SEBAA Kassylda L2PA

« Si oes pro auro veneat non valet » Ulpien (homme politique et juriste romain du IIIème
siècle).
Ce qui signifie que le contrat portant sur un objet que l’on croit être en or et qui se
révèle d’un autre métal, n’est pas valable. L’arrêt rendu le 12 juin 2014 par la troisième
chambre civile de la Cour de cassation en est une illustration.

En l’espèce, les acquéreurs ont acheté, le 27 novembre 2008, un terrain dans le but
d’un projet de construction d’une maison, dont le permis a été délivré le 13 octobre 2008.
Cependant, le 5 janvier 2009, ce même permis leur a été retiré au motif d’une suspicion de la
présence d’une cavité souterraine.
Face à cette situation, les acheteurs ont assigné le notaire et les vendeurs en
annulation de la vente et en la réparation du préjudice.
Dans un arrêt du 23 janvier 2013, la Cour d’appel de Rouen fit droit à cette demande, aux
motifs que le retrait du permis de construire avait fait disparaître rétroactivement la
constructibilité immédiate du terrain. Les vendeurs formèrent alors un pourvoi en cassation.
Les hauts magistrats de l’ordre judiciaire ont alors dû répondre à la problématique suivante.

La révélation postérieure à la conclusion d’un contrat d’une erreur sur ses qualités
substantielles peut-elle entrainer rétroactivement la nullité de ce dernier ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation répondit par la négative. Elle
rejeta le pouvoir formulé. La haute juridiction retient « qu’ayant relevé que la constructibilité
immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et
constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente,
[…] la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque
empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ».
Dans cet arrêt, il ressort que la Cour de cassation revient sur le principe de l’erreur
substantielle, tout en évoquant ce que la rétroactivité a comme incidence sur la présence
nébuleuse d’un risque.
I) Le rappel opportun du principe de la notion d’erreur substantielle
A. L’erreur sur les qualités inhérentes de contractibilité
Dans cet arrêt, la Cour de cassation nous montre que l’erreur peut totalement porter
sur le caractère de constructibilité ou non d’un terrain. Autrement dit, les hauts magistrats
mettent en avant ici une notion importante du droit des contrats.

L’erreur est une représentation faussée ou erronée de la réalité. Cela entraîne alors
que le consentement du cocontractant a été donné par accident. Ce dernier a pensé vouloir
contracter mais il n’avait pas un consentement et une vision de la chose éclairé, elle vicie
alors le consentement.
La jurisprudence antérieure à la réforme du 10 février 2016, a décidé de choisir une vision
fondée sur la subjectivité de l’erreur. En effet, la substance est alors rapprochée à la notion
de qualité substantielle. Cela est assimilé à ce qui a incité les parties à contracter. De plus, il
est important de rapprocher cela de l’article 1130 du Code civil, issu de la réforme du 10
février 2016, qui codifie l’erreur et qui prévoit que l’erreur vicie le consentement lorsque
sans elle « l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions
substantiellement différentes ».

Toutefois, tel est le cas en l’espèce, l’appréciation de la qualité de l’objet n’est pas
toujours des plus acquises. Pour faire barrière à cela et « facilité » la chose, la jurisprudence
a admis que le fait que même si la réalité est dotée d’une incertitude, cela n’empêche pas
d’admettre l’existence d’une erreur (Cass. Civ.1ère, 22 fév 1978 (Affaire Poussin)). Ce qui
détermine l’erreur est, comme dit précédemment, la certitude qu’avait l’errans au moment
de la signature du contrat et il ne s’agit en aucun cas de comparer ce que dont été convaincu
ce dernier à ce moment-là et la réalité.

B. L’erreur déterminante du vice de consentement

La haute juridiction affirme que « la constructibilité immédiate du terrain était un
élément déterminant du consentement des acquéreurs ». En d’autres termes, les hauts
magistrats mettent ici implicitement en avant la notion de vice du consentement.

L’erreur doit alors être inhérente au contrat et cela doit pouvoir être prouvé. Cette
dernière doit toucher une qualité convenue qui a été déterminante pour le consentement
du contractant dans la conclusion du contrat. La troisième chambre civile de la Cour de
cassation se base alors sur le fait que si cette erreur avait été révélée dès la conclusion du
contrat, les acquéreurs n’aurait pas contracté ou aurait contracté mais avec des conditions
substantiellement différentes. Cette solution doit alors être rapprochée du nouvel article
1130 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016. L’alinéa 1 de ce texte dispose
que « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que,
sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions
substantiellement différentes ». Dans le cas présent, la qualité de constructibilité du terrain
était alors une qualité déterminante. Il est également à rajouter que pour prouver cela reste
assez facile, en l’espèce, par les acquéreurs car le contrat stipulait probablement que le
terrain vendu servirait à la construction d’une maison d’habitation.

Un contractant a donc la possibilité de remettre en cause un contrat du fait qu’une

qualité, qui était a priori déterminante pour lui, fait défaut. Pour une bonne protection du
consentement cette manière de fonctionner par l’ordre juridictionnel paraît satisfaisante car
elle permet d’assurer des sanctions lorsqu’il y a une altération de la volonté. Toutefois, cette
protection représente tout de même un possible risque d’insécurité juridique. Sur quoi se
baser pour savoir quelle qualité le cocontractant estime substantielle ? Cela nous amène
alors sur le souci de preuve, cette dernière étant ainsi à mettre en lumière par l’errans.

II) L’incidence considérable de la rétroactivité sur le risque

A. La préexistence non-négligeable d’un risque
Qu’est que l’existence révélée postérieurement d’un risque entraîne ? Une réponse
peut être trouvé dans cet arrêt. En effet, la Cour de cassation affirme que « la décision de
retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les
acquéreurs de construire ». En prenant cet engagement, on comprend que la postériorité de
la chose n’est pas toujours un obstacle à la remise en cause du contrat.
Ce qui est complexe ici c’est que le retrait du permis de construire ne se base pas sur
un fait établi, mais au contraire, sur un risque dont il est souvent impossible à déterminer
chronologiquement la date d’apparition réelle de ce dernier. De ce fait, les hauts magistrats
doivent ici considérer les qualités qui existaient le jour de la signature du contrat en prenant
en compte les choses postérieures ou encore antérieures pour totalement les considérer
(Civ. 1re, 13 déc. 1983, second arrêt Poussin). En l’espèce, si le retrait du permis de
construire avait été fondé sur une certitude de la présence des cavités souterraines, il
suffisait que la haute juridiction considère que le terrain n'avait en fait jamais été
constructible. Les acquéreurs auraient alors commis une erreur le jour de la conclusion du
contrat de leur gré. Finalement, les hauts magistrats ont quand même la possibilité de
considérer des éléments postérieurs à la conclusion du contrat. Le retrait du permis peut
donc tout de même être suffisant pour révéler l’erreur.

Le talon d’Achille de la jurisprudence est alors trouvé dans le fait qu’il est complexe
de savoir si l’on peut prendre en considération un élément intervenu postérieurement. La
jurisprudence aura alors la tendance à considérer si le risque est apparu dans un futur
proche ou non. On peut lors imaginer que l’erreur lors de la signature du contrat entre les
cocontractants prendra en compte la possibilité d’un risque futur même si cela est difficile à
considérer pour les personnes assignées en l’espèce notamment.

B. La stricte application de la nullité du contrat

La troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme alors la décision des
juges du fond qui affirmait « que la vente était nulle ». Les hauts magistrats de l’ordre
juridictionnel se sont alors basés sur la conception subjective de l’erreur.

Les acquéreurs ont donc, en l’espèce, obtenu l’annulation de la vente. Pour cela, la
haute juridiction considère qu’une erreur sur la constructibilité d’un terrain, partant d’une
conception subjective de l’erreur ( Civ. 1re, 1er juin 1983), le contrat peut être annulé.
L’ancien article 1110 du Code civil permet d’encadrer cette notion de nullité. A son alinéa 1
l’article dispose que « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle
tombe sur la substance même de la chose ». En effet, selon cette approche, l’annulation du
contrat de vente d’un terrain inconstructible est possible car cette qualité était, si elle avait
été mise en lumière au cocontractant, l’aurait peut-être dissuadé de contracter. « On ne
peut exclure l’admissibilité des preuves postérieures à la conclusion du contrat, dès lors
qu’elles établissent la réalité de l’erreur commise à ce moment-là » dit l’avocat dans l’affaire
Poussin, ce qui vient remettre en avant la conception subjective de l’erreur dans la
jurisprudence antérieure. De plus, en matière de vente immobilière, la Cour de cassation
avait auparavant affirmé sa jurisprudence sur le fait que l’annulation étant jugée comme
rétroactive, le permis de construire a été considéré comme n’ayant jamais existé (Civ. 1re
, 1er juin 1983). L'erreur sur la qualité substantielle est alors admise et le cocontractant
victime peut obtenir l'annulation de la vente.

Toutefois, la jurisprudence n’a pas toujours été aussi continuelle dans ses décisions
concernant ce sujet. En effet, la haute juridiction a déjà refusé à la nullité au motif que « la
rétroactivité est sans incidence sur l'erreur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du
contrat » (Civ. 3ème, 23 mai 2007). Cela ayant été d’une grande surprise. Désormais, l’ancien
article 1110 du Code civil a été prolongé par la jurisprudence, notamment dans le nouvel
article 1130 du Code civil, issus de la réforme du 10 février 2016 qui dispose en alinéa 1 er,
que « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que,
sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions
substantiellement différentes ». Les erreurs susceptibles d’entraîner la nullité du contrat sont
alors restreintes.

 Dans un sens courant l’erreur est l’état de celui qui prend pour vrai ce qui
est faux et inversement.
L’erreur consiste en une fausse représentation de l’objet du contrat ou de la
personne du contractant conduisant à une discordance entre la croyance de
l’errans et la réalité. L’erreur vicie alors le consentement qui n’est plus éclairée.
 Selon l’art 1132 du Code civil, l’erreur de droit ou de fait à moins qu’elle
ne soit inexcusable est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle sur les
qualités essentielles de la présentation due. C’est une reprise de l’art 1110 du
code civil qui se référait à la substance de la chose.
On faisait la différence entre la conception objective (la substance pouvait être
entendue comme la matière physique dont est composé l’objet) et la
conception subjective (la substance était assimilé aux qualités essentielles de la
chose, c’est-à-dire les qualités essentielles du contrat ayant poussés les parties
à contracter).
Article 1132 dispose que : « les qualités essentielles de la prestation sont celles
qui ont été expressément ou tacitement convenue et en considération
desquelles les parties ont contractés ».
 Le juge fait une appréciation in concreto en regardant la qualité
essentielle recherchait par la victime de l’erreur. Il recherche une faute
caractérisée.
 Ainsi, cela signifie que toute qualité peut être considérée comme
déterminante dès l’instant où l’errans a conclu le contrat en considération de
cette dernière.
 Le caractère déterminant de l’erreur s’apprécie au moment où le
consentement a été exprimé. Mais les parties peuvent apporter des éléments
postérieurs au contrat (3ème Chambre Civ., 1983).