1.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE : Pier Angelly Quiroga

1.2 TIPO DE INMUEBLE : Lote de terreno y las construcciones sobre él

edificadas.

1.3 TIPO DE AVALÚO : Avalúo Comercial.

1.4 OBJETO DEL AVALÚO : Determinar el valor comercial del lote de

terreno y las construcciones de la “Finca
Bellavista”.

1.5 DIRECCIÓN : Municipio de Pacho, Vereda la Cabrera,

Vereda el Mortiño. Km 1 vía Pacho -
Zipaquirá.

1.6 COORDENADAS : Latitud: 5.1393

Longitud: -74.14434

1.7 LOCALIZACIÓN : El inmueble objeto de avalúo se ubica sobre

sobre el costado oriental de la vía nacional
56, tramo 5, Zipaquirá - Pacho, un kilómetro
antes del casco urbano del municipio de
Pacho Cundinamarca.

1.8 DESTINACIÓN ACTUAL : Actualmente, el inmueble se encuentra con

una destinación económica de producción
cafetera, ocupado principalmente por el
personaje de conserjería.
1.9 DOCUMENTOS
SUMINISTRADOS : Certificados de Tradición y Libertad con
Matrículas Inmobiliarias No. 170-31864, No.
170-2040, No. 170-20155 impresos el 21 de
Marzo de 2019, por la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos de Pacho.

1.10 FECHA DE LA VISITA : 23 de marzo del 2019. Solamente a esta

fecha son válidas las consideraciones
presentadas.

1.11 FECHA DEL INFORME : 30 de marzo del 2019.

 2. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

Jairo Orlando Jiménez Álvarez

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Escritura Pública 0298 del 21 de Abril de 2007 protocolizado en la Notaría única

de Pacho Cundinamarca.

2.3 MATRÍCULAS INMOBILIARIAS

No. 170-31864.
No. 170-2040.
No. 170-20155

2.4 CÉDULAS CATASTRALES

255130003000000011005000000000
255130003000000011010000000000
255130003000000011007001000000

2.5 OBSERVACIONES JURÍDICAS

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no

presenta limitaciones y/o gravámenes que afecten a la propiedad.

Actualmente el inmueble se encuentra en fideicomiso civil.

NOTA: El presente resumen no constituye un estudio jurídico de los títulos.

 3. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

Mapa Local

Finca Bellavista

FINCA BELLAVISTA

CASCO URBANO

Casco Urbano

Fuente: Google Maps

3.1 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

El municipio de pacho se caracteriza por ser el primer sector de economía

siderúrgica del país, la toponimia que presentan sus terrenos es de óptimas
condiciones para el desarrollo de diferentes industrias agrícolas a lo largo de
la extensión del municipio. El clima con el que cuenta el municipio permite
que las actividades económicas se concentren en la producción frutal y
cafetera.

3.2 SECTOR

Las veredas La Cabrera y El Mortiño, se encuentran ubicadas con cercanía

al casco urbano del municipio, lo que les permite contar con una fácil
accesibilidad dadas las condiciones con las que se desarrolla la vía.
3.3 DELIMITACIÓN DE VEREDAS PRÓXIMAS
POR EL NORTE : Vereda Llano de la Hacienda y Vereda
Llano de Trigo.
POR EL SUR : Vereda el Pinar
POR EL ORIENTE : Vereda Las Pilas
POR EL OCCIDENTE : Casco Urbano del Municipio de Pacho.

3.4 ACTIVIDAD PREDOMINANTE

El sector de localización del inmueble presenta de manera predominante el

desarrollo de cultivos agrícolas, dadas las condiciones de temperatura que
presenta el municipio con mínimo 14 °C y máximo 25° C , la altura a la que se
encuentra alrededor de 1.600 msnm.

De igual forma la actividad económica ganadera vacuna proporcionan materia

prima para algunas industrias lácteas como el queso, cuajadas, kumis, yogurt
y otros; porcinos y ovinos; también son importantes los conejos, la apicultura y
la piscicultura, sin olvidar las aves de corral: pollos, gallinas, patos y pavos.

El municipio y la zona se destaca principalmente por sus condiciones de suelo,

en la producción más fina de la naranja a nivel nacional.

3.5 EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR

Dentro del radio de 0,5 kms se encuentra la Estación de Policía de municipio,

a un radio de 0,8 Kms se encuentra la Alcaldía Municipal, La Estación principal
de gasolina del municipio.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO-ECONÓMICA

Según información suministrada por la secretaría de planeación, el sector en

el cual se ubica el inmueble presenta estratificación socioeconómica dos (2),
aplicable para aquellos predios de uso rural.

3.7 VÍAS DE ACCESO

La vía principal de acceso corresponde a la vía Nacional 56, tramo 5

correspondiente a la vía Zipaquirá Pacho a 1 kilómetro antes del casco urbano,
por el sector occidental del inmueble donde se encuentra la entrada principal
de la Finca Bellavista.

3.8 UNIDAD FISIOGRÁFICA

El inmueble cuenta con una sola unidad fisiográfica, dadas las condiciones de cultivos
Cafeteros en la mayor proporción de su extensión.
3.9 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,

alcantarillado, energía eléctrica y gas.

3.10 ACTIVIDAD EDIFICADORA

El sector presenta una actividad edificadora baja, ya que por la destinación

económica los mayores desarrollos son bodegas estructurales para la
producción o desarrollo de cultivos profesionalizados y sobre la vía casas con
destinación económica comercial.
 4. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

El municipio de Pacho Cundinamarca se encuentra hoy reglamentado por el acuerdo

16 levantado en acta en el Año 2000 “Por el cual se adopta el plan básico de
ordenamiento territorial para el municipio de pacho - Cundinamarca y se dictan otras
disposiciones”, el cual clasifica al inmueble objeto de avalúo en la siguiente
normatividad:

El uso del suelo rural para las actividades agropecuarias tradicionales haciendo su
conversión hacia sistemas sostenibles como la agroforestería, los cultivos
silvopastoriles y agrosilvopastoriles.

IMAGEN N°01: Uso de Suelo Urbano

Fuente Planos PBOT Plano suelo urbano y rural

IMAGEN N°02: Clases de Uso de Suelo

Fuente Planos PBOT Clases Agrologicas Suelo

IMAGEN 03: Tipo de Suelo Rural

Fuente Planos PBOT Uso Recomendado 13

4.1 CONSIDERACIONES NORMATIVAS:

AREAS AGROPECUARIAS: Son aquellas áreas destinadas a la agricultura y/o

ganadería. Se consideran tres categorías:

• Agropecuaria tradicional
 • Agropecuaria semi-intensiva o semi-mecanizada
• Agropecuaria intensiva o mecanizada
(Acuerdo 16 punto 5.2)

El predio cuenta con un uso de suelo agropecuario Tradicional como se registra en la

imagen N° 03.

AGROPECUARIA TRADICIONAL: Suelos de uso agropecuario tradicional

Son aquellas áreas con suelos poco profundos pedregosos, con relieve quebrado
susceptibles a los procesos erosivos y de mediana a baja capacidad agrológica.

Uso principal: Agropecuario tradicional y forestal. Se debe dedicar como mínimo el

20% del predio para uso forestal protector – productor, para promover la formación de
la malla ambiental.

Usos compatibles: Infraestructura para construcción de Distritos de Adecuación de

Tierras, vivienda del propietario y trabajadores, establecimientos institucionales de tipo
rural, granjas avícolas, cunículas y silvicultura.

Usos condicionados: Cultivos de flores, granjas porcinas, recreación, vías de

comunicación, infraestructura de servicios, agroindustria, minería, parcelaciones
rurales con fines de construcción de vivienda campestre siempre y cuando no resulten
predios menores a los indicados por el municipio para tal fin.

Usos prohibidos: Agricultura mecanizada, usos urbanos y suburbanos, industria de

transformación y manufacturera.
(Acuerdo 16 punto 5.2.1)

CORREDORES VIALES DE SERVICIOS RURALES: Son las áreas aledañas a las

vías, que pueden ser objeto de desarrollos diferentes al uso principal de la zona
respectiva, que se localizan sobre las vías de primero y segundo orden
preferencialmente dentro del kilómetro adyacente al perímetro urbano de las
cabeceras municipales, y de los desarrollos urbanos de enclave rural.

Se refiere a la franja paralela a las vías de primero y segundo orden, en los cuales se
permiten usos complementarios de la infraestructura vial así:

1.Ancho de la franja: 200 metros a partir del borde de la vía.

2.Calzada de desaceleración y parqueo.
3.Aislamiento ambiental: 15 metros a partir del borde de la calzada de desaceleración.

El uso del corredor vial sólo podrá desarrollarse en la extensión establecida en este
artículo y el área restante deberá dedicarse al uso que corresponda al área respectiva.

Uso principal: Servicios de ruta: Paradores, restaurantes y estacionamientos.

Usos compatibles: Centros de acopio de productos agrícolas, centros de acopio para
almacenamiento y distribución de alimentos, artesanías y ciclovías.

Usos condicionados: Comercio de insumos agropecuarios, industria, agroindustria,

construcción, ampliación, modificación, adecuación y operación de terminales para el
transporte terrestre de pasajeros y carga; usos institucionales; centros vacacionales y
estaciones de servicio. Establecimiento de vallas y avisos según lo dispuesto en la Ley
140 de 1997.

Usos prohibidos: minería y parcelaciones.

Para todos los usos incluido el principal se requiere el cumplimiento de los requisitos
exigidos por el municipio y la autoridad ambiental.
(Acuerdo 16 punto 5.6)

4.2 EDIFICABILIDAD:

Se debe mantener el carácter rural del predio, el uso principal y el globo de terreno
como unidad indivisible. Los predios rurales no podrán fraccionarse por debajo de 1
hectárea y su ocupación máxima será del 30% del predio tal como se determinan en
el siguiente cuadro.

Se entiende por ocupación máxima del predio, el área de construcción tanto cubierta
como descubierta (áreas complementarias, vías). Las densidades y los índices de
ocupación se deben calcular sobre el área total del predio.

El número de viviendas estará asociado a la potencialidad y demanda de recursos

naturales de la cuenca del área de influencia, con especial énfasis en el recurso
hídrico, tanto en abastecimiento como en disposición final.
(Acuerdo 16 punto 5.10)

OCUPACION MAXIMA DEL AREA A

AREA DEL PREDIO REFORESTAR CON ESPECIES
AREAS (Índice de Ocupación) NATIVAS
Dispersa Agrupada Dispersa Agrupada

AGROPECUARIA
TRADICIONAL 80%
Cerro o montaña 15% 20% 85%

AGROPECUARIA
SEMIMECANIZADA O
SEMINTENSIVA
Cerro o montaña 15% 20% 85% 80%

70%
DE RECREACION 15% 30% 85%
 5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

5.1 TERRENO

Se trata de tres edificaciones (3), dos de un nivel y una de dos niveles,

levantado sobre tres lotes jurídicamente independientes, , el cual presenta
forma geométrica irregular, topografía inclinada, disposición medianera sobre
vía principal y cuenta con la siguiente información con respecto al área de
terreno:

ÁREA (m2) ÁREA (m2)

LOTE
CATASTRAL JURÍDICA
Lote 1 10.000 10.000
Lote 2 “San Felipe” 20.100 12.800
Lote 3 “San Ignacio” 6.400 6.400

Nota: De acuerdo a la relación de áreas expuesta anteriormente, se evidencia

inconsistencia entre las áreas reportadas por el IGAC y la información
jurídica en el Lote 2. Para el presente informe de avalúo se toma como
cierta el área reportada en los documentos jurídicos suministrados en
los tres certificados de tradición y libertad.

Teniendo en cuenta lo anterior, se recomienda realizar un levantamiento

topográfico para aclarar la cabida superficiaria y linderos del bien
inmueble en estudio, así como la respectiva actualización en los
documentos jurídicos.

5.2 LINDEROS
En la escritura pública 0298 del 21 de Abril de 2007 protocolizado en la Notaría
única de Pacho Cundinamarca.

5.3 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE

Topografía inclinada.

5.4 FORMA GEOMÉTRICA

Lote de terreno de forma geométrica irregular.

5.5 FRENTE
Por la Vía Nacional 56, Tramo 5, Costado Occidental Zipaquirá - Pacho.

5.6 DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

El inmueble cuenta con:

1. una casa principal.
2. una segunda construcción dividida entre un apartamento, un mirador y
una bodega y zona de producción.
 3. Una tercera construcción plana y homogénea con oficina, cocina,
habitación y bodegas de almacenamiento.
4. Zona de Residuos.

5.7 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

Los materiales y acabados generales de las diferentes construcciones se
describen a continuación:

1. CASA PRINCIPAL

ITEM DESCRIPCION
Estructura Muros auto portantes y columnas y vigas en madera
Muros Ladrillo tolete, pañete liso con acabado en vinilo
Fachada Pañete liso, con acabado en vinilo para exteriores
Pisos Tablón de gres 25x25 (circulación exterior) Cerámica
(zona social, alcobas, cocina, baño).
Puertas y ventanas Marcos y hojas en madera de cedro con acabado en
exteriores esmalte.
Puertas y ventanas Marcos y hojas en madera de cedro con acabado en
interiores esmalte.
Escalera En concreto revestidas en tablón de gres
Cubierta Teja ondulada de fibro cemento sobre estructura de
madera.
Cielo raso No presenta
Acabados de Baños
Enchape de muros Baldosa cerámica piso techo
Enchape de pisos Baldosa de cerámica
Mesón - lavamanos No presenta
Muebles No presenta
Sanitarios y accesorios Gama media
Divisiones Perfiles de aluminio y láminas de acrílico
Acabados en la Cocina
Enchape de muros Baldosa cerámica piso techo
Enchape de pisos Baldosa cerámica
Mesón - lavaplatos Mesón en Poli-cuarzo
Muebles y gabinetes Armazón en tablex, puertas, frente de cajones y
entrepaños en tablex con acabado melamínico
posformado
Estufa De sobreponer de 4 quemadores a gas natural
Equipos especiales Extractor de olores y horno eléctrico, calentador de
paso a gas
Patio Descubierto
Closet No presenta
Iluminación Natural a través de ventanas y artificial con lámparas
incandescentes.
2. UNA SEGUNDA CONSTRUCCIÓN DIVIDIDA ENTRE UN APARTAMENTO,
UN MIRADOR Y UNA BODEGA Y ZONA DE PRODUCCIÓN

APARTAMENTO
ITEM DESCRIPCION
Estructura Columnas en ferro concreto
Muros Ladrillo tolete, pañetados y pintados.
Fachada Pañetada y pintada sobre muros en ladrillo tolete
Pisos Baldosa cerámica
Puertas y ventanas exteriores Construidas en madera.
Puertas y ventanas interiores Construidas en madera.
Escalera En concreto enchapada en tableta Cúcuta
Cubierta En placas onduladas de fibro cemento sobre estructura metálica.
Cielo raso Plafón en concreto
Acabados de Baños
Enchape de muros Baldosa cerámica piso techo
Enchape de pisos Tablón baldosa cerámica
Mesón - lavamanos No presenta
Muebles No presenta
Sanitarios y accesorios Gama media
Divisiones Aluminio y acrílico
Acabados en la Cocina (no está en funcionamiento)
Enchape de muros Baldosa cerámica en salpicadero
Enchape de pisos Baldosa cerámica
Mesón - lavaplatos Mesón en concreto enchapado en baldosa cerámica
Muebles y gabinetes Entrepaños enchapados
Estufa No presenta
Equipos especiales No presenta
Patio Descubierto
Closet No presenta
Iluminación Natural a través de ventanas y artificial con lámparas incandescentes.

MIRADOR

ITEM DESCRIPCION
Estructura Columnas en ferro concreto
Muros Cerramiento con barandas en madera
Fachada Barandas en madera
Pisos En madera (tabla burra)
Puertas y ventanas exteriores No presenta
Cubierta Placas onduladas en fibrocemento sobre cercha metálica
Cielo raso No presenta

BODEGA DE ALMACENAMIENTO

ITEM DESCRIPCION
Estructura Columnas en ferro concreto
Muros Ladrillo tolete, pañetados y pintados.
Fachada Pañetada y pintada sobre muros en ladrillo tolete
 Pisos Concreto alisado pintado con pintura epoxi
Puertas y ventanas exteriores Construidas en lámina.
Cubierta Placa entrepiso en concreto y madera burra
Cielo raso No presenta

3. CONSTRUCCIÓN PLANA Y HOMOGÉNEA CON OFICINA, COCINA,

HABITACIÓN Y BODEGAS DE ALMACENAMIENTO.
ITEM DESCRIPCION
Estructura Columnas en ferro concreto
Muros Ladrillo tolete, pañetados y pintados.
Fachada Pañetada y pintada sobre muros en ladrillo tolete
Pisos Tablón Cúcuta y concreto alisado
Puertas y ventanas exteriores Construidas en madera.
Puertas y ventanas interiores Construidas en madera.
Escalera En concreto enchapada en tableta Cúcuta
Cubierta En placas onduladas de fibro cemento sobre estructura metálica.
Cielo raso Cercha metálica a la vista y PVC
Acabados de Baños
Enchape de muros Baldosa cerámica piso techo
Enchape de pisos Tablón Cúcuta y cerámica
Mesón - lavamanos No presenta
Muebles No presenta
Sanitarios y accesorios Gama media
Divisiones Aluminio y acrílico
Acabados en la Cocina
Enchape de muros Baldosa cerámica a 1.80
Enchape de pisos Baldosa tablón Cúcuta
Mesón - lavaplatos Mesón en concreto enchapado en baldosa cerámica
Muebles y gabinetes Bajo y sobre mesón
Estufa A gas natural y a carbón
Equipos especiales No presenta
Patio Descubierto
Closet En alcoba principal madera entamborada
Iluminación Natural a través de ventanas y artificial con lámparas incandescentes.

4. ZONA DE RESIDUOS

ITEM DESCRIPCION
Estructura Columnas en ferro concreto
Muros Ladrillo tolete pañetados y pintados
Fachada Pañetada y pintada sobre ladrillo tolete
Pisos Concreto alisado
Puertas y ventanas exteriores No presenta
Cubierta Placas onduladas en fibrocemento sobre cercha metálica
Cielo raso No presenta
5.8 REGISTRO FOTOGRÁFICO

Entrada Principal Fotografía Aérea del Terreno

Casa Principal Pasillos Internos Casa Principal.

Edifi 2. Apto, Mirador y Bodega Apartamento

 Mirador Mirador Lado 2

Bodega de Almacenamiento Ed. Plana y Homogénea

Ed. Plan y Homogénea vista 2 Zona de Residuos

Vías de Acceso Vías de Acceso

Parqueadero Parqueadero

Zonas Duras y BBQ Zonas Duras

5.9 EDAD

TIPO DE CONSTRUCCION EDAD

CASA PRINCIPAL 40
OFICINAS BODEGA COCINA BAÑOS Y ALCOBA CON BAÑO 2
APARTAMENTO AGREGADO 9
BODEGA Y ZONA DE PRODUCCIÓN 9
MIRADOR 9
ZONA DE RESIDUOS 2
BBQ 1

5.10 SERVICIOS PÚBLICOS

De acuerdo con lo observado en la visita de inspección y reconocimiento al
inmueble, cuenta con servicio de Acueducto, Alcantarillado y Energía Eléctrica.

5.11 CUADRO DE ÁREAS

DESCRIPCIÓN ÁREA HA
TERRENO LOTE 1 1,00
TERRENO LOTE 2 "SAN FELIPE" 1,28
TERRENO LOTE 3 "SAN IGNACIO" 0,64
CONSTRUCCIÓN ÁREA M2
CASA PRINCIPAL 117,60
OFICINAS BODEGA COCINA BAÑOS Y ALCOBA CON BAÑO 142,00
APARTAMENTO AGREGADO 24,00
BODEGA Y ZONA DE PRODUCCIÓN 72,00
MIRADOR 48,00
ZONA DE RESIDUOS 50,00
BBQ 13,50
VIA DE ACCESO 192,00
PARQUEADERO 115,00
ZONA DURA 91,00

Fuente: Información verificada en campo por medio de medidas tomadas con

cinta métrica; por lo tanto, deben ser consideradas como aproximadas.
 6. METODOLOGÍA VALUATORIA

Para determinar el valor comercial del inmueble y de acuerdo a lo establecido

en el Decreto N° 1420 del 24 de Julio de 1998, expedido por la Presidencia
de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y la Resolución N° 620
del 23 de septiembre de 2008, expedido por el instituto Geográfico Agustín
Codazzi, así como por las premisas establecidas en el presente informe, se
utilizaron los siguientes métodos valuatorios.

6.1 EL MÉTODO DE COMPARACIÓN DE MERCADO (VENTA Y RENTA)

Mediante la aplicación de este método o técnica valuatoria se busca establecer

el valor comercial de venta, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables con el inmueble objeto de
avalúo, ubicados en el sector de localización, la zona de influencia o sectores
que guarden las mismas características del entorno donde se ubica el predio
que es objeto de estudio.

Para tal efecto se ha procedido a la Investigación de transacciones comerciales,

oferta de inmuebles algo similares (lotes y casa lote para el avalúo de venta) en
la zona de influencia inmediata; mediante la aplicación de este método se
analizaron los indicadores de valor que se refieren a inmuebles con similitud al
que se avalúa; en el análisis y comparación se tienen en cuenta entre otros
factores: ubicación, área, reglamentación urbanística, destinación económica,
etc.

6.2 EL MÉTODO DE REPOSICIÓN

Mediante la aplicación de este método, se busca establecer el valor comercial

para la edificación presente en el inmueble, a partir de estimar el costo total de
la misma construcción a precios de hoy y restarle la depreciación acumulada;
dicha depreciación debe considerar la edad y el estado de conservación, por lo
cual en el caso colombiano se ha adoptado el método de depreciación de Fitto
y Corvini.

6.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

TERRENO – MÉTODO DE COMPARACIÓN DE MERCADO (VENTA)

Para la determinación del valor comercial de venta del inmueble se procedió a
la búsqueda de ofertas de predios de similares características (lotes, casa
fincas y casa lotes). En el análisis y comparación se tienen en cuenta entre
 otros factores: ubicación, área de terreno, reglamentación, destinación
económica, etc.

En total se obtuvieron siete (7) ofertas de inmuebles en venta ubicados en la

vereda La Cabrera y el Mortiño del municipio de Pacho Cundinamarca. Dichas
ofertas cuentan con áreas de terreno desde 10.240 m2 hasta 307.200 m2. De
este estudio de mercado se tomaron cuatro (4) ofertas como las más
comparables, principalmente por su ubicación y cabida superficiaria, con las
cuales se procede a realizar el procesamiento estadístico obteniendo un
promedio de $ 134.890.997, una desviación estándar de $ 5.649.686, un
coeficiente de variación de 4,19% y un límite inferior y superior de $
129´241.311 y $ 140´000.000, respectivamente.

OFERTAS Valor m²Terreno M2 Terreno

4 $ 12.992 $ 129.916.667
5 $ 13.046 $ 130.462.646
6 $ 13.770 $ 137.695.313
7 $ 14.149 $ 141.489.362
PROMEDIO $ 13.489 $ 134.890.997
DESV. ESTÁNDAR $ 565 $ 5.649.686
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 4,19% 4,19%
LIMITE INFERIOR $ 12.924 $ 129.241.311
LIMITE SUPERIOR $ 14.054 $ 140.540.683
VALOR ADOPTADO $ 14.000 $ 140.000.000

De acuerdo con el análisis anterior, y dadas las condiciones en las cuales se

encuentra el terreno y las construcciones existentes, asi como la fertilidad y uso
de suelo y tipos de cultivos

CONSTRUCCIÓN – MÉTODO DE REPOSICIÓN

Para la construcción, se utilizó el costo de reposición a nuevo, el cual es
hipotéticamente presupuestar la construcción original, estimando el costo de
edificación a nuevo, reformas, adecuaciones, dotaciones, considerando edad y
estado general de conservación y mantenimiento; para este procedimiento se
CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI
VIDA EDAD EN % DE ESTADO DE VALOR VALOR
TIPO DE CONSTRUCCION EDAD DEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR FINAL
ÚTIL VIDA CONSERVACIÓN DEPRECIADO ADOPTADO
CASA PRINCIPAL 40 70 57,14% 1,5 44,91% $ 1.150.000 $516.496 $633.504 $635.000
OFICINAS BODEGA COCINA BAÑOS Y
100 2,00% 2 3,53% $28.260 $771.740 $770.000
ALCOBA CON BAÑO 2 $ 800.000

100 9,00% 2 7,31% $93.600 $1.186.400 $1.185.000

APARTAMENTO AGREGADO 9 $ 1.280.000

100 9,00% 2 7,31% $80.438 $1.019.563 $1.020.000

BODEGA Y ZONA DE PRODUCCIÓN 9 $ 1.100.000

100 9,00% 2 7,31% $40.219 $509.781 $510.000

MIRADOR 9 $ 550.000
ZONA DE RESIDUOS 2 100 2,00% 2,5 9,04% $ 700.000 $63.290 $636.710 $635.000
BBQ 1 70 1,43% 2 3,25% $ 880.000 $28.557 $851.443 $850.000
 utilizó el método de depreciación de Fitto y Corvini, partiendo del costo directo
de construcción, la vida útil, edad de la construcción, vida remanente y estado
general de conservación y mantenimiento.

Por otro lado, para la zona dura se utiliza el método de depreciación de

Heidecke, el cual solo tiene en cuenta el estado de conservación adoptando los
siguientes valores:

CALCULO DEL VALOR DEL ESTADO POR DEPRECIACIÓN SEGÚN HEIDECKE

VALOR A VALOR VALOR
CONST TIPO ESTADO COEFICIENTE
DEPRECIAR ($) DEPRECIADO ($) ADOPTADO ($)
VIA DE ACCESO 2,00 0,0252 150.000 146.220 146.000
PARQUEADERO 3,00 0,1810 110.000 90.090 90.000
ZONA DURA 2,50 0,0809 80.000 73.528 74.000

7. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

- Se recomienda realizar un levantamiento topográfico y arquitectónico para

hacer la aclaración de la cabida superficiaria, linderos y el área construida del
bien inmueble objeto de avalúo, así como la respectiva actualización de la
información en los documentos jurídicos.
 8. AVALÚO COMERCIAL

PREDIO RURAL (TERRENO Y CONSTRUCCIÓN)

FINCA BELLAVISTA
Vereda La Cabrera y El Mortiño
PACHO - CUNDINAMARCA.
AVALÚO COMERCIAL
DESCRIPCIÓN ÁREA HA VALOR M2 SUBTOTAL
TERRENO LOTE 1 1,00 $ 140.000.000 $ 140.000.000
TERRENO LOTE 2 "SAN FELIPE" 1,28 $ 130.000.000 $ 166.400.000
TERRENO LOTE 3 "SAN IGNACIO" 0,64 $ 130.000.000 $ 83.200.000
CONSTRUCCIÓN ÁREA M2 VALOR M2 SUBTOTAL
CASA PRINCIPAL 117,60 $ 635.000 $ 74.676.000
OFICINAS BODEGA COCINA BAÑOS Y ALCOBA CON BAÑO 142,00 $ 770.000 $ 109.340.000
APARTAMENTO AGREGADO 24,00 $ 1.185.000 $ 28.440.000
BODEGA Y ZONA DE PRODUCCIÓN 72,00 $ 1.020.000 $ 73.440.000
MIRADOR 48,00 $ 510.000 $ 24.480.000
ZONA DE RESIDUOS 50,00 $ 635.000 $ 31.750.000
BBQ 13,50 $ 850.000 $ 11.475.000
VIA DE ACCESO 192,00 $ 146.000 $ 28.032.000
PARQUEADERO 115,00 $ 90.000 $ 10.350.000
ZONA DURA 91,00 $ 74.000 $ 6.734.000
VALOR TOTAL AVALÚO $ 788.317.000

SON: SETESIENTOS OCHENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS DIESICIETE MIL

PESOS MONEDA LEGAL.

* Para el Primer Lote se toman los $140´000.000 millones de pesos dado que cuenta con frente sobre
la vía y para los demás lotes objeto del presente informe de avalúo se adopta un valor de $130´000.000
millones dado que se encuentran alejados de la vía.

VIGENCIA DEL AVALÚO: Un año, a partir de la fecha de la inspección ocular, siempre y cuando se
mantengan las condiciones del inmueble, del sector y situación macro-económicas del país.

Bogotá D.C., marzo 30 de 2019.

Atentamente,

Erika Churque M.
RAA 1.032.454.984 xD
 CONTENIDO
PAGINA

1. INFORMACIÓN BÁSICA ......................................................................................... 1

2. ASPECTOS JURÍDICOS......................................................................................... 2

3. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR ....................................................................... 3

4. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA ....................................................................... 5

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE .......................................................... 10

6. METODOLOGÍA VALUATORIA ............................................................................... 18

7. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................ 21

10. AVALÚO COMERCIAL

.......................................................................................................................... ¡Err
or! Marcador no definido.
 AVALÚO COMERCIAL

PREDIO RURAL (TERRENO Y CONSTRUCCIÓN)

FINCA BELLAVISTA
Vereda La Cabrera y El Mortiño

Km 1 Vía Pacho - Zipaquirá

Costado Occidental

MUNICIPIO PACHO, CUNDINAMARCA

MARZO DE 2019