SEGUNDO TRABAJO GRUPAL

1er Caso
Revise el Contrato de Asociación en Participación y responda

1. De acuerdo a la información proporcionada, desarrolle cláusulas que garanticen el

desarrollo regular del negocio respecto a:

 Administración del Negocio.

 Incumplimiento de alguna de las Partes.
 Participación y Distribución de Utilidades.
 Plazo y Liquidación del Negocio.

Señor Notario

Sírvase extender en su registro de Escrituras Públicas una en la que conste el Contrato de

Asociación en Participación que celebran de una parte XXX ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA
S.A.C. con registro único de contribuyente XXXXX3, sociedad inscrita en la partida número
XXXX del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral N° IX – Sede Lima, que señala
como domicilio para estos efectos en XXXXXX, distrito de XXXX, Provincia y Departamento de
Lima, que interviene debidamente representada por el señor XXXXXX identificado con documento
nacional de identidad XXXX y por la señora XXXXXXXX, identificada con documento nacional de
identidad XXXX, a quien en adelante se le denominará como el “Promotor”; y, de la otra parte,
INMOBILIARIA XXXXXXXSPA, sociedad debidamente constituida bajo las leyes de la República
de Chile, con registro único tributario número XXXXX, debidamente representada por XXXX
CAPITAL ADMINISTRADORA DE ACTIVOS S.A., sociedad debidamente constituida bajo las
leyes de la República de Chile, con registro único tributario número XXXXX, representada a su
vez por el señor XXXXXXXXX identificado con identificado con Documento Nacional de Identidad
N° XXXXX según poderes inscritos en la Partida Nº XXXXX del Registro de Personas Jurídicas de
la Zona Registral N° IX – Sede Lima, con domicilio para estos efectos en avenida XXXXX,
Comuna de XXX, XXXXXX, a quien en adelante se le denominará como el “Asociado”.

El Contrato se celebra bajo los términos y estipulaciones de las Cláusulas siguientes.

CLÁUSULA PRIMERA. - DEFINICIONES E INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

1.1 Para efectos de este documento, los términos que aparecen a continuación tendrán el
significado que seguidamente se indica:

a. “Anexos”.- son los documentos que las Partes han convenido que formen parte del Contrato como anexos,
y que se detallan a continuación:

Anexos de Contrato entregados por el Promotor:

 Anexo 1: Los planos de Ubicación y Arquitectura aprobados por la

Municipalidad.

Así mismos, los planos de Arquitectura, Estructuras, Sanitarios,

Eléctricos y Electromecánicos se incorporarán como Anexo 1 del
presente Contrato desde el momento que fuesen aprobados por la
autoridad correspondiente, no siendo necesario la suscripción de
una adenda al presente Contrato.
Los planos mencionados en el párrafo anterior deberán ser remitidos
por el Promotor al Asociado dentro de los cinco (5) días de
aprobados por la autoridad correspondiente.
  Anexo 2: Memoria Descriptiva.
 Anexo 3: Certificado de Parámetros y acta de anteproyecto aprobado.
 Anexo 4: Presupuesto de Obra a suma alzada.
 Anexo 5: Cronograma referencial del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 6: Factibilidad del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 7: Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 8: Proyección valorizada de ventas por mes.
 Anexo 9: Relación de acabados.

Anexos convenidos por las Partes:

 Anexo 10: Principales Funciones y Responsabilidades de la Gerencia de

Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 11: Condiciones mínimas del Contrato de Obra
 Anexo 12: Relación de Gastos Pre Operativos.
 Anexo 13: Relación de empresas elegibles por el Promotor para
Supervisor.

Queda expresamente establecido que toda mención al Contrato incluye a los Anexos ya que estos
forman parte integrante e indivisible del mismo.

b. “Banco”.- Es el banco de primer nivel, autorizado a funcionar como banco por la SBS, que le otorgue al
Promotor el Financiamiento para el Proyecto Inmobiliario.

c. “Caso Fortuito y Fuerza Mayor”.- Se entiende por Caso Fortuito al obstáculo externo, entendido como un
acontecimiento, imprevisible, extraordinario e irresistible, originado por una fuerza extraña y ajena al
ser humano, y que impide el cumplimiento de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío
o defectuoso (ejemplo: terremoto, incendio y otros desastres naturales).

La demora de los terceros contratados por el Promotor para la ejecución del Proyecto
Inmobiliario y/o la variación de los precios de los materiales, insumos, alquileres,
etc. y/o la modificación del salario mínimo de los trabajadores vinculados directa o
indirectamente al Proyecto Inmobiliario, no pueden ser considerados en supuesto
alguno como situaciones extraordinarias, imprevisibles e irresistibles.

d. “Clientes”.- Personas que adquieran Unidades Inmobiliarias.

e. “Contabilidad”.- El registro de todas las operaciones relacionadas con el Negocio, el cual es llevado
íntegramente por el Promotor y abierto dentro de su propia contabilidad regular como una cuenta de
orden.

f. “Contrato”.- El presente Contrato de Asociación en Participación, incluyendo sus Anexos.

g. “Comité”.- El Comité al que se refiere la Cláusula Séptima del Contrato.

h. “Constructor”.- Es la persona jurídica que estará a cargo de la construcción integral del Proyecto
Inmobiliario.
i.
j. “Costo de Construcción”.- Es el costo de la construcción del Proyecto Inmobiliario de acuerdo a lo
establecido en la Factibilidad del Proyecto Inmobiliario y en el Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario.

k. “Cronograma del Proyecto Inmobiliario”.- Es el Cronograma referencial del Proyecto Inmobiliario, elaborado
por el Promotor, que integra el presente Contrato como Anexo 5.

l. “Cuenta Corriente”.- Comprende tanto la Cuenta Garantía como la Cuenta Pagadora.

m. “Cuenta de Orden Asociación en Participación”.- La cuenta de orden a que se refiere el literal f) de la

Cláusula Quinta del Contrato.

n. “Cuenta Garantía”.- Se define así a la cuenta corriente en Nuevos Soles y la cuenta corriente en dólares de
los Estados Unidos de América que serán abiertas por el Promotor en el Banco, en donde se
depositarán todos los ingresos provenientes del Negocio, lo que incluye sin ser una lista taxativa: (i)
cuotas iniciales, (ii) monto correspondiente a las ventas de las Unidades Inmobiliarias que el Promotor
efectúe directamente y al contado, (iii) los desembolsos de los créditos hipotecarios otorgados por el
Banco, (iv) el monto correspondiente a los desembolsos producto de las ventas de las Unidades
 Inmobiliarias que se efectúen con financiamiento de entidades financieras distintas al Banco, (v)
penalidades o intereses o cualquier otro monto cobrado a los adquirientes de Unidades Inmobiliarias
distintos a la contraprestación por la venta de las Unidades Inmobiliarias (vi) intereses bancarios, de
ser el caso. Los montos depositados en la Cuenta Garantía no serán de libre disposición del Promotor
debiendo su uso ser autorizado por el Banco, previa valorización de la obra ejecutada.

El Promotor deberá informar al Asociado, dentro de los cinco (5) días de abiertas, los números de las
cuentas corrientes que serán destinados a Cuenta Garantía.
o. “Cuenta Pagadora”.- Se define así a la cuenta corriente en Nuevos Soles y la cuenta corriente en dólares
de los Estados Unidos de América que se serán abiertas por el Promotor en el Banco donde se
depositará (i) los desembolsos del financiamiento otorgado por el Banco, y/o (ii) el monto que el Banco
autorice a disponer de la Cuenta Garantía, que comprenden las transferencias por las liquidaciones o
valorizaciones de obra, así como los importes correspondientes al pago a contratistas que deberá
efectuarse a favor de éstos. El monto depositado en la Cuenta Pagadora sólo podrá ser utilizado por el
Promotor para efectuar los pagos vinculados al Negocio.

p. “Entidad Financiera”.- es cualquier banco de primer nivel autorizado por la SBS para funcionar en la
República del Perú.

q. “Etapa Pre Operativa”.- Periodo de ejecución del Proyecto Inmobiliario que comprende hasta la activación
por parte del Banco de las líneas de financiamiento del Proyecto Inmobiliario.

r. “Etapa Operativa”.- Periodo de ejecución del Proyecto Inmobiliario que comprende desde concluida la
Etapa Pre Operativa hasta finalizado el Proyecto Inmobiliario.

s. “Factibilidad”.- Es la Factibilidad del Proyecto Inmobiliario, elaborado por el Promotor, que forma parte
integrante del presente Contrato como Anexo 6.

t. “Financiamiento del Proyecto Inmobiliario”.- Es el financiamiento que va tramitar el Promotor ante diversas
Entidades Financieras que le permita contar con una Línea de Avance de Obra, Línea de Cartas
Fianzas y Línea de Créditos Hipotecarios.

u. “Flujo de Caja”.- Es el Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario, elaborado por el Promotor, que forma parte
integrante del presente Contrato como Anexo 7.

v. “Gastos Pre operativos”.- Son los gastos en los que se incurra durante la etapa Pre Operativa, los mismos
que se encuentran detallados en el Anexo 12.

w. “HMC”.- Es XXXXX S.A. sociedad inscrita en la partida número XXXX del registro de personas jurídicas de
la Oficina Registral de Lima, que cuenta con registro único de contribuyente número XXXX.

x. “IGV”.- Es el Impuesto General a las Ventas.

y. “Inmueble”.- Es el inmueble ubicado en la avenida XXXXX, distrito de XXXX, provincia y departamento de

Lima, inscrito en el tomo XXXX y en la partida XXXX del registro de propiedad inmueble de la zona
registral IX – sede Lima.

En el registro de la Municipalidad el Inmueble se encuentra independizado en dos unidades

inmobiliarias con código de predio XXXX y con código de predio XXXX que deberán ser acumuladas
en una sola unidad inmobiliaria conforme consta inscrito en la partida registral.

Para efectos del Contrato las Partes convienen expresamente que el concepto de Inmueble
comprende las construcciones que se encuentren actualmente o se efectúen en el futuro tanto en
sobresuelo como en el subsuelo, los aires, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas partes
integrantes y accesorias y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponde al Inmueble, sin reserva
ni limitación alguna.
z. “Línea de Avance de Obra”.- Línea de crédito otorgada por el Banco al Promotor destinada a cubrir única y
exclusivamente los gastos y costos de construcción del Proyecto Inmobiliario. La Línea de Avance de
Obra sólo será utilizada por el Promotor cuando el Negocio no cuente con ingresos suficientes para
cubrir el pago de los gastos y costos del Proyecto Inmobiliario que ya sean exigibles.

aa. “Línea de Cartas Fianzas”.- Línea de crédito otorgada por el Banco al Promotor para cubrir la emisión de
cartas fianzas, como mínimo en las siguientes situaciones: (i) para garantizar el otorgamiento de
créditos hipotecarios de una Entidad Financiera distinta a la que otorga el Financiamiento del Proyecto
Inmobiliario y (ii) para garantizar la correcta y adecuada entrega de las Unidades Inmobiliarias a
aquellos Clientes que las adquieren al contado sin intervención de Entidad Financiera alguna.

bb. “Línea de Créditos Hipotecarios”.- Línea aprobada por la Entidad Financiera para el otorgamiento de
créditos hipotecarios para Clientes.

cc. “Municipalidad”.- Es la Municipalidad distrital de ……….

RPTA:
Las cláusulas a desarrollar serían:

 Administración del Negocio.

Por el presente contrato, las partes acuerdan participar en el negocio bajo la modalidad de
asociación en participación. En consecuencia, EL ASOCIADO se obliga a transferir la suma de
S/ 2´000,000.00 en dinero en efectivo en favor de EL PROMOTOR.

Por su parte, en contraprestación, el PROMOTOR se obliga a retribuir a el ASOCIADO con el

50% de las utilidades netas en la forma y oportunidad convenidas.

El negocio a desarrollarse por la asociación en participación consiste en la construcción y

comercialización de 200 unidades inmobiliarias a ser construidas en el terreno de propiedad
de el PROMOTOR.

 Incumplimiento de alguna de las Partes.

El incumplimiento de lo previsto en e presente contrato, constituirá causal de resolución del
presente contrato, al amparo del artículo 1430. Del Código Civil. En consecuencia, la
resolución se producirá en pleno derecho cuando el PROMOTOR comunique, por carta
notarial, a el ASOCIANTE que quiere valerse de esta cláusula.

 Participación y Distribución de Utilidades.

Las partes acuerdan que la participación de ambas, tanto en las utilidades como en las
pérdidas que arroje el negocio, será en forma proporcional, correspondiéndoles a cada uno
el 50% por ambos conceptos.

El pago de la retribución anteriormente referida, deberá hacerse íntegramente en dinero y

en un plazo no mayor de 8 días hábiles de aprobado el balance general de cierre de ejercicio
del negocio.

 Plazo y Liquidación del Negocio.

El presente contrato de asociación en participación es de duración determinada. En ese
sentido, el periodo de duración del presente contrato es de 3 años contados a partir del 01
de marzo del 2024. En caso de no culminar con la venta de las unidades inmobiliarias, éstas
serán repartidas en partes iguales a las partes.

2do caso
En el tramo 2 (Avenida Grau – San Juan de Lurigancho) de la Línea 1 del sistema de transporte
electrónico masivo, se usó bajo el sistema de Precios Unitarios, a través de un contrato de
Consorcio.
El sistema empleado se debió a que las características de las obras viales de gran envergadura
es que son lineales longitudinales, abarcan importantes extensiones de terreno, cuyas
características no eran homogéneas y por lo tanto muchas veces no hubieran podido ser
cuantificadas previamente en la elaboración de los estudios.
Esto debido a que no es posible predecir la naturaleza de los elementos sobre los que se actúan
como es el caso específico de los suelos, taludes, hidrología, entre otros.

Responda las siguientes preguntas

1. ¿Cómo se trata de mitigar los factores de riesgo en la ejecución de la obra, considerando
el tipo de contrato suscrito y los integrantes del mismo?
Los riesgos se mitigan a través de una buena supervisión que realice el control directo de
la obra y controle los metrados realmente ejecutados, así como los mayores metrados
 que podrían aparecer, evitando que el contratista solicite cantidades fantasmas y no
ejecutadas.

2. ¿Considere 2 riesgos relevantes y su mitigación?

Los riesgos relevantes son los mayores metrados no considerados en e expediente
técnico, y se mitiga con el correcto control y cuantificación de las mismas.
Otor riesgo es que los plazos aumenten debido a la presencia de partidas no
consideradas en el expediente técnico, que vienen siendo encontradas mientras se
continúa con las excavaciones,

3. ¿Por qué la mayoría de las Obras tienen retraso y generan como consecuencia mayores
gastos?, Plantear una propuesta de solución del conflicto.
Porque en las obras a precios unitarios, no se puede definir las características de todo la
ruta de la obra, solo se realizan pruebas cada cierto tramo, y se asume que así es todo un
determinado tramo; sin embargo, al ejecutar y excavar se encuentra que el suelo es de
otro tipo, teniendo que realizar mayores metrados y ampliaciones no consideradas en el
expediente técnico.