MODULE URBANISME

PIECES D’URBANISME
❑ Certificat d'urbanisme
Qu'est ce que le certificat d'urbanisme?

C'est un acte administratif, délivré gratuitement à toute personne qui le

demande, et qui indique pour un terrain donné, les règles d'urbanisme, le
régime des taxes et participations d'urbanisme applicables ainsi que l'état
des équipements publics existants ou prévus.

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

▪ le certificat de simple information qui fournit des renseignements

généraux sur un terrain mais ne précise plus si ce terrain est ou non
constructible.

▪ le certificat détaillé qui indique si une opération déterminée est

réalisable ou non
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Certificat d'urbanisme
✓ Avant d'acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat
d'urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la
constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.

✓ Attention ! Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace

pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative
à la demande d'autorisation de construire.

✓ Que doit-il indiquer?

Il indique :

▪ les dispositions d'urbanisme : plan local d'urbanisme, carte communale,

règlement général d'urbanisme, loi littoral, montagne.

▪ les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité

publique, existence d'un droit de préemption;

▪ les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement)

desservant le terrain.
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Certificat d'urbanisme
▪ le régime des taxes et participations applicables au terrain ;

▪ l'indication que le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de

préemption.

✓ Lorsqu'il s'agit d'un certificat détaillé, celui-ci doit mentionner que le terrain
peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande. En cas de
réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.

Comment l'obtenir?

✓ Vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande,

caractéristiques du terrain, densité de la construction existante.) sur un
formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents suivants

▪ une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la

superficie hors oeuvre du bâtiment projeté,

▪ un plan de situation du terrain dans la commune,

▪ un plan du terrain.
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Certificat d'urbanisme

✓ Adressez ou déposez le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de

situation du terrain.

✓ Quelque soit le certificat, le délai de délivrance du certificat est de deux mois à

compter du dépôt de la demande. Sa durée de validité est d'un an; si elle est
supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.

✓ Le Maire délivre après instruction par le service chargé de l’urbanisme, le

certificat d’urbanisme.

Où déposer votre dossier et se renseigner ?

✓ Un guichet unique : la mairie

✓ Le Maire doit :

▪ accuser réception ou donner décharge du dépôt de la demande

▪ attribuer un numéro d'enregistrement

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✓ Au Sénégal, le Maire a délégué cette compétence est chef du service chargé
de l’urbanisme.
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❑ Le certificat de conformité
✓ Une fois le chantier terminé, il vous reste encore une formalité, si vous avez
obtenu un permis de construire : vous devez faire attester que votre
construction est conforme au projet déposé.
Qu'est-ce que le certificat de conformité?
✓ Le certificat de conformité atteste qu'une construction nécessitant un permis
de construire est conforme à ce dernier. Ce document est indispensable si
vous avez obtenu une aide de l'Etat sous forme de prêt ou de prime, et pour
bénéficier de l'exonération de la taxe foncière pendant cinq ans.
Comment l'obtenir ?
✓ Vous devez, dans les 30 jours suivant la fin des travaux, adresser au maire par
lettre recommandée avec avis de réception la déclaration d'achèvement des
travaux signée par l'entreprise générale ou les entreprises ayant travaillé sur le
chantier, et par l'architecte. Ce document figure dans le dossier de demande de
permis de construire qui vous a été remis.

La mairie fera une enquête afin de vérifier que la construction correspond bien au
projet déposé dans le permis de construire, et vous enverra le certificat de
conformité dans les trois mois suivant votre demande.
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Le certificat de conformité

Le certificat de conformité :

✓ L’autorité compétente doit, dans les trois mois à compter de la réception en

mairie de la déclaration des travaux, délivrer un certificat de conformité des
travaux, dès lors qu’ils ont été exécutés dans les conditions régulières au
regard du permis de construire délivré.

✓ Dans le cas contraire, le déclarant est avisé dans le même délai par l’autorité
compétente pour délivrer le certificat, des motifs de refus de délivrance.

✓ Enfin, à défaut de notification, par l’autorité compétente, de ce certificat de

conformité dans le délai de trois mois, l’art. R 460-5 du C.U. invite le
bénéficiaire du permis de construire à requérir, par lettre recommandée avec
AR, ladite autorité de délivrer le certificat. Il adresse une copie de cette
lettre au Préfet. A défaut de recevoir notification, du certificat express dans
le mois de cette réquisition, le certificat de conformité sera réputé accordé, à
l’expiration de ce délai, au bénéficiaire du permis.
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Le certificat de conformité
La portée du certificat de conformité
✓ En premier lieu, le certificat de conformité peut, à l’instar d’un acte administratif
faisant grief, être soumis au contrôle juridictionnel de l’excès de pouvoir. Surtout,
dès lors qu’il n’est pas publié, il peut faire l’objet, à tout moment, d’un retrait pour
l’illégalité de la part de l’autorité qui l’a délivré.

✓ Toutefois, une décision de la Cour Administrative d’Appel de LYON (C.A.A. LYON

12 mai 1998 - Commune de Saint Marie de Ré BJDU 1998 n°4 p. 307) considère,
en matière de certificat tacite de conformité, que l’autorité administrative se
trouve définitivement dessaisie à la survenue du délai aboutissant à la
reconnaissance de ce certificat tacite de telle façon qu’il ne lui est plus possible,
même dans le délai de recours contentieux, de rapporter ce certificat tacite.

✓ En second lieu, et en principe, le défaut d’obtention du certificat de conformité ne

fait pas obstacle à l’utilisation de l’immeuble construit ou des ouvrages exécutés
conformément à leur destination. Par exception cependant, l’art. R 460-7 du C.U.,
comportant des dispositions spéciales aux immeubles de grande hauteur, habilite
le maire à ordonner, par décision motivée, la fermeture provisoire des
établissements recevant du public exploités dans ces immeubles, s’ils ne sont pas
en conformité avec des prescriptions du permis de construire.
✓ En troisième lieu, le refus de délivrance du certificat de conformité traduit le non
respect, par le bénéficiaire du permis de construire, des prescriptions de ce permis
et donc, à ce titre, une infraction pénale au sens de l’art. L 480-4 C.U
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Le certificat de conformité

✓ Enfin, et dès lors que la réalisation de la construction ou des travaux

s’inscrit dans le cadre de la commercialisation d’un programme
immobilier, l’obtention du certificat de conformité constitue, à la charge
du promoteur, une obligation contractuelle. Cette obligation l’engage, en
cas de refus de conformité, à réaliser tous travaux nécessaires à l’effet
d’obtenir in fine cette conformité.
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Le permis de construire
✓ Définition: Le permis de construire est un document administratif qui donne les
moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien
les règles d'urbanisme en vigueur.

✓ Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que
sur les biens immobiliers.

✓ Peut-on contester un permis de construire accordé à un voisin, et si oui,

comment ?

▪ Oui, on peut en effet contester le permis de constuire dans le délai de deux mois
comptabilisé à partir du premier jour d'une période continue de deux mois
d'affichage sur le terrain.

✓ Pour cela, il existe deux voies qui sont le recours administratif et le recours
contentieux

▪ le recours administratif peut prendre la forme soit d'un recours gracieux introduit
auprès de l'auteur de la décision soit d'un recours hiérarchique adressé au préfet du
département (uniquement lorsque la décision a été prise par le maire au nom de
l'Etat) ou au ministre chargé de la construction (lorsque la décision a été prise par
le préfet). Notez bien que le recours doit être notifié par lettre recommandée avec
accusé de réception à son destinataire ainsi qu'au bénéficiaire du permis de
construire.
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Le permis de construire
▪ si le recours administratif s'est avéré inefficace, il est possible
de se tourner vers la voie du recours contentieux. Il faut alors
saisir le tribunal administratif (dans le ressort duquel est situé
l'immeuble qui fait l'objet du litige) qui examinera la légalité de
l'autorisation attaquée.

✓ le recours doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception
au tribunal administratif (dans les formes prévues par le code des tribunaux
administratifs) ainsi qu'à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis
de construire.

✓ Recours obligatoire à un architecte Le recours à un architecte

pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors
oeuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 200 m²

✓ Durée de validité du permis de construire Le permis de construire a une

durée de validité de 3 ans.

✓ Le titulaire de l'autorisation peut en demander la prolongation au moins 2

mois avant son expiration
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Le permis de construire
✓ Quel est le délai de prescription des infractions en matière de permis
de construire ?

✓ Construire un bâtiment sans demander une autorisation, édifier une

construction non conforme à un permis de construire, sont des actes
constituant des infractions au code de l'urbanisme, passibles de poursuites
pénales et de sanctions.
✓ S'agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale, le délai
de prescription de ces infractions est de trois ans.

✓ Le délai commence à courir à partir du moment où s'achève l'infraction.

L'action pénale est donc ouverte dès lors que débutent les travaux litigieux,
se prolonge pendant la durée de ces travaux et pendant le délai de trois ans
qui suit leur achèvement.

✓ le délai de prescription est interrompu en cas de procès-verbal constatant

l'infraction, en cas de constitution de partie civile ou en cas de reprise de
nouveaux travaux. Cette interruption fait courir un nouveau délai de trois
ans
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Le permis de construire
✓ Affichage en mairie et sur le terrain Le permis de construire accordé fait
l'objet de mesure d'affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se
situe le terrain.

✓ Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour
contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire
aux règles d'urbanisme.

✓ Affichage en mairie Dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite

(non écrit) du permis de construire, la mairie procède à l'affichage d'un extrait du
permis de construire durant au minimum 2 mois.

✓ Affichage sur le terrain Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher un

extrait de son permis de construire sur son terrain pendant toute la durée des
travaux.

✓ Cet affichage prend la forme d'un panneau qui doit être visible sur la voie
publique.

✓ Il doit mentionner :

▪ le nom du bénéficiaire,
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Le permis de construire
▪ la date et le numéro du permis de construire,

▪ la nature du projet et la superficie du terrain,

▪ l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

✓ Il doit indiquer également, en fonction de la nature du projet :

▪ si le projet prévoit des constructions : la superficie du plancher hors oeuvre
nette (SHON) autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions,
exprimée en mètres par rapport au sol naturel,

▪ si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,

▪ si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs

: le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements
réservés à des habitations légères de loisirs,

▪ si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à

démolir.

✓ Sanction L'absence d'affichage sur le terrain est punie d'une amende de 5ème
classe.