RGIMEN DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN

Fredy Luis Silva Villajun

Aspectos generales
 Normativa aplicable
- Ley N 27157, modificada por la Ley N 27333.
- TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado
mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
- Cdigo Civil.
- Resolucin Viceministeral N 004-2000-MTC-15.04,
que aprueba los reglamentos internos modelos.
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Resolucin 248-2008-SUNARP/SN.
- Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn: Resolucin 340-2008-SUNARP/SN.
- Precedentes de observancia obligatoria.
 Situacin de hecho

Edificacin compuesta por:

a) Secciones de propiedad exclusiva que

pertenecen a distintos propietarios.

b) Bienes y servicios comunes.

Regmenes en nuestra legislacin

- Propiedad exclusiva y propiedad comn

- Independizacin y copropiedad

Art. 38 Ley 27157

 Tipos de edificaciones

- Edificios de departamentos
- Quintas
- Casas en copropiedad
- Centros y galeras comerciales o campos
feriales
- Otras unidades unidades inmobiliarias con
bienes comunes
Art. 2 Ley 27157 y 126 de su Reglamento
 Edificios de departamentos

Unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una
edificacin de ms de un piso que cuenta
con bienes y servicios comunes.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Edificios de departamentos
 Quintas

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman un conjunto continuo de
viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos,
con un pasaje de acceso desde la va pblica en
calidad de bien comn.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

 Casas en copropiedad

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad
comn, como reas recreativas o de otra ndole,
y servicios comunes.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Casas en copropiedad
Centros y galeras comerciales o
campos feriales

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman una edificacin de uno o ms
pisos para uso exclusivamente comercial que
cuenta con bienes o servicios comunes.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Centros y galeras comerciales o
campos feriales
Otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva,

susceptibles de independizacin, edificadas
sobre un terreno de propiedad comn.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn

Derecho de propiedad especial caracterizado por

la coexistencia de dos elementos:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad

sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o elementos

comunes.
Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.
 Rgimen de independizacin y
copropiedad
- Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso comn sujetos al rgimen
de copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es
procedente solicitar la particin de las zonas
comunes.
- Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y
galeras comerciales o campos feriales y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la seccin.
Art. 128 Reglamento de la Ley 27157
Regmenes aplicables segn el tipo
de edificacin

- El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad

comn es obligatorio en los casos de unidades
superpuestas en el plano vertical.

- En las dems edificaciones, puede optarse por

el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn o de independizacin y copropiedad.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva

 Nacimiento del rgimen
- De hecho, con la transferencia de las
secciones de propiedad exclusiva antes de
otorgarse el reglamento interno.

- Con el otorgamiento del reglamento interno

por el nico propietario de la edificacin cuando
tenga por finalidad transferir las secciones de
propiedad exclusiva.
Art. 39 Ley 27157
 Reglamento Interno
- Es el estatuto de la edificacin que contiene la
descripcin de las secciones de propiedad exclusiva,
usos, zonas comunes, porcentajes de participacin,
derechos y obligaciones de los propietarios, rgimen
de la junta de propietarios como sesiones, qurum,
votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157
- La declaratoria de fbrica constituye un acto
previo para su inscripcin, salvo disposicin en
contrario (subdivisin tipo quinta - habilitaciones para
uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP,
respectivamente.
 Contenido del reglamento
interno

a.- Descripcin de las secciones de propiedad exclusiva:

rea construida y uso. Bienes comunes, con la precisin
de los que se califiquen como intransferibles.
b.- Derechos y obligaciones de los propietarios.
c.- Limitaciones y disposiciones sobre los usos y destinos
de los bienes comunes y uso de las secciones de
propiedad exclusiva.
d.- Reglamentos especiales referidos a obras, usos,
propaganda u otros, de ser el caso.
e.- Relacin de los servicios comunes.
 Contenido del reglamento
interno
f.- Porcentajes de participacin en la propiedad de los bienes
comunes de acuerdo al criterio adoptado.
g.- Porcentajes de participacin en los gastos comunes de
acuerdo al criterio adoptado.
h.- Rgimen de la junta de propietarios, rganos de
administracin, facultades, responsabilidades y
atribuciones
i.- Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems de la
junta de propietarios.
j. Cualquier otro acuerdo o pacto lcito. Art. 42 Ley 27157 y 153
Reglamento
Porcentajes de participacin en
los bienes comunes

La participacin en los bienes comunes, es un

derecho accesorio a cada unidad o seccin de
uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario
de la misma. El porcentaje es determinado en el
Reglamento Interno, y se establecer
atendiendo a criterios razonables, como el
rea ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicacin de stas, los usos a los que estn
destinadas, etc.
Art. 130 Reglamento Ley 27157
Porcentajes de participacin en
los bienes comunes

El pago de los gastos comunes, se efectuar de

acuerdo con los porcentajes establecidos en el
Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios
de uso, espacio ocupado, demanda de servicios,
el nmero de personas que ocupan las
secciones, la ubicacin o accesibilidad de las
mismas, etc., porcentajes que no son
necesariamente iguales a los de participacin
en el dominio de los bienes comunes.
Art. 138 Reglamento Ley 27157
Formalidad del Reglamento Interno
y del Pre-reglamento Interno

- Documento privado con firma certificada por

notario.

- Escritura pblica.

- Resolucin de la Gerencia de Titulacin de

COFOPRI.

Art. 53 RIRP
 Legitimados para otorgar el R.I.

- El propietario del predio.

- El presidente de la junta de propietarios.
- Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la
sesin y debe acreditarse la convocatoria.
- El voto se computa por cada seccin, mientras no se
encuentren definidos los porcentajes.
- La convocatoria la realiza el propietario-constructor o
por el 25% de participaciones de la edificacin.

Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

 Actos inscribibles en la partida
matriz del predio
- Reglamento interno y sus modificatorias.

- Constitucin de la junta de propietarios.

- Eleccin del presidente de la junta de propietarios y

de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se
inscriben en mrito al reglamento interno o a la
copia certificada del acta de la sesin de junta de
propietarios.
Arts. 52 y 54 RIRP
 Inscripcin de administrador
general

No procede denegar la inscripcin del

administrador general de una edificacin cuando
de la revisin del reglamento interno se advierte
que dicha persona cuenta con facultades de
representacin similares a las que le corresponden
al presidente de la junta de propietarios.

Resolucin 475-2010-SUNARP-TR-L
 Independizacin simultnea
- Las unidades de propiedad exclusiva se independizarn
simultneamente con la inscripcin del reglamento
interno, salvo los aires reservados que pueden quedar
en la matriz.

- La independizacin implica la apertura de una partida

especial en la que se sealar el rgimen al que estn
sujetas y su relacin con la partida matriz. En la partida
matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente,
los aires reservados.
Arts. 45 y 55 RIRP
Otras situaciones especiales en
independizacin

Unidad funcional
Pueden inscribirse en una misma partida
registral, dos o mas secciones fsicamente
separadas, siempre que constituyan una unidad
funcional.

Art. 45 RIRP.
Otras situaciones especiales en
independizacin

Servidumbre de paso
Para independizar secciones de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la va
pblica o a zonas comunes, se requiere
constituir servidumbre de paso.

Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad
comn
Acuerdos de la junta de propietarios
relevantes para el Registro

1. Eleccin del presidente y de la junta

directiva, en su caso.

2. Modificacin del reglamento interno:

- Adecuacin de reglamento interno.
- Modificacin de porcentajes de participacin.
- Transferencias de bienes comunes.
Sesin de junta de propietarios

- Est constituida por todos los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva de la edificacin y
tiene la representacin conjunta de estos.
- La renuncia de uno o ms propietarios no impide la
constitucin de la junta.
- Ser presidida por uno de sus miembros que tendr la
calidad de presidente, quien ejerce la representacin
legal, asumiendo las funciones y responsabilidades
que seala el Reglamento de la Ley.
Art. 145 Reglamento Ley 27157
 Convocatoria a la sesin
- La realiza el presidente de la junta o por el
designado en el RI.
- Se efectuar en la forma y con los plazos
establecidos en el reglamento interno. En su
defecto, se har con una anticipacin no menor de
5 das naturales, mediante esquelas, facsmil, correo
electrnico o cualquier otro medio que permita
dejar constancia de su entrega.

Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Acreditacin de la convocatoria

La convocatoria a sesiones de junta de

propietarios podr acreditarse mediante el
empleo de la declaracin jurada regulada en el
artculo 2 de la Resolucin N 331-2001-
SUNARP-SN.

Acuerdo adoptado en el XIX Pleno

Acreditacin de la convocatoria

La convocatoria se acreditar:
1. Presentacin de los documentos previstos en el
reglamento interno o artculo 146 del Reglamento
Ley 27157.

2. Declaracin jurada formulada por el presidente

de la junta, en la que conste sus datos de
identificacin, domicilio y su firma certificada.
Art. 54 RIRP
Acefala o ausencia definitiva
del legitimado

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

La convocatoria a sesin de junta de propietarios
solamente puede ser efectuada por el Presidente o
por el designado por el Reglamento Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios
que representen al menos 25% de participaciones
cuando se acredite ante el Registro la acefala o
ausencia definitiva del designado para ello.

Acuerdo adoptado en el Pleno LXXX

Declaracin jurada cuando la
convocatoria la realiza el 25%

En los casos que la convocatoria a una junta de

propietarios sea efectuada por los titulares del 25%
de las participaciones sobre los bienes comunes de
la edificacin, la constancia de convocatoria deber
ser suscrita por los propietarios convocantes, en
concordancia con el artculo 52 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No
Societarias.
Resolucin N 1187-2012-SUNARP-TR-L
 Convocatoria - agenda a tratar

Al haberse consignado en la convocatoria como

materia a tratar la modificacin del reglamento
interno para su adecuacin a la Ley 27157, se
encuentra comprendida dentro de dicha
materia, la eleccin del presidente de la junta.

Resolucin 425-2007-SUNARP-TR-L
 Convocatoria - agenda a tratar

Cuando en la convocatoria se seala como

materia a tratar la modificacin total del
reglamento interno, se encuentra comprendida
la modificacin de porcentajes de participacin
sobre los bienes comunes y la incorporacin de
nuevas secciones de propiedad exclusiva.

Resolucin 1167-2010-SUNARP-TR-L
 Representacin de los
propietarios y poseedores

Los propietarios y poseedores podrn hacerse

representar por otras personas ante la junta de
propietarios, de acuerdo a lo establecido en el
reglamento interno. La representacin debe
conferirse por escrito y con carcter especial para
cada junta, salvo que se trate de poder otorgado
por escritura pblica.

Art. 147 Reglamento Ley 27157

 Calificacin de la
representacin

El presidente y secretario en la sesin de junta de

propietarios son los responsables de verificar los
poderes de los representantes de los propietarios
para intervenir en dicha junta; no siendo atribucin
del Registrador.

Resolucin N 366-2008-SUNARP-TR-L
 Qurum para sesionar.
- Modificacin del reglamento interno o
eleccin del presidente y de la junta directiva,
en su caso: En primera convocatoria ms del 50% de
los porcentajes de participacin.
- Modificacin de porcentajes de participacin,
desafectacin, venta, gravamen, cesin en
uso o afectacin permanente de zonas
comunes: Mayora calificada de 2/3 de los porcentajes
de participacin.
Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva
 Determinacin del qurum

Qurum de sesin de junta de

propietarios
Para la determinacin del qurum de sesin de
junta de propietarios, deber considerarse
nicamente a los propietarios con derecho
inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del

TR
Calificacin de qurum de junta
de propietarios

A la junta deben asistir los propietarios con

derecho inscrito vigente a la fecha de celebracin
de la junta, debiendo verificar el Registrador que no
se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la
junta, transferencias de secciones de propiedad
exclusiva, pues de haberse inscrito dichas
transferencias, stas constituirn un obstculo
(salvable) a la inscripcin de los acuerdos.

Resolucin N 298-2011-SUNARP-TR-L
Intervencin de propietarios sin
derecho inscrito

"La asistencia a la junta de propietarios de quienes no

tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad
de la junta de propietarios. Sin embargo, su
participacin ser muy limitada en la junta, pues no se
tomar en cuenta su participacin y los votos que
stos emitan (exclusin del cmputo de qurum y
mayora), o no podrn desempear cargos directivos,
como los de presidente, vicepresidente, secretario o
tesorero de la respectiva junta de propietarios
(exclusin de la junta directiva).
Resolucin N 669-2009-SUNARP-TR-L
 Situacin especial de los aires

- Los aires pueden ser definidos como el techo del

ltimo piso de una edificacin sujeta al rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn. Tambin
se consideran aires a los espacios vacos a nivel
del piso respectivo.

- Son comunes, salvo que en los ttulos de

propiedad se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h)
Ley 27157).
Aires o techo del ltimo piso
 Situacin especial de los aires

- Si en el reglamento interno se le considera

como seccin de propiedad exclusiva, debe
asignrsele porcentaje de participacin y tener
cuando menos proyectada un rea de acceso.
(Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).

- Puede quedar en la partida matriz si el

reglamento interno as lo establece. (Art. 5.5
Directiva)
 Independizacin necesaria
cuando se transfieren los aires

Para que pueda inscribirse la transferencia de

los aires reservados, se requiere que
previamente se abra una partida de
independizacin de los aires, para lo cual -
adems de los planos y memoria descriptiva -,
se requiere que se asigne a dichos aires un
porcentaje de participacin en los bienes
comunes.
Resolucin 1183-2009-SUNARP-TR-L
 Aires sobre aires?

No se puede admitir dividir los aires en secciones o

espacios superpuestos unos a otros por cuanto de tolerar
tal circunstancia, se vaciara de contenido la disposicin
del artculo 51 del RIRP, lo cual nos conducira al extremo
absurdo de tener que acceder a la inscripcin de
regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn sin
que previamente exista inscrita declaracin de fbrica
alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual constituira un
despropsito que vulnerara la seguridad jurdica que es la
razn de ser de la institucin registral.
Resolucin 187-2012-SUNARP-TR-A
Precisin de la naturaleza jurdica
de los aires

- La omisin de sealar en el reglamento interno que

los aires son propios, puede ser aclarada
mediante el voto favorable de las 2/3 de los
porcentajes de participacin.

- Si en el reglamento se estipul expresamente que

los aires son comunes, debe seguirse el
procedimiento aplicable para la transferencia de
bienes comunes.
Art. 5.7 Directiva.
 Transferencia de bienes comunes

- Presupuesto: Debe tratarse de bienes

comunes susceptibles de ser transferidos tales
como stanos, azoteas o aires, cuarto de
guardin, estacionamientos comunes, etc.

- Procedimiento:
- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3
de los votos de la junta de propietarios.
 Transferencia de bienes comunes

- Notificacin por conducto notarial a los no asistentes

otorgndoles un plazo de 20 das hbiles. La
comunicacin y el transcurso del plazo podr
acreditarse mediante declaracin jurada del
presidente.
- Ejecucin del acuerdo (transferencia de la
propiedad)
- Consecuencia de la transferencia: modificacin del
reglamento interno e independizaciones.

Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Transferencia de bienes comunes

Procede la inscripcin de la transferencia de

bienes comunes en unidades sujetas al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn,
siempre que dicho acuerdo se adopte con la
mayora calificada establecida en la Ley 27157,
se modifique el respectivo reglamento interno y
se cumpla con la formalidad prevista en el
artculo 2010 del Cdigo Civil.
Resolucin 613-2009-SUNARP-TR-L
 Adquisicin de bienes por la JP
Jurisprudencia

La junta de propietarios no es una persona

jurdica.
La rogatoria en la que se solicite la inscripcin de la
adquisicin de predios autorizada por la junta de
propietarios debe estar acompaada
necesariamente de la modificacin del reglamento
interno -en la que se incorpore en calidad de
comunes los bienes adquiridos-, y la acumulacin
de predios.
Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006
 Fundamentos

- Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad

jurdica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes
comunes.
- Por lo tanto, sobre la base de una interpretacin analgica,
si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes,
tambin podr adquirir bienes.
- Sin embargo, la adquisicin se restringe a que se trate de
predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarn
como bienes comunes.
- Conjuntamente, deber solicitarse la modificacin del
reglamento interno y la acumulacin de la unidad adquirida.
 Adquisicin de bienes por la JP

Para efectos registrales la junta de propietarios

puede adquirir bienes mueble o inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar como titular
a la junta de propietarios, debiendo consignar el
detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario
al que se refiere.

Numeral 5.13 Directiva

Acumulacin o independizacin de
secciones de propiedad exclusiva

Conjuntamente con la acumulacin o las

independizaciones de las secciones deber registrarse la
modificacin del reglamento interno.

La modificacin ser aprobada por la junta a instancia

del propietario interesado. No se requiere acuerdo
cuando el reglamento interno contenga
consentimiento previo, supuesto en el que la
modificacin del reglamento ser otorgada de manera
unilateral por el propietario interesado.
Artculo 5.4 Directiva.
 Modificacin de reglamento
interno por independizacin

En el procedimiento registral de independizacin de

un bien sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn donde se va a producir una
variacin del porcentaje de participacin sobre las
zonas comunes, se requiere la inscripcin
simultnea de la modificacin del reglamento
interno, por ser la consecuencia de la
independizacin a efectuarse.

Resolucin 002-2008-SUNARP-TR-L
 Modificacin de reglamento
interno por acumulacin

Para proceder con la acumulacin de inmuebles

dentro del rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn, es requisitos indispensable la
modificacin del reglamento interno que ser
aprobado por la junta de propietarios, salvo
disposicin en contrario del propio reglamento.

Resolucin 375-2010-SUNARP-TR-L
Adecuacin de los reglamentos
internos

Los reglamentos internos que se encuentren

vigentes a la fecha de publicacin de la presente
Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo
cual la Junta de Propietarios requiere la
concurrencia de la mayora de los propietarios en
primera convocatoria y de los que asistan, en
segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarn
por la mayora de los concurrentes a la Junta de
Propietarios.
Tercera Disposicin Final Ley 27157
Exigibilidad de la adecuacin del
reglamento interno inscrito

La adecuacin de los Reglamentos Internos

vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N
27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al
Registro Pblico la solicitud de inscripcin de
algn acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio.

Precedente aprobado en el X Pleno del TR

Inexigibilidad de adecuacin del
reglamento interno

La adecuacin del reglamento interno a la Ley

27157, no constituye acto previo para la
inscripcin de la junta directiva de la junta de
propietarios. Tampoco constituye acto previo
para la inscripcin definitiva de la
predeclaratoria de fbrica anotada en la partida
registral.

Resolucin 303-2009-SUNARP-TR-L
 Extincin del rgimen

- Por destruccin o demolicin de la edificacin,

salvo que las zonas propias y comunes puedan
delimitarse en funcin al terreno.

- Por acuerdo unnime de todos los propietarios,

en cuyo caso se procede a la acumulacin en la
partida matriz. No se requiere cumplir con algn
requisito municipal o administrativo.
Numeral 5.14 Directiva.