TASACIÓN REGLAMENTARIA-TASACIONES

CICLO 2021-I
COMERCIALES
 ETAPAS DE LA TASACIÓN
1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACIÓN.- Se refiere a la lectura y confrontación de la documentación
que puede obtener el perito, para los fines del mandato judicial o particular.

2.- INSPECCIÓN OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita que hace el perito al inmueble materia
de la tasación para percatarse de todos los datos de tipo técnico que requiere para poder tasar.
3.- INVESTIGACIÓN.- Se refiere a la indagación en el Marco Institucional de Referencia, de la
documentación faltante que el perito determina después del estudio de la documentación.

4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere al cruce de información y el análisis de la documentación

de referencia.

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a la elaboración del dictamen de la pericia

(Dictamen Pericial) o al informe pericial en el caso de particulares.
 SEMANA 3

TASACIÓN REGLAMENTARIA. IMPLICANCIAS DE LA

LEY 27157 EN LOS PROCESOS DE VALUACIONES
TITULO II TASACIONES DE PREDIOS URBANOS
T CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 4.-
A
S Fijar el valor de todos los componentes del predio urbano, en términos de terreno, edificaciones,
A obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
C
I
Ó
N La tasación de terrenos
Tasación reglamentaria Tasación comercial rústicos en zonas de
D expansión
E urbana e islas rústicas
• Utilizan los valores • Estiman los valores en • Según estable el
P arancelarios de terrenos función al análisis de CapítuloVII del Título II del
R urbanos y valores unitarios mercado con el método presente Reglamento
E oficiales de edificación, utilizado y los factores que (RESOLUCIÓN
D aprobados por los se consideren pertinentes, MINISTERIAL Nº 172-
I dispositivos legales los mismos que son 2016-VIVIENDA)
O pertinentes. detallados y justificados
U por el perito tasador.
R
B
A Para la tasación de las edificaciones se aplican, según corresponda, los factores de depreciación
N por antigüedad y estado de conservación, establecidos en el presente Reglamento.
O
ARTICULO 5.- INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
Tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación contiene los rubros siguientes:
5.1. Memoria descriptiva.
5.2. Tasación.
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
e. Valor total del predio.
5.3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotográfico.
c. Otros.
 CAPITULO II
ARTICULO 6.- MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos 11. Descripción del predio:
siguientes: a. Descripción general (terreno o inmueble).
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita b. Distribución de planta.
la tasación.
c. Características técnicas de la edificación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y
3. Situación registral del predio. permanentes.
4. Objeto de la tasación. e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
5. Método y Reglamentación empleada. 12. Características e Infraestructura de servicios

6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está urbanos del entorno del predio.
referida la tasación. 13. Servidumbres.
7. Ubicación del predio. 14. Gravámenes y cargas.
8. Zonificación y uso actual del predio. 15. Fuente y procedencia de la información.
9. Área de la edificación y área del terreno. 16. Observaciones.

10. Linderos y perímetro.

ARTICULO 7.- SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO
7.1.- Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la
Partida Registral del Registro de Predios, precisando los datos de identidad
del titular del derecho de propiedad o de posesión inscrita en el marco del
Decreto Legislativo Nº 667 que aprueba la Ley del Registro de Predios
Rurales, cuando corresponda.

7.2.- En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos

que acreditan la posesión, precisando la fecha, el tipo de documento
público o privado, el funcionario que lo emite y las demás características
que el perito considere pertinentes.
ARTICULO 8.- UBICACIÓN DEL PREDIO
8.1.- Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de
acuerdo con los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma
manera, el perito consigna la denominación de la urbanización, asociación, cooperativa,
asentamiento humano, vías públicas a las cuales da frente y la numeración municipal,
precisando la manzana y lote correspondiente.
8.2.- De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo
señalado en el numeral anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo
más próximo del predio, siguiendo la línea de fachada, con indicación de las vías públicas
de referencia; de lo contrario, indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de
la existencia y ubicación del predio.
Artículo 9.- Zonificación y uso actual del predio
9.1 Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificación
vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
9.2 En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica la falta de
zonificación y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno urbano de la zona.
Artículo 10.- Área de la edificación y área del terreno
10.1 Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno, describiendo el mismo en
un cuadro de áreas.
10.2 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de edificación se
expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
Artículo 11.- Linderos y perímetro
En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas, colindancias y cambios de
dirección de éstos, a partir de su frente principal, continuando por los costados derecho e
izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo.
ARTICULO 12.-DESCRIPCIÓN DEL PREDIO
12.1.- En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso al cual es
destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas.
12.2.- En la descripción de las áreas edifi cadas, se indica, según corresponda, los sistemas y materiales
empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
12.3.- En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fi jas y permanentes, se detallan las
principales características técnicas de las mismas.
ARTICULO 13.- ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y
DEPRECIACIÓN
13.1 Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la totalidad de la
misma o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que se obtenga de cualquiera de los
documentos siguientes:
a. Declaratoria de fábrica o de edificación.
b. Certificado de conformidad de obra.
c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
d. Declaración jurada de auto avalúo.
13.2 A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fi ja la antigüedad
sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos a la época, el sistema constructivo y
los materiales utilizados en la edificación, los mismos que son señalados en el informe técnico de
tasación.
ARTICULO 13.- ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y
DEPRECIACIÓN
13.3 El estado de conservación de la edificación es calificado considerando el estado en el que se
encuentra. Los criterios de calificación son:
a. Muy bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan
deterioro alguno.
b. Bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal.
c. Regular: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene
deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo ser subsanado; o que los acabados e instalaciones
sanitarias, eléctricas, de equipamiento u otras, presentan deterioros visibles debido al uso normal.
d. Malo: Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya estructura presenta
deterioros que la comprometen, aunque sin peligro de colapsar y, en el caso de los acabados e
instalaciones sanitarias, eléctricas, de equipamiento u otras, presentan visibles desperfectos.
e. Muy malo: Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos deterioros con riesgo de
colapsar.
ARTICULO 13.-ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y
DEPRECIACIÓN
13.4. La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso, antigüedad y estado de
conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la depreciación es asignada, de acuerdo a las
Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04 consignadas en el Anexo I del presente Reglamento. En el caso de la tasación
comercial, adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador debidamente sustentado.

13.5- Las reglas expresadas en los numerales precedentes, no son aplicables para la tasación de bienes
inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación, de conformidad con la Ley Nº 28296, Ley General del
Patrimonio Cultural de la Nación y sus modificatorias, así como su Reglamento aprobado con Decreto
Supremo Nº 011-2006-ED.
Artículo 14.- Servidumbres
Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de propiedad o en la Partida del Registro
de Predios, así como cualquier otra restricción o derechos de terceros que afectan a los predios
involucrados.

Artículo 15.- Gravámenes y Cargas

Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha
de la tasación, que afectan al inmueble, de acuerdo con la
información inscrita en la Partida del Registro de Predios.

Artículo 16.- Fuente y procedencia de la información

Se consigna la documentación pública y privada empleada para efectuar la tasación, precisando el
nombre de la entidad, funcionario o persona que la suscribe.
CAPÍTULO III TASACIÓN DEL TERRENO
Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno
18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano, a
fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente
Reglamento, según correspondan.

18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el
perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la misma
zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel socioeconómico y se encuentran
ubicados en lugares próximos al terreno materia de tasación.
18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno por el
valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.

18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a proyectos
inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de las limitaciones
establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las limitaciones en el uso del
terreno consideradas en el proyecto de vivienda social, debidamente sustentado por el perito.
Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública, se sujeta al
procedimiento siguiente:

19.1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del terreno.

19.2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el
área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

19.3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el triple del
cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano, y se suma el producto del
exceso del área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
TASACIÓN DEL TERRENO
Determinación del Valor de Terreno TERRENO A:
ARTICULO 19 3𝑎2 = 3 10 2 = 300
𝐴𝑇 = 10 ∗ 2𝑂 = 200
3𝑎2 > AT
VT = 200 𝑚2 *10,000.00S/. 𝑚2
VT = S/.2ˈ000,000.00
TERRENO B:
a 3𝑎 2 = 3 10 2 = 300
B 40.00 𝐴𝑇 = 10 ∗ 4𝑂 = 400
A 20.00 3𝑎2 < AT
Exceso del área del terreno
400-300= 100 𝑚2
10.00 10.00 Entonces:
VT = 300 𝑚2 *10,000.00 S/. 𝑚2
100 𝑚2 *0.5*10,000.00 S/. 𝑚2
S/. 10,000.00 𝑚2 VT = S/.3ˈ000,000.00
S/.500,000.00
S/.3ˈ500,000.00
Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a la vía pública, se sujeta
al procedimiento siguiente:

20.1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se
procede con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo precedente, sumándose
luego los resultados parciales.

20.2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que tiene el terreno y
se les aplica el procedimiento señalado en el artículo precedente.

20.3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los casos antes
descritos
ARTICULO 20

VAU=S/. 2,000.00 / 𝑚2
AT = 600.00 𝑚2

A. Terreno f=10.00
10
A=600.00 𝑚2 600 = 200𝑚2
𝟏0 + 20

A. Terreno f=20.00

𝟐0
600 = 𝟒00𝑚2
𝟏0 + 20

10.00 20.00
NUMERAL 1: DOS FRENTES NUMERAL 2: FRENTE ÚNICO
3𝑎2 = 3 10 2 = 300
3𝑎2 = 3 10 2 = 300 𝑚2 3𝑎2 < AT
𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 frente 10 = 200 𝑚2 300.00 𝑚2 ∗ S/. 2,000.00 𝑚2 = S/ 600,000.00
3𝑎2 > AT f10 300.00 𝑚2 ∗ 0.5*S/. 2,000.00 𝑚2 =S/ 300,000.00
VTf10 = 200 𝑚2 *S/.2,000.00 𝑚2 VT S/ 900,000.00
VT f10 = S/.400,000.00 Entonces:
3𝑎2 = 3 20 2 = 1200
3𝑎2 > AT
3𝑎2 = 3 20 2 = 1,200 𝑚2 600.00 𝑚2 ∗ S/. 2,000.00 𝑚2 = S/ 1,200,000.00
𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 frente 20 = 400 𝑚2 VT = S/ 900,000.00
3𝑎2 > AT f20
VTf20 = 400 𝑚2 *S/.2,000.00 𝑚2
VT f20 = S/.800,000.00 NUMERAL 3:

VT = 400,000.00 + 800,000.00 Seleccionar el mayor

VT = 1`200,000.00 VT = S/ 1,200,000.00
Artículo 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o
vía de dominio privado en condominio
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del área del dominio exclusivo
y el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento:

21.1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artículo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de la manera
siguiente
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU resulta menor
de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al centésimo,
medida en el lindero de ésta con la vía pública.
Si la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación,
expresado en metros con aproximación al centésimo, medida sobre las líneas de propiedad
colindantes con la vía de dominio privado.
21.2.La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en
el artículo 19 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto, al frente
del lote materia de tasación.

21.3.En el caso que el acceso a la vía de dominio privado o pasadizo común sea desde dos o más
vías públicas, para cada una de ellas se sigue el procedimiento señalado en el numeral precedente,
seleccionando el valor que resulte mayor.
Artículo 22.- Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por
vía privada en condominio
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en
condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso,
se efectúa de acuerdo con el procedimiento establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente
Reglamento, multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0,8.
El resultado final no puede ser menor de 0,4 VATU
Artículo 23.- Tasación comercial de terreno urbano
Para la tasación comercial de terreno urbano el perito aplica los procedimientos establecidos en los
artículos 18 al 21 del presente Reglamento, según corresponda, u otro procedimiento debidamente
sustentado en las normas internacionales de valuación. Para el cálculo de la tasación se emplean los
valores comerciales de mercado.
Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado
Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica el predio a tasar,
identificando por lo menos tres muestras con características similares y/u homologadas, considerando:

24.1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,

zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.

24.2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno descontando el
valor de dichas edificaciones.

24.3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el perito
estime necesarios.
Artículo 25.- Restricción de uso por servidumbre
En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de la existencia de una
servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga el valor del terreno del predio
sirviente con un coeficiente determinado a criterio del perito y debidamente sustentado, de acuerdo
con las condiciones de la servidumbre.
Artículo 26.- Tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o río
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o río, se valoriza
únicamente la parte no inundable del área total, identificándose como límite entre ésta y la línea
marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria.

Artículo 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno urbano
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de un terreno urbano
consignadas en la documentación presentada para efectuar la tasación, con la realidad física del terreno
u otros documentos técnicos, el perito ejecuta la tasación considerando la información que figura inscrita en
la Partida del Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando constancia de las
discrepancias encontradas.
 SEMANA 3
CAPÍTULO IV DÍA 2
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

Artículo 28.- Valor de la Edificación

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo a las
características predominantes de cada una.
Artículo 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada, el
metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.
VSN = Σ (At x VUAt) + Σ (metr.oc x VUOC) + Σ (metr.if x VUIF)

Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.
Artículo 30.- Depreciación de la edificación
30.1 La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de conservación,
según el material constructivo predominante, empleando la expresión siguiente:

Donde: D = (P / 100) x VSN

D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del
presente Reglamento.
VSN= Valor Similar Nuevo.
30.2 En caso que los materiales de la edificación no se encuentren incluidos en
las Tablas señaladas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los
porcentajes de depreciación empleados para la tasación de la edificación.

30.3 La calificación del estado de conservación de la edificación, se realiza de

acuerdo a lo establecido en el numeral 13.3 del artículo 13 del presente
Reglamento. En caso que el estado de conservación de la edificación sea
calificado como Muy Malo, el perito tasador establece a su criterio el
porcentaje de depreciación aplicable, debiendo sustentar el criterio
respectivo
30.4 Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de
depreciación señalados en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente
Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que
amerite, debidamente sustentado.
Artículo 31.- Tasación reglamentaria de los
componentes de la edificación
31.1 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento vigentes a la fecha
de la tasación, debiendo aplicarse, según el caso, los factores de depreciación por antigüedad y
estado de conservación que están determinados en el presente Reglamento.
31.2 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida correspondiente de conformidad a los
cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones.
31.3 Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están
incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se
tienen en cuenta los elementos que las conforman y los materiales empleados y se
efectúan los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalación, con costos a la fecha de publicación del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificación, a costo directo; y a este resultado, se le
aplica el factor de oficialización aprobado por el dispositivo legal correspondiente,
así como los factores de depreciación, en caso correspondan
Artículo 32.- Tasación comercial de los componentes de la edificación
32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de edificación
comerciales que obtenga el perito como resultado de su análisis y estudio del mercado
inmobiliario de la zona, así como los factores de depreciación, en caso correspondan.
32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de acuerdo a los
elementos que las conforman y los materiales empleados, mediante el análisis de costos unitarios
para obtener el costo directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando
los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación, para cada componente
de la edificación, a criterio del perito tasador.