La Publicidad Registral

UNIVERSIDAD EXPERIMENTAL
FÉLIX ADAM (UNEFA)
LEGISLACION DE TIERRAS II
LA PUBLICIDAD REGISTRAL
PUBLICIDAD REGISTRAL
Concepto: Es aquella actividad realizada por los Registros de Títulos con la finalidad de
producir cognoscibilidad general erga omnes, con efectos jurídicos sustantivos sobre la
situación publicada.
Cognoscibilidad general: El Registro permite potencialmente el conocimiento de su

contenido, e imposibilita la alegación de la ignorancia.
La publicidad es permanente y estática.
Tipos de publicidad:
Publicidad formal: Medios que posee el Registro de Títulos para brindar una información
registral, la cual puede ser a través de:
Certificado de Título.
Constancia Anotada.
Registro Complementario.
Certificaciones.
Informes.
Unidades de consultas.
Publicidad material: Efectos sustantivos del registro

BASE DEL SISTEMA REGISTRAL
La base del sistema registral inmobiliario es:
El Inmueble.
Sistema de folio real.
Matrícula: número que individualiza un inmueble dentro del sistema

registral inmobiliario.
Designación catastral: nombre del inmueble dentro del sistema

catastral y registral.
Tradicional.
Posicional.
MODALIDADES DE LOS INMUEBLES
Marco legal: Art. 22 RGRT y Art. 8 Resolución 517-07.
NO aplica la clasificación de inmuebles establecida en los artículos 517 y

siguientes del Código Civil.
Por su naturaleza.
Por su destino.
Por el objeto a que se aplican.
Modalidades de inmuebles (o unidades objeto de registro):

La Parcela (equivalente a Solar).
Unidad de Condominio (Subparcela, Unidad funcional).
Porción de Parcela o Porción de Terreno.
PARCELA
Concepto: La parcela, denominándose así a la
extensión territorial continua, delimitada por un
polígono cerrado de límites, objeto de un derecho
de propiedad o copropiedad registrado, cuya
existencia y elementos esenciales han sido
comprobados y determinados mediante un acto de
levantamiento parcelario documentado, aprobado
y asentado en la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales y en el Registro de Títulos
correspondientes.
UNIDAD DE CONDOMINIO
Concepto: Unidad resultante de la afectación de una parcela al régimen de
condominio, cuya existencia y elementos esenciales han sido aprobados y
asentados en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y en el Registro de
Títulos correspondientes.
Conformación:
Sector(es) propio(s).
Sector(es) común(es) de uso exclusivo.
Sector(es) común(es) de uso exclusivo compartido.
Nota: Las unidades de condominios constituidas con anterioridad a la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, no cumplen con
el principio de especialidad respecto del objeto, puesto que no existía un plano de división de condominio, y en efecto, el derecho
de propiedad de estas unidades se amparan en Constancia Anotada.
Ver otras denominaciones: (Arts. 170 y 174 RGMC)

Subparcela.
Unidad funcional.
PORCION DE PARCELA
Concepto: Inmueble objeto de un derecho de propiedad

o copropiedad registrado sólo en los Registros de Títulos y
sustentado en una Constancia Anotada, cuyas
dimensiones geométricas, ubicación y designación
catastral individual no han sido determinadas mediante
un acto de levantamiento parcelario, ni ha sido verificada
su existencia real en el terreno.
PORCION DE PARCELA (CONT)
Origen:
Artículo 99 de la Orden Ejecutiva No. 511 de 1920:
“Cualquier dueño que desee traspasar su dominio absoluto sobre un terreno
registrado, o cualquier porción del mismo, (…)”.
Artículo 195 de la Ley No. 1542 de 1947:
“Si el acto de disposición transfiere solamente una parte alícuota, o una porción
determinada de un inmueble registrado, (…)”.
Ver párrafo del artículo 170 de la Ley No. 1542 de 1947:
“Cuando se trate de un Certificado de Título que abarque porciones
pertenecientes a distintos dueños, el Duplicado Certificado de Título que se
expida a cada dueño podrá ser una constancia, (…)”.
Identificación:
Consignación de derechos de propiedad sobre superficies determinadas a favor de una
o más personas. Cada superficie determinada se considera “porción de parcela o
porción de terreno”.
Un mismo asiento registral puede contener diversas “porciones de terrenos”.
PORCION DE PARCELA (CONT)
Prohibición general:
Artículo 129 de la Ley No. 108-05.
Facultad reglamentaria de la SCJ (hoy CPJ).
Artículo 122 de la Ley No. 108-05.
Control y reducción:
Reglamento para el Control y Reducción de Constancias
Anotadas (Resolución No. 517-2007).
Excepciones:
Ventas parciales preexistentes a la entrada en vigencia de la Ley
No. 108-05. (Plazo cerrado)
Transferencia total de la porción de parcela, por una única vez.
Ver casos de ventas parciales, a la luz de las Resoluciones Nos.
517-2007, 355-2009 y 1419-2013.
Cont… Documentos oficiales de la
JI
Aspectos de forma:
 Redactados en castellano, utilizando como medida el sistema métrico decimal, sin

abreviaturas y no debe contener interlineados, raspaduras, tachaduras, ni espacios en blanco.
 Las afectaciones, cargas y gravámenes se asientan en el Registro Complementario.
 Textos estandarizados a través de:

 Compendio Oficial de Textos Estándar de los Registros de Títulos.
 Guía de Ejecución de Actuaciones Registrales.
 Firma y sello del Registrador de Títulos:

 Desaparición de los sellos gomígrafos: Duplicado del Dueño, Duplicado del Acreedor Hipotecario,
Duplicado de las mejoras, etc.
 Se expedirán en soporte físico, teniendo condiciones necesarias que aseguren su

inalterabilidad y perdurabilidad. Podrá ser expedido en soporte electrónico, pero debiendo
estar firmado digitalmente por el Registrador de Títulos.
Es el documento oficial
emitido y garantizado
por el Estado
Dominicano, que
acredita la existencia de
un derecho real de
propiedad y titularidad
sobre el mismo.
Certificado de Título
Certificado de Título 11 11
Es el documento oficial emitido
por el Registro de Títulos que
sustenta los derechos de una o
más personas sobre una porción
de parcela que no posee una
designación catastral propia ni un
plano individual aprobado y
registrado en la Dirección de
Mensuras. Acredita también
derecho de propiedad de
unidades de condominio
constituidas bajo el régimen de la
Ley 1542.
Constancia Anotada 12 12
Es el documento oficial emitido
por el Registro de Títulos en el que
se acredita la existencia de un
derecho real inmobiliario de
garantía, constituyéndose en el
documento probatorio de la
existencia de una acreencia sobre
un inmueble registrado. Tiene
fuerza ejecutoria y validez
probatoria por ante todos los
tribunales de la República
Dominicana.
Certificación de Registro de Acreedor 13 13

La Certificación de Registro
de Derechos Reales
Accesorios es la constancia
documental de haberse
inscrito un derecho real
accesorio, cargas, gravámenes
y medidas
provisionales en el Registro de
Títulos a favor del titular o
beneficiario del mismo.
Certificación de Registro de Derechos Reales Accesorios

14 14
Registro Complementario
Es el documento de uso interno del Registro de Títulos que refleja el estado
jurídico del inmueble.
15 15
JI
Certificaciones:
Certificación del Estado Jurídico del Inmueble.

Certificación de Inscripción.
Certificación de Registro de Derechos Reales Accesorios.
Certificación de Registro de Acreedores.
Certificación con Reserva de Prioridad
Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes.
Certificación para Actualización Parcelaria y Registral.
Certificación de Historial del Inmueble.
Otras certificaciones.
JI
Certificación con Reserva de Prioridad:
 Concepto: Es el documento emitido por el RT en el que

se acredita el estado jurídico del inmueble, haciendo
constar los asientos vigentes consignados en el Registro
Complementario del mismo, así como la titularidad al
día de su emisión, con la finalidad de garantizar la
inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio
jurídico particular por el tiempo de su vigencia.
 Su vigencia sólo puede ser suspendida por decisiones

judiciales.
JI
Solicitada por el propietario.

Por un plazo no mayor de 15 días hábiles.
Se genera un bloqueo registral sobre el inmueble.
La vigencia de la certificación no impide la inscripción
con carácter provisorio de derechos, cargas y
gravámenes, las cuales caducan o se convierten en
definitivas, según corresponda, al finalizar el plazo de
vigencia.
RT deberá calificar en un plazo de 4 días hábiles.
JI
Cómo suspender/revocar la certificación:

 Decisión judicial con indicación expresa de la suspensión.
 Notificación al RT de dicha decisión.
 En el plazo de 15 días hábiles, el Juez deberá decidir si revoca la
certificación o levanta la suspensión.
 Vencido el plazo y sin recibir notificación, la certificación retomará
su efecto hasta el plazo otorgado originalmente.
 La certificación caduca de pleno derecho por el vencimiento

del plazo de vigencia o por la materialización del negocio
jurídico para el cual fue requerida, lo que ocurra primero.
20
21
22
23
JI
Asientos registrales:
 Concepto: Es la consignación que se practica en los registros, como consecuencia de la

ejecución de documentos aptos para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir
derechos reales, cargas o gravámenes que recaen sobre un inmueble registrado.
 Contenido:
 Identificación del asiento.
 Descripción del beneficiario(s).
 Causa del derecho.
 Referencia del documentos que genera el asiento.
 Fecha de inscripción.
 Fecha de emisión.
 Modalidades:
 Inscripción definitiva.
 Inscripción provisional.
 Anotación.

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Cognoscibilidad general: El Registro permite potencialmente el conocimiento de su

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Matrícula: número que individualiza un inmueble dentro del sistema

Designación catastral: nombre del inmueble dentro del sistema

NO aplica la clasificación de inmuebles establecida en los artículos 517 y

Modalidades de inmuebles (o unidades objeto de registro):

Ver otras denominaciones: (Arts. 170 y 174 RGMC)

Concepto: Inmueble objeto de un derecho de propiedad

 Redactados en castellano, utilizando como medida el sistema métrico decimal, sin

 Las afectaciones, cargas y gravámenes se asientan en el Registro Complementario.

 Textos estandarizados a través de:

 Firma y sello del Registrador de Títulos:

 Se expedirán en soporte físico, teniendo condiciones necesarias que aseguren su

Certificación de Registro de Acreedor 13 13

Certificación de Registro de Derechos Reales Accesorios

Certificación del Estado Jurídico del Inmueble.

 Concepto: Es el documento emitido por el RT en el que

 Su vigencia sólo puede ser suspendida por decisiones

Solicitada por el propietario.

Cómo suspender/revocar la certificación:

 La certificación caduca de pleno derecho por el vencimiento

 Concepto: Es la consignación que se practica en los registros, como consecuencia de la

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