PRÉSENTATION DU MINISTRE-GOUVERNEUR

DU DISTRICT AUTONOME D’ABIDJAN

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 MOT INTRODUCTIF

Monsieur le Ministre de l’environnement,

Monsieur Bruno Covas, Maire de SAO PAULO,
Madame Penélope Komitès, Adjointe au Maire de la ville de
Paris
Monsieur Sameh Naguib Wahba, Directeur de la pratique
mondiale pour le social, l’urbain, le rural et la résilience de la
Banque Mondiale, modérateur de cette table ronde,
Mesdames et Messieurs les panélistes,
Mesdames et Messieurs les Maires,
Mesdames et Messieurs les représentants des villes membres
de la plateforme des villes durables,
Mesdames et Messieurs,

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Je suis particulièrement honoré de me retrouver ici à SAO
PAULO et je voudrais traduire mes chaleureux
remerciements à la plateforme des villes durables le GPSC
et à la Banque Mondiale, qui s’emploient à nous réunir
chaque années dans des villes différentes et sur des
thématiques en ligne avec le développement durable,
l’adaptation au changement climatique, la perte de la
biodiversité et l’exclusion sociale.
Le partage d’expérience sur ces sujets objets de nos
préoccupations communes est un sésame qui nourrit la
réflexion et nous donne de puissants outils pour concevoir
les meilleures stratégies de planification urbaine et d’en
rechercher les financements afin de répondre le plus
efficacement aux besoins de nos populations, en termes de
qualité de cadre de vie, de logements,
3
de services sociaux
de base, de mobilité urbaine etc.
J’ai eu l’honneur d’accueillir à Abidjan en 2018 la troisième
assise de la plateforme des villes durables qui a traité du
THEME : DEVELOPPEMENT URBAIN INTEGRE EN AFRIQUE,
DEFIS ET LEÇONS APPRISES.
Je garde un souvenir ému de ces assises. Surtout des échanges
et des bonnes pratiques partagées, de la grande mobilisation
des villes membres de la plateforme venues de l’Afrique, de
l’Asie de l’Amérique latine et d’ailleurs. C'est donc avec
enthousiasme que j’ai décidé d’être ici à Sao PAULO tant je suis
convaincu que ces quelques jours seront riches en
enseignements. Monsieur le Maire de SAO PAULO recevez ici
mes remerciements appuyés pour l’accueil chaleureux dont
nous bénéficions. Offrir à nos populations un mieux-être, un
cadre de vie décent tel est le sens de l’engagement politique
des élus locaux. Dans la recherche de ce bien être, la
problématique du logement, surtout du logement à un coût
abordable pour la couche de la population la plus fragile, se
présente comme l’un des enjeux majeurs.
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Ma présentation tentera de répondre à cinq questions
essentielles.

Comment la ville d’Abidjan s’attaque au sujet des logements

sociaux ?

Comment est traitée la question de la demande et de l’offre ?

Comment inclure la partie de la population la plus pauvre, la

plus fragile dans le processus d’accès au logement ?

Quelles sont les approches dans la politique pour la durabilité

d’accès au logement ?

-Et enfin quel rôle la Banque Mondiale peut-elle jouer pour

aider à stabiliser les mécanismes d’accès des personnes aux
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revenus les plus modestes au logement ?
Permettez à ce stade de mon propos, Mesdames et Messieurs
que je vous fasse une brève présentation de ma ville, le
District Autonome d’Abidjan.

Collectivité territoriale de type particulier dotée de la

personnalité morale et de l’autonomie financière, elle est
composée de treize (13) communes et étendue sur 2 120 km²
et est traversé dans sa partie méridionale par la lagune Ebrié
qui occupe plus de 15% de son territoire. Abidjan, où sont
concentrés 80% des activités industrielles de notre pays, est la
principale ville de la Côte d’Ivoire.

En effet, la population africaine et en particulier celle de la

Côte d’Ivoire s’est urbanisée à un rythme accéléré. De 20% en
1960, plus de 50% des Ivoiriens vivent en ville, à ce jour.
Abidjan qui était une petite localité d’environ 35 000 âmes en
1935 abrite aujourd’hui plus de 66 000 000 d’habitants, soit 26%
de la population nationale.
A l’horizon 2030 nous auront une population estimée à environ 8
millions de personnes. Ce qui montre clairement les défis qui
attendent le grand Abidjan dans la prochaine décennie surtout dans
le domaine du logement social.

Pour revenir à notre sujet commençons par définir le Logement

Social.

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 DÉFINITION DU LOGEMENT SOCIAL
Un logement est social si les conditions dans lesquelles il est offert
permettent à des ménages en difficulté d’y accéder plus facilement qu’à ceux
qui relèvent de mécanismes strictement marchands.
En Côte d’Ivoire , la définition des notions de Logement Social et de Logement
Economique est :
le logement Social est un logement de 2 à 4 pièces d’un coût maximum de
12,5 millions de FCFA hors taxe (20,830 US$) , bâti sur un terrain individuel de
90 à 100m2, avec une surface utile de 35 à 55m2.
le logement Economique est un logement de 3 à 5 pièces d’un coût
maximum de 23 millions de FCFA hors taxe (38,330 US$), bâti sur un terrain
individuel de 120 à 150m2, avec une surface utile de 40 à 60m2.

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 LA DEMANDE EN LOGEMENTS

Une étude menée en 2013 par le BNETD estimait à 400 000 le stock des
besoins en logements en Côte d’Ivoire, avec une augmentation de 10%
chaque année depuis cette date. A ce jour, les besoins peuvent être évalués
dans les proportions suivantes :
▪ Ensemble des villes de l’intérieur : 220 000 logements
▪ Zones rurales (villages et autres) : 55 000 logements
▪ Agglomération d’Abidjan : 275 000 logements
▪ Besoins totaux : 550 000 logements.
Concernant spécifiquement Abidjan, la demande est de l’ordre de 20 000 à
25 000 logements par an. Le taux de croissance de la population d’Abidjan
est de 2,6% contre 2,60% pour l’ensemble du pays. La taille moyenne des
ménages est de 5.
9
Une étude réalisée par l’Institut National de la Statistique montre qu’en moyenne, le
logement représente 12,5 % des dépenses des ménages, soit le 3ème poste dans la
hiérarchie des dépenses.
Le taux d’épargne des ménages, selon une étude conduite par la Direction de la
Conjoncture et de la Prévision Economique, en Côte d’Ivoire est très faible et se
situe à une moyenne de 5 % pour les raisons suivantes : faiblesse du pouvoir d’achat
des ménages, absence d’une culture d’épargne volontaire, faible rémunération de
l’épargne (en moyenne 3,5 %), inadaptation des instruments et modes de collecte
de l’épargne, forte pression fiscale sur les produits d’épargne...
Le taux de bancarisation, au sens strict de l’ensemble du pays est passé de 7,1% en
2007 à 21,5% en décembre 2018 (source BCEAO). Ce taux élargi aux OTM (transfert
mobile) s’établit à 48%. Malgré ce bond, ce taux reste faible.

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 LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL

L’histoire des politiques expérimentées pour résoudre la problématique du

logement dans la Côte d’Ivoire indépendante peut se subdiviser en trois (03)
périodes :
- La période de 1960 à 1980 : marquées par une très forte implication de
l’Etat à la fois dans le financement, la construction et la commercialisation
des logements
• création de sociétés publiques de production de terrains et de
logements
• production d’un important stock de 91 000 logements, au rythme
moyen de 4550 unités par an.

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- La période de 1980 à 2011 : marquée par le désengagement de l’Etat dû à
la crise économique et aux politiques d’ajustement structurel, et une
reformulation de son intervention à travers des instruments et mécanismes
de soutien que sont : le Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH), le
Compte des Terrains Urbains (CTU), le Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH) et
aussi une tentative de réforme de la politique de l’Habitat dénommé Projet
d’Appui à la Politique d’Habitat (PAPH) ; les mesures d’allègements fiscaux
accordées aux promoteurs immobiliers.
Cette période a permis la production d’environ 1500 logements par an.

12
- La période de 2011 à ce jour : la stratégie adoptée est une commande directe
de l’Etat auprès de promoteurs et constructeurs privés selon des conditions
définis par un cahier des charges. L’objectif étant de combler le déficit par la
production de 15 000 logements sur la période 2011-2020.
• Une première phase :
➢ de 2011 à 2016
➢ Objectif : 60 000 logements
➢ Réalisations : 10 249 logements soit 17% de réalisation.
• Une deuxième phase marquée par les ajustements et corrections des
difficultés de la première phase :
➢ De 2018 à 2020
➢ Objectif : 150 000 logements.

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LES FAIBLESSES DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL

1- La faiblesse de la mobilisation du financement par l’Etat, pour la mise à

disposition des terrains à bâtir :
a) Insuffisance des ressources pour la purge des droits coutumiers et
l’acquisition du foncier
b) Insuffisance des ressources pour la réalisation des réseaux primaires ;
c) faiblesse des mécanismes financiers mis en place par l’Etat : insuffisance
des ressources du CDMH, du FSH ;
d) Inefficacité des mécanismes d’allègements fiscaux ;
2- La défaillance ou la faible capacité des opérateurs privés partenaires de
l’Etat :
a) le manque d’intérêt des opérateurs professionnels étrangers ;
b) le manque de professionnalisme et l’inexpérience des opérateurs
locaux ;
3- Faible contribution du système bancaire :
a) frilosité, manque d’assurance, absence de mécanisme de garantie ;
b) peu d’intérêt manifesté par les banques pour le logement ;

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LES FAIBLESSES DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL (suite)

4- Faiblesse et incompatibilité des niveaux de revenus avec les programmes

immobiliers. Au moins 30% des ménages à Abidjan ont un revenu inférieur à
125 000 FCFA (US$ 210) ;

5- Environnement financier peu favorable :

Faiblesse de l’épargne des ménages (manque d’intérêt, taux faible de
rémunération) ;
Faible taux de bancarisation autours de 21,5% en décembre 2018;
Taux d’intérêt élevés pour les prêts ;
Ratios prudentiels imposés par la BCEAO, limités à 25 % ;
Absence d’un véritable marché hypothécaire ;

6- Manque de maîtrise du marché foncier ;

7- Faiblesse de la part de l’immobilier dans les priorités des banques…

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 QUELLE APPROCHE POUR UNE POLITIQUE PLUS
PRODUCTIVE ET DURABLE ?

La politique du logement devra à mobiliser le plus possible le secteur

privé. Elle se traduira par la mise en place d’un cadre juridique,
réglementaire, institutionnel et financier qui permettre une intervention
massive des opérateurs privés.

Elle sera globale et concernera l’intégralité de la filière de production

et devra permettre le développement d’un véritable marché du
logement sur lequel pourront intervenir les promoteurs, les
établissements financiers et les investisseurs, publics et privés. Elle
doit permettre à une part importante des ménages d’accéder à un
habitat décent. Elle s’inscrit dans une logique d’économie libérale et
prévoit aussi des aides “ à la personne ” pour les ménages démunis.

Elle sera caractérisée par les objectifs suivants :

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 QUELLE APPROCHE POUR UNE POLITIQUE PLUS
PRODUCTIVE ET DURABLE ? (suite)

1- Faciliter l’expression de la demande de terrains ou de logements

En la matière, l’objectif des actions prévues est d’affranchir la
situation actuelle des facteurs qui contraignent l’expression de la
demande. Parmi ces facteurs, on peut citer la lenteur des opérations
de purge des droits coutumiers, ou celle liée à la délivrance de l’arrêté
de concession provisoire et/ou définit. La demande de terrains ou de
logements s’exprimera d’autant plus ouvertement que de nettes
améliorations auront été apportées à la mobilisation du patrimoine
foncier et immobilier existant, à la facilitation de la prise
d’hypothèques et au développement d’un système de crédit
hypothécaire.
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 QUELLE APPROCHE POUR UNE POLITIQUE PLUS
PRODUCTIVE ET DURABLE ? (suite)
2 - Améliorer l’offre de terrains et de logements.

Cette amélioration passe par : (i) la production d’une large gamme de

terrains urbains aménagés, (ii) la définition et la réglementation de la
profession de promoteur immobilier (pour permettre le préfinancement
des opérations), (iii) la modernisation des règles du régime de
copropriété (pour encourager les investissements dans le patrimoine
collectif) et (iv) l’adaptation de la fiscalité (pour favoriser l’accès au
secteur moderne des activités informelles de construction).

3 - Permettre à l’Etat de suivre et d’orienter sa politique de

l’habitat.

Cet objectif devrait pouvoir être atteint par (i) la définition et l’utilisation
des indicateurs de performances, qui reflètent le niveau de production
du secteur ainsi que d’efficacité de cette production ; et (ii) la définition
et la mise en œuvre d’une politique de communication régulière avec
les différents acteurs du secteur. 18
 QUELLE APPROCHE POUR UNE POLITIQUE PLUS
PRODUCTIVE ET DURABLE ? (suite)

4- Mettre en place un cadre de production inclusif qui prend en

compte toutes les franges de la population, et plus spécialement pour
les plus démunies, en développant des mécanismes de production
par :
L’aide à l’auto-construction ;
Le développement de coopératives destinées à la construction ;
La production d’une gamme variées de terrains à bâtir ;
La mise à disposition de terrains à équipements modérés,
La restructuration des quartiers précaires d’habitat ;
L’engagement de l’Etat à prendre une part effective à la production
du logement :
la création de terrains à bâtir
la réalisation directe des logements sociaux
la promotion du logement locatif

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BANQUE MONDIALE
-Aider à Reformuler fondamentalement la politique d’intervention
-Aider à soutenir les fondamentaux du cadre de production du
logement en y injectant les ressources nécessaires, notamment pour
la réalisation des réseaux primaires, la création de terrains équipés, le
renforcement institutionnel ;
BANQUE MONDIALE, BANQUES PRIVEES, ETAT
-Appuyer très fortement la politique du logement social par des
financements à des conditions consensuelles avec des taux
d’emprunt très faibles (1 à 4 %) et des durées de remboursement
longues (généralement plus de 20 ans). On a d’ailleurs dans des pays
développés des prêts à taux Zéro.

- Aider à lever les réticences et appréhensions des populations vis-à-

vis du secteur bancaire qui limite le taux de bancarisation ;
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 QUELLE ATTENTE DES INSTITUTIONS ? (suite)

- Aider à mobiliser et dynamiser progressivement l’épargne nationale

au profit de l’habitat en améliorant les structures de collecte de
l’épargne-logement des catégories qui ne sont pas salariées ou qui
sont du secteur informel ;
- Mettre en place un fonds de dotation pour constituer des réserves
foncières afin de desserrer la contrainte sur l’offre foncière ;
- Encourager et soutenir la production quantitative de logements
locatifs en complément des logements en vente directe;
- S’inscrire dans la durabilité en mettant en place des outils et
mécanismes innovants qui permettent de répondre effectivement à la
demande de logements à coûts modérés ;

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ETAT ET COLLECTIVITES TERRITORIALES.
Mettre en place des financements dont les remboursements seront
basés sur des dispositions fiscales (impôts fonciers) sur le long
terme ;
Dans les programmes de développement des villes, encourager et
soutenir durablement les autorités locales à s’engager dans la
production des logements à loyers modérés dans toutes les
communes. A ce titre, des mesures pourraient être prises pour inciter
les communes à construire des logements selon des conditions et
modes à définir avec l’Etat.

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CLASSIFICATION DES DEMANDEURS DE LOGEMENT
DU PROGRAMME PRESIDENTIEL
DE 60 000 LOGEMENTS

23
EVOLUTION DE LA POPULATION IVOIRIENNE
/ CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE D’ABIDJAN

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 PROGRAMME DE LOTISSEMENT A
EQUIPEMENTS PROGRESSIFS

Parallèlement au programme présidentiel de construction de

logements sociaux (60 000 logements), un programme de lotissement
à équipements modérés (LEM) a été conçu en vue d’étayer le
programme principal.
Il consiste à:
- acquérir des parcelles,
- procéder à la viabilisation sommaire de celles-ci
- morceler en des lots de 80 m² à 100 m² destinés à la vente directe.
- conception de deux types de plans (03 pièces sur 80 m² et 04
pièces sur 100 m²)

NB: les fondations et le dallage sont réalisés sous la supervision du

Ministère et remis à l'acquéreur du lot; qui réalise ensuite le logement
à son rythme.
Tout ceci a été financé sur le budget du Ministère

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 PROGRAMME DE LOTISSEMENT A
EQUIPEMENTS PROGRESSIFS (suite)

Bilan:
01 parcelle de 11 hectares à Songon;
01 parcelle de 08 hectares au PK 17;
01 parcelle de 08 hectares à Abobo Biabou;
01 parcelle de 08 hectares à Bingerville
L'ensemble des parcelles a permis la mise à disposition de 1 600 lots.
Début de l'opération 2014
Fin de l'opération 2016
Tous les lots ont été achetés et il reste encore un grand nombre de
demandes à satisfaire.

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Mesdames et Messieurs ,
En Conclusion Mesdames et Messieurs,
1-Après le Schéma Directeur élaboré, il faut un Plan directeur d’Urbanisme, un
Plan Programme et des Plans de Lotissements ;
2-Il faut anticiper le développement spatial de la ville en appliquant une
méthode d’aménagement urbain contrôlée qui définit la spécification de chaque
zone ;
3-Il faut des institutions fortes d’application qui combinent le dynamisme du
privé et l’autorité politique de l’Etat ;
4-Il importe que les Bailleurs de Fonds comme la Banque Mondiale s’implique de
façon notable et durable sur la politique de l’habitat et du logement et ce, sur
les points suivant :
Proposer des terrains à équipements modulés aux couches les plus fragiles au plan
social et assurer la mise en valeur de ces terrains selon une architecture et des
normes préalablement définies ;
Offrir le logement locatif et en location-vente aux couches auxquelles peuvent
être destinées les logements sociaux ;
Pour les logements économiques assurer une architecture judicieuse des VRD,
prévoir des conditions d’acquisition par un mode de financement approprié ;
Pour les logements de moyens et de standing destinés à la classe moyenne
émergente, s’assurer que ces logements soient27 conformes à leurs revenus de
sorte à éviter qu’ils ne s’orientent vers les terrains et les logements sociaux.
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