1

INTRODUCTION

Dans cette partie introductive de notre recherche, nous

avons successivement parlé de la problématique soulevée par la
propriété et ses démembrements, nous avons aussi posé
l’hypothèse. Ensuite, nous avons démontré l’intérêt que présente
cette recherche, la méthode et technique auxquelles nous avons
eu recours pour la collecte des données tout en limitant notre
sujet de recherche dans le temps et dans l’espace et en donnant
le plan sommaire.

I. PROBLEMATIQUE

La problématique peut être entendue comme étant

l’introduction du travail de recherche car elle permet de poser des
jalons, de fixer des objectifs et d’attirer l’attention du lecteur.
C’est elle qui confère l’identité même du travail de recherche
entrepris.1 C’est le problème central qui guidera la démarche à
suivre.2

Dans le cadre de notre problématique, nous avons posé

les questions suivantes :

- De quelle manière la propriété peut être acquise en

droit positif congolais ?
- Le droit congolais permet-il de constituer d’autres
droits sur la propriété ?
- Au cas où cela serait possible, quelle serait la nature
juridique desdits droits ?

II. HYPOTHESE

L’hypothèse est entendue comme une série des réponses

qui permettent de prédire une vérité scientifique vraisemblable au
regard des questions soulevées par la problématique et dont la
recherche vérifie le bien-fondé ou le mal-fondé.3

Au regard de la problématique soulevée dans cette

recherche, la réponse est trouvée de prime à bord dans la loi.

1
CISLARU G., CLAUDEL C. et VLAD M., L’écrit universitaire en pratique, 2e édition, De Boeck, Bruxelles, 2011,
p.44.
2
SHOMBA KINYAMBA, Méthodologie et épistémologie de la recherche scientifique, Presses de l’Université de
Kinshasa, Kinshasa, 2014, p.38
3
Idem, p. 48.
 2

Ainsi, aux termes de la loi dite foncière, la propriété d’un

bien peut s’acquérir par la donation entre vifs, par testament, par
succession et par convention.4 Elle peut aussi s’acquérir par le
travail de l’esprit, le travail artisanal et le travail industriel. 5

Dans cette énumération, nous ne pouvons pas exclure

l’accession, l’incorporation, la prescription acquisitive,
l’occupation des biens perdus et la découverte d’un bien.6

Quant à la question de savoir s’il y a possibilité de

constituer d’’autres droits au-delà de la propriété, nous
répondons par l’affirmative et nous pouvons citer notamment
l’usufruit, l’usage, l’habitation, qui sont en réalité des
démembrements du droit de propriété.

III. CHOIX ET INTERET DU SUJET

Cette recherche présente un double intérêt : scientifique
d’une part et pratique d’autre part. Sur le plan scientifique, cette
recherche nous permet de parler d’une matière importante liée
aux biens et particulièrement à la propriété.

Sur le plan pratique par contre, ce travail nous permet

d’éclairer la société sur la différence à établir entre d’une part la
propriété et les droits démembrés de la propriété.

En effet, toutes les distinctions que nous avons établies

dans cette recherche nous permettent de mettre le point sur
chaque notion afin d’en dégager la portée exacte tout en parlant
de point d’intersection.

IV. METHODES ET TECHNIQUES DE RECHERCHE

La méthode en sciences sociales est souvent fonction du

sujet à traiter. En effet, elle est le chemin à suivre ou encore, un
cheminement cohérent de la pensée en vue de donner une
solution aux questions de fond. La méthode est un ensemble

4
Art. 49 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980 portant
régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, in J.O., numéro spécial du 1 er
décembre 2004, 45e année.
5
Idem, art.50.
6
Ibidem, art. 51.
 3

d’opérations intellectuelles par lequel une discipline cherche à

atteindre les vérités qu’elle poursuit, les démontre et les vérifie. 7
Les techniques quant à elles, sont des outils utilisés
dans la collecte des informations (chiffrées ou non) qui devront
plus tard, être soumises à l’interprétation et à l’explication grâce
aux méthodes.8

Pour notre part, nous avons utilisé la

méthode exégétique, laquelle a consisté dans l'exégèse des textes
légaux relatifs à la propriété et ses différents démembrements en
droit positif congolais.

La technique documentaire a été utilisée dans cette

recherche et nous a permis de recueillir les données ayant trait à
notre sujet de recherche.

V. DELIMITATION DU SUJET

Tout travail scientifique doit être limité dans le temps et

dans l'espace. Notre recherche a été menée dans la ville de
Kinshasa en raison de la disponibilité des données. Dans le
temps, nos investigations comprennent la période allant de 2004
à 2017 et ce, pour ne pas être évasif dans la recherche.

VI. PLAN SOMMAIRE

Hormis l'introduction et la conclusion, notre travail est

subdivisé en trois chapitres : le premier est relatif aux
fondamentaux sur la propriété ; le deuxième se rapporte aux
différents démembrements de la propriété et le troisième enfin fait
une analyse des formes particulières de la propriété.

7
GRAWITZ (M), Méthodes des sciences sociales, Dalloz, Paris, 1970, p.20.
8
GOODE J.W., Methods in social Research, MC Graw-Hill Book Compagny, New york, 1952, p.5.
 4

CHAP I. FONDAMENTAUX SUR LA PROPRIETE

A travers ce tout premier chapitre de notre travail, nous

allons parler d’abord de la notion de la propriété puis de ses
caractéristiques et attributs.

Section 1. ANALYSE CONCEPTUELLE

§1. DEFINITION

Le législateur congolais définit la propriété comme étant

le droit de disposer d’une chose de la manière la plus absolue et
exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la loi et des droits
appartenant à autrui.9

En droit comparé, la propriété est définie comme étant le

droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus
absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois
ou par les reglements.10

A notre humble avis, ces définitions légales souffrent de

certaines carences en ce qu’elles mettent l’accent sur les attributs
de la propriété comme nous allons le décrire à la deuxième
section de ce chapitre au lieu de donner la vraie notion de la
propriété.
Ceci étant, il nous parait important de nous référer à la
doctrine pour tenter de trouver une définition plus adéquate. En
effet, la doctrine définit la propriété comme le droit reconnu par la
loi à l’individu ou à la collectivité, de jouir et de disposer par sa
propre puissance (et non celle qu’il aurait obtenu d’un tiers) et
pour son propre intérêt (et pas celui d’autrui) des moyens de
production, de même que les résultats de sa production.11
A travers ces définitions, les unes légales et l’autre
doctrinale, nous pouvons clairement comprendre que la propriété
en tant que droit, est toute différente des autres notions qui lui
sont voisines notamment la possession quoique présentant les
mêmes caractéristiques à certains égards.

9
Loi n°73/021 du 20 juillet 1973, op.cit., art 14.
10
Art. 554 du code civil français, version consolidée au 3janvier 2018.
11
KALAMBAYI LUMPUNGU cité par TUMBA KAMANGALA, Cours de droit civil : Régime général des biens,
régimes foncier et immobilier, ULK, Faculté de Droit, 2014-2015, p.42.
 5

La propriété est toujours un droit d’ailleurs c’est le droit

réel type desquels découlent certains autres droits réels
notamment l’hypothèque, l’usufruit… par voie de conséquence, le
propriétaire est toujours un titulaire d’un droit dont découlent
certains attributs que nous allons analyser plus loin.
Avant d’évoluer avec l’analyse de la propriété, précisons
avec la doctrine que la notion de restriction légale contenue dans
la définition donnée par le législateur n’est pas à extirper et ladite
restriction peut être édictée par la loi comme elle peut relever
principalement du droit administratif se présentant sous forme de
servitude d’utilité publique.12
A ce stade, qu’il nous soit permis de parler de ce qui
distingue la propriété des notions voisines.
§2. PROPRIETE ET NOTIONS SIMILAIRES

La propriété, comme nous venons déjà de l’affirmer ci-

haut, est un droit ; ceci étant, nous devons établir des points
divergents d’avec la possession et la détention précaire qui sont
des apparences de la propriété.

I. Différence entre la propriété et la possession

Alors que la possession est une situation de fait par

laquelle le possesseur détient le bien de son propre chef,
quoiqu’ayant l’animus domini et le corpus; la propriété est un
droit.

Rien que par le fait que la propriété soit un droit marque

clairement la différence d’avec la possession. On devient
possesseur par le fait de garder le bien de par devers soi alors que
le propriétaire l’est quand bien même il n’aurait pas le bien entre
ses mains. Par contre un possesseur n’en est pas un, sans le
corpus du bien sur lequel porte la possession. Un propriétaire n’a
pas nécessairement besoin d’avoir le bien, objet de la propriété
sur lui ; mais le possesseur doit absolument en avoir sinon la
possession n’existe pas.

Par ses effets, la possession conduit à la propriété et non

l’inverse et pour que la possession conduise à la propriété, il est
exigé entre autres conditions que le possesseur détienne le bien
12
SOHIER (A), code civil du Congo belge, Larcier, Tome III, Bruxelles, 1956, p.185.
 6

continuellement et la discontinuité constitue un motif qui

empêche le possesseur de devenir propriétaire.

Le simple fait de la détention tend à conduire à la

possession, question que le possesseur ajoute à sa possession
l’animus domini.

Certes l’animus domini rapproche le possesseur du

propriétaire, toutefois, il ne le devient pas pourtant dans la
mesure où le possesseur n’exerce pas les attributs de la propriété.

Alors qu’elles sont différentes l’une de l’autre, la

possession confère au possesseur certaines actions en justice
notamment : la complainte, la réintégrande et la dénonciation de
nouvel œuvre.

La complainte est une action reconnue au possesseur et

à lui seul contre tout acte troublant sa possession.13

La réintégrande par contre, est une action reconnue à

celui qui a été dépossédé par violence ou par voie de fait. Cette
action a pour but de sanctionner les actes de dépossession par
lesquels une personne prétend se faire justice en recourant à la
violence ou à des voies de fait.14

La dénonciation de nouvel œuvre quant à elle, est une

action possessoire ouverte contre un cas de trouble éventuel ou
futur.15

II. Différence entre la propriété et la détention précaire

Autant que la possession, la détention précaire est un

pouvoir de fait sur le bien à la différence que le détenteur précaire
détient le bien à la demande ou sur ordre du propriétaire.

Certes, fortement semblable à la possession, la détention

précaire ne conduit par contre pas à la propriété et le détenteur
précaire ne dispose pas d’actions judicaires à l’exception de la
réintégrande qui lui est reconnue en cas de dépossession suite à
des voies de fait ou violences.

13
TUMBA KAMANGALA, Cours de Droit civil : les biens, ULK, Faculté de Droit, 2016-2017, p.52.
14
Idem, p.53.
15
Ibidem, p.52.
 7

Précisons que le détenteur précaire n’a pas l’animus

domini, uniquement le corpus du bien et le fait pour lui de
commencer à se comporter comme s’il était propriétaire est une
véritable cause de cessation de la détention précaire.

Dans le même ordre d’idées, le détenteur précaire doit

toujours se référer au propriétaire à la demande de qui il détient
afin de résoudre tout ce qui peut l’empêcher de détenir
paisiblement sauf la réintégrande dont nous venons déjà de
parler ci-haut.

La détention, contrairement à la possession ne conduit

pas à la propriété et ceci nous permet de soutenir que le
détenteur précaire, peu importe le temps que va durer sa
détention, ne peut pas prescrire, il ne peut jamais devenir
propriétaire à la suite de la prescription acquisitive.

Le principe est certes clair mais son application pratique

peut paraître délicate surtout en cas de décès du propriétaire au
cas où il n’y aurait pas d’écrit, encore que ni la loi, ni la doctrine
et moins encore la jurisprudence ne l’exigent, n’est-ce pas là la
cause de plusieurs problèmes que la société congolaise dans
laquelle, au nom à coup sûr de la solidarité africaine, on se remet
très facilement les biens des uns vers les autres sans prendre
soin d’en préciser la portée sinon sans prendre soin de préciser le
droit consacré par la remise ? Généralement une personne
permet à un de ses frères de jouir et user de sa concession sans
préciser au terme de quoi cela lui est accordé, chacun peut avoir
une notion dans sa tête ; le bénéficiaire pouvant penser à une
donation, le constituant peut avoir dans son esprit accordé le
bien en qualité de détenteur précaire. Au décès, multiples
problèmes surgissent parfois aux solutions assez délicates.
 8

Section 2. CARRACTERISTIQUES ET ATTRIBUTS DE LA

PROPRIETE

Les vraies divergences de la propriété d’avec la possession

et la détention précaire apparaissent mieux à travers les
caractères et les attributs de la propriété que nous développons à
travers cette section.

§1. CARACTERISTIQUES DE LA PROPRIETE

I. La propriété est un droit

Contrairement à la possession et à la détention précaire

qui sont deux situations de fait, la propriété est toujours un droit
alors que les deux premières sont des apparences extérieures du
droit.

Nous pouvons soutenir que quelqu’un peut être considéré

possesseur d’une concession par le simple fait d’y habiter en se
comportant comme l’on était concessionnaire (animus domini),
tout comme on peut y habiter à la demande du concessionnaire ;
et pourtant on ne peut se targuer le droit de concessionnaire que
si seulement si son nom est mentionné sur le certificat
d’enregistrement, document par excellence qui consacre le droit
de concession sur le sol et de propriété sur les immeubles
incorporés sur ce fonds.
Le caractère légal de la propriété est déduit de la loi
même quand elle définit la propriété comme étant le « droit de
jouir et de disposer… ».16Dès lors que la loi dispose que la
propriété est un droit, ni la jurisprudence ni la doctrine ne
peuvent soutenir le contraire.

II. La propriété est un droit absolu

Certes la propriété est un droit mais un droit absolu en

ce que le propriétaire a le droit d’user, de jouir et de disposer du
bien sur lequel porte la propriété comme il veut, comme il
l’entend à condition pour lui de respecter les droits reconnus aux
tiers et de respecter la loi.

En ce qui concerne le respect des droits reconnus aux

tiers, il est assuré à l’heure actuelle par deux institutions d’une
importance capitale notamment la théorie de l’abus de droit et
16
Loi n°73/021 du 20 juillet 1973, op.cit., art. 14.
 9

celle de trouble de voisinage et qui connaissent des mécanismes

fondamentaux de la responsabilité civile.

Il y a abus de droit lorsque le titulaire d’un droit en use

non pas pour tirer profit des attributs de son droit mais pour
nuire à autrui.

Par contre on parle de trouble de voisinage avec ou sans

faute lorsque le comportement d’un voisin est de nature à
troubler la quiétude de l’autre voisin.

Soulignons par ailleurs que ces institutions ne

concernent pas uniquement le droit de propriété, mais elles
peuvent bien s’appliquer à d’autres droits réels ou personnels.

Pour reprendre les termes du professeur LUKOMBE

NGHENDA, à la limite, l’absolutisme du droit de propriété
pourrait permettre de le considérer comme un droit
discrétionnaire.17

Le caractère absolu de la propriété a donné lieu à une

controverse entre les doctrinaires d’une part ceux qui soutiennent
qu’il faut entendre par l’adjectif « absolu » collé à la propriété, la
possibilité ou le droit pour le propriétaire de jouir, d’user et de
disposer de son droit comme il veut, comme il l’entend dans la
mesure où il en est le maître, cette thèse ou partie de la doctrine
est qualifiée d’extrémiste.

En considérant cette thèse, l’on sous entendrait que le

propriétaire d’un bien, ayant un pouvoir absolu sur le bien,
pourrait en user même en portant atteinte aux droits des tiers.
Tout comme évoluant dans la même logique, le propriétaire d’une
entreprise pourrait en disposer à sa guise au besoin en procédant
à sa fermeture sans se référer à qui que ce soit, fussent-ils les
pouvoirs publics.

Cette thèse est d’un extrême absolutisme et même

irréaliste dans la mesure où elle ne tient pas compte de certaines
restrictions auxquelles est soumis le propriétaire d’un bien ; de
même le propriétaire d’une entreprise ne peut pas décider de la
fermer comme il l’entendrait sans se référer à l’Etat et surtout
respecter les droits des employés.
17
LUKOMBE NGHENDA, Droit civil les biens, Presses des Facultés de Droit des Universités du Congo, Kinshasa,
2003, p.483.
 10

Ainsi, une autre thèse, qualifiée d’ailleurs de thèse

moyenne, soutient que le caractère absolu attaché à la propriété
doit tenir compte des restrictions prévues par la loi. Selon cette
thèse, l’adjectif absolu collé à la propriété ne doit pas être compris
dans le sens de l’absence de limites, il signifie plutôt que le droit
que la propriété confère est opposable à tous. Ceci étant, le
propriétaire peut défendre et revendiquer son bien ou son droit à
l’égard de tous.

De ce qui précède, il peut arriver qu’une entreprise décide

de déclarer faillite, si après vérification le tribunal compétent se
rend à l’évidence que les exigences pouvant conduire à la faillite
ne sont pas réunies, cette lourde décision ne sera pas prise
nonobstant la requête du propriétaire.

Certes, le propriétaire dispose des droits assez étendus

sur son bien ; il peut en user comme il veut, il peut jouir et
disposer à sa guise mais il ne peut pas nuire aux droits des
autres18 car il s’exposerait aux réparations en cas de dommage
causé par son fait aux tiers dans la jouissance, usage ou
disposition en tant que propriétaire conformément à l’article 258
du décret du 30 juillet 188819 qui en l’espèce est considéré comme
le droit commun en matière de réparation.

Ainsi, nous pouvons déduire que le propriétaire d’une

voiture automobile de luxe a le droit de l’utiliser pour ses courses
personnelles, il peut la donner en location (jus fruendi) tout
comme il peut la vendre (jus abutendi) comme il l’entend ; bien
sûr en respectant les droits des autres et les lois de la République
relatives tant en matière de circulation routière que celles
relatives à la conclusion du contrat de vente.

Personne n’aura à faire des reproches au propriétaire de

transporter des moellons, du sable pour la construction d’une
maison dans cette voiture de luxe et ceci est une véritable
illustration du droit absolu. A titre purement illustratif, un artiste
musicien congolais, a dans le cadre de leurs polémiques
musicales, affecté sa voiture de marque jaguar, qui du reste est
une voiture de luxe, au transport en commun comme taxi. En

18
Civ.3e ch,20 mars 1978, Bull.civ, III, n°128.
19
En effet, cet article dispose en substance : « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un
dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
 11

tant que propriétaire, personne ne lui a fait des reproches et ceci

cadrait avec son pouvoir absolu en tant que propriétaire.

III. La propriété est un droit exclusif

Dans sa conception, le législateur a voulu que la

propriété soit individuelle dans ce sens qu’elle n’admet pas de
partage.

En effet, par principe seul le propriétaire doit retirer les

avantages de la propriété, en toute exclusion de toute autre
personne non propriétaire.

Soulignons d’ailleurs avec la doctrine que tout droit

subjectif est exclusif et que l’exclusivité n’est pas propre à la
propriété seulement.20

Nous devons toutefois noter que ce caractère exclusif de

la propriété est atténué à plusieurs égards, notamment en
admettant la restriction prévue en faveur de toute personne en
cas d’état de nécessité.21

Dans le même ordre d’idées, certaines situations peuvent

faire que la propriété qui au départ est voulue exclusive, devienne
collective par la force des choses ; c’est le cas notamment de la
succession qui contraint les futurs héritiers à se retrouver dans la
copropriété d’un immeuble laissé par le decujus avant la
liquidation de la succession.

Egalement, précisons que le caractère exclusif de la

propriété connait des restrictions parmi lesquelles nous pouvons
citer la possibilité reconnue aux tiers de porter atteinte au droit
de propriété de quelqu’un en cas de danger grave et imminent
afin de sauver un intérêt de loin plus grand que le dommage.

Dans le même ordre d’idées, en matière économique, les

fonctionnaires de l’Etat sont autorisés dans une certaine mesure
de pénétrer dans certains établissements de fabrication des
denrées alimentaires afin de vérifier si la loi en la matière est
respectée et ce, même en l’absence de tout accord de l’occupant.

20
LUKOMBE NGHENDA, op. cit., p.465.
21
Loi foncière, op.cit., art 15.
 12

Toutes ces situations constituent en temps normal des

infractions de destruction méchante22 ou autre.

Au-delà du caractère exclusif du droit de propriété, nous

devons aussi mentionner des cas de la copropriété ordinaire ou
forcée, cas à travers lesquels la propriété qui était exclusive au
départ, tombe plus tard dans la copropriété ordinaire ou forcée
soit suite à la succession, soit par la volonté des parties ou même
par contrainte de la loi, notamment en cas de mitoyenneté.23

L’exclusivisme donne le droit au propriétaire de protéger

sa propriété notamment en exerçant l’action en revendication,
laquelle permet au propriétaire de faire valoir son droit devant les
cours et tribunaux contre tout tiers qui le méconnaitrait.

Soulignons que l’action en revendication est impossible

lorsqu’on est en face du possesseur considéré comme propriétaire
notamment en cas de possesseur de bonne foi en matière et à la
suite de la prescription acquisitive pour le possesseur de
mauvaise foi.

IV. La propriété est un droit perpétuel

En effet, la propriété en tant que droit est identifiée à

l’objet sur lequel porte ledit droit. Ceci étant, la propriété (droit)
dure tant que va durer l’objet sur lequel elle porte à moins que
bien sûr, certaines causes ou institutions entraînent son
extinction sans entraîner nécessairement destruction ou
disparition du bien sur lequel porte le droit de propriété.

Affirmer que la propriété dure autant que dure le bien,

objet de la propriété a des conséquences notamment, la
perpétuité de la propriété malgré le changement de titulaire. Ceci
revient à dire que l’objet peut changer de titulaire ou de
possesseur, la propriété sera permanente.

Une jurisprudence soutient la non extinction de la

propriété par le non usage.24

Cette jurisprudence à notre humble avis ne doit pas aller

à l’encontre de l’acquisition ou de la perte de la propriété à la
22
Art.112 du décret du 30 janvier 1940 portant code pénal congolais livre II tel que modifié et complété, in J.O.,
numéro spécial du 30 novembre 2004, 45e année.
23
Loi n°73/021 du 20 juillet 1973, op.cit., art. 46.
24
Civ 3e ch, 2juin 1983, Gaz.Pal.,1983, Civ., 3e ch., 9 juillet 1970, D.,1971,111
 13

suite de la prescription acquisitive ou extinctive en faveur du

possesseur de bonne ou de mauvaise foi contre le propriétaire.

Il est loisible pour nous de soutenir que malgré le

caractère perpétuel, la propriété peut être aussi acquise ou
perdue par la prescription, exclusion faite de la propriété foncière
revenant exclusivement, de manière inattaquable et
25
imprescriptible à l’Etat.

Le caractère perpétuel de la propriété a été mis en

exergue par une jurisprudence en jugeant : « le propriétaire d’un
immeuble qui est resté plus de trente ans sans exercer son droit,
peut néanmoins encore intenter l’action en revendication contre
celui qui ne l’a pas usucapé ».26

En matière immobilière, l’article 648 du décret du 30

juillet 1888 dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par
juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par quinze ans.

Quoique perpétuelle, certaines institutions ou mesures

peuvent mettre fin à la propriété alors que le bien sur lequel a
porté le droit de propriété n’a pas disparu ; c’est notamment :
- l’expropriation pour cause d’utilité publique, entendue
comme étant une opération tendant à priver contre son gré
de sa propriété un propriétaire foncier, plus généralement à
dépouiller le titulaire d’un droit réel immobilier de son
droit.27 En droit congolais la propriété foncière n’étant
réservée qu’à l’Etat, elle ne peut pas faire l’objet
d’expropriation, il fallait donc entendre par expropriation en
droit congolais, la mesure administrative par laquelle l’Etat
retire au particulier le droit de jouissance sur le sol ou le
droit de propriété sur son immeuble par incorporation pour
des besoins d’intérêt général et moyennant une indemnité.
- la réquisition. Contrairement à la réquisition en matière
pénale, en matière civile et précisément en ce qui concerne
les biens, la réquisition est opération de la puissance
publique par laquelle, dans les conditions strictement fixées
par la loi, une autorité administrative ou militaire impose

25
Art. 53 de la loi foncière.
26
Charleroi, 12 avril 1988, RGDC, 1989, P 40.
27
CORNU (G), Vocabulaire juridique, PUF, Paris, 2014, p.439
 14

d’autorité ou de droit, l’accomplissement de certaines

prestations dans l’intérêt général, moyennant une
indemnisation.28
- la nationalisation, définie comme étant l’appropriation des
moyens de production par la nation. Par la nationalisation,
les biens peuvent être transférés à l’Etat et on parle dans ce
cas de l’étatisation, tout comme ils peuvent être transférés
aux travailleurs29, alors on parle de la socialisation ;
- la confiscation spéciale définie comme une mesure pénale,
une sanction pénale30 qui permet d’attribuer à l’Etat des
biens du condamné.

§2. ATTRIBUTS DE LA PROPRIETE

La propriété confère à son titulaire trois attributs

notamment : le droit d’user (jus uti), le droit de jouissance (jus
fruendi) et le droit de disposer (jus abutendi) ; et ce sont ces trois
attributs qui font l’objet de ce paragraphe.

I. Droit d’user (jus uti)

Le propriétaire a le droit d’utiliser le bien sur lequel porte

son droit de propriété, le jour comme la nuit, en toutes
circonstances, bien sûr sous réserve de certaines lois
particulières.

II. Droit de jouissance (jus fruendi)

Le propriétaire a le droit de retirer les fruits (civil, naturel

et industriel) du bien sur lequel porte son droit de propriété.

Dans le cas d’une maison d’habitation par exemple, le

propriétaire qui donne ladite maison en location, retire les loyers
(fruits civils) comme fruit de sa maison.

Par principe, le propriétaire est le seul habilité à

exploiter et à retirer les fruits de son bien sous quelque forme que
ce soit, sous réserve bien sûr du respect des droits démembrés.

28
TUMBA KAMANGALA, op.cit., p.62.
29
WEIL (A), Droit Civil, les biens, Dalloz, Paris, 1969, p.267.
30
KENGO WA DONDO, La confiscation, Mercuriale prononcée à l’audience solennelle de la rentrée judiciaire de
la CSJ du 20 septembre 1973, CSJ, Kinshasa, 1973.
 15

De ce qui précède, il a été jugé que l’exploitation du bien

sous forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance
du propriétaire.31

Soulignons que les fruits d’une propriété peuvent dans

une certaine mesure être retirés par un tiers, c’est le cas
généralement en cas de stipulation pour autrui.

La stipulation pour autrui est une opération

triangulaire32 dans laquelle une personne (le stipulant) obtient de
l’autre (le promettant) à faire ou à donner quelque chose au profit
d’un tiers étranger (le tiers bénéficiaire). Ce dernier devient ainsi
créancier du promettant sans avoir été partie au contrat.

Ainsi, la stipulation pour autrui constitue une véritable

exception au principe de la relativité des conventions étant donné
qu’à travers elle, le tiers devient bénéficiaire d’un contrat auquel il
n’a pas participé.

Le mécanisme est en lui-même une atténuation à

l’interdiction faite par le législateur d’engager passivement
autrui.33

Précisons en outre que le jus uti et le jus fruendi peuvent

être exercés par le possesseur ou le détenteur précaire et par
conséquent ne sont pas à notre avis des attributs très
déterminants du droit de propriété.

III. Droit de disposer (jus abutendi)

Le droit de disposer du bien est le trait caractéristique le

plus déterminant de la propriété en ce que seul le propriétaire
peut y recourir, abstraction faite du possesseur et du détenteur
précaire.

Il consiste en la prérogative reconnue par la loi au

propriétaire de se débarrasser, d’aliéner ou au pire cas, détruire
son bien.

La disposition peut être matérielle (détruire le bien) ou

juridique (aliéner le bien, le grever d’hypothèque ou en faire une
donation à une tierce personne).
31
Civ., 1er mars 1999, in CAPITANT H., TERRE F. et LEQUETTE Y., op.cit., p 327
32
Opération triangulaire ne veut pas dire contrat tripartite.
33
MULENDA KIPOKE, Cours de droit civil des obligations, ULK, Faculté de Droit, 2015-2016, p.214.
 16

CHAPITRE II. LES DEMEMBREMENTS DE LA PROPRIETE

Parmi les caractéristiques de la propriété que nous avons

relevées, il y a eu le caractère exclusif de la propriété. Celui-ci
 17

veut à ce que la propriété ne soit conçue que pour appartenir à

un seul propriétaire. Toutefois, à travers ce chapitre nous allons
parler des cas dans lesquels il est prévu que certains attributs de
la propriété soient exercés par une ou d’autres personnes alors
que la propriété elle-même revient à une autre personne.

Ainsi, nous allons donc parler de l’usufruit, de l’usage et

de l’habitation.

Section I. L’USUFRUIT

§1. NOTION

L’usufruit est défini par le code Napoléon comme étant le

droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le
ferait le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la
destination.

La doctrine quant à elle définit l’usufruit comme un droit

réel, au maximum viager, conférant à son titulaire l’usage et la
jouissance d’un bien qui appartient à autrui ou d’un droit dont
une autre personne est titulaire.34

Partant de ces deux définitions émanant l’une de la loi et

l’autre de la doctrine, nous pouvons déduire que l’usufruit est bel
et bien un démembrement de la propriété en ce que le
propriétaire accorde à une autre personne deux attributs de son
droit de propriété, à savoir : le droit d’user et le droit de jouir.

Par l’usufruit, l’usufruitier a la latitude d’utiliser le bien

et d’en retirer le fruit (jouissance) comme le ferait le propriétaire
lui-même.

Avec l’usufruit, le propriétaire demeure propriétaire mais

est privé momentanément de ces deux attributs de sa propriété,
c’est en cela que l’usufruit est réellement un démembrement de la
propriété.

Alors que la propriété implique trois attributs comme

nous l’avons déjà souligné. Dès lors que le nu-propriétaire a
34
WEIL (A), Op.cit., p.280.
 18

accordé usufruit sur son bien, il a cédé pendant tout le temps que
va durer l’usufruit la pleine jouissance de sa propriété.

Après avoir donné la notion de l’usufruit, parlons à

présent des caractéristiques de cette dernière.

§2. CARACTERES DE L’USUFRUIT

Alors que par les attributs que confèrent l’usufruit à

l’usufruitier on peut être tenté de le confondre à la propriété, ses
caractères le distinguent pourtant de cette dernière, c’est
d’ailleurs pour cette raison que nous les examinons dans ce
point.

I. L’usufruit est un droit réel

L’usufruit figure parmi les droits réels énumérés par le

législateur au même titre que l’emphytéose, la superficie…

Ajoutons que contrairement aux deux autres, l’usufruit

peut être réel comme foncier c’est-à-dire qu’il peut aussi porter
sur le sol.

Il est un droit réel dans la mesure où il établit un rapport

juridique direct entre l’usufruitier et l’usufruit. De ce qui précède,
l’usufruitier a donc droit de recourir aux actions possessoires
toutes les fois qu’il sera dépossédé afin de rentrer en possession
du bien surtout qu’il sera obligé de restituer le bien sur lequel a
porté l’usufruit après un certain temps. C’est dans ce sens qu’il
peut suivre le bien dans n’importe quelle main qu’il se trouverait,
notamment le ravisseur.

L’usufruit a toujours un caractère réel dans la mesure où

il met en évidence le lien qui existe entre une personne
(l'usufruitier) et le bien donné en usufruit.

II. L’usufruit est un droit temporaire

Contrairement à la propriété qui est perpétuelle,

l’usufruit est toujours limité dans le temps et au maximum il est
 19

viager. Le caractère viager attaché à l’usufruit veut tout

simplement dire que si les parties, le nu-propriétaire et
l’usufruitier n’ont pas déterminé le temps que va durer l’usufruit,
l’usufruit va durer toute la vie de l’usufruitier.

Nous pensons de même pour l’usufruit que la loi accorde

à la femme mariée. Il s’éteint à notre entendement avec le décès
de la bénéficiaire, mise à part l’extinction pour inconduite de la
veuve.

Soulignons par ailleurs qu’il est possible que l’usufruit

soit accordé à plusieurs personnes à la fois. Dans ce cas, il
s’éteindra avec le décès du dernier usufruitier survivant.

III. L’usufruit est un droit personnel

Le caractère personnel de l’usufruit est déduit du fait

qu’il est attaché à la personne de l’usufruitier et ceci revient à
dire que le nu-propriétaire accorde à l’usufruitier le droit de jouir
et d’user de son bien compte tenu de certaines raisons
notamment tenant à sa personne.

De ce qui précède, l’usufruit s’éteindra automatiquement

avec le décès de l’usufruitier.

Le caractère personnel de l’usufruit n’est pas apprécié

par rapport au nu-propriétaire mais plutôt par rapport à
l’usufruitier.

En cas de décès de l’usufruitier, il ne peut pas se

transmettre par voie héréditaire à ses héritiers et ayants cause
universels et à titre universels, sauf convention expresse
contraire.

Par contre, le décès du nu-propriétaire laisse à notre avis,

subsister l’usufruit.

Notons par ailleurs en ce qui concerne ses sources que

l’usufruit peut être acquis à la suite d'une convention, par
 20

prescription ou par l'effet de la loi. Dans le premier cas, l'on

parle de l'usufruit conventionnel et dans le dernier de l'usufruit
légal.

I. Usufruit légal

Nous pouvons noter que l'usufruit peut être familial et

successoral. Dans la plupart des cas, il résulte d'une succession.
Il en est ainsi notamment de l'usufruit du conjoint survivant.
En effet, l'article 785 du code de la famille dispose : le conjoint
survivant a l'usufruit de la maison habitée par les époux et les
meubles meublants.
Il a en outre droit à la moitié de l'usufruit des terres
attenantes que l'occupant de la maison exploitait
personnellement pour son propre compte ainsi que du fonds de
commerce y afférent, l'autre moitié revenant aux héritiers de la
première catégorie.
En cas de mise en location de la maison habitée par les époux,
le fruit de celle-ci est partagé en deux parties égales entre
le conjoint survivant et les héritiers de la première catégorie. 35

L'usufruit du conjoint survivant cesse par le convole

de ce dernier ou sa méconduite dans la maison conjugale,
s'il existe des héritiers de la première ou de la deuxième
catégorie.

II. Usufruit testamentaire

Celui-ci résulte des dispositions testamentaires aux

termes desquelles le de cujus lègue au titre d'usufruit, une
partie de ses biens à une personne. Il peut être à titre
particulier, à titre universel ou universel.

III. Usufruit conventionnel

35
Art. 785 de la loi n°87-010 du 1er août 1987 portant code de la famille tel que modifié à ce jour, in J.O.,
spécial, août 1987.
 21

II peut être à titre gratuit ou à titre onéreux. Il

peut être constitué par un transfert réel ou même par
l'exercice du droit de rétention lorsque le vendeur ou le
donataire se réserve ce droit dans le contrat. Lorsque l'usufruit
porte sur des actions d'une société commerciale, les
dividendes relatives à ces actions appartiennent à l'usufruitier
en proportion de la durée de son usufruit. Par ailleurs, il est
concevable que l'usufruit puisse porter aussi sur des biens
déjà grevés d'usufruit mais il ne pourra s'exercer
éventuellement qu'au décès du premier usufruitier.

IV. Usufruit acquis par prescription

L'on peut acquérir un usufruit par prescription.

§3. DROIT, OBLIGATIONS DES PARTIES ET CESSATION DE

L’USUFRUIT

Avant de parler des obligations des parties, disons

d’abord que l’usufruit ne peut porter que sur les biens non
consomptibles dans la mesure où après l’usufruit, l’usufruitier a
l’obligation de restituer le bien sur lequel a porté l’usufruit. Si
l’usufruit pouvait porter sur un bien consomptible, la restitution
serait impossible.

Cependant, il peut arriver que les parties se mettent

d’accord afin d’accorder usufruit sur un bien consomptible à
condition bien sûr que le nu-propriétaire accepte un bien autre
que celui qu’il a donné en usufruit, pourvu qu’il ait la même
quantité et la même qualité : on parle dans ce cas de quasi
usufruit.

I. Droits des parties

Avant l’exercice de l’usufruit, l’usufruitier a le droit

d’exiger un inventaire des biens dont il jouira afin qu’il sache à la
fin de l’usufruit ce qu’il doit restituer au nu-propriétaire.
 22

Pendant l’exercice de l’usufruit, l’usufruitier a le droit de

jouir et d’user du bien comme il l’entend mais sans l’aliéner tout
en prenant bien sûr soin de respecter la destination du bien.

Le changement de destination est un motif de déchéance

de l’usufruitier.

Dans la jouissance, disons que l’usufruitier a le droit de

faire louer le bien sur lequel porte l’usufruit ; il a même le droit
d’améliorer et de céder son droit à un tiers. L’usufruitier a aussi
droit aux fruits.

II. Obligations des parties

Avant l’octroi de l’usufruit, l’usufruitier peut être soumis

à une obligation, celle d’offrir une caution en vue de garantir la
jouissance et l’usage du bien en bon père de famille. De même, le
nu-propriétaire peut aussi exiger une contrepartie au cas où
l’usufruit serait accordé à titre onéreux. Enfin, l’usufruit ne peut
pas refuser l’inventaire proposé par le nu-propriétaire sinon celui
que ce dernier ferait lui sera opposable.

Pendant l’exercice de son droit, l’usufruitier a pour

obligation de jouir du bien en bon père de famille, de payer toutes
les taxes relatives au bien qu’il a en usufruit, de même il est tenu
aux dépenses de réparation et d’entretien du bien sur lequel porte
l’usufruit.

A la fin de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de

restituer le bien à son propriétaire en cela compris les fruits
recueillis alors que l’usufruit avait déjà pris fin.

Il pourrait se faire que l’usufruit ait déjà pris fin mais que
le bien sur lequel il portait soit encore entre les mains de
l’usufruitier, dans ce cas, l’usufruit aura cédé place à la gestion
d’affaire à notre entendement.

Le constituant quant à lui a pour obligation de laisser

jouir et user de son bien à l’usufruitier.
 23

III. Cessation de l’usufruit

Nous avons déjà affirmé que l’usufruit est toujours un

droit limité dans le temps.

De ce qui précède, nous pouvons dire d’entrée de jeu que

l’usufruit prend automatiquement prendre fin avec l’arrivée du
terme pour lequel ce droit a été accordé.

De même, le caractère personnel de l’usufruit fait que ce

dernier s’éteigne avec la mort de l’usufruitier. Toutefois, la mort
du constituant n’entraine pas nécessairement extinction de
l’usufruit dans la mesure où les héritiers du de cujus vont
continuer de considérer l’usufruit comme un élément de leur
passif, sauf convention expresse contraire.

Disons qu’à un certain moment l’usufruit présente un

certain antagonisme dans la mesure où les intérêts du nu-
propriétaire et de l’usufruitier se trouvent opposés.

L’usufruitier d’une part a intérêt à jouir et user au

maximum possible du bien. De même en cas de panne ou de
destruction du bien sur lequel porte l’usufruit, il apparait parfois
que l’usufruitier n’a pas intérêt de le réparer en ce que le bien ne
lui appartient pas.

De même, le nu-propriétaire n’a pas besoin de réparer

ledit bien dans la mesure où il n’en jouit pas, il n’en use pas non
plus quoi qu’il en soit le propriétaire.

De ce qui précède, il se révèle quelque part que les deux

sont désintéressés du bien.

Mais en conclusion, les deux ont intérêt d’entretenir le

bien en ce que le nu-propriétaire aura intérêt d’entretenir le bien
dans la mesure où il finira par lui revenir et l’usufruitier qui jouit
et use du bien a au même moment intérêt d’entretenir ledit bien
parce que c’est lui en retire les fruits au moment de l’usufruit.
 24

Section II. L’USAGE ET L’HABITATION

Dans cette dernière section nous allons parler

successivement de l’usage et de l’habitation.

§1. L’USAGE
 25

Par sa notion, l’usage est un démembrement de la

propriété qui octroie à l’usager le droit d’user dudit bien, lui et sa
famille.

L’usage contrairement à l’usufruit, se limite uniquement

à l’usage sur le bien.

Nous devons également dire que l’usage a un caractère

personnel et familial et par conséquent ne peut pas être cédé,
transmis ou loué à des tiers par l’usager.

Il s’éteint avec l’arrivée du terme, le décès de l’usager ou

la déchéance en cas de non respect des conditions nécessaires
pour son octroi.

Les obligations des parties sont les mêmes que dans

l’usufruit.

§2. L’HABITATION

C’est une forme de démembrement du droit de propriété

qui ne peut porter que sur un immeuble et qui a pour objet de
permettre au bénéficiaire de ce droit réel d’habiter l’immeuble lui-
même et sa famille.

Il est aussi un droit personnel, familial, accordé à son

titulaire pour des raisons purement humanitaires. De cela, il ne
peut être cessible.

Il serait en réalité inconcevable de céder un droit obtenu

pour des raisons humanitaires. En pratique, nous trouvons la
consécration de l’habitation en faveur des victimes des sinistres
et de graves catastrophes notamment des tremblements de terre.
Fort malheureusement dans la culture congolais en
général et kinoise en particulier, peu importe le motif pour lequel
l’habitation est accordée, on finit toujours par la détourner de sa
finalité.
 26

PLAN DETAILLE

I. PROBLEMATIQUE
II. HYPOTHESE
III. INTERET DU SUJET
IV. METHODE ET TECHNIQUE UTILISEES
V. DELIMITATION DU SUJET DANS LE TEMPS ET DANS
L’ESPACE
VI. PLAN SOMAIRE

CHAP I. FONDAMENTAUX SUR LA PROPRIETE

Section 1. ANALYSE CONCEPTUELLE

§1. DEFINITION
§2. PROPRIETE ET NOTIONS SIMILAIRES

Section 2. CARRACTERISTIQUES ET ATTRIBUTS DE LA

PROPRIETE
 27

§1. CARRACTERISTIQUES
§2. ATTRIBUTS DE LA PROPRIETE

CHAP II. DEMEMBREMENTS DE LA PROPRIETE

Section 1. L’USUFRUIT

§1. DEFINITION
§2. CARACTERES
§3. DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

Section 2. L’USAGE ET L’HABITATION

§1. L’USAGE
§2. L’HABITATION

CHAP III. PROPRIETES PARTICULIERES

Section 1. PROPRIETE MOBILIERE

§1. NOTION
§2. CARACTERES ET PREUVE

Section 2. PROPRIETE FONCIERE

§1. BASE JURIDIQUE ET CARRACTERISTIQUES

§2. LIMITES DE LA PROPRIETE FONCIERE

Section 2. LA PROPRIETE IMOBILIERE

§1. MODES D’ACQUISITION

§2. PREUVE DE LA PROPRIETE IMOBILIERE

CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
TABLES DES MATIERES
 28

BIBLIOGRAPHIE SOMMAIRE

I. TEXTES JURIDIQUES

- Constitution de la RDC du 18 février 2006, telle que

modifiée par la loi n°11/002 du 20 janvier 2011, in
J.O, numéro spécial, 52e année, Kinshasa, 2011.
- Loi n°73/021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée par
la loi n°80/008 du 18 juillet 1980 portant régime
général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des sûretés.

II. DOCTRINE

1. OUVRAGES

- CISLARU G., CLAUDEL C. et VLAD M., L’écrit universitaire

en pratique, 2e édition, De Boeck, Bruxelles, 2011.
 29

- De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, Larcier,

Bruxelles, 1948.
- GOODE J.W., Methods in social Research, MC Graw-Hill
Book Compagny, New York, 1952.
- GOHR (M), Des règles applicables au Congo belge, aux
rapports de droit privé entre indigènes et non indigènes, Doct.
et Jur.Col., 1932-1933.
- GRAWITZ (M), Méthodes des sciences sociales, Dalloz, Paris,
1970.
- HILBERT, Questions immobilières, Larcier, Bruxelles, 1932.
- LUKOMBE NGHENDA, Droit civil les biens, Presses des
Facultés de Droit des Universités du Congo, Kinshasa, 2003.
- SHOMBA KINYAMBA, Méthodologie et épistémologie de la
recherche scientifique, Presses de l’Université de Kinshasa,
Kinshasa, 2014.

2. ARTICLES

- KALAMBAY LUMPUNGU, L’expropriation pour cause d’utilité

publique en République démocratique du Congo, in
RJP.Ind., coop, 1970
- SOHIER J., De la destruction des constructions illégalement
érigés, in JTO, 1953.