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Dossier
“Build to Rent”

Sumario:

1. LA FIGURA DEL BUILD TO RENT.

1.1. ¿En qué consiste el «build to rent»?

1.1.1. Contrato de promoción delegada.

1.1.2. Contrato de forward funding.

1.1.3. Contrato de forward purchase.

1.2. Ventajas del «build to rent».

1.3. Gestión del alquiler en el «build to rent».

1.4. Principales amenazas para el «build to rent».

2. LA LIMITACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER.

2.1. Regulación estatal.

2.2. Regulación autonómica.

2.3. Otras regulaciones.

2.3.1. París.

2.3.2. Berlín.

2.3.3. Viena.

3. CONCLUSIONES.

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1. LA FIGURA DEL BUILD TO RENT
El término «build to rent» no significa otra cosa que construir para alquilar.
El hecho de que el mercado inmobiliario recurra a un anglicismo para referirse
a este fenómeno no debe hacernos creer que se trata de una fórmula
novedosa, ni excesivamente sofisticada, que no existiera ya en nuestro
sistema o que no estuviera debidamente regulada jurídicamente.

El fenómeno «build to rent» tiene su origen en Reino Unido y, a su vez, trae

causa del denominado Multifamily housing de Estados Unidos. En Reino Unido
ha tenido una gran proliferación, toda vez que en 2019 se invirtieron 2.83
billones de Libras Esterlinas en proyectos «build to rent», mientras que se
prevé alcanzar los 4.02 billones de Libras en 2020.

En España, a diferencia de otros países, la tendencia habitual ha sido optar

por compra de vivienda, en claro detrimento del régimen del alquiler, como
si el artículo 47 de nuestra Carta Magna, al promulgar el derecho fundamental
a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, limitara dicho derecho al
disfrute únicamente en régimen de propiedad y no de alquiler. Tal parece ser
la inercia interpretativa de los españoles ya que, a modo de ejemplo, el
alquiler en Madrid supone únicamente un 19,75% del total de inmuebles,
frente a cifras europeas de otras ciudades como París, con un 67%, Londres
con un 51% o Berlín, la ciudad europea con mayor índice de alquiler, que se
sitúa en un 85%.

Por ello, lo que sí resulta novedoso en el mercado inmobiliario español es la

tendencia al cambio de paradigma, ya que se observa una transición gradual
del modelo tradicional de propiedad, a un nuevo modelo que cada vez se
redirige al mercado del alquiler. Ello es fruto de diversos factores, como la
mentalidad de las nuevas generaciones, la subida de precios de compraventa,
la situación económica de muchos españoles, agravada por la crisis de 2008
y la provocada ahora por la pandemia y la dificultad para hacer frente a los
gastos que conlleva contratar una hipoteca, a pesar de los tipos de interés
bajos, que se mantienen en el mercado.

En la actualidad, la mentalidad de las generaciones más jóvenes (los llamados

millenials) ha cambiado. Venderles una vivienda en la actualidad resulta más
complicado que hace unos años, no solo por los problemas mencionados
anteriormente, sino porque el inmovilismo que ha caracterizado a las
generaciones anteriores ha variado radicalmente, fruto de la globalización, la
rotación laboral e, incluso, la fobia a la rutina.

Por otra parte, tras la crisis económica y financiera de 2008, el volumen y el

importe de nuevos créditos hipotecarios está lejos del registrado en el pico
de la burbuja. Las entidades bancarias han adoptado una mayor disciplina al
conceder financiación hipotecaria, con mayor rigor en la evaluación de la
capacidad de reembolso del comprador/prestatario. El actual contexto de alto
desempleo, bajos salarios, escasa o nula capacidad de ahorro y precios de los
inmuebles al alza, provoca que los ciudadanos en general y, jóvenes en
particular, tengan menores posibilidades de acceder a una hipoteca para

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adquirir su vivienda, ya que se requiere tener ahorrado el 30% del importe
de la operación/precio de la compra-venta.

Todos estos ingredientes han hecho que el régimen de alquiler resulte cada
vez más atractivo para los consumidores y usuarios y las empresas
patrimonialistas no son ajenas a este fenómeno. Promotores, fondos de
inversión, socimis y aseguradoras han puesto el foco en el «build to rent»
como apuesta de futuro. Frente a la estabilización de la compraventa, el
arrendamiento ha experimentado una auténtica explosión en los últimos
años. La demanda de viviendas en este régimen se ha incrementado de
manera notable desde 2018, fundamentalmente, con un problema
importante de oferta en ciudades como Madrid, que el sector plantea
solucionar con promociones creadas específicamente para arrendamiento.

En el presente artículo nos centraremos en la figura del «build to rent» para

vivienda pero no debe olvidarse asimismo su cabida en otros usos diferentes
al residencial, como el de oficinas, el co-working, co-living, residencias de
estudiantes o de la tercera edad e, incluso, usos mixtos.

1.1. ¿En qué consiste el «build to rent»?

Esta forma de construcción se caracteriza porque el promotor construye las
viviendas como un proyecto llave en mano (mediante fórmulas como la
promoción delegada, el forward purchase o el forward funding) que se
entrega en su totalidad al inversor que financia la operación y quien se
encarga de la explotación de los inmuebles en alquiler. Se trata de un contrato
atípico, no regulado expresamente por nuestro ordenamiento jurídico, por lo
que se regirá por la autonomía de la voluntad de las partes proclamada en el
artículo 1.255 del Código Civil y otras figuras y fórmulas afines, como las ya
citadas, entre otras.

Para el promotor esta operación ofrece la ventaja de suponer un menor riesgo

comercial, toda vez que tiene asegurada la venta de todo el edificio a un único
cliente, por lo que no está tan expuesto a la evolución del mercado (la
promoción está vendida de antemano). Mientras que los inversores,
principalmente fondos de inversión y socimis, consiguen la vivienda diseñada
de acuerdo con sus necesidades, a un precio cerrado y en un tiempo
determinado, limitando el temido "riesgo promotor" y la responsabilidad
asociada al mismo en la Ley de Ordenación de la Edificación y en el Código
Técnico de la Edificación. Financieramente se concibe como una forma de
invertir en bienes inmobiliarios a largo plazo que se rentabiliza con el alquiler.

Analizaremos brevemente los contratos de promoción delegada, forward

purchase y forward funding, sin perjuicio de que puedan existir otras fórmulas
para el desarrollo de proyectos «build to rent», como pudiera ser a través de
la constitución de un derecho de superficie o la compraventa de cosa futura
sujeta, o no, a la condición suspensiva de alcanzar determinados niveles de
comercialización de las viviendas en alquiler.

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1.1.1. Contrato de promoción delegada
En el contrato de promoción delegada el promotor delegado asume como
obligaciones propias las de promover y construir el activo inmobiliario,
mientras que el inversor aporta los fondos necesarios para dar inicio a la
construcción del activo y acometer la obra en su totalidad, minimizando su
exposición al riesgo promotor y a la responsabilidad del promotor prevista en
la Ley de Ordenación de la Edificación. Así, el inversor aporta sus
conocimientos financieros, controlando costes de construcción y evitando las
posibles desviaciones en el presupuesto, mientras que el promotor delegado
aporta su profesionalización y experiencia en el ámbito de la construcción, a
los efectos de anticipar y minimizar las posibles vicisitudes del proceso
constructivo.

Se considera que la figura del promotor delegado se encuentra recogida

dentro del artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando
habla de "otras figuras análogas": "Sin perjuicio de las medidas de
intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad
del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas
o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la
promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor
de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas."

La fórmula de la promoción delegada puede estructurarse de forma más

compleja, recurriendo a la copropiedad del activo mediante una sociedad
vehículo en la que ambas partes participan. El inversor aporta a la sociedad
vehículo el solar del que es propietario, para realizar posteriormente una
ampliación de capital de la sociedad, de forma que el promotor pueda
participar en la misma.

No obstante, al participar el inversor en la sociedad vehículo (que asumirá la

condición de promotor delegado), se plantea el problema de la dilución y
confusión de responsabilidades entre inversor y promotor delegado, por lo
que no se maximiza la protección frente al riesgo promotor, aunque sí que se
acota al ámbito de responsabilidad de la sociedad vehículo.

1.1.2. Contrato de forward funding

En el contrato de forward funding, el vendedor-promotor transmite una
parcela no construida al comprador-inversor y posteriormente aquel
promueve, construye y comercializa en régimen de alquiler las viviendas que
se construyen en el terreno adquirido por el comprador-inversor. El
vendedor-promotor asume las responsabilidades inherentes a la promoción,
mientras que el comprador-inversor financia la ejecución de la obra, que va
adquiriendo por accesión (superficies solo cedit, prevista en el artículo 353
del Código Civil que señala que "la propiedad de los bienes da derecho por
accesión a todo lo que producen o se les une o incorpora, natural o

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artificialmente") la obra ejecutada, por lo que los fondos invertidos revierten
en la construcción de la obra, que sirve asimismo como garantía ante el
posible incumplimiento del vendedor-promotor.

A las funciones del vendedor-promotor se añaden la de agente

comercializador, en régimen de alquiler en el caso tratado, conforme al
modelo de contrato de arrendamiento previamente acordado con el
comprador-inversor, teniendo derecho el vendedor-promotor a participar en
los beneficios del proyecto mediante un success fee o prima de éxito, que
dependerá del éxito de la comercialización.

El riesgo para el vendedor-promotor radica en no obtener beneficios si los

costes del proyecto exceden de los inicialmente previstos o si no se alcanza
el nivel de comercialización previsto, mientras que para el comprador-
inversor el riesgo consiste en no obtener la rentabilidad deseada, por no
alcanzar el nivel de comercialización previsto o por haber suscrito contratos
de arrendamiento con rentas inferiores a las proyectadas.

1.1.3. Contrato de forward purchase

En el contrato de forward purchase, a diferencia del contrato de forward
funding, la propiedad del suelo no se transmite a favor del comprador-
inversor en la fase inicial, sino que la transmisión de la propiedad se produce
una vez finalizada la ejecución del activo inmobiliario, por lo que
jurisprudencialmente ha sido equiparada a la compraventa de cosa futura.
Los pagos a cuenta que va realizando el comprador-inversor deben
garantizarse mediante avales bancarios o hipoteca sobre el inmueble,
ejecutables en caso de incumplimiento del vendedor-promotor.

1.2. Ventajas del «build to rent»

Desde la perspectiva del consumidor, la principal ventaja que tiene el «build
to rent» es el aumento de la oferta de pisos en alquiler en un momento en el
que la demanda supera a la oferta y el consiguiente descenso de los precios
del alquiler. Hemos analizado anteriormente los problemas que plantea el
acceso a la propiedad de la vivienda, a los que hay que añadir la antigüedad
del parque de viviendas en España, no adaptado en muchas ocasiones a las
necesidades y comodidades de los consumidores y la escasa
profesionalización de los propietarios de vivienda, ya que más del 95% de las
viviendas en alquiler están en manos de particulares.

Los proyectos «build to rent» se construyen de acuerdo con los estándares

del mercado de alquiler, por lo que se busca que incluyan todas las
comodidades que necesita el inquilino. Por regla general, suelen ser pisos
más pequeños pero con zonas comunes más completas, ya que muchas de
ellas incluyen lavandería, gimnasio, espacios de trabajo, zona de almacenaje,
servicio de mantenimiento o seguridad, etc.

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Desde la perspectiva del inversor, no debemos olvidar las ventajas fiscales
que el «build to rent» ofrece. En primer lugar, al pertenecer el inmueble a un
único propietario, se suprime la necesidad de realizar la división horizontal
del inmueble, con el importante ahorro económico que ello comporta en
impuestos (AJD) y aranceles notariales y registrales.

En segundo lugar, existen bonificaciones para las socimis en el Impuesto

sobre Sociedades, que grava a estas sociedades dedicadas al arrendamiento
de bienes inmuebles con un tipo impositivo del 0% respecto de las rentas que
proceden del desarrollo de su objeto social y finalidad específica. No
corresponde profundizar en las socimis, pero baste recordar que dichas
entidades deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del
activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al
arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que
vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro
de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en
el capital o patrimonio de sociedades con objeto y regímenes similares al de
las socimis.

No obstante lo anterior, el problema que plantean estas operaciones para los

inversores es el impacto del IVA, puesto que el arrendamiento de vivienda es
una actividad exenta de este impuesto, por lo que el IVA soportado en la
adquisición del terreno y en la construcción del inmueble no podrá
compensarse y supondrá un mayor coste para los inversores. Para mitigar
este efecto adverso, en 2014 la Ley del Impuesto sobre Sociedades tuvo en
cuenta a las Entidades dedicadas al Arrendamiento de Vivienda
(coloquialmente, Edav) como entidades beneficiarias del régimen especial del
impuesto previsto en los artículos 48 y 49.

Así, dichas sociedades gozan de bonificaciones del 85% sobre la cuota

impositiva en el Impuesto sobre Sociedades en caso de que tengan más de 8
viviendas en alquiler, con un mantenimiento de al menos 3 años y de un tipo
super reducido del 4% en el IVA. Y hasta un 90% si el arrendatario es
discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de
adecuación.

1.3. Gestión del alquiler en el «build to rent»

El principal cambio de la gestión del alquiler en el «build to rent» es la
profesionalización. Lo anterior, significa que la explotación queda en manos
de empresas y no de particulares, como es lo habitual en el mercado español.
El objetivo de estas empresas es ofrecer las máximas facilidades y servicios
a los inquilinos para garantizar su satisfacción y permanencia. El alquiler se
plantea pensando en el largo plazo, con el fin de evitar la rotación constante
de las viviendas y de los ocupantes.

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1.4. Principales amenazas para el «build to rent»
La principal amenaza de la figura «build to rent» es la inseguridad jurídica
que los inversores, nacionales y extranjeros puedan percibir en materia de
arrendamientos. Medidas como la limitación de los precios del alquiler, que
analizaremos a continuación, el incremento de la fiscalidad para entidades de
inversión inmobiliaria y las reiteradas alusiones al concepto de "gran tenedor"
en la reciente normativa aprobada pueden hacer que los inversores miren a
otros mercados más estables, en detrimento del mercado inmobiliario
español.

2. LA LIMITACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER

El encarecimiento del precio de la vivienda y los precios del alquiler ha
provocado que, en los últimos tiempos, se esté hablando de la limitación del
precio de los alquileres por vía legislativa. Algunos de los países de nuestro
entorno, como Alemania, Francia o Austria, ya han aplicado estas medidas
en alguna de sus ciudades más emblemáticas, como Berlín, París y Viena, con
diferentes resultados, que no siempre han sido los pretendidos por el
intervencionismo estatal.

Expertos del sector inmobiliario critican repetidamente la limitación del precio

de los alquileres, por las consecuencias negativas que ello puede conllevar.
Advierten que la limitación del precio del alquiler provoca inseguridad jurídica,
reducirá la inversión en el sector y, por tanto, reducirá también la oferta de
vivienda, provocando el efecto inverso al deseado, además de reducir el ritmo
de rotación de viviendas y del envejecimiento del parque de viviendas.

No obstante lo anterior, parece que el legislador no coincide con esta visión

apocalíptica y no es escasa la normativa que en los dos últimos años se ha
aprobado en torno a los arrendamientos de vivienda, tanto a nivel estatal
como autonómico.

2.1. Regulación estatal

A nivel estatal, nos encontramos con la aprobación, al segundo intento51, del
Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y
Alquiler, que introdujo medidas claramente proteccionistas a favor del
arrendatario, como el incremento de la duración de los contratos, la limitación
de la actualización de la renta a IPC o la limitación de la cuantía de la posible
garantía adicional exigida por el arrendador. Dicho Decreto-Ley incluye el
mandato a la Administración General del Estado de publicar el índice de
precios de referencia de alquiler en el plazo de ocho meses desde la entrada
en vigor del Decreto-Ley.

Esta reforma de 2019 sobre el mercado arrendaticio de vivienda ha sido

criticada por ser en exceso proteccionista con el inquilino, pero todo hace

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pensar que estas medidas de tutela legal han venido para quedarse e incluso
acentuarse aún más mientras no se solucione el problema económico-social
del acceso a la vivienda.

Con la tramitación, actualmente en curso, de la nueva Ley de Vivienda, se

nos brinda una inmejorable oportunidad para solucionar los problemas de la
vivienda, fomentando la colaboración público-privada y políticas favorables a
las viviendas sociales de alquiler. Sin embargo, parece que el objetivo de la
nueva regulación pasa por el establecimiento de índices de referencia de
precios del alquiler, para limitar los mismos en zonas tensionadas. En
palabras del vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Derechos
Sociales y Agenda 2030 en el acto de presentación del anteproyecto de los
presupuestos generales del Estado "España tendrá la Ley estatal de vivienda
con el mayor grado de intervención pública en el mercado de alquiler en
Europa". A mayor abundamiento, los presupuestos generales del Estado
prevén una reforma del régimen jurídico y fiscal de las socimis, aplicando un
tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos.

Los expertos que auguran nefastas consecuencias derivadas de un excesivo

intervencionismo del Estado se basan en los resultados obtenidos en otras
ciudades con medidas de este tipo. Pero incluso en España la limitación del
precio del alquiler dista mucho de ser una cuestión novedosa, con unas
consecuencias que se probaron ya negativas. Se intentó hacer más accesible
la vivienda para personas con posibilidades económicas reducidas por medio
del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que aprobó el texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicho Decreto introdujo las prórrogas
forzosas hasta el fallecimiento del inquilino, su cónyuge y sus descendientes
y la congelación de las rentas, actualizables únicamente conforme a la
variación experimentada por el IPC. Todo ello provocó una reducción de la
oferta de viviendas en alquiler junto con un envejecimiento del parque de
viviendas, por lo que dicha regulación fue modificada en 1985 mediante el
denominado Decreto Boyer y trató de hacerse desaparecer mediante la
vigente Ley 29/1994 de Arrendamiento Urbanos ("LAU").

No nos centraremos en este trabajo en el análisis de la normativa de

arrendamientos de vivienda aprobada como consecuencia de la pandemia
ocasionada por la COVID-19, por el carácter temporal de su vigencia y por el
hecho que ya ha sido objeto de numerosos artículos, interpretaciones y
exégesis, no exentas de polémica, incluso, entre destacados civilistas.

2.2. Regulación autonómica

A nivel autonómico, parece ser que la Generalitat de Cataluña ha tomado el
protagonismo en la regulación de los alquileres, asumiendo como verdadero
caballo de batalla de su programa electoral. El pasado 22 de septiembre entró
en vigor la "Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en
materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de
vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley
4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda", que fue aprobada

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por el Parlamento catalán el 18 de septiembre (la "Ley 11/2020"). Cabe
recordar que el Gobierno de la Generalitat ya aprobó el Decreto Ley 9/2019
de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en
los contratos de arrendamiento de vivienda, si bien no fue finalmente validado
por el Parlament.

La intención del legislador con la Ley 11/2020 es llevar a cabo una nueva
regulación global de los arrendamientos en Cataluña, que se hará efectiva en
dos fases: (1) regulando ahora un régimen excepcional para contener las
rentas de alquiler, aplicable en determinados municipios de Cataluña
considerados actualmente como zonas de mercado de vivienda tenso; y (2)
más adelante, en un plazo que se fija en 9 meses, el Gobierno de la
Generalitat deberá presentar al Parlament un proyecto de Ley de regulación
integral de los contratos de arrendamiento de bienes, como parte integrante
del libro sexto del Código Civil de Cataluña.

También la Generalitat aprobó el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre,

de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, posteriormente
modificado por el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, convalidado el 4 de
marzo de 2020. En virtud de este Decreto, se "blanquea" el delito de
ocupación ilegal de viviendas, toda vez que obliga a determinados grandes
tenedores (entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, fondos de
inversión y entidades de gestión de activos, fondos de capital riesgo y de
titulización de activos) a ofrecer un alquiler social a quienes hayan ocupado
una vivienda vacía de manera ilegal antes de los últimos seis meses de la
entrada en vigor de esta norma (en concreto, antes del 30 de junio de 2019),
incluso cuando ya exista un proceso judicial en marcha.

Se considera vivienda vacía "la vivienda que permanece desocupada

permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A
este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el
cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la
vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de
que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de
resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar
vacía una vivienda".

Así mismo, no analizaremos la posible inconstitucionalidad de esta medida,

ni la posible falta de competencia para legislar esta materia o modificar de
facto la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien cabe poner de manifiesto que es
unánime la opinión de que estas normas catalanas no reducirán los precios
de los alquileres, ni alentarán la salida de más viviendas al mercado para
arrendar. Más bien todo lo contrario, ya que sigue sin darse solución al
problema fundamental, que radica en la escasez de vivienda de alquiler social
en España. En 2018, España solo tenía un 2,7% de viviendas sociales.
Holanda cuenta con un 30% y Francia un 27%. Lo que perciben los inversores
es que, en el caso de Cataluña, el Decreto está intentado cubrir con la
propiedad privada la necesidad de vivienda social. El mayor problema reside
en que la regulación de Cataluña parece ser la punta de lanza de regulaciones
semejantes que se pretenden aprobar en el resto del territorio nacional.

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2.3. Otras regulaciones
Como ya se ha indicado anteriormente, la limitación de los precios del alquiler
se ha implantado en otras capitales europeas, con diferentes enfoques y
resultados. Expondremos a continuación las medidas adoptadas en París y
Berlín, que no parece que hayan conseguido el objetivo perseguido, en
contraposición a las medidas adoptadas en Viena, que sí parecen haber sido
efectivas, dado el enfoque social de la vivienda, más que al intervencionismo
estatal en la inversión privada.

2.3.1. París

En 2015, el gobierno de François Hollande aprobaba la Ley Alur por la que las
autoridades francesas aplicaban unos límites al precio del alquiler, fijando un
precio máximo y mínimo según las zonas, inmuebles, etc.

Se fijaba un precio estándar para cada edificio según el tipo, la ubicación, el

número de habitaciones, el mobiliario y la antigüedad, y se establecía un
alquiler de referencia por metro cuadrado para todas las viviendas. Los
alquileres que se firmasen o renovasen a partir de dicha fecha no podían ser
un 20% más caros ni un 30% más baratos. Cualquier inquilino o propietario
cuyo contrato no estuviese dentro de la Ley podía reclamar a un tribunal de
arbitraje subsanar la diferencia, aunque no se contemplaba aplicar sanciones.

Sin embargo, basándose en las excepciones de la Ley los propietarios podían

sobrepasar el límite del precio fijado. La vivienda quedaba fuera de la Ley si
contaba con características especiales como portero físico, piscina, buenas
vistas, muebles nuevos o luminosidad. Utilizando la picaresca, un tercio de
las ofertas superaba los precios marcados por la normativa y alrededor del
15% de las viviendas que se ofertaban hacía dos años y medio se
"evaporaron" (más de 10.000 viviendas desaparecieron de la oferta de
alquiler parisina porque sus propietarios decidieron dejar de alquilarlas). Por
ello, los tribunales decidieron suspender su aplicación en París y en otros
puntos calientes.

Tras la abolición de la Ley Alur, los precios de las rentas se dispararon hasta
un 25%, lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron en 2018 a poner
en marcha la Ley Elan, que permitía de nuevo la regulación del nivel máximo
de alquileres y que estará vigente durante cinco años. A partir de 2023 se
evaluará su eficacia y su continuidad. Esta nueva legislación limita las subidas
del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos
los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas como de
primeros arrendamientos. Con esta nueva Ley el inquilino podrá consultar si
el alquiler se ajusta a la Ley teniendo en cuenta las características del piso,
el barrio en el que se ubica y la fecha de construcción. A estos efectos, se
creó una página web específica en la que se detalla el tope máximo. Si el
propietario hace caso omiso al tope máximo puede llegar a ser sancionado
con multas de entre 5.000 euros y 15.000euros. No obstante, podría alegar
la existencia de un complemento de alquiler si las características del inmueble

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lo justifican, es decir, si tiene una serie de comodidades superiores a los pisos
de la misma gama del mismo barrio, como disponer de terraza, jardín o
parking.

2.3.2. Berlín

En el caso de la capital alemana, la tasa del alquiler asciende al 85% del total.
En 2015, la Administración introdujo el dispositivo de freno al precio de los
alquileres Mietpreisbremse, con el que se permitía a las entidades locales
limitar el importe máximo de nuevos alquileres respecto a un alquiler de
referencia. Esta limitación se basaba en limitar las subidas de los nuevos
contratos al 10% del alquiler medio de la zona en las denominadas "zonas
tensas" y que no hubieran sido reformadas o estuvieran vacías. Los
propietarios berlineses, con una ligera reforma o algo de mobiliario, evitaban
el control y debido a la normativa que limitaba el precio, surgió el concepto
nuevo "provisión": los inquilinos, si querían alquilar un piso, debían pagar
entre una y dos mensualidades al propietario (que no se devuelven), además
de un importe que equivale a 3 fianzas (que sí se devuelven al finalizar el
contrato).

El 23 de febrero de 2020 entraba en vigor otra Ley que fija la renta neta
máxima mensual que los arrendadores berlineses pueden percibir al alquilar
sus viviendas, en función de la fecha de construcción y de las características
de cada inmueble, implantando un rango de precios que oscila desde 3,92
euros/m2, correspondiente a una finca anterior a 1918 sin calefacción central
ni cuarto de baño propio, hasta 9,80 euros/m2 por una vivienda construida
entre 2003 y 2013, que cuente con al menos un cuarto de baño propio y
servicio de calefacción central.

Este tope de las rentas es aplicable a todos los nuevos contratos de

arrendamiento de vivienda, si bien se contemplan las siguientes excepciones:

- Los inmuebles privados de nueva construcción (a partir de 2014), así como

la vivienda social (cualquiera que sea su fecha), están excluidos de esta
limitación de precios.

- Los arrendadores, cuando los inmuebles sean objeto de ciertos trabajos de

reforma y modernización, a los efectos de incentivar la rehabilitación y la
sostenibilidad del parque berlinés de vivienda en alquiler, podrán elevar la
renta a razón de 1 euros/m2.

- La renta de las viviendas unifamiliares y las pareadas y, en general, de

todas las que se enclaven en edificios de hasta dos viviendas, se puede
incrementar respecto al máximo fijado en la Ley hasta en un 10%.

- Otra variable a tener en cuenta es la zonificación (pendiente aún de

desarrollo normativo): en barrios modestos, el precio del alquiler se reducirá
entre 0,28 y 0,09 euros/m2, mientras que en áreas especialmente prósperas
se podrá aumentar hasta 0,74 euros/m2.

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En cuanto a la actualización de las rentas, se permite que a partir del año
2022 se adecúen a la inflación, con ajustes de hasta 1,30%, siempre que ello
no conlleve una superación del límite antes referido.

Sin embargo, el Landgericht (Tribunal Superior) de esa ciudad-estado

considera que la nueva Ley no se ajusta al Código Civil y excede las
competencias que la Constitución alemana atribuye a los Estados Federados,
lo cual conllevaría su ineficacia y nulidad. De ahí que, aunque la nueva Ley
aún no haya sido suspendida, el citado Tribunal Superior de Berlín ha elevado
la cuestión al Tribunal Constitucional Federal, que se pronunciará al respecto
en los próximos meses.

2.3.3. Viena

En el caso de Viena, se parte de un parque inmenso de vivienda social. Desde

1919 se impulsaron programas de construcción de viviendas, financiados por
un nuevo impuesto de vivienda. Se construyó mucha vivienda social e incluso
hoy en día las cooperativas privadas sin ánimo de lucro participan en la
construcción de edificios residenciales asequibles.

Es este fuerte apoyo público a la vivienda social lo que ha aplacado el

aumento de los precios del alquiler, que en áreas residenciales de buena
calidad es de 980euros, y una media en zonas menos exclusivas de
512,40euros.

El gobierno socialdemócrata y los ecologistas de la ciudad mantienen el 62%

de viviendas de renta social para que el alquiler medio del metro cuadrado se
mantenga entre cuatro y cinco euros. Asimismo, para evitar la formación de
"focos de pobreza" o de guetos, este tipo de viviendas están repartidas por
toda la ciudad.

La Ley del alquiler austriaca (Mietrechtsgesetz o MRG) puede aplicarse en

tres segmentos:

- Aplicación completa del MRG: Se regula el precio máximo del alquiler y

protege al inquilino si el arrendador anulase el contrato. La Ley se aplica de
manera completa sobre todo piso en alquiler que se encuentre ubicado en
algún edificio construido antes del final de la Segunda Guerra Mundial.

- Aplicación parcial del MRG: La renta se puede fijar libremente, pero el

arrendatario sigue estando protegido frente a la resolución del contrato.
Ocurre en pisos no subvencionados y de nueva obra.

- Exención del MRG: el precio también se fija libremente, no hay protección

para el inquilino frente a la resolución y tampoco queda consensuado quién
se hace cargo de las reparaciones o mantenimiento. En estos casos solo se
aplica el Código Civil austriaco.

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3. CONCLUSIONES
Las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad y el incremento de
los precios del alquiler son realidades que, en España, nadie puede negar y
que merecen y exigen una solución adecuada y acorde con las circunstancias
del entorno actual.

Parece que todos los expertos del sector inmobiliario coinciden en afirmar que
un excesivo intervencionismo, cristalizado en una limitación de los precios del
alquiler, no es la solución idónea, como ya se ha demostrado históricamente
en países como, sin ánimo exhaustivo, Estados Unidos o India y como se está
demostrando en la actualidad en países de nuestro entorno más cercano.

Todas estas medidas de control de los alquileres han tenido, invariablemente,

efectos negativos para los ciudadanos ya que, como denominador común,
han producido escasez de vivienda disponible, reducción del ritmo de rotación
de viviendas y del estímulo para la promoción de nuevas viviendas y
obsolescencia del parque inmobiliario.

Como medidas dinamizadoras de la promoción de viviendas de alquiler se

habla, desde hace ya algún tiempo, de la necesaria colaboración público-
privada, de la necesidad de tener una bolsa de suelo finalista superior a la
existente, junto con una mayor agilidad en los procedimientos de ordenación
urbanística y de concesión de licencias y de medidas fiscales apropiadas para
propietarios que alquilen sus viviendas vacías, más que penalizaciones al
ahorro. La figura del «build to rent» puede ser una de estas palancas de
crecimiento del mercado inmobiliario, siempre que se dote a la misma de un
marco de seguridad jurídica que sea atractivo para los inversores, nacionales
e internacionales, que continúan interesados en el mercado inmobiliario
español, pero que girarán la vista a otras jurisdicciones que consideren más
estables si las políticas de vivienda en España no son capaces de asegurar
rentabilidades adecuadas a la inversión.

Las políticas económicas necesitan ser analizadas según los incentivos que
crean, y no según las esperanzas en que se inspiraron.

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