Universidad Autónoma de Yucatán

Facultad de Ingeniaría

Planeación y Organización de Proyectos de

Construcción
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CLASE 4
Unidad I
Introducción a la Administración de
Proyectos de Construcción

Dr. Gilberto Corona-Suarez

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 1. Contratos en la Construcción
 La construcción es una industria de servicio.

 Las empresas constructoras son llamadas “contratistas” debido

al papel central que juegan los contratos en este negocio.

 Los proyectos de construcción requieren el establecimiento de

relaciones contractuales con diferentes partes.
 Además de las relaciones contractuales con el
propietario/cliente, los administradores del proyecto deben
supervisar contratos con subcontratistas, firmas
especializadas (por ejemplo: servicios de ingeniería,
proveedores de mano de obra), así como proveedores de
materiales y equipo.

 Un contrato es básicamente un acuerdo entre dos o más partes

para hacer algo.
 Un contrato es una promesa o conjunto de promesas por
cuyo incumplimiento la ley reconoce una responsabilidad. 2
 1. Contratos en la Construcción
 Un contrato establece la manera de cómo una obra de construcción es
“comprada”.
 La diferencia entre la manera de comprar un producto manufacturado y un producto de
construcción radica en la disponibilidad del producto terminado para su inspección
previa a la compra.
 Una obra de construcción es comprada antes de que sea “fabricada”.
 Esta compra se hace con base en un conjunto de planes y especificaciones del trabajo.
 El comprador de una obra de construcción necesita coordinar varias entidades: el
diseñador, el contratista, los subcontratistas especializados, y los proveedores.
 Debido a que el ideal de poder comprar una obra de construcción como un producto
terminado (totalmente construida y lista para ocupar) es poco común:
Los contratos resuelven este problema considerando la compra del diseño a una
sola entidad (por ejem: una empresa profesional de diseño) y la construcción a un
contratista general quien se encarga de la compra de los materiales y servicios
necesarios y coordina el trabajo de todas las entidades participando en la
edificación de la obra.
 La construcción de vivienda o residencial es una excepción en este caso, ya que el
mismo constructor puede presentar y vender un producto terminado. 3
 1. Contratos en la Construcción

 Principales Tipos de Contratos de Construcción

 Los dos formatos mas utilizados en contratos de obras de construcción
incluyen:
Precios Unitarios
Contratos por
Concurso
Precio Alzado

Costo + porcentaje del costo

Costo + cantidad fija de honorarios

Contratos por
Administración Costo + cantidad fija de honorarios +
cláusula de repartición de beneficios

Costo + honorarios premiados /

penalizados 4
 2. Contratos por Concurso

 Los contratos por concurso son llamados así por la manera de seleccionar a
los contratistas que se harán cargo de realizar una obra.
 Es el tipo de contrato más utilizado en proyectos de construcción.
 Casi todos los contratos de obra publica son asignados por concurso, ya que
asegura el pago de un precio bajo y competitivo para construir una obra, lo
cual va en beneficio de los contribuyentes.
 Las dos formas mas comunes de administrar contratos por concurso son:

i. Contratos a precio alzado o estipulado

ii. Contratos por precios unitarios
 Los nombres de ambas formas de contratos se refiere a la manera con la que
el precio del trabajo es cotizado.

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 2. Contratos por Concurso

 El procedimiento para adjudicar una obra por concurso esencialmente incluye:

a. El cliente invita a someter cotizaciones en base a la información proporcionada
por planos y especificaciones completos.
b. La obra es generalmente asignada al contratista con la menor cotización y
factibilidad técnica. La factibilidad técnica es muy importante ya que el
contratista con la propuesta mas baja podría en realidad no ser competente
para realizar la obra.
c. Una vez que las propuestas han sido abiertas y leídas públicamente (a la hora
y lugar anunciado en las instrucciones a los concursantes), una propuesta mas
baja es anunciada de manera preliminar.
d. Inmediatamente después, las calificaciones técnicas de los concursantes son
revisadas.
e. Si la propuesta mas baja es considerada técnicamente factible en base a la
capacidad del contratista para llevar a cabo la obra, son innecesarias mas
revisiones y el proyecto es adjudicado a este contratista.
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 2. Contratos por Concurso
 Los factores que determinan la factibilidad técnica de un contratista:
i. La capacidad técnica y experiencia
ii. Estado financiero actual evaluado en base al balance financiero del proponente
iii. Capacidad financiera
iv. Historial de litigios
v. Desempeño en contratos anteriores

 Ventajas:
a. Por la naturaleza competitiva de asignación de la obra, se asegura la obtención
del precio mas bajo de la obra..
b. Todos los proponentes son tratados con equidad y no hay favoritismos.

 Desventajas:
a. Los planos y especificaciones de la obra deben ser totalmente terminados antes
de lanzar el concurso. Esto no permite la retroalimentación del contratista acerca
de la idoneidad del diseño.
b. Dilata el tiempo de realización del proyecto ya que es posible traslapar los
periodos de diseño y construcción. 7
 2. Contratos por Concurso

A. Contratos a precio alzado o estipulado

 Son aquellos en los que el contratista cotiza con una sola suma y de
manera global todos los trabajos u servicios requeridos por los planos y
especificaciones del contrato.
 Esta suma debe, por lo tanto, incluir no solamente los costos directos de
la mano de obra, materiales y equipos, sino también todos los costos
indirectos tales como gastos de supervisión, apoyo administrativo, y
gastos de instalaciones de oficina. También debe incluir las utilidades de
la empresa.
 En este tipo de contratos se garantiza la realización de los trabajos
especificados en los planos y especificaciones al precio cotizado.
 El contratista recibe pagos periódicos con base en el porcentaje
estimado de trabajo completado. Esto evita el tener que medir de
manera precisa la cantidad de trabajo realizado, como en los contratos
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por precios unitarios.
 2. Contratos por Concurso

A. Contratos a precio alzado o estipulado

 Esta forma de contrato es poco flexible pues es difícil hacer
cambios en el diseño o modificar las condiciones del contrato.
 Esta forma de contrato es principalmente utilizado en proyectos
de edificación en los cuales se pueden desarrollar con planos y
especificaciones detallados que requieran mínimas
modificaciones.
 No apto para proyectos que involucren grandes cantidades de
movimiento de tierras o subterráneos.

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 2. Contratos por Concurso

B. Contratos por precios unitarios

 El proyecto es desglosado en conceptos de trabajo que pueden ser
medidos por unidades tales como metros cúbicos, metros lineales, o
piezas.
 El contratista cotiza el precio por unidades en lugar de una sola suma.
 Se provee de una guía de cantidades de conceptos de trabajo.
 Las cotizaciones por precios unitarios se basan en las cantidades de
cada concepto especificadas como guía.

Concepto Cant Unidad Descripción Precio Cantidad

Num. Unitario Total
1 550 m2 Muro de block de $______ $_______
15x20x40 cm
2 50 ml Trabe de concreto- $______ $_______
aremado de 50x30 cms
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 2. Contratos por Concurso
B. Contratos por precios unitarios
 La mayoría de los contratos por precios unitarios permiten la renegociación de
precios dado que la cantidad real de trabajo realizado difiere significativamente de la
guía de cantidades (por ejemplo: de mas 10% de diferencia).
 El contratista debe incluir en su cotización por precios unitarios no solamente los
costos de directos, sino también los indirectos y la utilidad del contratista.
 Los pagos periódicos al contratista se basan en mediciones precisas del trabajo
realizado.
 Una desventaja para el cliente de trabajar con este tipo de contratos es que no se
tiene un precio final preciso hasta que el trabajo es terminado. Así que el cliente
debe contar con un presupuesto flexible.
 Otras ventajas para el contratista, además de la flexibilidad en las cantidades de
trabajo, es que solo necesita verificar estas cantidades ya que estas estimaciones
son proporcionadas como parte de la documentación del concurso.

 Por su flexibilidad, este tipo de contrato es casi siempre utilizado en proyectos de

construcción pesada en donde predominan los trabajos de movimientos de tierras.
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También es utilizado en proyectos de rehabilitación industrial.
 3. Contratos por Administración o Negociación
 Los contratos por administración son llamados así por la manera de remunerar a los
contratistas seleccionados para realizar la obra. Es decir, que en este tipo de
contratos se le retribuye al contratista por administrar los procesos de la etapa de
construcción del proyecto. Sin embargo, también son conocidos como contratos
“negociados” por la manera con que los contratistas son seleccionados.
 El trabajo del contratista es remunerado por el costo implícito en la realización del
trabajo mas una suma por honorarios.
 Se reducen grandemente los riesgos del contratista ya que no existe el
requerimiento de completar la obra a un precio estipulado.
 El cliente tiene la flexibilidad de seleccionar al contratista en base a otras
consideraciones diferentes a la cotización mas baja.
 El proceso para seleccionar al contratista incluye la identificación de un grupo de
contratistas cualificados que son invitados para preparar propuestas en base a los
documentos disponibles.
 Las propuestas deben incluir las credenciales de la empresa y una estimación
aproximada del costo del proyecto basada en los datos disponibles que se tengan
del proyecto. 12
 3. Contratos por Administración o Negociación

 Esta estimación debe incluir, además de los costos directos, una estimación de
los costos de supervisión por personal del contratista y el nivel de honorarios
requerido.
 La selección del contratista se basa en las preferencias del cliente y las
fortalezas y debilidades de la propuesta del contratista.
 Esta forma de contrato no es recomendado para obra publica ya que el
favoritismo puede jugar un papel determinante en la selección de los
contratistas.
 Un cliente puede celebrar un contrato con un contratista por medio de la
negociación del precio y el método de remuneración.
 El cliente tiene flexibilidad para seleccionar al contratista en base a otros
criterios diferentes a la menor cotización.
 Por lo tanto, los contratistas compitiendo por un contrato de este tipo no deben
esperar ser seleccionados solamente en base a la cotización mas baja.

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 3. Contratos por Administración o Negociación
 El procedimiento para adjudicar una obra por administración incluye:

a. El cliente invita a una selección de contratistas a revisar la documentación

disponible del proyecto al momento de la negociación.
 Esta documentación puede incluir el diseño totalmente terminado (como en los
contratos por concurso) o solamente documentacion conceptual del proyecto.
b. En base a esta documentación, los contratistas son invitados a presentar sus
calificaciones e indicar una proyección de los costos y honorarios para completar
el trabajo.
 Como la cantidad de informacion del diseño es variable, la precison de las
estimaciones del costo tambien pueden variar.
c. De las diferentes propuestas, el cliente evalúa la experiencia, reputación,
instalaciones, disponibilidad de staff, costos de operación (costos indirectos), así
como los honorarios requeridos.
d. En base a esta evaluación, los candidatos son reducidos a dos o tres contratistas,
y se abren las negociaciones para tratar la forma de realizar el contrato y los
métodos de remuneración. 14
 3. Contratos por Administración o Negociación
 Como en la mayoría de los casos la información del diseño esta incompleta al
momento de la negociación, la forma mas común de realizar el contrato es el
COSTO + HONORARIOS.
 En este tipo de contratos (costo + honorarios) el contratista es remunerado
por los gastos incurridos en la construccion de la obra (incluyendo costos
directos, indirectos y operativos), ademas de recibir sus honorarios.
 El contrato debe describir detalladamente los tipos de gastos que son
pagables. Normalmente todos los gastos directos por mano de obra, materiales
y equipos, asi como los costos indirectos son incluidos.
 La cantidad de estos honorarios, así como la programación de las
remuneraciones por gastos de los costos directos son aspectos clave a discutir
durante la negociación.
 Tal como en los contratos por concurso, el contratista financia la ejecución del
proyecto y es remunerado periódicamente (mensualmente por ejemplo) de
acuerdo al progreso del trabajo.

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 3. Contratos por Administración o Negociación

 Existen cuatro esquemas de pago de los honorarios:

a. Costo + porcentaje del costo

b. Costo + cantidad fija de honorarios
c. Costo + cantidad fija de honorarios + cláusula de repartición de
beneficios
 Un 25% de los ahorros en la construcción es generalmente
otorgado al contratista
d. Costo + honorarios premiados / penalizados
 Para calcular los honorarios se aplica la siguiente fórmula:

Honorarios = P(2C – R)
P = Porcentaje base para el calculo de honorario
C = Precio convenido como objetivo para realizar la obra
R = Costo real de la obra
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 3. Contratos por Administración o Negociación
 El uso de contratos por administración o negociación es mas común en
proyectos del sector privado, en donde el cliente prefiere aplicar un
criterio de selección adicional al del precio mas bajo.
 En el sector publico es utilizado solamente en situaciones especiales ya
que es susceptible a favoritismos.
 Clientes privados prefieren este formato de contrato pues permite que el
diseño y la construcción procedan de manera simultanea. Esto redunda
en la reducción del tiempo de realización del proyecto.
 Este tipo de contratos representan la única opción en proyectos
grandes y complejos que generalmente duran de 2 a 3 y hasta 10 años.
 En estos casos, ningún contratista se presta a realizar estos
proyectos en base a un contrato con precios fijos, ya que es imposible
predecir las fluctuaciones en los costos de la mano de obra, materiales,
equipo, y energéticos.
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 4. Otros tipos de Contratos empleados en la Construcción

 Contratos Diseño-Construcción
 Bajo la premisa de la ventaja que representa para el cliente el tener a un único
contratista realizando el proyecto completo con la firma de un solo contrato,
grandes firmas dedicadas a la construcción comenzaron en los 70’s a ofrecer el
diseño y la construcción de proyectos dentro de un solo paquete de servicios.
 Este tipo de contratos representan una evolución de los contratos negociados.

 Su aplicación es común en proyectos industriales que tienen restricciones

estrictas de tiempo de realización.
 Tiene la ventaja de que la coordinación entre el diseño y la construcción es
mejor pues ambas funciones se realizan dentro de una misma organización.
 Por ejemplo, las diferencias o desacuerdos entre el equipo de diseño y el de
construcción pueden ser despejadas de manera expedita, ya que existe una
mejor comunicación y retroalimentación entre la ejecución de la construcción y el
diseño.

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 4. Otros tipos de Contratos empleados en la Construcción

 Contratos de Gerencia de Proyectos

 En este tipo de contratos, una sola firma se hace cargo de la coordinación de
todas las actividades desde el diseño conceptual hasta la entrega y aceptación
de la obra.
 Esta firma representa al cliente en todas las actividades relacionadas con la
administración de la construcción.
 Esto incluye las actividades administrativas llevadas a cabo durante las
fases de pre-diseño, diseño, y construcción.

Cliente

Gerente de
Construcción
Contratista Contratista Contratista
Firma de
No. 1 No. 2 No. N
Arquitectua
/ Ingeniería

Proveedor Proveedor Proveedor

No. 1 No. 2 No. N 19
 4. Otros tipos de Contratos empleados en la Construcción

 Contratos para Gerencia de Proyectos

 Esta firma controla los flujos de información entre todas las partes tomando parte
en el proyecto.
 También establece los procedimientos para asignar todos los contratos de
arquitectura/ingeniería, principales proveedores, y contratistas.
 El gerente de proyecto toma como base el programa del proyecto para
administrar el avance efectivo del proyecto.
 Este tipo de contratos son particularmente atractivos para organizaciones que
periódicamente edifican estructuras complejas (por ejemplo: consorcios
hospitalarios, agencias de gobierno, etc.), pero que no desean mantener un
equipo de gerencia de proyectos para supervisar eventuales proyectos.
 En estos casos, un cliente puede mantener una organización externa para la
planear, desarrollar, y coordinar las actividades de una o mas firmas de
diseño, contratistas, proveedores, y otras partes involucradas en el proyecto
tales como agencias reguladoras.
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4. Otros tipos de Contratos empleados en la Construcción

 Llave en Mano (TurnKey)

 Incluye el diseño, la construcción, administración, y entrega
del proyecto.
 EPC (Engineer, Procure, Construct)
 Incluye la contratación de las etapas de ingeniería,
procuración, y construcción del proyecto.
 PCM (Engineer, Procure, Construct, Manage)
 Incluye la contratación de las etapas de ingeniería,
procuración, construcción, y operación del proyecto.

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 Más para aprender…
 Complemeta tu aprendizaje del tema visto en esta clase, viendo los videos
de Youtube que se sugieren a continuación:

 Clase 3 Aspectos legales en Proyectos de Construcción.

https://www.youtube.com/watch?v=pyjOjyCGOog

 TIPOS DE CONTRATOS DE CONSTRUCCION

https://www.youtube.com/watch?v=ctVkIH5iR5c

 Introducción a Gestión de Contratos EPC/EPCM/FIDIC

https://www.youtube.com/watch?v=OOQmPbpprew

 Procedimientos de adjudicación de contratos de obras públicas y

privadas. https://www.youtube.com/watch?v=XAqbw3z4cK0

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