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PUBLICIDAD REGISTRAL
CONCEPTO
Existen varios conceptos sobre Publicidad Registral, Felipe P. Villaro la define como:
“publicidad es la posibilidad indudable de un conocimiento general respecto de un hecho o un
acto, oponiéndose, por extensión a conocimiento individual o particular; y por contradicción a
la falta de conocimiento, esto es lo clandestino o secreto" por su parte Luis Moisset de
Espanés, sostiene que: "publicidad registral es una actividad dirigida a hacer cognocible una
situación jurídica real, y persigue como finalidad primordial la protección de un crédito y la
seguridad del tráfico jurídico”.
La publicidad tiene como propósito que los interesados tomen conocimiento de los actos y de
la situación de los muebles e inmuebles, motivo por el cual los Registros encuentran su razón
de ser en la necesidad de dar publicidad a las relaciones jurídicas existentes y brindar
protección efectiva a todas las personas interesadas.
Podemos decir, entonces, que trata de un sistema de difusión orientado a dar conocimiento
sobre determinadas situaciones jurídicas con el fin de tutelar derechos y lograr la seguridad del
tráfico jurídico.

PRINCIPIOS
- Principio de Rogación: El registro no actúa de oficio, sino a pedido o instancia de
partes interesadas. Esta intervención del Registro es siempre “rogada”, peticionada,
sea para lograr el asiento inicial o bien que se trate de cambios en la titularidad
registral.
Se relacionan con este principio los artículos 6 y 7 de la ley 17801
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.
- Principio de inscripción: se vincula con la necesidad de la inscripción que es
obligatoria y sus efectos, que en nuestro régimen es declarativa mientras que en otros
es constitutiva.
Este principio se ve reflejado en los artículos 2, 3 y 23 de la ley 17801
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y
concordantes del Código civil y comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad
a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán
o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.

- Principio de especialidad: se refiere al inmueble que debe ser perfectamente

determinado y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse, respecto
de los cuales también la de precisarse su valor. En la inscripción debe constar con
exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho, su titular, así como en el caso de
los gravámenes el monto que alcanza.

- Principio de tracto sucesivo: conserva el orden regular de los sucesivos titulares

registrales, cada nueva inscripción se apoya en otra anterior que resulta ser su
antecedente legítimo.
En virtud del cual no puede un mismo derecho real estar inscripto a la vez a favor de 2
o mas personas a menos que se trate de coparticipes.

- Principio de legalidad: consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el

titulo cuya toma de razón se solicita para verificar si reúne los requisitos exigidos, que
se efectiviza a través de la codificación registral, este podrá aceptar o no el titulo. En
caso de rechazarlo será de manera provisional o definitiva.

- Principio de presunción registral: según este principio los asientos registrales se

presumen veraces, el derecho real inscripto se presume que existe, hasta que se
demuestre que ellos nos coinciden con la realidad jurídica y sean rectificados. La carga
de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del registro.

- Principio de publicidad: al ser la finalidad del registro dar publicidad de las situaciones
jurídicas existentes, los interesados pueden tener acceso a las constancias registrales,
sea directamente a través de la consulta de sus archivos o mediante la expedición de
informes y certificados. Articulo 22- 23 -25 ley 17801
Artículo 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la
libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las
certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.
Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles,
sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias

que resulten de la certificación.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos
anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el
mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el
artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en
dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado.

- Principio de presunción de integridad: como resultan inoponible a los terceros

interesados de buena fe los derechos que no están inscriptos ello conduce a
suponer que todos los títulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han
tenido acceso al registro y lo no registrado no perjudica a dichos terceros.

El principio de la prioridad. Puede apreciarse desde dos puntos de vista: material y formal. En
cuanto a lo material exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra, sea por
incompatibilidad (dos transmisiones de dominio) sea por oponibilidad (embargos sucesivos)
fijando la prelación de la que accede primero al registro: “prior tempore potior iure”.
Desde el punto de vista formal, el registrador no debe inscribir derechos incompatibles, y debe
practicar los asientos en estricto orden cronológico.
En nuestro ordenamiento registral este principio se encuentra en la ley 17801:

Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de

igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se
lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.

Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas
al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación
asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40.
Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma
simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes
podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta
sea compartida.

Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la
reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se
anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles
el número correlativo que les corresponda.

CARACTERÍSTICAS Y ELEMENTOS

La Publicidad Registral puede distinguirse en:

a) Publicidad Material: se refiere a la posibilidad legal de conocimiento de las
situaciones jurídicas, y se la confunde con la registración. Implica el transito del
 documento al Registro. Va de los sujetos del acto al organismo registral a cargo
de las partes interesadas.
b) Publicidad Formal: trata de la publicidad de los asientos. Alude a la información
acerca de las situaciones jurídicas registradas. Recorre el camino inverso a la
material, va del registro a los sujetos.
Ambas se unen en el elemento asiento registral generado por la publicidad
material y divulgada por la formal.

Medios: Varios son los medios por los que se realiza la publicidad formal en
nuestro sistema registral, según se desprende de los artículos 21 a 28 de la ley.
 Certificaciones: constituyen la publicidad de mayor efecto jurídico ( Art 23 a
26)
 Informes : Art 27
 Copias de asientos : Art 27
 Consulta de asientos: Art 21
 Notas de inscripcion : colocadas en los documentos registrados Art 28

Certificaciones: (Art 23 a 26)

Villaro definió las certificaciones como la “información emanada del Registro, a
petición de parte, que publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas
produciendo simultáneamente la reserva de prioridad para el acto dispositivo que se
indique en la solicitud”.
La certificación constituye la información básica para autorizar escrituras de
constitución, modificación o transmisión de derechos reales.
a) Actos para los que se exige: conforme lo dispone el Artículo 23 de la ley 17801,
requieren certificación como condicional esencial para su otorgamiento los
documentos que transmitan, constituyan o modifiquen derechos reales sobre
inmuebles.
b) Plazo de validez: el artículo 24 de la ley 17801 ha establecido distintos plazos de
validez para las certificaciones. El criterio orientador es en relación a la
distancia entre el domicilio legal del escribano autorizante y el asiento del
registro. Así:
 Cuando el oficial publico que autoriza el documento esta domiciliado-
legalmente- en la ciudad asiento del Registro, se le establece a las
certificaciones un plazo de validez de 15 días.
 Cuando el domicilio legal esta en el interior de la provincia, el plazo se
extiende a 25 días.
 Si el domicilio del oficial es fuera de la provincia o en la Capital Federal,
el plazo de validez será de 30 días.
Efectos de la certificación: produce dos efectos básicos:
La Reserva de Prioridad: el artículo 25 de la ley dispone que la expedición de un
certificado implica una anotación preventiva a favor de quien en el plazo legal requiera
la inscripción del documento para el que se hubiere solicitado.
Esto significa que la situación jurídica informada en el certificado es mantenida a favor
del documento para el que se requirió durante el plazo de validez fijado por la ley.
Dicho documento tendrá su posición registral guardada desde la expedición del
certificado.
Para que esta reserva funcione necesita que el documento sea autorizado dentro del
plazo de validez del certificado y en cumplimiento del plazo de 45 días según el artículo
5 (para la inscripción de la escritura). De no ser así, la reserva de prioridad desaparece
y queda solo en pie la prioridad común del Art 19 [La prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y
el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se
refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No
obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo
otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando
que ésta sea compartida.]
Con la emisión del certificado se opera lo que técnicamente se denomina cierre o
bloqueo registral condicional y cuyo principal efecto es el de mantener inmodificable la
situación registral durante el plazo de su vigencia, en forma condicional ( Art 25 “
Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la
advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período
hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a
favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado.”)
El carácter condicional es debido a que no se impide que se hagan posteriormente
otras anotaciones condicionadas.
Luego de ordenarse la expedición de una certificación, la primera obligación que se
impone al Registro es la de “toma nota” en el folio real correspondiente. La ley no
impide otorgar otras certificaciones sobre el mismo inmueble, dentro de los
correspondientes plazos de vigencia de la otorgada anteriormente, pero si impone al
Registro la obligación de advertir al nuevo solicitante acerca de las certificaciones
anteriores, Art 25.

Fe publica registral:
La fe pública registral es la presunción de que los asientos registrales son íntegros y
exactos, es decir, concuerdan con la realidad extrarregistral en cuanto a la existencia,
extensión y plenitud de los derechos registrados.

El modo de contar el plazo, según el artículo 24, se contara desde la cero hora del día
de su expedición. Aquí el plazo se retrotrae, y también se retrotrae la reserva de
prioridad, a la cero hora.

Copias de asientos registrales:

Artículo 27 “Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro
expedirá copia autenticada de la documentación registral y los informes que se
soliciten de conformidad con la reglamentación local”.
Consiste en una reproducción del folio real.
Con excepción de las certificaciones que producen la reserva de prioridad, los
restantes medios de publicidad solamente dan noticia o anuncio en relación a los
asientos, pero sin producir consecuencias jurídicas con respecto a terceros.
Son copias expedidas por el Registrador en base a constancias existentes en el registro.

Informes: (Art 27)

Es el documento que expide el Registro para dar noticia sobre cualquiera de las
constancias que en el obran. El informe puede referirse a la situación jurídica actual de
determinados bienes, o las mutaciones que ha sufrido en el tiempo. Tiene como
finalidad hacer conocer datos inscriptos y, aunque goza de fe pública, no garantiza la
inmutabilidad de las situaciones jurídicas que hace conocer.

Nota de inscripción: (Art 28)

“En todo documento que se presente para que en su consecuencia se practique
inscripción o anotación, inmediatamente después que se hubiere efectuado, el
Registro le pondrá nota que exprese la fecha, especie y número de orden de la
registración practicada, en la forma que determine la reglamentación local. Quien
expida o disponga se expida segundo o ulterior testimonio de un documento ya
registrado, deberá solicitar al Registro ponga nota de la inscripción que había
correspondido al original. El Registro hará constar en las inscripciones o anotaciones
pertinentes, la existencia de los testimonios que le fueren presentados.”
Una vez inscripto de manera definitiva el documento presentado, el registrador pondrá
la nota correspondiente en el documento presentado, expresando

PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL CÓDIGO CIVIL

Uno de los caracteres de los derechos reales es ser absoluto, debiendo ser respetados
por todos es imprescindible que sean conocidos y esto se cumple a través de su
publicidad.
Esto se desprende de la nota del articulo 577 (segunda parte) del código de Vélez, hoy
con la ley 26994 que unifico los Código Civil y Comercial en su articulo 1893.
Art. 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el
modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario
y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.