Saint-Quentin-en-Yvelines

Spécial immobilier
d’entreprise

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Tiré à part du magazine SQY Entreprises n°55 - Janvier-février-mars 2009

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 le dossier

Enjeux

Les atouts maîtres de l’attractivité

Saint-Quentin-en-Yvelines s’affirme comme un pôle économique majeur au cœur d’une région
à rayonnement mondial. Selon les dernières enquêtes, l’attractivité de l’Île-de-France progresse
et celle de l’ex-ville nouvelle se confirme. Illustrations.

T
outes les études le montrent,
l’Île-de-France est l’une des
régions les plus attractives
du monde pour les entrepri-
ses. Selon la dernière enquête
annuelle d’Ernst & Young sur les
grandes métropoles européennes,
elle se maintient à la deuxième
place, derrière Londres, pour les
implantations internationales (en
nombre d’entreprises) et s’installe
même sur la première marche du
podium en termes d’emplois créés,
tant pour l’année 2007 que pour la
période 2003-2007. En forte progres-
sion dans l’accueil des fonctions
stratégiques, elle capte désormais
18 % de parts de marché, ce qui lui
permet de réduire l’écart avec son
éternelle rivale (26 %) et de mainte-
nir à distance les autres métropoles
européennes. L’Île-de-France se hisse
également à la première place pour
les installations de centres de
recherche et développement. Une
performance qui devrait être confor-
tée par le développement des pôles tures de transports. Sur ces quatre
de compétitivité. En trente ans, « Région capitale » priorités, Paris se rapproche de
Une étude de KPMG pour Paris Saint-Quentin- La dernière grande étude annuelle Londres et creuse l’écart avec sa
en-Yvelines est
Île-de-France capitale économique devenu le deuxième
du conseil en immobilier d’entreprise rivale sur le coût de la main-d’œuvre.
(association créée par la chambre pôle économique Cushman & Wakefield auprès des La qualité de vie des employés reste
de commerce de Paris et regroupant de l’ouest parisien, 500 plus importantes entreprises également un atout majeur pour la
plus d’une centaine de grandes après La Défense. européennes confirme que Londres capitale française, qui se positionne
entreprises) situe la région au troi- et Paris restent les métropoles les loin devant la métropole britan-
sième rang des métropoles mondia- plus attractives d’Europe, devant nique sur ce critère. Paris arrive
les, après New York et Londres. Les Francfort, Bruxelles, Barcelone, également en tête du top 10 des
décideurs européens placent même Amsterdam, Madrid, Berlin et infrastructures hôtelières, mais reste
en tête la capitale française. L’Île- Munich. Dans leur choix d’implan- toujours loin derrière Londres pour
de-France est également la premiè- tation, les dirigeants des grands « le climat économique créé par le
re région européenne et la deuxiè- groupes privilégient quatre critères : gouvernement » ou les « capacités
me mondiale par le nombre d’en- la facilité de recruter du personnel linguistiques ».
treprises classées au Fortune 500 qualifié, l’accessibilité aux marchés, En matière d’offre disponible d’im-
(devant Londres et New York, der- la qualité des réseaux de télécom- meubles de bureaux et de rapport
rière Tokyo). munications et celle des infrastruc- qualité/prix, Paris suit de près, voire

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devance, la capitale britannique. région, soit un rythme annuel de L’Île-de-France sociaux de grandes entreprises et des
L’amélioration progressive du parc 2 millions de mètres carrés. accueille le premier centres de recherche et développe-
de bureaux et les efforts entrepris parc de bureaux ment de dimension européenne ou
pour moderniser l’offre de trans- Deuxième pôle économique en Europe. mondiale. Il est au cœur de huit
ports jouent en faveur de la capitale de l’ouest parisien pôles de compétitivité majeurs. Le
française. Saint-Quentin-en-Yvelines est l’un
L’Île-de-France se distingue égale- des principaux territoires d’accueil L’Île-de-France en chiffres
ment des autres métropoles mon- des entreprises de la région. En trente
diales, et de Londres en particulier ans, l’agglomération est devenue le
(très spécialisée dans la finance), deuxième pôle économique de
par la diversité de son tissu écono- l’ouest parisien. Les activités de
mique. Des secteurs particulièrement pointe (TIC, automobile, ingénierie,
innovants tels que les biotechnolo- BTP et environnement) et tertiaires
gies, les nanotechnologies ou le (banques et services) y sont forte- EADS Defence &
numérique cohabitent avec des sec- ment implantées. Technocentre Security a installé en
teurs plus traditionnels, comme Renault, Bouygues Construction, 2006 à Saint-Quentin-
en-Yvelines un centre
l’aéronautique ou l’automobile. EADS Defence & Security, Thales d’excellence
L’économie francilienne présente Systèmes Aéroportés et Thales où travailleront • 11,6 millions d’habitants
une multispécialisation unique en Optronique, Saipem, Malakoff- bientôt quelque (20 % de la population française) ;
Europe, qui intéresse les investis- Médéric, Euriware, Valeo, Sodexo… 3 000 ingénieurs
seurs soucieux de répartir leurs Le territoire accueille des sièges et techniciens. • 26,5 % de cadres et de professions
risques. intellectuelles supérieures ;
Avec 49 millions de mètres carrés, • 600 000 étudiants ;
l’Île-de-France est également le pre-
mier parc européen de bureaux. • 138 000 chercheurs et techniciens
L’offre immédiate et disponible de (7,5 % du potentiel européen) ;
bureaux d’ici la fin 2009 dans les • 30 % du PIB français ;
principaux territoires d’accueil
(2,5 millions de mètres carrés) est • 4,6 % du PIB de l’Union européenne ;
diversifiée, compétitive et de quali- • 49 millions de m2 de bureaux ;
té. En 2007, la demande placée de
bureaux a atteint 2,7 millions de • 30 millions de m2 de locaux
mètres carrés… Et depuis 2001, plus d’activités ;
de 15 millions de mètres carrés de • 29 millions de m2 d’entrepôts ;
bureaux ont été placés dans la

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développement de l’université de Saint-Quentin-en-Yvelines

Versailles-Saint-Quentin, qui accueille
aujourd’hui plus de 15 000 étudiants
en chiffres
Attractivité de Saint-Quentin :
• 147 000 habitants ;
et un nombre croissant de cher- l’avis des professionnels
cheurs – en attendant la construction • 7 300 établissements
prochaine de la nouvelle faculté de (dont de nombreux sièges sociaux) ; Jean-Patrick Janin,
médecine et l’arrivée de l’Institut commercialisateur de CBRE Corporate
Pierre-Simon Laplace (IPSL), spécia- • 100 000 emplois ; « Saint-Quentin-en-Yvelines est la ville nouvelle qui marche le
mieux. C’est un marché non spéculatif, qui fonctionne bien. En
lisé dans le climat – contribue égale- • 77 126 actifs résidant seconde couronne mais accessible, l’agglomération est dotée
ment au rayonnement de la ville. à Saint-Quentin-en-Yvelines ; d’une bonne réputation. Dans l’immobilier francilien, sur le marché des loyers
L’agglomération compte plus de
quatre millions de mètres carrés • Plus de 15000 étudiants et à moins de 250 €/m2, qui se déploie tout au long de l’A86, le secteur le plus
30 laboratoires de recherche à l’université. porteur est sans doute le pôle Saint-Quentin-Vélizy-Versailles, sur lequel il existe
d’immobilier d’entreprise, dont un des projets importants, qui bénéficient d’une excellente image. »
million de mètres carrés de bureaux
construits en centre-ville, dans les tradition et modernité, équilibre Jérôme Vincent-Genod,
quartiers d’affaires dédiés au tertiaire, maîtrisé entre habitat et emploi, consultant grands comptes de Keops
et près de trois millions de mètres existence d’un vrai centre-ville et « Saint-Quentin-en-Yvelines tient son rang, avec un marché plu-
carrés de locaux mixtes (bureaux mixité affirmée des fonctions urbaines tôt dynamique. Dotée d’une bonne image, bien desservie,
avec laboratoires, ateliers), situés dans les différents quartiers de l’ag- l’agglomération mêle habitations et bureaux. Le centre est assez
dans quatre grands pôles d’activités glomération, taux exceptionnelle- homogène, avec une gare, un centre-ville intéressant et une université égale-
ment bien présente avec ses 15 000 étudiants. C’est une ville quasiment
(regroupant 27 zones et parcs d’acti- ment élevé de commerces, d’équi-
achevée, qui tient la route. De belles transactions y sont réalisées. »
vité). Selon le conseil en immobilier pements culturels et sportifs,
d’entreprise CB Richard Ellis (CBRE), politique active de développement Pierre Leclercq,responsable du développement de Sedaf
Saint-Quentin-en-Yvelines totalise durable… Le territoire ne manque « Saint-Quentin-en-Yvelines est actuellement sur une nouvelle
1 364 200 m² de bureaux, soit 2,7 % pas d’atouts pour séduire les cadres dynamique, sous l’effet notamment d’une forte politique institu-
du parc francilien et s’est imposé et les employés des entreprises. tionnelle. C’est un pôle économique très attractif, avec de grandes
comme «l’un des plus importants D’autant que Saint-Quentin-en- entreprises qui jouent le rôle de locomotives, et une bonne image.
pôles tertiaires de la deuxième péri- Yvelines est toujours la ville « verte On sent actuellement une volonté de relancer des opérations d’envergure. »
phérie». Les prix d’acquisition fon- et bleue » de ses débuts, avec 62 %
cière, d’achat de locaux ou de loca- de son territoire consacré aux parcs Bernard de Fesquet, président de CFC Développement
« Saint-Quentin-en-Yvelines, c’est la ville nouvelle qui a gagné
tion sont très compétitifs pour des publics, aux forêts et aux étangs.
en France. Plus la différence de prix est importante entre la pre-
constructions de qualité.
mière couronne parisienne et Saint-Quentin-en-Yvelines, plus on
Mais Saint-Quentin-en-Yvelines est Avec près de 10 000 salariés, le Technocentre a d’entreprises qui viennent sur le territoire, et inversement. Aujour-
aussi une ville où il fait bon vivre… Renault est le premier employeur d’hui, le différentiel tourne autour de 100 €/m2, et pour une entreprise qui veut
et travailler : harmonie réussie entre de l’agglomération. 5 000 m2, c’est significatif. »

Claude Barbier, président d’Estate Consultant

« Saint-Quentin-en-Yvelines est un marché mature, qui a atteint
une masse critique en matière de parc de bureaux. C’est un mar-
ché de grandes entreprises, avec de très belles signatures et de
nombreux sous-traitants, qui s’installent pour se rapprocher de
leurs donneurs d’ordre. C’est aussi un marché très équilibré avec des entre-
prises et des habitations, des moyens de transports remarquables, un accès
rapide à La Défense et au cœur de Paris. Sur le plan culturel et sportif, le théâ-
tre, la base de loisirs et le golf national notamment contribuent également à
donner l’image d’une ville équilibrée dans laquelle il fait bon vivre. »

Florent de Malherbe, directeur de Cushman & Wakefield Investors

« Nous avons été séduits par les fondamentaux du marché de Saint-Quentin-
en-Yvelines qui, à 20 km de Paris, constitue le deuxième pôle économique de
l’ouest parisien. Sa dynamique en matière d’implantation d’entreprises et de
création d’emplois au cours des dernières années, conjuguée aux efforts de la
communauté d’agglomération, a permis le développement d’un marché de
bureaux profond. »

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Demande

Bureaux : que veulent les entreprises ?

Tout en cherchant à minimiser leurs coûts, les utilisateurs veulent des immeubles modernes
dotés de grands espaces ouverts pour favoriser la communication et les synergies au sein
de l’entreprise. Exemples.

D
ans un contexte de forte

« augmentation des prix au

cours des dernières années,
les entreprises ont d’abord
cherché à rationaliser leurs coûts,
tout en bénéficiant d’immeubles per-
formants», explique Claude Barbier,
président d’Estate Consultant. « Les
entreprises veulent donner à leurs
employés un vrai confort de travail,
notamment pour fidéliser leurs cadres.
Durant les années 2003-2007, cela
s’est notamment traduit par une
grande vague de transferts d’immeu-
bles peu performants vers des bâti-
ments neufs ou restructurés. »
Mais qu’est-ce qu’un immeuble
« performant » ? Il doit répondre aux
normes internationales actuelles :
faux planchers, faux plafonds, hau- Le nouveau siège de travail et l’efficacité opérationnelle accueillera bientôt 900 salariés,
teur libre suffisante, grands pla- social de Sodexo des équipes», explique ainsi Pierre actuellement répartis dans six bâti-
teaux, réseaux informatiques, clima- France accueillera Langer, directeur des affaires géné- ments. « Notre premier objectif est de
tisation... Les utilisateurs veulent bientôt 900 salariés, rales. «Le site a été entièrement réno- rationaliser nos modes de fonction-
des espaces conviviaux, des open actuellement vé et réaménagé en espaces ouverts nement en nous installant sur un
répartis dans six
spaces, des restaurants d’entreprise, pour favoriser la communication. » seul site», explique Yann Coléou,
bâtiments.
afin de favoriser la communication Même préoccupation pour Sodexo directeur général. « Il s’agit aussi
et les synergies au sein de l’entre- France, dont le nouveau siège social d’avoir des locaux plus modernes,
prise. La clarté, le confort, l’envi- climatisés et avec des open spaces
ronnement et l’image de l’immeuble mieux agencés.»
sont aussi pris en considération. Malakoff-Médéric, qui va également
quitter son bâtiment historique du
L’appel des grands espaces centre pour deux immeubles flam-
« Cette recherche de grands plateaux Claude Barbier,
bant neufs à Guyancourt, témoigne
pour réunir différents services dans président d’Estate de la même problématique. « L’ob-
un même espace explique de nom- Consultant : jectif est de nous doter de bâtiments
breux transferts d’entreprises », sou- « Les années et de locaux plus modernes et mieux
ligne Claude Barbier. Dans le cadre 2003-2007 ont été aménagés en bureaux ouverts pour
d’une réorganisation visant à regrou- marquées par une faciliter la communication dans l’en-
grande vague
per sur un seul site les 2 500 salariés treprise », explique Pierre Servant,
de transferts
de neuf établissements, c’était l’une d’entreprises, directeur général.
des raisons majeures de l’arrivée à d’immeubles peu
Saint-Quentin-en-Yvelines d’EADS performants vers Prime au neuf
Defence & Security. « L’objectif pre- des bâtiments neufs « De plus en plus d’entreprises
mier était d’optimiser les conditions ou restructurés. » demandent également des classifica-

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Le poste immobilier
Acheter ou louer ? représente souvent
le deuxième poste
Ces dernières années, les grandes entreprises franciliennes ont plutôt externalisé leur patrimoine, privilé- de charges après
giant la location à l’acquisition. Près de 90 % du marché est orienté vers le locatif, et les entreprises ne les salaires.
possèderaient que 20 % du parc de bureaux, le reste appartenant aux investisseurs. Sur un plan structu-
rel, les grands groupes ne veulent pas immobiliser leurs capitaux dans ce qui n’est pas leur cœur de métier.
La location permet également aux dirigeants de présenter un meilleur compte d’exploitation et de gagner
en flexibilité. En cas de réorganisation, il est plus facile de résilier un bail que de vendre un immeuble.
À l’autre bout de l’échelle, de nombreux patrons de PME, propriétaires de leur entreprise, développent au
contraire une logique patrimoniale. « Les entrepreneurs que nous rencontrons à Élancourt pour des surfa-
ces de 1 000 à 2 000 m2 gardent souvent une vision patrimoniale», explique Bruno Borius, directeur du
développement Proudreed. « Ils cherchent à acheter parce que c’est leur entreprise, qu’ils habitent dans
les environs et que c’est une façon de préparer leur future retraite. »
Aujourd’hui, certains observent un regain d’intérêt pour l’achat, même si cette nouvelle tendance n’est pas
encore très affirmée. « Avec des taux d’intérêt assez bas et une baisse attendue des valeurs, certaines
entreprises se demandent si ce n’est pas le moment de revenir vers des acquisitions d’immeubles », explique
ainsi Claude Barbier, président d’Estate Consultant. « À Saint-Quentin, nous avons des contacts dans ce
sens, notamment pour des immeubles de seconde main très bien positionnés, pour lesquels les prix sont
intéressants », note également Jean-Patrick Janin, commercialisateur de CBRE Corporate. « Sauf excep- moins favorable, les utilisateurs
tion, les utilisateurs privilégient encore la location à l’acquisition», tempère néanmoins Jérôme Vincent-Genod, cherchent à rationaliser l’utilisation
consultant grands comptes chez Keops. « Récemment, à Saint-Quentin, EADS, Saipem, Sodexo et Mal- des surfaces et à faire des économies
akoff-Médéric ont tous fait ce choix. »
sur le poste immobilier qui représen-
te souvent la deuxième charge après
tions HQE (haute qualité environne- pour s’adapter, les 500 plus grandes les salaires», souligne Florent de
mentale), des immeubles écologiques entreprises européennes évoquent la Malherbe, directeur de Cushman &
qui consomment peu d’énergie », flexibilité du travail (42 %), le Les utilisateurs Wakefield Investors. « Les immeu-
précise Jérôme Vincent-Genod, regroupement des équipes sur un recherchent bles neufs de qualité offrant des
de grands plateaux
consultant grands comptes de même site (30%), la réduction de loyers modérés devraient susciter
ouverts, pour
Keops. À Saint-Quentin-en-Yvelines, l’espace occupé (26 %) ou la déloca- favoriser la dans les mois qui viennent l'intérêt
Sodexo a eu ce type d’exigence pour lisation dans un quartier moins cher communication des utilisateurs. Et dans ce contexte,
son nouveau siège social en cours au sein de la même ville (23%). et les synergies au Saint-Quentin-en-Yvelines tirera assu-
de construction, tout comme « Dans un contexte économique sein de l’entreprise. rément son épingle du jeu… »
Malakoff-Médéric pour ses nou-
veaux bâtiments ou EADS Defence &
Security pour l’extension de son site.
« Compte tenu de la faible différence
de prix, les entreprises privilégient le
neuf, souligne Jérôme Vincent-
Genod. Pour les surfaces supérieures
à 4 000 m2, elles délaissent les
immeubles de première génération,
qui ne sont plus adaptés aux stan-
dards actuels. »
La proximité des transports en
commun reste également un critère
déterminant. « À Saint-Quentin,
beaucoup d’entreprises nous deman-
dent des locaux à dix minutes à pied
maximum de la gare », précise
Jérôme Vincent-Genod.
Toutes ces préoccupations vont-elles
évoluer avec la crise ? Interrogées
par Cushman & Wakefield sur les
mesures qu’elles pourraient engager

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Tendances

Le marché face à la crise

Sous l’effet de la crise financière, les investissements dans l’immobilier d’entreprise chutent
fortement en Île-de-France. Tiré par le neuf, le marché locatif résiste mieux. Tour d’horizon
des grandes tendances.

L
a crise n’épargne pas l’im- Pierre Leclercq, Dans ce contexte, les spécialistes
mobilier d’entreprise : l’in- responsable du anticipent une correction à la baisse
vestissement est sévèrement développement de la valeur des actifs, mais les ven-
de Sedaf : « Les
touché par l’absence de cré- deurs ne sont pas encore prêts à
investisseurs sont
dits. Selon la dernière étude de aussi de plus consentir des rabais…
Cushman & Wakefield, avec seule- en plus exigeants et Le marché de la location résiste
ment 9,4 milliards d’euros investis recentrent fortement mieux, avec 1,8 million de mètres
durant les neuf premiers mois de leurs demandes. » carrés placés sur les neuf premiers
l’année 2008, le marché français mois de 2008 en Île-de-France selon
connaît une chute de 57 % par rap- Immostat. Soit une baisse limitée de
port à la même période de 2007. Le marché locatif 10 % par rapport à la même période
francilien limite
Dans ce nouveau cycle, ce sont d’a- sa baisse à 10 %
de 2007. La demande placée pro-
bord les grandes opérations qui sur les neuf premiers gresse même de 14 % par rapport
disparaissent. L’Île-de-France est la une période délicate, où chacun fait mois de 2008. au troisième trimestre 2007.
première touchée, avec des volumes très attention à ses investissements»,
investis en baisse de 60 %, à explique Pierre Leclercq, responsable
7 milliards d’euros. Les secteurs du développement de Sedaf. «Les
d’affaires traditionnels de Paris et La banques ne prêtent plus et on observe
Défense voient leurs volumes divi- un ralentissement certain. De leur
sés par trois. « Nous sommes dans côté, les investisseurs sont aussi de
plus en plus exigeants et recentrent
Financiarisation de l’immobilier fortement leurs demandes. »

Avant la crise actuelle, ces dernières années Les fonds opportunistes

ont été marquées par des volumes d’in- ont disparu
vestissements record dans l’immobilier Dans cet environnement dégradé où
d’entreprise. Cet afflux de capitaux s’ex- l’attentisme prévaut, le profil des
plique à la fois par le dynamisme du intervenants s’est sensiblement modi-
marché, l’existence de liquidités très impor- fié. Les acteurs les plus opportunis-
tantes à l’échelle mondiale et l’intérêt tes, qui faisaient fortement appel à
croissant manifesté par les investisseurs la dette, ont disparu au bénéfice des
pour le placement en immobilier. Celui-ci investisseurs en fonds propres. Avec
permet de diversifier les portefeuilles avec le retrait marqué des investisseurs
des actifs générateurs de rendements éle- nord-américains, les fonds alle-
vés et prévisibles dans le temps. mands et les institutionnels domi-
Dès lors, l’immobilier n’est plus seulement nent à nouveau le marché français,
considéré comme un actif réel, recherché note Cushman & Wakefield.
pour sa valeur d’usage, mais comme un « Il n’y a pas si longtemps, certains
actif financier parmi d’autres, analysé en investisseurs obtenaient des finance-
termes de risque, de rendement et de cash- ments sur 80 % ou 85 % du montant
flow projeté dans le temps. C’est ce que d’acquisition», souligne Claude Barbier,
l’on appelle la financiarisation de l’immo- président d’Estate Consultant. «Aujour-
bilier, l’investisseur étant devenu un acteur d’hui, les banques leur demandent
incontournable du marché. 30 % à 40 % de fonds propres. »

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Dynamique

Le marché se maintient
à Saint-Quentin-en-Yvelines
Dans une période où les volumes placés baissent en Île-de-France, le marché affiche
une bonne tenue à Saint-Quentin-en-Yvelines.

D
ans un contexte francilien orienté à la Un marché tiré par le neuf
baisse, Saint-Quentin-en-Yvelines a Ce sont les produits neufs ou rénovés qui Des loyers compétitifs
échappé aux chutes enregistrées par permettent à Saint-Quentin-en-Yvelines de
Immostat sur la plupart des territoires conserver un niveau d’activité si soutenu : ils À Saint-Quentin-en-Yvelines, le loyer moyen
de la région. Le volume placé sur le marché représentent 72 % du volume total. « Toutes les pour les produits de qualité se maintient à
locatif au cours des neuf premiers mois de l’an- belles transactions se réalisent sur des immeu- 200 €/m² selon DTZ. Un positionnement
née 2008 (46 121 m2) dépasse même celui enre- bles neufs ou très bien réhabilités », souligne toujours compétitif par rapport au marché
gistré sur la totalité de l’année 2007 (44 427 m2). Jean-Patrick Janin, commercialisateur de CBRE de Vélizy (220 €/m²). Pour les surfaces de
Cette performance est en particulier due à la Corporate. Pour la seconde année consécutive, seconde main, le loyer moyen de transac-
grande transaction réalisée par le groupe Saint-Quentin-en-Yvelines enregistre ainsi trois tion se maintient autour de 150 €/m². Les
Malakoff-Médéric, qui va quitter son site histo- transactions sur le segment des surfaces supé- valeurs de présentation sont comprises
rique pour emménager dans deux bâtiments rieures à 10 000 m2. entre 120 €/m² pour des locaux anciens à
neufs, livrés en janvier 2009 (22 788 m2). La recherche de qualité par les entreprises a Montigny et 190 €/m² pour des surfaces
également profité aux immeubles ayant bénéfi- rénovées à Guyancourt. Pour CBRE, les
Arrivées et extensions cié d’une rénovation. Outre l’immeuble les valeurs locatives faciales se maintiennent
Cette opération s’est accompagnée d’une deman- Miroirs avec Egis, ce sont aussi le Krebs avec entre 185 € et 220 €/m² pour le neuf/
de soutenue sur les petites surfaces et d’une Terumo France, ou le Plein Centre II avec six restructuré et entre 120 €et 160 €/m² pour
quasi-stabilité sur les moyennes. Pour les pre- transactions, ou encore l’Espace Vauban avec l’ancien.
mières (moins de 500 m2), la plupart des tran- la CPAM qui retrouvent des occupants grâce
sactions concernent des implantations d’entrepri- aux rénovations entreprises.
ses extérieures, avec notamment l’arrivée d’ac-
teurs du secteur financier, comme HSBC, Fortis Les 15 principales transactions en 2008
Banque ou Crédit du Nord. On doit la stabilité
Immeuble Entreprise Surface Commune
du segment médian (de 500 à 2 000 m2) au besoin
d’extension de grands groupes locaux, comme Ravel & Rachmaninov Malakoff Médéric 22 728 m 2
Guyancourt
Egis, qui renforce son implantation en prenant Satélis EADS (GDI Simulation et Astrium) 19 686 m2 Élancourt
1244 m2 dans l’immeuble les Miroirs, rénové Cambridge Auralog 3 087 m 2
Montigny
après sa libération par Nortel. Teleperformance et
Vauban CPAM 3 000 m2 Guyancourt
Ingenica s’agrandissent également, respective-
ment dans le Renaissance et le Titan. Val Saint-Quentin Cardinal Health 1 800 m 2
Voisins
Au total, le volume locatif placé devrait se Miroirs Groupe Egis 1 244 m2 Guyancourt
situer en 2008 entre 45 000 et 50 000 m2, un Krebs Terumo Europe 1 081 m 2
Montigny
volume à peu près stable depuis 2004, si l’on
excepte l’année 2006, qui avait vu la transac- Val Saint-Quentin LMS 960 m2 Voisins
tion exceptionnelle de l’implantation d’EADS Neptune – Parc Ariane Serma 893 m 2
Guyancourt
Defence & Security (62 500 m2). L’activité glo- Titan – Parc Ariane Ingenica 868 m2 Guyancourt
bale, intégrant les transactions pour comptes
Business Park Avenao 796 m 2
Montigny
propres (22 773 m2), atteint 68 894 m2 sur les
neuf premiers mois de l’année. Un résultat dû Place Ovale Virtual Logix 786 m2 Montigny
en grande partie au projet Satelis, l’opération Renaissance Teleperformance 681 m 2
Guyancourt
d’extension du site d’EADS Defence & Security Oxford Elopak Aktiv Kapital 678 m2 Montigny
pour accueillir ses filiales Astrium et GDI
Crystal Novarska 655 m 2
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Simulation (19 686 m2).

tél. : 01 39 30 51 30 #55Mars
janv-fév-mars 2009 l SQYentreprises
#55 Janvier Février 2009 l SQY entreprises l 33- 9
 côté aménagement
le dossier

2007-2010

Une programmation abondante

Au total, 123 265 m² de bureaux et de locaux d’activité seront livrés à Saint-Quentin-
en-Yvelines d’ici à 2010. La majorité des nombreux projets en cours ont déjà trouvé preneurs.
Revue de détail.

P
as de vacance pour le neuf.
Les immeubles livrés récem-
ment à Saint-Quentin-en-
Yvelines sont tous occupés.
C’est le cas du Proxima II (4 018 m²),
livré mi-2007 par CFC Dévelop-
pement dans le quartier des Chênes,
à Guyancourt, et acheté par la
Direction générale des impôts. Le
Proxima III (4 637 m²), livré fin
2007, est occupé par Syngenta Agro
et par Resix. Le Futura II (8 091 m²),
livré fin 2007 dans le quartier du
Pas-du-Lac à Montigny, a été loué
par la société d’ingénierie Assystem,
qui s’étendra également courant
2009 dans le Futura III (10 424 m²),
livré fin 2008. Ces deux immeubles
accueilleront un millier de salariés.
Le Ravel (10 588 m²) et le Rach-
maninov (12 140 m²), livrés fin 2008
dans le quartier de la Redoute de
Bouviers, à Guyancourt, ont égale-
ment trouvé preneur avant la fin de
leur construction. Les 1 400 salariés Après le Futura II pour accueillir, mi-2009, deux filia-
du groupe Malakoff-Médéric emmé- (8 091 m²), la les du groupe, Astrium et GDI
société d’ingénierie
nageront sur le site en 2009. De son Assystem s’étendra
Simulation (lire en page 10).
côté, Sodexo France, autre entreprise courant 2009
historique de Saint-Quentin, fait dans le Futura III Des projets d’envergure
actuellement construire son futur (10 424 m²), livré Situé en plein cœur de la ville, l’im-
siège social, baptisé Atria (18 051 m2) : fin 2008. Ces deux meuble Synergies (14 633 m²),
un ensemble de trois bâtiments immeubles conçu par l’architecte Hubert Godet,
HQE en R + 2 et R + 3, conçu par accueilleront un sera livré en mars 2009 par Codic
millier de salariés.
l’architecte Jean-Paul Viguier et livré France dans le quartier du Pas-du-
au premier trimestre 2009 par Lac, à Montigny. Érigé à côté du
GA/Meunier. Il accueillera 900 sala- Le Proxima II bâtiment Énergies, siège de Saipem,
riés. Autant d’exemples qui mon- (4 018 m²), livré il permettra au groupe parapétrolier
trent que la notion de « parcours mi-2007 par CFC de renforcer ses effectifs autour de
Développement dans
résidentiel » des entreprises est une son vaisseau amiral. « La première
le quartier des
réalité à Saint-Quentin. Chênes, à Guyancourt,
pierre n’était pas posée que nous
Autre opération d’envergure, le pro- a été acheté par avions déjà vendu l’immeuble à Axa
jet Satelis (19 686 m²) vise à étendre la Direction générale Reim et signé un premier bail de
le site d’EADS Defence & Security des impôts. location pour l’ensemble du site »,

10 - www.saint-quentin-en-yvelines.fr
34 l www.saint-quentin-en-yvelines.fr
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confie Patrick Levent, directeur

d’opérations chez Codic. Les Quadrants : histoire d’une rénovation
Fin 2009, doit également être livré GE Real Estate vient de restructurer les Quadrants (10 737 m2), immeuble de l’avenue du Centre précédemment occupé par EADS.
par Sedaf le projet Oxyzen, un bâti- « À la libération des locaux par EADS, nous avons proposé au locataire du solde de l’immeuble (20 %) de déménager sur un autre de
ment R + 2 de 3 000 m2 de bureaux nos sites à Saint-Quentin-en-Yvelines, le Krebs, afin de disposer de la totalité des surfaces pour sa rénovation», explique Christine
comprenant une surface commercia- Ledos, Asset Manager de GE Real Estate. « Les façades avaient été rénovées en 2000 (double vitrage). Les travaux réalisés par SEDRI
le en rez-de-chaussée, dans la zone représentent un investissement d’environ 9 M€. Ils ont consisté en la réfection complète et l’amélioration de la climatisation centrali-
d’activité du Manet, à Montigny. « La sée sur GTC, les installations électriques, le restaurant interentreprises, l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Nous avons
construction démarre début janvier tenu à effectuer des travaux de qualité et avons porté une attention particulière à la décoration sur les conseils de l’architecte Michel
et la commercialisation est ouverte Boyer. La commercialisation, assurée par Atisreal et DTZ, a vraiment commencé à partir de la livraison, en mars 2008. »
depuis peu », précise Pierre Leclercq,
responsable du développement de louée. Ce projet s’inscrit dans la stra- Hubert Godet archictecte
Sedaf. « Nous avons une stratégie de tégie de Proudreed, qui est d’acheter
préférence à la vente sur des surfaces de grands terrains pour réaliser des
de 400 m2 minimum, en nous réser- parcs d’affaires de ce type. »
vant la possibilité d’avoir un seul ou Dernier projet, et non des moindres :
deux acquéreur(s). Ce sont des une nouvelle pépinière d’entreprises
bureaux à destination de PME/PMI (2 833 m², dont 600 m² d’ateliers)
qui peuvent accueillir au total 200 à est en cours de construction dans
250 personnes. » la zone franche urbaine (ZFU) de
Sodearif, filiale de Bouygues Trappes. Promopole Merisiers ac-
Construction, construit également cueillera en octobre 2009 les nom-
un immeuble de 11 813 m² dans le breuses nouvelles entreprises qui se
quartier centre de Montigny. Livré créent actuellement dans ces quar-
en mars 2010, il est destiné à ETDE, tiers, autre signe du dynamisme
la filiale électricité et maintenance économique de l’agglomération et
du groupe. de cette société d’économie mixte
dont la communauté d’aggloméra-
Le succès des parcs d’affaires tion est l’actionnaire principal.
La troisième tranche du parc d’affai-
res le Val Saint-Quentin (8 631 m2)
doit également être livrée au pre- Sodearif, filiale de Bouygues Construction,
mier trimestre 2010 par Codic (lire construit pour ETDE, autre filiale du groupe,
en pages 38-39). C’est aussi à cette un immeuble HQE de 11 813 m² dans le quar-
période que devrait être livrée la tier centre de Montigny, livrable en mars 2010.
première tranche du parc Omega
(54 000 m2 à terme, à l’horizon
2016), un projet développé par CFC Omega Parc : un projet d’exception
Développement à la Clef de Saint- Quartier en plein essor et dense en entreprises de haute techno-
Pierre (lire encadré). logie (EADS, Thales…), la Clef de Saint-Pierre, à Élancourt, va
Proudreed développe également un accueillir un grand parc d’affaires baptisé Omega Parc (54 000 m2
projet de parc d’affaires à Élancourt, sur 9 ha), développé par CFC Développement. Cette nouvelle offre
sur les terrains précédemment occu- immobilière répondra aux besoins des entreprises high-tech, des
pés par Hesnault. « Ce parc de PME/PMI innovantes et des sous-traitants des grands groupes. Un
45 000 m2 sur 11 ha sera réalisé par programme diversifié, du R0 bureaux/laboratoires au siège social
tranches », précise Bruno Borius, de 5 000 à 20 000 m2, riche en services intégrés et construit dans
une optique durable. La première tranche (13 000 m2) devrait être
directeur du développement de
livrée en 2010.
Proudreed. «Un premier bâtiment « Nous avons besoin de faire venir à Saint-Quentin-en-Yvelines de nouvelles entreprises, à l’image de ce que nous avons réalisé dans
de 8 000 m2 vient d’être livré, il est les années 1970-1980 avec le parc Ariane », explique Bernard de Fesquet, président de CFC Développement. « C’est le but d’une
en cours de commercialisation. Il est opération comme Omega Parc, qui vise à attirer de jeunes entreprises novatrices et des équipes de chercheurs, en jouant sur la
composé de cellules de 500 m2, qui proximité de grands groupes comme EADS ou Thales. » « Les travaux devaient démarrer début 2009, ajoute Bernard de Fesquet,
peuvent être associées les unes aux mais dans la conjoncture actuelle, je suis un peu moins affirmatif sur cette date. »
autres. L’une d’entre elles est déjà

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le dossier

Défis

Une offre disponible à améliorer

Sur fond de crise financière, l’augmentation du stock de surfaces disponibles en seconde main
et le seuil critique atteint par le niveau de l’offre neuve constituent les principaux défis à relever
pour Saint-Quentin-en-Yvelines.

A
ujourd’hui, nous avons
deux axes de développe-
ment importants : celui de
la reconversion des bâti-
ments obsolètes, pour la plupart
inoccupés, et celui du renouvelle-
ment de l’offre de bâtiments neufs »,
estime Bernard de Fesquet, prési-
dent de CFC Développement.
L’offre immédiate à Saint-Quentin-en-
Yvelines est aujourd’hui de 152 036 m²,
dont 142380m² de seconde main et
9 656 m² de neuf ou récent. L’agglo-
mération compte treize sites de
3 000 m² ou plus actuellement dispo-
nibles, mais seulement quatre produits
neufs ou récents : à l’immeuble Plein
Centre II (2 850 m²), au Renaissance
(3 046 m²), à l’Amplitude (2 500 m²) et
à la Grande-Île (1 260 m²). Bernard de Fesquet, « Il existe beaucoup d’immeubles rebaptisé « Espace Montigny », et fait
président de CFC vides de seconde main à vendre et actuellement l’objet d’un projet de
Taux de vacance en hausse Développement, peu de projets neufs disponibles », restructuration. « Nous avons pour ce
promoteur du projet
Avec le retour sur le marché de trois note Pierre Leclercq, responsable projet un certain nombre de contacts»,
Omega Parc, qui
grandes unités (le site EADS du Pas- vise à attirrer des du développement Sedaf. « Les précise Jean-Patrick Janin, commer-
du-Lac et les deux immeubles entreprises high- grands immeubles des années cialisateur de CBRE Corporate. «Il
Nortel dans le quartier des Chênes à tech, des PME/PMI 1970 ou 1980, même s’ils sont bien existe un réel intérêt à l’acquisition
Guyancourt), le taux de vacance innovantes et des placés, près de la gare, ont beau- pour des sociétés souhaitant réaliser
s’établit à 10,5% en 2008. Avec la sous-traitants des coup de mal à se relouer », confirme des aménagements spécifiques. »
libération annoncée des cinq im- grands groupes. Jérôme Vincent-Genod, consultant Quant à l’ex-immeuble de Sodexo
meubles Sodexo et celui de grands comptes de Keops. « Car ces Holding, détenu par Proudreed, il a
Malakoff-Médéric, ce taux de vacan- immeubles de première génération été « déshabillé » en vue d’une réno-
ce devrait sensiblement augmenter ne sont plus adaptés aux standards vation. « Pour l’instant, nous ne
en 2009. Surtout si la crise génère actuels. » nous sommes pas mis en situation
des turbulences dans le tissu éco- de réaliser les travaux parce que le
nomique du territoire et entraîne Opérations de rénovation marché est suroffreur, avec plusieurs
des libérations supplémentaires… Plusieurs immeubles ont été réno- bâtiments à la vente pour une reva-
« Avec la raréfaction du crédit, on vés récemment ou sont en cours de lorisation dans le même quartier »,
risque probablement d’avoir une Bruno Borius, rénovation. C’est le cas du Krebs précise Bruno Borius.
suroffre sectorielle de locaux disponi- directeur du (4 155 m2), des Miroirs (4 757 m2), Mais les restructurations ne sont pas
développement de
bles», estime Bruno Borius, directeur Proudreed, qui a
de l’ex-immeuble Nortel, avenue du toujours possibles ou rentables.
du développement Proudreed. «Tous racheté l’ex-immeuble Centre (11 434 m2), ou des Quadrants Selon la plupart des acteurs du mar-
les immeubles des années 1970-1980 de Sodexo Holding en (10 737 m2). ché, dans certains cas, des opéra-
qui ne bénéficient plus la prime au vue d’une rénovation. L’ancien site d’EADS au Pas-du-Lac tions de démolition/reconstruction
neuf vont constituer un vrai sujet ». (33 000 m2) a été racheté par LBO, devront être envisagées...

12 - www.saint-quentin-en-yvelines.fr
36 l www.saint-quentin-en-yvelines.fr
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Stratégie

Des projets pour rester compétitif

Développement de parcs d’affaires adaptés aux PME/PMI technologiques, reconversion
de bâtiments obsolètes, constructions de haute qualité environnementale… La communauté
d’agglomération (CA) de Saint-Quentin-en-Yvelines agit pour améliorer l’offre immobilière.

P
our s’adapter aux probléma-
tiques d’aujourd’hui, «il s’a-
git d’abord de bien connaît-
re les fondamentaux actuels
du marché de l’immobilier ainsi que
les nouvelles donnes du monde éco-
nomique», explique Thierry Cazes,
directeur du développement de la
CA. «Il faut ensuite pouvoir répond-
re, en termes d’offre immobilière, à
la stratégie du territoire de privilégier
l’accueil des entreprises de recherche
et développement et de services tech-
nologiques.» Un objectif qui se tra-
duit par la poursuite du développe- développement de services aux entre- Thierry Cazes,
ment de parcs d’affaires et de pro- prises, ce qui devient un véritable directeur du
développement de
jets spécifiques pour des PME/PMI enjeu pour le territoire », souligne-t-il. la CA : « Il faut
high-tech à la recherche d’un immo- Livrets d’accueil, aménagement des répondre, en termes
bilier dédié. Les projets de bâti- lignes de bus, échanges et dévelop- d’offre immobilière,
ments de dernière génération, adap- pement de projets dans le cadre des à la stratégie du
tés aux exigences environnementa- pôles de compétitivité, mise en territoire de
les de demain, comme l’immeuble place d’une crèche interentreprises, privilégier l’accueil
construit par Sodearif, figurent éga- animations de la Maison de l’entre- des entreprises de
recherche et
lement au rang des priorités. Enfin, prise… Autant d’actions à dévelop- développement et
il s’agit également de réfléchir à l’a- per et qui permettent de répondre de services
ménagement futur de terrains qui aussi à la demande forte des entre- technologiques. ».
seront constructibles dans trois ou prises de s’impliquer dans la vie du
quatre ans. territoire.
« L’un des grands sujets dont nous
discutons avec les propriétaires et les
promoteurs concerne le développe- Un rôle de régulateur et de facilitateur
ment de nouveaux projets sur l’im- En tant qu’aménageur, la CA élabore, en concertation avec les communes, les plans et les règlements d’urbanisme, réalise les amé-
mobilier obsolète, précise Thierry nagements des nouveaux quartiers, étudie les projets d’immobilier d’entreprise et négocie les ventes de terrain. Ses équipes accompagnent
Cazes. En tant qu’aménageur, la CA les entreprises, les promoteurs et les investisseurs dans la réalisation de leurs projets.
peut par exemple mettre en place des Au cœur de ce dispositif, Christine Turquet de Beauregard exerce le métier de développeur d’immobilier d’entreprise. « Notre mission
dispositifs de remembrement foncier principale est d’accueillir et d’accompagner les projets d’implantation sur le territoire, explique-t-elle. Il s’agit de vendre le territoire et
et de modification de droit des sols, les programmes immobiliers. Il faut également identifier et mobiliser un ensemble de partenaires stratégiques, privés (commercialisa-
afin de permettre à des promoteurs, teurs, promoteurs, investisseurs) ou institutionnels (communes, conseil général, CCI). C’est vraiment un travail partenarial ».
qui vont racheter ces bâtiments ob- « L’accompagnement consiste d’abord à évaluer les conditions de faisabilité des projets et à analyser leur pertinence, précise Chris-
tine Turquet de Beauregard. Il s’agit ensuite d’instruire les projets en mode partenarial et d’accompagner les entreprises dans la définition
solètes à très bas prix, de rentabiliser
de leurs besoins, jusqu’à la réalisation du projet. En passant par l’étude des solutions architecturales, urbanistiques et techniques, la
des opérations de démolition/ négociation des contrats de vente et l’obtention des autorisations administratives. »
reconstruction. » Afin de rester identifié comme un territoire de projet dans le monde de l’immobilier, la CA est également présente dans les grands
« L’agglomération poursuit égale- salons du secteur, le Mipim et le Simi.
ment une action forte en matière de

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 Le monument du golf en France
du 2 au 5 juillet 2009
Photo : FURAX - Montage : F. Veaux

Golf National Saint-Quentin-en-Yvelines

0 825 834 812

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