Examen Final

EXAMEN FINAL
1er Caso Revise la Partida No. 12163079

Conteste las siguientes preguntas:
1. Considera correcta la descripción de la acumulación. Porque el Registrador lo

describe como Lote acumulado y figura una sola declaratoria de fábrica.
La descripción de la acumulación es correcta si el Registrador ha clasificado el terreno
como "Lote acumulado" y ha emitido una sola declaratoria de fábrica. Esto indica que,
aunque el terreno puede haber sido dividido en varias parcelas en algún momento, la
acumulación implica que se han reunido para formar un solo lote para fines de desarrollo.
Esto simplifica la titulación y el proceso de construcción, ya que se considera una unidad
legal.
2. Que herramienta podemos utilizar para tener la información adecuada respecto a la

acumulación, sustente la utilidad de la misma.
Una herramienta clave para obtener información sobre la acumulación es el "Certificado
de Gravamen" o el "Estudio de titulación". Estos documentos proporcionan información
detallada sobre la situación legal del terreno, incluyendo su historia de propiedad, cargas,
gravámenes y cualquier restricción que pueda afectar su uso. La utilidad de esta
herramienta radica en que permite verificar la legalidad de la acumulación, asegurando
que no existan conflictos o problemas legales que puedan surgir durante el desarrollo del
proyecto
3. Le piden hacer un estudio de la titulación, que documentación requerirá para hacer

el mismo, considerando el interés de construir un Edificio Multifamiliar.
Debemos tener en cuenta que el estudio de la titulación es el estudio físico legal donde se
determina si una propiedad está saneada y, si no lo está, determinar de qué vicios
adolece, qué documentación necesita regularizar.
Todo estudio de título debería empezar con los siguientes documentos:
1. Partida Registral completa y actualizada
2. Hoja Resumen y Hoja del Predio Urbano entregados por la municipalidad
3. Documentos de identidad de los propietarios
4. Documentos que respalden la condición civil de los propietarios
5. Testimonio de la última transferencia de la propiedad
6. Planos de la edificación
7. Recibo de los servicios básicos
Dado que es una constructora (persona jurídica), además de lo señalado es necesario

contar con lo siguiente:
1. Ficha Registral de la empresa actualizada y completa

2. Vigencia de poderes de los representantes legales de la empresa
2do Caso
El señor Pérez suscribió un contrato de compraventa de bien futuro con la Constructora Integra
SAC., por la adquisición de un Departamento, dos estacionamientos y un deposito por el
precio de S/. 1’200,000.00, el 15 de julio de 2023, el cual debía ser entregado el 15 de julio de
2024, sin embargo, por problemas con sus subcontratistas, la Constructora no ha podido cumplir
con su entrega, la cual recién se efectuará el 15 de diciembre del 2024, el propietario vive en un
departamento alquilado y está pagando las cuotas de su crédito hipotecario, habiendo acordado
firmar una adenda al citado contrato.
Analice y justifique su respuesta en los siguientes casos:

a) Desarrolle una propuesta de clausula considerando una penalidad y la posibilidad de
una posible resolución ante el incumplimiento de la fecha inicialmente acordada.
PRIMERO: PENALIDADES Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

1.1.-En caso que la CONSTRUCTORA INTEGRA SAC no llegue a cumplir con la fecha
acordada de entrega de los bienes adquiridos, se establece una penalidad equivalente al 2% del
precio total del contrato por cada día de retraso, contado a partir de la fecha 16 de julio de 2024.
1.2.- La penalidad mencionada será deducida del monto total a pagar por el SR. PÉREZ
en el momento que se ejecute la entrega del inmueble.
1.3.-Si la CONSTRUCTORA INTEGRA SAC no cumple con la entrega del inmueble dentro de un
plazo de 30 días calendarios después de la fecha de entrega acordada (hasta el 15 de julio de
2024), el SR PÉREZ tendrá el derecho de rescindir el contrato.
1.4.-En caso que se de la resolución del contrato, la CONSTRUCTORA INTEGRA SAC, se

compromete a realizar el reembolso de los pagos realizados hasta la fecha, incluyendo cualquier
penalidad ya deducida.
b) ¿Considere 2 riesgos y su mitigación?
Riesgo 1: Retraso en la entrega del bien

Descripción: La Constructora Integra SAC ha informado un retraso en la entrega del
departamento, lo que puede generar inconvenientes para el señor Pérez, quien actualmente
vive en un departamento alquilado y está pagando un crédito hipotecario.
Mitigación:
•Cláusulas de compensación:
Incluir en la adenda al contrato cláusulas que establezcan penalidades o compensaciones
por cada mes de retraso adicional en la entrega. Esto podría ser en forma de una reducción
en el precio del inmueble o descuentos en los pagos del crédito hipotecario.
•Fecha de entrega garantizada:
Acordar una fecha de entrega específica y establecer un plan de entrega por etapas, donde
se establezcan hitos de construcción que la constructora debe cumplir para asegurar que el
proyecto avanza de manera adecuada.
Riesgo 2: Problemas de calidad y conformidad del bien

Descripción: Existe el riesgo de que, al finalizar la obra, el departamento, los
estacionamientos y el depósito no cumplan con las expectativas o con los estándares de
calidad pactados.
Mitigación:
•Inspecciones regulares:
Incluir una cláusula que permita realizar inspecciones regulares durante el proceso de
construcción. De esta manera, el señor Pérez podrá verificar el avance de la obra y la calidad
de los materiales utilizados.
•Garantías de conformidad:
Acordar una garantía escrita de la constructora que asegure el cumplimiento de los
estándares de calidad pactados, además de plazos para que se realicen correcciones en
caso de que se detecten fallas o problemas en la entrega final
c) Es posible que la Contratista pueda responsabilizar a los subcontratistas, trasladando
la responsabilidad del incumpliento a estos, liberándose de esta responsabilidad.
 No es posible ya que en caso exista algún incumplimiento o responsabilidad, el contratista

EMPRESA CONSTRUCTORA INTEGRA S.A.C. será quien responda por los mismos
frente al Sr .Perez. En consecuencia, el Sr .Perez se vería en la obligación de actuar
contra la contratista por dichos incumplimientos, sin importar que los trabajos hayan sido
realizados por terceros subcontratistas. A menos que el contratista haya establecido un
contrato como lo estipula la legislación civil que, por ejemplo, establece responsabilidad
solidaria del contratista y subcontratista frente al comitente en el supuesto del subcontrato
de obra
3er caso
Su cliente la Constructora XYZ SAC., está por desarrollar un proyecto de construcción de 1,200
departamentos, en 5 etapas, en un predio rustico de 1 hectárea, considerando que la zonificación
es conforme para el desarrollo de esta clase de obras El propietario del inmueble es una persona
jurídica interesada en invertir en esta clase de negocio.
En este escenario, se solicita:
a) Que figura contractual le aconsejaría para el desarrollo de este negocio, justifique su

respuesta
Se aconsejaría un Fideicomiso de Inversión: Se puede crear un fideicomiso en el que se

invierten los fondos necesarios para el desarrollo, y se gestionan bajo un esquema que
permita cierta seguridad a los inversionistas. Este modelo puede facilitar la obtención de
financiamiento y la organización de los recursos..
eria contrato de asociación en participación, ya que se participaría en las utilidades del
negocio sin ser responsable frente a terceros o clientes en este caso
.
b) De acuerdo al esquema contractual elegido, desarrolle dos riesgos y que alternativas
plantea para su mitigación.
Riesgo 1: Incumplimiento de Obligaciones por Parte del Fiduciario

Alternativas de Mitigación:
Selección Cuidadosa del Fiduciario: Realizar un proceso exhaustivo de debida diligencia al
elegir al fiduciario. Esto incluye verificar su experiencia, reputación y capacidad para
gestionar fideicomisos inmobiliarios.
Cláusulas Contractuales Específicas: Incluir en el contrato del fideicomiso cláusulas que
establezcan responsabilidades y obligaciones claras del fiduciario, así como mecanismos
de penalización en caso de incumplimiento.
Riesgo 2: Volatilidad del Mercado Inmobiliario

Alternativas de Mitigación:
Diversificación de Activos: Invertir en diferentes tipos de propiedades y en distintas
ubicaciones para reducir el impacto de la volatilidad del mercado sobre el rendimiento
general del fideicomiso.
Evaluación y Monitoreo Continuo: Establecer un sistema de evaluación y monitoreo

continuo del mercado inmobiliario para identificar tendencias y ajustar la estrategia de
inversión del fideicomiso en consecuencia.
c) Como plantearía la ejecución de la obra ante la Municipalidad respectiva.

 Averiguar si el inmueble está contemplada por una resolución de habilitación urbana por
la municipalidad y con recepción de obras. Si no fuera el caso se tramitaría la habilitación
urbana.
 Verificar la zonificación del inmueble y usos según el PDU de la municipalidad
competente.
d) Que documentación le solicita al propietario para efectuar un buen estudio de títulos.

Para realizar un buen estudio de títulos de un predio con propietario jurídico en Perú, es
necesario solicitar y revisar una serie de documentos clave. A continuación, se detalla la
documentación que suele ser requerida:
1.Título de propiedad: Documento que acredite la titularidad del bien inmueble. Puede ser
una escritura pública, un documento de transferencia, entre otros.
2.Partida Registral: Obtención de la partida registral del inmueble en el Registro de
Propiedad Inmueble. Este documento contiene información sobre la propiedad, incluyendo
antecedentes, gravámenes y cargas.
3.DNI o RUC del propietario: Documento de identidad del propietario o del representante
legal en caso de que sea una persona jurídica. Al tener acceso al RUC, se puede verificar
la titularidad y legalidad de la entidad.
4.Certificado de Libertad de Gravámenes: Este certificado permite verificar que el inmueble
no tiene deudas, hipotecas u otros gravámenes que puedan afectar la propiedad.
5.Plano de ubicación: Un plano que indique la ubicación exacta del predio, así como sus
linderos y colindancias.
6.Historial de Propiedad: Información sobre la cadena de titularidad del predio, incluyendo
copias de anteriores títulos de propiedad y documentos que respalden las transferencias.
7.Documentación legal adicional: Dependiendo del caso, puede ser necesario solicitar
documentos que acrediten la existencia legal de la entidad propietaria (como actas de
constitución, estatutos sociales, poderes, etc.), especialmente si el propietario es una
persona jurídica.
8.Licencias y permisos: En caso de predios que tengan alguna actividad específica, podrían
ser necesarios permisos o licencias relacionadas con la edificación o uso del suelo.
9.Documentación de pagos de tributos: Comprobantes de pago del impuesto predial y otras
obligaciones tributarias relacionadas con el inmueble.
10.Certificación Municipal: En algunos casos, se puede requerir una certificación o
dictamen de la municipalidad correspondiente que garantice que el predio no está sujeto a
alguna medida de embargo o litigio administrativo.
4to Caso
Considere que se trata de un contrato con el Estado, en el proceso de ejecución de la obra se
encontró enterrado un canal antiguo que no estaba en el Expediente Técnico, que ocasiono
una modificación en los costos y plazo de ejecución de la misma.
1. Indique tres características del contrato en el caso que fuese Suma Alzada o Precios
Unitarios.
Suma Alzada:
 El costo del contrato es fijo, no habiendo invariabilidad de costo total del contrato.
 Los planos deben ser detallados, y son el documento del expediente técnico que
define los alcances de la obra.
 Los riesgos de mayores metrados son asumidos por el contratista.
Precios Unitarios:
 Son contratos que se generan cuando no se tiene con precisión el valor de los
metrados de obra.
 El contratista presenta en su oferta el costo de los precios unitarios de las partidas.
 El riesgo de aumento de costo y ampliación de plazo por esos mayores costos lo
asume el estado.
2. Ante la solicitud de la definición por parte del contratista como plantearía una solución
para resolver este problema (Usted decide qué clase de contrato ha suscrito).
La situación se enmarcaría en modificaciones al proyecto definidas en el articulo 34 de

la ley, por lo que correspondería realizar un expediente adicional de obra (si las
partidas necesarias para limpiar el canal no se encuentran en el contrato) caso
contrario encaja dentro de l concepto de mayores metrados,
Para las dos situaciones siempre en caso de contrato a costos unitarios también
correspondería la aprobación de una ampliación de plazo siempre que estos trabajos
modifiquen la ruta crítica del proyecto.
3. Analice si se puede considerar una situación imprevisible no prevista en el contrato, en

ambos casos, es decir si es un contrato a suma alzada o es un contrato a precios
unitarios, sustente su posición.
La ley vigente considera tres situaciones ante una modificación del contrato
• Situaciones impredecibles posteriores a la firma de contrato

• Deficiencias en el expediente técnico.
• por causas no previsibles en el expediente técnico de obra y que no son
responsabilidad del contratista.
En los tres casos no es responsabilidad del contratista estas modificaciones, por lo que si
es posible las modificaciones independientes del tipo de contrato (suma alzada o precios
unitarios).
Lo debatible es si se considera deficiencia del expediente técnico en donde se señala

responsabilidad de los que elaboraron el estudio y no se dieron cuenta de la existencia de
ese canal,

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1. Considera correcta la descripción de la acumulación. Porque el Registrador lo

2. Que herramienta podemos utilizar para tener la información adecuada respecto a la

3. Le piden hacer un estudio de la titulación, que documentación requerirá para hacer

Dado que es una constructora (persona jurídica), además de lo señalado es necesario

1. Ficha Registral de la empresa actualizada y completa

Analice y justifique su respuesta en los siguientes casos:

PRIMERO: PENALIDADES Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

1.4.-En caso que se de la resolución del contrato, la CONSTRUCTORA INTEGRA SAC, se

b) ¿Considere 2 riesgos y su mitigación?

Riesgo 1: Retraso en la entrega del bien

Riesgo 2: Problemas de calidad y conformidad del bien

 No es posible ya que en caso exista algún incumplimiento o responsabilidad, el contratista

En este escenario, se solicita:

a) Que figura contractual le aconsejaría para el desarrollo de este negocio, justifique su

Se aconsejaría un Fideicomiso de Inversión: Se puede crear un fideicomiso en el que se

Riesgo 1: Incumplimiento de Obligaciones por Parte del Fiduciario

Riesgo 2: Volatilidad del Mercado Inmobiliario

Evaluación y Monitoreo Continuo: Establecer un sistema de evaluación y monitoreo

c) Como plantearía la ejecución de la obra ante la Municipalidad respectiva.

d) Que documentación le solicita al propietario para efectuar un buen estudio de títulos.

La situación se enmarcaría en modificaciones al proyecto definidas en el articulo 34 de

3. Analice si se puede considerar una situación imprevisible no prevista en el contrato, en

• Situaciones impredecibles posteriores a la firma de contrato

Lo debatible es si se considera deficiencia del expediente técnico en donde se señala

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