MARIO E. ÑUSTES H.

R.N.A. Nº 4.125

AVALÚO COMERCIAL PREDIO RURAL

PROCESO: EXPROPIACIÓN AGENCIA NACIONAL DE

INFRAESTRUCTURA ANI

EXPEDIENTE: 25307-31-03-001-2020-00044-00
JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE
GIRARDOT

SOLICITANTE: JENNY PAOLA URQUIJO LOZANO

FINCA: VISTA HERMOSA BALCONCIT

VEREDA: MALABRIGO

MUNICIPIO: GUATAQUÍ- CUNDINAMARCA

AVALUADOR Ing. Mario Enrique Ñustes Hernández.

R.N.A. N° 4.125
R.A.A. N° 3.039.115

MARZO DE 2021

Manzana E, Casa 13, Urb. Santa Rita - Girardot

Celular 316-448-33-49
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INFORME DE AVALÚO COMERCIAL

1. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 Clase de avalúo

Se pretende estimar el valor comercial o de mercado, teniendo en cuenta las

condiciones económicas reinantes en el momento del avalúo y los factores de
comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el resultado
final.

Para estimar el valor comercial del inmueble se hizo una visita formal, con el fin
de realizar el correspondiente análisis del bien y el sector donde se localiza.

Es conveniente aclarar que el presente avalúo es puntual teniendo en cuenta el

estado en que se encuentra el inmueble, lo mismo que el entorno cercano al
predio a valorar, como las vías de acceso a la vereda, transporte, servicios
públicos, productividad, rentabilidad, topografía y obras civiles del predio.

1.2 Bases de la valuación

Para determinar el valor comercial de los inmuebles se ha tenido en cuenta lo

establecido Resolución N° 0620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi y demás normas concordantes, lo mismo las normas de la Ley
1673 de 2013 que regulan la actividad valuatoria en Colombia.

1.3 Objeto de la Valuación

Determinar el valor comercial del predio, para proceso de Expropiación según

expediente N° 25307-31-03-001-2020-00044-00 en el Juzgado Primero Civil del
Circuito de Girardot.

1.4 Tipo de Inmueble

Según certificación de la Oficina de Planeación de Guataquí, el inmueble

corresponde a suelo rural, con uso Agropecuario semi intensivo y
semimecanizado

1.5 Documentos recibidos para la valuación

Certificado de Tradición N° 307-28032 Oficina de Registro de Instrumentos

Públicos de Girardot.

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Escritura Pública N° 3990 de 14- 07-2014 Notaría 51 de Bogotá.

Certificado de Paz y Salvo de Tesorería Municipal de Guataquí.

Certificado de Uso del Suelo de la Secretaria de Planeación y Desarrollo

Territorial de Guataquí.

Levantamiento planimétrico de la vía Ruta del Sol, en el sector de afectación a la

finca Vista Hermosa en la vereda Malabrigo del municipio de Guataquí.

1.6 Dirección

Municipio: Guataquí. Cundinamarca.

Vereda: Mal abrigo.
Predio: Vista Hermosa.

1.7 Fecha de visita

Marzo 23 de 2021

1.8 Fecha de informe

Marzo 26 de 2021

2. TITULACIÓN

Este resumen no constituye estudio de títulos.

2.1 Propietaria

JENNY PAOLA ARQUITO LOZANO. C.C. N°. 1.069.832.471

2.2 Título de Propiedad

Escritura N° 3990 de 14-07-2014, Notaria 51 de Bogotá D.C.,

2.3 Gravamen

Oficio S/N del 28-06-2017, Concesión Alto Magdalena S.A.S, de Honda. Medida
Cautelar. Oferta compra bien rural.

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2.4 Matrícula Inmobiliaria

307-28032 Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardot.

2.5 Registro Catastral

Anterior 25-324-00-01-0001-0004-000
Actual 25-324-00-01-00-00-0001-0004-0-00-00-0000

3. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 Ubicación

Sector rural ubicado hacia el norte del municipio de Guataquí, a un costado de la

carretera Ruta del Sol, en el tramo que de Guataquí conduce a Cambao,
Cundinamarca.

3.2. Actividad Económica

El sector ha tenido vocación agropecuaria con predominio de medianos

productores y moderada disponibilidad de mano de obra.

En la parte agrícola los principales renglones de la producción son los cultivos de

arroz, algodón, maíz, sorgo y en algunos sectores frutales.

En lo pecuario se tiene explotaciones ganaderas de doble propósito y especies

menores como cerdos y aves de corral.

Actualmente, con la construcción de la Ruta del Sol en los predios aledaños a la

carretera, se están desarrollando proyectos urbanísticos importantes para la
construcción de vivienda campestre tipo vacacional.

3.3. Transporte Público

Por el sector cruza la carretera que de Guataquí conduce a Cambao, Armero,

Honda y desvía hacia Bogotá, por esta vía transitan vehículos de transporte
público con rutas frecuentes, además, vehículos particulares y de carga, que
comunican al sector con los diferentes municipios vecinos y resto del país, esta
vía se encuentra en buen estado de conservación.

3.4. Infraestructura

El sector cuenta con servicio de energía eléctrica prestado por la Empresa

Codensa, para consumo humano se tiene servicio de acueducto veredal, que en

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época de verano es deficiente, por lo cual en las fincas se tienen depósitos para
acumular aguas lluvias.

En las fincas que tienen explotaciones ganaderas se tienen pocetas que

acumulan agua en las épocas de invierno, además por un costado del sector
cruza el rio Magdalena, principal afluente fluvial del país.

El servicio de salud es prestado por el Puesto de Salud de Guataquí.

3.5. Seguridad

En el sector se goza de relativa seguridad en orden público.

3.6. Valorización

En este sector la valorización es relativa, está relacionada con la devaluación de

la moneda, la productividad de las fincas y actualmente por el desarrollo que
genera la construcción de la carretera Ruta del Sol, vía que tiene doble calzada,
se encuentra bien señalizada, es por donde transitan toda clase de vehículos y
comunica con las diferentes regiones del país.

3.7. Climatología

Altitud : 300 m.s.n.m.

Temperatura: 25 ° C
Clima: Cálido Seco.
Precipitación: 1.500 m.m. anuales aproximadamente.

3.8. Topografía

El sector es de topografía plana, con pequeñas ondulaciones que no impiden el

uso de maquinaria agrícola, en la mayoría de las fincas hay pastos con poco
desarrollo y baja capacidad de carga por hectárea utilizados para explotaciones
ganaderas.

3.9. Vías de Acceso

Por el sector cruza la carretera Ruta del Sol en el tramo Girardot - Cambao, vía
que tiene doble calzada y se encuentra en buen estado de conservación.

3.10 Servicios Públicos

El sector cuenta con los siguientes servicios públicos:

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Energía Eléctrica. Prestado por la Empresa Codensa con redes suficientes y

buen mantenimiento de las mismas.

El acueducto tiene servicio veredal.

3.11 Seguridad

En el sector se goza de seguridad en orden público.

4.CARACTERISICAS DEL TERRENO

4.1 Cabida Superficiaria

De acuerdo con Escritura Pública N° 3990 de 14-07-2014 de la Notaria 51 de

Bogotá D.C. la finca Vista Hermosa tiene un área total de 27 HAS 4.100 m2.

Según Catastro el área construida es de 131.00 M2.

4.2 Linderos

De acuerdo con Escritura Pública N° 3990 de 14-07-2014 de la Notaria 51 de

Bogotá D.C., la finca de mayor extensión tiene los siguientes linderos:

Occidente: Con la carretera troncal del Magdalena.

Oriente: Con la hacienda Mal Abrigo o Esperanza, zona de reserva.
Norte: Colinda con propiedad de Félix Legro.
Sur: Con la carretera troncal del Magdalena.

4.3 Forma Geométrica

Polígono de forma Irregular.

4.4 Servicios Domiciliarios

El predio cuenta con las acometidas domiciliarias Energía Eléctrica y acueducto

veredal.

4.5 Topografía

El predio presenta topografía plana y ondulada.

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4.6 Explotación Económica

El predio en la actualidad tiene pasto Angleton y gramas nativas, donde pastan

30 bovinos de ceba. En esta finca se hace rotación de potreros.

4.7 Cerramiento

La línea perimetral del predio tiene cercas con postes de madera y 4 hilos de
alambre de púa en buen estado.

En esta parcela hay divisiones para 9 potreros, con cercas en postes de madera
y 4 hilos de alambre de púa en buen estado.

4.8. Recurso Hídrico

El recurso hídrico para la explotación pecuaria se encuentra representado por la

construcción de 4 pocetas que acumulan aguas en el invierno, permanecen con
buen espejo de agua y sirven como bebederos para los bovinos.

Para consumo humano se tiene servicio del acueducto veredal.

4.9. Forma de Llegar a la Finca

Saliendo de Guataquí por la vía hacia Cambao, aproximadamente a 7 kilómetros

del casco urbano se encuentra la finca al costado derecho de la vía.

4.10 Clasificación Agrológica

De acuerdo con lo observado en el terreno, el predio corresponde a una

clasificación II, con aptitud especial para pastoreo, con buen manejo de potreros
o cultivos permanentes o bosques.

4.11. Construcciones

Dentro de la finca de mayor extensión se encuentran dos viviendas construidas

con ladrillo a la vista y otra con pañete y pintura vinílica, pisos en cemento y
cubierta en teja de zinc.

La vivienda principal tiene sala, tres (3) alcobas, dos (2) baños, uno privado
cocina y un depósito.

La otra vivienda tiene una sala pequeña, dos (2) alcobas, cocina, baño y una
bodega.

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En el sector de viviendas se encuentra una alberca construida en material, esta

acumula agua para consumo humano.

5. USO DEL SUELO.

Se acuerdo con certificación emitida por la Oficina Asesora de Planeación del

Municipio de Guataquí y según el Esquema de Ordenamiento Territorial, el
predio con Cédula Catastral N° 00.01.0001.0004.000 (Decreto N° 031 del 15 de
diciembre del 2000) le corresponde un uso de suelo agropecuario semi
mecanizado o semi intensivo.

Suelos de uso agropecuario semi mecanizado o semi intensivo.

Son aquellas áreas con suelos de mediana capacidad agrologica, caracterizadas

por un relieve plano o moderadamente ondulado, profundidad efectiva de
superficial a moderadamente profunda con sensibilidad a la erosión, pero que
pueden permitir una mecanización controlada o uso semi intensivo.

Corresponden a esta categoría los predios de la vereda Campo Alegre, utilizados

para cultivo de pasto semimecanizado.

6. ÁREAS DE TERRENO REQUERIDAS POR LA AGENCIA NACIONAL DE

INFRAESTRUCTURA. ANI

6.1 Área Requerida1

Total, área requerida 21.466.94 M2, comprendida dentro de las abscisas inicial
k44+664.38 y final K46+457.69, dentro de los siguientes linderos: Norte: En
longitud de 3.10 metros con predio de José Alciro Urquijo Rodríguez. Sur: En
longitud de 67.91 metros con municipio de Guataquí. Oriente: En longitud de
1.760.62 metros con predio de Jenny Paola Urquijo Lozano. Occidente: En
longitud de 1.764.00 metros con predio de Jenny Paola Urquijo Lozano. (Área
remanente).

6.2 Área Requerida 2 Remanente.

Total, área requerida 4.412.80 M2, comprendida dentro de las abscisas inicial
k44+645.46 y final K44+716.14, dentro de los siguientes linderos: Norte: Con
lindero puntual (punto 68) en longitud de 0.00 metros. Sur: Con vía Guataquí-
Cambao en longitud de 39.56 metros. Oriente: Con predio de Jenny Paola
Urquijo Lozano- Municipio de Guataquí en longitud de 139.91 metros con lindero
puntual con (nodo 63). Occidente: Con vía Guataquí – Cambao en longitud de
141.51 metros.

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Resumen

Área total finca Vista Hermosa 27 HAS 4.100 M2

Área Requerida 1 2 HAS 1.466.94 M2
Área Requerida 2 0 HAS 4.412.80 M2
Total, Área Requerida 2 HAS 5.879.74 M2
Área Remanente Finca Vista Hermosa 24 HAS 8.220.26 M2

7. AVALÚO

7.1 Terreno

Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Para estimar el valor comercial del terreno se han tenido en cuenta ofertas de
terrenos en sectores a los que homogéneamente pertenece el inmueble, además
de la ubicación específica de este, las vías de acceso, sus servicios generales
de infraestructura urbana y el grado de desarrollo del sector.

Se realizó un mercadeo en el sector con los siguientes resultados.

Descripción Un. Cant. Valor Total Valor/HA

Finca Dagoberto Castro HA 32 600.000.000 $ 18.750.000
Finca Tierra Buena HA 19 400.000.000 21.052.631
Finca La Fortuna HA 22 420.000.000 19.090.909
Finca Hermosa Carlos HA 26 500.000.000 19.230.769
Sumatoria de valores $ 78.124.309
Promedio X $ 19.531.077
Desviación Estándar 1034269.568
Coeficiente de desviación 5.29 %
Valor Hectárea $19.531.077
V/r Adoptado por Hectárea $ 20.000.000
V/r ÁREA REQUERIDA POR ANI
2 HAS 5.879.74 M2 X $ 20.000.000 $ 51.759.480

Son: CINCUENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE

MIL CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS MCTE.

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OBSERVACIONES ESPECIALES

Declaro que he inspeccionado personalmente los bienes descritos en el presente

avalúo, que no tengo ni he tenido directa o indirectamente interés alguno en los
mismos, habiendo sido ejecutado el presente trabajo bajo las normas de ética
profesional fijadas para sus afiliados al R.N.A y Registro Abierto de Avaluadores.

El avalúo es un concepto de carácter exclusivamente económico que busca

estimar un valor a una fecha determinada y bajo un contexto micro y macro
económico determinado. Es en esencia una herramienta para la toma de
decisiones de carácter general.

El presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de su

emisión, siempre y cuando no se presenten circunstancias o cambios
inesperados de índole jurídica, técnica, económica o normativa que afecten o
modifiquen los criterios analizado

ING. MARIO ENRIQUE ÑUSTES HERNÁNDEZ

C.C. Nº 3.039.115 Girardot
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R.A.A. N° 3.039.115

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REGISTRO FOTOGRÁFICO

RUTA DEL SOL

RUTA DE SOL

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ÁREA DE AFECTACIÓN

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PANORÁMICAS DEL PREDIO

PANORÁMICAS DEL PREDIO

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BOVINOS EN CEBA

VIVIENDA

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VIVIENDA

PANORÁMICA

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Girardot, Marzo 26 de 2021

Señor Juez
JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE GIRARDOT
ESD

Mario Enrique Ñustes Hernández, mayor y vecino de Girardot, con cédula de

ciudadanía No. 3039115, Ingeniero Agrónomo desde 1966 y perito de la lista de
Auxiliares de la Justicia desde 1990, de manera atenta y respetuosa, entrego
información respecto al peritaje que presento.

Se me solicitó hacer el avalúo comercial de la afectación causada con la

construcción de la vía Ruta del Sol en el tramo Guataquí Cambao a la finca
denominada Vista Hermosa, ubicada en la vereda Mal abrigo del municipio de
Guataquí Cundinamarca.

En cumplimento a lo dispuesto en el Artículo 226, numerales 4 a 10 del Código

General del Proceso.

Conforme a lo anterior le manifiesto al Despacho.

a- No he efectuado publicaciones acerca de avalúo de bienes inmuebles.

b- En mi recorrido como perito he realizado muchos avalúos, pero no tengo el

detalle del demandante, demandado, asunto. Tengo el R,N,A. N° 4125 y
Registro Abierto de Avaluadores N° 3.039.115 con vigencia hasta Mayo 31 de
2022, con certificación para realizar avalúos de bienes inmuebles Urbanos y
Rurales, para lo cual he debido superar innumerables pruebas de conocimiento
de metodologías y técnicas utilizadas en esta actividad.

Estos Registros RNA y R.A.A cumplen con los requisitos de la Ley 1673 de 2013
con acreditación ISO/IEC 17024:2012 14-OCP*008 de ONAC.

Adjunto copia de Registro Nacional de Avaluadores R.N.A y R.A.A.

Adjunto certificaciones del R.A.A. actualmente vigentes.

No estoy incurso en las causales del artículo 50 del Código General del Proceso.

d- Los avalúos de bienes inmuebles se hacen por comparación de precios en el

mercado inmobiliario de la región.
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e- Para la realización de este avalúo no se realizan experimentos de laboratorio,

más allá de la metodología recomendada por la Resolución 620 de 2008 del
IGAC.

f- El método de comparación de precios en el mercado inmobiliario de la región,

se hace teniendo en cuenta los precios de predios que sean comparables con el
que se avalúa.

Presento una relación de peritajes que he realizado:

Proceso Simulación de Erika Moreno Céspedes contra Leonor Céspedes

Vanegas, radiado en el Juzgado 2° Civil del Circuito de Girardot.

Proceso Embargo Ejecutivo de Calderón José Vicente contra Horta Jesús Noel,
radicado en Juzgado primero Civil Municipal de Girardot.

Proceso Verbal Sumario con Acción de Pertenencia de Mireya Carvajal Espitia

contra Moreno vda de Rojas Rosina, radicado en el Juzgado Promiscuo
Municipal de Agua de Dios.

Proceso Ordinario de Pertenencia de Miguel César García Estrella contra

Herederos Indeterminados de Luis Carlos Carvajal e indeterminados, radicado
en el Juzgado de Ricaurte, Cundinamarca.

Proceso Verbal Especial Saneamiento de la Titulación de Inversiones Q.MAR

contra Personas Indeterminadas, radicado en el Juzgado de Ricaurte,
Cundinamarca.

Proceso Ejecutivo Mixto de Graciliano Gabriel Peralta contra Gustavo Gutierrez,

radicado en el Juzgado Promiscuo de Agua de Dios.

Del Señor Juez atentamente,

ING. MARIO ENRIQUE ÑUSTES HERNÁNDEZ

C.C. N° 3.039.115 Girardot
R.N.A. N° 4125
R.A.A. N° 3.039.115

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