Université Mohammed V

Ecole Mohammadia d’Ingénieurs

Exercices d’Analyse des Projets

Année 2014-2015

Professeur : El Manouni Hassane

 Sujet 1

Une société, en 2014, ayant une longue tradition immobilière particulièrement

dans l’habitat moyen standing, décide de s’associer au programme 500
logements économiques des pouvoirs publics.
L’Etat a en effet mis en place, depuis 1996, une exemption de tout impôt au
profit des sociétés qui se lancent dans la promotion immobilière sociale avec,
cependant, l’obligation de remplir 3 conditions :
Un minimum de 500 logements construits à vendre 250 KDH l’unité,
Une période de réalisation de 5 années entre l’obtention de la première
autorisation de construire et le dernier permis d’habiter,
Et une diversification des programmes sociaux sur plusieurs régions du
Maroc.

La société décide d’y consacrer 7000 KDH avec le business plan suivant :
Le concours de sa banque traditionnelle sera, comme à l’accoutumé, de
l’ordre de 100 % du coût de construction et d’un découvert de l’ordre de 1000
KDH avec un taux d’intérêt unique et simple de 5% / an.

Un logement standard coûtera 180 KDH TTC au promoteur et sa réalisation

s’étalera sur 2 ans.

L’achat du terrain, les études et les obtentions des autorisations nécessaires

durent un an et représentent 1/3 du coût du projet ; la construction et la vente
des logements nécessite une période identique.

Les charges internes, annuelles de la société, consacrées à ce projet

s’élèvent à 1000 KDH/an.

La société estime que les charges totales augmenteront de 10 % / an environ

par an mais elle estime qu’une éventuelle pratique « du noir » annihilera cette
hausse.

On note également que l’’activité traditionnelle de la société génère 12

Dirhams pour 3 Dirhams investis après 3 ans (avec un cycle de construction
et de commercialisation de 2 ans).

Etablir le document prévisionnel à remettre au banquier.

Cette orientation nouvelle de cette société lui est-elle profitable ?
 Sujet n° 2

En 2013 un commerçant en bois décide d’étendre son activité et créer une scierie
industrielle à Nouaceur.
Conservant son dépôt et sa scierie destinée au dégrossissement du bois acheté dont le
ratio annuel est : Bénéfices/CA=40%, il s’associe avec un ferronnier et un architecte
d’intérieur pour viser le marché du mobilier des centres d’appels (call centers).
L’architecte est connu pour avoir équipé plusieurs centres d’appels à Rabat et
Casablanca.

L’unité créée offrira les services suivants:

*Vente de bois brute avec possibilité pour le client de le dégrossir sur place en louant les
machine de l’atelier 1.
*Confection d’articles en fer, inox, plastique et verre dans l’atelier 2 destiné en priorité à
l’atelier 3.
*Découpage et assemblage du mobilier destiné aux centres d’appels dans l’atelier 3.

Avec un capital de 5000 KDH reparti entre les 3 actionnaires, ils engageront les dépenses
suivantes en Février 2013 :
Rémunération d’une fiduciaire (création de société et autorisations) : 10 KDH ; Agent
immobilier : 30 KDH ; Achat d’un terrain: 1500 KDH ; Construction d’un local industriel :
1500 KDH ; Achat du matériel : 1250 KDH ; acquisition d’une licence destinée à la
plastification du mobilier en bois: 50 KDH ; Matériel et mobilier de bureau : 120 KDH ;
Véhicule : 220 KDH et frais publicitaires : 50 KDH.

En Juillet, l’activité mensuelle démarra réellement avec les services suivants :

Commandes de mobilier pour call centers : 500 KDH ; Commandes par des clients divers
de mobiliers: 450 KDH ; Ventes de bois brutes : 600 KDH ; Location de machines à bois :
100 KDH ; Ventes d’articles divers : 50 KDH.
Par ailleurs la scierie créée a bénéficié d’une subvention exceptionnelle de 50 KDH pour
création d’emplois.

Les charges mensuelles prévisionnelles mois s’élèveront à : Personnel : 110 KDH ;

Rémunération des 3 actionnaires: 90 KDH ; frais variables (Carburant, téléphone, eau,
électricité) : 75 KDH ; Frais diverses : 35 KDH.
Les matières premières représenteront 60 % des commandes de mobilier.
Par contre les charges sur le bois et les articles divers se monteront à 80 % en générale.

Questions :

1 – Etablir un tableau prévisionnel mensuel sur 3 ans en programmant une hausse

annuelle de 10 % des charges et de 20 % des produits.
2 – D’après vous la société créée aura-t-elle besoin d’un engagement bancaire ?
3 – Le projet vous semble-t-il rentable ? L’est-il pour tout le monde ?
 Sujet n°3

Au début de l’année 2013 un couple décide de quitter ses emplois dans une
imprimerie. Respectivement, responsable commercial et responsable technique, ils
optent de se mettre à leur compte en créant une unité d’impression.

Avant de partir ils avaient préparé leur projet en :

*S’assurant du marché nouveau d’un laboratoire pharmaceutique (prospectus,
panneaux publicitaires…) et de l’appui éventuel de leur banque.
*Convainquant un grand nombre de clients de les rejoindre.
*Misant sur une année électorale au Maroc ou l’impression des bulletins de vote et
de la publicité des candidats généreraient une trésorerie bienfaitrice mais ponctuelle.

Avec un capital de 1000 KDH provenant principalement de la vente de leur

appartement, ils engageront les dépenses suivantes en Février, Mars, et Avril :
Création de société et autorisations : 10 KDH ; Caution et agent immobilier : 30 KDH ;
loyer/mois : 20 KDH ; Aménagements du local commercial : 60 KDH ; Achat et pose
du matériel d’impression : 520 KDH ; acquisition d’un brevet : 20 KDH ; Matériel et
mobilier de bureau : 60 KDH ; Véhicule : 110 KDH et frais publicitaires : 20 KDH.

En Mai l’activité mensuelle démarra réellement avec les commandes fermes

mensuelles suivantes : Laboratoire Pharmaceutique : 300 KDH ; Clients déjà
acquits : 80 KDH ; Clients Nouveaux : 80 KDH.
Par ailleurs l’imprimerie créée a bénéficié d’une subvention exceptionnelle
d’installation de 20 KDH de la commune d’Ain Aouda, son lieu d’implantation. Et les
candidats aux Elections de Juin ont imprimés des prospectus pour 400 KDH.

Les charges mensuelles s’élèveront à : Personnel : 25 KDH ; Rémunération des 2

propriétaires : 20 KDH ; frais variables (Carburant, téléphone, eau, électricité) : 15
KDH ; Frais diverses : 15 KDH.
Les matières premières (papier, encre…) représenteront 70% des commandes en
générale.

Questions :
1 – Etablir un tableau prévisionnel mensuel sur 3 ans en misant sur une hausse de 5
%/an des charges et de 15 %/an des produits, pour une éventuelle demande d’un
découvert bancaire.

2 – Indiquer le montant du chiffre d’affaires de la société au cours des 3 premières

années?

3 – Le projet vous semble-t-il rentable ? NB : L’INSEE en France estime qu’un projet

est rentable si un Euro investi au départ génère un profit sensiblement égal après 2
ans (Exactement 0,93%).
 Sujet n°4

Un promoteur, propriétaire de fait de la société immobilière PROVIA, et SGA d’une

association marocaine de lotisseurs et promoteurs immobiliers, décide de remonter
la filière de son activité.
Titulaire d’un parc foncier, dont une partie ne peut être valorisé dans l’immédiat, il
opte en 2014 pour l’exploitation d’un lot de terrain agricole - utilisé par ses premiers
propriétaires comme unité de production de matériaux de construction - de 4000 m2.
En escomptant que ce terrain n’intégrera l’espace urbain qu’en 2017, il hésite entre 2
projets : Une unité de production d’agglomérés, hourdis et carreaux et une autre de
commercialisation de matériaux de construction.

Caractéristiques des projets en KDH: Unité / production Unité / commercialisation

Création de société: 7.5 7.5
Formalités administratives pour exercer : 2.5 2.5
Remise en l’état de l’unité – Un mois - : 20 50
Achat de matériel de production : 35 -
Achat de matériel et mobilier de bureaux : 25 40
Installation Eau et électricité : 30 20
Location mensuelle : 10 10

Au vu des potentialités de la région et de ses relations personnelles, il prévoit les

montants d’activité suivants :

Unité : Production
Commercialisation
Chiffre d’affaires mensuel durant la première année : 250 500
Matières premières en % du Chiffre d’affaires : 50 60
Frais de personnel en % du Chiffre d’affaires : 20 20
Frais variables en % du Chiffre d’affaires : 7 5

Par ailleurs il prévoit que l’unité choisie devra verser annuellement à PROVIA 50%
des marges bénéficiaires nettes.
En contre partie il s’engage, par mois, à acheter 50 % de la production - plafonnée
toutefois à 150 KDH - ou 150 KDH des ventes de l’unité commerciale.
La société choisie devra lui livrer des produits de qualité avec des remises de l’ordre
de 5%.
L’unité commerciale achètera la moitié de ses achats par crédit fournisseurs dont le
taux s’élève à 5% /an.
Le promoteur suppose que l’inflation annuelle serait de l’ordre de 5 % - cependant
les taux d’intérêts et les conditions financières commerciales resteront stables -
alors que le chiffre d’affaires évoluera plus favorablement avec une hausse de 8 %
par an.
Il prévoit à la fin de l’activité des deux projets une plus-value résiduelle de 50 KDH.

Question :

Ces deux projets sont-ils rentables dans l’absolu?

Le promoteur réalise t-il une bonne affaire en créant l’une de ces société sachant que
le taux de rémunération des fonds engagés dans PROVIA lui rapportent 50 % par
an ?
 Sujet n°5

Un cadre, exerçant dans la Division Entretien de la Logistique Informatique

d’un organisme public, bénéficie d’un départ volontaire et reçoit 700 KDH.
Titulaire d’un logement et d’une retraite, il décide de réaliser un projet
commercial.
Son projet comporte 3 étapes :

1 – L’acquisition d’un local commercial : Prix :400 KDH. Frais

accessoires : 40 KDH.
Cet achat peut se faire - soit en son nom personnel et dans ce
cas il louera le local, à la société qu’il créera, au prix du marché (24 KDH par
an duquel on déduira un impôt équivalent à 2 mois). Ce loyer sera majoré
après tous les 3 ans de 12%.
- soit au nom de la société à créer.

2 – L’aménagement et l’équipement du local.

3 – L’exploitation du local.

Il se propose de réaliser un des trois projets :

P1 : Buraliste : Vente de journaux, de tabac, de jeux, produits divers.

P2 : Cyber : Internet, photocopies, fournitures informatiques diverses, etc …
P3 : Vente et entretien de matériel informatique.

Caractéristiques des projets en KDH: P1 P2 P3

Conseil, création de société et autorisation : 10 10 10
Résultat brut mensuel: 50 56 55
Aménagement et équipement du local: 45 80 40

L’investisseur, qui s’est fixé un salaire de départ de 12 KDH, inclus dans le

résultat brut, reçoit une retraite de 6 KDH et suppose que le résultat brut
évoluera de 8 % par an alors que le taux d’actualisation s’élève à 10 % par an.

Par ailleurs, après avoir établie le meilleur choix sur l’étape 1, répondre aux
questions suivantes :

Question :

1 - Ces projets sont-ils rentables dans l’absolu?

2 - En utilisant les critères d’évaluation adéquats, lequel de ces projets jugez-
vous comme étant à retenir?
3 - Quel type de crédit notre ex employé serait-il tenté de demander à sa
banque?
4 - L’entrepreneur réalise t-il une bonne affaire en créant l’une de ces société
sachant que le taux de rémunération de certains fonds boursiers s’élève à 12
% par an ?
 Sujet n°6

On a 3 projets aux caractéristiques suivantes :

Rubriques en KDH P1 P2 P3

Terrain 2000 4000 2000

Fonds de roulement 1000 - 100

Amortissements – MT 800/an - 220/an

Amortissements – LT 400/an - 360/an

Charges 400/mois 10000/3 ans 250/mois

Produits 600/mois 24000/3 ans 400/mois

Pour ces projets nous avons une hausse des prix de l’ordre de 5 % par an et
une valorisation des produits de 6 % par an. L’actualisation est de 10% / an.

L’estimation du projet P1 à la fin de la troisième année s’élève à 10000 KDH.

Questions :

1) D’après les éléments de ce tableau, pouvez-vous déterminer l’activité

de ces projets ? Justifier.
2) Quel est le projet le plus rentable ? Le plus risqué ? Justifier.
 Sujet n°7

Un commerçant en habits d’enfants, décide, après un période d’activité euphorique,

d’investir dans une activité nouvelle sans toutefois abandonner son activité primaire.
Après de longues observations il convient des options suivantes :
Soit étendre son activité traditionnelle aux vêtements femmes/hommes.
Soit investir dans une activité nouvelle, immobilière ou agricole.
Fin prêt, avec un solde bancaire de 5000 KDH, il s’adresse à sa banque qui s’engage à
financer tout projet soigneusement étudié – avec un taux de 5% l’an TTC - mais à hauteur
seulement de la garantie réelle qu’il pourra lui fournir.
Fort du soutien de sa banque, il dresse avec sa fiduciaire les montages ci-après :

Activité Promotion
En KDH textile Immobilière Activité Agricole

Création Société 10 10 10
Achat d’un terrain 2500 4000 5000
Constructions 2500 5000 400
Matériel, Mobilier et
Outillage 2000 25 500
Divers 1000 500 2000

Résultat brut A1 500 0 200

Résultat brut A2 1200 4000 2000
Résultat brut A3 2000 7000 2000
Résultat brut A4 2500 3000 2200
Résultat brut A5 3000 0 2200

Il se propose de réaliser un des trois projets :

L’investisseur suppose que l’actualisation annuelle serait de l’ordre de 5 %.

Question :

1 - Ces projets sont-ils rentables dans l’absolu?

2 - En utilisant les critères d’évaluation adéquats, lequel de ces projets jugez-vous comme
étant le plus rentable et le moins risqué à la fois?
3 - Quel est, selon vous, l’élément dont il n’a pas tenue compte dans son tableau, et qui ne
permet pas une analyse objective de ces projets?
 Sujet n°8

Exercice 1 :

Une société a le choix entre 2 projets d’investissement en machines et outillages estimés à

10500 KDH chacun. Le coût réellement fut de 10000 KDH chacun.
Le projet A a une durée de 4 ans, le projet B une durée de 5 ans.
Les dépenses d’exploitation prévues sont de 1500 KDH la première année, 1500 la
deuxième année, 1000 KDH la troisième année et 1000 KDH la quatrième année pour le
projet A.
De la même façon les dépenses pour le projet B sont de 1000 KDH chaque année.
On suppose qu’il n’y a pas de revente possible de l’investissement.
Enfin, les recettes d’exploitation ont été prévues de la façon suivante:
• Pour le projet A (dans l’ordre des années): 4000, 4000, 5000 et 5000
• Pour le projet B: 4000, 4000, 4000, 3000 et 3000.

1. Selon le critère du délai de récupération, quel projet doit-on retenir ?

2. Comparez les projets selon leur VAN (avec un taux d’actualisation de 5%).
3. Calculez les taux interne de rendement (TRI). Commentez.
4. Calculez les indices de profitabilité actualisés et non actualisées. Commentez.

Exercice 2 :

Un entrepreneur doit choisir entre deux projets alternatifs :

Projet 1 : La réalisation d’une nouvelle ligne de production d’un montant de 240 KDH
d’une durée de vie de 5 ans. L’amortissement est linéaire et le chiffre d’affaires estimé
constant pour chaque année de 120 KDH alors que les charges annuelles sont également
constantes de 50 KDH.
Projet 2 : La mise en place de nouvelles unités de vente pour un investissement initial de
240KDH apportant un chiffre d’affaires de 150 KDH chaque année durant 5 ans. Les
charges sont constantes de 80 KDH, l’amortissement est linéaire et le taux d’imposition de
30 %. L’entreprise revendra les bâtiments environ 50 KDH et sera imposée sur cette
revente. Sachant que le taux d’actualisation est de 8 %, calculez :

1. La VAN des deux projets.

2. Le taux de rentabilité interne (TRI) des deux projets.
3. L’indice de profitabilité (IP) des deux projets?
4. Le délai de récupération du capital investi.
5. quel projet l’entrepreneur doit-il retenir ?
 Sujet n°9

Un actionnaire d’une unité avicole, déçu des perspectives d’évolution de sa société décide
de s’investir dans une usine nouvelle.

Il prend un bail emphytéotique sur des entrepôts à Casablanca.

Il décide ensuite de consacrer le restant de ses fonds – y compris le prêt bancaire – à

l’aménagement, l’équipement et ma mise en marche de l’entreprise.

Il hésite cependant entre différents équipements et il abouti aux conclusions suivantes :

Rubriques en KDH Option 1 Option 2 Option 3

Création de société 10 10 10

Droit de bail 500 500 500

Remise à niveau des locaux 80 80 80

Equipement 300 380 700

Charges 800 1000 1200

Produits 1500 1600 1700

D’après son expérience les coûts des intrants varieront de 5 % mais il pourra toujours les
répercuter sur les prix de ventes.

De même il espère qu’une amélioration des coûts, de la productivité permettront une

valorisation des marges brutes de 5 %.

1. Quel est le projet le plus rentable ? Le plus risqué ?

2. Le niveau d’équipement améliore t-il les performances de la société ? Est-ce
que c’est toujours le cas ? Commentez.
 3 L’investisseur peut-il améliorer les performances de son unité – pour les 3 cas de
figure – en sachant qu’il possède une station d’élevage de volailles capable
d’absorber l’intégralité de sa production ?

Sujet n°10

En 2011, un textilien, possédant un magasin de vente, décide d’étudier l’extension

de son activité à la production ou à l’importation en y injectant un apport personnel
de 2500 KDH.

Pour la production : Il a l’opportunité d’acheter un terrain, d’y construire une usine.

Pour l’importation et la vente des vêtements, il compte sur un démantèlement

douanier avec son client exclusif - l’Union Européenne - à partir du 1er Janvier 2012.

Les caractéristiques du premier projet sont les suivants :

Rubriques en KDH/Années: 2011 2012 2013

Achat d’un terrain: 1000
Construction d’un entrepôt : 500
Achat d’équipements: 450 100 100
Matériel et mobilier de bureau: 150
Frais de personnel : 200/mois
Coût matières premières : 200/mois

Chiffre d’affaires prévisionnel : 480/mois

Les caractéristiques du second projet se présentent ainsi:

Rubriques en KDH/Années: 2011 2012 2013

Aménagement d’un entrepôt : 700
Location d’un entrepôt : 50/mois
Achat d’équipements: 600 50 60
Matériel et mobilier de bureau: 300
Frais de personnel : 200/mois
Coût matières premières importées: 400/mois
Frais de douane : 20% du montant des importations

Chiffre d’affaires prévisionnel : 850/mois

L’activité du projet retenu démarrera effectivement le 1er Janvier 2011.

Le commerçant pourra solliciter un découvert – pour les deux projets
éventuellement - en cas d’activité déficitaire avec un taux d’intérêt de 5%/an.
L’activité d’import/export se fera grace à un crédit fournisseur au taux de 6%/an.
Par ailleurs le textilien prévoit une évolution régulière annuelle du chiffre d’affaires
de 20% alors que seuls les coûts non financiers grimperont de 10%/an.

Questions :
1 - Etablir un tableau prévisionnel d’activité pour les deux projets à remettre au
banquier. Ces projets sont-ils rentables dans l’absolu? Lequel est le plus rentable ?

2 - Citer les caractéristiques d’un crédit destiné à la promotion immobilière?

3 - L’entrepreneur réalise t-il une bonne affaire en créant l’une de ces société
sachant que le taux de rémunération annuel de son activité traditionnelle est de 3
DH/an pour 5 DH investis?
 Sujet n°11

En 2011, un commerçant, possédant un magasin de vente de marbre et un atelier de

découpe, décide d’étendre son activité à la production ou à l’importation en y
injectant un apport personnel de 1200 KDH.

Pour la production : Il a l’opportunité d’acheter un terrain agricole, déjà prospecté

par l’ONHYM, et contenant un gisement potentiel estimé à 1500000 m3 mais
intéressant malgré tout puisque contenant 2 variétés de marbre à bonne valeur
ajoutée locale.

Pour l’importation de carreaux et tranches variés, il compte sur un démantèlement

tarifaire avec les pays membres de l’Union européenne à partir de 2012.

Les caractéristiques du premier projet sont les suivants :

Rubriques en KDH:
Achat d’un terrain minier : 1200
Construction d’un entrepôt : 200
Achat d’équipements: 400
Matériel et mobilier de bureau: 150
Frais de personnel : 150/mois
Coût matières premières : 200/mois

Chiffre d’affaires prévisionnel : 500/mois

Les caractéristiques du second projet se présentent ainsi:

Rubriques en KDH:
Aménagement d’un entrepôt : 150
Location d’un entrepôt : 30/mois
Achat d’équipements: 200
Matériel et mobilier de bureau: 270
Frais de personnel : 150/mois
Coût matières premières importées: 400/mois
Frais de douane : 20% du montant des importations

Chiffre d’affaires prévisionnel : 800/mois

Le marbrier va solliciter des crédits : Un crédit foncier de 1200 KDH sur 7 ans pour le
premier projet et un découvert – pour les deux projets - en cas d’activité déficitaire
avec un taux identique pour les deux de 5%/an.
L’activité d’import/export bénéficiera d’un crédit fournisseur au taux de 6%/an.
Par ailleurs le marbrier prévoit une évolution régulière annuelle du chiffre d’affaires
de 20% alors que seuls les coûts non financiers grimperont de 10%/an.

Questions :
1 - Etablir un tableau prévisionnel d’activité pour les deux projets à remettre au
banquier. Ces projets sont-ils rentables dans l’absolu? (10 points)
3 – Citer et mentionner les différences des principaux crédits de fonctionnement –
appelés également engagements bancaires – accordés aux personnes morales? (6
points)
4 - L’entrepreneur réalise t-il une bonne affaire en créant l’une de ces société sachant
que le taux de rémunération annuel de son activité traditionnelle est de 3 DH/an pour
5 DH investis? (4 points)
 Sujet 12

Un promoteur, propriétaire d’un parc foncier, réunit un fond de départ de 1000 U destiné à un
projet industriel. Il hésite entre 2 projets : Une carrière de granulats - cailloux concassés - ou
une briqueterie.

Caractéristiques des projets en U: Briqueterie Carrière

Création de société / Formalités administratives: 10 10
Achat du terrain: 500
100
Bâtiment / Hangars : 50 300
Achat de matériel de production : 200 250
Achat de matériel et mobilier de bureaux : 20 70
Installation Eau et électricité : 5 5
Matériel de transport: 20 100
Matériel de manutention: 30 100

Au vu des potentialités de la région et de ses relations personnelles, il prévoit les montants

d’activité suivants :

Unité : Briqueterie Carrière

Chiffre d’affaires mensuel durant la première année : 250 400
Matières premières en % du Chiffre d’affaires : 50 60
Frais de personnel en % du Chiffre d’affaires : 20 20
Frais variables en % du Chiffre d’affaires : 7 5

Par ailleurs, pour fidéliser sa clientèle potentielle estimée à 50 % de ses produits futurs, il
prévoit de leur accorder des remises de 5% durant les 2 premières années.
Le promoteur suppose que le taux d’actualisation serait de l’ordre de 10 % alors que le chiffre
d’affaires évoluera plus favorablement avec une hausse de 8 % par an.

Question :

Etablir un tableau prévisionnel sur 3 ans pour chaque projet. (8 points)

En utilisant les critères d’évaluation, lequel des deux projets sera retenu? (4 points)
Au vu des documents sus-mentionnés, le banquier serait-il intéressé pour accorder un
engagement bancaire à l’une ou aux deux sociétés ?(4 points)
Le promoteur réalise t-il une bonne affaire en créant l’une de ces société sachant que le taux
de rémunération des fonds engagés dans sa propre société rapportent 25 % par an ? (4
points)
 Sujet 13

En 2014, un industriel étranger, attiré par l’usage du plâtre dans les bâtiments au
Maroc, décide de s’y installer. Comptant sur sa longue expérience dans la
production de staff, il investit son apport personnel – 2000 KDHS - dans l’achat d’un
terrain dans une zone industrielle.

Pour réaliser le reste de son projet – estimé également à 2000 KDHS - il reçoit 2
propositions différentes.

La première est celle d’un associé particulier locale: En contre partie du versement
immédiat de la somme convenue l’associé réclame
 30% des bénéfices,
 un droit de préemption et une réduction de 20% sur la vente de l’affaire après
5 exercices. Conjointement les deux éventuels actionnaires conviennent
d’une estimation finale s’élevant à 5000 KDHS.

Le second partenaire, la banque A, est prête à lui accorder les conditions suivantes :
 Crédit immobilier pour la construction des ateliers estimés à 1000 KDHS :
Montant : 1000 KDHS / durée : 5 ans / taux : 5% / frais annexes (études,
hypothèques et assurances) : 8% du montant.
 Crédit à l’équipement par crédit bail: Montant : 750 KDHS / durée : 5ans /
taux : 8% / frais annexes (études et assurances) : 6% du montant.
 Découvert : Montant : 250 KDHS / taux : 7% par an / frais annexes (études et
assurances : 1% du montant).

L’activité exigera lors de la première année des ventes et des charges non
financières respectivement de 275 et 200 KDHS par mois. Ces rubriques évolueront
annuellement de 5% et 3%.
L’actualisation prévisionnelle s’élèvera à 7% par an.

Questions :

1 - Etablir les tableaux d’amortissement par annuités annuels des différents prêts.(4
points).
2 - Dresser les tableaux prévisionnels d’activité sur 5 ans à remettre aux banques.
Quel est l’associé ou partenaire qui sera retenu par l’investisseur étranger ? (12
points).
3 – Quelles sont les caractéristiques d’un crédit-bail et d’un découvert ? (4 points).
On distingue les critères atemporels des critères actuels

Rappel:

La valeur de l'argent diffère selon qu'on se situe dans le présent ou dans le futur.
Pour juger de la rentabilité d'un projet, on doit comparer des flux comparables.
D’où la nécessité d'actualiser les flux futurs pour les ramener à la valeur du présent.

La fonction du taux d'actualisation fait de lui un taux de rejet puisque le projet est rejeté
si le taux de rentabilité est inférieur au taux d'actualisation , et accepté dans le cas contraire.
Il correspond au cout moyen du capital engagé par l'entreprise.

L'entreprise, pour financer ses projets d'Is fait appel à des sources diverses tels
que les capitaux propres, emprunts, subventions,etc…
On définit le cout du capital comme la moyenne pondérée des différentes sources de fonds.
*Dans le cas des capitaux propres le cout est représenté par le taux de placement bancaire
ou par le taux de rentabilité exigé par les actionnaires.
*Dans le cas des emprunts, le cout est représentépar le taux de revient calculé en prenant en con
les économies d'impots realisées sur les intérets et le cas échéant sur les amortissements.

Ex: Une entreprise fait appel aux capitaux suivants pour financer son projet

Origine des fonds

Capitaux propres
Dettes à LT
Fournisseurs
Emprunts banc à CT

Donc pour cette entreprise le cout de financement ou d'actualisation est de 11,62%

1 - Le délai de récupération (ou pay back)

Le délai de récupération indique le temps nécessaire à la récupération du montant de l'investisse
Aussi on ne tient pas compte de l'année civile ou comptable mais de la date de démarrage du pro

Il peut-être calculé :

soit « simple », sans que les flux soient corrigés pour tenir compte de la valeur temps de l'argent;
soit, de manière plus exacte, en actualisant les flux de trésorerie. On parle alors de « pay back ac

a ) Le délai de récupération simple (ou Simple Pay Back)

Ce critère traduit la durée au bout de laquelle le cumul des flux nets générés par le projet
devient égal au montant initialement investi.

Ex 1 :
Période
Flux de trésorerie
Flux de trésorerie cumulés

Le cumul des flux pour la période 2 est de 150; il est de 250 pour la période 3.
Le délai de récupération est donc compris entre 2 et 3 ans.
Par interpolation linéaire, on trouve un SPB = 2 + (220 - 150)/(250-150)= 2,7 soit 2 ans et 8 mois

b ) Le délai de récupération actualisé (ou Pay Back)

Ex 2: Taux 10%

Période
Flux de trésorerie
Facteur d'actualité
Flux actualisé
Cumul

Le calcul montre que le PB est situé entre l'année 3 et l'année 4

PB= 3+(220-204,81)/(279,94-204,81)=3,2 ans

Ex 4:
Les caractéristiques de deux projets P1 et P2 se présentent comme suit:
* Recettes nettes prévisionnelles:

*L'Is initial est de 2000 KDH pour P1 et 1000 KDH pour P2.
En utilisant le critère du délai de récupération simple,déterminer le meilleur projet?

Qu'il soit simple ou actualisé ce critère se fonde sur la rapidité de récupération du capital investi.
En présence de plusieurs projets on doit retenir celui dont le délai de récupération est le plus cou
toutes choses restant égales par ailleurs.
Ce critère privilégie la rapidité de récupération du capital, au détriment de la rentabilité globale,
surtout en cas de pénurie de capital

3 - La valeur actuelle nette (VAN)

On appelle valeur actuelle (VA) d'un projet d'investissement la valeur résultant de l'actualisation d
Soit :

où Fi sont les CF générés par l'investissement, t le taux d'actualisation requis et i les années.

La valeur actuelle nette d’un investissement

On appelle valeur actuelle nette (VAN) d'un projet d'investissement la différence entre la valeur ac

Soit :

Ex: Taux 10%

Période
Flux de trésorerie
Facteur d'actualité
Flux actualisé
Cumul

VAN = (63,63+66,08+75,1+75,13)-220 = 59,94

La VAN étant positive, le projet doit etre accepté. Il serait rejeté dans le cas contraire.

Utilisation de la VAN:
Dans le cas d'un projet, celui-ci doit etre retenu si sa VAN est positive et rejeté dand le cas contra
Dans le cas de plusieurs projets mutuellement exclusifs,on doit retenir celui dont la VAN est la plu

4 - Indice de profitabilité

L'indice de profitabilité est le rapport entre le cumul actualisé des flux de trésorerie (cash flows)
En fait c'est le rapport entre la Valeur actuelle nette des cash flows futurs et le capital investi.

Calcul de l'indice de profitabilité

Avec Iprofit l'indice de profitabilité, CFflux de trésorerie la capacité d'autofinancement, t le taux d'a
N le nombre total d'annuités, I le capital investi, CFFlux de trésorerie Actualisé le flux de trésoreri
actualisé.

L'avantage relatif
Ce critère renseigne sur la valorisation pour 1 DH d'investissement.

Dans notre exemple on a: IP = 279,9/220= 1,27

Utilisation de l'indice de profitabilité:

Dans le cas d'un seul projet, ce critère conduit aux memes résultats que la VAN càd que:
Si IP supérieur à 1, on a VAN supérieur à 0: Projet accepté
Si IP inférieur à 1, on a VAN inférieur à 0: Projet rejeté
Dans le cas de plusieurs projets mutuellement exclusifs,on doit choisir retenir celui dont l'IP est le

5 - Le taux de rentabilité interne (TRI)

On appelle taux de rentabilité interne (TRI) d'un investissement le taux d'actualisation qui annule
On utilise la formule de calcul de la VAN en en changeant l'inconnue : on cherche en effet le taux

En prenant l'exemple précédent on doit avoir:

70(1+x)-1+80(1+x)-2+100(1+x)-3+110(1+x)-4-220=0
En procédant par tatonnement judicieux successif on trouve x= 21%