La SCI

LES UTILITES DE LA SCI

Définition La société civile immobilière est une société civile (Code civil, art. 1832)
généralement utilisée pour gérer des immeubles, mettre en location des immeubles ou
construire des immeubles en vue de leur revente. Ses litiges relèvent des juridictions civiles
(tribunal judiciaire)

Les atouts de la SCI

Une SCI permet essentiellement d’optimiser un investissement et de protéger un

patrimoine.

1. Avantage de ne pas être en indivision

Les règles de l’indivision ne s’appliquent pas car c’est la SCI qui est propriétaire du bien et
non les associés.

Exemple : Quand un bien immobilier est détenu en indivision, si un indivisaire veut sortir de
l'indivision, il contraint l’ensemble des autres indivisaires à vendre le bien. Dans une SCI, si
un associé ne veut plus en faire partie n'a qu'à vendre ses parts sociales, ce qui ne pénalise
pas les autres associés.

2. Avantages fiscaux

Les impôts de chaque associé peuvent être diminués par l'effet du déficit foncier de la
société, reportée sur leur déclaration de revenus. En outre, il existe des abattements en cas
de cessions de parts lors des successions ou investissements locatifs.

Libre organisation de la gestion

La SCI doit respecter des règles de fonctionnement imposées par le code civil, mais ce
dernier laisse une grande liberté dans la rédaction des statuts. Ainsi, les associés peuvent
décider d'un mode de fonctionnement gérance vote de manière assez libre.

Optimiser un investissement.

Comme l’enseigne une doctrine célèbre la société est une technique d’organisation du
partenariat. À cette fin, la SCI permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement
immobilier important dépassant les capacités financières de chacune d’entre elles. Du point
de vue financier, la SCI, comme toutes les sociétés civiles, est une forme juridique souple qui
peut être financée par divers moyens (apports, versements en compte courant et recours à
l’emprunt).

Protéger un patrimoine.

La société est aussi une technique d’organisation du patrimoine. La SCI permet une division
du patrimoine. Celui qui apporte un bien immobilier à une société en perd la propriété. Ses
créanciers ne pourront pas le saisir sauf si la société a été constituée pour échapper à leur
légitime colère (on parle alors de « fraude paulienne »).

Les créanciers peuvent alors saisir des parts de SCI mais la vente forcée de ces parts est
aléatoire car le marché est très fermé.

En matière familiale, la SCI peut également être utilisée pour gérer les biens de concubins ou
d’un majeur protégé. Elle constitue également un excellent outil en matière de succession.
En effet, quand une personne décède ses biens tombent en indivision. Ils forment une masse
sans que l’on puisse distinguer la part de chacun des héritiers et légataires. Or, la gestion de
l’indivision obéit très largement au principe de l’unanimité des indivisaires. Une telle
situation peut conduire au blocage. Si le défunt a pris la précaution d’organiser sa succession
en constituant une SCI, les parts de sociétés reviennent aux héritiers et non pas les biens
eux-mêmes. Souvent la personne qui décède était le gérant de la SCI et s’il a pris le soin
d’organiser sa suppléance, la SCI peut continuer à fonctionner normalement.

La SCI peut aussi être utilisée dans le monde des affaires pour séparer les actifs immobiliers
et les actifs commerciaux.
Les inconvénients de la SCI

1. Le coût de création

En tant que société, il y a des frais à sa création comme la radiation des statuts si elle est
faite par un tiers, la réalisation d'apport, l'enregistrement des statuts, la publication d'un avis
de création dans un SHAL et l'immatriculation RCS.

2. Le formalisme

La SCI en tant que société nécessite d'être gérée comme telle. S'il faut procéder à des
assemblées générales, voter des décisions respectant les majorités prévues et parfois
déclarées au greffe du tribunal de commerce, toute modification des statuts.

3. La Responsabilité

Les associés de la SCI sont responsables de manière indéfinie des dettes sociales au prorata
de leur participation capitale social, ce qui peut occasionner un risque d'engagement de
patrimoine personnel.

La diversité des SCI

Parmi les SCI les plus courantes, retenons :

La SCI de gestion ou de location,

La SCI familiale,
La SCI d'attribution,
La SCI de jouissance à temps partagé,
La SCI construction vente.

FOCUS Le mineur, le majeur protégé et la SCI

• Un mineur peut-il être associé d’une SCI ?

Les membres d’une société civile sont tenus des dettes sur leurs biens personnels. En
conséquence, pour être associé dans une SCI, il faut avoir la capacité de s’obliger. Selon le
Code civil, le mineur émancipé a la même capacité que le majeur. Il peut donc entrer
librement dans une SCI. La situation est différente pour le mineur non émancipé. Il pourra
être associé dans une SCI mais devra être représenté, en principe, par son administrateur
légal.
• Un mineur peut-il apporter un immeuble à une SCI ?
L’apport d’un immeuble (ou celui d’un fonds de commerce) est un acte de disposition. Il
nécessite une autorisation du juge des contentieux de la protection.

• Les majeurs protégés et la SCI.

Le majeur en curatelle peut être associé dans une SCI mais, en pratique, ses apports en
numéraire et en biens immobiliers nécessitent l’assistance de son curateur. Le majeur en
tutelle peut être associé dans une SCI à condition que son tuteur obtienne l’autorisation du
conseil de famille ou, à défaut, du juge des contentieux de la protection pour un apport
immobilier.

FOCUS
La contribution aux dettes de l’associé peut dépasser le montant de son apport.

Un créancier ne peut pas réclamer à l’associé de la SCI la totalité de la dette de la société. Sa

contribution est limitée à une fraction proportionnelle à la part qu’il détient dans le capital
de la société. Les clauses statutaires peuvent librement fixer la contribution de chacun des
associés au passif social.
Elles sont inopposables aux tiers.
Un créancier ne peut réclamer le paiement d’une dette à l’associé d’une SCI que s’il a
préalablement et vainement poursuivi la personne morale. En pratique, il a mis en œuvre
contre la société des mesures d’exécution forcée et elles ont échoué.
 LA SCP
Les utilités de la SCP

1. Le statut Définition

La société civile professionnelle a pour objectif de permettre à des personnes physiques

exerçant une même profession libérale réglementée d’exercer en commun leur activité.

Dans certains cas, il est possible d’exercer dans cette structure plusieurs professions
libérales.

Les SCP ont été instituées par la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966. Néanmoins,
l’application de la loi à une profession est subordonnée à la publication d’un décret en
Conseil d’État.
Actuellement, dix-neuf professions sont concernées (ex. : administrateur et mandataire
judiciaires, avocat, CAC, médecin). Page 314.

Au-delà de chaque décret d'application, les règles de la Constitution et du fonctionnement

de la SCP sont celles de la société civile classique prévue par le code civil et ces litiges
relèvent de la juridiction civile. Cependant, le nombre maximum d'associés fixés dans
chaque décret et seule une personne physique exerçant la profession libérale réglementée
peut être associée d'une SCP.

Exemple : Une personne morale comme une autre SCP ou une société commerciale ne peut
pas être associé d'une SCP.

Les atouts de la SCP

Les SCP permettent l’exercice en commun de la profession : elles autorisent la constitution

de cabinets de groupe avec partage des honoraires. Elles sauvegardent le principe de
l’exercice personnel de la profession ce qui permet d’éviter la dépersonnalisation,
préservant ainsi l’indépendance du professionnel et la liberté de choix du client. Les SCP
peuvent conclure des contrats avec des tiers, ce qui facilite les aspects matériels de
l’exercice en commun (ex. : conclusion d’un contrat de maintenance du matériel
informatique).
Les caractéristiques essentielles de la SCP

La constitution Associés.

Les SCP doivent comporter au moins deux associés personnes physiques. Leur nombre
maximum peut être réglementé par le décret relatif à la profession (ex. : quatre pour les
avocats aux Conseils, dix pour les infirmiers). Ces personnes doivent exercer leur profession
au sein de la société (ex. : cas du CAC personne physique), voire dans une seule SCP (Code de
commerce, article L. 822-9 pour le CAC).

Apports. Les associés peuvent faire des apports en numéraire, nature et industrie.

FOCUS La libération des apports

Apports en numéraire.
Ils sont libérés conformément aux prescriptions des décrets relatifs aux différentes
professions (ex. : pour les SCP d’architectes, il faut libérer lors de la souscription 1/4 de la
valeur nominale des PS ; pour les CAC 50%).

Apports en nature. Ils sont libérés intégralement à la souscription.

Apports en industrie.
Libérés au fur et à mesure de l’exercice de la profession, ils sont fondamentaux car le
professionnel libéral entre dans la société pour y exercer son métier.

Capital social.
La loi du 29 novembre 1966 ne prévoit pas de capital minimum. Le capital est constitué par
les apports, à l’exclusion des apports en industrie. En contrepartie des apports, les associés
reçoivent des parts sociales qui sont cessibles, à l’exception de celles qui représentent des
apports en industrie.

Objet social.

Il s’agit de l’exercice en commun d’une profession libérale réglementée.

Dénomination sociale. La dénomination sociale de la SCP peut être de pure fantaisie. Elle
peut inclure le nom d’un ou de plusieurs associés. Elle est immédiatement précédée ou
suivie de la mention « société civile professionnelle » ou des initiales « SCP ». Suit
l’indication de la profession exercée.

Formalités constitutives.

La constitution de la SCP est soumise à une réglementation qui allie le droit des sociétés aux
dispositions applicables à la profession concernée.
En pratique, les statuts comportent des mentions obligatoires. Parfois, le règlement relatif à
une profession interdit certaines mentions.

Exemple : Les statuts des SCP de médecins ne doivent pas comporter de clauses qui
porteraient atteinte à la liberté du patient de choisir son praticien.

Les SCP doivent être immatriculées au RCS. Souvent, les textes les dispensent de la publicité
dans un SHAL.

Dans certains cas, les statuts doivent faire l’objet d’un dépôt particulier.

Exemple : Les statuts des SCP d’avocats aux conseils doivent être déposés au greffe de la
Cour de cassation.

La particularité de la constitution de la SCP réside dans la nécessité de faire admettre la

société comme membre de la profession. Une telle contrainte suppose l’accomplissement de
formalités auprès des instances professionnelles (ex. : ordre des médecins)

La personnalité morale de la société est obtenue après l’accomplissement des formalités

d’agrément professionnel et l’immatriculation au RCS.

Le fonctionnement Gérance.

La gérance de la SCP est nécessairement assurée par un associé. Quand les statuts sont
silencieux, tous les associés sont gérants. Les conditions de nomination, révocation et durée
de fonction sont fixées librement par les statuts. En cas de silence de ceux-ci on applique le
droit commun des sociétés civiles. En pratique, le gérant est nommé pour toute la durée de
la société et révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts
sociales.

Pouvoirs du gérant.
Il convient de distinguer ses pouvoirs dans les rapports avec les associés et avec les tiers
Responsabilité des gérants.

Les gérants des SCP sont responsables individuellement (un gérant) ou solidairement
(plusieurs gérants), envers la société ou les tiers des infractions aux lois et règlements, de la
violation des statuts et des fautes commises dans l’exercice de leurs pouvoirs de gestion.

Plus particulièrement envers les tiers, la responsabilité du gérant est limitée aux fautes
détachables de ses fonctions et qui lui sont imputables personnellement.

Droits et responsabilités des associés.

Les associés des SCP ont des droits équivalents à ceux des membres des autres sociétés. Ils
répondent indéfiniment et conjointement des dettes sociales envers les tiers. En cas de
défaillance de la société, le créancier devra avoir préalablement et vainement poursuivi la
personne morale. En pratique, il a mis en œuvre contre la société des mesures d’exécution
et elles ont échoué. Chaque associé accomplit personnellement des actes professionnels. Il
en répond personnellement sur l’ensemble de son patrimoine.

La société est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces
actes. La solidarité se justifie par le fait que la société perçoit les honoraires.
 LA SCM
Les utilités de la SCM

Définition
La société civile de moyens a pour objet la prestation de services ou la fourniture de moyens
matériels (ex. : locaux, appareils, personnel) à ses membres exerçant une profession libérale,
mais non l’exercice de la profession elle-même.

La SCM permet à plusieurs personnes de se regrouper et de limiter les frais d’exploitation

d’un cabinet de groupe tout en permettant aux membres de conserver leur indépendance.

La SCM permet de disposer de moyens plus importants, d’obtenir plus aisément des
financements et de profiter de l’économie procurée par la structure. La SCM n’a pas de
clientèle, ni de recettes. Ses dépenses sont couvertes par des versements effectués par les
associés.

Elle ne perçoit donc pas de bénéfices provenant de la clientèle des professions libérales.

Les caractéristiques de la SCM

Les règles de Constitution et de fonctionnement de la SCM sont celles de la société civile

classique prévues par le code civil et ces litiges relèvent des juridictions Civils.

La loi laisse une grande liberté aux associés pour fixer dans les statuts le mode de
fonctionnement de la SCM (par exemple la gérance, les modalités de vote etc…)
 Les Sociétés agricoles
Sur le monde agricole, comme sur tous les secteurs de l’économie exposés à la concurrence
mondiale, pèsent diverses contraintes. Pour les agriculteurs, il s’agit de constituer des
exploitations viables, d’en diminuer les charges d’exploitation et d’en accroître la
compétitivité. Pour les pouvoirs publics, il s’agit de favoriser l’installation et le maintien d’un
nombre suffisant d’agriculteurs.
L’ensemble de ces contraintes impliquent des moyens, notamment une surface
d’exploitation et un capital d’exploitation suffisants. Seul, même en empruntant, il est
difficile, voire impossible d’y arriver. Aussi les agriculteurs se regroupent-ils en recourant à
l’une des structures offertes par le droit.

Crée par la loi du 08/08/1962, le GAEC est régi par les articles L. 323 à L. 323-16 et 4. 323-8 à
R 323-544 du code rural et de pêche maritime, ainsi que les articles 1832 et suivants du code
civil.

Les utilités Le groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) est la plus ancienne
société agricole française. Aux termes de la loi, le GAEC est une société civile soumise aux
dispositions du Code civil et à des règles spéciales.

Il a pour « objet de permettre la réalisation d’un travail en commun dans des conditions
comparables à celles existant dans les exploitations à caractère familial ».

La référence au caractère familial est lourde de conséquences, non nécessairement

positives :

• Le GAEC suppose une exploitation en commun. En pratique, ses membres sont astreints à
une obligation de travail effectif. Le GAEC ne peut pas comprendre d’associés dont le rôle se
limiterait à un apport en capital.
• Les conditions d’exploitation doivent être comparables à celles des exploitations de type
familial.

En conséquence, les GAEC ne peuvent pas réunir plus de dix associés et les membres doivent
être des personnes physiques, majeures.
Les caractéristiques essentielles

Les types de GAEC Il existe deux types de GAEC :

• Le GAEC total

Il a pour objet la mise en commun par ses associés de l’ensemble de leurs activités agricoles
y compris les activités de culture marine. Seul le GAEC total peut compléter ses activités
agricoles par nature en mettant en commun d’autres activités par rattachement ou
détermination de la loi (ex. : commercialisation, tourisme, méthanisation).

• Le GAEC partiel

Les associés ne mettent en commun qu’une partie de leurs activités.

FOCUS Qu’est-ce qu’une activité agricole ?

Les activités agricoles peuvent être qualifiées de telles :

• Par nature.

Sont réputées agricoles toutes les activités qui valident les trois critères suivants :

La maîtrise et l’exploitation d’un cycle biologique (ex. : élevage d’animaux), le caractère

animal ou végétal de l’exploitation et tout ce qui relève du déroulement du cycle biologique.

• Par relation.

Il s’agit d’activités se situant dans le prolongement de l’acte de production

(ex : conditionnement des produits élevés) ou ayant pour support l’exploitation (ex : gîtes
ruraux).

• Par la volonté de la loi.

Entrent dans cette catégorie les activités équestres, de déneigement des routes et de salage
de la voie communale mais aussi la production de biogaz.

La France compte environ 440 000 exploitations agricoles, dont moins de 10 % sont
constituées en GAEC (ministère de l’Agriculture, 2019).
La constitution du GAEC Associés.

Le GAEC est une société à caractère familial d’agriculteurs, d’où :

• un nombre d’associés limité ; (2 et 10) personnes physiques et majeurs

• des associés qui travaillent tous au sein du groupement en contrepartie de quoi ils
reçoivent une rémunération mensuelle au moins égale à un smic sans pouvoir en dépasser 6.
• des associés participants tous aux processus décisionnels. (Sachant que 1 homme = 1 voix
sauf mention contraire des statuts)

Durée du GAEC

Fixée par les statuts dans la limite des 99 ans

Capital social.

Le montant minimum du capital social est fixé à 1 500 €.

Il est variable ou fixe et divisé en parts sociales d’une valeur minimale de 7,50 €.
Le capital est constitué par les apports des associés en numéraire et en nature. Les apports
en industrie sont possibles mais ne contribuent pas à la constitution du capital social et ne se
confondent pas avec le travail de l’associé.

Pour en savoir plus sur la constitution d’un GAEC : http://dunod.link/ u0w18xp

Formalités.

Comme toutes les sociétés, le GAEC doit être immatriculé au RCS.

Il est soumis à une formalité particulière :

L’obtention d’un agrément délivré par l’autorité préfectorale après vérification de :

• la conformité du groupement aux dispositions légales
• la qualité de chefs d’exploitation des associés
• l’adéquation de la dimension de l’exploitation au nombre d’associés et l’effectivité du
travail en commun.

Le préfet statue par décision motivée et l’agrément peut être retiré en cas de non-respect
des principes précédemment indiqués.

Le fonctionnement du GAEC

Gestion du groupement.

Le GAEC est géré par un ou plusieurs gérants, associés du groupement. La loi renvoie au
pacte sociétaire pour la détermination du son statut (ex. : condition de nomination et de
révocation, durée des fonctions et pouvoirs).
Assemblée.
Tous les membres du groupement participent à égalité à la conduite des affaires sociales. La
loi renvoie au pacte sociétaire pour les règles de convocation, délibération et majorité des
assemblées.

En principe, le GAEC obéit au principe démocratique « un homme, une voix » mais il n’est
pas interdit de tenir compte de la participation au travail commun et de la part de capital
détenue dans le groupement.

La loi laisse une marge de manœuvre importante aux associés mais proscrit la détention de
la majorité par un seul.

Responsabilité des associés.

La responsabilité des associés peut être mise en cause dans deux cas :

• pour les dettes contractuelles du groupement et sauf exception statutaire, elle est limitée
à deux fois la fraction du capital détenue par l’associé.

• pour les dettes extracontractuelles du groupement (ex : dettes légales), elle obéit au
principe en vigueur en droit commun des sociétés civiles. La responsabilité est indéfinie et
proportionnelle à la fraction de capital détenue. Dans les deux cas, le créancier du GAEC
peut intenter une action contre les associés en paiement des dettes sociales après avoir
préalablement et vainement poursuivi le groupement. Exclusion des associés. L’exclusion
est possible selon les causes prévues aux statuts. La décision est prise à la majorité visée par
le pacte d’associés. Retrait des associés. L’associé peut se retirer s’il justifie d’un motif grave
et légitime, et s’il a obtenu une autorisation des autres associés ou du tribunal.

Dissolution.
Le GAEC est dissous pour les causes visées au droit commun (ex. : réalisation ou extinction
de l’objet social, annulation). Il est aussi dissous en cas de mésentente paralysant son
fonctionnement. En revanche, le décès, la faillite personnelle, la sauvegarde, le
redressement ou la liquidation judiciaire d’un membre n’entraînent pas la dissolution du
groupement.

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 L’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL)

Les utilités de L’EARL est une création de la loi n° 85-697 du 11 juillet 1985, qui a également
introduit la forme unipersonnelle de la SARL, l’EURL.

L’EARL est une société civile à statut particulier. Elle permet la séparation juridique de
l’exploitant et de l’exploitation, avec de nombreux avantages :

• elle facilite la gestion financière en offrant à l’entreprise des financements adaptés

(augmentation de capital, apports en compte courant et recours au crédit bancaire)

• elle favorise la transmission de l’entreprise sans en remettre en cause l’existence (ce qui
est transmis, ce n’est pas l’exploitation mais les parts qui la représentent). Par rapport au
GAEC, l’EARL présente de nombreux atouts mais aussi des limites certaines

Atouts et limites de l’EARL

Les caractéristiques essentielles

La constitution

Objet de la société

Selon l’article L. 311-1 du Code rural et de la pêche maritime, l’EARL a pour objet l’exercice
d’activités réputées agricoles.

Associés.

En principe, la société comprend entre 1 et 10 personnes. Ce sont obligatoirement des

personnes physiques. Il existe deux types d’associés dans une EARL :
• les associés exploitants qui doivent être majeurs
• les autres associés, pour lesquels il n’existe pas de dispositions particulières.

Capital.

La loi fixe le montant minimum du capital à 7 500 €. Il est composé par des apports en
numéraire et en nature. Les apports en industrie sont possibles mais n’entrent pas dans la
composition du capital.
En contrepartie des apports, les associés reçoivent des parts sociales dont le montant est
libre.

FOCUS Les règles de détention des parts sociales

Selon l’article L. 324-8 du Code rural, plus de la moitié des parts sociales doit être détenue
par les « associés exploitants » dont les noms figurent aux statuts.

Sont dénommés ainsi les majeurs qui valident les conditions additives suivantes :

• Se consacrer à l’exploitation du bien pendant au moins 9 ans

• participer, sur les lieux, aux travaux de l’exploitation de façon effective et permanente
• posséder le cheptel et le matériel nécessaire ou, à défaut, les moyens de les acquérir ;
• occuper eux-mêmes les bâtiments d’exploitation ou une habitation à proximité du fonds
et en permettant l’exploitation.

Formalités.

Les statuts sont écrits et contiennent diverses mentions (ex. : les apports de chaque associé,
la forme, l’objet, le nom des associés exploitants).

La société comporte une dénomination sociale : elle peut incorporer le nom d’un ou
plusieurs associés, suivi immédiatement des mots « exploitation agricole à responsabilité
limitée » ou des initiales « EARL » et du capital social.

Si la surface totale à exploiter excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des
exploitations agricoles (SDREA), une demande d’autorisation d’exploiter est rédigée sur
papier libre. Elle est adressée au préfet de région. La déclaration est effectuée avant la mise
en valeur du bien.

Le fonctionnement

Gérance.

Le ou les gérants sont désignés par les associés, parmi les exploitants, à la majorité de plus
de la moitié des parts sociales. Les règles relatives à la durée des fonctions, à la démission, à
la révocation et à l’étendue des pouvoirs des gérants de l’EARL sont celles appliquées en
matière de société civile.

Associés.

Ils prennent les décisions en AG ou sur simple consultation écrite ou par un acte constatant
l’accord de tous. Leurs droits de vote sont proportionnels à la fraction de capital détenue.
Toutefois, la loi autorise les associés exploitants à se répartir les droits de vote qu’ils
détiennent de façon égalitaire.
Les associés disposent aussi d’un droit à l’information afin de contrôler les comptes et la
gestion.
Ils reçoivent une rémunération qui s’analyse à la fois comme une perception de dividende
et, éventuellement, une contrepartie du travail fourni.

Dans ce dernier cas, le montant perçu s’étage entre un et trois Smic (d’un à quatre Smic s’il
est perçu par le gérant).

Enfin, les associés sont responsables des pertes à hauteur de leurs apports.

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Dissolution.

L’EARL est dissoute pour les causes relevant du droit commun (ex. : annulation du contrat,
dissolution anticipée, arrivée du terme, réalisation ou extinction de l’objet social). S’y
ajoutent deux causes spéciales :
• Au cours de la vie sociale, il est possible que le nombre de parts sociales des associés
exploitants n’excède plus la moitié du capital social ou que le gérant ne soit plus exploitant.
La société encourt alors la dissolution judiciaire
• La réduction du capital en deçà du minimum légal fait encourir à la société le même risque.