager
sur-Saône. Une étude croisée énergie/pollution, comman- des possibilités d’agrandissement dans la continuité. De
dée par la Ville, a révélé l’opportunité d’une adaptation de manière générale, la conception a privilégié l’évolutivité,
l’ofre de chaufage urbain existant par la création d’une tant au travers des cloisonnements que des équipements,
chauferie-bois de 4 mégawatts couvrant les besoins de par exemple en prévoyant des volets coulissants en partie
1000 logements. Cette solution, remplaçant une chauferie haute et des volets roulants en partie basse.
charbon et ioul, permet une réduction globale des pollu-
tions et conforte la co-génération et la ilière bois locale. Tous les T4 sont en double ou triple orientation. Des fenê-
Trois sous-stations desservent les logements qui sont eux- tres sont en vis-à-vis pour dilater l’espace. Tout architecte
mêmes alimentés par un chaufage central classique. sait en efet que, dans le logement social, il s’agit d’ofrir
plus d’espace que de mètres carrés. La conception de plans
La ville de Chalon-sur-Saône subventionne désormais les tournants en rez-de-chaussée permet d’éviter l’efet couloir,
capteurs solaires dédiés à l’eau chaude sanitaire. Si l’opé- conférant ainsi au logement une grande qualité d’usage. Le
ration s’engageait aujourd’hui, on aurait sans doute des T5 a en étage une salle de bains avec porte-fenêtre donnant
capteurs solaires sur l’ensemble des logements, ce qui per- sur une terrasse. En efet, il est pour nous inimaginable de
mettrait de couper le chaufage urbain l’été. parler de HQE, si la salle de bains ne possède pas d’éclai-
rage naturel.
Les toits mono-pente en bac acier sont orientés côté jardin
pour récupérer via un bidon les eaux pluviales de la toiture,
pour l’arrosage du jardin par exemple.
La maçonnerie est constituée de briques monomur de 37,5

centimètres, soit 40 centimètres en mur ini. Les pans des
combles sous toiture sont recouverts d’un bois de pays
thermo-huilé. Toutes les maisons disposent d’une chemi-
née (tôle inox) pour le chaufage central, mais aussi pour
donner une possibilité d’accès à une deuxième source de
chaufage.
Chantier en cours d’achèvement
Cécile VUILLEMIN
Au delà de la mixité typologique, déjà évoquée, cette opé-
ration mixe également diférents inancements : PLS, prêt
locatif, PLUS et prêt locatif social. Les surfaces proposées
sont confortables : T2 de 54 m2, T3 entre 70 et 76 m2, T4
entre 79 et 86 m2, T5 d’environ 100 m².
Le prix de revient du projet est de 130 000 euros par lo-

gement, avec une TVA à 5,5 % puisqu’il s’agit de loge-
Maçonnerie en monomur ment social. Nous avons bien sûr mesuré les surcoûts liés
au développement durable qui sont de 12 % sur la partie
Sous le porche, un placard technique regroupe tous les construction. L’Etat (le PUCA) nous a accordé 3 % de sub-
compteurs et ofre la possibilité, en partie haute, de stocker ventions complémentaires lors du montage du projet. On
les sacs de tri sélectifs. Des points de regroupement, le long a également beaucoup travaillé avec l’ADEME et la Ré-
de l’allée centrale, servent de lieux de ramassage. gion, notamment sur la question du bois. La Côte D’or est
Les espaces « servants » (escalier, cuisine) sont au Nord, et aussi le pays du Morvan, où pousse en quantité importante
les espaces « servis » (séjour, chambres) au Sud. le pin Douglas. Comme nous voulions travailler avec la
Région pour promouvoir les produits locaux, nous avons
Le type 4 possède une entrée sous un porche. Une petite utilisé ce bois, pour participer au développement de cette
chicane sert d’espace tampon avec la rue, tandis que la cui- ilière bois, créatrice d’emplois dans la Région.
sine ouverte sur le séjour donne de grands espaces. Tou- Enin, je veux souligner notre volonté de pousser la démar-
tes les maisons sont espacées entre-elles de quatre mètres, che environnementale jusque dans le détail par l’utilisation
c’est-à-dire à une distance similaire d’une portée économi- de matériaux sans solvant, ou de vitrages à lames d’argon.
que de poutre ou de plancher. Le mur est pourvu d’un lin-
Fontoy, un projet durable

Cyrille POY Deux cas de igure s’ofraient alors à nous : combler les
M. BOGUET, maire de Fontoy, vous avez mené une opé- galeries ou procéder à une expropriation. Sur le plan inan-
ration particulière découlant de problèmes d’afaissements cier, le comblement coûtait 16 millions d’euros, auxquels il
de terrain sur votre commune. Vous avez voulu retourner fallait ajouter la poursuite du pompage estimé à trois mil-
le problème, utiliser ces diicultés pour développer un lions d’euros par an, ainsi q’un investissement préalable à la
nouveau quartier avec une visée HQE. remise en état des pompes évalué à 21 millions d’euros.
Après une tentative infructueuse d’intercession du Préfet

Henri BOGUET auprès du Ministère de l’industrie pour plaider le comble-
Fontoy se situe au bout de la vallée de la Fensch, au Nord ment, nous avons décider de procéder à l’expropriation.
de Hayange, et se situe dans le Bassin Nord. Depuis le 30 Nous avons dû également stopper un programme de lo-
novembre 2005, le pompage a été stoppé dans ce bassin, tissement situé en zone d’efondrement progressif et sur
avec pour efet des remontées d’eau dans les galeries mi- lequel une quarantaine de pavillons étaient déjà en projet.
nières.
Le site du Pogin
Le village-centre de Fontoy
En consultant la carte communale, nous avons identiié une
Le problème remonte à une demi douzaine d’années, lors- zone d’une vingtaine d’hectares, vierge de toute exploitation
que des cités minières ont connu des efondrements consé- minière : le site du Pogin. Comme celle-ci était louée à un
cutifs à l’ennoyage de leur bassin. A Fontoy, on a également agriculteur, nous avons sollicité l’aide de la SAFER ain de lui
exploité du minerai, depuis la in du XIXème siècle jusque accorder la priorité pour la location d’autres terrains agricoles.
dans les années 80. En rase campagne, les mineurs ont L’étape suivante fut l’évaluation du montant des travaux rela-
procédé au foudroyage de ces mines en in d’exploitation ; tifs aux réseaux, sachant que le terrain se situait à un kilomètre
cette opération consiste à faire sauter les piliers de soutène- de la dernière maison de Fontoy. D’un montant de 2 150 000 €,
ment de manière à efondrer les galeries. En revanche sous ces travaux ont été inancés par l’Etat (1 300 000 €), le dépar-
les communes, où l’exploitation était moins importante, les tement (200 000 €) et la commune (650 000 €).
galeries ont été maintenues en l’état.
Après l’arrêt du pompage, lorsque l’eau est remontée dans

les mines, des phénomènes se sont créés sur les piliers res-
tants et certains d’entre eux se sont efondrés, créant ainsi
des situations dangereuses en zones urbaines. A Fontoy, un
second problème se posait, dans la mesure où deux exploi-
tations successives dont les galeries étaient séparées par un
banc rocheux se superposaient. Les spécialistes géologues
ont jugé cela très préjudiciable à la tenue des sols et ont
classé cette zone comme à risque d’efondrement brutal,
qui comprenait 17 maisons, un hangar agricole et un réser-
voir du Syndicat des eaux.
Accès au plateau du Pogin
Ensuite, nous avons engagé les marchés et, avec l’aide de

la DDE et du CAUE1, avons désigné un maître d’ouvrage
délégué, la SODEVAM et organisé l’aménagement de la
première tranche du futur lotissement, destinée aux expro-
priés. L’objectif étant d’avancer rapidement, puisque l’arrêt
du pompage des galeries était ixé au 30 novembre 2005.
Cette première tranche a été réalisée dans les temps, tout
comme l’obtention des permis de construire malgré quel-
ques diicultés.
Parmi les 17 familles expropriées, plusieurs d’entre elles

voulaient quitter la commune, par exemple pour se rap-
procher d’autres centres de la Région. Ces familles ont été
indemnisés et sont parties. D’autres, des personnes âgées
notamment, voulaient rester sur la commune, mais sans
devenir propriétaires. Nous avons donc organisé un sys-
tème de location dans des logements que la commune avait
rendu vacants. Enin, il y avait ceux qui voulaient devenir
propriétaires et qui trouvaient leur place dans le nouveau
lotissement. A l’heure actuelle, cinq familles habitent le lo-
tissement et deux autres vont les rejoindre dans les mois
qui viennent.
Ce problème de relogement réglé, il reste à disposition des

terrains prêts à être urbanisés, dont la viabilité est faite,
et dont nous gardons une partie en réserve au cas où un
efondrement se produirait sur le secteur Nord. Mais no-
Cahier de recommandation du CAUE 57 pour le quartier du Pogin
tre terrain a une supericie de vingt hectares. Compte tenu
de l’investissement réalisé pour assurer sa viabilité, nous En tout état de cause, je reste convaincu du bien-fondé de
comptons l’exploiter sous la forme d’un nouveau hameau. notre démarche, mais encore faudra-t-il que l’on parvienne
à la vendre. Sachant qu’il est pour nous impossible de rester
A cet efet nous avons organisé, avec l’aide de la DDE et de très longtemps dans l’incertitude, au regard des frais inan-
l’Etablissement Public Foncier de Lorraine, un concours ciers déjà engagés.
auprès de bureaux d’études pour une étude de déinition,
dans lequel nous avons inclus des critères relatifs au déve-
loppement durable et aux énergies renouvelables. Le pro- Cyrille POY
blème se pose maintenant pour nous d’expliquer à d’éven- On peut poser comme hypothèse que les coûts générés par
tuels acquéreurs en quoi ces exigences représentent un in- des constructions incluant des critères de qualité environ-
vestissement intéressant pour l’avenir, dans la mesure où nementale sont un frein pour les acquéreurs. Avez-vous des
nous avons à faire face à une forte concurrence de la part de clients intéressés par votre quartier ? N’est-ce pas égale-
lotissements qui n’intègrent pas ces critères fondamentaux. ment pour vous l’occasion d’airmer vos choix auprès des
Faire passer ce message auprès de la population nécessite personnes qui veulent accéder ?
beaucoup de pédagogie ; il appelle en efet à une évolution
du mode de représentation de l’habitat dans ses composan-
tes urbaines et constructives. Henri BOGUET
Les gens sont très intéressés par le secteur, parce qu’il se si-
tue en rase campagne. C’est vraiment un lotissement dans
Dans le cadre de ses missions de conseil et d’assistance le CAUE a la nature. Quelques pionniers sont d’accord pour prendre
organisé avec les élus de la commune plusieurs réunions de travail
(questionnaires aux élus débats présentation d’opérations similaires en compte les critères du développement durable, à l’ins-
remarquables rencontre avec l’ADEME) et ont visité des opérations tar d’un des sinistrés qui a fait le choix d’un chaufage par
pilotes comme le quartier Vauban à Fribourg-en-Brisgau (Allemagne). géothermie pour sa future maison. A mon sens, nous par-
Les habitants expropriés ont été sensibilisés aux préoccupations
environnementales par des plaquettes illustrées et des rencontres. viendrons à vendre nos parcelles si nous sommes en mesure
En amont des marchés de définition le CAUE a aidé la commune d’inciter sur le plan inancier les acquéreurs à répondre aux
à formuler ses propres attentes pour ce nouveau quartier donner critères que l’on veut édicter. Ainsi, pour permettre l’instal-
les grandes orientations environnementales pour l’urbanisation et
l’architecture à venir et choisir une procédure d’urbanisation pour le lation du chaufage par géothermie, nous avons cédé à prix
secteur. réduit au propriétaire, un terrain adjacent à sa parcelle.
Table ronde
Sophie CHABOT, Service Départemental de l’Architec- versiiez-vous vos savoirs-faire, de manière à répondre à des
ture et du Patrimoine programmes incluant des exigences environnementales ?
Véronique LINET, Fédération Française du Bâtiment
Katy NARCY, chef du service Aménagement Habitat, Véronique LINET
DDE de la Moselle C’est une diiculté aujourd’hui. Les entreprises ont des car-
Noëlle VIX-CHARPENTIER, bureau d’études A4 nets de commande bien remplis, mais peu axés sur la mise en
Cécile VUILLEMIN, SCIC Habitat Bourgogne œuvre de matériaux ou de technologies inhabituels. Les entre-
Henri BOGUET, maire de Fontoy prises ont donc tendance à reproduire leurs savoir-faire, plutôt
Luc BOUSQUET, Plan Urbanisme Construction Archi- que de développer de nouvelles ofres techniques. En tout état
tecture de cause, on ne peut pas du jour au lendemain demander des
Guy CLAPOT, architecte et urbaniste choses inhabituelles aux entreprises sans leur laisser le temps
Marc DAUBER, architecte de s’adapter, de se former et de prévoir éventuellement des
Franck FAUCHEUX, Plan Urbanisme Construction Ar- délais de mise en œuvre un peu plus longs que sur des opéra-
chitecture tions traditionnelles. Il ne faut pas oublier que les entreprises
sont soumises à de fortes contraintes, tant au niveau des délais
d’exécution que du coût de leurs prestations. C’est pourquoi
Cyrille POY les démarches de qualité environnementale, sur lesquelles la
Faire de l’urbanisme de qualité requiert une connaissance programmation et la préparation du projet font souvent l’objet
d’outils réglementaires parfois complexes, ainsi qu’une d’une attention particulière, doivent également investir sur la
volonté commune de la part de tous les acteurs du pro- phase de mise en œuvre, dans la mesure où des techniques
jet. Chacun a son rôle à jouer, y compris les entreprises inhabituelles ou innovantes sont utilisées.
que vous représentez ici Véronique LINET. Que font les
entreprises aujourd’hui pour promouvoir la qualité envi-
ronnementale, dont on peut penser qu’elle contribue à un Cyrille POY
urbanisme de qualité ? Cela signiie-t-il qu’il faille associer les entreprises très tôt
à la rélexion ?
Véronique LINET,
Fédération Française du Bâtiment Véronique LINET
Il y a 10 ans, la Fédération du Bâtiment a créé une com- Oui, une valeur ajoutée potentielle des démarches de qua-
mission Environnement, qui a notamment contribué à lité environnementale est d’associer l’ensemble des acteurs
l’élaboration d’un plan bâtiment et environnement pour à la rélexion. Ce n’est pas toujours facile, ni possible régle-
la FFB avec les objectifs suivants : améliorer les conditions mentairement, mais c’est important de ne mettre personne
d’exécution de chantier, sensibiliser les entreprises aux im- devant le fait accompli.
pacts environnementaux et élaborer des outils de forma-
tion pour l’amélioration de la qualité environnementale
des bâtiments. Cyrille POY
Ces objectifs très ambitieux sont toujours d’actualité. Nous Noëlle VIX-CHARPENTIER, vous avez un rôle de conseil
nous inscrivons dans une logique d’amélioration continue, auprès de maires et des élus en matière d’urbanisme ; vous
sachant qu’on ne change pas les pratiques du jour au lende- réalisez également des PLU. Selon vous, quels sont les cri-
main. En Lorraine, nous avons initié auprès des entreprises tères d’un urbanisme de qualité ?
une campagne de sensibilisation aux bonnes pratiques en-
vironnementales, dont une bonne gestion des chantiers no-
tamment. La FFB Lorraine participe aussi aux travaux de Noëlle VIX-CHARPENTIER,
Lorraine Qualité Environnement, qui regroupe diférents architecte-urbaniste, bureau d’études A4
acteurs de la construction et constitue un lieu d’échange Là où je rejoins Guy CLAPOT, c’est qu’il faut travailler le
autour de la qualité environnementale des bâtiments. plus en amont possible, au niveau des documents d’urba-
nisme. Le premier point à examiner est la pertinence de
la localisation du lotissement par rapport au tissu urbain,
Cyrille POY voir quels sont les raccordements viaires pour la voiture,
Les entreprises détiennent-elles des compétences suisan- mais également pour les piétons et pour les cyclistes. Cette
tes dans la mise en œuvre de nouveaux matériaux ou de rélexion amont doit associer le maximum de partenaires.
nouvelles techniques constructives ? Renforcez-vous et di-
Cyrille POY Franck FAUCHEUX

Sophie CHABOT vous travaillez pour le SDAP (Service Lorsqu’on observe l’ensemble des opérations VUD (300
Départemental de l’Architecture et du Patrimoine). Les in- logements), on se rend compte que les problèmes sont ra-
terventions précédentes ont montré que la qualité urbaine rement techniques. Il y a décalage lorsque des questions
des lotissements présentait une grande variabilité. Com- qui auraient pu être posées au préalable ne l’ont pas été,
ment est-il possible de faire évoluer les choses ? notamment les questions liées aux déplacements. Un autre
exemple : une opération VUD avait prévu d’installer une
pompe à chaleur en utilisant comme source d’eau froide la
Sophie CHABOT, SDAP nappe phréatique. Mais comme l’autorisation n’avait pas
En Moselle, les Architectes des Bâtiments de France in- été demandée au préalable, cette solution a été abandon-
terviennent sur les espaces protégés, ce qui représente 5% née. Autre exemple : on veut se raccorder au réseau de cha-
de la surface du département. C’est peu et à la fois beau- leur. Entre la parcelle et le réseau de chaleur il y a quinze
coup, puisqu’un grand nombre de maires présents dans mètres. On n’avait pas vu cela avant, inalement la rélexion
cette salle sont concernés. Comme les exposés précédents sur ces fameux quinze mètres de tuyaux a conduit tout le
l’ont souligné, la qualité d’un projet tient d’abord aux pos- monde à réléchir plus profondément sur la question éner-
sibilités d’intervention en phase amont. A l’inverse, notre gétique, débouchant inalement sur le remplacement d’une
organisme est confronté à la diiculté d’agir en phase aval, chaudière au ioul par une chaudière aux bois, permettant
sans doute trop tard, et notre action est souvent d’ordre d’augmenter la capacité de chaufage et de répondre au
corrective : homogénéisation par défaut des volumes, des projet d’extension de réseau.
couleurs, des matériaux, des orientations de toiture… No- La rélexion sur les projets architecturaux permet donc
tre action reste donc modeste, bien qu’une part de notre parfois un retour rélexif à l’échelle plus large du quartier,
activité consiste à aider les maires concernés par les 5% à voire de la ville.
déinir leurs projets d’extension dès l’amont du projet.
Il faut donc poser les questions au bon moment avec les
bons acteurs. Cela ne sert à rien de dire : « ne faites pas
Cyrille POY ce lotissement, ce n’est pas bien ». La question à résoudre
Cécile VUILLEMIN, l’opération de Chalon-sur-Saône est de bien savoir comment utiliser ce qui n’est inalement
présente-elle un caractère particulier en terme de tempo- qu’une procédure. Quels objectifs poursuit-on et comment
ralité ? Des opérations de cette nature obligent-elles à se les traduit-on par exemple dans l’écriture du règlement
reposer à chaque fois des questions particulières sur la ma- du lotissement ? Idem pour la ZAC qui n’est également
nière d’aborder le projet ? qu’une procédure, utilisée sur la plupart des opérations
VUD. Dans plusieurs opérations VUD, dont Chalon-sur-
Saône, ce n’est après avoir mené une rélexion adaptée aux
Cécile VUILLEMIN contraintes et aux objectifs de l’opération qu’ont été rédigés
Les opérations « classiques » se déroulent un peu plus les articles du règlement de ZAC.
vite ; il faut deux à trois ans pour mûrir le projet, déposer
le permis et assurer le inancement. Il ne faut pas que les Le point nodal est, me semble-t-il, de bien articuler les ob-
opérations soient trop longues, car on risque une démobi- jectifs de la commune avec ceux du territoire. Ensuite, on
lisation. Mais une opération comme celle de Chalon-sur- déinit la procédure, on recense les outils, puis on construit.
Saône nous apporte un grand nombre d’acquis. Ainsi, nous Et l’on fait intervenir les compétences idoines très tôt, bien
disposons maintenant des bases nécessaires à l’élaboration avant le permis de construire. Il y a par exemple un inté-
d’un plan masse intéressant, par exemple pour l’implan- rêt à impliquer l’architecte qui a conçu le bâtiment dans
tation des parkings. Ou encore pour la conception d’un la rélexion liée au territoire, de manière à produire une
cahier des charges à la fois précis et porteur de degrés de rélexion globale susceptible d’anticiper les coûts parta-
liberté sur les principes architecturaux et les exigences en gés. De même la politique foncière doit faire l’objet d’une
matière de qualité environnementale. De même, les prin- rélexion amont, ain de l’adapter aux objectifs assignés à
cipes liés à la circulation des voitures et l’implantation des l’opération. Ainsi, il peut être intéressant de moduler les
pistes cyclables auront été examinés préalablement avec prix de vente des terrains lorsque sur certains d’entre eux
la collectivité. En conclusion, nous utilisons les éléments la construction va dans le sens de la qualité environnemen-
reproductibles et tentons de les améliorer sur nos futures tale : panneaux solaires ou récupération des eaux pluviales
opérations. par exemple.
Cyrille POY
Question aux représentants du PUCA : à partir des ensei- Cyrille POY
gnements de VUD, quelles sont les diicultés liées à des mé- Marc Dauber, quelles sont les pistes pour travailler autre-
thodes de travail diférentes lors de l’élaboration du projet ? ment autour du projet ?
Marc DAUBER tre territoire à l’horizon 2050 ; on ne réinvente pas tout au

Comme l’a montrée l’opération de Chalon-sur-saône, l’im- moment de l’opération.
plication de la collectivité locale dès l’amont du projet est L’important est de dépasser le seul côté réglementaire des
déterminante. Cela permet de lier très tôt projet d’urba- outils. Il est fondamental de déinir clairement la portée et
nisme et projet de logements, autrement dit de faire de l’ambition des outils que l’on veut utiliser.
l’architecture « urbanisante ». On ne peut plus penser un Je voudrais également évoquer les surcoûts. A l’heure ac-
projet urbain sans penser au logement, il n’y a pas d’un tuelle, un surcoût de 10% ne représente même pas la haus-
côté les urbanistes et de l’autre les architectes. Seconde se du prix du foncier sur une année. C’est pourquoi mettre
piste : déinir le projet de manière suisamment détaillée ces 10% au service d’une qualité supérieure du cadre de vie
ain d’obtenir une image assez précise de la forme inale. ne me semble pas représenter un investissement si onéreux
Pourquoi ? Parce ce que cela permet aux usagers potentiels que cela.
et à la population de réagir très tôt sur les options envi-
sagées. Cela suppose bien évidemment que l’on se donne
les moyens inanciers suisants pour pouvoir formaliser la Cyrille POY
rélexion jusqu’à ce stade. M. Boguet, lorsque nous avons préparé votre intervention,
vous me disiez au téléphone qu’au lieu de militer pour le
maintien de l’activité minière, vous auriez dû à l’époque
Cyrille POY plaider pour sa cessation. Cette remarque est importante,
On dit souvent que par rapport à des pays comme la Hol- dans la mesure où rélexion et vision sont étroitement liées.
lande, la France a une vue plutôt courte en ce qui concerne Que va-t-on faire plus tard ? Quelles sont les conséquences
son devenir urbain. En Hollande, des centaines d’études de nos actes pour l’avenir ? Ces interrogations recoupent
sont lancées sur ce sujet. A Rotterdam, on s’interroge celles au centre de notre débat : comment peut-on faire dif-
sur l’évolution de tel ou tel quartier à l’horizon 2050. La féremment, comment peut-on urbaniser diféremment ?
France ne semble pas s’inscrire dans une démarche aussi
prospective.
Henri BOGUET
En efet, nous n’avions pas anticipé les conséquences du
Luc BOUSQUET maintien de l’activité minière sur l’urbanisme de la région,
J’ai récemment rencontré un architecte-urbaniste qui m’a notamment le problème crucial de l’ennoyage de Belval.
expliqué comment il avait procédé pour se faire payer cor- Aujourd’hui, notre urbanisme est plombé par notre passé
rectement son étude de plan local d’urbanisme. Il a de- industriel et minier et nous devons réagir.
mandé a consulter le budget communal. Lors de la réunion Notre chance réside dans la proximité géographique de
suivante, il a montré aux élus qu’ils investissaient plus d’ar- notre région avec le Luxembourg et l’ofre d’emplois qui
gent dans le feu d’artiice du 14 juillet que dans sa presta- y est associée. En revanche le marché immobilier luxem-
tion, qui allait engager l’avenir de la commune pour les 25 bourgeois est si cher que la plupart des français qui y
prochaines années… travaillent sont obligés de venir résider en France. Nous
Autre exemple : le schéma directeur de l’agglomération de devons donc répondre à une forte demande en logements
Lyon, qui était un des plus aboutis en France, à coûté beau- que nous avons du mal à satisfaire au regard d’un fon-
coup moins cher par tête d’habitant, que le schéma direc- cier que l’exploitation minière a rendu pour partie inex-
teur de Milan. L’avenir passe aussi par des considérations ploitable. De plus, nous avons un retard considérable en
de cet ordre ; il s’agit de savoir ce que l’on est prêt à engager matière d’infrastructures. Ainsi, répondre rapidement à
pour l’avenir. ces deux déis sera décisif dans la perspective d’accueil de
cette population.
Katy NARCY
Je veux juste compléter sur les méthodes de travail. On Guy CLAPOT
parlait de schéma directeur, mais lorsqu’on commence à Autour de la question «comment peut-on faire autre-
travailler uniquement en aval, cela revient à poser des ques- ment ? », Monsieur le Maire vient de nous rappeler à quel
tions sur la base d’un plan de lotissement déjà découpé en point tout acte d’aménagement est afaire humaine et situé
tablette de chocolat. Et là, efectivement, il est trop tard. socialement dans le temps et l’espace.
Une des solutions est de travailler plus en amont et d’anti- Les caractéristiques de votre commune, son sous-sol, son
ciper. C’est tout l’objet des outils de planiication, qui ne histoire, ses populations et leurs métiers, leurs débouchés
résolvent pas tout les problèmes, mais qui permettent d’an- actuels, n’est pas transposable, même si certaines facettes
ticiper. A titre d’exemple, les déplacements doivent être de vos problèmes se rencontrent ailleurs. Tout cela doit
abordés en amont, et non en phase d’urbanisation où c’est nous rappeler à quel point les questions d’aménagement
déjà trop tard. Autre point : notre système de planiication, urbain sont d’abord afaires de projets avant d’être afaires
notamment les SCOT, permet de projeter le devenir de no- de dossiers.
Cette approche par projet de l’urbanisme permet de pren- où la qualité environnementale consistera à oublier de
dre de la distance par rapport à la gestion de la stricte pro- traiter l’eau pluviale parce que l’on aura d’autres choses
cédure. On n’aura pas fait son devoir en faisant une ZAC, beaucoup plus importantes à traiter.
on n’aura pas fait son devoir en faisant un lotissement, on
aura fait son devoir en faisant un projet et à partir de là, en
essayant de trouver le bon montage. Marc DAUBER
Quand on me demande ce qu’est un bon maire, je réponds
Alors j’en viens aux montages qui ont été évoqués par les que c’est un maire qui a une politique. Et il me semble que
uns et les autres et dont l’eicacité repose sur une dimen- le développement durable est une grande chance pour nous
sion qui n’est pas consubstantielle à la culture française, tous, d’abord pour les maires, pour redonner un peu de
à savoir la négociation. Notre culture cartésienne et de dignité au mot politique. Politique signiie la construction
l’équité pour tous a pour efet d’ignorer la diversité des de la cité ; derrière la question du territoire, de la concer-
situations et soupçonner d’être inique ce qui relève de la tation dont parle Guy, il y a le fait que l’urbanisme soit de
négociation. Cependant, les mentalités évoluent et les pro- compétence communale et que la politique doit sous-ten-
cédures d’aménagement urbain glissent progressivement dre cela. Moi, je suis content de Chalon-sur-Saône qui est
vers le négocié. Prendre la mesure de cette culture de la l’expression concrète de la politique de la Ville en matière
négociation permet d’avoir une vision plus ine de l’amé- d’habitat et d’environnement. Lorsqu’un maire n’a pas de
nagement. Cela suppose qu’à chaque étape du projet, le ou politique, on débat de procédures et de formes, par exem-
les acteurs impliqués soient en mesure d’intégrer le point ple du chapeau de la maison, qui n’ont aucun intérêt.
de vue de celui qui intervient en phase ultérieure. Cette Pour ça, je veux prendre simplement deux exemples.
logique « du cliquet » permet de singulariser le projet, Le premier exemple, c’est le lotissement et l’espace public
autrement dit d’éviter cette approche globalisante issue du dans le lotissement. Dans un lotissement, chaque acqué-
principe d’équité pour tous et qui voudrait qu’on ne puisse reur d’une parcelle travaille beaucoup son projet d’habi-
traiter deux terrains diféremment. tation. En revanche, tout ce qui est la rue, l’espace public,
n’est pas ou mal étudié. Et au inal, c’est la collectivité qui
Finalisons les opérations en fonction du lieu, en fonc- paie les pots cassés.
tion des acteurs. Dans l’absolu, le meilleur projet de rè- Le lotisseur, lui, sait que c’est la meilleure rentabilité, il
glement d’urbanisme n’existe pas ; nous faisons à chaque vaut mieux lotir que de faire de l’individuel groupé, du
fois des choix tactiques en fonction d’un projet et d’un collectif. Mais il faut que la puissance publique exprime
état des lieux. Nous avons à prendre, élus et techniciens, son rôle démocratique dans l’espace public.
des décisions qui appellent des savoirs un peu complexes Le second exemple est relatif aux surcoûts HQE : Je ne sais
et nous avons tendance à penser qu’on ne peut pas les pas ce qu’ils signiient. En revanche, je sais qu’un particu-
partager. Je pense, qu’au contraire, on a intérêt à aller lier qui installe une pompe à chaleur ou un capteur solaire,
au devant des habitants, ceux dont on imagine, dans paiera plus cher son installation pour que tout le monde en
notre culture française, qu’ils n’ont qu’à appliquer. C’est proite, parce qu’il y aura moins de CO2, etc. Il me semble
une erreur parce que si on n’intègre pas leur point de donc normal qu’il touche une subvention, puisqu’il paie
vue dans la décision, si le particulier est l’ennemi du plus cher une installation dont les efets sont bénéiques
bien commun, on se prive d’un apport qualitatif dans la à tous.
chaîne du projet. Le développement durable est une grande chance pour
nous, politiques et architectes. Tout à coup un mot un peu
Donc, dans le règlement de lotissement, dans les procé- désuet, « l’éthique » - c’est-à-dire ce qu’on fabrique, le sens
dures d’aménagement, intégrons au maximum le point de ce qu’on fait, pour qui on travaille - émerge de nou-
de vue des autres parties prenantes dans le projet. Ceci veau.
vaut aussi pour la qualité environnementale où on a
une illustration aujourd’hui de la posture française. Les
partenaires européens, qui sont plus avancés que nous, Jean-Pierre LAVAULLEE,
n’ont pas fait de théorie, de protocole ni de processus ; maire de Guénange
ils ont réalisé à tâtons et ont tiré les leçons de l’expé- Je me retrouve assez bien dans le discours des uns et des
rience. En France, on a fabriqué un label HQE « très autres, tant en matière de diversité que de mixité qui sont
marque ». En ce qui me concerne, je n’emploie plus le deux axes de la politique communale que nous menons de-
terme de HQE, mais celui de meilleure qualité envi- puis plus de 15 ans. Du locatif, de l’accession à la propriété,
ronnementale parce que « Haute » sous-tend une no- des immeubles, de la maison individuelle, des bailleurs,
tion de seuil absolu. Faut-il à tout prix des systèmes de des promoteurs également ; autrement dit un habitat pour
management et des dossiers aussi épais que ça, comme tous, quel que soit son statut social.
pour le label Qualitel des bâtiments ? Partons plutôt du Mais, dans un contexte économique de plus en plus tendu,
concret, admettons que chaque opération présente des comment faire pour arriver à faire accepter aux services de
enjeux et caractéristiques particuliers. Il y a des endroits l’Etat, qu’une commune localisée dans une agglomération
puisse passer de zone 3 en zone 2, sachant que derrière tout coûts, j’entends de prises en charge du coût :
ça, il y a des équilibres inanciers pour la commune, pour • Soit on impute le surcoût au locataire.
les bailleurs, pour les habitants ? • Soit on impute le surcoût au bailleur, pour qu’il puisse
boucler son plan de inancement.
• Soit on impute le surcoût au prêteur. Je rappelle que le
Katy NARCY bailleur n’est pas dans un univers éthéré, il est dans un
Je sais qu’il est prévu de remettre à plat le périmètre des monde où il y a des inanceurs et des prêteurs avec le
zonages, basé sur le recensement INSEE de 99, et qui ne mécanisme que vous connaissez bien Madame, qui fait
correspond plus toujours à l’évolution des territoires. Je ne intervenir notamment les ressources du livret A, c’est-à-
puis dire si cela entraînera un transfert de zone 3 en zone dire des ressources à très bas taux d’intérêt par rapport
2 pour les communes qui en ont fait la demande. En tout à la réalité du marché.
état de cause, l’Etat n’est pas dans une logique de transfert • Soit enin, le payeur, ce sont les allocations familiales.
au coup par coup.
Je rappelle que le système du logement, ce n’est pas un
système qui joue dans un seul sens, c’est un système dans
Cécile VUILLEMIN lequel, vous avez d’un côté le bailleur avec ses problèmes
Il y a 3 zones en France : la zone 1, Paris, Nice et les abords d’équilibre, le inanceur, le locataire mais qu’à côté du mé-
de la Suisse ; la zone 2 qui correspond aux très grandes canisme d’aide à la pierre –que ce soit une aide à la pierre
villes et agglomérations ; la zone 3, dédiée aux communes sous forme budgétaire, sous forme iscale ou sous forme
dites rurales. Nous éprouvons d’énormes diicultés sur les d’aides par les taux d’intérêt vous avez de l’autre côté les
communes classées en zone 3 dont les plafonds de ressour- systèmes d’aides personnels au logement. Et à la in des
ces et de loyers sont bas, à l’exemple de Châlon-sur-Saône. ins si vous avez une augmentation des loyers, compte tenu
Il est en efet diicile d’obtenir des prêts pour bien équiper de la situation sociale du foyer, de la famille en question,
des opérations sur lesquelles le montant du loyer ne nous vous avez un montant d’aide personnelle au logement qui
permet pas d’équilibrer notre budget. se trouve lui-même augmenté au fur et à mesure de l’aug-
mentation du loyer.
Nous demandons donc aux services de l’Etat de revoir ces Donc il faut bien voir que la mixité, c’est une question de
coeicients. Vous savez qu’en loyer, vous avez des coei- coût public et qu’au fond, dans ce coût public, l’équilibre à
cients nationaux et des coeicients locaux. Nous souhai- trouver c’est quelque part un équilibre entre soit l’aide à la
tons que les communes classées en zone 3 et qui veulent pierre, soit l’aide à la personne.
mener des actions de développement durable, bénéicient C’est un débat qui est vieux comme les aides à la pierre et
de coeicients qui nous permettent de monter les loyers, les aides à la personne.
puisque le locataire va proiter d’économies de charges, Tout ça ne rajeunit pas les plus anciens, parce que ça
aujourd’hui non-comptabilisées. nous amène aux années 87, 88, mais je crois que ce type
de questionnement est toujours présent et qu’en réalité si
Mais passer de zone 3 en zone 2 est très diicile, il faut on mettait par hypothèse tout le monde en zone 1 ou si
démontrer un développement, il faut prouver son dynamis- on déplafonnait globalement tous les loyers des logements
me. Les dossiers sont complexes à monter et sont instruits HLM en disant au fond, les équilibres se feront librement
au niveau national. Aujourd’hui, très peu de communes en fonction de l’ofre et de la demande et du coût du crédit
changent de zone, avec toutes les diicultés que cela im- et de la capacité des bailleurs sociaux à boucler leurs pro-
pose aux maîtres d’ouvrage. jets. Je crains, je dis je crains mais je suis sûr, qu’on aurait
beaucoup de mal en France à construire du logement social
; donc M. le Maire, ça n’irait pas dans votre sens c’est-à-
Pierre-René LEMAS, dire qu’on ne pourrait plus faire de la mixité sociale.
Préfet de Lorraine et de Moselle
Je ne vais pas développer sur ce point parce que je ne Bernard CUVILLIER
sais pas exactement comment pourrait être envisagée, à Je suis maire d’une petite commune rurale de 1 000 habi-
l’heure actuelle, une telle modiication. En revanche, la tants et je regrette que les débats se soient appuyé en grande
décision a été prise d’abandonner le recensement exhaus- partie sur des exemples de centres urbains dont les problè-
tif de la population au proit d’un recensement « glissant » mes - et les outils pour les résoudre – sont très diférents de
d’une commune sur cinq par an de 2004 à 2008. Ce sont communes rurales.
les résultats de ces recensements partiels qui détermine- Tout à l’heure, il a été dit qu’il fallait mettre un peu d’ar-
ront à l’avenir l’afectation des communes dans les zones gent en amont pour bien inaliser les projets. Bien sûr, cet
1, 2 3. argent on essaie de le mettre, mais on ne l’a pas toujours
dans les communes rurales. Il fait souvent défaut, d’où l’in-
Cependant, pour éclairer le sujet soulevé, il faut d’abord térêt pour nous de ne pas échouer dans l’élaboration de nos
bien avoir présent à l’esprit que c’est une question de projets d’urbanisme, par exemple le PLU, faute de quoi
tout l’argent qu’on investira dans nos réalisations risquera rations plutôt que de faire un document : ça coûtait moins
de l’être à fonds perdus. cher à la collectivité.
Luc BOUSQUET Claude BUTTNER,

Quand la loi SRU est sortie, elle a laissé la possibilité de Président de l’association Cités et Monuments
mettre en place des PLU intercommunaux. de Moselle
Un des premiers PLU intercommunal approuvé en France J’ai apprécié les diférentes interventions qui ont évoqué les
a été conçu par la Communauté de Communes de la Sal- améliorations de la qualité environnementale. Par contre,
vetat-sur-Agout dans les Montagnes Noires de l’Aude. Ce j’ai quelques doutes concernant les résultats esthétiques.
n’est pas une grande ville, ni un grand secteur urbain. On
peut penser qu’ils se sont dit : « évidemment, nous n’avons Les maires des petites communes ne détiennent pas tou-
pas assez d’argent parce due nous sommes trop petit, met- tes les connaissances, c’est humain. Par contre, ils doivent
tons-le donc en commun ». La mutualisation des moyens prendre conscience des conséquences liées à leur souci
doit permettre de pallier à la taille réduite des collectivité. d’étendre la partie urbanisée de leur commune.
Chacun sait qu’il n’y a pas de petits projets…
A partir du moment où un conseil municipal décide d’ef-
fectuer un lotissement en limite de la partie urbanisée de
Cyrille POY la commune, cela revient à dire qu’on opère une grefe sur
C’est efectivement un problème. Contrairement aux com- l’ancien village. Et je ne vois pas pour l’instant d’améliora-
munes importantes, les petites communes ne disposent pas tion, ou si peu, dans la qualité de ces grefes sur les villages
de services d’urbanisme ou d’ingénierie. Guy CLAPOT, existants.
qu’en pensez-vous ? A qui cela tient-il ? Est-ce aux lotisseurs ? Est-ce aux ar-
chitectes qui sont eux aussi soumis aux pressions des lotis-
seurs ? Est-ce aux services publics, je pense à la DDE qui
Guy CLAPOT peut-être n’intègre pas suisamment cet aspect ? Je siège à
C’est notamment le cas sur le foncier. C’est gérable à la Commission Départementale des Sites et je suis efondré
l’échelle d’une grande commune parce que le propriétaire de voir que certains de mes condisciples, qui ont à juger
est loin, c’est un citoyen parmi d’autres. plutôt l’aspect esthétique, n’ont pas eu connaissance en
Dès qu’on travaille dans le milieu rural, quoiqu’on fasse, amont des dossiers. C’est pourquoi cette Commission des
ce n’est pas une afaire de mauvaise volonté des gens, c’est Sites est bien souvent amenée à donner un avis défavorable
que le terrain, c’est d’abord le terrain de X ou Y dès qu’on le à certains projets, parce que justement il n’a pas été tenu
voit sur le plan. Et à ce moment-là, il faut peut-être inven- suisamment compte de ces aspects esthétiques. Les lotis-
ter d’autres dispositifs, on a des systèmes « d’Association sements en plaque de chocolat, je suis désolé, constituent
Foncière Urbaine à point » par exemple, qui permettent de encore aujourd’hui la majeure partie des lotissements.
pondérer le poids quantitatif en nombre de m² des proprié- Idem pour l’aspect esthétique des constructions qui se pré-
taires concernés par une opération en fonction de l’intérêt sente dans la plupart des cas sous forme d’alignement de
de telle ou telle partie, et de récupérer inalement une autre maison identiques.
pondération à la sortie.
C’est la réinvention, dans le droit français, de ce qui a été
fait à Maubeuge pour la Reconstruction, où inalement au Katy NARCY
titre des dommages de guerre, on a été capable de refa- Efectivement, on a encore des lotissements en forme de
briquer des situations valorisantes, pas au même endroit tablette de chocolat, sinon on ne ferait pas ce colloque
qu’avant. On a réussi à faire des échanges fonciers, sous la aujourd’hui. En ce qui concerne la commission des sites,
forme du débat et du consensus. Quand on parle du fon- ce que vous ne voyez pas, c’est le iltrage préalable opéré par
cier dans les petites communes, on ne travaille exclusive- nos services. Nous dépensons énormément d’énergie sur ce
ment que sur les opportunités. Ce n’est pas la peine de se travail d’élagage en amont.
cacher derrière son petit doigt, on ne peut pas travailler
autrement. A mon sens, la responsabilité de cette situation est par-
Un autre cas de igure que je retiens, c’est une expérience tagée par tous les maillons de la chaîne. Tout à l’heure,
en CAUE. Une commune de 400 habitants souhaitait on parlait de pédagogie en matière d’environnement. Il en
savoir quels documents d’urbanisme il fallait mettre en est de même pour l’urbanisme où une pédagogie reste à
route : on a mis en regard la durée de vie du document mettre en place auprès des élus, des professionnels et de la
d’urbanisme, son coût d’élaboration et le nombre de per- population. Par exemple, qui aujourd’hui intègre le coût
mis de construire à traiter. La conclusion, c’est qu’il valait des déplacements dans l’achat de sa parcelle ? Quasiment
beaucoup mieux prendre une journée de temps en temps personne. C’est pourtant un paramètre dont l’importance
avec un pétitionnaire et aller lui faire visiter des belles opé- ira croissante au regard du prix du pétrole.
Sophie CHABOT
En parlant de maillon de la chaîne, on aurait pu aussi dis-
cuter avec les géomètres qui sont importants dans la pro-
duction des extensions urbaines.
Pour répondre à M. Buttner, à mon sens la qualité archi-
tecturale intervient après avoir réglé d’autres questions en
amont, relatives au raccord à la voirie existante, à la hié-
rarchie et la diversité des espaces publics. A l’heure actuelle
quand on crée des extensions urbaines, on n’a quasiment
plus d’espaces publics. L’espace public, est totalement sou-
mis à la voiture.
L’autre rélexion qu’on pourrait engager et à laquelle on
se livre de temps à autre, c’est de dire qu’un village qui
s’est constitué sur une surface donnée pendant 200 ans, et
auquel on grefe en 10 ans une surface identique, doit faire
l’objet d’un questionnement sur son rapport au paysage.
Comment s’assurer d’une évolution maîtrisée lorsqu’elle est
si rapide ?
Clôture des débats

Pierre-René LEMAS, Ma seconde rélexion a trait au métier de maître d’ouvrage,
Préfet de la région Lorraine, parce que c’est lui qui bâtit le projet. Le maître d’ouvrage
Préfet de la Moselle n’est pas l’addition de tous les desiderata des maîtres d’œu-
A l’écoute des propos de ce colloque, il me semble que vre, ni l’addition croisée de tous les lieux où le inanceur
dans notre pays, et peut-être plus encore dans notre région, rencontre le prêteur qui rencontre le demandeur. Le maître
nous exprimons une vision qui, à force d’être lucide, init d’ouvrage est celui qui décide et nous avons besoin de ré-
par être pessimiste. Nous adorons dire que c’est mieux en léchir au meilleur moyen d’aider les maîtres d’ouvrage à
Hollande, que c’est mieux de l’autre côté du Rhin, que les jouer leur rôle - maires, collectivités locales, groupements
Américains font des choses formidables, que les Anglais de communes.
sont des vedettes du dialogue, tandis que nous, nous se- Peut-être manque-t-on ici d’un lieu de formation et
rions des adeptes de la loi. Donc c’est mieux ailleurs, mais d’échanges rassemblant les acteurs de l’urbanisme, de l’ar-
il me semble que le prix du foncier n’est pas l’unique raison chitecture et de la construction. Je propose donc que l’on
pour laquelle de plus en plus d’étrangers ont très envie de réléchisse à cette idée de créer un tel club, où les maires
vivre en France. pourraient librement échanger avec tous les autres acteurs
Si un certain nombre de français sont contraints d’émigrer des politiques d’urbanisme et de construction.
dans d’autres pays pour assurer leur avenir professionnel,
on constate que la proportion d’étrangers s’installant en Ma troisième rélexion porte sur le coût de la qualité envi-
France est croissante, et cela dans un grand nombre de ré- ronnementale. Cette dimension présente à l’heure actuelle
gions. Ainsi, le bruit court que des luxembourgeois sont une vraie diiculté, dans la mesure où elle n’est pas abordée
en train de s’installer dans le nord du département de la selon une vision globale. Par exemple, quel est le coût i-
Moselle. Est-ce parce qu’on les a forcés à venir ? nal pour l’usager et la collectivité ? C’est cela qu’il faudrait
Cette espèce de vision sombre de ce que nous sommes ne mesurer en intégrant l’ensemble des données qui, à partir
correspond pas forcément à la réalité telle que la vive nos du coût d’origine, permettent de savoir à l’arrivée si un in-
concitoyens. Je sais très bien que ce n’est pas à la mode, vestissement plus coûteux est rentable sur la durée pour
mais c’est ce que je pense profondément. l’usager. Tant qu’on n’évaluera pas ce point, on aura le sen-
Je le pense d’autant plus qu’en arpentant ces départements timent que ce qui est coûteux au départ pose problème ; on
de Lorraine, je découvre que la situation du bâti est tout ne peut pas faire comme si la qualité n’avait pas de coût.
sauf catastrophique. Je découvre même, qu’il y a des « jus-
qu’au-boutistes » qui aimeraient qu’on classe dans le pa- Enin, mon dernier élément de rélexion découle de
trimoine historique l’ensemble des installations résiduelles l’échange relatif à la nécessité d’intégrer en amont du pro-
du bassin ferrifère et du bassin houiller, ce qui me paraît jet le maximum de paramètres. C’est un argument fort an-
quand même pour le moins excessif, même si je ne doute cien, mais il faut garder à l’esprit que mener concrètement
pas de la qualité historique architecturale et patrimoniale un projet signiie pour le maire trancher, prendre des dé-
de ces bâtiments. Mais il existe également un bâti ancien cisions. Si les choses ont été préparées, si son équipe est en
dans lequel on a du mal à vivre et qui engendre des coûts place depuis longtemps, il peut s’appuyer sur un POS ou
considérables pour les collectivités locales. une carte communale.
Tout cela m’inspire une première rélexion : il me semble
qu’aujourd’hui, le vrai sujet pour les collectivités locales, En aparté, je signale qu’entre le POS, la carte communale
c’est la diiculté qu’elles ont à faire cohabiter dans le même et rien du tout, la carte communale est préférable. Ca ne
espace des activités économiques productrices de ressources, coûte pas cher et ça aide à éclairer l’avenir, plutôt que la
tout en ayant à assumer l’ensemble des charges, liées aux tra- rencontre périodique avec les promoteurs.
vaux de rénovation, de réhabilitation, d’extension et de déve- Prendre des décisions sur la base d’un projet mûrement ré-
loppement que requièrent cette attractivité économique. léchi, de préférence un PLU ou une carte communale, puis
A titre d’exemple, les communes qui se situent à la frontière en intégrant un maximum de données est sans doute une ma-
de nos grands voisins ont une part importante de leur po- nière eicace de mener un projet. Cependant, cette prise en
pulation qui travaille sur le Luxembourg. En revanche, les compte de l’amont ne peut pas être parfaite. On ne peut pas
charges de la vie quotidienne continuent d’être assumées demander au maire de faire et de savoir plus qu’il ne le peut,
par ces mêmes communes au sein desquelles les habitants même avec le concours de tous les professionnels de la terre.
ne travaillent plus. Mais, au fond, ce n’est pas si grave parce qu’après l’amont,
Ces déséquilibres me paraissent être lourds, présents, pré- il y a le présent, et après le présent, il y a l’aval. On sait
gnants et sont un des éléments que les collectivités locales, très bien qu’un quartier, un lotissement ça va vivre, qu’il
les services de l’Etat, les acteurs des politiques urbaines et ne sera pas demain tel qu’il est aujourd’hui, parce que les
de l’architecture ont à gérer. gens vont acheter et vont revendre. On doit avoir présent à
l’esprit, lorsqu’on bâtit un projet urbain, qu’il ne s’agit pas

de quelque chose qui restera igé à tout jamais. C’est ainsi
qu’on s’est trompé autrefois en élaborant des villes nou-
velles ou des grands ensembles dont on imaginait qu’ils
étaient et qu’ils demeureraient à tout jamais ainsi.
Les paramètres que nous serons amenés à intégrer
aujourd’hui en amont d’un projet seront peut-être ca-
duques demain. Toute opération est un lieu vivant dans
lequel le bâti, la population, le paysage, les conditions de
traitement des services publics, l’eau et l’assainissement
évoluent. Ainsi, le permis de construire ou le permis de
lotir ne igent pas pour l’éternité un site.
Pour conclure, beaucoup de questions restent à résoudre

en terme de qualité du bâti, en terme de constructibilité
dans les zones liées au passé minier. D’autres sujets liés
à l’eau et à l’assainissement, en passant par la qualité de
vie et l’emploi, devront également être au cœur de nos
rélexions, car ils déterminent nos modes de vie présents
et futurs.
Enin, au-delà de ce colloque qui a permis une sensibili-
sation auprès des élus et professionnels, il est important
d’éditer et de difuser des documents qui expliquent
concrètement les démarches réalisables en matière d’amé-
nagement de lotissements en Lorraine. C’est aussi grâce à
des outils de cette nature que nous pourrons progresser.
Adresses utiles
Direction Départementale de l’Equipement de Moselle
Service Aménagement et Habitat
17 quai Paul Wiltzer - BP 31035
57036 METZ CEDEX 1
Tél 03 87 34 34 34, Fax 03 87 34 34 05
Courriel : [email protected]
Site internet : http://www.moselle.equipement.gouv.fr/
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de Moselle

29 rue des Murs - BP 54084
57040 Metz Cedex
Tél 03 87 74 46 06, Fax 03 87 74 75 74
Site internet : http://www.caue57.com
Direction Régionale de l’Equipement de Lorraine

Division Habitat-Construction
11, place Saint-Martin - BP 71021
57036 METZ CEDEX 1
Tél 03 87 31 66 68, Fax 03 87 31 66 61
Site internet : http://www.lorraine.equipement.gouv.fr
Couriel : [email protected]

Grande Arche de la Défense, Paroi Sud
Ministère des Transports, de l’Equipement du Tourisme et de la Mer
92055 La Défense Cedex
Tél 01 40 81 24 72, Fax 01 40 81 63 78
Sites internet du PUCA : http://rp.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca/
http://www.chantier.net
Éléments bibliographiques
Ouvrages de références
David MANGIN : La ville franchisée, forme et structure de la ville contemporaine, Editions de la Villette, Paris, 2004
Frédéric MIALET : Le renouveau de l’ habitat intermédiaire, Editions PUCA/CERTU, Paris, 2006
BELLANGER François, Habitat(s), Questions et hypothèses sur l’ évolution de l’ habitat, Éditions de l’Aube, La Tour-d’Aigues,
2000
BOURDIN Alain, MASBOUNGI Ariella, Un urbanisme des modes de vie, Éditions du Moniteur, Paris, 2004
DUBOIS-TAINE Geneviève, CHALAS Yves, La Ville émergente, Éditions de l’Aube, La Tour-d’Aigues, 1997
MOLEY Christian, L’ immeuble en formation. Genèse de l’ habitat collectif et avatars intermédiaires, Éditions Mardaga, Liège,
1991
PANERAI Philippe, MANGIN David, Projet urbain, Éditions Parenthèses, Marseille, 1999
GUENGUANT A., Les coûts de la croissance périurbaine, Adef, Paris, 1992
Documents de sensibilisation
Agrandir le bourg, CAUE du Lot-et-Garonne, 2005
Le Lotissement, pour un projet urbain de qualité, CAUE du Morbihan
Imaginer les nouveaux quartiers : guide méthodologique destiné aux maître d ‘ouvrage des lotissements, CAUE de la Sarthe,
2005
Accueillir de nouvelles construction dans les communes rurales de la Meuse, CAUE de la Meuse, 2005
Mieux lotir : des acteurs de la filière lotissement en Alsace présentent leurs propositions aux maires, CAUE du Bas-Rhin, 2002
(actualisation du document en cours)
Diversité des formes d’ habitat, CAUE du Bas-Rhin, 2003
Les six temps du lotissement, charte pour la qualité des lotissements, CAUE de Seine-et-Marne, 1995
Des projets d’extension urbaine réussis , Cahier de recommandation, CAUE du Doubs, 2005
Formes urbaines villageoises dans le SCOt de l’agglomération bisontine. Carnet de Territoire, Agence d’Urbanisme de l’Agglo-
mération de Besançon & CAUE du Doubs, 2005
articles
GUENGUANT A., JOSSELIN J.-M., ROCABOY Y., «Densités et finances locales», Les Annales de la Recherche Urbaine,
n°67, 1995
BERROIR S., CATTAN N., SAINT-JULIEN T., «Densité, concentration et polarisation: densités et espacements», Les
Annales de la Recherche Urbaine, n°67, 1995
CORNET-VERNET Alain, «Comment concevoir un village ?», L’Architecture d’Aujourd’hui n°203, juin 1979
SAUVEZ Marc, «Les coûts cachés de l’étalement urbain», Études foncières, n°95, janvier-février 2002
Crédit photos
page Illustration Maître d’ouvrage Maître d’oeuvre Crédit photo
couv Vue depuis les jardins familiaux SCIC Habitat Atelier Dauber Ville de Chalon-sur-
Villa Urbaine Durable Bourgogne et Atelier Saône
(71 – Chalon-sur-Saône) Champagne et BFCA Auclair-Sénéchal
Promotion
9 Chantier Villa Urbaine Durable SCP HLM Cabinet ORSET Eric Bernath
(29- Quimper) Le Logis-Breton
9 Image de commercialisation SCP HLM Cabinet ORSET Logis Breton
Villa Urbaine Durable (29- Quimper) Le Logis-Breton
10 Chantier en cours d’achèvement SCP HLM Cabinet ORSET Eric Bernath
Villa Urbaine Durable (29- Quimper) Le Logis-Breton
10 Vue aérienne du projet Logiseine et CIR Atelier des 2 anges Atelier
Villa Urbaine Durable (76 – Rouen) Promotion des Deux Anges
10 Photos de l’opération Logiseine et CIR Atelier des 2 anges Eric Bernath
Villa Urbaine Durable (76 – Rouen) Promotion
14 Quelle intimité ? n.p. n.p. CAUE 67
15 Plan du lotissement du Buehn Commune de Ph. Weiss & Commune
(67- Scherwiller) Scherwiller R. Towler arch.
15 Voirie mixte plantée, Commune Ph. Weiss, architecte CAUE 67
lotissement du Buehn (67- Scherwiller) de Scherwiller R. Towler, architecte
15 Plan du lotissement La Chesnaye Commune J.M. Dufour, CAUE 77
(77- Seine Port) de Seine Port urbaniste
(A.M.O. CAUE 77) J.C. Sémon,
architecte
15 Placette dans le lotissement Commune J.M. Dufour, CAUE 67
La Chesnaye (77- Seine Port) de Seine Port urbaniste
(A.M.O. CAUE 77) J.C. Sémon,
architecte
16 Plan de la ZAC Les portes de la Forêt Commune de Hulak, architecte Foncier-Conseil
(76 – Bois-Guillaume) Bois-Guillaume Larue, paysagiste
(Aménageur Foncier- Infraservice B.E.T.
Conseil, A.M.O.
AREHN & CAUE
76)
16 Mare de récupération des eaux pluviales, Commune de Hulak, architecte CAUE 67
Les portes de la Forêt Bois-Guillaume Larue, paysagiste
(76 – Bois-Guillaume) (Aménageur Foncier- Infraservice B.E.T.
Conseil, A.M.O.
AREHN & CAUE
76)
16 Organisation des stationnements, Commune de Hulak, architecte CAUE 67
Les portes de la Forêt Bois-Guillaume Larue, paysagiste
(76 – Bois-Guillaume) (Aménageur Foncier- Infraservice B.E.T.
Conseil, A.M.O.
AREHN & CAUE
76)
16 Un tracé classique (simulation) sans objet CAUE 67
17 Un découpage parcellaire classique (simulation) sans objet CAUE 67
17 Un parcellaire plus étroit (simulation) sans objet CAUE 67
17 Implantation de maisons isolées (simulation) sans objet CAUE 67
17 Implantation de maison jumelées (simulation) sans objet CAUE 67
18 Implantation de maisons groupées (simulation) sans objet CAUE 67
18 Implantation polyfonctionnelle (simulation) sans objet CAUE 67
19 Implantation en bord de forêt Commune de Hulak, architecte CAUE 67

dans la ZAC des Portes de la Forêt Bois-Guillaume Larue, paysagiste
(76 - Bois-Guillaume) (Aménageur Foncier- Infraservice B.E.T.
Conseil, A.M.O.
AREHN & CAUE 76)
27 Vue aérienne du projet Villa Urbaine SCIC Habitat Atelier Dauber Atelier Dauber
Durable (71 – Chalon-sur-Saône) Bourgogne et Atelier
Champagne et BFCA Auclair-Sénéchal
Promotion
27 Vue aérienne du site avant travaux sans objet sans objet ville de Chalon-sur-
(71 – Chalon-sur-Saône) Saône -
M. Fernandez
28 Plan masse Villa Urbaine Durable SCIC Habitat Atelier Dauber Atelier Dauber
(71 – Chalon-sur-Saône) Bourgogne et Atelier
Champagne et BFCA Auclair-Sénéchal
Promotion
28 Vue depuis les jardins familiaux SCIC Habitat Atelier Dauber Eric Bernath
Villa Urbaine Durable Bourgogne et Atelier
Promotion
29 Maconnerie en monomur SCIC Habitat Atelier Dauber Atelier Dauber
Promotion
29 Chantier en cours d’achèvement SCIC Habitat Atelier Dauber Atelier Dauber
Promotion
31 Le village-centre de Fontoy sans objet sans objet CAUE 57
31 Le site du Pogin sans objet sans objet CAUE 57
31 Accès au plateau du Pogin n.p. n.p. CAUE 57
32 Cahier du CAUE sans objet sans objet CAUE 57
pour le futur quartier du Pogin
ministère ministère
de l’Emploi, des Transports
de la Cohésion de l’Équipement
sociale et du Tourisme et
du Logement de la Mer
direction générale
de l’Urbanisme
de l’Habitat et de
la Construction
plan urbanisme construction architecture
 Sociétés urbaines et habitat

Le plan | urbanisme | construction | architecture | La ville pour tous
PUCA depuis sa création en 1998, développe à la Cultures urbaines et espaces publics
Défis de la citoyenneté urbaine
fois des programmes de recherche incitative, des Emploi, insertion, discriminations
actions d’expérimentation et apporte son soutien Mobilités et territoires urbains
à l’innovation scientiique et technique dans les Polarisation sociale de l’urbain
et services publics
domaines de l’aménagement des territoires, de Rénovation urbaine et mixité sociale
l’habitat, de la construction et de la conception Se loger, habiter
architecturale et urbaine. Accès au logement
Habitat et vie urbaine
Patrimoine et retraites
Organisé selon quatre départements de Socio-économie de l’habitat
Trajectoires résidentielles
capitalisation des connaissances : Sociétés L’Europe et la recherche urbaine
urbaines et habitat traite des politiques urbaines  Territoires et aménagement
dans leurs fondements socio-économiques ; Organiser les territoires
Organisation de l’espace urbain
Territoires et aménagement s’intéresse aux et dynamiques économiques
enjeux du développement urbain durable et de la Politiques territoriales et développement du-
planiication ; Villes et architecture répond aux rable
Plate-forme internationale d’échanges
enjeux de qualité des réalisations architecturales et sur les agglomérations
urbaines ; Technologies et construction couvre Ville et aménagement
les champs de l’innovation dans le domaine du Le renouvellement urbain
Renouvellement et recomposition des quar-
bâtiment ; le PUCA développe une recherche tiers
inalisée autour de plusieurs programmes : La Insécurité et violences urbaines
ville pour tous | Se loger, habiter | L’Europe et la Renouvellement urbain et environnement
Rénovation urbaine et stationnement
recherche urbaine | Organiser les territoires |  Villes et architecture
Le renouvellement urbain | Le futur de l’habitat | Le futur de l’habitat
Activités d’experts et coopérations
Innover pour construire durable | Energie dans interprofessionnelles
le bâtiment : PREBAT, et d’ateliers thématiques Concevoir pour l’existant
assurant des transversalités entre programmes sous Échelle et temporalités des projets urbains
Futur de l’habitat
forme de rencontres entre chercheurs et acteurs, Habitat pluriel : densité, urbanité, intimité
décideurs publics ou représentants des milieux Innovations urbaines
Maison individuelle, architecture, urbanité
professionnels, ainsi que des programmes d’appui : Métiers de la maîtrise d’ouvrage
• actions régionales pour lesquelles le PUCA a et de la maîtrise d’œuvre
suscité l’émergence de pôles régionaux d’échange Quartiers durables
 Technologies et construction
sur le développement et l’aménagement des Innover pour construire durable
territoires • actions internationales dont Europan, Chantiers rapides CQFD
programme européen de concours d’idées entre Nouvelles technologies et construction
Observatoire bâtiments durables
jeunes architectes • actions vers les professionnels Palmarès de l’innovation
• actions de valorisation et de difusion- Villa urbaine durable
communication des résultats de ses travaux. Énergie dans le bâtiment : PREBAT
PUCA plan urbanisme construction architecture

Grande Arche de la Défense - Paroi Sud
92055 La Défense Cedex
Téléphone : 01 40 81 92 88
Télécopie : 01 40 81 63 78
www.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca

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Actes du colloque

Foire internationale de Metz

Le programme Villa Urbaine Durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 9

Mieux lotir. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 13

Débat avec la salle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 21

Les Outils au service d’un urbanisme de Qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 23

Saint-Jean des Jardins - VUD Chalon-sur-Saône . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 27

Fontoy, un projet durable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 31

Table ronde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 33

Clôture des débats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 41

Adresses utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 43

Eléments bibliographique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 45

Crédit photos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page 47

Le programme Villa Urbaine Durable

Pour le premier exemple, je vais demander à Franck Fau-

Ce programme a été lancé en 2001 dans un contexte por-

L’appel à projets a retenu début 2002 quatorze opérations

Cinq ans après, dix des quatorze opérations lauréates et

Chantier VUD Quimper en cours d’achèvement VUD Rouen, logements en bande

L’opération de Chalon-sur-Saône qui va vous être présentée

Concernant la mixité sociale, cela s’est traduit généralement

Plutôt que de parler de mixité, je préfère vous parler de

Sur la question de la qualité environnementale, nous som-

VUD Rouen, logements en plots

Le but est de déinir des outils méthodologiques permet-

Nous avons travaillé avec l’association HQE, l’ADEME et

collectivités/aménageur ayant un projet d’aménagement Ministère de la Culture

en préparation et volontaire pour s’engager à expérimen-

Mieux Lotir - Guy CLAPOT

Au delà de l’état des lieux, le document montre une palette

Densité réelle / densité vécue L’évolution du logement

Finalement le conformisme existe aux 2 niveaux : l’un, où

L’exemple suivant est une opération habitée depuis 1984

Voirie mixte Placette à la Chesnaye

En coordonnant les projets architecturaux et les appels

Plan des portes de la forêt du Bois Guillaume Des garages jumelés

Une mare récupérant les eaux pluviales

Cet exemple montre qu’on peut faire glisser les curseurs.

Des maisons isolées

Des maisons jumelées

En regroupant les maisons deux par deux, les voisins s’éloi-

Des maisons groupées

Les propositions pour mieux bâtir

Agir sur le paysage Un règlement bien adapté

Rendre le cahier des charges visuel

le traitement de la clôture ou les prescriptions relatives à

En conclusion, retenons l’idée de missionner la maîtrise

Débat avec la salle

La demande ne porte plus uniquement sur de petits lo-

Guy BERGER, Peut-être est-ce aussi à la puissance publique de se poser la

individuelle en bande. Autre exemple : le cas d’un habitat

Toute programmation d’une opération de lotissement, ou

Les Outils au service d’un urbanisme de Qualité

Katy NARCY, L’intérêt des Programme Locaux de l’Habitat (PLH) est

Le schéma d’aménagement re, la commune peut exiger 10 % du terrain pour ef-

- le permis groupé, assez peu utilisé, mais qui donne

En conclusion, je voudrais juste insister de nouveau sur des

Saint-Jean des Jardins, VUD Chalon-sur-Saône

Cyrille POY, La première démarche de notre équipe, à l’origine consti-