UNIDAD 18.

DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

1. FUNDAMENTOS DE LA PROTECCION. ESTADO DE DERECHO.

Uno de los efectos de la posesión es el de otorgar a los poseedores del derecho de defender ese estado,
esta defensa se realiza a través de las acciones posesorias que buscan satisfacer una de las finalidades de
toda la sociedad jurídicamente organizada de evitar la justicia por mano propia. De esta manera el
propietario despojado deberá recurrir a la via judicial para recuperar la cosa y el usurpador podrá
recuperarla recurriendo a la justicia en caso de que un tercero lo desapodere o el mismo propietario.

La persona que ejerce un señorio sobre una cosa, aun cuando no tiene derecho sobre ella, debe ser
amparado frente a cualquier perturbación o desapoderamiento que provenga de un tercero, sin necesidad
de alegar ni probar que tiene un derecho sobre ella, es suficiente que acredite la relación de poder para
lograr el amparo, incluso si ese tercero es el dueño o tiene algún derecho sobre el objeto

La doctrina se interroga porque se protege al poseedor sin pedirle que tenga un derecho y aun en contra
de quien tiene el titulo sobre la cosa. Savigny en su teoría ha sostenido que afectar la posesión es
comprometer la esfera personal del poseedor, siendo un ataque a la persona. De tal forma, la protección
posesoria es una consecuencia de la prohibición de la violencia ya que hay una intima relación entre la
persona y la cosa, y además un vinculo entre el subjeto y objeto generado por la posesión de hecho, la
cual es inviolable.

Por otro lado ihering considero que la defensa de la posesión es un bastión avanzado de la defensa de la
propiedad, al ser la posesión la exteriorización de la propiedad, su protección es un complemento
necesario para protegerla.

Son dos teorías que se complemetan, consideran a la posesión como un bien en si mismo que requiere
protección autónoma, que se protege porque la paz y orden social exigen que loes estados de hecho no
sean alterados por la propia autoridad de los particulares, pero a su vez, en muchos casos la protección de
la posesión se traduce en la protección del derecho, que ofrece la ventaja de realizarse por un
procedimiento sencillo en el que no hace falta probar el derecho sino solamente la relación posesoria y la
lesión de que ha sido objeto.

El CCYC recepta dos capítulos bajo el titulo de acciones posesorias y acciones reales, el primero sobre la
“defensa de la posesión y tenencia” y el segundo, las “defensas del derecho real”.

El art.2239 sienta el principio general que fundamenta esta protección de los derechos en el estado de
derecho, que descalifica no solo los actos de toma de posesión o la tenencia por mano propia sino también
los de turbación o desposesión llevados a cabo contra quienes las estan ejercitando.

El ccyc expresa que un titulo valido que nace de un acto jurídico no da la posesión o tenencia sobre la
cosa, sino un derecho a requerir el poder sobre ella, y que ese derecho no le permite tomarla sino
demandarla por vías legales.

2. DEFENSA EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS

La posibilidad de hacer justicia por mano propia esta vedada, quien pretenda que tiene derecho a la
entrega o mantener una relación de poder, debe acudir a la via legal.

La única excepción de la regla, esta dispuesta en el art. 2240 según el cual “se puede proteger y repeler
una agresión empleando la fuerza suficiente, en los casos que los auxilios de la autoridad judicial o policial
llegarían demasiado tarde. En dicho caso el afectado deberá recobrarla sin intervalo de tiempo y sin
exceder los limites de la propia defensa, defensa que puede ser ejercida por los servidores de la posesión
o por el supuesto poseedor.
La legitimación activa la tienen los poseedores de cualquier clase, sea legitimo o no, viciosos o no; los
tenedores, en incluso los guardianes de la cosa con un vinculo de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad. Son los que el código llama “servidores de la posesión”.

Requisitos:

Inmediatez: que no haya un intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa (no caberia en casos de
abuso de confianza o desapoderamiento clandestino) Solo empleado ante un ataque violento e inmediato,
quedando excluida la violencia moral y la violencia con orden legitima.

Violencia: el ataque debe ser hecho con violencia sobre la cosa.

Solo puede suceder frente al atacante o autor de la agresión

El medio de defensa debe ser proporcional al empleado para el ataque lo cual será determinado por el
juez sigueindo lo dispuesto en el código penal sobre la necesidad racional del medio empleado para
impedir o repeler la agresión (34 inc 6)

Solo es legitima en el caso que los auxilios de la autoridad policial o judicial llegan demasiado tarde para
reprimir o repeler el hecho.

De no cumplirse los requisitos o uno de ellos, la victima habrá infringido el pp general que veda la justicia
por mano propia, y estará expuesta a las acciones posesorias y hasta el reclamo de daños y perjuicios del
agredido, si que importe el derecho que pueda tener cada una de las partes, hasta podria infringir un
delito penal.

3. DEFENSA JUDICIAL. ACCIONES POSESORIAS. OBJETO. DESAPODERAMIENTO Y

TURBACION. LESIONES QUE HABILITAN SU EJERCICIO.
Las acciones posesorias son acciones judiciales que procuran en forma mas expeditiva que la de un juicio
normal, que quien tiene una relación de poder pueda poner fin a una turbación o recuperar el objeto si es
despojado. Al tratarse de relaciones de hecho la prueba no versa sobre el derecho de poseer y la
sentencia no hace cosa juzgada de manera definitiva.
Las acciones posesorias tutelan la relación de poder con independencia de que exista o no un derecho real
que la sustento. Es decir, protegen el hecho de la posesión, los actos materiales sin títulos y no el derecho
de la posesión.
Objeto
El objeto abarca tanto cosas muebles, inmuebles y universalidades de hecho (conjunto de cosas formado
por muchos elementos con valor individual pero vale mas en su conjunto. Es innovación del CCYC).
Estas acciones posesorias se otorgan ante actos materiales producidos o de imninente produccion,
ejecutados con itnencion de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Estos actos materiales son los posesorios en contra del poseedor: corte d efrutos, abatimiento de un árbol,
labrar el campo.
Deben ser producidos o de inminente produccion, es decir no solo cuando se realizo el acto indebido sino
cuando es inminente su produccion para prevenir y solucionar los hechos consumados.
Vias de hecho:
La turbación: es una actividad que obstaculiza la posesión o la tenencia, una molestia que no priva al
poseedor del goce de la cosa, pero turba su ejercicio, molestan y provocan un cambio en la situacion de
hecho impidiendo el ejercicio de la relación de poder. . Para que se configure la turbación no basta con el
acto se realice contrario a la voluntad del poseedor sino que el autor tenga la “intención de ser el nuevo
poseedor y excluir a quien la esta ejerciendo” sino solo podrá reclamar daños.
Si o si se exige la falta de acuerdo del poseedor o tenedor, debe realizarse la turbación contra de su
voluntad.
Si de esos actos no resulta una exclusión absoluta
El desapoderamiento: se produce ante actos que excluyen absolutamente al poseedor o al tenedor del
ejercicio de su relación de poder con la cosa o parcial, hay turbación.
Es un concepto mas amplio, que abarca medios empleados para producir el desapoderamiento privando al
poseedor de su posesión contra su voluntad, la única diferencia conceptual entre la turbación y el acto de
desapoderamiento es el resultado. Si el autor no logra desapoderar total o parcialmente al poseedor será
un turbador.

Requisitos para que proceda la acción:

-actos materiales
-de produccion actual o inminente
-intencion de adquirir tenencia o posesión
-en contra de la voluntad del poseedor o tenedor.

Estas acciones deberán ser interpuestas dentro de un año desde que se produjeron los actos materiales.

EL poseedor y tenedor tienen tres tipos de defensas ante estos actos materiales: Defensas
extrajudiciales; defensas judiciales: de despojo y de mantener y defensas procesales que son
los “interdictos” (de adquirir, de recobrar, de retener y de obra nueva). Antiguamente velez
contemplaba cuatro acciones posesorias, las acciones policiales que se obtenían por procesos
sumarísimos y los interdictos. Cada uno iba a ser planteada según si la legitimación era activa (un mero
tenedor, o poseedor sin titulo) o pasiva, el ccyc simplifica y solo habla de dos acciones: la posesoria de
despojo y la acción de mantener.

Dentro de la defensa judicial encontramos en el ccyc acción de despojo y acción de mantener, y en el

código procesal de la nación los interdictos y la denuncia del daño temido.
La denuncia del daño temido fue incorporada por velez con la ley 17711, según la cual “quien tema que
de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes puede denunciar este hecho ante el juez a fin de
que se adopten las medidas cautelares oportunas”. Actualmente no existe norma similar en el ccyc
dentro de las acciones posesorias.
Si se contempla el deber de toda persona de adoptar de buena fe y conforme a las circusntancias las
medidas razonables para evitar que se produzca un daño o disminuir su magnitud y también autoriza la
“acción preventiva” que procede cuando una acción u omisión antijurídica hace previsible la produccion
de un daño, su continuación o agravamiento. No exgibile que concurra ningun factor de atribución.
Los legitimados serán quienes acrediten un interes razonable para prevenir el daño.
La sentencia favorable se dispone a pedido de parte o de oficio, en forma provisoria o definitiva
imponiendo obligación de dar, hacer o no hacer según el caso, debiéndose ponderar los criterios de
menor restricción posible para obtener el fin.
La demanda no tiene un procedimiento especifico regulado de manera que debería acompañarse la
demanda con pedido de medida cautelar

4. ACCION DE DESPOJO. CASOS. LEGITIMACION. EFECTOS.

Ante un desapoderamiento, es decir, exclusión absoluta de la relación de poder, el poseedor como el

tenedor, tienen la acción posesoria de despojo para recuperar la cosa, ya que el código le atribuye esta
acción para recuperar la tenencia o posesión sobre la cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso cuando de los actos de un tercero resulte el desapoderamiento.

La legitimación activa: le corresponde al poseedor o tenedor, como también a coposeedores y

cotenedores. En caso de pluralidad de sujetos cualquiera puede ejercer acciones posesorias contra
terceros sin el concurso de los otros y también contra estos si lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesión común.

Si un coposedor o cotenedor demanda a un tercero, pueden demandarlo sin concurso de los otros. Si hubo
desapoderamiento la acción tendrá como objeto recuperar la totalidad de la cosa y no solo su parte
excepto que la pretensión lo disponga.
Si es coposedor solo tiene acción si se lo priva de la totalidad de la posesión y no de la extensión mayor o
menor de cada parte. Si es cotenedor y es excluido de la tenencia de todo o parte de la cosa, si puede
inciar acción posesoria que corresponda, pidiendo que sea reintegrado en la posesión.

Quedan excluidos de esta acción quienes estan vinculados con la cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, que no son poseedores ni tenedores y que solo pueden
tutelar el objeto a través de la defensa extra judicial

El tenedor o posedor tiene esta acción contra el mero poseedor que no es titular de un derecho real,
contra el dueño de bien, contra quien posee el bien a nombre suyo, es tenedor e intervintio el titulo y lo
despojo por abuso de confianza. Y no solo al despojante sino también sus herederos y sucesores
particulares de mala fe, aun contra el dueño del bien si toma la cosa por mano propia.

Sentencia

El primer efecto es la restitución del objeto que se le exige a quien tenga la cosa en su poder.

Podria si el juez lo pide agregar una indemnización por el daño causado, si no podria iniciar una nueva
acción para pedirlo.

La sentencia hace cosa juzgada material respecto a la tenencia y posesión.

5. ACCION POSESORIA DE MANTENER.

Es una acción empelada por los tenedores y poseedores aun siendo viciosos, frente a los actos de
turbación con el objeto de retener o conservar la posesión o la tenencia que han sido turbadas.

Si quien realiza la lesión esta autorizado por el ordenamiento jurídico para llevarla acabo, no existe
perturbación a los efectos de ejercer esta acción por ejemplo inspecciones dispuestas por administración o
actos que realiza el particular en legitima defensa.

La legitimación activa todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso.

En el caso de haber coposesión se aplican las mismas reglas expuestas para la acción posesoria de
despojo.

La legitimación pasiva al ser una turbación no permite la existencia de sucesores particulares, de modo
que solo procede contra el autor de la turbación, sus coparticipes y eventualmente contra sus herederos si
es que estos continúan con los actos iniciados por el causante

Los “requisitos” implica actos de turbación, cualquier molestia que no llegue a ser un apoderamiento
como también a la amenaza de sufrir un desapoderamiento que habilita a demandar por acción para
mantener sin necesidad de esperar a que se concrete el hecho, es una norma de fin preventivo. Si se
concreta el desapoderamiento se accionara una demanda por despoja.

A su vez protege contra los actos si bien aun sin comenzar, anuncian la inminente realizacion de una obra
nueva.

Efectos:

La prueba debe versar sobre el hecho de la posesión o tenencia invocada sobre el actor y la verdad o
falsedad de los actos de turbación. La sentencia podra desestimar la acción o condenar al demandado a
cesar en sus amenazas o perturbaciones. En el segundo caso, el juez debe ordenar al demandado que
desista de seguir realizando las molestias para volver la situacion a su estado anterior.

Hace cosa juzgada material en este ámbito de manera que pueden ser revisadas posteriormente.

Esta acción prescribe al año desde que ocurrio el acto material.

La acción de mantener esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra, en este caso la si la
obra solo molesta al ejercicio del derecho da lugar a la acción de mantener, si invade la posesión, se
admite la acción de despojo.

CARACTERES DE AMBAS ACCIONES

•son procesos sumarios

•tienen etapa de debate y prueba

•la sentencia tiene valor de cusa juzgada material, es revisable pero pone fin al pleito.

•La prueba fundamental son las presunciones

•La oponobilidad de la sentencia: Si el poseedor sale beneficiado puede extender la sentencia al

coposedor. Si la sentencia no es beneficiosa, no.

•Prescriben al año.

6. PRUEBA, CONVERSION Y PROCESO DE LAS ACCIONES POSESORIAS. LOS INTERDICTOS

PROCESALES. SU APLICACIÓN.

Lo que se protege con las acciones es una relación de hecho y no de derecho que no es posible de lesionar
por mano propia, si en estos casos se admitiera la prueba del titulo se estaría admitiendo que quien tiene
el derecho real se apodere por mano propia de la cosa y luego sobre su derecho obtenga la aprobación
judicial de lo que hizo.

La prueba del derecho real es inútil en las acciones posesorias, aunque el juez puede examinar los títulos
presentados para aprenciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

El actor deberá probar su relación de poder en el momento del ataque y también probar la existencia del
ataque.

Si hay duda sobre la relación del poder al momento de la lesión, se considera que la relación la tiene quien
acredita estar en contato con la cosa en la fecha mas próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se
juzga que es poseedor o tenedor el que prueba la relación de poder mas antigua.

La prueba será de quien tiene la relación mas antigua. Sobre si hay dudas al respecto el ccyc nada dice,
pero si lo hacia velez y daba como posibilidad el rechazo de la demanda, o que podía en dicha situacion
ponderar los títulos al solo efecto de ver la extensión eficacia y naturaleza de la extensión, si asi no
despejaba dudas debería desestimar la demanda.

Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento mas abreviado que establecen las leyes
procesales o el que el juez determine según el caso , son procesos sumarios, las pruebas son
denominadas “presunciones posesorias” y las sentencias tienen carácter de cosa juzgada material.

Conversión: el ccyc establece que si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponda a la
lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto si se viola el derecho de defensa en juicio,
es decir, cuando no se respeta el derecho de defensa de la contraria, se le tiene que permitir contestar las
nuevas circunstancias invocadas y el ofrecimiento de pruebas.

Asi se promovio la acción de mantener por una turbación, que luego se convierte en despojo, el poseedor
o tenedor puede solicitar la conversión de la acción de mantener a la acción de despojo, la finalidad es de
hacer el valer el tiempo que ocurrio y la eficacia de los actos procesales
(en caso de interdicto de retener, si se produce en su procedimiento el despojo del demandante, la acción
proseguirá como interdicto de recobrar si retrotraer el procedimiento)

Los interdictos procesales:

Nuestro ccyc no contiene una manda de reglamentación como el art.2051 de velez, que establecia que
“las acciones posesorias serán juzgadas sumariamente y en la forma que prescriban las leyes de los
procedimientos judiciales.

El derecho romano clásico fue determinante el pretor y su presencia, quien hizo los “interdictos” que se
resumían en una orden como acto de imperio destinado a tutelar relaciones no contempladas en el
derecho civil y de no ser acatada, el juez debía hacer merito de si existieron las modalides o
circunstancias que tuvo en cuenta el pretor para dictarla. Estos perdieron sus caracteres con la época de
Justiniano pero no la denominación, pasaron a ser verdaeras acciones posesorias en los cuales era de rigor
la aplicación del derecho vigente.

Hubo dos clases de itnerdictos posesorios: los organizados para mantener la posesión y los organizados
para recuperarla. Una tercera clase fueron los destinados a adquirir la posesión, este ultimo no era como
los anteriores una posesión amenazada o perdida sino una nunca tenida que se pretende adquirir.

El Codigo procesal civil y comercial de la nación recepta los interdictos que solo pueden intentarse para:

•adquirir la posesión o tenencia

•para retener la posesión o tenencia

•para recobrar la prosesion o tenencia

•para impedir una obra.

Actualmente el Codigo procesal civil y comerciald e la nación sostiene que las acciones posesorias del CC
deben tramitar por la via del juicio sumario, hoy ordinario.

En cuanto a los interdictos del código procesal civil y comercial de la nación,

Interdicto de adquirir: es aquel procedimiento que tiende a proteger actos de turbación o despojo de
una tenencia o posesión actual sobre cosas muebles o inmuebles.

Se lo considera inaplicable por inconstitucional ya que amplia legislaciones nacionales como el código de
fondo. Tienden a suspender la turbación o despojo o a destruir una obra.

La jerarquía constitucional consagra que las normas procesales locales no pueden privar al poseedor o
tenedor de una defensa que le concede la legislación de fondo, por la sola circunstancia de haberse
promovido previamente un remedio consagrado en aquellas.

Interdicto de adquirir: es el que interpone cualquier persona impedida de tomar posesión o tenencia
para poder pedir y adquirirla presentando titulo suficiente (pide un requisito mayor al del CCYC que no
exige titulo como prueba para la posesion).

No se dirige a proteger la posesión o tenencia sino a o obtener una relación de poder que nunca se tuvo
por parte de la persona que presente titulo habilitante y el bien no este en posesión de otra persona a
titulo de propietario o usufructuario.

Para que proceda este interdicto el código procesal civil requiere: que quien lo intente presente titulo
suficiente para adquirir la posesión o tenencia con arreglo a derecho; que nadie tenga un titulo de dueño o
usufructuario de la cosa que es el objeto de el interdicto; que nadie sea poseedor o tenedor de la misma
cosa.
La doctrina sostiene que es un sin sentido, primero en cuanto la exigencia de que nadie tenga un titulo de
dueño o usufructuario considerando que los inmuebles nunca carecen de dueños porque si no pertenece a
un particular pertenece al dominio del estado; si son cosas muebles su posesión se adquiere por el
contacto por la cosa y si es cosa mueble sin dueño, resulta inoperante.

Por ultimo que si se trata de un adquiriente que no entro en posesión de la cosa adquirida y esta
permaneció en el poder del enajenante, sin duda el enajenante conserva el carácter de dueño y poseedor
legitimo y no procederá este interdicto.

Interdicto de retener: es el que plantea un poseedor actual por actos de turbación sea sobre mueble o
inmueble. Actualmente no se aplica y se procede a la acción de mantener.

Para que proceda el interdicto de retener se requerirá:

1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesión tenencia de una cosa, mueble o inmueble.

2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales

La demanda se dirigirá contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesión o tenencia, sus
sucesores o copartícipes, y tramitará por las reglas del proceso sumarísimo.

La prueba sólo podrá versar sobre el hecho de la posesión o tenencia invocada por el actor, la verdad o
falsedad de los actos de perturbación atribuídos al demandado, y la fecha en que éstos se produjeron.

Interdicto de recobrar. Es aquel que se hace contra todo acto de despojo cuando se interrumpe la
posesión o tenencia, probando la violencia o clandestinidad para con una cosa inmueble o estelionato,
robo, estafa, de una cosa mueble.

Es una acción procesal, además de la acción posesoria y de la acción reinvindicatoria, con el fin de
recuperar la cosa y caduca al año producido el despojo. El Interdicto de recobrar es la pretensión procesal
en cuya virtud el poseedor o tenedor de un bien mueble o inmueble, del cual ha sido total o parcialmente
despojado, requiere judicialmente que se le restituya la posesión o la tenencia perdidas.

Para que proceda el interdicto de recobrar se requerirá:

1) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de una cosa mueble
o inmueble.

2) Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad

Legitimacion pasiva y proceso:

el autor denunciado, sus sucesores, copartícipes o beneficiarios del despojo y se tramitara la demanda
por juicio sumarísimo.

El juez dictará sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesión o la tenencia del
bien al despojado

Interdicto obra nueva : es el mas aplicable. Se procede a ella cuando se hubiere comenzado una obra
que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor. (también esta regulada en el código dentro de la
acción de despojo que procede cuando hay desapoderamiento producido por la realizacion de una obra
que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia )

No se admite el interdicto si la obra ya concluyo o esta próxima a terminar.

Su finalidad inmediata es obtener la suspensión de los trabajos que producen una turbación en la posesión
o tenencia. La celeridad en el tramite se justifica porque si la obra continua y cuando se inicia el interdicto
ya esta concluida o próxima a terminar seria inadmisible, de manera que tramita por juicio sumarísimo.
El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra y luego si admite la demanda, la
sentencia dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las
cosas al estado anterior, a costa del vencido.

Legitimados pasivos:

procede contra el turbador o despojante como también ante el encargado de la obra que perjudica la
posesión y tenencia del accionante.

7. PETITORIO Y POSESORIO: RELACIONES. DERECHOS DE LA POSESIÓN. DERECHO A

POSEER.

Las acciones posesorias versan sobre el hecho de la posesión, y en estos juicios no se discute la propiedad
de la cosa (mueble o inmueble) y tiene un trámite procesal o procedimiento especial y su resultado es una
reglamentación provisional de la posesión.

En las acciones petitorias o reales (en el caso la acción de reivindicación) se discute el derecho de
propiedad, con amplia debate conforme al proceso de conocimiento ordinario, y las partes pueden valerse
de todos los medios de pruebas que la ley admite, y su resultado es una reglamentación definitiva de la
propiedad, por lo que la sentencia que recaiga en el juicio causa estado, hace cosa juzgada material.

Ambas acciones se relacionan de modo tal que intentada la acción posesoria, puede posteriormente ser
intentada la acción reivindicatoria.

La acción petitoria protege los derechos reales, mientras la acción posesoria las relaciones de poder.

Diferencias entre ambas:

La acción real se realiza a través de un proceso ordinario mientras la acción de posesión mediante
procesos sumarios o sumarísimos.

La legitimación activa para impetrar las acciones reales solo le corresponde a quien pueda acreditar la
titularidad de un poder jurídico sobre el objeto; en cambio en las acciones posesorias, la legitimidad la
tiene el poseedor legitimo e ilegitimo y los tenedores.

Sobre la prescripción, mientras las acciones reales no prescriben, si lo hacen las acciones posesorias al
año de producida la lesión.

Sobre la prueba, en el juicio petitorio se debe acreditar la titularidad del derecho real, mientras en el
posesorio se debe justificar la relación de poder que si bien no se corresponde con u n derecho real si con
la posesión o tenencia.

Ambos procesos persiguen objetivos diferentes. El juicio posesorio protege la relación de poder afectada
siponiendose, en la medida de lo posible que las cosas vuelvan al estado anterior del ataque sin
investigarse a quien pertenece el derecho a poseer o detentar el objeto del litigio.

En el petitorio, la cuestion gira en torno a la existencia y titularidad del derecho real sobre la cosa u objeto
a que se refiere el conflicto. La sentencia del juicio petitorio tiene efecto de cosa juzgada formal mientras
en el juicio posesorio es de cosa juzgada material.

Ambos procesos no son acumulables. Si el poseedor agredidoe s titular de un derecho real, puede servirse
indistintamente de ambos remedios procesales. Puede acudir al posesorio, acreditando su relación de
poder con la cosa y la lesión sufrida o bien, ir por via petitoria, justificando la titular de la potestad real.

Pero no se los puede seguir de modo simultaneo, solamente sucesivo y respetando el grado de prelación
entre ellos, por ejemplo el actor que no logra acreditar en el juicio su posesión efectiva sobre la cosa, no
puede cambiar su pretencion en esa instancia alegando que debe prevalecer su interes por ser titular del
derecho real. El inicio del juicio posesorio obsta a la iniciación del petitorio mientras el primero este
pendiente.

Las acciones reales son vías judiciales que el ordenamiento jurídico le da a los titulares de derechos reales
para defenderlos de los ataques que pudieran llegar a sufrir.

A través de un juicio petitorio donde se ventila el derecho, proceso en el cual el actor goza de amplitud de
defensa y prueba y que culmina con una sentencia dotada de carácter definitivo sobre el derecho de
poseer.

Son acciones declarativas y de condena sobre el derecho real que buscan defender la existencia, plenitud
y libertad del derecho real.

La sentencia favorable que se dicte en una acción reinvindicatoria condenara al demandado a restituir la
cosa al actor; en una negatoria obligara al cese de la turbación; en la confesorio al cese del impedimiento.

La acción reinvindicatoria se vincula con la existencia de los derechos reales.

La confesoria con su plenitud.

La negatoria con su libertad

La acción de deslinde se vincula a la amplitud del derecho real, casos donde los limites estan confusos y
hay que demarcarlos y definir el limite de ambos objetos.

UNIDAD 19

1. Acciones reales. Definición legal. Enumeración. Ámbito de cada una. Lesiones que
habilitan su ejercicio. Legitimación activa.

La acción real es la via judicial que tiene el titular de un derecho real para pedir que se lo proteja ante un
perjuicio causado por un tercero. Son el medio judicial defensivo de los derechos reales.

La finalidad consiste en tutelarlos cuando han sido desconocidos por otro sujeto o de alguna forma se ha
menoscabado la potestad que confiere el derecho real sobre la cosa que es su objeto.

El CCYC las define como “Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio”.

Nuestro código enumera cuatro tipos de acciones: la reivindicatoria que defiende la existencia del derecho
real , la confesoria que defiende la plenitud, la negatoria que protege la libertad del derecho real y la de
deslinde que antiguamente velez no la consideraba una acción sino un condominio con indivisión forzosa y
hoy el ccyc lo recepta como una acción en donde ambas partes aportan pruebas para que el juez defina
los limites devisorios. Estos son los efectos principales de las acciones, sin embargo, esto no impide que
se pueda reclamar de forma accesoria la indemnización del daño producido.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de los dispuesto sobre prescripción adquisitiva. Esto
significa que las acciones no prescriben teniendo como excepción y limite la usucuapion que puede
invocar el demandado que poseyó la cosa durante el tiempo que la ley exige y que puede hacerla valer
por via de acción o prescripción. (no son susceptibles de prescripción liberatoria)

Los ataques o lesiones que habilitan la interposición de estas acciones son: el desapoderamiento o
despojo, y/o la turbación o impedimiento de su ejercicio de forma parcial.

Ambito de cada una de las acciones

La acción reinvindicatoria compete en los supuestos de desapoderamiento a los titulares de derechos

reales que se ejercen por posesión (excepto la servidumbre) y al acreedor hipotecario.
y la acción negatoria se confieren a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. Se
distinguen por la intensidad del ataque, la “reinvindicatoria” se vincula con el desapoderamiento del total
o despojo en una parte material o total de la cosa y busca reintegran el objeto.

Legitimación activa

Titulares del derecho real afectado, o cotitulares.

Cesionario cuando haya recibido por parte del titular del derecho real sobre la cosa la acción
reinvindicatoria

Acreedor hipotecario actualmente también la acción reinvindicatoria y las restantes sobre los inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la
posesión.

El heredero titular del derecho real aun cuando no haya tenido nunca la posesión del inmueble ya que
continua la persona del causante y cuenta con sus acciones.

El legatario de cosas determinadas desde la muerte del testador aunque no haya tenido la posesión.

2. PROCEDIMIENTO JUDICIAL: DEMANDA, SENTENCIA, COSA JUZGADA.

Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y
subsistir al tiempo de la sentencia.

El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización
sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento
complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a
ejercer la acción real.

Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los
restantes cotitulares.

Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se
dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede
reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del
objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.

La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en
juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los
que han intervenido en el juicio.

3. ACCION REINVINDICATORIA. OBJETO. OBJETOS NO REINVINDICABLES.

La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que producen laturbacion o el desapoderamiento en el todo o en una
parte material de la cosa respecto a una universalidad de hecho. Lo que persigue es el reintegro del
objeto.

El objeto es una cosa o cosas mueble o inmueble sobre las que recae el despojo o turbación pudiendo la
reivindicación referirse a todo o parte de ella. La cosa debe ser determinada, cierta y de existencia actual
y de haberse destruido podrán reinvindicarse los restos.

Tambien dentro del objeto incluimos universalidades de hecho

Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos de
buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante
dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo.

El CCYC habla de los automotores como objetos de la acción reivindicatoria los automotores inscriptos de
buena fe robados o hurtados. En ese caso aunque estuviera inscripto puede ser reinvindicado por su
propietario. De caso contrario, donde el adquiriente lo hace de buena fe, el reinvindicante deberá resarcir
lo que hubiese abonado.

Si otro lo adquirio de buena fe y lo registro, pero además lo posee por dos años de forma continua desde
la inscripción, usucapira y será el nuevo propietario del vehiculo, dejando de ser pasible de
reinvindicacion.

Supuesto especial: quien adquiera el automotor de buena fe y a titulo oneroso del titular registral pero
omite registrar la transferencia, adquiere el derecho real si lo posee durante diez años siempre que no sea
hurtada ni perdida y la recibe del titular registral o cesionario sucesivo siempre que los elementos del
automóvil sean coincidentes.

Los objetos no reivindicables son: los inmateriales, las cosas indeterminables (que su identidad no puede
ser reconocida) o fungibles (aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro de la misma
especie que pueden sustituirse por otro de la misma calidad en igual cantidad), las cosas accesorias de
forma separada de la cosa principal, las cosas futuras que no existen al momento de la sentencia de
restitución, los automotores hurtados o robados inscrptos y poseídos de buena fe por dos años siempre
que haya identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor
del vehiculo.

4. LEGITIMACION PASIVA. PRUEBA EN MATERIA DE INMUEBLES, DE MUEBLES

REGISTRABLES Y DE MUEBLES NO REGISTRABLES. EFECTOS DE LA SENTENCIA.

La reivindicación va dirigida contra el poseedor o contra el tenedor que detenta el poder de hecho sobre la
cosa. Y el poseedor demandado podrá oponer la defensa de usucapión si se hubiera consumado en su
favor y tendrá también las vías de defensas posesorias por despojo.

El tenedor tiene dos caminos: individualizar a aquel a cuyo nombre posee y quedara liberado de la acción.
O no individualizarlo y dejar que la acción prosiga contra él quedando alcanzado por los efectos de la
acción

El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al
poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace
cosa juzgada contra el poseedor.

Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene
inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.

La prueba

Quien demanda por acción reivindicatoria la restitución de la cosa deberá justificar el desapoderamiento,
la titularidad del derecho respectivo y el derecho de quien se lo trasmitio hasta llegar a la adquisición
originaria y si el demandado invoca un titulo propio, deberá acreditar que él tiene un derecho superior,
porque sino lo hace perderá el juicio.
La carga de la prueba reposa en cabeza del reivindicante. El CCYC establece distintas presunciones:

•La prueba en la reivindicación de inmuebles:

Si ambas partes tanto actor y demandado tienen títulos que emanan de un mismo autor, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa por tradición, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del titulo.

Si los derechos del actor y del demandado emanan de diferentes antecesores, el titulo del reinvindicante
posterior a la posesión del demandado no es suficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente titulo alguno.

Si los derechos del actor y del demandado emanan de diferentes antecesores y el titulo del reivindicante
es anterior a la posesión del demandado, se presume que el trasmitente era poseedor y propietario de la
heredad que se reinvindica.

Si los derechos del actor y el demandado emanan de distintos antecesores, sin que se pueda establecer
cual de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Prueba en la reivindicación de muebles registrables

Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la

registración del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:

a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa

de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;

b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;

c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su
caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste
acreditar el que invoca contra el actor;

d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de

un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios
registrales exigidos por el régimen especial;

e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de

personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume
que pertenece al que lo tiene inscripto

ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de cosas muebles no registrables:

a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero
adquiere el derecho real;

b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del
antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición
originaria, aunque sea más reciente;

c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se
encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o
sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3
del Título II : el poseedor y tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tiene derecho a reclamarla,
el poseedor de buena fe hace suyo los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos y el de
mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa el titular dejo de percibir. Y en ambos casos
deben restituir los productos obtenidos. El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total
o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la
destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en
poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque
se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.

Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la
rectificación del asiento registral.

5. LIMITES DE LA REIVINDICACION. SEGURIDAD DINAMICA. COSAS REGISTRABLES Y NO

REGISTRABLES.

La acción reinvindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquiriente
de un derecho real de buena fe y atitulo oneroso excepto disposición legal contraria. Sin embargo, el
reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.

•No procede la acción reivindicatoria contra el tercero adquiriente de una cosa mueble no hurtada ni
perdida, cuando es de buena fe y a titulo oneroso. Es el caso de que una persona que podria ser
demandada por reivindicación le trasmite el dominio de la cosa a otro pero aun no percibió el precio o
recibió solo una parte de el, entonces el reivindicante le puede reclamar al nuevo adquiriente el precio o lo
que le falte pagar como una forma de restituir lo que el reivindicante ya no puede recuperar de la cosa
mueble y en caso de que no satisfaga todo el daño, puede tener la posibilidad de demandar al enajenante
para que indemnice el perjuicio.

•Si la cosa mueble fue hurtada, robada o perdida, el subadquiriente sufrirá la reinvindicacion aun cuando
lo haya adquirido a titulo oneroso y de buena fe.

•Se pueden reivindicar las cosas muebles que no hayan sido hurtadas o perdidas si el tercero es de mala
fe o de buena fe a titulo gratuito.

•Las cosas muebles no registrables comprendidas en el régimen matrimonial que estan administrados y a
disposición de uno de los conyuges que celebra actos con terceros de buena fe, son validos excepto que
se trate de los muebles indispensables del hogar u objetos destinados al uso personal del otro conyuge o
al ejercicio de su trabajo o profesión.

En ese caso el otro conyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis meses de
haber conocido el acto y no mas alla de seis meses de la extinción del régimen matrimonial.

•La acción reivindicatoria se frena cuando hay un adquiriente de buena fe a titulo oneroso, aun cuando el
titulo contenga firmas falsas o de personas inexistentes.

Limites en cosas registrables

En materia de inmuebles o cosas muebles registrables, la acción reivindicatoria se inicia contra el autor
del desapoderamiento y sus suscesores en la posesión, como también contra quien obtuvo la cosa del
reivindicante en virtud de un acto bilateral que resulta privado de eficacia.

El principio “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o mas extenso del que tiene, sin perjuicio de
las excepciones legales” este, conduciría a privar al tercero que haya obrado de buena fe, por un error
invencible, de un derecho adquirido sobre la base de un titulo que en apariencia es valido, esto seria
injusto y perjudicial al trafico jurídico de los bienes.
La seguridad dinámica entonces es la que protege a los adquirientes, por lo que, cuando se trata de cosas
registrables el ccyc establece que todos los derechos reales o personales trasmitidos a terceros sobre un
inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquiriente en virtud de un acto nulo,
quedan sin ningun valor y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquiriente de derechos reales o personales de buena fe y a titulo oneroso. Los subadquirientes no
pueden ampararse en su buena fe y titulo oneroso si el acto ha sido realizado sin intervención del titular
del derecho.

La nulidad del acto hace volver las cosas a su estado anterior al acto nulo por lo que las partes deben
restituirse lo que mutuamente se entregaron por ese acto.

De este principio y de la acción de reinvindicacion quedan fuera de su alcanza los terceros

subadquirientes de buena fe y a titulo oneroso de bienes inmuebles o muebles registrables.

La buena en fe no es registral sino subjetiva, consiste en el desconocimiento de la inexactitud del registro

respecto a lo ocurrido entre las partes realmente y que demuestre una actitud cuidadosa y diligente de
que hizo todo lo que estaba a su alcance para averiguar la bondad de la situacion.

Se presumirá la mala fe cuando el tercero al adquirir un derecho real no averigua a través del registro si
con quien contrata es el verdadero propietario de la cosa, ya que incurre un error de derecho. Lo mismo si
el tercero adquiere de la persona que figura inscripta como usufructuaria cuando en realidad este como
tal no tiene derecho a disponer sobre el inmueble.

En caso de cosas muebles registrables Es indispensable constatar la coincidencia de los elementos que
identifiquen a la cosa.

Ademas de la nulidad hay otra causal de ineficacia del acto jurídico y es la inoponobilidad O INEXISTENCIA
ya sea por dolo, negligencia del escribano, falsificación material de un testimonio u oficio judicial, e
inclusive de una estafa procesal. EN los casos de actos a non domino donde una persona se hace pasar
por el titular del derecho sobre la cosa y realiza una disposición con un tercero que desconoce esa
situacion, no goza de protección ante la acción reivindicatoria para los terceros de buena fe a titulo
oneroso porque no se protege cuando no interviene el verdadero titular.

En estas situaciones si quien ha resultado titular del derecho en virtud de ese acto falsificado lo transmite
onerosamente a un tercero de buena fe, no queda este a cubierto de la acción de reivindicación del
propietario que no ha intervenido.

Quien adquiere de la persona que no es el verdadero titular, que no esta legitimada para transmitir, tiene
un justo titulo y puede escapar a la acción reivindicatoria, si es de buena fe, si se consuma la prescripción
breve de 10 o 2 años, según se trate de inmuebles o muebles registrables.

Si la persona que cuenta con justo titulo le transmite la cosa registrable a otro que se encuentra en
situacion similar. Si se dan las circunstancias, podrá sumar el tiempo de su posesión con la de su
antecesor para alcanzar el plazo de prescripción breve.

Adquiriente en virtud de acto nulo: La acción reivindicatoria procede contra el actual psoeedor, aunque
fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo. “la nulidad pronunciada por un
juez vuelve las cosas al mismo estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo y obliga a las
partes a restituirse mutuamente lo que han recibido. Estas restituciones se rigen por las disposiciones de
la buena o mala fe”.

No son terceros subadquirientes sino de aquella situacion entre quienes fueron parte del acto jurídico nulo
o anulado judicialemnte. Quien adquirio en estas condiciones, aun cuando lo haya hecho de buena fe, no
puede escapar de la acción reivindicatoria del enajenante. Esta disposición se aplica tanto cuando son
inmuebles como muebles registrables o no registrables.

6. ACCION NEGATORIA. LEGITIMACION PASIVA Y PRUEBA.

 La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión
y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida
de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de
otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede
también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de
probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está
constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión porque el dominio se presume perfecto y
libre, corresponde al demandado que alega lo contrario acreditarlo.

7. ACCION CONFESORIA. LEGITIMACION PASIVA Y PRUEBA.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos
que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a
la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

Prueba. Al actor le basta probar su derecho como titular del inmueble dominante y su derecho de
servidumbre activa si se impide o turba el ejercicio de una servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y
demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

8. ACCION DE DESLINDE. AMBITO. LEGITIMACION ACTIVA Y PASIVA. EL PROCESO JUDICIAL:

REQUISITOS, PRUEBA Y SENTENCIA.

El CC regulaba al deslinde como un “condominio por confusión de limites” cuando había limites confusos
entre los colindantes había un condominio sin indivisión forzosa sobre la zona dudosa, hoy el CCYC lo
regula como una “acción real” por la cual los colindantes no controvierten sus títulos sino que ignoran por
donde pasa la línea que separa los terrenos, no hay controversia de derechos sino una duda respecto a la
ubicación del limite, y es esta acción la que persigue la idea de investigar y demarcarlos.

Los catastros son en principio los encargados de dar la exactitud del limite separativo entre los inmuebles
en relación a la causa jurídica que los origina ya que sin limites no hay cosa “cierta y determinada” que
son rasgos necesarios de un objeto de derecho real. Se diferencia la acción de deslinde de la
reinvindicatorria porque en esta ultima los limites no estan confusos sino cuestionados, y la finalidad es
obtener la restitución de la parte del terreno respecto del que se alega propiedad y otro posee, en cambio
en la acción de deslinde es la investigaciony demarcación de la ubicación del limite de los inmuebles lo
que se ignora.

La finalidad la encontramos cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde
debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera
cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

(No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento
de los límites)

Legitimación activa El titular de un derecho real sobre un inmueble (dominio, condominio, superficie,
usufructo, habitación y anticresis, usos)no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o
removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean
a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio por ejemplo el dueño o condóminos citar a el
superficiario, usufructuario etc.
La acción puede dirigirse al dueño colindante o condóminos y contra el Estado cuando se trata de bienes
privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

Prueba y sentencia

El juicio no es contradictorio sino que cada una de las partes es a la vez actora y demandada y debe
aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el
juez debe distribuir la zona confusa entre los conlindantes fundadamente, ponderar los diversos
elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa.

Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez
debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

Es importante que intervenga un perito agrimensor matriculado que lleve a cabo la mensura de los
inmuebles y confeccione el plano pertinente que junto a la sentencia definitiva, complementara el titulo de
ambos fundos.

El deslinde según los ordenamiento procesales determina que “deslinde por convenio” según el cual las
partes si hay acuerdo y son capaces, si es que hubieran efectuado en la escritura publica el deslinde
deberán presentarse ante el juez con todos sus antecedentes, previa intervención de la oficina topografica
para aprobarse el deslinde si coresponde

UNIDAD XX. “PUBLICIDAD REGISTRAL CON RELACION A LAS COSAS”.

1. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO. CARACTERES DEL SISTEMA REGISTRAL

INMOBILIARIO ARGENTINO. DECLARATIVO. REGISTRO DE TITULOS. NO CONVALIDANTE.

La publicidad importa hacer saber a los integrantes (de forma efectiva o no) de la comunidad que existe
determinado derecho real, de que se trata, ya que tienen el deber jurídico de respetar la relación entre la
persona y la cosa que este derecho crea y en especial a los terceros interesados por su necesidad especial
de tomar conocimiento.

Revistiendo el derecho real el carácter de absoluto es necesario que sean conocidos.

Existen distintos sistemas de publicidad inmobiliarias, distinguidos entre registrales (donde la registración
es un medio de poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho inscribiendo en los
registros los títulos que contienen actos causales de adquisición de los derecho reales ya sea transmisión,
constitucion y extincion)o no registrales (son aquellos sistemas que consideran que la publicidad no se
cumple a través de la inscripción en registros sino por otros medios como por ejemplo la sola fuerza del
contrato y celebración del mismo como suficiente publicidad).

•Sistema de transcripción: utiliza el método de “registro personal” las búsquedas se hacen por el nombre
de las personas (no corresponde un folio a cada inmueble) y se sabe de la continuidad sobre la trasmición
del dominio por via de notas marginales.

•Sistema de libros territoriales: exige la inscripción para perfeccionar la transmisión del dominio, se usa el
“folio real” para cada inmueble donde se asientan todas las transferencias de dominio o constitucion de
derechos reales.

•Sistema torrens: donde la propiedad del trasmitente pasa a la monarquia y de ella al dominio del
adquiriente, siendo esta adquisición originaria y libre de vicios.

•Sistema alemán: Se inscribe el acuerdo de la trasmisión en el registro, figurando el adquiriente como

titular y por el “principio de fe publica registral” las inscripciones del registro se reputan verdaderas sin
admitir prueba encontrario y quien figuraba era el propietario adquiriente y se adquiere de forma
originaria.
•Sistema francés consagro la manifestación del trasmitente por la tradición como forma de publicidad y
solo reservaba la inscripción a las donaciones e hipotecas.

Existen diversos medios de llevar esos registros: En los “registros declarativos” la inscripción se exige solo
para oponer el derecho a terceros interesados, es decir, declara a estos un derecho real existente. Por
otro lado, encontramos los “registros constitutivos” donde la inscripción es una condición para que nazca
o se origine el derecho real.

SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL ARGENTINO.

Antes del CC existían en nuestro país, registros de hipotecas y de otros derechos reales sobre inmuebles
realizados de forma bastante defectuosa, y era el principal medio de publicidad la tradición.

Cuando velez redacta el CC adopta en principio un sistema no registral donde la tradición y la posesión
era el medio de publicidad para poner de manifiesto el derecho real ante toda la sociedad a través de
actos materiales sobre la cosa. Con la excepción del derecho real de hipoteca, ya que como no mediaba
entrega de la cosa por su naturaleza, se recurrió a la registración como única manera de publicitarlo.

Velez sostenia en principio que seria difícil encontrar personas llevar a cabo esos registros, y que además,
sostenia que el sistema de la transcripción por sus obvios inconvenientes practicos y también el de
inscripción, porque podria ahcer caer en inexactitudes; a aquellos que no convalidan los títulos, por su
inutilidad y también a los que los convalidan porque ello implicaría confiar a una magistratura el
examende los títulos a inscribir.

La insuficiencia de la tradición como medio de publicidad dio lugar a que las legislaturas provinciales
establezcan sus propios sistemas de registros. En 1886 en la capital federal se dicta la “ley de
organización de tribunales de la capital” y allí, incluia un capitulo llamado “registro de la porpiedad de
hipotecas, embargos e inhibiciones” y en base a ello, varias provincias fueron creando registros. Esta
inscripción no pruducia la revalidación de los actos afectados de nulidad.

Esto provocó que la corte suprema de justicia nacional al pronunciarse al respecto de estas disposiciones
de las leyes de registro, los declare inconstitucional ya que era injustificable que las provincias exijan la
inscripción registral a efectos de oponibilidad, cuando el código solo exigia el titulo suficiente y la
tradición. Sin embargo, siguieron funcionando, y antes de la ley 17711 fue sancionada en Capital Federal
la ley 17414 que organizo su registro sobre la base del decreto ley 22.643 de la provincia de buenos aires,
fuente del actual régimen de la ley 17801.

Con la ley 17711 en 1968 se produjo la “constitucionalizacion” de los registros de propiedad inmueble,
entrando en vigor la ley nacional de registro de la propiedad inmueble y modificando el art. 2505 que
establece un sistema registral para inmuebles que establecia que “La adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

Seguida a la regorma, se dicta la ley 17801 “sobre régimen a que quedan sujetos los registros de
propiedad inmueble existentes en la capital federal y las provincias” y como consecuencia de ello la
adquisición derivada de los derechos reales por actos entre vivos, excepto la hipoteca, requiere reunir los
requisitos constitutivos para que nazca el derecho real y la inscripción lo hace oponible a terceros
interesados de buena fe.

Esto no significo que la tradición quedo derogado como modo constitutivo sino que se constituia por titulo
y modo suficiente que era la tradición entre las partes y para terceros desinteresados, pero requeria
inscripción para ser oponible a terceros interesados de buena fe.

El sistema registral argentino es declarativo y no convalidante, es decir que no convalida el titulo nulo ni
subsana los defectos de que adolece según las leyes, por eso es que la inscripción del titulo no significa
tener por acerditada al titularidad del derecho ni la buena fe.
La presunción de integridad o completividad es característica necesaria para el registro, ya que una
publicidad registral mas eficiente depende de que se inscriban todas las mutaciones reales inmobiliarias.

La ley 17801 tuvo ciertas modificaciones y ha establecido que: las escrituras publicas que se presenten
dentro del plazo de 45 dias contados desde su otorgamiento, se consideraran registradas a la fecha de la
instrumentación. Luego, que “no se inscribirán o anotaran los documentos mencionados en el artículo 2°
inciso a (Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la
Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de
corresponder.

Artículo 41 bis: Créase el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble el que estará integrado
por todos los registros provinciales y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que dictará las normas
para su organización y funcionamiento y tendrá como misión coadyuvar al cumplimiento de la presente
ley.

El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble propenderá a la aplicación integral y uniforme

de la Ley Nacional de Registros de la Propiedad Inmueble, al desarrollo y modernización de dichos
registros en el marco de su más efectiva coordinación técnica y jurídica, y al mejoramiento del servicio de
la publicidad registral inmobiliaria en todo el territorio del país.

El CCYC establece que la adquisición o transmisión de derechos reales constitutidos conforme al código no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

La inscripción registral o la posesión es publicidad suficiente según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la regustracion es necesaria y presupuesto suficiente

para la oponobilidad del derecho real. Y no pueden prevalecerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos ni aquellos que debían haber conocido la existencia del titulo del derecho real.

Por lo que lo que respecta a inmuebles la inscripción en el registro es necesaria para la oponobilidad a
terceros interesados de buena fe y es DECLARATIVA, regulándose por la ley17801 que establece:

Que la inscripción opera para la publicidad y oponobilidad a terceros y que las partes, sus herederos y los
que intervinieron en la formulación del documento por ej: testigos o funcionario autorizante, no puede
prevalerse de la falta de inscripción para argumentar que desconocían del derecho real constituido.

Es una ley complementaria al ccyc .

Con la sancion del CCYC se estableció sobre los derechos reales sobre inmuebles la reforma a la ley en su
art.1,2 y 17:

Que quedan sujeto al régimen del ccyc los registros de la propiedad inmueble existentes en cada
provincias y en la capital federal.

Que para la publicidad, oponibilidad de terceros y demas previsiones del ccyc, en los mencionados
registros se inscribirán o anotaran los documentos:

•que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles

•los que dispongan embargos, inhibiciones y demas providencias cautelares.

•los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Por ultimo, que inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo termino se haya instrumentado
durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los art.22 y concordantes, y se lo
presente dentro del plazo establecido por el art.5 (ley 17801)
El ccyc recepta que la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad al ccyc
no son oponibles a terceros interesados de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente que será,
según el caso, la inscripción registral o la posesión.

Si la registración se pide como modo constitutivo será suficiente para que sea oponible, en nuestro país es
aplicable a los automotores (registro de la propiedad del automotor)

Los inmuebles requiere la inscripción en el registro para la oponobilidad a terceros interesados de buena
fe, por lo que “es declarativa”

Registro de títulos:

Es un registro real en cuanto toma como base la cosa sobre la cual recae el derecho (en contraposición al
registro personal que toma a la persona titular del mismo). Este sistema matricula a cada inmueble con su
numero de orden y le asigna una hoja especial llamada “folio real” en la que se asienta la constitucion,
transmisión o extinción de derechos reales que tengan por objeto el inmueble en cuestion y su consulta
permite conocer el estado jurídico de dicha cosa.

El registro tiene efecto declarativo e inscribe todo los documentos materialmente elaborados en soporte
papel que contienen la expresión del negocio jurídico, la causa de la constitución, modificación,
transmisión, declaración o extinción del derecho real. El título en sentido sustancial o material refiere al
acto jurídico con entidad suficiente para causar la mutación del derecho real, la causa mediata del
derecho y se abstrae del papel que lo soporta y de su registración.

El título en sentido formal o instrumental es el documento plasmado en papel que provoca la registración,
y debe ser hecho en la forma isntrumental que requiera la ley de fondo para el título sustancial. Una vez
que se le da el asiento, la oponobilidad del derecho es pleno y tendrá publicidad máxima.

No convalidante: Conforme a ciertos sistemas la inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que
pueden estar afectados. En nuestro sistema la inscripción es no convalidante, solo el derecho real se
puede convalidar, la registración no, si cuando se registra el titulo hay un tercero interesado, mas alla de
estar mal publicitado, el estado no asumirá las consecuencias.

Los sistemas no convalidantes son aquellos en los que la registración genera a facor de su titular una
presunción iuris tantum atributiva del derecho registrado, cuyo efecto principal es la publicidad en si
misma con los efectos tasados por la ley es decir “la oponobilidad plena” pero ofrece una protección
defensiva y no agresiva, le da apariencia jurídica pero puede eventualmente perderse o modificarse por
situaciones anteriores a la registración que no lo libera hacia el futuro de posibles nulidades que lo hagan
perder el derecho. La inscripción no convalidante no mejora, no aumenta, no empeora o disminuye el
valor de los títulos, ya que simplemente su funcion es publicitarlo y no dotarlo de eficacia.

La ley misma dice”la inscripción no convalida el titulo nulo, ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes”.

2. PRINCIPIOS ADOPTADOS POR EL SISTEMA REGISTRAL ARGENTINO: ESPECIALIDAD,

ROGACION, LEGALIDAD, PRIORIDAD, TRACTO, PRESUNCION DE INTEGRIDAD O COMPETIVIDAD.
3. TECNICAS DE REGISTRANCION: INSCRIPCION. FOLIO REAL

La inscripción es la extracción de breves notas extraidas del documento registral : documento notarial
como lo es titulo, documento judicial o documento administrativo.

El folio real es una ficha o tarjeta de gran tamaño que tiene la descripción grafica del inmueble, su
ubicación, “la matricula” que es el numero por el cual se lo designa en el registro, la identificación según
el catastro, la designacion según titulo o plano, antecedentes dominiales y derechos reales sobre la cosa.
Los asientos registrales se dividen en “inscripciones” que son las registraciones de los derechos reales (su
constitucion, trasmisión, declaración y extincion) y en “anotaciones” son registraciones de las medidas
cautelares de la cosa.

4. DOCUMENTOS REGISTRABLES. ENUMERACION LEGAL. CLASES. REQUISITOS. PLAZOS

para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotaran, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles (todo titulo que sirvan a un derecho real, que lo extingan o modifiquen, por ejemplo los
contratos de compra y venta; fideicomiso todo documento de naturaleza judicial que contienen y
documentan actos judiciales o de naturaleza administrativa que expresen actos administrativos
sobre inmuebles)

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (documentos

judiciales que imponen medidas cautelares y generan en beneficio de quien solicita su traba una
preferencia a la hora de satisfacer su crédito y una prioridad registral cuando se asume la posición.)

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales (por ejemplo contrato de arrendamiento
rural o el régimen de regularización dominial de la ley 24374, toda vocación registral de un
documento conferido por una ley provincial que sea consistente y no contradictoria a la ley 17801 y
normas de fondo)

requisitos de los documentos:

Para que los documentos públicos sean inscriptos o anotados deberán:

-estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa según lo que corresponda
legalmente.

-tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien
este facultado para hacerlo

-Revestir el carácter de autenticos y hacer fe por si mismo o con otros complementarios en cuando al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de titulo al dominio, derecho real o
asiento practicable.

Para los casos de excepción que la ley establece pueden inscribirse o anotarse documentos privados
siempre que la firma de sus otorgantes este certificada por escribano pbulico, juez de paz o funcionario
competente por ejemplo: cuando el remanente se otorga el fideicomiso a nuevo fiduciario es forma
suficiente el instrumento privado autenticado según el codigo.

Plazos

5. ROGACION. LEGITIMADOS. REQUISITOS.

Este principio indica que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado a petición de parte
interesada mediante solicitud al registrador para que este ponga en marcha el procedimiento que lleve a
la inscripción. El registrador no puede actuar de oficio, debe absterse de toda actividad si no lo pide un
sujeto legitimado.

La petición es a través de minutas rogatorias u oficios rogatorios cuando se trata de documentos

judiciales.

Una vez efectuada la rogación o instancia, el registrador, no puede negar la apertura del proceso
administrativo, salvo cuando el documento ingresado no corresponda a los mencionados por la ley. El
registro solo debe comprobar su registrabilidad y sus formas extrínsecas, su prestación es una obligación
y es inexcusable. La solicitud del legitimado procederá aun contra la voluntad expresa de otros sujetos
que pueden verse perjudicado por la rogación.

Los legitimados para solicitar la inscripción o pedir información del registro son solo los que la ley le da un
interes legitimo:

La situacion registral solo variara cuando lo pida: el autorizante del documento que se pretende inscribir,
anotar o su reemplazante legal; quien tenga un interes en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención.

Para registrar un derecho real: escribanos o propio titular del derecho real con firma certificado del
escribano.

Para registrar documentos judiciales podrán pedirlo los jueces y/o abogados

Para expedir publicidad: abogados, jueces, escribanos, titular, agrimensores, prodcuradores o arquitectos.

El requisito para la rogación, es que se haga la petición juntamente a la presentación del titulo formal, es
decir, acompañada del documento portante del derecho o de la situacion jurídica registrable.

6. ESPECIALIDAD. MATRICULACION. FOLIO REAL: DESCRIPCION Y CONTENIDO.

La especialidad e sun principio relacionado con la hipoteca, en realidad en el campo registral es el

PRINCIPIO DE DETERMINACION, este indica que se debe especificar que es lo que se quiere registrar:
sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que ingresa al registro, con el fin de mutar el asiento
correspondiente.

Matriculación: es el proceso de vuelco de los datos del inmueble y acto jurídico en el folio real; la ley
nacional fija como técnica registral la técnica “folio real” según el cual cada inmueble debe inmatricularse,
esto es, incorporarse al registro mediante la apertura de una matricula para cada inmueble, esta matricula
es la unidad de identificación registral que permite individualizar un inmueble con un numero determinado
que lo singulariza, al cual se le adiciona la ubicación geográfica y partido correspondiente, un orden lógico
de acuerdo a la división del suelo.

No aplica a los inmuebles de dominio publico de propiedad del estado.

Si se trata de un derecho real sobre cosa propia y luego se constituye otro de la misma índole como seria
un d.real de superficie o una desmembración, se deberá abrir una nueva matricula registral por ej derecho
de tiempo compartido o sepultura para mantener un tracto sucesivo completo de cada titularidad.

El objeto debe estar determinado, al ser el inmueble el elemento principal debe estar descripto y
establecido la relación o contacto entre el registro de la propiedad inmueble y el catastro, como generador
de la existencia de la cosa objeto de los derechos. Para que exista el inmueble como cosa susceptible de
derechos, es previo al momento de su nacimiento un plano generador. Por ello la referencia de la
designacion catastral y la identificación del plano de origen del inmueble sean elementos esenciales de las
breves notas necesarias para describir la finca.

Especialidad o determinación de los sujetos: los datos personales de los titulares nombre y datos
personales requeridos para las escrituras publicas. Si son personas jurídicas se les consigna un nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio.

En cuando a la especialidad del titulo causal o del acto jurídico, es necesario identificar si es un derecho
real surgido de un documento notarial o una medida cautelar surgida de un documento judicial, clase,
lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio
que exista al momento de la matriculación, como también el numero y fecha en que se presenta el
documento al registro.
7. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. CALIFICACION DEL REGISTRADOR. DISTINTAS POSIBILIDADES.
RECURSOS.

Consiste en la atribución del agente administrativo del registro que examinara la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos públicos notariales cuya inscripción se solicite exigidos por la ley,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos. Este principio se basa en que el
sistema como un conjunto debe ser adecuado a derecho y solo se aplica en casos extremos a los
documentos judiciales ya que en pp no pueden ser objeto de calificación porque se afectaría el pp de
unidad de jurisdicción constitucional, si el juez dispone la inscripción no puede oponerse.

Este principio se aprecia por su resultado: si el procedimiento de inscripción se cumple de acuerdo a

derecho y el registrador ha examinado en ejercicio de la funcion calificadora el documento a inscribir, se
genera una presunción de que la situacion jurídica registrada es legalmente ajustada a derecho. Los
asientos se presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica exterior.

El control de legalidad se hace efectivo a través de la actividad calificadora llevada a cabo por el
registrador a fin de lograr la menor cantidad de inexactitudes registrales. Lo que hace es controlar si se
cumplieron los principios registrales, las formas y rechazar el documento que tenga una nulidad absoluta
y manifiesta y devolver aquel que tenga defectos subsanables para ser corregidos antes de la
registración. Lo que hace es confrontar la “caratula rogatoria” que contiene el documento (escritura
publica, judicial o administrativa) el catastro y el folio real con los datos .

•Si el registrador lo analiza y los datos coinciden se conforma “la toma de razón definitiva” y se inscribe el
derecho real o medida cautelar.

•Si el registrador advierte un ilícito penal en la instrumentación del codumento debe denunciarlo al juez

•Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta

•Otra posibilidad es que se produzca “la toma de razón provisoria” cuando el documento tenga un vicio
subsanable se practica la inscripción provisional y se le dan 180 dias contados de forma continua,
competa y corrida para que el interesado subsane las formalidades que estan viciadas. Cumplido el plazo
puede:

Pedirse la prorroga para continuar con la prioridad directa o indirecta, la prioridad es la que se le da al
titular de derecho real según la cual tiene “mejor derecho” que otro sobre la cosa .

Recursos: ante la observación, el intereasdo tendrá los siguientes recursos u opciones registrales:

-desistir a la inscripción

-cumplir con las observaciones formulades al documento.

-promover la revisión por el procedimiento recursivo que corresponda considerando que la calificación no
se ajusta a derecho.

Y en todos los casos existirán recursos por ante las autoridades superiores del registro, como asi ante los
organos administración de justicia. Según el régimen argentino si el requiriente no esta de acuerdo con la
observación formulada deberá solicitar al registro que rectifique la decisión, esto implicara la prorroga del
plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiera concedido. Y cuando la decisión no
fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugacion que corresponde según la ley local y durante
su sustanciación seguirá vigente la inscripción o anotación provisional: el recurso es VOLUNTARIO Y
SUSPENSIVO.

La ciudad autónoma de buenos aires regula el procedimiento y prevé dos instancias procesales: La
primera en el ámbito administrativo, el recurso de reposicion o reconsideración cuenta con un plazo para
interponer de 90 dias a contar de la fecha de ingreso del documento en el registro, esta interposición
suspende el plazo de inscripción provisional que gozaba el documento hasta que se resuelva el recurso.
Si resuelta la inscripción el registrador accede a la revocatoria deducida, la inscripción o anotación se
formalizara.

Si no accede a revocar la decisión anterior, debe notificar la decisión al interesado y se le abrirá la via del
recurso de apelación ante el Director del Registro, si este se niega a la inscripción definitiva, le quedara al
intersado el Recurso judicial ante la Camara Nacional de Apelaciones en lo civil.

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por
el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable
por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica
la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o
anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en

definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

PRIORIDAD DIRECTA. (EL DOCUMENTO TIENE LA PRIORIDAD QUE DIGA EL NUMERO DE INGRESO AL
REGISTRO POR VENTANILLA. El Es la preferencia que tienen los titulares de derechos reales)La prioridad
entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el
número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40.
Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad
deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida

PRIORIDAD INDIRECTA (refiere al certificado de dominio: la antelación en el tiempo de la inscripción del

documento que da el certificado de dominio)

Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,

modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.

Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día
de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital
Federal.

Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo
aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su
vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. Que exista una perfecta
correlacion entre el titular registrado, quien es legitimado para disponer o gravar el derecho y sobre quien
puedan disponerse medidas cautelares o restricciones judiciales, y su sucesor registral.

8. TRACTO SUCESIVO. CASOS DE TRACTO ABREVIADO O COMPRIMIDO.

El tracto sucesivo es el orden cronológico que se exige y que refleja la sucesión perfecta y continua de
titularidades temporalmente desplegadas para el funcionamiento del sistema registral inmobiliario que
respete absolutamente la prioridad en el tiempo ley establece que cada folio real llevara los asientos por
estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y que no se registrara
documento en el que aparezca como titular del derecho una persona diferente de la que figure en la
inscripción precedente. Es decir que de los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demas derechos registrales, y también la correlacion
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Solo procederá la registración de un derecho, en tanto devenga del titular actual registrado para generar
la inscripción de un nuevo titular.

La serie de anotaciones e inscripciones obrantes en la matricula sin solución de continuidad deberán

reflejar la historia del inmueble, sus titularidades y gravámenes o interdicciones.

La excepción de la exigencia del tracto sucesivo, es el tracto abreviado o comprimido, en el que no se

exige la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto sino que se simplifica el
proceso de inscripción por aplicación del principio de economía procesal, se concentran en un solo asiento
diversos actos dispositivos cuando:

•el documento sea otorgado por los jueces, herederos declarados o sus representantes en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídos de la vida del causante o su conyuge sobre bienes a su nombre.

•Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos
a nombres del causante o de su conyuge.

•Cuando el documento sea consecuencia de actos relacionados a la partición de bienes hereditarios.

•Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultanea y se refieran a negocios

jurídicos que versan sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones intervengan
funcionarios diferentes.

Enestos casos el documento debe expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivos de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro