PRINCIPIOS DELSISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO

El sistema registral inmobiliario argentino está sentado sobre una serie de principios básicos de la
publicidad registral, que han sido elaborados por la doctrina alemana y española, y tomadas por los
autores de la ley 17801 que fueron Scottiy, Falbo. Estos principios no se encuentran enunciados
explícitamente en la ley, sino que son una especie de ideas que inspiran la ley.

Para Abel Boulin Zapata hablar de principios regístrales, implica referirse a las normas contenidas en
la legislación positiva, es decir, significan las normas fundantes existentes en el ordenamiento
registral inmobiliario. Esas normas importan, en definitiva, las bases generales y rectoras de la
estructura registral; pero no constituyen un sistema orgánico y completo, sino que varían en su
denominación, su número y hasta en su sentido y alcance, según las distintas legislaciones y aun
dentro de una misma legislación, según la diferente opinión de los escritores. En resumen, valen
como textos rectores, pero resultan contingentes.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Atilio Cornejo define este principio como la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser
preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto
contenido, que recaiga sobre la misma cosa.

Para Moisset de Espanes la prioridad no es un principio exclusivo de la publicidad, sino un elemento

de todos los derechos reales; pero se ve afectado en cierta manera por el sistema que se adopte para
dar publicidad a los derechos reales. Este principio tiene por ase la adjudicación automática de
preferencia a los derechos reales, en razón del tiempo en que han sido constituidos estos derechos.

La prioridad puede ser excluyente o no excluyente, también llamada de rango. La primera se

configura cuando se trata de derechos incompatibles entre sí, como sería el caso de ingreso de dos
documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas
personas. En cambio, la prioridad no excluyente o de rango se produce cuando ingresan en el registro
documentos que instrumentan derechos compatibles entre sí, como sería el caso de dos hipotecas
relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo y un embargo, etc. Las consecuencias, en
uno u otro caso, serán las siguientes: si la prioridad es excluyente el documento que tiene prioridad se
inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro; en cambio, si la prioridad no es excluyente, ambos
documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el
interesado posteriormente.

La ley 17.801 aplica el principio de prioridad haciendo extensible a todas las relaciones registrales que
la prioridad se establece por la fecha de inscripción del derecho, pero que puede retrotraerse a una
fecha anterior, la de celebración del acto, cuando es inscripto dentro del plazo de cuarenta y cinco
días. Es decir, la prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha del número de presentación asignado a los documentos.

Artículo 5º -Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación.

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También la ley establece una “reserva de prioridad” que es una protección que la ley le acuerda al
futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jurídico causal es otorgado bajo
ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante será oponible
a terceros con efecto retroactivo desde el momento en que el Registro expide el certificado para la
realización del acto, como surge de lo dispuesto en el artículo 24, que fija los plazos de vigencia de
dichos certificados en quince, veinticinco y treinta días, según donde tenga su domicilio el
funcionario público que debe autorizar el acto.

Artículo 24. -El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la
cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se
trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal […]

Artículo 25. -Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos

anteriores,elRegistrotomaránotaenelfoliocorrespondiente,ynodaráotrasobre el mismo
inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º,
sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período
hubiere despachado.Estacertificaciónproducirálosefectosdeanotaciónpreventiva a
favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado.

La reserva de prioridad posibilita que el negocio adquiera prioridad, aun en la etapa en que solo es
un derecho personal, por no haber sido autorizada todavía la escritura pública. Comúnmente se le
refiere a esta reserva como “bloqueo o cierre registral”, sin embargo, Cornejo considera que este
término no resulta apropiado ya que durante la etapa de vigencia del certificado el registro no se
cierra, sino que los documentos que ingresan quedan condicionados por el hecho de la expedición
del certificado.

La expedición de este certificado produce el efecto de anotación preventiva en favor de quien

requiera en el plazo legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere
solicitado el certificado. Es decir, consiste en que, si durante el plazo de validez del certificado se
autoriza el documento para el cual se lo pidió y se lo presenta para su inscripción dentro de los
cuarenta y cinco días siguientes, todos los documentos que desde la expedición del certificado
hayan ingresado en el registro con relación a ese inmueble, que estaban inscripción en forma

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 condicional, quedan sin inscribir o, en su caso, inscriptos en un rango inferior, según que la
incompatibilidad sea absoluta o no.

También la ley 17801 provee la posibilidad de que la voluntad de las partes llegue a prevalecer
sobre la atribución automática de preferencia en razón de fechas. Esto es así porque el artículo 19
de la ley 17.801 no solamente admite la reserva de rango, sino que también consagra la facultad
de las partes de introducir todo tipo de cambios o alteraciones en el orden de preferencia.

Artículo19.-Laprioridadentredosomásinscripcionesoanotacionesrelativas
almismoinmuebleseestableceráporlafechayelnúmerodepresentaciónasignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad
deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración
de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.

De esta manera, la voluntad de las partes puede alterar totalmente el orden de prioridad que
resultaría de la mera atribución automática en razón de la fecha de constitución de los derechos
reales.
En síntesis, el artículo 19 de la ley 17.801 admite que las partes establezcan el orden de preferencia
de sus derechos reales, con independencia de la fecha de constitución, siempre y cuando se respete el
principio de la especialidad se brinde la debida publicidad a este acuerdo departes. Y en el caso de
que las partes no hubiesen fijado voluntariamente un orden de preferencia, cuando el acto se inscriba
dentro de los plazos legales la prioridad estará dada por la fecha de expedición del certificado que
origina un bloqueo registral y hace nacer una reserva de prioridad. Si no se inscribe en término,
deberá estarse a la fecha de toma de razón.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

El principio de especialidad en materia registral es una consecuencia inmediata de la necesidad de

que el objeto de las relaciones jurídicas sea determinado o determinable.

No se trata de un principio propio del derecho registral, sino que constituye un principio rector del
derecho en general. En las relaciones jurídicas, para que los derechos que de ella surjan puedan
ser ejercidos, se necesita indispensablemente que los elementos de aquella (sujeto, objeto, causa),
tengan cierto grado de determinación. En materia inmobiliaria, se asienta sobre la base de 3
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elementos que requieren ser plenamente determinados a través de la matricula:

 Inmueble
 El derecho sobre ese inmueble
 Los sujetos titulares

La ley 17.801 consagra el principio de la especialidad a partir del momento mismo en que la cosa
objeto del derecho real ingresa al registro por medio de la matriculación,
disponiendoenelartículo12queelasientodematriculaciónllevarálafirmadelregistrador responsable.
Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, el mismo artículo prevé, como datos complementarios, que pueden
agregarse los planos de mensura, y la nomenclatura catastral, aunque la falta de estos elementos
no impide la matriculación del inmueble.

Artículo 12. -El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará
razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que
resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.

Además, el principio de la especialidad exige que, si se producen transformaciones en el objeto de

la relación jurídica real, esos cambios se reflejen en el registro, y ello está previsto en el artículo 13
de la ley 17.801.

Artículo 13. -Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas

como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
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 Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única
matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se
vinculará la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.

La matriculación puede darse de manera originaria, que es el caso de la usucapión en el que

el inmueble no se encontraba inscripto, o bien por vuelco del sistema cronológico al
sistema de folio real, que es en el que se lleva al folio real lo que ya estaba inscripto.

La matriculación funciona de manera similar al DNI de las personas sirviendo para

individualizar al inmueble, de tal forma va a mantenerse inalterable mientras el inmueble
siga existiendo como tal, es decir, mientras no se vea modificada su conformación física. Así
lo establece el CCyC en sus artículos 2187, 2188, 2209 con relación a la garantía de
hipoteca, exigiendo la que se determine con precisión el inmueble objeto de la garantía
hipotecaria, y el monto del crédito objeto de la relación obligatoria garantizada con la
hipoteca.

ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y

simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la
garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el
objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

ARTICULO2188.-Especialidadencuantoalobjeto.Cosasyderechospueden constituir el
objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.

ARTICULO2209.-Determinacióndelobjeto.Elinmueblequegravalahipoteca debe estar

determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para
su debida individualización.

PRINCIPIO DE ROGACION

Cornejo define este principio como aquel en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser pedida por una persona especialmente legitimada para ello.

Por ejemplo, el principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte
interesada para lograr la matriculación de la cosa, objeto del derecho real; o, posteriormente,

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obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales que ya se encuentran registradas. Algunas
leyes o decretos provinciales (o resoluciones de la Dirección del Registro), suelen limitar esta
facultad de las partes, exigiendo que el pedido se efectúe por letrados o escribanos y, en algunos
casos, llegan a exigir que esos escribanos o letrados tengan su registro o matrícula en la provincia
que corresponde al Registro.

En primer lugar, se debe distinguir entre los hechos y actos jurídicos que pueden ser causa
generadora de una mutación en la situación registral, distinguiendo aquellos que son extraños al
registro, de los hechos jurídicos naturales que pueden producir sus efectos propios dentro del
registro.

Los hechos jurídicos externos, sean hechos jurídicos naturales o actos jurídicos, para lograr acceso
al registro deben estar incorporados a un instrumento público o privado, y es indispensable que
ese instrumento sea llevado al registro por petición de parte, para que produzca sus efectos de
mutación de la situación jurídica registral, tal como lo establece el artículo 6.

Artículo6º-Lasituaciónregistralsólovariaráapeticiónde:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

En el primer inciso se refiere a los instrumentos públicos respecto de los cuales, si son notariales,
la persona legitimada es el escribano autorizante de la escritura que se pretende inscribir, quien
está legitimado por sí y no como mandatario de las partes. Si se trata de un documento judicial, las
personas legitimadas serán o bien el juez o el secretario, según lo establezcan en cada caso los
respectivos códigos de procedimiento. Mientras que el segundo inciso abarca tanto la hipótesis de
documentos públicos, cuando el autorizante de estos no pide la inscripción, y siempre que por una
disposición expresa de la ley no exista una prohibición en contrario, así como también los casos de
inscripción o anotación de instrumentos privados.

Entre las personas que tienen o pueden tener interés en asegurar el derecho que se ha de registrar
deben comprenderse no solo a las partes intervinientes en el acto jurídico, sino a ciertos terceros
interesados, entendiendo por tales a aquellos que, inscribiendo el documento, pueden luego
accionar con relación a este.

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Pero también puede tratarse de hechos jurídicos naturales, como la muerte del sujeto titular de un
usufructo, que producen la mutación de la situación registral, y tienen acceso al registro por vía de
la presentación de la partida de defunción, que también es un instrumento público.

Pero hay una excepción al principio de rogación, que se vincula con un hecho jurídico natural, que
es el transcurso del tiempo, que produce sus efectos propios dentro del registro mismo, caso en el
cual la transformación de la situación jurídica registral debe realizarse automáticamente por el
propio registrador, sin necesidad de petición de parte, como lo estipula el artículo 37 de la ley
17.801.

Artículo 37.-Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el

transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan
leyes especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo
disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

Por último, la caducidad de las anotaciones provisionales previstas en el inciso b) del artículo 9, y
en el inciso a) del artículo 18, pierden su validez de manera automática al vencerse el plazo de
ciento ochenta días acordado por el Registro, si antes no se ha acordado prórroga.

Artículo 9º -Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los

treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha
de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada,
deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga
del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación
que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá
vigente la inscripción o anotación provisional. {…}

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 Artículo 18. -No obstante, lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que
hubiere lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:

a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su

presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
{…}

Lo mismo ocurre con la caducidad del bloqueo provocado por los certificados, que garantizan la
inmutabilidad de la situación registral durante quince, veinticinco o treinta días, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 24, cuya validez se extingue al transcurrir esos plazos sin haber sido
utilizados.

La acción de rogación, en principio, no es obligatoria, pero una vez iniciada continúa de oficio. Sin
embargo, al no ser obligatoria, nada obsta a que se la desista. El desistimiento es la petición que se
efectúa en el registro para que se interrumpa el examen del documento cuya inscripción o
anotación se rogo, o se deje sin efecto la calificación producida.

Solo en relación a determinados casos el desistimiento no es admisible debido a que se desprende

de ellos que la inscripción de ciertos documentos es obligatoria. Es el caso de la venta de
inmuebles fraccionados en lotes y a plazos; en materia de pre horizontalidad para enajenar los
inmuebles; en contratos de arrendamientos y los de aparcería en los que se conceda el uso y goce
del predio; entre otros casos.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION

En algunos sistemas registrales, como el establecido por el derecho español, la inscripción es

voluntaria, de manera que el titular de derechos reales sobre inmuebles no está obligado a
matricular la finca, ni a registrar las posteriores transmisiones, lo que constituye un grave defecto
del sistema. Otros regímenes jurídicos imponen la obligatoriedad de la inscripción, previendo
distintas sanciones para el caso de incumplimiento de este deber jurídico que varían desde las
multas de carácter pecuniario, hasta la inexistencia del derecho real, cuando se concede efecto
constitutivo a la inscripción.

La ley 17.801 no contempla sanciones tan drásticas, lo que permite decir a algunos autores que la
inscripción de los títulos en el registro no es obligatoria, sino que solo es necesaria para la
perfección del derecho real. Sin embargo, Moisset de Espanes considera que toda norma dotada
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de coactividad es obligatoria, aunque el vigor de la sanción impuesta por su violación pueda variar.

En la ley 17.801, el deber de inscripción surge claramente delartículo2:

Artículo 2º -De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y
concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros
se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

La inscripción otorga ventajas, como la que surge del artículo 17 que impide la posterior
registración de documentos incompatibles y, de manera indirecta, impone una grave sanción: los
derechos reales sobre inmuebles que no se encuentren inscriptos, aunque sean válidos entre las
partes se encuentran fuera del tráfico jurídico, como lo establece el artículo 23.

Artículo 17. -Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o

anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigenciadelacertificaciónaqueserefierenlosartículos22yconcordantesyse lo presente
dentro del plazo establecido en el artículo 5°.

Artículo 23. -Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de

transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles,
sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias
que resulten de la certificación.
Este dispositivo contiene una grave sanción, pues impide que se efectúen actos de transmisión
ínter vivos con relación a los derechos no inscriptos. En consecuencia, se puede afirmar que la
inscripción en el sistema argentino es verdaderamente obligatoria.

 Legalidad
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En la esfera del derecho registral el principio de legalidad es aquel por el cual se impone que los
documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad reúnan los
requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a
un previo examen, verificación o calificación que asegure su validez o perfección. (Cornejo, 1994) 69

Es por ello que Moisset de Espanes establece que el denominado principio de legalidad se
relaciona con la función calificadora del registrador, es decir con las facultades que tiene para
analizar los documentos que se presentan para su inscripción y aceptarlos, observarlos o
rechazarlos.

Este principio se encuentra reflejado en el artículo 8 de la ley 17.801, que faculta al registrador a
efectuar un análisis de las formas extrínsecas.

Artículo 8º -El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los

documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.

Algunos autores han sostenido que con ello se agotan las atribuciones del registrador que debería
limitarse a examinar los aspectos meramente formales. Otros, en cambio, con el propósito de
conceder mayores atribuciones al registrador, llegan a interpretar que en las formalidades
extrínsecas quedan comprendidos otros aspectos que no son formales, sino que se vinculan con la
legitimación para obrar, o con la capacidad del disponente.

En verdad, las formas extrínsecas hacen sólo a la exterioridad, es decir a la manera de expresarse
la voluntad del sujeto, ya que toda declaración de voluntad necesita un continente que sirva de
medio o vehículo para exteriorizar el contenido, o sea, el acto jurídico causal.

Las formas extrínsecas se relacionan con el acto instrumental y así el registrador deberá ver si hay
o no interlineados, sobre raspados o enmiendas; si constan las firmas de las partes y del oficial
público; si éste obró dentro de su competencia y jurisdicción, etc.

Sin embargo, el registrador debe indagar también aspectos vinculados con el contenido del acto,
porque así se lo impone la ley en otras normas, que completan lo dispuesto en el artículo 8, y que
se vinculan con la función calificadora del registrador. Por ejemplo, el artículo 15 exige el análisis
de la legitimación para disponer por parte del otorgante del documento, no debiendo admitirse
aquellos actos que emanen de persona distinta del titular inscripto, es decir aquellos actos en que
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no se cumpla con el requisito del tracto sucesivo con la sola excepción de las hipótesis de tracto
abreviado previstas en el artículo 16.

Artículo 15. -No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho
una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos
existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Tampoco podrán admitirse actos otorgados por personas sobre las que pesen inhibiciones,
interdicciones o inhabilitaciones, inscriptas en el Registro en la sección de anotaciones personales,
y estos aspectos se vinculan con el contenido del acto instrumentado y no con las formas
extrínsecas. De acuerdo a Moisset de Espanes 72 el artículo 8 no dice, en ningún momento, que sólo
se han de analizar las formas extrínsecas, por lo que debe entenderse que éste es uno de los
tantos aspectos sometidos al examen del registrador. Además, la ley 17.801ha apelado que
siempre que exista en el acto una nulidad manifiesta y absoluta, deberá observarlo, procediendo a
su rechazo. Mientras que cuando la nulidad sea manifiesta, pero sólo relativa, procederá a una
inscripción provisional, otorgando un plazo para que se subsane el defecto, así lo expresa el
artículo 9 de la Ley 17801.

Artículo 9º -Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los
treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha
de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada,
deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga
del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación
que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá
vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos.

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 Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Por último, si se tratase de un acto anulable, es decir si el vicio no fuere ostensible, sino que se
necesitase una previa investigación de hecho para determinar la existencia del defecto, el
registrador no tendrá ninguna atribución para objetar el documento, ya que en tal hipótesis el
acto se reputa válido mientras no haya una decisión judicial que lo anule.

En síntesis, para Moisset de Espanes el registrador debe analizar las formas extrínsecas y
tambiénlosaspectosdelcontenidodelactoquesevinculenconeltractosucesivoylalegitimación de
disponer, como así también cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad manifiesta.

Sin embargo, para López de Zavalía, este concepto no significa olvidar que la legalidad en materia
registral no se agota en el examen del documento, sino que el accionar del registrador de la oficina
también debe adecuarse al principio de legalidad, esto es, actuar en los límites y en la forma
prevista por la ley. Este autor afirma que el registrador deberá tener en cuenta dos tipos de
normas, por un lado, las que rigen la conducta del registro, y que él llama legalidad interna, y por
el otro lado, las que rigen la conducta de quien autorizó el documento que se controla, y que
denomina legalidad externa. Sobre la base de esta primera distinción, señala que el registro solo
puede controlar la legalidad externa en la medida en que lo autorice la legalidad interna. Es decir,
que lo primero que debe efectuar el registro es un análisis acerca de si puede o no calificar lo que
va a controlar.

TRACTO SUCESIVO

Se trata de la manera de establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el perfecto

encadenamiento que conduzca desde el titular actual, a través de cada uno de sus antecesores,
hasta la persona que era titular del derecho en el momento de matricularse el inmueble, de modo
tal que se refleje íntegramente la historia jurídica de la finca. Cuando se desee practicar un nuevo
asiento, éste debe encontrar su apoyo en el anterior, es decir debe emanar de quien figura como
titular inscripto; de lo contrario el registrador no podrá, como regla general, dar cabida al
documento, y así lo dispone el artículo 15 de la ley 17.801.

Artículo 15. -No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho
una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos
existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del

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 dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Este requisito se refiere no sólo a la transmisión de la titularidad del dominio pleno, sino también a
la constitución de derechos reales accesorios o desmembrados, como la hipoteca y el usufructo,
que deben también apoyarse en la titularidad de la persona que dispone del derecho. La exigencia
de que cada nueva inscripción se base en un acto otorgado por el titular inscripto, sólo encuentra
verdaderas excepciones en el caso de la matriculación del inmueble, o con respecto a un inmueble
ya matriculado cuando se produce una adquisición originaria por vía de usucapión.

La ley prevé también, por razones de economía inscriptora, hipótesis de tracto sucesivo abreviado
o, más simplemente, tracto abreviado en las cuales el acto de disposición se otorga por un titular
que todavía no está inscripto y cuyo derecho deriva del titular inscripto, en especial cuando se
trata de una o varias sucesiones universales por causa hereditaria. Se respeta así el principio que
inspira nuestro derecho sucesorio de que los herederos ocupan el lugar jurídico de su causante y,
por vía de una ficción jurídica, continúan su propia persona. Son las hipótesis previstas en la
primera parte del artículo 16.

Artículo 16.-No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

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De esta manera, en todas las hipótesis de tracto abreviado el nuevo asiento contendrá una
relación detallada y completa de la serie de transmisiones, de manera tal que no se quiebre el
principio del tracto sucesivo y se refleje en el folio el perfecto eslabonamiento de titularidades.

FE PÚBLICA REGISTRAL

El principio de fe pública registral, significa que el contenido del Registro se presume exacto,
aunque ocasionalmente no lo sea. Se encuentra ligado al principio de calificación, y
principalmente, al de legitimación, que como se dijo es aquél mediante el cual se presume que el
derecho real existe y pertenece al titular registral, aun cuando se trate de una mera apariencia. El
titular registral tiene la posibilidad de hacer valer esa presunción, con la ventaja que representa la
inversión de la prueba, pero estos no resultan suficientes para otorgar una seguridad plena, ya que
todavía subsisten algunos riesgos. Por ello, a fin de conseguir una seguridad plena en el negocio
jurídico real, se recurre al principio de fe pública.

Esto es así, porque se presume exacto el asiento registral en mérito del principio de legitimación,
pero dicha presunción es "juris tantum", es decir, puede ser destruida por prueba en contrario;
solamente juega en favor del sujeto titular inscripto, sin que sus efectos se extiendan a terceros
adquirentes. En cambio, en razón del principio de fe pública, esa presunción se torna "juris et de
jure" en favor del tercero que, reuniendo los requisitos previstos y exigidos por la ley, contrata y
adquiere confiado en los datos contenidos en el Registro, de esta manera, actúa favoreciendo al
tercero adquirente, otorgándole eficacia al acto de transmisión. Esto permite al tercero adquirir el
derecho tal como se encuentra inscripto, en igual extensión y sin que exista posibilidad de
promover con éxito, acción en su contra.

De acuerdo a este principio, el asiento registral protege al tercero que adquiere fundado en esos
datos, pese a que no condiga con la realidad jurídica extra registral. Luego, según lo destaca Roca
Sastre, esa adquisición supone una situación jurídica verdadera distinta y divergente con la
asentada en el Registro; una adquisición basada en la inscripción, que se considera exacta y
completa.

Abel Boulin Zapata no participa del criterio de quienes sostienen que en Argentina los registros
están impregnados de la fe pública. Una de las situaciones en que evidencia esto, es el ejemplo de
cuando una persona vende el mismo inmueble a dos personas distintas, de las cuales a una le
otorga título y le hace tradición, pero no inscribe y a la otra, solamente le da título y con él inscribe

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primero. En este caso, el verdadero propietario, es quien ostenta título y tradición, aunque haya
omitido acceder al Registro. La sola inscripción no convierte a quien inscribe en dueño
incuestionable del inmueble, en perjuicio de aquel que goza de título y tradición y no inscribió. El
acto así realizado significa un acto ineficaz para transmitir y, por ende, no siendo suficiente para
traspasar el dominio, es, a ese efecto, total y absolutamente inexistente.

De esta manera, el acto, siendo insusceptible de producir el efecto transmisivo por inobservancia
de los requisitos previstos y exigidos para ello, se trata de un acto nulo, y la nulidad declarada por
ese motivo alcanza a todos, incluido el pretendido adquirente por título, pero sin tradición,
aunque haya accedido al Registro. Esto es así, porque la inscripción, por sí misma, no es suficiente
para convalidar el derecho a tenor del art. 4º, de la ley 17.801,

Artículo4º-Lainscripciónnoconvalidaeltítulonulonisubsanalosdefectosde que adoleciere

según las leyes.

Esto se explica porque el Registro recibe uno de los dos elementos que integran el proceso
transmisivo y se desentiende del otro; ingresa una parte de lo acontecido en la realidad debido al
sistema adoptado para la adquisición del dominio (título y modo) y la clase de Registro implantado
de tipo declarativo, no constitutivo.

En resumen, para Abel Boulin Zapata, la inscripción no está amparada en la fe pública registral,
pues el solo acceso al Registro no convalida el acto inexistente, que es nulo por falta de las
condiciones esenciales y se debe reputar tal, aunque la nulidad no haya sido juzgada.

Además, según la aplicación armónica de los arts. 2º y 3º de la ley 17.801, con la inscripción del
título formal queda asentado el derecho real y su correspondiente titularidad. La jurisprudencia ha
dicho que el dominio se acredita con la respectiva escritura o testimonio auténtico, siendo
insuficiente a tal fin un informe o certificación registral, porque de este no surge quienes
materializaron la transmisión ni la forma en que ella se realizó, ni si se hizo efectiva la tradición.

Con la sanción del art. 1051 del Código Civil derogado surgió una controversia en la doctrina para
los casos en que la transmisión del derecho real la hace un no propietario. Es decir, si aún en estos
casos se protegía al tercero subadquirente de buena fe y a título oneroso. La mayoría de la
doctrina sostenía que el art. 1051 no es aplicable a actos inexistentes, incluyendo en éstos a los
supuestos de actos en los cuales no ha intervenido el verdadero propietario. Con la sanción del art.
392 CCyC esta controversia quedó zanjada, ya que en su último párrafo aclara la cuestión.

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 ARTÍCULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos
reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable,
por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha

realizado sin intervención del titular del derecho. Este artículo regula que, si el acto
antecedente es nulo o anulable, y existe un tercero subadquirente de buena fe y a título
oneroso, éste se encuentra protegido contra la acción de nulidad y la acción reivindicatoria.
Pero en su último párrafo aclara que no rige este artículo en los casos en que no intervenga
el verdadero propietario del bien registrable.

Otra situación conflictiva que puede producirse y sobre la que el nuevo Código Civil y Comercial
regula específicamente, es el caso del conflicto entre el boleto de compraventa y asiento registral.
Los artículos 1170 y 1171 establecen:

ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de

buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTICULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de

compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena
fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como
mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la
respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
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Puede advertirse la exigencia de la buena fe subjetiva del tercero; no bastará que desconozca la
inexactitud del registro, sino que es menester un plus de diligencia: el tercero no debe haber
conocido ni podido conocer la existencia del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere
el estudio de los títulos antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del
inmueble.

En materia registral inmobiliaria sólo habrá buena fe cuando se desconoce por una circunstancia
de hecho, no imputable a quien la invoca, y sólo habrá verdadera diligencia cuando se llevaron
adelante todas las actividades previstas por la ley para conocer la verdad real. Así, en muchos
casos prima la publicidad posesoria sobre la publicidad registral.

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe,
a menos que exista prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.

De esta manera, la relación de poder se presume, iuris tantum, de buena fe. La presunción de
buena fe es una manifestación del principio más general de la presunción de probidad. El derecho
va a presumir la buena fe de la persona, por tanto, la relación de poder se presume de buena fe.
La prueba en contrario debe ser suministrada por quien alega la mala fe del detentador. Por
ejemplo, se neutraliza al acreditarse que la creencia errónea del poseedor obedece a un error de
derecho, o a un error no excusable, o que no estaba persuadido plenamente. El Código prevé, sin
embargo, casos donde lo que se presume, no es la buena fe, sino la mala fe. Otra disposición
importante del Código Civil y Comercial en relación a la fe pública registral es el artículo 1893.

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