REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT

Union - Discipline - Travail SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE

SCIENTIFIQUE

COURS DE DROIT FONCIER ET CADASTRE

CYCLE : TECHNICIENS SUPERIEURS

OPTION : GEOMETRES - TOPOGRAPHES

Préparé par :

M. ZIZONHI T. Robert
Ingénieur Principal des TP,
Géomètre assermenté du Cadastre

Enseigné par :
Année scolaire 2019-2020
M. KOUAKOU Auguste
Ingénieur des TP,
Géomètre assermenté du Cadastre

1
Table des matières
Introduction…………………………………………………………………………………5
Première partie : Les règles de gestion du domaine public de l’Etat………...………7
I- Définition et composition………………………………………………………..……...7
I-1 Définition…………………………………………………………………………..……7
I-2 Composition du domaine public de l’Etat………………………………………..….7
I-3 Composition du domaine public des collectivités………………………………..…9
II- Les servitudes de domanialité publique…………………………………………….10
III- Gestion du domaine public…………………………………………………………..11
III-1 Délimitation du domaine public…………………………………………………....11
III-2 Autorité compétente……………………………………………………………...…11
III-3 Obligation d’entretien du domaine public………………………………………...11
IV- Utilisation du domaine public………………………………………………………..12
IV-1 utilisation générale………………………………………………………………….12
IV-2 Utilisation privative………………………………………………………………….12
V- Protection du domaine public………………………………………………………..13
V-1 Protection pénale du domaine public……………………………………………...13
V-2 Protection civile du domaine public………………………………………………..13
VI- Le déclassement du domaine public……………………………………………….14

Deuxième partie : Les règles de gestion du domaine privé de l’Etat……………….15

I- Définition………………………………………………………………………………..15
II- Mode d’acquisition du domaine privé de l’Etat…………………………………….15
III- Expropriation………………………………………………………………………….16
III-1 Expropriation pour cause d’utilité publique………………………………………16
III-2 Les aspects de la procédure d’expropriation…………………………………….16
III-2-1 La phase administrative de cession amiable………………………………….17
III-2-2 La phase judiciaire et fixation des indemnités……….………………………..17
III-3 Expropriation pour cause de non mise en valeur……………………………….18
IV Mode d’accès et d’exploitation des terres par les particuliers…..……………….18
IV-1 Les règles relatives au domaine foncier rural…………………………………...20
IV-1-1 La concession provisoire………………………………………………………..21

IV-1-1-1 La concession provisoire sous réserve des tiers……….……..…………...21

IV-1-1-2 La concession provisoire pure et simple……………………..……………..21
IV-1-2 Le bail emphytéotique………………………………………..………………….21
IV-1-3 Le certificat foncier………………………………..……………………………...22
IV-2 Les règles relatives au domaine urbain………………………… ………….....24
IV-2-1 Zones loties ou non loties et non aménagées.……………………… ……..24
IV-2-2 Les terrains à usage industriel et commercial………..................................28
IV-2-3 Les zones aménagées ……………………………...…………….30
IV-2-4 Les locations………………………………… …………………………………31

Troisième partie : La garantie des droits de l’Etat et des particuliers………………30

I- L’immatriculation des immeubles sur le livre foncier…………………..…………..30
I-1 Les différentes procédures………………………………………………………….31
I-1-1 Procédure d’immatriculation……………………………………………………...31
I-1-2 Procédure de morcellement………..……………………………………………34
I-1-3 Procédure de fusion……………………………………………………………….34
I-2 Les effets de l’immatriculation………………………………………………………34
I-2-1 Un titre inattaquable……………………………………………………………….34
I-2-1 Un titre foncier imprescriptible…………………………………………………….35
II- La publication des droits au livre foncier……………………………………………35 2
II-1 Les conditions de la publication……………………………………………………36
II-2 Les effets de la publicité……………………………………………………………37
3
Introduction au cours

Problèmes posés à un Etat en ce qui concerne les immeubles bâtis et non bâtis :
1- Domaine public
Certains immeubles sont affectés à l’usage du public, comme les routes, les places
publiques, les voies de navigation… Il convient d’en réglementer l’usage. C’est le
problème de domaine public soumis au Droit Public.

2- Domaine privé
Certains immeubles bâtis ou non bâtis appartiennent à l’Etat sans être mis à la
disposition du public. Il s’agit notamment des bâtiments administratifs et des terrains
destinés aux lotissements, sans oublier les terrains en zone rurale. Il importe d’en
définir les règles de gestion et d’aliénation.
C’est le problème du Domaine privé, ainsi désigné parce qu’il est géré comme s’il
s’agissait d’une propriété privée. Le droit privé est applicable sauf les modifications
nécessaires compte tenu de la qualité du propriétaire.

3- Expropriation
1°) Expropriation pour cause d’utilité publique
Certains immeubles en possession de particuliers peuvent être nécessaires à l’Etat
pour la réalisation de grands travaux. Si les particuliers refusent de céder à
l’amiable, l’Administration dispose d’un moyen d’acquisition forcée : l’expropriation
pour cause d’utilité publique.
Sa procédure doit trouver un équilibre entre le respect de la propriété privée et
l’intérêt de la collectivité.

2°) Expropriation pour cause de non mise en valeur

Au 19e siècle, la propriété constituait encore un droit absolu sans obligation de mise
en valeur.
Devant les nécessités du développement, l’Etat a sanctionné de plus en plus
sévèrement les insuffisances de mise en valeur en matière de terrains ruraux.

4
L’évolution a commencé en 1932 avec les terres immatriculées abandonnées
pendant 30 ans (art. 82 du décret foncier du 26.07.1932).
En 1935, ce principe est appliqué aux terres coutumières avec un délai de 10 ans
(décret du 18.11.1935).
Le décret du 24.02.1957 permet le retour au domaine de l’Etat les terrains ruraux
insuffisamment mise en valeur pendant 5 ans.
La loi de 1971 (loi n°71-340 du 12 juillet 1971) a étendu cette disposition aux
terrains urbains et ce pour un délai de 5 ans.
L’État se considère peu à peu comme le maître de la terre et le responsable de son
utilisation, c'est-à-dire de ses mises en valeur. Le propriétaire devient un agent
d’exécution du plan de développement.

4- Le régime foncier
Les immeubles qui appartiennent à l’Etat et aux particuliers doivent être identifiés
juridiquement. Il convient d’en organiser :
- La preuve de la propriété et des droits fonciers;
- Les procédures de transfert de ces droits afin d’éviter les litiges et de faciliter les
prêts hypothécaires.

5- Le Cadastre
Les immeubles identifiés juridiquement par les procédures du régime foncier doivent
aussi être identifiés matériellement. Il faut en déterminer les limites et reconstituer
ces limites lorsque les bornes ont été enlevées.
Le Cadastre résout ce problème de l’identification matérielle des terrains par des
plans reliés entre eux par des triangulations et des polygonations de précision.
L’emplacement de chaque borne est connu d’après ses coordonnées X, Y.
Le Cadastre constitue en outre une documentation générale sur l’occupation du sol
utile notamment pour les études de planification, les études techniques de grands
travaux, les études d’urbanisme et les projets d’expropriation.
Le Cadastre joue enfin un rôle très important en matière de fiscalité par l’exploitation
de sa documentation générale.

5
1ère partie : Les règles de gestion du domaine public
Les textes applicables au Domaine Public sont entre autres :
- le décret du 29 septembre 1928 réglementation du domaine public de l’Etat et
des servitudes d’utilité publique, modifié par les décrets du 7 sept. 1935 et du
3 juin 1952.
- Loi 80-1180 du 17 octobre 1980 relative à l’organisation municipale
- Loi 83-788 du 2 août 1983, déterminant les règles d’emprise et de classement
des voies de communication et des réseaux divers de l’Etat et des collectivités
territoriales.
- Loi 2002-102 du 11 février 2002 relative à la création, à la gestion et au
financement des parcs nationaux et des réserves naturelles.
- Loi 2003-489 du 26 décembre 2003 portant régime financier, fiscal et
domanial des collectivités territoriales.
- Décret 2005-261 du 21 décembre 2005 fixant les modalités d’application en
matière d’urbanisme et de l’habitat.

I- Définition et composition
I-1 Définition
Le domaine public de l’État comprend tous les immeubles qui par destination, sont à
la disposition du public.

Il se définit aussi comme l'ensemble des biens dont le caractère d'utilité publique
exige l'intervention de la puissance publique. Ce sont les biens affectés à l'usage
direct du public.

Le texte de base régissant le domaine public, est le décret du 29 septembre 1928.

I-2 Composition du domaine public de l’Etat

Le décret foncier du 29 septembre 1928 portant réglementation du domaine public
cite :
a- Les rivages de la mer jusqu'à la limite des plus hautes marrées plus une
zone de 100 m.

6
 b- Les cours d’eaux navigables et flottables jusqu’à la hauteur des eaux
coulant à plein bord avant de déborder, plus une zone de 25 m de large sur chaque
rive.
c - Les sources et cours d'eau non navigables ni flottables jusqu'à la hauteur
des eaux coulant à plein bord. Ici le lit constitue le domaine public.
d - Les lacs, les étangs, les lagunes jusqu'aux plus hautes eaux avant
débordement plus une zone de 25 m de large sur chaque rive extérieure et sur
chacun des bords des îles.

e- Les nappes aquifères souterraines quel que soit leur provenance, leur
nature et leur profondeur.
f- Les canaux de navigation, d'irrigation et de dessèchement et les aqueducs
exécutés dans le but d'utilité publique.
g- les voies de communication de toute nature (les chemins de fer, les routes).
h- Les lignes téléphoniques et télégraphiques, radiophoniques et leurs
dépendances.
i- Les ouvrages d'utilité publique en vue du transport des forces hydrauliques
et de l'énergie électrique.
j- Les ouvrages de fortification des places de guerre ou des postes militaires
ainsi qu’une zone large de 250 mètres autour de ces ouvrages.
k– et généralement les biens de toute nature que le code civil et les lois
françaises déclarent non susceptibles de propriété privée.

Par souci de simplification, le législateur donne directement les éléments constitutifs

du domaine public. De façon générale, ce qui n’est pas cité ne fait pas partie du
domaine public. Cependant, il faut retenir que des textes plus récents ont créé
d’autres éléments entrant dans cette catégorie.
Dans la pratique, les éléments énumérés peuvent être regroupés en deux
grandes catégories :
 Le domaine public naturel dont les limites ont été définies par la nature,
 Le domaine public artificiel dont les limites ont été définies par l'homme
notamment à partir des plans d'aménagement (plans de lotissement
par exemple).

I-3 Composition du domaine public des collectivités

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La loi n°2003-489 du 26 décembre2003, portant régime financier, fiscal et domanial
des collectivités territoriales, précise en son article 206 que l’Etat peut, soit à la
requête de la collectivité territoriale soit à l’initiative de l’Etat, transférer ou céder à la
collectivité à titre gratuit, tout ou partie des biens de son domaine tant public que
privé destinés à être affectés au domaine public de la collectivité (…). La cession ou
le transfert est autorisé par décret pris en Conseil des Ministres. En outre, la loi de
finances détermine, en cas de besoin, le montant à allouer à la collectivité pour
compenser les charges résultant de la cession ou du transfert.
La loi n°83-788 du 02 août 1983 déterminant les règles d’emprise et de classement
des voies de communication et des réseaux divers de l’Etat et des collectivités
territoriales fait la distinction entre les éléments du domaine public selon qu’ils sont
déclarés d’intérêt national, départemental ou urbain.
Ces textes doivent être complétés par le décret n°84-851 du 04 juillet 1984 portant
déclaration des voiries et des réseaux divers d’intérêt national et d’intérêt urbain
dans les limites de la ville d’Abidjan. Ainsi, dans les limites des communes, sont
réputées d’intérêt communal :
 les voies piétonnes longeant la voirie ;
 les voies de communications et les réseaux divers construits
postérieurement à la constitution d’une commune si le budget de la
collectivité a assuré la charge de construction. A ce titre, on retiendra les
rues, routes, places et jardins publics.

Autant un décret peut déclarer d’intérêt national une voie de communication

faisant partie du domaine public d’une collectivité, de même, le déclassement d’une
voie d’intérêt national peut se faire au profit d’une collectivité avec l’assentiment des
organes délibérants.
Les droits de l’Etat et des collectivités s’étendent également sur une partie des
domaines des particuliers sous la forme des servitudes, ce sont les servitudes de
domanialité publique.

II Les servitudes de domanialité publique

De façon générale, les servitudes ne sont pas propres au droit Ivoirien. Le code civil
français en parle aux articles 637 à 710. En Côte d’Ivoire, les servitudes de
domanialité publique découlent du décret 29 septembre 1928.

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Une servitude est donc une charge imposée sur un fond dit fond servant au profit
d'un autre fond dit fond dominant appartenant à un autre propriétaire.
Les servitudes de domanialité publique sont les charges que l'Etat impose aux
particuliers.
On distingue 3 types de servitudes :
 Servitude de passage de 10 m de large sur chaque rive le long des
cours d'eau non navigables ni flottables (art.2).
 Servitudes au profit des équipements, d’appui et de circulation
(les conduites des égouts, les dispositions des voies de communication, les lignes
téléphoniques, électriques, les conducteurs de forces hydrauliques) (art.3).

 Servitudes d'urbanisme imposées aux propriétés urbaines: (servitude

d'hygiène, servitude d'alignement, servitude d'esthétique) (art. 4).

Les servitudes ne créant pas de problèmes, c'est à dire de dommages aux

propriétaires et qui ne portent atteintes ni sur les terrains clôturés ni sur les
dépendances immédiates des terrains d’habitation sont exercées d'office par le
fonctionnaire concerné (ex. : le géomètre doit faire le levé topographique sans causer
de dégâts).

Toutes les autres servitudes (créant des problèmes) sont exercées avec l'accord du
propriétaire ou sur décision ministérielle prise après 15 jours.

En principe, aucune indemnité n’est due aux propriétaires en raison des servitudes
établies en vertu des articles 2, 3 et 4 du décret du 29 septembre 1928. Cependant,
si l’exercice des servitudes exige la démolition des constructions ou l’enlèvement des
clôtures ou plantations, le propriétaire a droit à une indemnité fixée par une
commission arbitrale.

III- Gestion du domaine public

Avant de gérer le domaine public, il convient de le délimiter, afin de connaître
la superficie sur laquelle porte sa gestion.

III-1 - Délimitation du domaine public

La délimitation se fait selon qu'il s'agit d'un domaine public naturel ou artificiel.

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 a - Délimitation du domaine public artificiel
Les limites du domaine public artificiel résultent des plans d'aménagement
approuvés et déclarés d'utilité publique. Il suffit au Géomètre de procéder à
l'implantation des bornes.
b - Délimitation du domaine public naturel
Dans ce cas, l'administration ne dispose pas de plan préalable. La délimitation se fait
après avoir constatée les limites.

REMARQUE :
Quand il s'agit du domaine public artificiel, l’État crée des limites; alors que dans
l'autre cas, l’État constate les limites.

III-2 Autorité compétente pour la gestion du domaine public

La compétence de gestion administrative du domaine public de l’État incombe au
Ministère chargé des Travaux Publics (aujourd’hui ministère de l’équipement et de
l’entretien routier).
La gestion du domaine public peut être concédée pour le domaine public communal
au Maire et au conseil municipal.

III-3 Obligation d'entretien du domaine public

Dans le cas de la protection domaine public, il pèse sur l'Administration une
obligation d'entretien en bon état d'utilisation du domaine public.
La responsabilité de l'administration peut être engagée pour défaut d'entretien et de
signalisation en cas de dommages subits par les usagers du domaine public.
Pour les communes, les dépenses nécessaires à l'entretien du domaine public font
partie des dépenses obligatoires à inscrire à leur budget.

IV- Utilisation du domaine public

IV-1 Utilisation générale du domaine public

Le domaine public est par définition l’ensemble des biens affectés à l'usage du
public.
Cependant, les particuliers ont le droit d'en jouir dans les conditions ci-après :
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  d'après la nature des biens (routes, plages);
 suivant l'usage auquel est destinée chaque nature du domaine public;
 conformément aux règlements administratifs qui précisent pour chaque
domaine public les limites de son utilisation.
L’utilisation est dite normale lorsqu’elle est conforme à la réglementation.
La liberté d’utilisation du domaine public peut être limitée par les règlements.
Ainsi, l’usager d’une route doit respecter la réglementation en vigueur.

IV-2 Utilisation privative du domaine public

Cette utilisation constitue une dérogation à l'utilisation générale du domaine

public. Elle est accordée selon les conditions ci-après :

 Après une enquête de commodo et incommodo, cette dérogation n'est

accordée que si l'enquête ne révèle aucune opposition ou si les
oppositions ont été réglées à l'amiable;

 Cette autorisation d'occupation n'est que précaire et révocable.

Elle peut être annulée à tout moment lorsque l'intérêt général est en jeu;
 L'annulation de l'autorisation d'occupation ne donne droit à aucune
indemnité pour les constructions et les aménagements réalisés. L'occupant
doit laisser les lieux dans leur état antérieur;
 Une redevance annuelle est payée par les occupants sur la base de
l'ordonnance du 18/05/1961 modifiée par une loi de finances.

Trois tarifs sont prévus :

- Terrains à usage civil et commercial : 5 % de la valeur vénale;

- Terrains à usage agricole et forestier : 2,5 % de la valeur vénale;
- Pour les stations services il est perçu une redevance d'une part de
10 000 à 40 000 FCFA suivant la situation du terrain et d'autre part
une redevance proportionnelle de 20 FCFA le litre de carburant
débité chaque année.
Remarque : Il convient de préciser que l'autorisation d'occupation du domaine public
est précaire et révocable et que cette révocation ne peut intervenir qu'en cas de
besoin général.
L'administration n'est pas en droit d'annuler une autorisation d'occupation suivant son
bon plaisir.

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V- Protection du domaine public
Les propriétés privées sont placées sous la protection des tribunaux. Lorsqu'un
propriétaire subit un empiétement ou une dérogation il ne peut pas se faire justice. Il
saisit la justice qui condamne le fauteur.
Une lenteur dans de telles procédures n'est pas compatible avec les nécessités de la
protection du domaine public.
Si par exemple une route est obstruée par une occupation irrégulière ou par une
construction, il n'est pas possible d'attendre la fin de la procédure judiciaire pour
rétablir la circulation.
C'est pour cela que le législateur a prévu une protection pénale et une protection
civile pour le domaine public.

V-1 Protection pénale

L'administration prévoit les sanctions ci-après :

 amende;
 emprisonnement;
 dommages et intérêts ;
 démolition des travaux aux frais du contrevenant.

V-2 Protection civile

Le législateur a aussi prévu une protection du domaine public qui résulte de deux
principes qui sont :

 le domaine public est inaliénable ;

 le domaine public est imprescriptible.

VI- Le déclassement du domaine public

On fait un déclassement lorsqu’une portion du domaine public doit être insérée dans
le domaine privé de l'État.
Les déclassements du domaine public sont prononcés dans les centres lotis, après
enquête de commodo et incommodo et, en outre, dans les communes, après avis
des conseils municipaux ou des commissions municipales.

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Les portions du domaine public déclassées rentrent dans le domaine privé de l’État
et leur aliénation est soumise aux conditions ordinaires d’aliénation des terrains
domaniaux. Les riverains peuvent dans ce cas bénéficier du droit de préemption.
L’administration n’a pas le droit de vendre les parcelles à d’autres demandeurs si les
riverains sont intéressés; un déclassement ne doit pas léser les riverains.
L’arrêté de déclassement peut toutefois, quand il y a lieu, affecter le terrain en cause
à un service public ou à un établissement public.

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2ème partie : Les règles de gestion du domaine privé
I- Définition
Font partie du domaine privé de l'Etat les immeubles bâtis ou non bâtis
appartenant à l’Etat et qui ne sont pas affectés à l'usage du public.
Il s'agit notamment des bâtiments administratifs et des terrains destinés au
lotissement, sans oublier les terrains en zone rurale.
Trois catégories de biens forment le domaine privé de l'Etat :

 Ceux qui appartiennent à l'Etat en vertu de son droit de souveraineté

(les terres vacantes et sans maîtres par ex.).
 Ceux qui sont la conséquence de la transmission à titre gratuit ou
onéreux.

 Ceux qui sont sortis du domaine public par suite de déclassement.

On distingue deux (2) types de domaines privés de l’Etat :

 Le domaine privé de l’Etat dans les zones rurales (géré par le Ministère
de l'Agriculture et des Ressources Animales).
 Le domaine privé de l’Etat dans les zones urbaines (géré par le
Ministère de la construction, de l’urbanisme et de l’habitat).

II- Mode d’acquisition du domaine privé de l’Etat

Le domaine privé de l’Etat étant soumis aux règles de droit privé, l’Etat peut
devenir propriétaire comme un simple particulier notamment sous les formes ci-après
(mode d’acquisition du droit privé):
 Achats ;
 Echanges ;
 Donations ;
 Legs

L’Etat peut devenir également propriétaire suivant des modalités qui ne sont pas
utilisables par les particuliers et qui proviennent de sa qualité de personne morale de
droit administratif (mode d’acquisition du droit public) :
Ces formes d’acquisition de droit public sont :
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  Déclassement du domaine public qui entre dans le domaine privé du fait
du déclassement (art. 17 de l’arrêté du 24 novembre 1928 sur le domaine
public) ;
 Expropriation pour cause d’utilité publique ;
 Expropriation pour cause de non mise en valeur (les lois 71-338 et 71-340
du 12 juillet 1971)
 Confiscations pénales ;
 Droit de préemption fiscal (art. 139 de l’enregistrement, en cas de
d’insuffisance du prix déclaré dans les actes de vente, l’Etat peut se
substituer à l’acheteur en payant 10% de plus que le prix déclaré dans
l’acte et ce, dans les 6 mois de la date de l’enregistrement) ;
 Les biens des personnes n’ayant pas d’héritiers (art. 725 du code civil) ;
 Les biens vacants et sans maître (art. 539 et 713 du code civil).

III- L’expropriation

III-1 L’expropriation pour cause d’utilité publique

Textes applicables :
- décret du 25 nov. 1930 portant expropriation pour cause d’utilité publique et
occupation temporaire en AOF
- Loi n° 2003-489 du 26 déc. 2003 portant régime financier, fiscal et domanial
des collectivités territoriales.
C’est une procédure par laquelle, l’Etat peut forcer un particulier à lui céder ses
propriétés lorsqu’il y a utilité publique déclarée et moyennant une juste et préalable
indemnité. Cette procédure comporte donc trois éléments :
 Elle est un moyen de contrainte ;
 Elle suppose une utilité publique ;
 Elle oblige l’Administration au paiement d’une indemnité.

III-2 Les aspects de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique

La procédure d’expropriation comporte deux phases importantes :
 la phase administrative ;
 la phase judiciaire

15
III-2-1 La phase administrative de cession amiable
Le dossier d’expropriation comprend trois éléments :
 un acte administratif qui autorise les travaux (art. 3 al. 1). Cet acte peut être
une décision ministérielle ou interministérielle ;
 Un acte administratif qui les déclare d’utilité publique (art. 3 al. 2).L’acte peut
avoir la forme d’un décret ou d’un arrêté interministériel. Deux ministres au
moins doivent intervenir. Le ministre technique et le ministre des finances ;
 Un arrêté de cessibilité qui désigne en détail les propriétés auxquelles
l’expropriation est applicable. Cet arrêté publié au journal officiel et dans les
journaux d’annonces légales est ensuite notifié sans délai par l’administration
aux propriétaires, aux occupants et aux usagers notoires.

Après l’arrêté de cessibilité, aucune construction, ni plantation, ni amélioration ne

peut être effectuée sur les terrains touchés par les constructions sans autorisation
administrative.
Les propriétaires intéressés disposent de deux mois pour faire connaître la liste
des détenteurs de droits réels sur leur immeuble.
Passé le délai de deux mois, les propriétaires ou leurs mandateurs doivent
comparaître avec l’expropriant ou son mandateur devant une commission
administrative de trois membres pour essayer de fixer à l’amiable, le montant de
l’indemnité. Si l’accord intervient, le tribunal est dessaisi.

III-2-2 La phase judiciaire et fixation des indemnités

La phase judiciaire n’intervient qu’en cas d’échec de la procédure amiable
conduite au cours de la phase administrative. Un jugement d’expropriation est rendu
par le tribunal compétent après transmission au président du tribunal le tableau
contenant les noms des intéressés ainsi que les autres pièces du dossier.
Ce jugement prononce le transfert des propriétés du particulier à l’Etat et fixe le
montant de l’indemnité en tenant compte de :
 de la valeur de l’immeuble à la date du jugement ;
 de la valeur des constructions, plantations et améliorations autorisées depuis
l’arrêté de cessibilité ;
 de la plus-value ou de la moins-value qui résulte pour la partie de l’immeuble
non exproprié, de l’exécution de l’ouvrage projeté.

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L’indemnité d’expropriation prend uniquement en compte les dommages actuels et
certains directement causés par l’expropriation.
Le jugement du tribunal est exécutoire, nonobstant toute procédure d’appel et
moyennant consignation de l’indemnité d’expropriation.

III-3 L’expropriation des terrains urbains pour cause de non mise en valeur
Le texte applicable est la loi n° 71-340 du 12 juillet 1971 et son décret d’application
n° 71-341
L’expropriation pour cause de non mise en valeur d’un terrain détenu en
pleine propriété concerne les terrains dont la mise en valeur n’a pas été assurée
dans les conditions fixées par les textes. Ces terrains doivent faire retour en totalité
ou en partie au domaine de l’Etat en vue de leur utilisation à des fins économiques et
sociales.
Le défaut de mise en valeur du terrain est constaté après un délai de cinq ans
à compter de la date de délivrance du titre de propriété et résulte de l’absence de
tout investissement immobilier ou de l’insuffisance de cet investissement eu égard en
l’emplacement du terrain et à sa valeur vénale (art.2).
Sont réputés également insuffisamment mis en valeur, les terrains urbains sur
lesquels les constructions entreprises ont été abandonnées depuis cinq années au
jour de l’ouverture de la procédure d’expropriation.

IV- Mode d’accès et d’exploitation de la terre par les particuliers

La gestion des terres est assurée pour la zone urbaine par la direction du domaine
urbain du ministère de la construction, de l’urbanisme et de l’habitat et l’agence de
gestion foncière (AGEF).
Pour les terrains ruraux, la charge revient au service des affaires domaniales rurales
(SADR) du ministère de l’agriculture et au comité de gestion foncière rurale de la
sous-préfecture.

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IV-1 Les règles relatives au domaine foncier rural
Le domaine foncier rural est constitué par l’ensemble des terres mises en
valeur ou non et quelle que soit la nature de la mise en valeur. Il constitue un
patrimoine national auquel toute personne physique ou morale peut accéder.
Toutefois, seul l’Etat, les collectivités publiques et les personnes physiques
ivoiriennes sont admis à en être propriétaire.

Le domaine foncier rural est à la fois :

 Hors du domaine public
 Hors du périmètre urbain ;
 Hors des Z.A.D ;
 Hors du domaine forestier classé.

Il comprend :
 des terres propriétés de l’Etat ;
 des terres propriétés des collectivités publiques et des particuliers ;
 des terres concédées ;
 des terres coutumières ;
 des terres sans maître.

La loi n°98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural ainsi

que ses décrets d’application fixent le cadre juridique des droits qui peuvent
s’exercer sur le sol. Cette loi vise essentiellement la transformation des droits
d’usages coutumiers en droit de propriété. Mais au delà de cet objectif, il y a
l’instauration d’une sécurité foncière des exploitants et des investissements,
l’institution d’instruments modernes d’acquisition de droits fonciers.
Les différentes modes d’acquisition de droit que la loi de 1998 institue dans le
domaine rural sont :
 la concession provisoire ;
 le bail emphytéotique ;
 le certificat foncier ;
 le titre foncier.

18
 IV-1-1 La concession provisoire
Elle est réglementée par le décret n°99-595 du 13 octobre 1999 et l’arrêté n°2164
du 9 juillet 1936 portant aliénation des terrains ruraux.
C'est l'acte par lequel l'administration entend consolider le droit détenu par
une personne sur une parcelle de terrain.

Il faut distinguer la concession provisoire sous réserve des droits des tiers et la
concession provisoire pure et simple.

IV-1- 1 -1 La concession provisoire sous réserve des droits des tiers

 elle est accordée sur un terrain rural non immatriculé.
 elle n'est pas publiée au livre foncier.
 elle peut être transformée en concession provisoire pure et simple lorsque
l'immatriculation du terrain intervient. Ce n’est pas un droit réel, ce n’est
qu’une simple autorisation d’occupation.

IV-1-1-2 La concession provisoire pure et simple

 elle n'est accordée que sur terrain immatriculé.
 elle est publiée au livre foncier.
 elle constitue un droit réel, hypothécable.

IV-1-2 Le bail emphytéotique

Le droit de propriété est un droit réel qui comporte trois éléments :
 l'usus : L'usage direct de l'immeuble ;
 le fructus : Le droit de jouir des fruits ;
 l'abusus : Le droit de disposer, de vendre.
Le bail emphytéotique est un démembrement du droit de propriété.
Dans le bail emphytéotique le propriétaire (l’Etat) garde le droit de disposer
(l’abusus) et accorde le droit aux fruits à l’exploitation (fructus) pour une période
déterminée. Le bail emphytéotique est donc une location à longue durée qui varie de
18 à 99 ans. A la différence du bail ordinaire, le bail emphytéotique est un droit réel
hypothécable. Il évite les spéculations sur le terrain dont la valeur dépend des
équipements publics.
l'Etat demeure ainsi le premier bénéficiaire du bail du point de vue de
l'investissement.
19
Il est moins coûteux et nécessite moins de frais. Il convient de préciser que pour les
terrains situés en zones rurales, seuls douze (12) hectares sont accordés en pleines
propriétés, le reste sous la forme de bail emphytéotique.
Le bail emphytéotique n'est pas renouvelable selon les textes mais en pratique, il
peut l'être.
Quand le bail emphytéotique n'est pas renouvelé, les édifications sur le terrain
reviennent au propriétaire (l’Etat).

Il existe deux catégories de baux emphytéotiques :

 ceux concédés par l'Etat ;
 ceux concédés par les ports autonomes.

IV-1-3 Le certificat foncier

Délivré par le Préfet de Département, le certificat foncier (CF) est un acte
administratif qui constate les droits de son titulaire sur le domaine foncier rural
coutumier. Il peut être individuel ou collectif et permet d’ouvrir la procédure
d’immatriculation.
L’obtention d’un certificat foncier nécessite plusieurs phases :

1°) La demande
Une demande rédigée selon le formulaire défini par l’arrêté n° 147 MINAGRA du 09
décembre 1999, est adressée au S/P en sa qualité de président du comité de gestion
foncière rurale. La demande comporte plusieurs éléments notamment :
 des informations sur l’identité du demandeur ;
 la désignation sommaire du bien foncier coutumier (extrait du plan ou de la
carte) ;
 des informations sur le géomètre qui va faire le travail de délimitation.

2°) L’enquête
Dès réception de la demande, le S/P désigne un commissaire enquêteur sur
proposition du directeur départemental de l’agriculture.
Le S/P déclare l’ouverture de l’enquête par affichage en tout lieu utile aux
besoins de l’enquête et par radio diffusée.
Le commissaire enquêteur constitue une équipe qui comprend :

20
  un représentant du conseil du village ;
 un représentant du comité villageois de gestion foncière rurale ;
 le gestionnaire du bien foncier concerné ;
 les voisins limitrophes ;
 le demandeur ;
 toute personne requise pour la nécessité de l’enquête.

L’enquête aboutit à la constitution d’un dossier de délimitation et à l’établissement

d’un PV de recensement des droits coutumiers (arrêté n° 111 MINAGRA du 06
septembre 2000).

3°) validation de l’enquête

La validation de l’enquête est assurée par la publicité de celle-ci dans les villages
concernés. La publicité s’effectue comme suit :
 l’annonce par affichage au village concerné, à la sous-préfecture et aux
services extérieurs du ministère de l’agriculture, du lieu et de la date de la
séance publique de présentation des résultats de l’enquête ;
 La séance publique de présentation des résultats de l’enquête et ouverture
d’un registre des accords et oppositions tenu par le comité villageois de
gestion foncière rurale (C.V.G.F.R) ;
 Publicité pendant une période de trois (3) mois ;
 Clôture de la publicité après une période de trois (3) mois à compter de la
date de la séance publique au cours de laquelle les remarques formulées sur
le registre des accords et oppositions sont lues, discutées et consignées dans
un procès-verbal signé par tous ;
 Après clôture de la publicité, le procès-verbal de publicité est remis au comité
villageois de gestion foncière rurale (C.V.G.F.R) pour approbation et signature
éventuelle d’un constat d’existence continue et paisible de droit coutumier
(art 9) ;
 Le dossier complet est adressé au comité de gestion foncière (C.G.F.R) de
la sous-préfecture, notification au demandeur et transmission à la direction
départementale de l’agriculture pour exploitation.
Le demandeur insatisfait peut introduire une ultime demande d’enquête dans
un délai maximum de six (6) mois à compter de la validation de l’enquête.

21
 Passé ce délai, les résultats de l’enquête peuvent être utilisés par tout ayant
droit déterminé par l’enquête, auquel cas cet ayant droit rembourserait au
demandeur les frais de l’enquête au prorata des superficies concernées.

4°) Etablissement du certificat foncier

Dès réception du dossier de l’enquête officielle, le directeur départemental de

l’agriculture contrôle ce dossier et prépare le certificat foncier qu’il soumet à la
signature du préfet de département.
Le certificat est enregistré par le directeur de l’agriculture et timbré au frais du
titulaire. Une copie conforme est remise :

 Soit au titulaire lui-même, soit à son représentant mandaté (certificat

individuel) ;
 soit au représentant légal de la personne morale titulaire ;
 soit au gestionnaire du groupement informel désigné par les membres du-
dit groupement dont la liste est jointe au certificat foncier.

Le plan du bien foncier est joint au certificat.

Il est également joint au certificat foncier un cahier de charges signé par le préfet de
département et le titulaire, précisant :
 l’obligation de mise en valeur ;
 le cas échéant, la liste des occupants de bonne foi, mais non admis au
bénéfice du certificat foncier ;
 le cas échéant, l’existence de servitudes particulières ou infrastructures
réalisées par l’Etat ou par des tiers dont l’usage est réglementé.
 Les conditions d’immatriculation au livre foncier.

22
5°) Caractéristiques du certificat foncier

 le certificat foncier est publié au journal officiel de la République de Côte

d’Ivoire par le préfet du département ;
 il confère au groupement informel qui en est le titulaire, la capacité d’ester
en justice et d’entreprendre tous les actes de gestion relatif au bien
foncier ;
 le certificat foncier est transmissible ;
 le certificat foncier est cessible ;
 le bien du certificat foncier peut être morcelé ; Dans tous les cas,
déclaration en est faite au directeur départemental de l’agriculture ;
 le bien foncier objet d’un certificat foncier peut être loué.

23
IV-2 Les règles relatives au domaine urbain
IV-2-1 Zones loties ou non loties et non aménagées

En septembre 2011, un séminaire gouvernemental sur la gestion du secteur du

foncier urbain ayant réuni tous les acteurs de la chaîne foncière, a permis de déceler
les difficultés qui minaient ce secteur, notamment :

• l’absence d’une politique nationale cohérente du foncier urbain traduite par

l’irrégularité et l’anarchie dans l’extension des zones urbaines ;

• la complexité et la lenteur des procédures dans le traitement des demandes

d’actes administratifs liés au foncier urbain ;

• les difficultés liées au transfert de compétences en matière foncière entre

l’Etat et les collectivités territoriales;

• l’impossibilité de garantir l’unicité d’acte sur une parcelle donnée;

• l’inexistence d’une plateforme informatique commune entre les différents

services de la chaine foncière urbaine.

Dans le but de faire face à cette situation par la simplification et la sécurisation de la

procédure d’obtention des actes de concession domaniale en milieu urbain, le
Gouvernement a institué la réforme de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) à
travers la prise de :
- l’Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la
propriété foncière des terrains urbains ;

- Décret n° 2013-482 du 2 juillet 2013 portant modalités d’application de

l’Ordonnance fixant les règles d’acquisition de la propriété foncière des
terrains urbains.

Ces textes s’appliquent aux terrains urbains, à l’exception de ceux destinés à

l’industrie et à la promotion touristique (art 1).

Toute occupation d’un terrain urbain doit être justifiée par la possession d’un titre de
concession définitive délivré par le Ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme (art 2).

24
La particularité de cette réforme tient en ces points :

 Aucun terrain ne peut faire l’objet d’un Arrêté de Concession Définitive, s’il
n’est issu d’un lotissement approuvé excepté les projets d’intérêt national (art
5) ;

 l’obligation d’immatriculation préalablement à la signature de l’acte, d’où

nécessité absolue du bornage contradictoire par les services du Cadastre ;

 l’obligation de publication au Livre Foncier préalablement à la délivrance de

l’acte, d’où nécessité du paiement du prix d’aliénation et des taxes de
publication;

 l’obligation de la prise d’acte notarié dans les transactions foncières entre

privés préalablement à la délivrance du Certificat de Mutation de la Propriété
Foncière.

La mise en œuvre de la réforme a été rendue possible à travers la prise de mesures

administratives, réglementaires.

Mesures administratives

Le Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de

l’Urbanisme, en collaboration avec le Ministère en charge du Budget a pris des
mesures administratives visant à créer les conditions d’une meilleure application de
la réforme. Citons entre autres :

 la déconcentration de la Direction du Domaine Urbain dans le District

Autonome d’Abidjan par la création de cinq Centres Opérationnels Domaniaux
(COD) ;

 la finalisation du processus de déconcentration des Services du Guichet

Unique du Foncier et de l’Habitat;

 la sécurisation par voie d’huissier de la procédure de traitement des

informations des registres villageois communément appelés Guides ;

 l’institution d’une procédure simplifiée de régularisation des lotissements à

l’intérieur du pays ;

25
  le redressement des lotissements irréguliers dans le District Autonome
d’Abidjan ;

Mesures Réglementaires

Il s’agit notamment de la prise :

 de l’Arrêté n° 100 MCLAU/DGUF/DAJC/DDU/lgb DU 16 septembre 2013

portant mise en œuvre du Décret n° 2013-482 du 2 juillet 2013
portant modalités d’application de l’Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013
fixant les règles d’acquisition de la propriété foncière des terrains urbains ;

 de l’Arrête n° 0127/MCLAU/DGUF/DDU/lgb du 28 novembre 2013 portant

certification de la publication de l’ACD sur le Livre Foncier ;

 de l’Arrêté n° 200/MCLAU/DGUF/DDU/lgb du 20 février 2014 instituant le

procès-verbal de partage des lots issus des lotissements approuvés à
l’initiative des communautés villageoises;

Pièces à fournir pour toute demande d’ACD

Toute personne qui désire obtenir un ACD sur un terrain urbain est tenue de déposer
le dossier de demande auprès des services du Guichet unique du Foncier et de
l’Habitat du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.
La demande comporte un dossier technique et un dossier administratif.

Composition du dossier technique :

Un calque, un tableau de calcul de surface, un rapport du géomètre, un tableau de
calcul de coordonnées, un état topographique et un plan de situation (pour les
terrains hors lotissement) plus 21 tirages du calque.
Composition du dossier administratif :

Pour les nouvelles demandes :

- 04 photocopies couleurs de la pièce d’identité ;
- 04 photocopies de l’attestation de cession ou attestation villageoise ;

26
 - 01 fiche de demande;
- 01 fiche de renseignement (modèle cadastre).

Pour les détenteurs de lettre d’attribution :

- 04 photocopies couleurs de la pièce d’identité ;
- 04 photocopies plus l’original de la lettre d’attribution ;
- 01 fiche de demande ;
- 01 fiche de renseignement (modèle cadastre).
Pour les détenteurs de l’arrêté de concession provisoire (ACP) :
- 04 photocopies couleurs de la pièce d’identité ;
- L’original de l’ACP ou copie de la lettre d’attribution ;
- 01 fiche de demande d’ACD.

Circuit du traitement de la demande d’ACD :

27
Les avantages de la réforme d’ACD

IV-2-2 Les terrains à usage industriel

La création, l’attribution et la gestion des lots à usage industriel ou commercial sont
confiées à agence instituée par décret n° 2013-298 du 02 mai 2013 appelée Agence
de Gestion et de Développement des Infrastructures Industrielles, en abrégé
« AGEDI ».
L’AGEDI est un établissement public à caractère industriel et commercial dont la
tutelle technique est exercée par le Ministère en charge de l’Industrie et la tutelle
économique et financière est exercée par le Ministère en charge du Budget.

Attributions de l’AGEDI :
Au titre de la création des zones économiques à usage industriel :
- Elaborer des programmes de création des zones industrielles ;
- Elaborer des études et procéder à l’aménagement et à l’équipement des
zones économiques à vocation industrielle ;
- Entreprendre directement ou indirectement tous travaux d’infrastructure ou de
superstructure favorisant la création des zones à vocation industrielle.

Au titre des attributions des lots à usage industriel :

- Recevoir et instruire les dossiers de demande déposés au guichet unique du
CEPICI par les promoteurs industriels ;

28
 - Mettre les terrains à la disposition des demandeurs ;
- Engager et suivre toutes les formalités visant la délivrance des actes
administratifs relatifs au bail.

Au titre de la gestion des zones économiques à usage industriel :

- Assurer le suivi de la mise en valeur, par les bénéficiaires, des terrains
attribués ;
- Déterminer les garanties éventuelles à présenter par le bénéficiaire de lots ;
- Réaliser les travaux d’entretien des parcs et zones industrielles ;
- Faire respecter les procédures de retrait de lots industriels.

Les organes de l’AGEDI :

Les organes de gestion de l’AGEDI sont le Conseil de Gestion et la Direction.

Le Conseil de Gestion de l’AGEDI est composé de onze (11) membres reparti

comme suit :
Au titre de l’Etat :
- Le représentant du Président de la République ;
- Le représentant du Premier Ministre ;
- Le représentant du Ministre chargé de l’Industrie ;
- Le représentant du Ministre chargé du Budget ;
- Le représentant du Ministre chargé de la Construction ;
- Le représentant du Ministre chargé du Plan et du Développement ;
- Le représentant du Ministre chargé des Infrastructures Economiques ;
- Le représentant du Ministre chargé de l’Environnement.

Au titre du secteur privé :

- Le représentant de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Côte d’Ivoire,
CCI-CI ;
- Le représentant de la Confédération Générale des Entreprises de Côte
d’Ivoire, CGECI ;
- Le représentant de la Fédération Ivoirienne des Petites et Moyennes
Entreprises, FIPME.

29
L’AGEDI est dirigée par un Directeur nommé par décret pris en conseil des Ministres,
sur proposition du Ministre en charge de l’Industrie. Il a rang d’un Directeur Général
d’Administration Centrale.

Les activités de l’AGEDI sont financées par un Fonds de développement des

Activités Industrielles dénommé « FODI ». FODI est administrée par un Directeur qui
a rang d’un Directeur Général d’Administration Centrale.

IV-2-3 Zones aménagées

Les zones aménagées résultent d’aménagement foncier effectué par une société
privée. Dans ce cas, il s’agit des terres du domaine privé de l’Etat dont la gestion a
été confiée à l’agence de gestion foncière (AGEF) créée le 06 mars 1996 sous la
forme d’une société anonyme à participation majoritaire de l’Etat.
Agissant pour le compte de l’Etat, l’AGEF est chargée d’une part de constituer des
réserves foncières et d’autre part de faire des aménagements fonciers sur toute
l’étendue du territoire ivoirien en confiant cette opération à des sociétés
d’aménagement par voie de concession.
Ainsi, au lieu d’une lettre d’attribution, l’AGEF délivre un acte administratif de
cession qui vaut concession provisoire.
Pour mieux comprendre la situation, il faut remonter aux activités de la SETU
(société d’équipement des terrains urbains) créée par l’Etat pour assurer
l’aménagement de l’espace urbain à Abidjan. Dissoute en avril 1987, la liquidation de
cette société a été confiée à l’ex DCGTx (BNETD).
De 1987 à 1996, la DVI s’est occupé de l’aménagement et de la vente des terrains
dans le cadre de la liquidation de la SETU. Cette liquidation prend fin en 1996, date à
laquelle, la DVI, devenue SVI a été rattachée au ministère en charge de la
construction.
En 1996 sera créée l’AGEF qui prend la relève du SVI.
En 1997, l’assemblée nationale adopte la loi n°97-524 du 4 sept. 1997 portant
création d’une concession d’aménagement foncier suivi de son décret d’application
n°97-620 du 22 octobre 1997.

30
Par convention de concession d’aménagement, l’Etat ou la commune confie
désormais les opérations d’aménagement à une personne morale, privée ou
publique de droit ivoirien. L’opération d’aménagement comprend :
 l’établissement du projet d’aménagement ;
 le lotissement du terrain ;
 la viabilisation des lots ;
 la vente des parcelles.

Sur la base de cette loi, la SATCI (Sté d’aménagement des terrains en CI) a assuré :
 l’aménagement de la 8e tranche aux II Plateaux ;
 l’aménagement de la 9e tranche à la riviera palmeraie ;
 l’aménagement et réinstallation des déguerpis de l’ex-Washington.

Une fois la viabilisation achevée, les terrains sont cédés soit à des particuliers soit à
des personnes morales pour une mise en valeur. Le prix de cession des parcelles
inclut le coût des études et travaux, la rémunération de l’aménageur, toutes les taxes
et les impôts divers. Le prix peut être payé en plusieurs tranches.

IV-2-4 Les locations

Texte applicable : arrêté n°2164 du 9/07/1936 portant aliénation des terrains domaniaux.
Dans les centres non lotis, l’Administration peut mettre des terrains domaniaux à la
disposition des particuliers sous forme de location précaire. En effet, tout commerçant ou
industriel payant patente qui solliciterait l’attribution immédiate d’une portion de terrain
d’une superficie inférieure à 2500 m2 en vue de l’installation d’un poste d’achat de produit,
sera satisfait en lui accordant une autorisation équivalant à une location précaire de cet espace.
Les constructions de toute nature que le locataire pourrait édifier sont faites à ses risques et
périls et l’occupant ne pourra se prévaloir de cette occupation pour prétendre à un droit
quelconque sur le terrain qui lui est attribué (art. 32 al. 3).

3ème partie : La garantie des droits réels de l’Etat et des particuliers

Une chose est d’avoir des droits, u
ne autre est de pouvoir les garantir contre toutes revendications des tiers.
Pour atteindre cet objectif, l’Etat a édicté des règles qui permettent de prouver
l’existence de ces droits et de les conserver avec toutes les garanties possibles. En

31
un mot, l’Etat va organiser la protection des titulaires de ces droits en procédant à
l’immatriculation de leurs immeubles.
Mais cette procédure ne suffira pas à donner toutes les assurances, car les
tiers doivent être avisés de l’existence de ces droits.
La garantie des droits suppose donc l’immatriculation de l’immeuble et la publication
des droits au livre foncier.
Ces opérations sont à la charge de la direction du domaine et de la conservation
foncière qui en la matière a comme attributions :
 la conservation de la propriété foncière et des hypothèques ;
 la suite à donner aux demandes d’immatriculation et de la formalité de
l’immatriculation sur le livre foncier ;
 l’inscription à la suite des titres fonciers, des droits réels constitués sur les
immeubles ;
 la conservation des actes et plans relatifs aux immeubles immatriculés ;
 la communication aux publics des renseignements contenus dans les archives
et relatifs aux propriétés immatriculées ;
 la tenue des livres fonciers et les documents annexes ;
 liaison avec les tribunaux et cours pour le règlement des litiges fonciers etc…

I- L’immatriculation des immeubles sur le livre foncier

Le décret du 20 juillet 1900 constitue la véritable base du système de
l’immatriculation en Côte d’Ivoire. A l’époque, l’accès au livre foncier était réservé
aux européens et la procédure en vigueur était judiciaire. Dès 1900, les droits réels
nés postérieurement à l’immatriculation pouvaient être publiés par le conservateur au
vu d’un acte sous-seing privé ou un acte authentique.
Ce système fut amélioré par un décret du 24 juillet 1906 qui présentait deux
innovations notables :
 l’immatriculation est autorisée pour les détenteurs coutumiers ;
 la procédure dévient administrative et c’est seulement lorsqu’il y a litige qu’elle
est judiciaire.
Enfin intervient le décret du 26 juillet 1932, le texte qui régit le système de
l’immatriculation en Côte d’Ivoire. Ce texte systématise et précise les textes de 1900
et de 1906. Des reformes administratives sont intervenues ensuite pour créer par

32
exemple le service du cadastre et interdire l’utilisation des actes sous seing privé en
matière immobilière.
L’objectif de l’immatriculation est de garantir tous les droits réels sur l’immeuble.

I –1 Différentes procédures de création d'un titre foncier

Dans ce chapitre nous examinerons les trois procédures principales de création d'un
titre foncier.
 procédure d'immatriculation ;
 procédure de morcellement ;
 procédure de fusion.

I-1-1 Procédure d'immatriculation

On engage la procédure d'immatriculation lorsque la parcelle concernée se
trouve dans une zone non immatriculée (pas de titre foncier).
Les particuliers ont toujours éprouvé des difficultés pour constituer des dossiers
d'immatriculation.
Pour faciliter leur travail et ne pas surcharger les sous-préfectures avec de nombreux
dossiers, il a été décidé que toutes les immatriculations se feraient d’abord au nom
de l’Etat de sorte que la charge de constituer le dossier revienne au Service du
Domaine Urbain ou au Domaine Rural selon la nature du terrain.
Après cette immatriculation au nom de l'Etat, la mutation du terrain au nom du
particulier se fera d'après la procédure définie par le décret du 16 février 1971.
La procédure d'immatriculation comporte six étapes :
 réquisition d'immatriculation ;
 publicité de cette réquisition ;
 délai de trois mois pour recevoir les oppositions ;
 identification matérielle du terrain par le bornage contradictoire ;
 immatriculation du terrain au nom de l'Etat;
 phase judiciaire en cas d’opposition.
a - Réquisition d'immatriculation
La réquisition correspond à l'acte de revendication de la propriété d'un terrain.
Un particulier ou l'Etat affirme que tel terrain lui appartient. Il demande en
conséquence au conservateur de la propriété foncière de publier son droit de
propriété sur le livre foncier.

33
Le particulier dépose son dossier technique au Service du Domaine Urbain ou Rural
selon la nature du terrain.

b - Publicité de réquisition
La réquisition d'immatriculation doit être portée à la connaissance du public pour
déterminer si des tiers ont des intérêts opposés à celui qui revendique le droit de
propriété.
Les tiers sont prévenus de l'existence d'une réquisition d’immatriculation par la
publication d'un avis de demande d'immatriculation au journal officiel.
Dès l’apparition du journal officiel le conservateur recopie le texte en sept
exemplaires appelés placards. Il en garde deux dans le dossier du requérant. Les
cinq autres exemplaires accompagnés de bulletins de placard sont expédiés aux
cinq destinataires suivants :
 le Procureur de la république, défenseur des intérêts de l'Etat ;
 le Sous-Préfet ;
 le Domaine Urbain ou Rural selon la nature du terrain ;
 le Greffier du lieu où se trouve le terrain ;
 le requérant et les voisins éventuels.
Tous ces destinataires doivent répondre en envoyant des accusés de réception.

c - Délai de trois mois pour faire opposition

A partir de la date d'affichage par le greffier du tribunal concerné, commence
le délai de trois mois pour recevoir les oppositions. Durant cette date le conservateur
est disposé à recevoir toutes les révélations de la part des tiers.
Pendant que court le délai de trois mois, le conservateur demande au service foncier
du Cadastre les dates de fixation de bornage contradictoire.
Dès notification des dates par le Cadastre, commence la publicité de bornage.
Cette publicité commence 20 jours avant la date prévue pour ce bornage par
l'expédition d'un avis de bornage au journal officiel. Des convocations sont envoyées
aux quatre destinataires suivants :
 le Sous-Préfet pour l’affichage de l’avis à la sous - préfecture ;
 le chef coutumier de la zone ;
 le Domaine Urbain ou Rural selon la nature du terrain ;
 Convocation individuelle au requérant et aux propriétaires limitrophes connus.

34
d- Identification matérielle du terrain
A la date et heure prévue par le service foncier du Cadastre, les Géomètres
assermentés du cadastre procèdent au bornage contradictoire.

Ils doivent effectuer les vérifications suivantes :

 concordance entre le plan et la réalité d'implantation des bornes sur le terrain.
 les limites doivent être constatées par les parties présentes.
 approbation des limites par toutes les parties présentes et cette approbation
confère au plan du titre foncier une valeur juridique.
 absence de litiges.
Ce n'est qu'au vue de ces vérifications effectuées sur le terrain que le
Géomètre assermenté du cadastre rend compte au conservateur de la propriété
foncière sous forme de procès verbal de bornage qui a la valeur authentique d'un
constat d’Huissier ou d'un acte notarié.
Ce procès verbal autorise le conservateur de la propriété foncière à créer le titre
foncier au nom de l'Etat.

e - Immatriculation de terrain au nom de l'Etat

Après l'expiration du délai de trois mois pour recevoir les oppositions, après le
bornage contradictoire, l'immeuble est immatriculé (TF) au nom de l'Etat.
Cette immatriculation consiste à faire l'inscription pour la première fois sur une
double page du livre foncier que l'on appelle titre foncier.
Cette inscription donne naissance à la vie juridique de l'immeuble.

f- Phase judiciaire
S’il existe des oppositions, le conservateur ne peut procéder à
l’immatriculation. Seul le tribunal peut en décider. Il appartient au tribunal d’accepter
ou de rejeter les oppositions.

I-1-2 Procédure de morcellement

35
 On fait la procédure de morcellement lorsque la parcelle mère a été
immatriculée et qu'on en déduit une portion pour l'immatriculer à nouveau.
Exemple : On procède par morcellement du T.F 208 pour immatriculer la petite
parcelle "P".

T.F. 208
P

I-1-3 Procédure de fusion

La fusion est l'opération qui consiste à réunir deux ou plusieurs titres fonciers
contigus appartenant au même propriétaire et bénéficiant des mêmes droits.
La procédure d'obtention d'un titre foncier par fusion est la même que celle par
morcellement.

I- 2 Les effets de l’immatriculation

I-2-1 Un titre inattaquable
Le principe est posé par l’article 121 du décret de 1932 en ces termes : « le titre
foncier est définitif et inattaquable; il constitue le point de départ unique de tous les
droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation ».
En conséquence, précise l’art. 122 « toute action tendant à la revendication d’un droit
réel non révélé au cours de la procédure et ayant pour effet de mettre en cause le
droit de propriété même d’un immeuble immatriculé est irrecevable ». Même une
action en rescision est irrecevable (art. 51).
Ce principe est rigoureux car il s’applique même si le véritable propriétaire a omis de
faire opposition. Le législateur a choisi la sécurité plutôt que la justice.
Tout se passe comme si les droits antérieurs n’existaient pas en ce sens que
l’immatriculation opère une purge absolue des droits non inscrits.
Malgré l’immatriculation, un seul recours des tiers reste possible par le biais de
l’action personnel en dommages intérêts pour cause de dol. Cette action est prévue
par l’art. 123 du décret qui précise que « les personnes dont les droits auraient été

36
lésés par suite d’une immatriculation ne peuvent se pourvoir par voie d’action réelle
mais seulement, en cas de dol, par voie d’action personnelle en indemnité ». La
personne qui ne s’est pas opposée ne peut faire tomber l’immatriculation, mais elle
peut obtenir réparation en démontrant qu’elle a été victime d’un dol.
Une exception au profit de l’Etat qui peut remettre en cause l’immatriculation portant
sur un immeuble du domaine public en faveur d’un particulier, car le domaine public
est imprescriptible (art. 123 al.2).

I-2-2 Un titre imprescriptible

Dans le régime de l’immatriculation, la prescription a été supprimée. L’art. 82 du
décret dispose à cet effet que « la prescription ne peut, en aucun cas, constituer un
mode d’acquisition de droits réels sur des immeubles immatriculés… »
Toutefois, poursuit le texte, un immeuble immatriculé abandonné pendant 30 ans
(délai réduit à 10 ans par la loi de finance 70-726 du 31 déc. 1970) consécutifs par
les occupants légitimes, peut être incorporé au domaine de l’Etat par simple arrêté
soit du ministre de l’agriculture soit du ministre de la construction selon la nature du
terrain.

II- La publication des droits au livre foncier

Le livre foncier permet de garantir les droits fonciers à leurs titulaires. Ce but est
atteint par la publication de ces droits au livre foncier, les rendant ainsi opposables
aux tiers.
Sont publiées, toutes les conventions concernant l’immeuble (vente, donation,
échange, constitution d’hypothèque de privilèges ou de servitudes). Doivent
également être publiées toutes les actions mettant en cause le droit de propriété
comme par exemple l’acte de partage effectué sur un immeuble, de même qu’une
saisie immobilière.
En principe, la location ne fait pas l’objet de publication sauf s’il s’agit d’un bail de
plus de 3 ans.
Pour procéder à cette publication, l’article 150 précise les 5 opérations que les
services de la conservation foncière doivent effectuer :
 mention de la réception des actes sur un registre de dépôts avec indication de la
date;
 analyse des actes déposés sur un document appelé bordereau analytique;
 mention des modifications ou des transferts de droit à la suite de titre foncier;
37
 reproduction des mentions ci-dessus sur la ou les copies de titre foncier et
l’annexion à chacun d’un duplicata du bordereau analytique correspondant;
 établissement des certificats d’inscription au nom du titulaire du nouveau droit,
destinés par exemple aux banquiers pour les hypothèques…

II-1 Les conditions de la publication

La publication au livre foncier doit satisfaire à des conditions de forme et de fond.
les conditions de formes
Les conditions de formes sont dictées par le décret n° 64-164 du 16 avril 1964 qui
interdits les actes sous seing privé en matière immobilière et la loi de finance n° 70-
209 du 20 mars 1970 qui stipule que tous les actes à publier doivent être dressés par
un notaire à peine de nullité absolue.
Par cette exigence, ce n’est pas seulement la signature que l’on veut authentifier, le
législateur veut pouvoir garantir :
 l’intention des parties;
 la compréhension de l’acte par les parties;
 l’origine de la propriété;
 la liberté de leur consentement;
 la capacité des parties de contracter.
Le notaire dispose de 90 jours pour faire publier les actes au livre foncier sous peine
d’amende. Une expédition de l’acte doit être publiée.

Les conditions de fond

Ces conditions ont trait à :
 la capacité des parties (art. 145)
L’acte doit contenir l’indication de la capacité des contractants et la qualité en
laquelle ils agissent, appuyée de déclarations précises concernant l’état civil.

 l’acte à publier (art. 135)

Cet acte doit émaner du titulaire d’un droit déjà publié au livre foncier. En fait le livre
foncier doit comporter la chaîne complète de toutes les mutations, sans interruption.

 Le droit à publier (art.146)

38
Ce droit ne doit pas être contredit par une autre inscription. Ainsi, une saisie
immobilière peut contredire la vente ultérieure de l’immeuble.

II-2 Les effets de la publicité

La publicité rend les droits ultérieurement inscrits opposables aux tiers, ce qui
permet au titulaire de ce droit d’en disposer librement.
Aucun droit n’est opposable au tiers de bonne foi s’il n’a pas été publié (art. 21).
Un droit qui est inscrit ne s’éteint que par une radiation régulière.
Les inscriptions peuvent être modifiées ou annulées à condition de ne pas porter
atteinte aux droits des tiers. L’art. 160 définit la méthode à suivre pour aboutir à
l’annulation ou à la modification.

III - Différentes circonscriptions foncières de côte d'Ivoire

La Côte d'Ivoire a été divisée en 20 circonscriptions foncières communément
appelées livres fonciers, désignées soit par les noms de villes, soit par les noms
d'ethnie, soit par les noms de zones géographiques.

Circonscriptions foncières par les noms des villes (12)

Bingerville; Grand-Bassam; Aboisso; Assiny; Dabou; Daloa;
Grand-Lahou; Jacqueville; Korhogo; Man; Odiénné; Alépé.
Circonscriptions foncières par les noms d’ethnie (3)
Baoulé; Gouro; Tagouana.

Circonscriptions foncières par les noms de zones

géographiques (5)
Bas-Cavally; Bas-Sassandra; Indénié; Ouorodougou; N'zi-Comoé.

IV - Recherche de renseignements relatifs à un titre foncier

IV-1- Recherche du volume du livre foncier
Tous les Titres Fonciers (t.f.) sont inscrits dans le livre foncier correspondant à
la circonscription foncière concernée. Chaque livre foncier forme un volume où l'on
peut inscrire 200 T.F. (200 doubles pages).

Lorsqu'on a un titre foncier, pour avoir une idée du volume correspondant au

livre foncier relatif au titre foncier cherché, on fait :

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 (N° du T.F. / 200) + 1
C'est ce volume là que nous devons faire la recherche des informations relatives à
ce titre foncier cherché.

IV-2- Les inscriptions contenues dans le livre (les sections)

Les informations relatives à un titre foncier sont reparties en cinq sections :

Section I : Désignation et description de l’immeuble

 Nature et consistance;
 Contenance;
 Situation;
 Limites.
Section II : Modification dans la consistance de l’immeuble

 Section IIA : Augmentations;

 Section IIB : Diminutions

Section III : Modifications dans l’exercice du droit de propriété

 Section IIIA : Droits réels constitués par démembrement (ACP, bail emphyt.)
 Section IIIB : Causes d’indisponibilité (souvent notifiées dans l’ACP)

Section IV : Mutations (différents propriétaires)

Section V : Privilèges et hypothèques

Section I
Section V

- Description de l’immeuble Section IV

- Nature et consistance de l’immeuble Aliénations
- Titre foncier créé par totales

Privilèges et
Hypothèques
Propriétaires
Première inscription

40
L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie accordée à un créancier sur un bien immeuble de son
débiteur pour le paiement de sa créance. L’hypothèque n’entraîne pas le
dessaisissement de l’immeuble. Elle confère au créancier non payé à l’échéance de

41
faire saisir et vendre l’immeuble pour se faire payer par préférence sur le prix. Sa
publicité est organisée sur le livre foncier.

Le privilège
Le privilège est un peu une hypothèque mais lui met en jeu, autant les meubles que
les immeubles du débiteur.

V- Les conservations de la propriété foncière et des hypothèques de Côte

d’Ivoire

(Arrêté n⁰593/MEF-CAB/DGI du 27 Déc. 2011 portant réorganisation des

circonscriptions foncières et création de services de la conservation de la propriété
foncière et des hypothèques).

Conclusion
En conclusion de ce cours, nous allons souligner quatre aspects domaniaux et
fonciers:

1°) Le règlement domanial et foncier constitue un préalable à toute opération de

développement.

42
Avant tout investissement, il convient de définir les secteurs réservés au domaine
public (voies de communication, etc…) ou au domaine privé de l’Etat (lotissement
réserves administratives etc…). Ensuite il importe de purger le terrain de tous droits
des tiers afin d’assurer à l’investisseur la sécurité des droits fonciers, car les capitaux
ne viennent se placer que dans la mesure où l’implantation ne crée ni litige foncier ni
procès.

2°) IL ne suffit pas de disposer d’une réglementation valable en elle-même, encore

faut-il qu’elle soit appliquée. Il y avait dans la pratique du régime foncier un divorce
complet entre le fait et le droit, entre une réglementation théoriquement idéale et une
pratique source d’innombrables litiges. Les difficultés proviennent très souvent du
non respect des dispositions les plus élémentaires de la réglementation, notamment
en matière d’origine de la propriété par l’utilisation des actes sous seing privé.

3°) La réalisation d’un cadastre complet sur l’ensemble du territoire national doit
permettre d’accélérer la procédure d’immatriculation et par conséquent permettre
l’inscription au livre foncier de tous les terrains occupés, des forêts classées, du
domaine public et du domaine privé de l’Etat. Tous les projets initiés par l’Etat pour
maîtriser le domaine foncier rural (plan foncier rural, délimitation de terroirs villageois,
programme de sécurisation des terres villageoises etc…) devraient permettre à la
Direction du Cadastre d’atteindre cet objectif.

4°) Un régime domanial et foncier ne peut fonctionner efficacement que si

l’encadrement juridique des particuliers par les notaires est complété par les conseils
donnés par les sous-préfets, la direction du domaine urbain, le service du domaine
rural, la direction du domaine et de la conservation foncière, la direction du cadastre.
Les particuliers étant ainsi déchargés de tous ces problèmes de procédures
juridiques et administratives absolument indispensables pour garantir l’absence de
litiges, peuvent consacrer efficacement toute leur énergie et tout leur temps aux
opérations de développement.

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Compilation des cours suivants :
- Régime domanial : Albert Ley ;
- A.F.C. : Amon Amon Jonas ;
- Droit foncier : Dr Coffi Jean Paul, chargé de recherche au CIREJ
- Droit civil immobilier : Dr Yapi, université de Bouaké.

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