NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DE AVALOS

PREMBULO
El objeto de estas normas uniformes es establecer los requerimientos para la practica de avalos, donde se incluye, avalo, revisin del avalo y consultora. La intencin de estas normas uniformes es promover la confianza y mantener un alto nivel de la confianza publica en la practica del avaluador. Estas normas uniformes son para afiliados avaluadores y usuarios del servicio. Para mantener un alto nivel de practica, los avaluadores deben cumplir con dichas normas. Sin embargo estas normas no establecen por si mismos que misin deben cumplir. Ni el Registro Nacional de Avaluadores de Camacol, ni los colegios de avaluadore, estas son entidades con el poder de hacer, juzgar, o imponer leyes. Los individuos cumplen con estas normas bien sea por eleccin o por requerimiento de ellos, o por el servicio que proveen, o por regulaciones de la ley o por acuerdos con los potenciales clientes. Es esencial que los avaluadores profesionales desarrollen y comuniquen sus anlisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios de manera sincera y no engaosa. Estas normas incluyen comentarios aclaratorios y deben ser afiliada junto con las reglas ticas o los principios de integridad, imparcialidad, objetividad, juicio independiente y conducta tica. Adicionalmente estas normas incluyen una regla de competencia que genera una inmediata responsabilidad en el avaluador previa a la aceptacin del trabajo al igual que durante la realizacin del mismo. Tambin estn incluidos en estas normas las definiciones. Las normas contienen requerimientos obligatorios al igual que requerimientos especficos en los cuales la regla de excepcin puede aplicarse bajo ciertas condiciones. La regla de excepcin no aplica para el prembulo, la regla de tica, la regla de competencia, la excepcin de la regla de jurisdiccin, o la seccin de definiciones. Estas normas tratan con los procedimientos de seguir llevando a cabo un avaluo, una revisin del avalo o un servicio de consultora y la manera en que los mismos son comunicados. Las normas 1 y 2 establecen requisitos para el desarrollo y la comunicacin del avaluo del inmueble real. La norma 3 establece requisitos para la revisin del avaluo del inmueble real y el reporte de esa revisin. Las normas 4 y 5 establece requerimientos para el desarrollo y la comunicacin de funciones de varios inmobiliarios o consultores de propiedad. La norma 6 establece los requisitos para el desarrollo y reporte para agregar valor a propsitos de impuestos. Las normas 7 y 8 establece requisitos para desarrollar y comunicar los avaluos de los bienes inmuebles. Las normas 9 y 10 establece requisitos para desarrollar y comunicar el negocio de los avaluos.
COMENTARIOS: Estos son parte de las Normas Uniformes para la Practica de Avalos (NUPA) y son extensiones de las reglas, definiciones y reglas normativa. Los comentarios proveen interpretacin para el manual de las normas del avaluo acerca de los orgenes o aplicaciones de reglas o definiciones seguras. Los comentarios tambin establecen el contexto de ciertos requisitos y condiciones que aplican nicamente en situaciones especificas o tipos de trabajos.

REGLAS ETICAS.
Para promover y preservar la confianza publica inherente en la practica profesional del avalo, un avaluador debe cumplir con las normas ticas mas altas. Estas reglas ticas estn divididas en cuatro secciones: conducta, gestin, confidencialidad y archivo.

COMENTARIO Esta regla especifica las obligaciones y responsabilidades del avaluador. Sin embargo, debe sealarse qu grupos y organizaciones comprometidas en practicas del avalo comparten las mismas obligaciones.

El cumplimiento o acatamiento de estas normas es requisito cuando el servicio o el avaluador es obligado por la ley o reglamentado o por acuerdo con el cliente o potenciales usuarios a cumplir.

CONDUCTA O DIRECCIN
El avaluador debe llevar a cabo el trabajo ticamente y competentemente en concordancia con estas normas y no debe involucrar una mala conducta. El avaluador debe llevar a cabo trabajos con imparcialidad, objetividad e independencia y sin tener en cuenta intereses personales. El avaluador no debe aceptar un trabajo que incluya reporte de opiniones y conclusiones previamente determinadas. El avaluador no debe comunicar el resultado de trabajos de una manera engaosa o fraudulenta. El avaluador no debe comunicar un reporte engaoso o comunicar con complicidad de un empleado o de otra persona un reporte engaoso. El avaluador no debe usar o confiar en conclusiones no soportadas relacionadas con caractersticas como raza, color, religin, nacionalidad, origen, genero, estado marital, edad, incapacidad, recibo de ingresos pblicos, o conclusiones no soportadas que maximicen el valor.
COMENTARIO Un avaluador empleado por un grupo u organizacin que maneja por si mismo y de manera que no corresponde, dichas normas, deber tener en cuenta pasos que son apropiados para asegurar el cumplimiento con las normas.

GESTION
El pago de cuotas, comisiones o valores no revelados, relacionados con la obtencin del avaluo, revisin del avaluo o consultora, no es tico.
COMENTARIO Los valores de las cuotas, comisiones, o valores adicionales relacionados con la obtencin de un trabajo deben aparecer en una certificacin escrita y en cualquier carta donde las conclusiones estn expuestas. En grupos u organizaciones comprometidas con la practica del avaluo, los pagos entre compaas a empleados por negocios desarrollados no son considerados no ticos. Competencia en vez de incentivos monetarios, debe ser la base para premiar un trabajo.

Cuando quiera que un avaluador desarrolle una opinin de valor, no es tico que este acepte compensacin en desarrollar esa opinin cuando esta supeditado a: 1. 2. 3. 4. 5. El reporte de un valor predeterminado o Valor en direccin a favorecer la causa del cliente o El monto del valor de la opinin o El logro de un resultado estipulado o La ocurrencia de un evento posterior directamente relacionado con el valor de la opinin.

Cuando quiera que una opinin del avaluo de un inmueble es parte necesaria en el desarrollo de un trabajo de consultora, realizado por un avaluador con compensacin supeditada, el evaluador de la consulta debe. 1. Hacer los preparativos con el cliente tales que la compensacin por el avaluo de la propiedad, este basadas en el cumplimiento de las reglas ticas o 2. (O sugerir que el cliente retenga) otro avaluador que lleve a cabo un avaluo bajo compensacin que no viole las reglas de la tica.
COMENTARIO El objeto de esta regla es asegurar que los avaluadores entiendan correctamente como deben cumplir con las NUPA cuando realizan un trabajo de consultora donde el avaluo del inmueble es necesaria y la compensacin por la realizacin del trabajo es supeditada a un resultado estipulado o a la ocurrencia de un evento posterior.

Publicidad solicitada para trabajos del avaluo de forma falsa, engaosa o exagerada es considerado falto de tica.
COMENTARIO En grupos u organizaciones comprometidas en practicas del normas, decisiones concernientes a cuota de remisin, indemnizacin supeditada y la publicidad puede no ser responsabilidad de un avaluador, pero para un trabajo en especial, es responsabilidad del avaluador determinar que no habr incumplimiento de tica, que el avaluador esta preparado en concordancia con las normas, y que el reporte puede ser certificado correctamente como se requiere en las Reglas 2-3,3-2,5-3,6-8,8-3, o 10-3.

CONFIDENCIALIDAD
El avaluador debe proteger la confidencialidad de la relacin cliente-avaluador. El avaluador debe actuar de buena fe y con respeto ante los intereses del cliente en el uso de la informacin confidencial y de la comunicacin de los resultados del trabajo. El avaluador no debe revelar informacin confidencial o resultados de trabajos preparados para clientes a nadie diferente a: 1). El cliente y personas autorizadas por el mismo. 2) agencias de aplicacin del estado como terceras partes que pueden ser autorizadas por la ley. 3). profesional debidamente autorizado. No es tico que un miembro autorizado por el comit revele informacin confidencial presentada por el comit.
COMENTARIO Cuando todos los elementos confidenciales de la informacin son removidos a travs del proceso de redaccin o del proceso global, la autorizacin del cliente no es necesaria para la revelacin de la informacin restante.

ARCHIVO
El avaluador debe preparar un expediente para cada trabajo. El expediente debe incluir el nombre del cliente, y su identificacin , copias autenticas de reportes escritos, resmenes de testimonios orales o reportes o transcripciones de testimonios incluyendo la firma del avaluador y el da de la certificacin. Toda la informacin, datos y documentacin necesaria para soportar la opinin y conclusiones del avaluador y para demostrar el acatamiento a la regla y las normas. El avaluador debe mantener el expediente por un periodo de al menos 5 aos despus de su preparacin, o por lo menos 2 aos despus de la disposicin final de cualquier procedimiento judicial, o cualquiera de los dos que caduque ultimo y tener bajo custodia el expediente o hacer un archivo con las partes teniendo custodia de ese archivo.
COMENTARIO Un expediente conserva evidencia de las consideraciones del avaluador de todos los datos aplicables y declaraciones requeridas por NUPA y otra informacin que puede ser requerida para soportar los resultados y conclusiones del avaluador. Por ejemplo el contenido del expediente de un avaluo completa debe reflejar consideracin de todos los requisitos de NUPA aplicables a un trabajo especifico , sin embargo el contenido de un expediente de un avaluo limitado nicamente necesita reflejar consideracin de los requisitos de NUPA. Una fotocopia del reporte escrito de todo el avaluo, revisin del avaluo o consultora enviada al cliente satisface los requisitos de una verdadera copia. Como por ejemplo una copia del reporte del avaluo, o un resumen de un reporte. Se debe tener cuidado en la seleccin de la forma, estilo y tipo del medio por el cual se escribirn los reportes, los cuales pueden ser informales y a mano. El expediente debe existir antes de un reporte oral o escrito. Un resumen escrito de un reporte oral, debe ser anexado al expediente dentro de un tiempo razonable despus del reporte oral. El archivo debe estar disponible por el avaluador cuando lo requieran las agencias estatales o la ley. Adicionalmente un archivo debe estar disponible para su inspeccin por parte del cliente acorde con el comentario a las reglas 2-2, 8-2 y 10-2.

REGLA DE COMPETENCIA

Antes de aceptar un trabajo o involucrarse en un trabajo, el avaluador debe identificar correctamente el problema y tener el conocimiento y la experiencia para resolver competentemente el trabajo; o alternativamente: 1. Revelar la falta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes de aceptar el trabajo y 2. tomar todos los pasos necesarios o apropiados para completar satisfactoriamente el trabajo y 3. Describir la falta de conocimiento o experiencia y los pasos tomados para cumplir con el trabajo.
COMENTARIO La competencia aplica pero no limita factores tales como, familiaridad del avaluador con especficos tipos de propiedad, mercado, rea geogrfica o un mtodo analtico. Si algunos de estos factores son necesarios para que el avaluador desarrolle un trabajo creble , este es el responsable de que la competencia vaya dirigida hacia dichos factores o por seguir con los pasos descritos anteriormente para satisfacer la regla de competencia. Los antecedentes y experiencias de los avaluadores varan ampliamente, y por falta de conocimiento o experiencia pueden incurrir en practicas incorrectas o inapropiadas. La regla de competencia requiere que el avaluador posea tanto conocimiento como experiencia necesaria para llevar a cabo un servicio del avaluo competentemente. Si a un avaluador se le da la oportunidad de realizar un servicio de avaluo pero no posee la experiencia ni el conocimiento necesario para hacerlo, el avaluador debe revelar su falta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes de aceptar el trabajo y debe tomar los pasos necesarios para realizar un trabajo competente. En un trabajo donde la parte geogrfica es competencia necesaria, y en donde la locacin no es familiar para el avaluador, este debe dedicar suficiente tiempo para entender los matices del mercado local y la demanda de factores relacionados con el tipo especifico de propiedad y la locacin. El entendimiento de las condiciones del mercado genera un puente entre una venta y una venta comparable o una renta y una renta comparable. Si el avaluador no esta en condiciones de dedicar el tiempo necesario para entender los matices del rea, una afiliacin con un avaluador local podra ser apropiado para asegurar el desarrollo de unos resultados crebles. Aunque esta regla requiere que el avaluador identifique y revele cualquier deficiencia en competencia antes de aceptar el trabajo, descubrir factores o condiciones durante el curso del trabajo puede causar al avaluador tener que aceptar que no posee la experiencia o conocimiento necesario para cumplir con el desarrollo del mismo competentemente. En este momento el avaluador esta obligado a notificar al cliente y a cumplir con los tems 2 y 3 de la regla.

REGLA DE EXCEPCIN
Esta regla permite excepciones de secciones de la norma uniforme que son clasificadas como requerimientos especficos antes de vincular los requerimientos. La carga para la prueba esta en el valor de decidir antes de aceptar la asignacin y acogerse a esta regla donde el alcance del trabajo solicitado resultara en opciones o conclusiones que son aceptadas. La carga de revelacin es tambin valorada para reportar cualquier salida con requerimientos especficos. La evaluacin puede estar en un acuerdo para realizar una asignacin donde el alcance del trabajo sea menor que o diferente al trabajo que por otro lado pueda ser requerido por los requerimientos especficos provenientes como prioridades de entrada en el acuerdo: 1. La evaluacin ha sido determinada ya que la evaluacin o proceso de consulta que ser llevado no es limitado ya que los resultados de la asignacin no sern aceptados. 2. La evaluacin aconsejara al cliente que las llamadas de asignacin menores que o diferentes del trabajo requerido por los requerimientos especficos y que el reporte identificara claramente y explicara las excepcin.

3. El cliente aceptara que la realizacin de la evaluacin limite o el servicio de consulta ser apropiado, brindando el uso pretendido.
COMENTARIO No todos los requerimientos especficos son solicitados a todas las asignaciones. Cuando un requerimiento especifico no es aplicable a la asignacin dada, el requerimiento especifico es irrelevante y por lo tanto la salida no es necesaria.

Un requerimiento especifico es aplicable cuando:

Los factores de direccin o las condiciones estn presentes en la asignacin dada o, Los anlisis de direccin es una practica tpica en la asignacin

Un requerimiento especifico no es aplicable cuando:

Los factores de direccin o las condiciones no estn presentes en la asignacin dada, Los anlisis de direccin no es un practica tpica en la asignacin, o Los anlisis de direccin no podrn proveer resultados significativos en el trabajo De estos requerimientos especficos que son aplicables a un trabajo, pueden ser necesarios a fin de obtener resultados en opiniones o conclusiones aceptadas. Cuando un requisito especifico es necesario en un trabajo dado, la excepcin no es permitida. La excepcin es permitida cuando los requisitos especficos son solicitados a un determinado trabajo, pero no necesariamente a fin de un resultado de opiniones o conclusiones aceptadas.

Un requisito especifico puede ser considerado para ser solicitado o necesario cuando:

Sus factores de direccin o condiciones son presentadas en el trabajo dado, o Sus anlisis de direccin es una practica tpica en un trabajo, y Falta de consideracin de esos factores, condiciones o anlisis podran afectar significativamente la credibilidad de los resultados.

Una practica tpica de un trabajo dado es medida por:

Las expectativas de los participantes en un mercado de servicios valorados, y Que las acciones valoradas podrn ser ejecutadas en un trabajo igual o similar Si un evaluador esta en un acuerdo de ejecucin de un avaluo o un servicio de consultora que llama a algo menor que, o diferente de, el trabajo que podra de otra manera ser requerido por los requisitos especficos. Las reglas 2-2(a)(11), 2-2(b)(11), 2-2(c)(11), 52(a)(11),8-2(b)(11),8-(c)(11), 10-2(a)(10) requeridas para que el reporte identifique claramente y explique las excepcines desde los requisitos especficos. excepcines que no son permitidas segn las reglas reportadas y desarrolladas: Las reglas 1-1,1-2,1-5,2-1,2-2,2-3, 2-5, 3-1, 3-2, 4-1,5-1, 5-3, 6-1, 6-3, 6-6, 6-7, 6-8, 7-1, 7-2, 7-5, 8-1, 8-2, 8-3, 8-5, 9-1, 9-2, 9-3, 9-5, 10-1, 10-2, 10-3 y 10-5. Estas restricciones en las excepcines son reiteradas a travs del documento con el recordatorio. "Esta regla contiene requerimientos conjuntos que no permiten las excepcines" La regla de excepcin no aplica a prembulos, reglas ticas, reglas de competencia, las reglas suplementarios o secciones de definiciones.

SUPLEMENTOS A LA regla
Estas normas uniformes proporcionan el fundamento de todas las practicas de avaluo. Las normas suplementarios son aplicables a las asignaciones preparadas para propsitos especficos o tipos de propiedades que posiblemente sean usados por agencias pblicas y ciertos grupos de clientes (ej. Agencias reguladoras, autoridades de dominio eminente y instituciones financieras). El avaluador y el cliente deben aprobar cualquier norma suplementaria en adicin a esta norma uniforme que aplique al trabajo que esta siendo considerado.
COMENTARIO El objetivo de este suplemento a la regla es el de proporcionar un significado razonable que complemente la NUPA con requisitos adicionales propuestos por los clientes, empleados, entidades gubernamentales y/o organizaciones de avaluadores profesionales.

Las norma suplementarias no pueden disminuir el objetivo o contenido de los requerimientos de la NUPA. Por certificacin conforme con la NUPA para que un trabajo en el cual un avaluador demuestre una evaluacin tica profesional o una prctica estndar no en la NUPA, el reconocimiento del avaluador que esta norma suplementaria adiciona no disminuye el objetivo o contenido de la NUPA.

DEFINICIONES
Para el propsito de estas normas, aplican las siguientes definiciones: AVALUO: (sustantivo) Acto o proceso de desarrollar una opinin de valor; una opinin de valor (adjetivo) relacionado con avaluos y funciones relacionadas. Ej.: practica de avaluo, servicios de avaluo. AVALUO COMPLETO: Acto o proceso de desarrollar una opinin de valor o una opinin de valor desarrollada sin tener en cuenta la regla de excepcin. AVALUO LIMITADO: Acto o proceso de desarrollar una opinin de valor o una opinin de valor desarrollada teniendo en cuenta la regla de salida.
COMENTARIO Una opinin de valor puede ser expresada como un solo punto, un rango o una relacin ( no mas de, o no menos que) de una opinin de valor establecida anteriormente o por benchmark. ( valor colateral).

PRACTICA DE AVALUO: El trabajo o los servicios realizados por avaluadores, definidos en tres trminos en estas normas: avaluo, revisin del avaluo y consultora.
COMENTARIO Estos tres trminos son intencionalmente genricos y no son mutuamente exclusivos. Por ejemplo una opinin de valor puede requerirse como parte del avaluo, revisin del avaluo o una consultora. El uso de otra nomenclatura por el avaluador ( anlisis, consejo, evaluacin, estudio) no exonera al avaluador de del cumplimiento de estas normas.

REVISIN DEL AVALUO: Acto o proceso de desarrollar o comunicar una opinin de la calidad de otro trabajo por parte de otro avaluador.
COMENTARIO El tema de un trabajo de revisin del avaluo puede ser todo o parte de un reporte, expediente , o la combinacin de estos.

TRABAJO: Un avaluo, revisin del avaluo o un servicio de consultora ofrecido a consecuencia de un acuerdo entre un cliente y un avaluador. RESULTADOS DEL TRABAJO: Las opiniones y resultados del avaluador desarrolladas por un trabajo especifico.
COMENTARIO Los resultados del avaluo son del avaluador: 1. 2. 3. Opiniones o conclusiones desarrolladas en un trabajo de avaluo Opiniones de idoneidad o relevancia desarrolladas en un trabajo de avaluo o una revisin del avaluo o Opiniones, conclusiones consultora. o recomendaciones desarrolladas en un trabajo de

SUPOSICIN: Lo anterior se considera que es verdad. TENDENCIA: Una preferencia o tendencia utilizada en el desarrollo o comunicacin de un avaluo, revisin del avaluo o consultora, que impide la imparciabilidad del avaluador.REQUISITOS OBLIGATORIOS: Todas o parte de las reglas de la NUPA donde la regla de partida no es permitida. ( Ver regla de excepcin) NEGOCIO DE LA EMPRESA: Una entidad persigue una actividad econmica. EQUIDAD DEL NEGOCIO: Los intereses, beneficios y riesgos inherentes en la propiedad de la empresa o parte de ella en cualquier forma, incluyendo la reserva

de capital, los intereses asociados, cooperativas, nicos propietarios, opciones y garantas. ANLISIS DEL FLUJO DE CAJA: Estudio de un movimiento anticipado de efectivo dentro o fuera de la inversin. CLIENTE: Parte o partes comprometidas con el avaluador ( por empleo o contrato) en un trabajo especifico.
COMENTARIO El cliente identificado por el avaluador en un avaluo, revisin del avaluo o en una consultora, como la parte o partes con quienes el avaluador tiene una relacin de avaluador-cliente, esto puede ser con un individuo, grupo o entidad.

INFORMACIN CONFIDENCIAL: La informacin recibida del cliente, no disponible para ningn otro fin, la cual el cliente identifica como confidencial al momento de entregarla para el avaluo.
COMENTARIO La informacin disponible al avaluador de otras fuentes no es considerada confidencial, cuando es entregada por el cliente al avaluador.

CONSULTA: Acto o proceso de proveer informacin, anlisis de datos de finca raz y recomendaciones o conclusiones de diversos problemas de finca raz, adems de opiniones de valores. SUPOSICIN EXTRAORDINARIA: Suposicin directamente relacionada con un trabajo especifico, donde si se encuentra que es falso, puede alterar las opiniones o conclusiones del avaluador.
COMENTARIO Suposiciones extraordinarias se suponen como hecho, si no informacin incierta acerca de caractersticas fsicas, legales o econmicas del tema de propiedad o condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercado o tendencias, o la integridad de los datos utilizados en los anlisis.

VIABILIDAD DEL ANLISIS: Estudio de la relacin costo-beneficio de un esfuerzo econmico. CONDICIN HIPOTTICA: Lo que es contrario a lo que existe pero se supone por el propsito del anlisis.
COMENTARIO Condiciones hipotticas asumen condiciones contrarias a los hechos conocidos, acerca de caractersticas fsicas, legales o econmicas del tema de propiedad o condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercado o tendencias, o la integridad de los datos utilizados en los anlisis.

PROPIEDAD INTANGIBLE: (BIENES INTANGIBLES) Bienes no fsicos, incluidos pero no limitados, licencias, marcas, patentes, derechos de autor, goodwill, seguridad, contratos derechos minerales y acciones ordinarias, diferentes de bienes fsicos como equipos e instalaciones. USO PROPUESTO: Uso o usos del reporte del avaluo, revisin del avaluo o consultora , opiniones y conclusiones, definidas por el avaluador basadas en la comunicacin con el cliente al momento del trabajo. USUARIOS PROPUESTOS: El cliente y cualquier otra parte identificada por nombre o tipo como usuarios del avaluo, revisin del avaluo o consulta, por el avaluador basado en la comunicacin con el cliente al momento del trabajo. ANLISIS DE LA INVERSIN: Estudio que refleja la relacin entre el precio de adquisicin y los beneficios futuros de una inversin en finca raz. ANLISIS DEL MERCADO: Estudio de las condiciones de mercado para un tipo o propiedad especifica. VOLUMEN DE AVALUO: Proceso de avaluo de varias propiedades utilizando normas metodolgicos, empleando datos comunes y mtodos estadsticos. MODELO DE VOLUMEN DE AVALUO: expresin matemtica de cmo ofrecer y demandar en el mercado. PROPIEDAD PERSONAL: Objetos tangibles que son considerados por el publico en general como "personales" por ejemplo, muebles, antigedades, joyas, colecciones,

maquinaria y equipos, todos propiedad tangible que no es clasificada como finca raz. FINCA RAZ: Parcela o extensin de tierra, incluye mejoras si las hay. PROPIEDAD REAL: Intereses, beneficios y derechos inherentes en la propiedad de finca raz.
COMENTARIO En algunos lugares los trminos finca raz y propiedad real tienen el mismo significado legalmente. Las definiciones separadas reconocen la distincin tradicional entre dos conceptos en la teora del avaluo.

REPORTE: Cualquier comunicacin oral o escrita, de avaluo, revisin del avaluo o consulta, que es transmitida al cliente despus de completar el trabajo.
COMENTARIO La mayora de los reportes son escritos y muchos de los clientes exigen reportes escritos. Los requisitos de los reportes orales ( ver Reglas ticas Archivo) estn incluidos para cubrir testimonios y otras comunicaciones orales de avaluos, revisin del avaluo o consultoras. Los tipos de reportes escritos listados a continuacin, aplican para propiedad real, propiedad personal y avaluo de negocios como se indica: 1. 2. 3. 4. Reporte de avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 10-2 Reporte de avaluo auto-suficiente: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2 Reporte del resumen de avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2 Reporte del uso restringido del avaluo: Reporte escrito preparado bajo la regla 2-2 o 8-2

ALCANCE DEL TRABAJO: Monto y tipo de informacin investigada y anlisis aplicado en el trabajo. El alcance del trabajo incluye , pero no limita, lo siguiente: 1. El grado en el que la propiedad es inspeccionada o identificada. 2. La extensin de la investigacin en factores fsicos y econmicos que pueden afectar la propiedad 3. La extensin de los datos de la investigacin y 4. El tipo y la extensin del anlisis aplicado para llegar a las opiniones o conclusiones. FIRMA: Evidencia personalizada identificando autenticidad del trabajo realizado por el avaluador y la aceptacin de la responsabilidad por el contenido, anlisis y conclusiones en el reporte.
COMENTARIO La firma puede ser representada por una marca hecha a mano o una imagen digitalizada controlada por un numero de identificacin personalizado donde el avaluador posee control nico para fijar la firma.

REQUISITOS ESPECFICOS: Todos o parte de las normas de la regla de NUPA de donde la partida es permitida bajo seguras condiciones limitadas, (ver reglas de excepcin). NORMAS COMPLEMENTARIAS: Un requisito del desempeo del trabajo que se aade a los requisitos en NUPA. EXPEDIENTE: Documentacin necesaria para soportar los anlisis, opiniones y conclusiones del avaluador.

NORMA UNIFORME 1 AVALUO DE PROPIEDAD REAL, DESARROLLO:

En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe identificar el problema a resolver y el alcance del trabajo necesario para resolverlo al igual que una completa investigacin y anlisis necesario para presentar un avaluo creble.
COMENTARIO Esta direccionado hacia aspectos sustanciales para desarrollar un avaluo competente de una propiedad real. Los requisitos establecidos adelante en la norma 1

siguen con el proceso de desarrollo del avaluo y pueden ser utilizados por los avaluadores y usuarios de los avaluos como una lista de chequeo.

Regla 1-1: (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepcines) En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe: a) Estar consciente de, entender y emplear mtodos y tcnicas reconocidos necesarios para presentar un reporte creble;
COMENTARIO Esta Regla reconoce que el principio del cambio continuo afecta la forma en que los avaluadores realizan los trabajos de avaluo. Cambios y desarrollos en el campo de la finca raz poseen un impacto sustancial en la profesin del avaluo. Cambios importantes en el costo y la forma como se realiza tanto el mercadeo comercial, industrial como residencial as como cambios en el marco legal en donde los derechos, y los intereses de la propiedad real son hipotecados, tienen como resultado cambios en la teora y en la practica del avaluo. Un cambio social tambin tiene efectos sobre estos. Para mantenerse al da con estos cambios y desarrollos, la profesin del avaluo esta constantemente revisando y repasando mtodos y tcnicas y diseando nuevas para conocer nuevas circunstancias. Por esta razn no es suficiente para los avaluadores simplemente mantener estas habilidades y el conocimiento sino que cada avaluador debe mejorar constantemente sus habilidades para continuar siendo competente en el avaluo de la propiedad real.

b) No cometer un error u omisin considerable que afecte el avaluo;

COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la informacin es conducida de una forma diligente dndole el alcance del trabajo acorde con la norma de la regla 1-2, para asegurar que los datos tengan un efecto sustancial o significante en el resultado de los comentarios u opiniones. Mas adelante los avaluadores deben tener suficiente cuidado en analizar algunos datos para as evitar errores que puedan afectar seriamente sus opiniones y conclusiones.

c) No realizar servicios de avaluos de manera negligente o descuidada, como cometer una serie de errores as estos no afecten significativamente el avaluo, o la credibilidad del resultado.
COMENTARIO Es imposible alcanzar la perfeccin, y la competencia no requiere perfeccin. Sin embargo, un avaluador no debe prestar servicios de forma negligente o descuidada. Es requisito del avaluador que tenga debido cuidado y diligencia. El hecho que la falta de cuidado o negligencia de un avaluador no cause un error que afecte significativamente sus opiniones o conclusiones y que de ese modo no cause dao a un usuario potencial no lo excusa para no tener cuidado.

regla 1-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepcines) En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe: a) identificar el cliente y los clientes potenciales. b) identificar el uso pretendido de las opiniones y conclusiones del avaluador.
COMENTARIO La identificacin del uso que se pretende es necesario por parte del avaluador y del cliente para decidir: 1. 2. El alcance que se le quiere dar al trabajo y El nivel de informacin que se manejara en el desarrollo del avaluo.

El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente sean usados en favor del anlisis.

c) Identificar el propsito del trabajo, incluyendo el tipo y la definicin de valor, y si la opinin a ser desarrollada es la del valor del mercado, determinando si va a ser el precio mas probable: 1. En trminos de efectivo o 2. En trminos de financieros equivalentes al efectivo o

3. en otros trminos exactamente definidos y 4. Si la opinin de valor va a ser definida bajo condiciones o incentivos inusuales, los trminos de esta debern ser claramente identificados y la opinin del avaluador o la influencia negativa deber desarrollarse por medio de un relevante anlisis de los datos del mercado.
COMENTARIO Cuando el propsito del trabajo es el de desarrollar una opinin de valor de mercado, el avaluador debe tambin desarrollar una opinin de exposicin de tiempo razonable unido al valor de la opinin. d) Identificar la fecha efectiva para las opiniones y conclusiones del avaluador.

e) Identificar las caractersticas de la propiedad que son relevantes para el propsito y el uso que se pretende del avaluo, incluyendo: 1. Atributos de la locacin tanto fsica, legal y econmica. 2. La propiedad real interesada en ser avaluada. 3. cualquier propiedad personal o tems intangibles que no son propiedad real pero que estn incluidos en el avaluo. 4. Cualquier restriccin, arriendo, reservacin, convenio, contrato, declaracin, evaluaciones especiales u otros tems conocidos de similar naturaleza y 5. Si el tema de la propiedad es un segmento fsico o una participacin parcial.
COMENTARIO EN 1 Y 5: Si la informacin del tema de propiedad necesaria no esta disponible porque las condiciones de trabajo limitan la oportunidad de investigacin, el avaluador debe: 1. 2. 3. Obtener la informacin necesaria antes de proceder o en lo posible en cumplimiento con la regla 1-2, utilizar una suposicin extraordinaria acerca de esa informacin. El avaluador puede utilizar cualquier combinacin de inspeccin de la propiedad y documentos, semejante a descripcin fsica legal, direccin, mapa de referencia, copia de un estudio, bosquejo de la propiedad o fotografas, para identificar las caractersticas relevantes del tema de propiedad. La informacin utilizada por el avaluador para identificar las caractersticas de la propiedad deben provenir de fuentes que este crea confiables. El avaluador no esta obligado a valorar la totalidad de la propiedad si el tema de la propiedad es un segmento fsico o una participacin parcial.

4.

f) identificar el alcance del trabajo necesario para completar el trabajo,

COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando es consistente con: 1. 2. Las expectativas de los participantes en el mercado de similares o iguales servicios de avaluo. El avaluador debe tener slidas razones para soportar la decisin del alcance del trabajo, y debe estar preparado para soportar la decisin de excluir cualquier informacin o procedimiento que pueda ser relevante para el cliente o potencial cliente. El avaluador no debe permitir que condiciones o factores del trabajo limiten la extensin de la investigacin o del anlisis a tal grado que las opiniones y conclusiones desarrolladas en el mismo sean no crebles en el contexto del avaluo.

3.

g) Identificar cualquier suposicin extraordinaria dentro de la asignacin:

COMENTARIO Una suposicin extraordinaria puede ser utilizada en un trabajo solo si: 1. 2. 3. 4. Si es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones crebles. Si el avaluador tiene bases razonables para la suposicin extraordinaria. El uso de la suposicin extraordinaria resulta de un anlisis creble y Ei el avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en la NUPA en cuanto a las suposiciones extraordinarias.

h) Identificar cualquier condicin hipottica necesaria en el trabajo.

COMENTARIO Una condicin hipottica puede ser utilizada solo si: 1. 2. 3. El uso de la condicin hipottica es claramente un requisito para fines legales, para anlisis razonables o para propsitos de comparacin. El uso de la condicin hipottica resulta de un anlisis creble y Si el avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en la NUPA en cuanto a condiciones hipotticas.

Regla 1-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepcines) Cuando la opinin de valor a ser desarrollada es el valor de mercado, y dando alcance al trabajo en concordancia con la regla 1-2, un avaluador debe: a) identificar y analizar los efectos en el uso y valor de existentes regulaciones del uso de terrenos, probables modificaciones, tales como demanda econmica, adaptacin fsica de la propiedad, mercado y tendencias.
COMENTARIO Un avaluador debe evitar premisas o suposiciones sin soporte acerca del mercado, tendencias del rea o edad actual.

b) Desarrollar una opinin del buen uso de la finca raz.

COMENTARIO Un avaluador debe analizar factores legales, fsicos, y econmicos relevantes para respaldar las conclusiones del buen uso de la finca raz. El avaluador debe reconocer si el terreno es valorado como si estuviera vacante y disponible para su desarrollo.

Regla 1-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permiten excepcines) En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe recoger, verificar y analizar toda la informacin aplicable al problema de avaluo, dando alcance al trabajo en concordancia con la regla 1-2. a) Cuando el metodo comparativo de ventas es aplicable, el avaluador debe analizar tales datos y que tan ciertos son para lograr una conclusin de valor. b) Cuando un enfoque de costo es aplicable , el avaluador debe: 1. Desarrollar una opinin del valor del lugar por medio de un apropiado mtodo o tcnica de avaluo. 2. Analizar tales datos de costo para estimar el nuevo costo de las mejoras, (si las hay) y 3. Analizar tales datos para estimar la diferencia entre un nuevo costo y el valor presente de las mejoras. (depreciacin acumulada). c) Cuando el metodo de renta o ingreso es aplicable, el avaluador debe: 1. Analizar los datos de renta (alquiler) para estimar la renta de la propiedad en el mercado. 2. Analizar los datos de gastos de operacin para estimar los gastos de operacin de la propiedad. 3. Analizar los datos disponibles para estimar tasas de capitalizacin y/o tasas de descuentos y 4. Realizar proyecciones futuras para renta y gastos, como evidencia clara y razonable.
COMENTARIO: El avaluador debe en desarrollo de proyecciones de flujo de caja y declaraciones de ingresos y gastos, tener en informacin histrica, tendencias, factores de oferta y demanda que afecten las tendencias, y eventos anticipados tales como competencia de desarrollos de construccin.

d) Cuando se desarrolla una opinin del valor de la cuota del contrato o el contrato de arriendo el avaluador deber analizar el efecto en el valor, de alguno de los trminos o condiciones del contrato. e) El avaluador debe analizar el efecto en el valor de la unin de varias propiedades o componentes o partes de una propiedad y abstenerse de valorar la totalidad de la propiedad nicamente por la adicin de valores individuales.
COMENTARIO: Aunque el valor de la totalidad puede ser igual a la suma por separado de sus partes, este tambin puede ser mayor o menor que la suma de sus partes. Por lo tanto el valor total debe ser probado por referencias de datos apropiados y soportados por un apropiado anlisis de los datos.

Un procedimiento similar debe ser seguido cuando el valor global ha sido establecido y el avaluador busca el valor de una parte. El valor de una parte debe ser probada por referencias de datos apropiados y soportados por un apropiado anlisis de los datos. f) El avaluador debe analizar el efecto en el valor de mejoras publicas o privadas , localizadas dentro o fuera del lugar. g) El avaluador debe analizar el efecto del valor de cualquier propiedad personal, o tem intangible que no sea propiedad real pero que este incluida en el avaluo.
COMENTARIO: Competencia en el avaluo de propiedad o avaluo de negocios, puede ser un requisito cuando sea requerido despazar la totalidaddel valor entre las partes de la propiedad. Un avaluo separado, desarrollada en cumplimiento con las normas pertinentes, se requiere cuando el valor de un item es significativa en el valor total.

h) Cuando el avaluo incluye proyectos en curso o aacondicionamiento de lo existente, el avaluador debe examinar y tener disponible para futuras evaluaciones: 1. Suficientes planos, especificaciones, u otra documentacin, para identificar el alcance y caractersticas de las mejoras propuestas. 2. Evidencia indicando el tiempo de terminacin de las mejoras propuestas y 3. Evidencia clara y razonable soportando el desarrollo de los costos, ingresos previstos, proyecciones de ocupacin y competencia estimada en el tiempo de terminacin.
COMENTARIO Desarrollar una opinin de valor de un tema de propiedad con mejoras propuestas requiere el uso de condiciones hipotticas en cuanto que las mejoras propuestas han estado terminadas para el da del avaluo, cuando realmente no lo estn. La evidencia requerida para ser examinada puede incluir tems tales como contratistas estimados relacionando el costo y tiempo requerido para terminar la construccin, mercado y estudios de factibilidad; datos de costos de operacin y la historia de proyectos similares recientes. El avaluo puede requerir un completo anlisis de factibilidad.

Regla 1-5 (Esta regla contiene requisitos con los cuales la salida no es permitida) Al desarrollar un avaluo de una propiedad, el avaluador debe: a) Analizar cualquier acuerdo de venta, opcin de la propiedad, si dicha informacin esta disponible en el normal curso del negocio. b) Analizar cualquier venta anterior de la propiedad que haya ocurrido en los siguientes periodos mnimos: 1. Un ao cuando la vivienda haya tenido uso residencial. 2. Tres aos cuando la propiedad haya tenido otro tipo de uso. c) Reconciliar la calidad y la cantidad de datos disponibles y analizarlos con el enfoque, la aplicabilidad o la conveniencia del enfoque

COMENTARIO Ver los comentarios de las reglas 2-2(a)(9), 2-2 (b)(9) y 2-2(c)(9) para requerimientos reportados correspondientes.

NORMA UNIFORME 2 AVALUO DE PROPIEDAD REAL Para reportar los resultados de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe comunicar cada anlisis, opinin y conclusin de una manera que no sea engaosa.
COMENTARIO La norma 2 direcciona el contenido y el nivel de informacin requerida en un reporte para que comunique los resultados del avaluo de propiedad real. La norma 2 no establece la forma, formato o estilo del reporte de avaluo de propiedad real. La forma, formato o estilo del reporte son funciones establecidas segn el usuario y el avaluador. El contenido del reporte determina su acatamiento.

Regla 2-1 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salida no es permitida) Cada reporte de avaluo escrito u oral debe: a) Fijar clara y exactamente el avaluo de una manera que no sea engaosa. b) Contener suficiente informacin que permita a los usuarios entender el reporte de elavaluo de forma adecuada. c) Clara y exactamente describir cualquier suposicin adicional, condicin hipottica o condicin limitante que afecte directamente el avaluo e indique su impacto en valor.
COMENTARIO Algunos ejemplos de suposiciones adicionales o condiciones hipotticas pueden ser la ejecucin de un acuerdo de arrendamiento pendiente, financiacin atpica, un resultado conocido pero no cuantificado, una conclusin de mejoras dentro o fuera del lugar. En un reporte escrito la descripcin es requerida junto con declaraciones donde cada opinin o conclusin sea afectada.

Regla 2-2 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salida no es permitida) Cada reporte escrito del avaluo de propiedad mueble debe ser preparado de acuerdo con na de las siguientes opciones, y mencionar cual opcin utilizo: informe autnomo del avaluo, el informe del sumario del avaluo, o informe restrictivo el avaluo. COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyen partes diferentes al cliente, de be utilizarse o el informe autnomo del avaluo, o el informe sumario del
avaluo. Cuando el usuario destinatario es solamente el cliente, puede usarse el informe restrictivo del avaluo. La diferencia esencial entre estas tres opciones esta en el cotenido y nivel de informacin ofrecida

El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel de informacin que comunica al terminar su labo. El avaluador puede utilizar cualquier otro ttulo adicional al ttulo a que se refiera esta norma para el tipo de reporte ofrecido. El contenido del reporte y el nivel de informacin establecido en estas normas son mnimo para cada tipo de reporte. El avaluador debe adicionar el reporte cuando sea necesario para asegurar que cualquier usuario destinatario del avaluo no sea llevado a eqivoco, y que el reporte es conforme con los requerimientos sobre contenido establecido en esta regla. Una parte que reciba una copia del informe autnomo del avaluo, el informe del sumario del avaluo, o informe restrictivo del avaluo, para satisfacer requerimiento relacionados con publicidad, no se convierte en un usuario destinatario del avaluo a no ser que el cliente identifique a esa parte como usuario propuesto.

a) El contenido del reporte de avaluo: Debe ser consistente con el uso del avaluo y al menos debe incluir:

1. Declarar la identidad de los clientes y cualquier usuario por nombre y tipo.

COMENTARIO : El avaluador debe tener cuidado al identificar un cliente que asegure un claro entendimiento y evitar violaciones de la seccin de confidencialidad de la regla tica. En esta instancia donde el cliente desea quedar en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en el archivo pero puede omitir la identidad en el reporte. Los usuario del reporte pueden incluir partidas como prestamistas, empleados de agencias gubernamentales, socios de los clientes, abogados del cliente y contadores.

2. Declarar el uso del avaluo. 3. Describir la informacin suficiente para identificar el inmueble envuelto en el avaluo, incluyendo las caractersticas fsicas y econmicas de la propiedad relevantes en la asignacin.
COMENTARIO El inmueble objeto el avaluo puede ser especificado, por ejemplo, por una descripcin legal, la direccin, un mapa de referencia, copia de un mapa, un bosquejo de la propiedad y/o fotografas. La informacin puede incluir un bosquejo de la propiedad y fotografas adicionales a los comentarios escritos sobre los atributos legales, fsicos y econmicos del inmueble como objeto del avaluo.

4. Declarar el inters del avaluo de la propiedad.

COMENTARIO La declaracin de los derechos de la propiedad real evaluada deben ser sustentados como necesarios por copias o resmenes de la descripcin de los ttulos o cualquier otro documento que fije cualquier impedimento conocido.

5. Declarar el objetivo del avaluo, incluyendo el tipo y definicin del valor y su origen.
COMENTARIO Declarar la definicin del valor requiere la definicin del mismo, una referencia apropiada del origen de la definicin y cualquier comentario necesario claramente indicado al lector sobre como la definicin est siendo aplicada. Cuando el objetivo de la asignacin es desarrollar una opinin del valor del mercado, declarar si la opinin del valor es: En trminos de dinero o en trminos financieros equivalentes a dinero Basados en mercado no financiero o en financiacin con condiciones inusuales o incentivos. Cuando una opinin de valor del mercado no es en trminos de dinero o basado en trminos financieros equivalentes a dinero, resumir los trminos de financiacin y explicar sus contribuciones o negativas puede influenciar el valor.

6. Declarar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto del valor de la opinin, mientras que la fecha del reporte indica si la visin del avaluo del mercado o las condiciones de uso de la propiedad como la fecha efectiva del avaluo presunto, o sugerido. Reiteracin de la fecha del reporte y de la fecha efectiva del avaluo en varias declaraciones en el reporte es importante para el claro entendimiento por parte del lector cuando las condiciones del mercado o el uso de la propiedad en la fecha del reporte son diferentes a las condiciones de la fecha efectiva del avaluo

7. Describir informacin suficiente al cliente y a cualquier usuario del alcance del avaluo usado en el desarrollo del avaluo. COMENTARIO Este requisito sirve para asegurar al cliente y a los usuarios quienes tienen
confianza que el avaluo puede ser afectada porque la investigacin del avaluador es informada propiamente y no es fraudulenta dentro del alcance del trabajo. El avaluador tiene la prueba de peso para soportar las decisiones del alcance del trabajo y del nivel de infraccin incluida en el reporte.

8. Declarar todas las suposiciones, condiciones hipotticas y las condiciones limitantes que afectan el anlisis, opiniones y conclusiones.

COMENTARIO Las suposiciones tpicas y ordinarias y las condiciones limitantes pueden agruparse en una seccin del reporte identificada. Una suposicin extraordinaria o condicin hipottica debe ser descrita en conjunto con las declaraciones de cada opinin o conclusin que afecte.

9. Describir la informacin analizada, hacer seguimiento de los procedimientos del avaluo y del razonamiento que soporta el anlisis, las opiniones y las conclusiones.
COMENTARIO El avaluador debe proveer la informacin suficiente para el cliente y los usuarios para que entiendan adecuadamente las opiniones y conclusiones de una forma racional. Cuando el alcance de un trabajo es el desarrollo del valor del mercado, el resumen de los resultados analizados de la informacin requerida en la regla 1-5 es requerida. Si esta informacin no era adquirible, la declaracin de los hechos por parte del avaluador para obtener informacin es requerida. Si esta informacin es relevante, el conocimiento de la existencia de la declaracin es requerida.

10. Mencionar, segn sea apropiado para la calse de propiedad inmueble, el uso de la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avaluo; y, cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y la razn para la opinin del avaluador sobre el ms alto y mejor uso de la propiedad.
COMENTARIO El reporte debe contener la opinin del avaluador sobre cual deberia ser el mejor uso del inmueble, a menos que dicha opinin del uso sea innecesaria. Si el propsito del avaluo es el valor de mercado, un resumen del soporte de las opiniones del avaluador son requisito. El razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser este significativo para la valoracin.

11. Definir y explicar cualquier excepcin permitido de los requisitos especficos de la norma 1 y la razon por la cual se excluyo cualquiera de los mtodos de avaluos usuales.
COMENTARIO El contenido de un reporte de avaluo, debe poseer suficiente informacin que indique que el avaluador cumpli con los requisitos de la norma 1 , incluyendo cualquier permiso de excepcin de los requisitos especficos. La cantidad de detalles puede variar con la importancia de la informacin del reporte. Cuando la regla de excepcin es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluo limitado. El uso del termino avaluo limitado, hace nfasis en que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendra si la excepcin no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una seccin importante que identifique claramente el proceso realizado y las excepciones aprobadas. La viabilidad de los resultados de un avaluo limitado, desarrollados bajo la norma 1, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 2. El alcance del proceso de avaluo realizado bajo la norma 1 es la base para la viabilidad de la conclusin de valor.

12. incluir una certificacin firmada en concordancia con la Regla 2-3 b) El contenido del resumen del avaluo, debe ser consistente con el uso del avaluo que se pretende y como mnimo: COMENTARIO La diferencia esencial entre el contenido de un reporte de avaluo y el contenido del resumen del avaluo es el nivel de presentacin de los detalles. 1. Indicar la identidad del cliente y cualquier cliente potencial, por nombre o tipo COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado en la identificacin del cliente para asegurar un claro entendimiento y evitar violaciones de la seccin de confidencialidad de las Reglas de Etica. En raras instancias donde el cliente desea permanecer annimo, el avaluador debe sin embargo tener un documento de la identidad del cliente en el expediente, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte. 2. plantear el uso pretendido del avaluo;

3. resumir suficiente informacin para identificar la finca raz involucrada en el avaluo, incluyendo caractersticas relevantes de la propiedad fsica y econmica; COMENTARIO la finca raz involucrada en el avaluo puede ser especificada por ejemplo: por una descripcin legal, direccin, mapa, referencia, bosquejo de la propiedad y/o fotografas. El resumen de la informacin puede incluir un bosquejo de la propiedad , fotografas adicionalmente comentarios escritos acerca de atributos fsicos, legales y econmicos de la inmobiliaria, relevantes estos para el propuesto uso del avaluo. 4. indicar el inters de la propiedad real valorada. COMENTARIO La declaracin de los derechos de la propiedad deben ser justificados por copias, o resmenes de la descripcin del titulo, u otros documentos que exponen algn gravamen conocido. 5. identificar el propsito del avaluo, incluyendo tipo y definicin de valor y su origen. COMENTARIO Plantear la definicin de valor requiere la definicin como tal, una apropiada consulta del origen de la definicin y cualquier comentario necesario para indicar al lector, como se esta aplicando la definicin. Cuando el propsito del trabajo es el de desarrollar una opinin de valor de mercado, indicar si la opinin de valor es: en trminos de efectivo o trminos financieros equivalentes a efectivo. Basado en trminos de mercado no financiero o condiciones o incentivos financieras inusuales. Cuando una opinin de valor de mercado no esta determinada en trminos de efectivo o basado en trminos financieros equivalentes a efectivo, resuma los trminos de tal financiacin y explique las contribuciones o influencia negativa sobre el valor. 6. Indicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte. COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto de la opinin de valor, mientras que la fecha del reporte indica tanto la perspectiva del mercado o el uso de las condiciones de la propiedad por parte del avaluador, o si la fecha del avaluo fue posible, actual o retrospectivo. La reiteracin de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avaluo, es importante para el claro entendimiento del lector cuando quiera que el mercado o los usos de la propiedad en la fecha del reporte sean diferentes de tales condiciones en la fecha efectiva del avaluo. 7. Resumir suficiente informacin para revelar al cliente o posible usuario el alcance del trabajo usado para desarrollar el avaluo. COMENTARIO Este requisito es para asegurar que el cliente y los posibles usuarios quienes esperan dependencia del avaluo, pueda estar afectado por la extensin de la investigacin del avaluador propiamente informado para el alcance del trabajo. El avaluador tiene la responsabilidad de soportar las pruebas de la decisin del alcance del trabajo y el nivel de informacin incluido en el reporte. 8. Exponer todas las suposiciones, condiciones hipotticas, y las condiciones limitantes que afectan los anlisis, opiniones y conclusiones: COMENTARIO Suposiciones tpicas u ordinarias al igual que condiciones limitantes pueden ser agrupadas en una seccin del reporte. Una suposicin extraordinaria o una condicin hipottica debe ser revelada conjuntamente con la declaracin de cada opinin o conclusin que fue afectada.

9. Resumir la informacin analizada, los procedimientos seguidos en el avaluo y las razones que soportan los anlisis, opiniones y conclusiones. COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la informacin entregada es suficiente para el cliente y posibles clientes, para entender la razonabilidad de las opiniones y conclusiones. Cuando el propsito del trabajo es desarrollar una opinin de valor de mercado, un resumen de los resultados de los anlisis de la informacin requeridos en la Regla 1-5 son requisito. Si tal informacin no es obtenible, un registro de los esfuerzos tomados por el avaluador para obtener la informacin son requeridos. Si esta informacin es irrelevante, un conocimiento de la existencia de la informacin carente de relevancia es requerida. 10. Definir el uso de la inmobiliaria actual o existente como avaluo y el uso de la inmobiliaria reflejado en el avaluo, y cuando el propsito del trabajo es valor de mercado, resumir el soporte y razonabilidad de la opinin del avaluador para el mejor uso de la inmobiliaria; COMENTARIO El reporte debe contener la opinin del avaluador como el mejor uso de la finca raz, a menos que dicha opinin del uso sea innecesaria. Si el propsito del avaluo es el valor de mercado, un resumen del soporte de las opiniones del avaluador son requisito. El razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser este significativo para el avaluo. 11. Definir y explicar cualquier excepcin permitido de los requisitos especficos dela norma 1 y la razn por la cual se excluyo cualquiera de los mtodos de avaluos usuales; COMENTARIO El contenido de un reporte de avaluo, debe poseer suficiente informacin que indique que el avaluador cumpli con los requisitos de la norma 1 , incluyendo cualquier permiso de excepcin de los requisitos especficos. La cantidad de detalles puede variar con la importancia de la informacin del reporte. Cuando la regla de excepcin es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluo limitado. El uso del termino avaluo limitado, hace nfasis en que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendra si la excepcin no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una seccin importante que identifique claramente el proceso realizado y las excepcioness tomados. La viabilidad de los resultados de un avaluo limitado, desarrollados bajo la norma 1, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 2. El alcance del proceso de avaluo realizado bajo la norma 1 es la base para la viabilidad de la conclusin de valor. 12. Incluir una certificacin firmada en concordancia con la regla 2-3. c) El contenido de un uso restringido de un reporte de avaluo, debe ser consistente con el uso pretendido del avaluo y como mnimo: 1. Indicar la identidad del cliente, por nombre o tipo; COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado en la identificacin del cliente para asegurar un claro entendimiento y evitar violaciones de la seccin de confidencialidad de las Reglas de tica. En raras instancias donde el cliente desea permanecer annimo, el avaluador debe sin embargo tener un documento de la identidad del cliente en el expediente, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte. 2. Indicar el uso pretendido del avaluo; COMENTARIO El uso pretendido del avaluo debe ser consistente con la limitacin en el uso de la opcin del uso restringido de un reporte de avaluo en esta regla. Por ejemplo, uso exclusivo del cliente.

3. Indicar suficiente informacin para identificar la finca raz implicada en el avaluo; COMENTARIO La finca raz involucrada en el avaluo puede ser especificada por ejemplo: por una descripcin legal, direccin, mapa, referencia, bosquejo de la propiedad y/o fotografas. 4. Indicar el inters de la propiedad real valorada. 5. Indicar el propsito del avaluo, incluyendo el tipo de valor y referirse a la definicin de valor pertinente al propsito del trabajo; 6. Indicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte;

COMENTARIO La fecha efectiva del avaluo establece el contexto de la opinin de valor, mientras que la fecha del reporte indica tanto la perspectiva del mercado o el uso de las condiciones de la propiedad por parte del avaluador, o si la fecha del avaluo fue posible, actual o retrospectivo. 7. Plantear el alcance del proceso de coleccionismo, confirmacin, y reportes de datos o remitir lo a un acuerdo de trabajo anexado a la carpeta del avaluador, la cual describa el alcance del trabajo para ser realizado. 8. Exponer todas las suposiciones, condiciones hipotticas, y las condiciones limitantes que afectan los anlisis, opiniones y conclusiones: COMENTARIO Suposiciones tpicas u ordinarias al igual que condiciones limitantes pueden ser agrupadas en una seccin del reporte. Una suposicin extraordinaria o una condicin hipottica debe ser revelada conjuntamente con la declaracin de cada opinin o conclusin que fue afectada. 9. Plantear los procedimientos del avaluo seguidos, y las opiniones y conclusiones de valor al igual que la referencia del expediente. COMENTARIO El avaluador debe mantener un expediente especifico y coherente para soportar el uso restrictivo del reporte del avaluo. Los contenidos del expediente deben ser suficientes para el avaluador para realizar un resumen del reporte de un avaluo. La carpeta debe estar disponible para el cliente (o sus representantes) agencias nacionales, tales como terceras partes autorizadas por procesos de ley, y profesionales debidamente autorizados por revisin del comit. La revisin del uso restrictivo del reporte del avaluo en acatamiento de la norma 3 no es posible sin el critico teniendo beneficio de la informacin retenida en el expediente. Cuando el propsito del trabajo es desarrollar una opinin de valor de mercado, la informacin analizada en acatamiento de la regla 1-5 es informacin significante, que debe ser revelada en el uso restrictivo del reporte del avaluo. Si tal informacin no es obtenible, un registro de los esfuerzos tomados por el avaluador para obtener la informacin son requeridos. Si esta informacin es irrelevante, un conocimiento de la existencia de la informacin carente de relevancia es requerida. 10. Definir el uso de la inmobiliaria actual o existente como avaluo y el uso de la finca raz reflejado en el avaluo, y cuando el propsito del trabajo es valor de mercado, indicar la opinin del avaluador para el mejor uso de la finca raz; COMENTARIO El trabajo debe contener una declaracin del uso de la propiedad y la opinin del avaluador como el mejor uso de la finca raz, a menos que dicha opinin del uso sea innecesaria. Si la opinin del mejor uso de la finca raz es requisito, el razonamiento del avaluador debe ser provisto en detalle y profundidad por ser este significativo para el avaluo, o debe ser documentado en el expediente y referenciado en el reporte.

11. Indicar y exponer cualquier excepcin permitido, de los requisitos especficos de la norma 1, indicar la exclusin de cualquier mtodo de avaluo usual e indique una restriccin de uso que limite el uso del reporte y las advertencias que las opiniones y conclusiones del avaluador establecidas que no fueron entendidas sin informacin adicional en el expediente del avaluador. COMENTARIO Cuando la regla de excepcin es justificada, es prudente que el reporte sea un avaluo limitado. El uso del termino avaluo limitado, hace nfasis en que el avaluo contiene algo menos o diferente del trabajo, que puede tener y que tendra si la excepcin no ha sido justificado. El reporte de un avaluo limitado debe contener una seccin importante que identifique claramente el proceso realizado y las excepciones tomados. El reporte del uso restrictivo del avaluo es para uso exclusivo del cliente. Antes de llegar a un acuerdo, el avaluador debe establecer con el cliente las situaciones donde este tipo de reporte es usado y debe asegurarse que el cliente entienda las restricciones para el uso del reporte del uso restrictivo del avaluo. 12. Incluir una certificacin firmada en concordancia con la regla 2-3. Regla 2-3 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la regla de excepcin no es permitida). Cada reporte escrito del avaluo de una propiedad real debe contener una certificacin firmada que es similar en contenido a la siguiente informacin: Yo certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia: Las declaraciones del hecho contenido en este informe son verdaderas y correctas. Los anlisis, opiniones y conclusiones reportadas son limitadas solo por las suposiciones reportadas y las condiciones limitadas, y son mi personal e imparcial anlisis, opiniones y conclusiones. No tengo inters posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y no tengo inters personal con respecto de las partes involucradas. No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o con las partes involucradas con este trabajo. Mi compromiso en este trabajo no fue supeditado al desarrollo o reporte predeterminado de resultados. Mi compensacin por este trabajo no esta supeditada al desarrollo o reporte de un valor determinado o direccin en valor que favorezca la causa del cliente, el monto de la opinin de valor, el logro de un resultado estipulado o la ocurrencia de un evento subsecuente directamente relacionado con el uso pretendido del avaluo. Mis anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte esta siendo preparado en conformidad con la NUPA Tengo que hacer una inspeccin personal de la propiedad que es objeto del reporte. ( si ms de una persona firma el reporte esta certificacin debe especificar claramente que individuos y cuales no realizaron una inspeccin personal de la propiedad). Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona que firma este reporte, (si hubiere excepciones, el nombre de cada individuo que proporcione asistencia profesional debe indicarse. Regla 2-4 ( Esta regla contiene requisitos especficos de la cual la regla de excepcin es permitida). Ver regla de excepcin.

Un reporte oral de la propiedad real, debe como mnimo, dirigir asuntos sustanciales asignados en la regla 2-2 (b). COMENTARIO Testimonio de un avaluador sobre sus anlisis, opiniones y conclusiones es un reporte oral en donde el avaluador debe cumplir con los requisitos de esta regla. Ver la seccin de Archivo de las Reglas de tica para los requisitos correspondientes. Regla 2-5 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la regla de excepcin no es permitida). Un avaluador que firma un reporte de avaluo de una propiedad real, preparado por otro avaluador en cualquier capacidad, acepta total responsabilidad por el avaluo y el contenido del reporte de avaluo. COMENTARIO Un avaluador actuando como empleador o supervisor firmando un reporte de un empleado es tan responsable como el individuo que preparo el contenido y las conclusiones del avaluo al igual que el reporte. El uso de una etiqueta (sello) al lado de la firma del empleador o supervisor no exime al individuo de la adherencia de estas normas. NORMA UNIFORME 3 REVISION DEL avaluo DE LA PROPIEDAD REAL Y PROPIEDAD PERSONAL, DESARROLLO Y REPORTE: En el desarrollo de una revisin del avaluo de una propiedad real o propiedad personal, el avaluador actuando como critico debe desarrollar y reportar una opinin creble y debe revelar el alcance del trabajo llevado a cabo en el mismo. COMENTARIO La revisin del avaluo es el acto o proceso de desarrollar y comunicar una opinin acerca de la calidad de todo o partes de un trabajo o servicio desarrollado por otro avaluador en una propiedad real o personal. La opinin del critico acerca de la calidad debe abarcar la completa, adecuacin, aplicabilidad, conveniencia, y la sensatez del trabajo, desarrollado en el contexto de los requisitos aplicables a ese trabajo.
La regla de Competencia aplica al critico, quien debe emplear reconocidos

mtodos y tcnicas necesarias para desarrollar una revisin del avaluo creble y evitar errores por omisin. Un reporte engaoso o fraudulento viola las reglas de la Etica. Una revisin de un avaluo requiere que el avaluador o critico prepare un reporte separado o un memorando establecido hacia el alcance del trabajo y los resultados de la revisin del avaluo. Los requisitos de la revisin de un avaluo en esta norma no aplican a: La actividad de revisar o auditar en el contexto de otras profesiones tales como la contadura; El estudio del trabajo de los avaluadores preparados por otros tipos de expertos tales como ingenieros u otros consultores, o un trabajo preparado por un avaluador en un trabajo de consulta bajo las norma 4 y 5 y; La revisin de un trabajo por parte de personas no avaluadores tales como crticos administrativos.

Regla 3-1 ( Esta Regla contiene requisitos obligatorios de donde la regla de excepcin no es permitida). En desarrollo de una critica o revisin de un avaluo el critico debe: a) Identificar el cliente de la revisin y los posibles clientes, el uso pretendido de las opiniones del critico y las conclusiones, al igual que el propsito del trabajo;

COMENTARIO el uso pretendido es en el contexto del uso del cliente , las opiniones y conclusiones del avaluador, por ejemplo, sin limitacin, control de calidad, auditora o confirmacin. El propsito del trabajo relacionado con el objetivo del critico; por ejemplo, sin limitacin, para evaluar el acatamiento de los requisitos de la NUPA, los requisitos del cliente o las regulaciones aplicables. Si el propsito del trabajo incluye el desarrollo de la opinin de valor del avaluador acerca del tema de la propiedad, esta opinin es un avaluo si: Coincide con la opinin de valor en el trabajo de la revisin, como en la fecha del valor en ese trabajo o una fecha diferente del valor o; Difiere de la opinin de valor en el trabajo de la revisin,, como en la fecha del valor en ese trabajo o una fecha diferente del valor. b) Identificar el: Tema de la revisin del avaluo Fecha de la revisin Propiedad e inters de la propiedad valorada ( si hay algn) en el trabajo bajo la revisin. Fecha del trabajo bajo la revisin y la fecha efectiva de la opinin en el trabajo y Avaluador que complete el trabajo. COMENTARIO El tema de una tarea de la revisin del avaluo puede ser todo o la parte de un informe del avaluo, del expediente, o de una combinacin de stos. c) Identificar el alcance del trabajo para ser realizado; COMENTARIO Un critico o avaluador debe tomar pasos apropiados para identificar el alcance preciso del proceso de la revisin para ser completado en una tarea. El critico o avaluador debe tener razones seguras para soportar la decisin del alcance del trabajo y las opiniones y conclusiones desarrolladas en el trabajo deben ser crebles y consistentes con el uso pretendido de la revisin del avaluo.
El avaluador o critico debe identificar algunas suposiciones extraordinarias necesarias en el trabajo. Una suposicin extraordinaria puede ser usada en una revisin del avaluo solo si:

Si es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones crebles. Si el critico o avaluador tiene bases razonables para la suposicin extraordinaria. El uso de la suposicin extraordinaria resulta de un anlisis creble y Si el critico o avaluador cumple con los requisitos obligatorios establecidos anteriormente en la regla 3-2(d) en cuanto a las suposiciones extraordinarias. La revisin del avaluo debe ser direccionada en el contexto de las condiciones de mercado como la fecha efectiva de la opinin en el trabajo. Informacin disponible para el avaluador o critico que pudo no estar disponible para el primer avaluador no debe ser usada por el critico o avaluador en el desarrollo de una opinin como cualidad del trabajo de revisin. Cuando el propsito del trabajo incluye requisitos para el critico o avaluador para desarrollar su propia opinin de valor, lo siguiente aplica: El alcance del trabajo del critico en el desarrollo de su opinin no debe ser menos que el alcance del trabajo (completo o limitado) aplicado al trabajo original del avaluo. Sin embargo no es necesario que el critico desarrolle los mismos pasos que el primer avaluador. Estos tems que el critico concluya son crebles y en acatamiento con el desarrollo de las norma 1 o 7 puede ser incluido al proceso de desarrollo del critico o avaluador como base de una suposicin extraordinaria del critico o avaluador.

 El critico puede utilizar informacin adicional disponible para l, que no estuvo disponible para el avaluador original en el desarrollo de su opinin de valor. d) Desarrollar una opinin con respecto a la totalidad del material de la revisin dentro del alcance del trabajo aplicable a este. COMENTARIO El critico o avaluador debe desarrollar una opinin para completar el material de la revisin dentro del alcance del trabajo aplicable a este. e) Desarrollar una opinin con respecto a una evidente relevancia de los datos y conveniencia de algn reajuste de los mismos. f) Desarrollar una opinin con respecto a la tcnicas y mtodos apropiadas utilizadas y desarrollo de razones por algn desacuerdo. g) Desarrollar una opinin con respecto a si los anlisis, opiniones y conclusiones en el trabajo de la revisin son apropiadas y razonables, y desarrollo de razones por algn desacuerdo. Regla 3-2. (Esta regla contiene requisitos obligatorios en donde la regla de excepcin no es permitida). En el reporte de los resultados de una revisin del avaluo el avaluador debe comunicar cada anlisis, opinin y conclusin de una manera no engaosa. COMENTARIO Esta Regla direcciona el contenido y nivel de la informacin necesaria en el reporte que comunica los resultados de una revisin de un avaluo. Un reporte de una revisin es una critica suplementaria por uso conjuntamente con el trabajo de la revisin. El critico debe asegurar que el cliente y cualquier posible usuario del trabajo, entendern el reporte de la revisin y no van a ser engaados. Un reporte o carta separada es un mtodo. Otro mtodo apropiado es una forma o lista de chequeo preparada y firmada por el critico o avaluador adicionada al trabajo de revisin. La norma uniforme 3 no indica la forma, formato o estilo de los reportes de los avaluadores, los cuales son funcin de las necesidades de los usuarios y avaluadores. El contenido del reporte determina su cumplimiento. En el reporte de los resultados de una revisin , el critico o avaluador debe: a) Indicar la identidad del cliente, por nombre o tipo y el de los posibles usuarios; el uso pretendido del resultado del trabajo; y el propsito del trabajo. b) Indicar la informacin que debe ser identificada conforme con la regla 3-1 (b). c) Indicar la naturaleza y detalles del proceso de revisin tomado. (Por ejemplo el alcance del trabajo acorde con la regla 3-1 (c) d) Indicar las opiniones, razones y conclusiones necesarias en la regla 3-1 (d-g), dadas en el alcance del trabajo en cumplimiento con la regla 3-1 (c) COMENTARIO Cuando el propsito del trabajo de revisin de un avaluo incluye la opinin de valor del avaluador , este debe: 1. Indicar que informacin, anlisis, opiniones, y conclusiones en el material de la revisin el critico acepta como crebles y son utilizadas en el desarrollo de la opinin de valor por parte del avaluador. 2. Indicar cualquier dato adicional, el razonamiento y la base para la opinin de valor del avaluador. 3. Indicar cualquier suposicin, suposicin extraordinaria, o condicin limitante relacionada a la opinin de valor del avaluador y de acuerdo con las reglas 2-1 o 8-1 y 2-2 o 8-2, indicar el impacto en el valor de alguna suposicin . El critico o avaluador puede incluir su propia opinin de valor dentro del reporte de revisin sin tener que preparar un reporte por separado. Sin embargo

cambios contenidos en el reporte del critico o avaluador para soportar una conclusin de valor, deben coincidir como mnimo, con los requisitos del reporte de la revisin del avaluo. e) Incluir toda la informacin conocida y ; COMENTARIO El critico o avaluador debe estar seguro que la informacin es suficiente para el cliente y los potenciales clientes, para entender la racionalidad de la opinin y conclusiones de este. f) Incluir una certificacin firmada similar en contenido a lo siguiente: Yo certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia: Los hechos y datos reportados por el critico o avaluador y utilizados en el proceso son verdaderas y correctas. Los anlisis, opiniones y conclusiones en este reporte son limitadas solo por las suposiciones y las condiciones limitadas, y son mi personal e imparcial anlisis, opiniones y conclusiones. No tengo inters posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y no tengo inters personal con respecto de las partes involucradas. No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o con las partes involucradas con este trabajo. Mi compromiso en este trabajo no fue supeditado al desarrollo o reporte predeterminado de resultados. Mi compensacin por este trabajo no esta supeditada a una accin o evento resultado de los anlisis, opiniones o conclusiones en uso de la revisin del avaluo. Mis anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte fue preparado en conformidad con la NUPA. No realice una inspeccin personal de la propiedad que es objeto del reporte. Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona que firma este reporte, (si hubiere excepciones, el nombre de cada individuo que proporcione asistencia profesional debe indicarse. Regla 3-3 ( Esta regla contiene requisitos especficos de donde la regla de excepcin es permitida). Ver regla de excepcin. Un reporte oral de la revisin del avaluo, debe como mnimo, dirigir asuntos sustanciales asignados en la regla 3-2 . COMENTARIO Testimonio de un critico o avaluador concerniente a sus anlisis, opiniones y conclusiones, es un reporte oral en donde el critico o avaluador debe cumplir con los requisitos de esta regla. Ver la seccin de Archivo de las Reglas de tica para los requisitos correspondientes. NORMA UNIFORME 4 ESTUDIOS DE CONSULTORA DE FINCA RAIZ En la realizacin de servicios de consultora sobre el desarrollo de proyectos en una propiedad, el avaluador debe estar consiente, entender, y emplear correctamente estos mtodos y tcnicas que son necesarias para producir un resultado creble. COMENTARIO Norma uniforme 4 esta direccionado hacia aspectos de la practica profesional establecidos en la norma 1 pero dirigido a la realizacin del servicio de consultora del avaluador. Consultora es un termino que es aplicado a estudios de finca raz excepto desarrollar una opinin de valor. Estudios de utilizacin de terrenos; anlisis del mejor uso, factibilidad o estudios de inversin y otros estudios relacionados son ejemplos de trabajos de consultora. El

avaluador debe tener la habilidad de desarrollar un anlisis del programa que responde al objetivo del cliente, para recolectar y presentar datos secundarios y para preparar un reporte escrito. La norma 4 dirige el concepto de identificar el objetivo del cliente. Hay una diferencia importante entre realizar y un servicio de consultora imparcial, como una tercera parte desinteresada que responda al objetivo del cliente y realice un servicio de consultora que facilite el logro del objetivo del cliente. Aunque ambos son actividades de negocio dentro del campo de la practica profesional., el avaluador debe reconocer las obligaciones consiguientes. El avaluador debe comportarse como una tercera parte desinteresada en el desarrollo de un servicio de consultora que no puede ser compensado de manera que es supeditado a los resultados. Sin embargo el avaluador realiza servicios legtimos tales como corretaje, orientacin sobre impuestos etc, puede ser compensado por un pago supeditado a un resultado alcanzado, pero solo cuando la descripcin propia del rol ha sido realizada por un avaluador. Regla 4-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permiten excepcines) En desarrollo de un servicio de consultora de una propiedad real o de una finca raz el avaluador debe: Estar consiente, entender, y emplear correctamente estos mtodos y tcnicas de consultora que son necesarias para producir un resultado creble. No cometer un error sustancial por omisin, que afecte significativamente los resultados de un servicio de consultora. No realizar servicios de avaluos de manera negligente o descuidada, como cometer una serie de errores as estos no afecten significativamente el avaluo, o la credibilidad del resultado. COMENTARIO La regla 4-4 es idntica en alcance y propsito a la regla 1 -1. Regla 4-2 ( esta regla contiene requisitos especficos de donde la regla de excepcin es permitida). Ver regla de excepcin. En desarrollo de un servicio de consultora, el avaluador debe observar los siguientes requisitos especficos: a) Identificar claramente el objetivo del cliente. b) Definir el problema a ser considerado, definir el propsito y el uso pretendido del servicio de consultora, considerar el alcance del proceso de recoleccin de datos, identificar cualquier suposicin extraordinaria, condicin hipottica y condicin limitante e identificar la fecha efectiva del servicio de consultora. c) Recolectar, verificar y conciliar tales datos que pueden ser requisito para completar el servicio de consultora, toda la informacin pertinente deber estar incluida: 1. Si el valor de mercado de una propiedad especifica es relevante al trabajo de consultora, el avaluo en acatamiento con la norma 1 debe ser incluida en la recoleccin de datos; COMENTARIO Si el avaluo es relevante, el avaluador, realizando el servicio de consultora debera revisar cuidadosamente las Reglas de tica y el comentario al inicio de la norma, para asegurar que ningn inters personal del avaluador del servicio de consultora, esta en desacuerdo con la funcin del avaluo requerida. d) Aplicar las herramientas y tcnicas apropiadas para la recoleccin de datos; e) Basar todas las proyecciones en una clara razonabilidad y una evidencia apropiada.

COMENTARIO El servicio de consultora debe comenzar con una clara identificacin del objetivo del cliente, la cual puede no ser explcita en la declaracin del cliente para el trabajo. El avaluador debera definir claramente la naturaleza del problema, los aspectos del cliente y el propsito del servicio de consultora. Si el servicio de consultora requiere un propiedad real especifica, el avaluador debe obtener una descripcin legal, direccin de la calle, u otros medios para identificar especficamente y adecuadamente la propiedad. El avaluador debe evaluar la totalidad del alcance del trabajo, resolviendo el problema, las metodologas a utilizar y la bsqueda especifica de datos relevantes al servicio de consultora. Regla 4-3 (Esta regla contiene requisitos especficos de donde la regla de excepcines es permitida). Ver regla de excepcin. En desarrollo de servicios de consultora de una propiedad, el avaluador debe observar los siguientes requisitos especficos cuando la conclusin o recomendacin es requisito por la naturaleza del trabajo: a) Identificar planteamientos de accin alternativos para lograr el objetivo del cliente, y analizar sus implicaciones; b) Identificar ambas, limitaciones conocidas y anticipadas para cada alternativa y considerar su probable impacto; c) Identificar los recursos reales o esperados disponibles para cada alternativa y considerar su probable impacto; d) Identificar el ptimo curso de la accin para lograr el objetivo del cliente. COMENTARIO Despus de una apropiada consideracin de todas las alternativas de los cursos de accin, el avaluador debera identificar el ptimo curso de la accin en trminos del objetivo del cliente, y el pronostico de probabilidad puede ser logrado. Todas las conclusiones deben ser lgicamente relacionadas con recursos disponibles que pueden limitar alguna de las alternativas. regla 4-4 (Esta regla contiene requisitos especficos en donde la regla de excepcines permitida) Ver regla de excepcin. Llevando a cabo un anlisis de mercado, el avaluador debe observar los siguientes requisitos especficos cuando apliquen: a) definir y delinear el rea de mercado; b) Identificar y analizar las condiciones de oferta y demanda que constituyen el mercado de la finca raz. c) Identificar, determinar y pronosticar el efecto de un desarrollo anticipado u otros cambios y futuras ofertas. d) Identificar, determinar y pronosticar el efecto de economa anticipado u otros cambios y futuras demandas. COMENTARIO El avaluador debe definir y delinear cuidadosamente el rea de mercado pertinente para el anlisis. Debe sustentar las razones para la seleccin de los linderos. El avaluador debe identificar las clases especificas de la propiedad inmobiliaria bajo la consideracin y el anlisis de las fuerzas que afectan las relaciones de oferta y demanda. El avaluador espera proveer una descripcin fsica y econmica de la existencia de la oferta para uso especifico con el rea definida del mercado y la explicacin de la posicin competitiva del sujeto y el pronostico con el cual se anticipan los cambios en la futura oferta y puedan afectar la propiedad del sujeto. El avaluador espera proyectar la cantidad y el precio o el nivel rentable que pueda demandar un mercado particular. La captura y penetracin de los ndices de competitividad de los proyectos debe ser examinada con detalles suficientes

que conduzcan a una conclusin razonable como el pronostico de precios o niveles de renta con los cuales el mercado acepta la absorcin estimada o periodo de renta. El anlisis econmico de los cambios del mercado en el cual la propiedad es localizada puede incluir las siguientes determinaciones de demanda: poblacin, empleo y caractersticas de ingresos, ndices de inters, arriendos y otras ventas, construcciones nuevas o en desarrollo, transporte, impuestos y el costo y adecuacin de alcantarillado, agua, y otras utilidades. Tcnicas de pronsticos deben ser relevantes, el avaluador espera proveer una clara y consciente explicacin y descripcin de los modelos y metodologas. regla 4-5 ( Esta regla contiene requisitos especficos de donde la regla de excepcines permitida). Ver regla de excepcin. Desarrollando un flujo de caja y/o un anlisis de inversin, el avaluador debe observar los siguientes requisitos especficos cuando apliquen: a) Considerar y analizar la calidad y cantidad de los ingresos. b) Considerar y analizar la historia de los gastos y reservas c) Considerar y analizar disponibilidad financiera y trminos. d) Seleccionar y soportar el mtodo apropiado para el proceso de los ingresos. e) Considerar y analizar el retomo del flujo del dinero y reversin sobre la posicin especifica de inversin sobre un periodo de tiempo proyectado COMENTARIO Debido a que las decisiones de inversin de la finca raz son basados en supuestos financieros, los servicios de consultora pueden definir el criterio de las inversiones de los clientes, considerando mejores variables en la finca raz y en los mercados financieros y pronosticar los resultados. Deben incluirse definiciones de ndices financieros y explicaciones de las tcnicas de anlisis financieros y programas de computador. Las reglas de tica y competencia son importantes para la regla 4-5 para considerar las condiciones hipotticas. Regla de la nomra 4-6 (Esta regla contiene requerimientos especficos para que la excepcin sea permitida.) Ver Regla de excepcin Para desarrollar los anlisis factibles, el avaluador debe observar los siguientes requerimientos especficos cuando apliquen: a) Preparar un anlisis completo del mercado b) Aplicar los resultados del anlisis del mercado a las alternativas acciones para alcanzar los objetivos del cliente: Considerar y analizar los posibles costos de cada alternativa Considerar y analizar la probabilidad de alterar cualquier fuerza de cada alternativa Considerar y analizar el posible resultado de cada alternativa COMENTARIO Un importante paso en un anlisis factible es completar el anlisis del mercado. El avaluador debe comparar los siguientes criterio del proyecto del cliente con los resultados del anlisis del mercado: El presupuesto del anlisis, las secuencias de las actividades, el tipo y costo de la financiacin adquirible, el flujo de la provisin sobre el tiempo de desarrollo y espera y el rendimiento esperado. El avaluador debe tener los datos para estimar como el proyecto se desarrollara de acuerdo a las expectativas del cliente y si es econmicamente factible de acuerdo con los objetivos explcitos definidos por el cliente.

NORMA UNIFORME 5 REPORTES DE LA CONSULTORIA DE FINCA RAIZ

Para reportar los resultados de la consultoria de finca raz o desarrollo de un producto, el avaluador debe comunicar cada anlisis, opinin y conclusin de manera que no sea engaosa. COMENTARIO La norma uniforme 5 tiene la misma intencin y propsito de los requerimientos reportados en la evaluacin de la norma 2. El avaluador debe explicar lgica y convincentemente el razonamiento que conduce sus conclusiones. EL flujo de informacin debe ser ordenado y progresivo, llevando de lo ms extenso al nivel mas especifico posible de anlisis. Los temas mas crticos de las conclusiones consultadas deben recibir el nfasis mas detallado. En muchas situaciones de negocios envueltas en servicios de consultora, el rol del avaluador debe ser imparcial. Por esta razn, el avaluador debe manejar una extrema precaucin en emplear asignaciones que envuelvan la realizacin de las metas especificas del cliente. Una clara y completa descripcin del rol debe ser ejecutado por el avaluador y debe ser parte de cualquier reporte escrito que sea resultado de la aceptacin de cualquier trabajo. La descripcin debe estar establecida en cualquier carta de transmisin, declaracin de suposicin y condiciones limitadas y un resumen ejecutivo. En esta conexin el uso apropiado del certificado de la reglala norma 5-3 es tambin requisito pero no es suficiente. Una pronta y completa descripcin es un requisito en cualquier reporte oral. regla 5-1 (Esta regla contiene requerimientos de los cuales la excepcin no es permitida) Cada reporte escrito o consulta oral debe: a) Fijar clara y exactamente los servicios de consultora de una manera que no sea engaoso. b) Contener suficiente informacin para permitir usar los servicios de consultora a los usuarios de manera que entiendan el reporte apropiadamente. c) Revelar clara y exactamente cualquier suposicin extraordinaria, condicin hipottica o condicin limitada que afecte directamente el servicio de consultora e indique su impacto en la conclusin o recomendacin final. COMENTARIO El reporte de consultora debe ser suficientemente entendible para que el cliente pueda visualizar el problema y seguir el proceso analtico en cada uno de sus pasos. Es esencial que el reporte sea por todos lados (datos, anlisis, suposiciones y conclusiones) lgico y adecuadamente soportado. Ingredientes esenciales del reporte son el anlisis bsico, los principios estadsticos, el razonamiento lgico y el juicio profesional. regla 5-2 (Esta regla contiene requisitos especficos por lo cual la excepcin es permitida.) Ver regla de excepcin. Cada reporte escrito debe cumplir con los siguientes requerimientos especficos: a) Definir el problema a ser considerado. b) Declarar el alcance del servicio consultado. c) Identificar y describir la propiedad real o finca raz bajo consideracin. d) Fijar la fecha de la consulta y del reporte. e) Describir el alcance total del trabajo y la dimensin del proceso de recoleccin de los datos. f) Fijar todas las suposiciones, todas las condiciones hipotticas y las condiciones limitantes que afectan el anlisis, las opiniones y las conclusiones.

g) Fijar la informacin considerada, los procesos consultados y los razonamientos que soportan el anlisis, las opiniones y las conclusiones. h) Fijar las conclusiones y recomendaciones finales del avaluador. i) Fijar cualquier informacin adicional que puede ser apropiada para mostrar, identificar y explicar las excepcines permitidas dentro de los requisitos de la norma 4. j) Incluir la certificacin firmada de acuerdo a la regla 5-3 COMENTARIO El avaluador debe fijar todas las suposiciones, condiciones hipotticas y las condiciones limitantes por las cuales el servicio de consultora fue hecho y soportar la validez. Suposiciones especificas o condiciones impuestas por el cliente deben ser claramente fijadas como parte de la identificacin de los objetivos del servicio de consultora. El avaluador debe investigar la validez de las suposiciones y condiciones que brinden razones para encontrarlas reales. No es debido omitir cualquier requerimiento transmitido por el cliente del reporte sin justa causa. Cualquier excepcin con los procedimientos normales y el efecto inusual de factores o condiciones en unin con el problema debe ser explicado. Un reporte fraudulento o engaoso viola la tica de la regla as como este estndar. regla 5-3 (Esta regla contiene requerimientos con los cuales la excepcin no es permitida) Cada reporte escrito debe contener una certificacin firmada con los siguientes datos: Yo certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia: Las declaraciones del hecho contenido en este informe son verdaderas y correctas. Los anlisis, opiniones y conclusiones reportadas son limitadas solo por las suposiciones reportadas y las condiciones limitadas, y son mi personal e imparcial anlisis, opiniones y conclusiones. No tengo inters posible o presente en la propiedad que es tema del reporte, y no tengo inters personal con respecto de las partes involucradas. No tengo prejuicio con respecto a la propiedad que es tema del reporte o con las partes involucradas con este trabajo. Mi compensacin por este trabajo no esta supeditada a una accin o evento resultado de anlisis, opiniones o conclusiones en el uso del reporte. Mis anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte esta siendo preparado en conformidad con la NUPA. Tengo que hacer una inspeccin personal de la propiedad que es objeto del reporte. ( si ms de una persona firma el reporte esta certificacin debe especificar claramente que individuos y cuales no realizaron una inspeccin personal de la propiedad). Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona que firma este reporte, (si hubiere excepciones, el nombre de cada individuo que proporcione asistencia profesional debe indicarse. regla 5-4 ( Esta regla contiene requisitos especficos de donde la excepcin es permitida). Ver regla de excepcin.

NORMA UNIFORME 6 AVALOS MASIVOS, DESARROLLO Y REPORTE

Al desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe preocuparse por entender y utilizar correctamente los mtodos comnmente aceptados, y las tcnicas necesarias para producir y comunicar avalos confiables. COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos sustantivos del desarrollo y comunicacin de anlisis, opiniones y conclusiones competentes frente al avalo de un universo de propiedades. Los avalos masivos son utilizados primordialmente en impuestos ad valorem. Pero dependiendo de la finalidad del avalo y la habilidad y disponibilidad de informacin estadstica, los procedimientos de los avalos masivos pueden llegar a ser apropiados para el avalo de cualquier universo de propiedades, pero solamente cuando se hacen reportes escritos y los resultados de las pruebas estadsticas se hacen pblicas y son explicadas. Las excepciones en cuanto a la necesidad de presentar reportes y las derivadas de procesos judiciales, que son aplicables a los avalos masivos pblicos preparados para usarse en impuestos ad valorem, no aplica a los avalos masivos preparados para otras finalidades. Los avalos masivos pueden ser preparados con o sin la ayuda de computadores, y comnmente son desarrollados por equipos de personas. La validez de las conclusiones de los avalos masivos son frecuentemente puestas a prueba mediante avalos a propiedades individuales. Los avalos a propiedades individuales deben sujetarse a las normas 1 y 2 para propiedad inmueble, y las normas 7 y 8 para propiedad mueble. En el contexto de estndar 6, los trminos avalo y avalo masivo, se refieren al avalo de una universidad de propiedades, incluyendo propiedades muebles, inmuebles, o ambos. La regla de la excepcin jurisdiccional puede ser aplicable a varias secciones de la norma 6 porque la administracin de impuestos ad valorem esta sujeta a varias leyes estatales, nacionales y municipales. regla 6-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden ser excluidos). Al desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe: (a) Preocuparse por, entender, y utilizar correctamente los mtodos comunmente aceptados y tcnicas necesarias para generar un avalo confiable; COMENTARIO Los avalos masivos utilizan: 1. Divisin de funciones 2. Recoleccin y anlisis de informacin en forma estandarizada 3. Modelos de avalo debidamente especificados y calibrados, y 4. Normas y anlisis de lo atinado de la informacin recolectada y los valores generados. Este requisito reconoce que el principio del cambio tiene un efecto continuo en la forma en que los avaluadores realizan los avalos masivos. Los cambios y desarrollos en el campo inmobiliario tienen un impacto sustancial en la actividad profesional del avalo. Las revisiones en la teora y prctica del avalo resultan de: Cambios en el costo y manera de construir y mercadear inmuebles comerciales, industriales, y residenciales, entre otros. Cambios en la estructura legal mediante las cuales son creados, conferidos, hipotecados y hechos sujetos de impuestos, los derechos e intereses inmobiliarios. Cambios en la teora y en la prctica del avalo; y

Cambios sociales y econmicos.

Para mantenerse al tanto de estos cambios y desarrollos, la profesin avaluadora constantemente revisa y modifica los mtodos y tcnicas de avalo, y crea nuevos mtodos y tcnicas para ajustarse a las nuevas circunstancias. Por esta razn no es suficiente que los avaluadores simplemente mantengan las habilidades y el conocimiento que poseen cuando primero ingresan a la profesin. Los avaluadores masivos deben constantemente mejorar sus habilidades para mantenerse competentes. (b) No cometer errores sustanciales por comisin u omisin que, en forma significativa, afecte el avalo masivo; COMENTARIO regla 6-1(b) tiene un propsito idntico a regla 1-1(b) (c) No rendir un avalo masivo sin el debido cuidado o en forma negligente. COMENTARIO Regla 6-1(c) tiene un propsito idntico a Regla 1-1(c). regla 6-2 (Esta regla contiene obligaciones especficas que pueden ser excluidas. Ver regla sobre exclusiones). Al desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe observar las siguientes obligaciones: a) Considerar el propsito y el uso que se le dar al avalo; b) Identificar condiciones limitantes especiales; COMENTARIO Aunque en avalos que se utilizan para impuestos ad valorem los avaluadores no deben ser sujetos de responsabilidad por aquellas limitaciones que no puedan controlar, estn obligados a identificar impedimentos derivados del costo, y a tomar los pasos apropiados para asegurar la disponibilidad de recursos suficientes para generar avalos que se ajusten a estas normas. (...) Las limitaciones fiscales pueden llegar a influir en que la informacin este incompleta, o que no sea atinada, o pueden afectar los mtodos de avalo y la certeza del mismo. Aunque los avaluadores deben buscar hacerse a fondos adecuados, y poner en conocimiento el impacto que tienen las limitaciones fiscales en el proceso de avalo masivo, ellos no son responsables por las limitaciones que estn ms all de su control. c) Identificar la fecha en que se hace efectivo el avalo; d) Definir el valor que se desarrolla; si la opinin sobre valor que ser desarrollada es valor de mercado, debe determinarse si el valor corresponder al precio ms probable: 1. 2. 3. 4. En dinero; o en trminos de acuerdos financieros equivalentes a dinero; o en otros trminos que pueden ser definidos con precisin; y Si la opinin sobre valor esta basada en financiamiento no comercial, o financiamiento bajo condiciones inusuales, o bajo incentivos, los trminos de ese financiamiento deben ser identificados con claridad y la opinin del avaluador sobre las contribuciones que se hacen al valor, o la influencia negativa sobre el mismo, debe ser desarrollada mediante el anlisis de la informacin de mercado relevante;

e) Identificar los muebles o inmuebles, segn el caso; COMENTARIO El universo de propiedades debe ser identificado en trminos generales, y cada propiedad individual del universo tambin debe ser lo, utilizando la informacin almacenada o referenciada en el archivo de propiedad que existe sobre su identidad. f) Al avaluar propiedad inmuebles:

1. Identificar y tener en cuenta toda propiedad mueble, activos movibles o bienes intangibles que no sean propiedad inmuebles, pero que estn incluidos en el avalo; COMENTARIO Este requisito obliga al avaluador a reconocer la inclusin de elementos que no son propiedad inmueble, en la conclusin general sobre el valor. Peritajes en avaluo de propiedad mueble (ver Norma 7) o negocios (Norma 9) puede requerirse para ubicar cada valor general a cada uno de sus componentes. Avalos individuales de los elementos se requiere cuando son significativos para el valor general. 2. Considerar si un segmento fsico que ha sido avaluado contribuye pro rata al valor del total; COMENTARIO Este requisito no obliga al avaluador a avaluar el todo cuando el objeto del avalo es un segmento fsico. Sin embargo, si el avalo del todo no se tiene en cuenta, el avalo debe expresar con claridad que el valor de la propiedad que se avala no puede utilizarse para desarrollar la opinin de valor del todo mediante una extensin matemtica. g) Identificar los intereses que existen sobre la propiedad: 1. Considerar restricciones, gravmenes, arrendamientos, reservaciones, contratos, declaraciones, y otras situaciones de naturaleza similar;Considerar si un inters fraccionado o un holding parcial que ha sido avaluado, contribuye pro rata al valor del todo; COMENTARIO Este requisito no obliga al avaluador a valorar el todo cuando el objeto del avalo es un inters fraccionado o un holding parcial. Sin embargo, si el valor del todo no se tiene en cuenta, el avalo debe reflejar con claridad que el valor de la propiedad que se avala no puede ser utilizado para desarrollar la opinin de valor del todo mediante extensin matemtica. h) Al avaluar bienes inmuebles, considerar el efecto que tienen los siguientes factores en el uso y valor: regulaciones sobre el uso de la tierra, probabilidad de que esas regulaciones sean modificadas, oferta y demanda econmica, adaptabilidad fsica de la propiedad, costumbres vecinales, el ms alto y mejor uso de la propiedad; y COMENTARIO Este requisito introduce una lista de factores que afectan el uso y el valor. Al tener en cuenta las costumbres vecinales, el avaluador debe evitar asumir cosas basado en estreo tipos relacionados con raza, edad, color, gnero, u origen nacional. Tampoco debe asumir que la homogeneidad racial, tnica o religiosa es necesaria para maximizar el valor del vecindario. Adems, el avaluador debe evitar hacer presunciones infundadas sobre el declive del vecindario, edad efectiva y la vida que queda. Al considerar el ms alto y mejor uso, el avaluador debe desarrollar el concepto al punto requerido para la solucin apropiada al problema del avalo. 1. Reconocer que la tierra es avaluada como si estuviera vacante y disponible para ser desarrollada al ms alto y mejor uso, y que el avalo de mejoras se basa en su contribucin real al terreno. COMENTARIO Este requisito puede ser modificado para reflejar el hecho de que, en varias situaciones de mercado, un terreno puede tener un valor que difiere del valor que tendra si estuviera vacante. regla 6-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse) Al desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe: a) Identificar y considerar los procedimientos apropiados y la informacin requerida para realizar el avalo, incluyendo todos los factores fsicos, funcionales y de mercado externo, que puedan afectar el avalo;

COMENTARIO Estos esfuerzos normalmente incluyen el establecimiento de formas para la recoleccin de datos, procedimientos, y materiales de entrenamiento, todos estandarizados, y que son utilizados en forma uniforme sobre el universo de propiedades bajo consideracin. b) Utilizar tcnicas aceptada generalmente para especificar modelos de avalo de propiedades; y COMENTARIO El desarrollo formal de un modelo en una declaracin o ecuacin se llama especificacin del modelo. Los avaluadores masivos deben desarrollar modelos matemticos que, con precisin razonable, representen la relacin entre el valor de la propiedad y los factores de oferta y demanda, representados por las caractersticas cualitativas y cuantitativas de la propiedad. Los modelos pueden ser determinados utilizando el enfoque desde el punto de vista del costo, comparacin de ventas, o del ingreso. El formato de la especificacin puede ser tabular, matemtico, lineal, no lineal, o cualquier otra estructura apropiada para representar la relacin entre el valor de mercado y las caractersticas visibles de la propiedad. Los conceptos de tcnicas aceptadas aplican a modelos de avalo de propiedad inmuebles y de muebles. c) Utilizar tcnicas generalmente aceptadas para calibrar los modelos de avalo masivo. COMENTARIO Calibrar se refiere al proceso de analizar un conjunto de propiedades e informacin de mercado para determinar los parmetros especficos de un modelo. Las entradas en una tabla en un manual de costos son ejemplos de parmetros para calibrar, como tambin lo son los coeficientes en un modelo lineal o no lineal. Los modelos deben ser calibrados utilizando tcnicas generalmente aceptadas, incluyendo, sin que sea una enumeracin taxativa, multiple regresin lineal, regresin no lineal y la adaptacin estimada. regla 6-4 (Esta regla contiene requisitos especficos que pueden ser excluidos. Ver reglas sobre exclusiones) Al desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe observar los siguientes requisitos, cuando sea del caso: a) Recolectar, verificar, analizar y reconciliar la informacin necesaria y apropiada para: 1. 2. 3. 4. Estimar el costo de las mejoras; Estimar la depreciacin; Estimar el valor teniendo en cuenta las ventas de propiedades comparables; Estimar el valor mediante la capitalizacin del ingreso, esto es, arrendamientos, expensas, tasas de inters, tasas de capitalizacin e informacin sobre vacancia.

COMENTARIO Esta regla requiere avaluadores dedicados a los avalos masivos, tomen los pasos razonables que aseguren que la cantidad y calidad de la informacin recolectada sea suficiente para realizar avalos con credibilidad. Para propiedad inmueble, debe establecerse la informacin sobre: sistemas para la tenencia y mantenimiento de la propiedad, geografa, ventas, ingresos y expensas, costos y caractersticas de la propiedad. La informacin geogrfica debe estar contenida en un juego completo de mapas catastrales, compilados de acuerdo con las normas corrientes en cuanto a su detalle y precisin. Al informacin sobre ventas debe ser recolectada, confirmada, ajustada y llevada, de acuerdo con las normas prcticas. Los archivos sobre ventas debe contener, para cada venta, informacin sobre las caractersticas de la propiedad que sea contempornea con la fecha de la venta. La informacin sobre las caractersticas de la propiedad, debe ser apropiada para el modelo de avalo masivo que se este utilizando. El archivo que contiene informacin sobre las caractersticas de la propiedad debe contener informacin contempornea con la fecha del avalo.

Debe contener informacin histrica sobre ventas. El programa de recoleccin de informacin debe incorporar un programa de control de calidad, incluyendo chequeos y auditoras, sobre la informacin para asegurar que los archivos estn actualizados y sean consistentes. b) Basar las proyecciones futuras acerca de tasas de rentas, expensas, tasas de inters, tasas de capitalizacin, y tasas de vacancia, en evidencia razonable y apropiada. COMENTARIO Este requisito hace un llamado al avaluador para que al desarrollar declaraciones de ingresos y egresos, y proyecciones sobre flujo de dinero, sopese la informacin histrica y las tendencias existentes, as como los factores actuales del mercado que afectan esas tendencias, y hechos que se pueden anticipar razonablemente (competencia de proyectos que han sido planeados o que estn bajo construccin). c) Considerar y analizar los trminos y condiciones de los arrendamientos que estn disponibles. d) Considerar la necesidad de una inspeccin fsica, y la extensin de la misma. regla 6-5 (Esta regla contiene requisitos especficos que pueden ser excluidos. Ver regla sobre exclusiones) Al aplicar un avalo masivo calibrado, el avaluador debe: a) Valorar las parcelas mejoradas, usando mtodos aceptados o tcnicas basadas en el enfoque de costos, de comparacin de ventas, y de ingresos, cuando sea del caso; b) Valorar los sitios utilizando mtodos o tcnicas aceptadas; esas tcnicas incluyen, pero no estn limitadas, al enfoque de comparacin de ventas, mtodos de asignacin, mtodos de la abstraccin del alquiler de la tierra y tcnica residual de la tierra. c) Al determinar el valor de un estado arrendado del honorario o un estado del arrendamiento, considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor de los trminos y condiciones del arrendamiento; COMENTARIO En impuestos ad valorem el avaluador puede ser obligado por reglas o por ley, a avaluar la propiedad como si en un honorario simple, como si no estuviera gravada por arrendamientos existentes. En estos casos, la renta de mercado sera utilizado en el avalo, ignorando el efecto de los arrendamientos individuales. d) Considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor el ensamblaje de varios predios, los intereses divididos, o las partes que componen la propiedad; el valor del todo no debe ser determinado mediante la adicin de los valores individuales de los predios, intereses divididos, o partes que componen la propiedad; y COMENTARIO Cuando el valor del todo ha sido establecido, y el avaluador busca avaluar una parte de la propiedad, el valor de esa parte debe ser probada mediante una referencia a informacin de mercado apropiada y fundamentada en un anlisis apropiado de esa informacin. e) Considerar y analizar el efecto sobre el valor de mejoras pblicas o privadas que sean previsibles, que se localizan sobre o fuera del sitio, hasta el punto que las acciones del mercado reflejen tales mejoras previsibles en el momento en que se hace efectivo el avalo; avaluar las mejoras propuestas solo despus de examinar y de tener disponible para examinaciones futuras: 1. Planos, especificaciones, u otros documentos suficientes para identificar el alcance y el carcter de las mejoras propuestas; 2. Evidencia que indique el tiempo en que probablemente se completarn las mejoras propuestas; y

3. Evidencia

razonablemente clara y apropiada que fundamente la determinacin de costos, ingresos anticipados, proyecciones sobre ocupacin, y la competencia esperada al tiempo de completarla.

COMENTARIO Normalmente, las mejoras propuestas no son avaluadas para lo relativo a impuestos ad valorem. Sin embargo, a veces se les pide a los avaluadores que den una opinin sobre el valor de las mejoras propuestas para que los constructores puedan estimar hacia el futuro el costo del impuesto a la propiedad. A veces los condominios y unidades en desarrollos por unidades planeadas son vendidas con una parte alcuota en propiedad comunitaria que todava no ha sido construida. El valor pro rata de esa alcuota debe ser considerada en el anlisis de informacin de venta. regla 6-6 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse) Al reconciliar un avalo masivo un avaluador debe: a) Considerar y reconciliar la calidad y cantidad de informacin analizada dentro del marco de los enfoques utilizados, y la aplicabilidad o idoneidad de los enfoques utilizados; y b) Utilizar procedimientos de prueba de avalos masivos comnmente aceptados, y tcnicas que aseguren que las normas de certeza se mantendrn COMENTARIO Es implcito a los avalos masivos que, an en los casos en que se utilizan modelos de avalos masivos especficos y calibrados, algunos estimados individuales no cumplirn las normas de razonabilidad, consistencia, y certeza. Sin embargo, los avaluadores que realicen avalos masivos tienen una responsabilidad profesional en asegurar que, en general, los modelos produzcan estimados de valor que cumplan con normas de certeza que puedan alcanzarse. Esta responsabilidad obliga al avaluador a evaluar el comportamiento de los modelos, utilizando tcnicas que incluyan, entre otras, calidad de las estadsticas FIT, muestras del folleto, anlisis de redicuales, y avalo a los datos el cociente de venta. Los avaluadores deben revisar estimados de valor individuales antes de utilizarlos. regla 6-7 (Este regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse) Un resumen escrito del reporte sobre avalo masivo para impuestos ad valorem, o un reporte escrito sobre un avalo masivo para cualquier otra finalidad, debe comunicar claramente los elementos, resultados, opiniones, y conclusiones sobre valor que haga el avaluador. La documentacin para el avalo masivo para impuestos ad valorem puede estar en forma de (1) registros de propiedad, (2) reportes, (3) manuales, (4) regulaciones, (5) estatutos, (6) cualquier otro medio aceptable. Cada reporte escrito de un avalo masivo para cualquier otra finalidad que no sea para impuestos ad valorem, debe: a) Expresar en forma clara y acertada el avalo de tal forma que no sea engaoso; b) Incluir informacin suficiente que permita a los usuarios del avalo entender correctamente el reporte; c) Hacer pblico en forma clara y acertada cualquier presuncin extraordinaria, condicin hipottica, o condicin limitante que afecte directamente el avalo, e indicar el impacto que esas situaciones tienen sobre el valor. Adems, cada reporte escrito sobre avalos masivos hechos para finalidades diferentes al impuesto ad valorem, y, cuando sea del caso, el reporte escrito sobre avalos masivos para impuestos ad valorem, deben:

a) Establecer la finalidad y el uso al que se destinar el avalo; b) Hacer pblico cualquier presuncin o condicin limitante, que resulte en una desviacin de mtodos y tcnicas generalmente aceptadas, o que afecten el anlisis, las opiniones o las conclusiones; COMENTARIO Una condicin limitante que debe hacerse pblica consiste en si se hizo o no inspeccin fsica. c) Expresar la fecha efectiva del avalo; COMENTARIO En impuestos ad valorem la fecha efectiva del avalo puede estar definida en la ley. Si la fecha efectiva no viene dada por la ley, la fecha efectiva del avalo, salvo que se diga lo contrario, se presume que es contemporneo con la informacin y conclusiones del avalo. d) Definir el valor; e) Identificar las propiedades avaluadas, incluyendo los derechos sobre la propiedad; COMENTARIO El reporte debe documentar las fuentes que sirvan para localizar, describir, y en listar la propiedad. Cuando sea del caso, debe incluirse referencias a descripciones legales, direcciones, identificadores de parcelas, fotos, y bocetos de edificios. En avalos masivos est informacin frecuentemente se especifica en una ley o en una decisin judicial, la ley debe ser citada. f) Describir y justificar las especificaciones del modelo que se han considerado, los requerimientos de informacin, y los modelos escogidos; COMENTARIO El usuario y las partes afectadas deben tener confianza en que el proceso y los procedimientos utilizados estn conformes con mtodos aceptados que resultan en estimados de valor confiables. En el caso de avalos masivos para impuestos ad valores, la estabilidad y certeza son importantes para la credibilidad de la opinin de valor. El resumen del reporte debe incluir una discusin sobre la razn de cada modelo, la tcnica de calibrado que se utilizar, y las medidas de comportamiento que se utilizarn. g) Describir el procedimiento para recolectar, validar y reportar informacin; COMENTARIO El reporte resumido debe describir las fuentes de la informacin y los procesos de recoleccin y validacin de la misma. Debe hacerse referencia a manuales detallados de recoleccin de informacin, incluyendo dnde pueden ser consultados. h) Describir los mtodos para calibrar que fueron considerados y escogidos, incluyendo la forma matemtica del modelo final; describir cmo los estimados fueron revisados; y, si fuere necesario, describir la disponibilidad de los estimados individuales de valor. i) En el caso de propiedad inmueble, discutir cmo fue determinado el ms alto y mejor uso; COMENTARIO El reporte resumen de los avalos masivos debe referenciar jurisprudencia, leyes, o polticas pblicas que describan los requisitos aplicables al ms alto y mejor uso. Cuando se el uso sea el requisito aplicable, el reporte debe mencionar cmo fueron establecidas las opiniones sobre el valor del uso. j) Identificar las pruebas de comportamiento del avalo que fueron utilizadas para implementar las medidas de comportamiento alcanzadas; k) Ofrecer cualquier informacin necesario para explicar el avalo en forma ms completa, incluyendo las excepciones admitidas segn la Regla sobre Excepciones; y l) Incluir una certificacin firmada por el avaluador, conforme con las leyes aplicables, las reglas o regulaciones y prcticas de generalmente aceptadas para avalos masivos preparadas para impuestos ad valorem; y, para avalos masivos

preparados para otros propsitos, incluir una certificacin firmada de conformidad con regla 6-8. regla 6-8 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). Cada avalo masivo que conste por escrito, que sea hecha para propsitos diferentes a impuestos ad valorem, debe contener una certificacin firmada que es similar en el contenido al siguiente modelo: Yo certifico que, segn mi conocimiento y parecer: Las afirmaciones de hecho contenidos en este reporte son verdaderos y acertados. El anlisis, las opiniones y las conclusiones reportadas estn limitadas slo por las presunciones reportadas y las condiciones limitantes, y son fruto de un anlisis profesional personal, imparcial y desinteresado. No tengo inters presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo inters personal con respecto a las partes involucradas. No tengo intromisin respecto de la propiedad que es objeto de este reporte o las partes involucradas en este asunto. Mi retribucin para completar este asunto no depende del reporte de un valor determinado que favorezca los intereses del cliente, el monto del valor de opinin, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrencia de un evento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado este avalo. Mi anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidad con la NUPA. He hecho una inspeccin personal de la propiedad que es objeto de este reporte. (Si ms de una persona firma el reporte, el certificado debe especificar claramente cules de ellos hicieron la inspeccin a la propiedad avaluada, y cules no). Nadie ofreci asistencia profesional significativo a la persona que firma este reporte. (Si hay excepciones, el nombre de cada individuo que ofreci asistencia profesional significativa debe ser mencionado).

NORMA UNIFORME 7 AVALO DE PROPIEDAD MUEBLE, DESARROLLO

Al hacer un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe identificar el problema a solucionar y el alcance del trabajo necesario para solucionarlo, as como completar las investigaciones y el anlisis necesario para producir un avalo confiable. COMENTARIO esta dirigido a los aspectos sustanciales del desarrollo de un avalo competente de propiedad mueble. Los requisitos establecidos en el estndar 7 siguen el proceso de desarrollo del avalo en el orden de materias que se mencionarn, y puede utilizarse por avaluadores y usuarios de servicios de avalos como una lista de lo que debe incluirse en tales avalos. regla 7-1 (Esta Regla contiene requisitos vinculantes que no pueden escluirse). Al desarrollar un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe:

a) Estar pendiente y utilizar correctamente los mtodos y tcnicas reconocidas que sean necesarias para producir un avalo confiable; COMENTARIO Esta regla reconoce que el principio del cambio contina afectando la forma en que los avaluadores cumplen su labor. Los cambios y adelantos en la prctica sobre propiedad mueble tienen un impacto sustancial sobre la profesin. Cambios importantes en el costo y la forma en que es mercadeada, adquirida, y producida la propiedad mueble, y los cambios en la estructura legal de conformidad con la cual los derechos e intereses sobre propiedad mueble son creados, mercadeados, transferidos y financiados, tienen resultado en los cambios en la teora y prctica de avalo. Los cambios sociales tambin tienen un efecto sobre la teora y prctica del avalo. Para mantenerse al tanto de estos cambios y desarrollos, la profesin del avalo revisa los mtodos y tcnicas del avalo para enfrentar estas nuevas circunstancias. Por esta razn no es suficiente para los avaluadores mantener las herramientas y el conocimiento que poseen cuando se convierten en avaluadores. Cada avaluador debe continuamente mejorar sus capacidades para mantenerse competente en el avalo de propiedad mueble. b) No cometer un error sustancial de la omisin o comisin que afecte significativamente el avalo; COMENTARIO Al realizar servicios de avalo, el avaluador debe estar seguro que la recoleccin de informacin se hizo de una manera diligente, teniendo en cuenta el alcance del trabajo identificado de conformidad con regla 7-2(f). Lo anterior para asegurar que la informacin que tendra un efecto significativo en el resultado de la opinin, o en las conclusiones, este identificada y, cuando sea necesario, este analizada. Adems, el avaluador debe tenerun cuidaddo especial al analizar esa informacin, evitando cometer errores que afectaran significativamente sus opiniones y conclusiones. c ) No ofrecer servicios de avalo sin cuidado o en forma negligente, por ejemplo cometiendo una serie de errores que, aunque individualmente puede que no tengan un efecto significativo en el resultado del avalo, al agragarse afecte la credibilidad de los resultados. COMENTARIO La perfeccin es imposible de alcanzar, y la idoneidad no requiere perfeccin. Sin embargo, un avaluador no debe ofrecer servicios de avalo sin cuidad o en forma negligente. Esta regla requiere que los avaluadores utilicen la diligencia y cuidado debidos. regla 7-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden exceptuarse). Al realizar un avalo de propiedad mueble el avaluador debe: a) Identificar al cliente y dems usuarios; b) Identificar el uso propuesto para las opiniones y conclusiones del avaluador; COMENTARIO Identificar los usos propuestos es un paso necesario para el avaluador y el cliente al decidir sobre: El alcance apropiado del trabajo a completar, y El nivel de informacin que debe proveerse al comunicar el avalo.

El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente o el uso propuesto por el cliente hagan que el anlisis se enfocados negativamente. c ) Identificar el propsito de la tarea (el tipo y la definicin del valor a ser desarrollado); y, si la opinin de valor a ser desarrollada es valor de mercado, determinar si el valor debe ser el precio ms probable: 1. En trminos de dinero; o 2. En trminos de acuerdos financieros equivalentes a dinero; o

3. En otros trminos definidos en forma precisa; y 4. Si la opinin de valor debe basarse en financiamiento hecho bajo condiciones poco usuales, o con incentivos, los trminos de tal financiamiento deben ser claramente identificados y la opinin del avaluador sobre su contribucin o el efecto negativo sobre el valor debe ser desarrollado mediante el anlisis de la informacin de mercado relevante. COMENTARIO Cuando el propsito de la tarea sea desarrollar una opinin de valor en una mercado especfico, o en un nivel especfico de mercado, basado en la venta potencial de la propiedad, el avaluador debe tambin desarrollar una opinin sobre tiempo de exposicin razonable en relacin con la opinin de valor. d) Identificar la fecha efectiva de la opinin y conclusiones del avaluador; e) Identificar las caractersticas de la propiedad que sean relevantes para el propsito y uso pretendido para el avalo, incluyendo: 1. Suficientes caractersticas para establecer la identidad del item incluyendo el mtodo de identificacin; 2. Suficientes caractersticas para establecer la calidad relativa del item (y sus partes componentes, donde sea aplicable) dentro de su tipo; 3. Todos los dems atributos fsicos y econmicos que tengan efecto material sobre el valor. COMENTARIO Algunos ejemplos de caractersticas fsicas o econmicas incluyen condiciones, estilo, tamao, calidad, autor, materiales, origen, edad, alteraciones, restauraciones, y obsolencia. El tipo de propiedad y el propsito y uso pretendido del avalo determina cules caractersticas tienen un efecto material sobre el valor. 4. El interes de ser prpietario del bien que se avalara; 5. Cualquier restriccin, gravamen, arrendamiento, acuerdo, contrato, declaracin u otro item de naturaleza similar; y 6. Cualquier propiedad inmueble o bien intangible que no sea propiedad mueble, pero que estn incluidos en el avalo. COMENTARIO sobre (1) (6): Si la informacin necesaria sobre la propiedad no esta disponible debido a las condiciones que limitan la posibilidad del avaluador para inspeccionar o hacer averiguaciones sobre la propiedad, (tal como condiciones de alumbramiento en una inspeccin in situ, limitaciones de tiempo, falta de informacin proveniente de fuentes confiables), el avaluador debe: Obtener la informacin necesario antes de proceder, o Cuando sea posible, de conformidad con regla 7-2(g), utilizar una presuncin extraordinaria sobre dicha informacin.

El avaluador puede utilizar cualquier combinacin de inspeccin de la propiedad y documentos, u otros recursos para identificar las caractersticas relevantes de la propiedad. La informacin utilizada por el avaluador para identificar las caractersticas de la propiedad deben provenir de fuentes que el avaluador cree razonablemente que son confiables. Un avaluador puede no ser requerido para avaluar el todo cuando el objeto del avalo es un inters fraccional, un segmento fsico, o una consideracin parcial. f) Identificar el alcance del trabajo necesario para completar la tarea; COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando esta de acuerdo con: Las expectativas de los partcipes en el mercado respecto de servicios de avalo iguales o similares; y

Las acciones que los colegas del avaluador seran al realizar una tarea igual o parecida, de acuerdo con la NUPA.

El avaluador debe tener razones vlidas para fundar las decisiones sobre el alcance del trabajo, y estar preparado para fundar la decisin de excluir cualquier informacin o procedimiento que pueda parecer relevante para el cliente, usuarios destinatarios, o para los colegas del avaluador en tareas parecidas o iguales. El avaluador no debe permitir que las condiciones de la tarea, u otros factores, limiten la extensin de la investigacin o el anlisis a tal punto que la opinin resultante y las conclusiones alcanzadas en la tarea no sean confiables en el contexto del propsito y uso pretendido del avalo (ver carga de la prueba en Regla de Excepciones). g) Identificar presunciones extraordinarias necesarias para la tarea; COMENTARIO: Una presuncin extraordinaria puede ser utilizada en una tarea solamente si: Se requiere para desarrollar en forma correcta opiniones o conclusiones confiables; El avaluador tiene fundamento razonable para la presuncin extraordinaria; El uso de la presuncin extraordinaria resulta en un anlisis confiable; y El avaluador acta conforme a los presunciones establecidos en la NUPA. requisitos de publicidad para

Ver frase sobre carga de la prueba en Regla de Excepciones. h) Identificar toda condicin hipottica necesaria para la tarea. COMENTARIO Una condicin hipottica puede ser utilizada en una tarea solamente si: El uso de la condicin hipottica es requerida claramente por la ley, para realizar un anlisis razonable, o para poder realizar comparaciones; El uso de condiciones hipotticas resulta en un anlisis confiable; y El avaluador acta conforme a los requerimientos de publicidad establecidos para condiciones hipotticas en el NUPA.

Ver reglas sobre carga de la prueba en Regla de Excepciones. regla 7-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse. Ver Regla de Excepciones). Al realizar un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, certificar, analizar y reconciliar toda informacin que sea pertinente al avalo, dado el alcance del trabajo identificado de acuerdo con regla 7-2(f). a) Cuando sea aplicable, identificar el efecto del ms alto y mejor uso, mediante la medicin y anlisis del uso actual, as como de usos alternativos, para determinar qu es rentable, legal y fsicamente posible, dentro del marco del propsito y uso propuesto para el avalo; b) La propiedad mueble tiene varios mercados, por esto el avaluador debe definir y analizar el mercado apropiado en consonancia con el propsito del avalo; COMENTARIO El avalo debe reconocer que hay diferentes niveles de intercambio, y cada uno puede generar informacin igualmente diferente. Por ejemplo, una propiedad puede tener un valor diferente en un nivel de intercambio al por mayor, al por menor, y bajo condiciones de remate. Por esto, el avaluador debe analizar el objeto del avalo en el contexto de mercado indicado.

c ) Analizar las condiciones econmicas relevantes al momento del avalo, incluyendo la aceptacin de la propiedad en el mercado, as como su oferta, demanda, escasez, o rareza. regla 7-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse. Ver Regla de Excepciones). Al realizar un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, verificar y analizar toda informacin aplicable al avalo y al tipo de propiedad, dado el alcance del trabajo identificado de conformidad con regla 7-2(f). a) Cuando una visin de comparacin de ventas esa aplicable, el avaluador debe analizar la informacin pertinente para establecer una conclusin sobre el valor. b) Cuando una visin de costo sea aplicable, el avaluador debe: 1. Analizar la informacin pertinente que este disponible para estimar el costo nuevo de la propiedad; y 2. Analizar la informacin comparable que este disponible para estimar la diferencia entre costo de nuevo y valor presente de la propiedad (depreciacin acrecentada). c ) Cuando una visin de ingreso sea aplicable, el avaluador debe: 1. Aanalizar la informacin comparable que este disponible para estimar el ingreso de la propiedad segn el mercado; 2. Analizar informacin comparable sobre expensas operacionales para estimar las expensas operacionales de la propiedad; 3. Analizar la informacin comparable que este disponible para estimar las tasas de capitalizacin y/o las tasas de descuento; y 4. Fundar proyecciones de ingresos futuros y expensas en evidencia razonablemente clara y apropiada. COMENTARIO Un avaluador debe, al realizar balances de ingresos y egresos, y proyecciones sobre flujo de dinero, pesar informacin histrica y tendencias, as como factores relacionados con oferta y demanda actual que puedan afectar esas tendencias, y competencia. d) Al realizar una opinin sobre el valor de un arrendamiento, o una propiedad arrendada, el avaluador debe analizar el efecto sobre el valor que tiene los trminos y condiciones del arrendamiento. e) El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor que tiene el ensamblaje de los diferentes componentes de la propiedad, y evitar avaluar el todo sumando los valores individuales de las partes componentes. COMENTARIO Aunque el valor del todo puede ser igual a la suma de las partes separadas, tambin puede ser mayor o menor a tal suma. Por esto, el valor del todo debe ser probado mediante una referencia a informacin relevante, y fundada en un anlisis apropiado de tal informacin. Un procedimiento similar debe seguirse cuando el valor del todo ha sido establecido y el avaludor busca avaluar una parte. El valor de una parte debe ser probada mediante referencia a informacin pertinente, y fundada en un anlisis apropiado de tal informacin. f) El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor de modificaciones a la propiedad que sean previsibles. Las modificaciones deben ser a tal punto previsibles que las acciones del mercado las reflejan al momento del avalo. g) El avaluador debe analizar el efecto que tiene sobre el valor, de cualquier propiedad inmueble o bien intangible que no sean propiedad mueble, pero que estn incluidos en el avalo.

COMENTARIO Competencia en avalo de propiedad inmueble (ver norma 1) o de negocios (ver norma 9) puede requerirse cuando sea necesario determinar el valor de las partes componentes de la propiedad. Adems, competencia en otras reas de avalo de propiedad mueble, fuera de la especialidad del avaludor, puede requerirse (ver norma 7 y la regla sobre la competencia). Un avalo separado, realizado de conformidad con la norma pertinente al tipo de propiedad, es requerido cuando el valor de un item o una combinacin de items sea significativo para el valor general. h) Cuando se avalen modificaciones propuestas, el avaluador debe examinar y tener disponible para futura consulta: 1. Planos, especificaciones, y otra documentacin que sea suficiente para identificar el alcance y carcter de las modificaciones propuestas; 2. Evidencia que indique el tiempo probable necesario para completar las modificaciones propuestas; y 3. Evidencia razonablemente clara y apropiada que soporte los costos de implementacin, rendimientos que se anticipan, y productividad, segn sea aplicable. COMENTARIO El desarrollo de una opinin de valor para una propiedad con modificaciones propuestas envuelve el uso de condiciones hipotticas segn las cuales las modificaciones descritas han sido completadas para la fecha del avalo, cuando en realidad no lo han sido. La evidencia requerida para ser examinada y mantenida puede incluir items tales como los estimados de vendedores o contratistas sobre los costos y tiempo requerido para completar las modificaciones propuestas, as como estudios de mercado y probabilidad; informacin sobre costos operacionales; y la historia de proyectos parecidos recientemente completados (ver regla 4-6). regla 7-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). Al desarrollar avalos de propiedad mueble, el avaluador debe: a) Analizar cualquier acuerdo de venta, oferta validada u oferta de los terceros a vender, opcional,o el listado de las caractersticas, si tal informacin esta disponible al avaluador en el curso normal de su negocio; b) Analizar cualquier venta anterior que haya ocurrido dentro de un tiempo razonablemente, dado el propsito de la tarea y el tipo de propiedad involucrada. c) Reconciliar la calidad y cantidad de informacin disponible y analizada dentro de los enfoques utilizados, y la aplicabilidad o pertinencia de esos enfoques. COMENTARIO Ver los comentarios a las reglas 8-2(b)(9), y 8-2(c)(9) para los requisitos sobre reportes.

NORMA UNIFORME 8 AVALO DE PROPIEDAD MUEBLE, REPORTAR

Al reportar los resultados de un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe comunicar cada anlisis, opinin, y conclusin en una forma que no sea engaosa. COMENTARIO se refiere al contenido y nivel de informacin requerido en un reporte que comunique los resultados del avalo de propiedad mueble. La norma 8 no dicta la forma, formato o estilo de los reportes de propiedad mueble, los cuales deben estar en funcin de las necesidades de los usuarios y avaluadores. El contenido sustantivo del reporte determina su conformidad.

regla 8-1 (Esta Regla contiene obligaciones vinculantes que no pueden ser exceptuados). Cada reporte escrito u oral de avalo de propiedad mueble debe: a) Establecer en forma clara y precisa el avalo de tal forma que no lleve a equvocos: COMENTARIO Como muchos reportes son utilizados por terceras personas que confan en ellos, las comunicaciones que pueden considerarse adecuadas por parte del cliente del avaluador puede que no sean suficientes. El avaluador debe tener cuidado extremo de verificar que sus reportes no causen equvocos para los usuarios destinatarios del reporte de avalo. b) Contener informacin suficiente para permitir que los usuarios destinatarios del avalo entiendan el reporte correctamente; COMENTARIO Las personas que reciben o confan en un reporte autnomo o un informe del avalo donde son el cliente y los usuarios propuestos. Solamente el cliente recibe y confa en el informe del avalo. c) Hacer pblico en forma clara y precisa cualquier presuncin extraordinaria, condicin hipottica, o condicin limitante que afecte directamente el avalo e indique su impacto sobre el valor. COMENTARIO En los reportes escritos la publicidad es requerida, junto con los comentarios de cada opinin o conclusin que sea afectada. regla 8-2 (Esta Regla contiene obligaciones vinculantes que no pueden ser exceptuadas). Cada reporte escrito sobre el avalo de propiedad mueble debe ser preparado de acuerdo con una de las siguientes opciones, y mencionar cul opcin utiliz: informe autnomo del avalo, el informe del sumario del avalo, o informe restrictivo del avalo. COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyen partes diferentes al cliente, debe utilizarse o el informe autnomo del avalo, o el informe sumario del avalo. Cuando el usuario destinatario es solamente el cliente, puede usarse el informe restrictivo del avalo. La diferencia esencial entre estas tres opciones esta en el contenido y nivel de informacin ofrecida. El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel de informacin que se comunica al terminar su labor. El avaluador puede utilizar cualquier otro ttulo adicional al ttulo a que se refiere esta norma para el tipo de reporte ofrecido. El contenido del reporte y el nivel de informacin establecido en estas normas son mnimos para cada tipo de reporte. El avaluador debe adicionar el reporte cuando sea necesario para asegurar que cualquier usuario destinatario del avalo no sea llevado a equvoco, y que el reporte es conforme con los requerimientos sobre contenido establecidos en esta regla. Una parte que reciba una copia del informe autnomo del avalo, el informe del sumario del avalo, o informe restrictivo del avalo, para satisfacer requerimiento relacionados con publicidad, no se convierte en un usuario destinatario del avalo a no ser que el cliente identifique a esa parte como un usuario propuesto. a) El contenido del informe autnomo del avalo debe estar de acuerdo con los usos pretendidos del avalo y, por lo menos: 1. mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el nombre o tipo; COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, en asegurar un entendimiento claro y evitar violaciones a la seccin sobre

Confidencialidad contenida en la Regla sobre tica. En los casos extraos en que el cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en un archivo de trabajo, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte. 2. Mencionar el uso pretendido del avalo; 3. Establecer informacin suficiente para identificar la propiedad envuelta en el avao, incluyendo las caractersticas fsicas y econmicas que sean relevante para la labor; 4. Mencionar el inters de la caracterstica que ha sido avaluado; 5. Mencionar el propsito del avalo (y el tipo y definicin de valor) y su fuente; COMENTARIO Para mencionar la definicin de valor es necesario tener la definicin misma, una referencia apropiada a la fuente de la definicin, y cualquier comentario necesario para indicar claramente al lector cmo debe aplicarse la definicin. Cuando el propsito de la labor es desarrollar una opinin de valor de mercado, mencionar si la opinin de valor es: En trminos de dinero o trminos financieros equivalentes al dinero, o Basado en financiamiento que no sea del mercado, o que tenga condiciones poco usuales o incentivos.

Cuando una opinin sobre el valor de mercado no esta en trminos de dinero o basado en trminos financieros equivalentes a dinero, resumir los trminos del financiamiento y explicar su contribucin o su influencia negativa sobre el valor. 6. Mencionar la fecha del avalo y la del reporte; COMENTARIO La fecha efectiva del avalo establece el contexto para la opinin de valor, mientras la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad al momento del avalo fueron prospectivas, corrientes, o retrospectivas. La reiteracin de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avalo en las diferentes etapas del reporte es importante para el entendimiento del lector cuando las condiciones de mercado o de uso de la propiedad en la fecha del reporte son diferentes de las condiciones en la fecha del avalo. 7. Establecer informacin suficiente para ofrecer publicidad al cliente, y a cualquier usuario pretendido del avalo, sobre el alcance del trabajo utilizado para realizar el avalo; COMENTARIO Este requisito busca asegurar que el cliente y los usuarios pretendidos, sean suficientemente informados y no sean llevados a engao sobre el alcance del trabajo. El avaluador tiene la carga de la prueba frente a la demostracin de la decisin sobre el alcance del trabajo y el nivel de informacin incluida en el reporte. 8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotticas, o condiciones limitantes que afecten el anlisis, opiniones y conclusiones; COMENTARIO Las presunciones tpicas u ordinarias y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccin determinada del reporte. Una presuncin extraordinaria o una condicin hipottica debe hacerse pblica junto con las menciones de cada opinin o las conclusiones que fueron afectadas. 9. Describir la informacin analizada, el procedimiento de avalo que se sigui, y el razonamiento que fundamenta el anlisis, las opiniones y las conclusiones; COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la informacin ofrecida es suficiente para el cliente y los usuarios pretendidos, para que ellos puedan entender la razn detrs de la opinin y las conclusiones.

Cuando el propsito de la labor sea realizar una opinin sobre cualquier valor de mercado, un resumen de los resultados del anlisis de la informacin requerida en la regla 7-5 es necesario. Si tal informacin no puede obtenerse, una mencin sobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa informacin es necesaria. Si tal informacin es irrelevante, debe haber un pronunciamiento sobre la existencia de la informacin que cite su falta de relevancia. 10. Declarar, segn sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalo; y, cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y la razn para la opinn del avaluador sobre el ms alto y mejor uso de la propiedad; COMENTARIO El reporte debe contener la opinin del avaluador sobre el ms alto y mejor uso de la propiedad, a no ser que tal opinin sea innecesaria por ejemplo, en avaluo de seguros o en avalos de valor en uso. Si el propsito de la labor es valor de mercado, un resumen del fundamento del avaluador y la razn o para la opinin sobre el ms alto y mejor uso es requerido. El razonamiento del avaluador que sirva de soporte a la opinin debe ofrecerse en forma profunda y detallada. En el contexto de la propiedad mueble, el ms alto y mejor uso puede depender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel de mercado para el tipo de item y el propsito y uso pretendido del reporte. 11. Mencionar y explicar cualquier excepcin establecida sobre los requerimientos especficos de Norma 7, y la razn para excluir cualquiera de los enfoques usuales de avaluo; COMENTARIO Un informe autnomo del avalo debe suficiente para indicar que el avaluador ha cumplido con norma 7, incluyendo cualquier excepcin permitida de especficos. El nivel de detalle que se requiere variar importancia de la informacin frente al avalo. incluir informacin los requisitos de la los requerimientos de acuerdo con la

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalo Limitado. El uso del trmino Avalo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo que pudo o debi haberse hecho si la excepcin no se hubiese invocado. El reporte de un Avalo Limitado debe contener una seccin que identifique claramente el alcance del proceso de avalo que se ha hecho y las excepciones respectivas. La confiabilidad de los resultados de un Avalo Completo o de un Avalo Limitado que se haya desarrollado bajo la norma 7, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 8. El alcance del proceso de avalo hecho bajo la norma 7 es la base para la confiabilidad de la conclusin sobre valor. 12. Incluir una certificacin firmada de acuerdo con la Regla de la norma 8-3 b) El contenido del Resumen del Reporte de Avalo debe ser consistente con el uso propuesto del avalo, y por lo menos: COMENTARIO La diferencia esencial entre informe autnomo del avalo y el Reporte Resumido del Avalo, es el nivel de detalle en la presentacin. 1. Mencionar la identidad del cliente y de los usuarios pretendidos, por nombre o tipo; COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, en asegurar un entendimiento claro y evitar violaciones a la seccin sobre Confidencialidad contenida en la Regla sobre tica. En los casos extraos en que el cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en un archivo de trabajo, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte. 2. Mencionar el uso pretendido del avalo;

3. Resumir la informacin suficiente para identificar la propiedad avaluada, incluyendo las caractersticas fsicas y econmicas que sean relevantes para la tarea; 4. Mencionar el inters de la caracterstica que ha sido avaluada; 5. Mencionar el propsito del avalo (el tipo y definicin del valor) y sus fuentes; COMENTARIO Para mencionar la definicin de valor es necesario tener la definicin misma, una referencia apropiada a la fuente de la definicin, y cualquier comentario necesario para indicar claramente al lector cmo debe aplicarse la definicin. Cuando el propsito de la labor es desarrollar una opinin de valor de mercado, mencionar si la opinin de valor es: En trminos de dinero o trminos financieros equivalentes al dinero, o Basado en financiamiento que no sea del mercado, o que tenga condiciones poco usuales o incentivos

Cuando una opinin sobre el valor de mercado no esta en trminos de dinero o basado en trminos financieros equivalentes a dinero, resumir los trminos del financiamiento y explicar su contribucin o su influencia negativa sobre el valor. 6. Establecer la fecha del avalo y la fecha del reporte; COMENTARIO La fecha efectiva del avalo establece el contexto para la opinin de valor, mientras la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad al momento del avalo fueron prospectivas, corrientes, o retrospectivas. La reiteracin de la fecha del reporte y la fecha efectiva del avalo en las diferentes etapas del reporte es importante para el entendimiento del lector cuando las condiciones de mercado o de uso de la propiedad en la fecha del reporte son diferentes de las condiciones en la fecha del avalo. 7. Describir la informacin analizada, el procedimiento de avalo que se sigui, y el razonamiento que fundamenta el anlisis, las opiniones y las conclusiones; COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la informacin ofrecida es suficiente para el cliente y los usuarios pretendidos, para que ellos puedan entender la razn detrs de la opinin y las conclusiones. Cuando el propsito de la labor sea realizar una opinin sobre cualquier valor de mercado, un resumen de los resultados del anlisis de la informacin requerida en la regla 7-5 es necesario. Si tal informacin no puede obtenerse, una mencin sobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa informacin es necesaria. Si tal informacin es irrelevante, debe haber un pronunciamiento sobre la existencia de la informacin que cite su falta de relevancia. 8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotticas, o condiciones limitantes que afecten el anlisis, opiniones y conclusiones; COMENTARIO Las presunciones tpicas u ordinarias y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccin determinada del reporte. Una presuncin extraordinaria o una condicin hipottica debe hacerse pblica junto con las menciones de cada opinin o las conclusiones que fueron afectadas. 9. Describir la informacin analizada, el procedimiento de avalo que se sigui, y el razonamiento que fundamenta el anlisis, las opiniones y las conclusiones; COMENTARIO El avaluador debe estar seguro que la informacin ofrecida es suficiente para el cliente y los usuarios pretendidos, para que ellos puedan entender la razn detrs de la opinin y las conclusiones.

Cuando el propsito de la labor sea realizar una opinin sobre cualquier valor de mercado, un resumen de los resultados del anlisis de la informacin requerida en la regla 7-5 es necesario. Si tal informacin no puede obtenerse, una mencin sobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa informacin es necesaria. Si tal informacin es irrelevante, debe haber un pronunciamiento sobre la existencia de la informacin que cite su falta de relevancia. 10. Mencionar, segn sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalo; y, cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y la razn para la opinin del avaluador sobre el ms alto y mejor uso de la propiedad; COMENTARIO El reporte debe contener la opinin del avaluador sobre el ms alto y mejor uso de la propiedad, a no ser que tal opinin sea innecesaria por ejemplo, en avaluo de seguros o en avalos de valor en uso. Si el propsito de la labor es valor de mercado, un resumen del fundamento del avaluador y la razn para la opinin sobre el ms alto y mejor uso es requerido. El razonamiento del avaluador que sirva de soporte a la opinin debe ofrecerse en forma profunda y detallada. En el contexto de la propiedad mueble, el ms alto y mejor uso puede depender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel de mercado para el tipo de item y el propsito y uso pretendido del reporte. 11. Mencionar y explicar cualquier excepcin establecida sobre los requerimientos especficos del la norma 7, y la razn para excluir cualquiera de los enfoques usuales de avaluo; COMENTARIO Un Informe autnomo del avalo debe suficiente para indicar que el avaluador ha cumplido con norma 7, incluyendo cualquier excepcin permitida de especficos. El nivel de detalle que se requiere variar importancia de la informacin frente al avalo. incluir informacin los requisitos de la los requerimientos de acuerdo con la

Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalo Limitado. El uso del trmino Avalo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo que pudo o debi haberse hecho si la excepcin no se hubiese invocado. El reporte de un Avalo Limitado debe contener una seccin que identifique claramente el alcance del proceso de avalo que se ha hecho y las excepciones respectivas. La confiabilidad de los resultados de un Avalo Completo o de un Avalo Limitado que se haya desarrollado bajo la norma 7, no es afectado por el tipo de reporte preparado bajo la norma 8. El alcance del proceso de avalo hecho bajo la norma 7 es la base para la confiabilidad de la conclusin sobre valor. 12. Incluir una certificacin firmada de acuerdo con la regla 8-3 c) El contenido de un Reporte de Avalo de Uso Restringido debe ser consistente con el uso pretendido del avalo y, por lo menos: 1. Mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el nombre o tipo; COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, en asegurar un entendimiento claro y evitar violaciones a la seccin sobre Confidencialidad contenida en la Regla sobre tica. En los casos extraos en que el cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en un archivo de trabajo, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte. 2. Mencionar el uso pretendido del avalo; COMENTARIO El uso pretendido del avalo debe ser consistente con la limitacin sobre el uso de la opcin sobre Reporte de Avalo de Uso Restringido contenida en esta regla (es decir, uso por el cliente solamente).

3. Establecer informacin suficiente para identificar la propiedad envuelta en el avalo; 4. Mencionar el inters de la caracterstica que ha sido avaluado; 5. Mecionar el propsito del avalo incluyendo el tipo de valor, y hacer referencia a la definicin de valor pertinente al propsito de la tarea; 6. Mencionar la fecha del avalo y la del reporte; COMENTARIO La fecha efectiva del avalo establece el contexto para la opinin de valor, mientras la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad al momento del avalo fueron prospectivas, corrientes, o retrospectivas. 7. Mencionar el alcance del proceso de recoleccin, confirmacin y reportaje de informacin, o hacer referencia a un acuerdo sobre la tarea que este consignado en el archivo de trabajo del avaluador, que describa el alcance del trabajo a realizar. 8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotticas, o condiciones limitantes que afecten el anlisis, opiniones y conclusiones; COMENTARIO Las presunciones tpicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccin determinada del reporte. Una presuncin extraordinaria o una condicin hipottica debe hacerse pblica junto con las menciones de cada opinin o las conclusiones que fueron afectadas. 9. Mencionar el proceso de avalo que se sigui, la opinin de valor y las conclusiones, as como referencia a los archivos de trabajo; COMENTARIO El avaluador debe mantener un archivo de trabajo especfico y coherente que fundamente el Reporte de Avalo de uso Restringido. El contenido de ese archivo de trabajo debe ser suficiente para que el avaluador realice un Reporte Resumido de Avalo. El archivo debe estar disponible para ser inspeccionado por el cliente (o los representantes del cliente), por las autoridades estatales, por las partes que puedan ser autorizadas por autoridad judicial, y un comit de revisin profesional debidamente autorizado. La revisin del Reporte de Avalo de Uso Restringido de conformidad con la norma 3 no es posible sin que el revisor tenga acceso a la informacin contenida en el archivo de trabajo. Cuando el propsito de la labor sea realizar una opinin sobre cualquier valor de mercado, un resumen de los resultados del anlisis de la informacin requerida en la regla 7-5 es necesario. Si tal informacin no puede obtenerse, una mencin sobre los esfuerzos adelantados por el avaluador para obtener esa informacin es necesaria. Si tal informacin es irrelevante, debe haber un pronunciamiento sobre la existencia de la informacin que cite su falta de relevancia. 10. Mencionar, segn sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalo; y, cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y la razn para la opinin del avaluador sobre el ms alto y mejor uso de la propiedad; COMENTARIO Si una opinin sobre el ms alto y mejor uso es requerido, debe mencionarse y detalle el razonamiento del avaluador como fundamento de la opinin, con la profundidad y detalle requerido por su importancia en el avalo, o debe documentarse en el archivo de trabajo y referenciarse en el reporte. En el contexto de la propiedad mueble, el ms alto y mejor uso puede depender de la escogencia del mercado indicado o del nivel de mercado para el tipo de item y el propsito y uso pretendido del reporte. 11. Mencionar y explicar cualquier excepcin permitido de las obligaciones especficas contenidas en la norma 7; mencionar la exclusin de cualquiera de los enfoques usuales de avaluo; y mencionar las restricciones que limiten

el uso del reporte al cliente y advertir que la opinin del avaluador y las conclusiones establecidas en el reporte no pueden entenderse adecuadamente sin informacin adicional en el archivo de trabajo del avaluador; COMENTARIO Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalo Limitado. El uso del trmino Avalo Limitado hace entender que la labor desarrollada es algo menos que, o diferente del trabajo que pudo o debi haberse hecho si la excepcin no se hubiese invocado. El reporte de un Avalo Limitado debe contener una seccin que identifique claramente el alcance del proceso de avalo que se ha hecho y las excepciones respectivas. El Reporte de Avalo de Uso Restringido es solamente para uso del cliente. Antes de llegar a un acuerdo, el avaluador debe establecer con el cliente las situaciones donde este tipo de reporte debe usarse, y debe asegurar que el cliente entienda la utilidad del Reporte de Avalo de Uso Restringido. 12. Incluir una certificacin firmada de acuerdo con la regla 8-3. regla 8-3 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse). Cada reporte de avalo de propiedad mueble que conste por escrito debe contener una certificacin firmada que es similar en su contenido al siguiente modelo: Yo certifico que, segn mi conocimiento y parecer: Las afirmaciones de hecho contenidos en este reporte son verdaderos y acertados. El anlisis, las opiniones y las conclusiones reportadas estn limitadas slo por las presunciones reportadas y las condiciones limitantes, y son fruto de un anlisis profesional personal, imparcial y desinteresado. No tengo inters presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo inters personal con respecto a las partes involucradas. No tengo intromisin Respecto de la propiedad que es objeto de este reporte o las partes involucradas en este asunto. Mi vinculacin a esta tarea no dependi de la realizacin o reportaje de un resultado predeterminado. Mi retribucin para completar este asunto no depende del reporte de un valor determinado que favorezca los intereses del cliente, el monto del valor de opinin, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrencia de un evento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado este avalo. Mi anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidad con la NUPA. He hecho una inspeccin personal de la propiedad que es objeto de este reporte. (Si ms de una persona firma el reporte, el certificado debe especificar claramente cules de ellos hicieron la inspeccin a la propiedad avaluada, y cules no). Nadie ofreci asistencia profesional significativo a la persona que firma este reporte. (Si hay excepciones, el nombre de cada individuo que ofreci asistencia profesional significativa debe ser mencionado).

regla 8-4 (Esta Regla contiene requisitos obligatarias especficas que pueden excluirse. Ver Regla sobre Excepciones).

Un reporte de avalo de propiedad mueble hecho oralmente debe, al menos, hacer referencia a los temas sustantivos contenidos en la regla 8-2(b). COMENTARIO El testimonio de un avaluador sobre sus anlisis, opiniones y conclusiones, es un reporte oral en que el avaluador debe estar conforme con los requerimientos de esta regla. Ver la seccin Archivo de la Regla sobre tica, para encontrar los requisitos respectivos. Regla de a norma 8-5 (Esta regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse). Un avaluador que firme un reporte de avalo de propiedad mueble que ha sido preparado por otro, aunque lo haga bajo el sello de revisor de avalos, debe aceptar total responsabilidad por el contenido del reporte. COMENTARIO Este requisito esta dirigido al empleador o supervisor que firma el reporte de un empleado o sub-contratista. El empleador o supervisor que firma el reporte es tan responsable como el que prepara el avalo respecto del contenido y las conclusiones del avalo y el reporte. El hecho de utilizar un ttulo condicional al lado de la firma del empleador o del supervisor que firma un reporte, no exime de responsabilidad a esa persona.

NORMA UNIFORME 9 AVALO DE NEGOCIOS, DESARROLLO

Al realizar el avalo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe identificar el problema que debe resolver y el alcance del trabajo necesario para solucionar el problema, as como completar correctamente la investigacin y anlisis necesarios para producir un avalo confiable. COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos sustanciales de la realizacin de un avalo competente de negocios y activos intangibles. Los requisitos de la norma 9 aplica cuando el propsito especfico del trabajo es realizar un avalo del negocio o activo intangible. regla 9-1 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse). Al realizar el avalo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe: a) Estar pendiente de, entender, y utilizar correctamente los mtodos y procedimientos reconocidos que sean necesario para producir avalos confiables; COMENTARIO Los cambios y desarrollos en la economa y en la teora de la inversin tienen un impacto sustancial en la profesin de avalo de negocios. Cambios importantes en el mbito financiero, regulaciones sobre valores, derecho tributario y decisiones judiciales nuevas e importantes, pueden resultar en cambios en la prctica de avalo de negocios. b) No cometer un error sustancial de omisin o comisin que afecte al avalo en forma significativa; COMENTARIO Al realizar el avalo el avaluador debe tener certeza que la recoleccin de informacin se hace de una manera suficientemente diligente, dado el alcance del trabajo identificado de acuerdo con la regla 9-2(e), para asegurar en forma razonable que la informacin que pudiera tener un efecto material o significativo en las opiniones y conclusiones resultantes es identificada y, cuando sea necesario, analizada. Adems, el avaluador debe usar suficiente cuidado al analizar esa informacin para evitar errores que podran afectar significativamente sus opiniones o conclusiones. c) No ofrecer servicios de avalo sin cuidado o en forma negligente, por ejemplo cometiendo una serie de errores que, aunque individualmente considerados puede

que no tengan un efecto significativo en el avalo, al agregarse puede afectar la credibilidad de los resultados. COMENTARIO La perfeccin es imposible de alcanzar, y la idoneidad no requiere perfeccin. Sin embargo, un avaluador no debe ofrecer servicios de avalo sin cuidad o en forma negligente. Esta regla requiere que los avaluadores utilicen la diligencia y cuidado debidos. regla 9-2 (Este Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). Al realizar el avalo de un negocio o de un activo intangible, el avaluador debe identificar: a) El cliente y cualquier otro usuario destinatario del avalo, as como el uso que el cliente pretende darle a las opiniones y conclusiones del avaluador; COMENTARIO El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente frente al uso del avalo causen que el anlisis sea parcializado. b) El propsito de la tarea, incluyendo la definicin del patrn de valor que se realizar; c) La fecha del avalo; d) La persona jurdica, activos, o capital que se avaluar; y 1. Identificar todo contrato de compraventa, restricciones en la inversin de acciones, clusulas restrictivas en el contrato social, y cualquier aspecto similar o factores que pueden tener influencia en el valor. 2. Determinar hasta dnde los intereses contienen elementos de control de propiedad. COMENTARIO Atencin especial debe drsela a los atributos del inters que se avala, incluyendo los derechos y beneficios de la propiedad sobre el mismo. Los elementos de control en cualquier situacin pueden verse afectados por el derecho, distribucin de intereses de propiedad, relaciones contractuales, y muchos otros factores. Como consecuencia de esto, el nivel de control o falta del mismo depende de una amplia variedad de hechos y circunstancias que deben evaluarse en la situacin especfica. Las acciones de una compaa no tienen necesariamente el valor pro rata del negocio. As, el valor de la compaa no necesariamente se determina mediante una extensin matemtica directa del valor de las acciones. e) El alcance del trabajo que ser necesario para completar el trabajo; COMENTARIO El alcance del trabajo es aceptable cuando esta de acuerdo con: Las expectativas de los participantes en el mercado frente a los servicios de avalo iguales o similares; y Las acciones que adelantaran los colegas del avaluador al realizar igual o similar avaluo, de acuerdo con la NUPA.

El avaluador debe tener razones suficientes para fundamentar el alcance de las decisiones de trabajo, y estar preparado para fundamentar la decisin para excluir cualquier informacin o procedimiento que podra parecer relevante al cliente, o a los colegas del avaluador. (ver Regla sobre Excepciones). Un avaluador no debe permitir que las condiciones del trabajo limiten el alcance de la investigacin o el anlisis a tal punto que las opiniones y conclusiones resultantes en el trabajo no sean confiables en el contexto del uso pretendido. f) Cualquier presuncin extraordinaria necesaria en el trabajo; y COMENTARIO Una presuncin extraordinaria puede ser utilizada en el avalo solo si:

Es requerido para desarrollar correctamente opiniones y conclusiones

confiables;

El avaluador tiene un fundamento razonable para hacer las presunciones; El uso de las presunciones extraordinarias resulta en un anlisis confiable; y El avaluador esta conforme con los requerimientos sobre publicidad establecidas en la NUPA para presunciones extraordinarias.

g) Cualquier condicin hipottica necesaria para el trabajo. COMENTARIO Una condicin hipottica puede utilizarse en el avalo slo si: El uso de condiciones hipotticas es requerido claramente por razones legales, por motivos de anlisis razonable, o por motivos de comparacin; El uso de condiciones hipotticas resulta en un anlisis confiable; y El avaluador acta conforme a los requerimientos de publicidad establecidos en la NUPA para condiciones hipotticas.

regla 9-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). Al realizar el avalo de un negocio o de un activo intangible relacionado con capital que tenga la aptitud para causar la liquidacin de una empresa, el avaluador debe investigar la posibilidad de que la empresa pueda tener un valor ms alto mediante la liquidacin de todo o parte de la empresa que mediante la continuacin de la operacin tal y como esta. Si la liquidacin de todo o parte de la empresa es la base para el avaluo, el avalo de cualquier inmueble o mueble a ser liquidado puede ser apropiado. COMENTARIO Esta regla requiere que el avaluador reconozca que la operacin continuada de un negocio no es siempre la mejor premisa para el avaluo cuando la liquidacin de todo o parte de la empresa pueda resultar en un valor ms alto. Sin embargo, esto normalmente aplica solamente cuando la empresa que se avala esta en una posicin que puede causar la liquidacin. Si la liquidacin de todo o parte de la empresa es la premisa apropiada para hacer el avaluo, la competencia en el avalo de activos como inmuebles (Norma 1) y bienes muebles tangibles (Norma 7) puede requerirse para completar el avaluo del negocio. regla 9-4 (Esta Regla contiene rewuisitos obligatorios que pueden excluirse. Ver Regla sobre Excepciones). Al realizar el avalo de un negocio o activo intangible, el avaluador debe recolectar y analizar toda informacin pertinente al problema, dado el alcance del trabajo identificado de conformidad con regla 9-2(e), a) El avaluador debe realizar opiniones de valor y conclusiones utilizando uno o ms de un enfoque que sea aplicable a la tarea de avalo especfica. COMENTARIO Esta regla requiere que el avaluador utilice todos los enfoques relevantes para los que haya informacin confiable disponible. Sin embargo, esto no significa que el avaluador deba utilizar todos los enfoques para cumplir con la regla, siempre que ciertos enfoques no sean aplicables. b) Incluir en el anlisis, cuando sea relevante, informacin sobre: 1. La naturaleza y la historia del negocio; 2. Condiciones financieras y econmicas que afecten al negocio, su industria, y a la economa en genenal; 3. Resultados pasados, operaciones actuales, y perspectivas futuras del negocio; 4. Ventas pasadas de capital u otro inters en la empresa que se avala; 5. Ventas de empresas similares o de capital de empresas similares;

6. Precios, trminos, y condiciones que afecten ventas pasadas de capital de empresas similares; 7. Beneficios econmicos de activos intangibles. COMENTARIO Esta regla dirige al avaluador a estudiar los aspectos prospectivos y retrospectivos de la empresa, y a estudiarlo en trminos del mbito econmico e industrial en que opera. Adems, las ventas de instrumentos negociables de la empresa, o de empresas similares para las que haya informacin suficiente disponible, debe considerarse. regla 9-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse.) Al realizar el avalo de un negocio o de un activo intangible, el avaluo debe conciliar las indicaciones de valor resultantes de los distintos acercamientos para llegar al valor final. COMENTARIO El evaluador debe evaluar la confiabilidad de los distintos indicadores de valor. El avaluador debe considerar la calidad y cantidad de la informacin que lleve a cada indicador de valor. La conclusin sobre el valor es el resultado del juicio del avaluador y no necesariamente resultado de un proceso matemtico.

NORMA UNIFORME 10 AVALO DE NEGOCIOS, REPORTE

Al reportar los resultados del avalo de un negocio o de un bien intangible, el avaluador debe comunicar cada anlisis, opinin, y conclusin de una forma que no sea engaosa. COMENTARIO Se refiere al contenido y nivel de informacin requerido en un reporte que comunica los resultados del avalo de una empresa o de un activo intangible, realizado de conformidad con la norma 9. La norma 10 no establece la forma, formato, o estilo de los avalos antes mencionados, los cuales dependern de las necesidades de los usuarios y de los proveedores de servicios de avalos. El contenido sustantivo del reporte determina si se conforma a estas reglas. regla 10-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). Cada reporte sobre avalos de negocios o activos intangibles debe: 1. Establecer en forma clara y precisa el avalo, de tal forma que no sea engaoso. 2. Contener informacin suficiente que permita al usuario destinatario entender el avalo. Cualquier condicin limitante sobre la informacin debe destacarse. 3. Hacer pblico en forma clara y precisa cualquier presuncin extraordinaria o condicin hipottica que afecte directamente el avalo. Debe indicarse su impacto en el avaluo. COMENTARIO Esta obligacin exige hacer pblico en forma clara y precisa cualquier presuncin extraordinaria o condicin hipottica que afecte en forma directa el anlisis, la opinin o la conclusin. Ejemplos de esta situacin incluyen items tales como la ejecucin de acuerdos pendientes, financiamiento atpico, infusin de capital de trabajo adicional, o cumplimiento con reglas proferidas por las autoridad competentes. El reporte debe indicar si la presuncin extraordinaria o condicin hipottica tiene un impacto negativo, positivo o neutral, sobre el valor.

regla 10-2 (Esta Regla contiene requisitos obligatorias que no pueden excluirsse). Cada reporte escrito que verse sobre el avalo de negocios o activos intangibles debe preparase de acuerdo con uno de las siguientes opciones, y establecer claramente cul opcin se utiliz: Reporte de Avalo o Reporte de Avalo Restringido. COMENTARIO Cuando los usuarios destinatarios incluyan sujetos diferentes al cliente, el Reporte de Avalo debe entregarse. Cuando el nico usuario destinatario es el cliente, puede usarse el Reporte de Avalo Restringido. La diferencia esencial entre estas opciones esta en el contenido y en el nivel de informacin que se ofrece. Los requisitos sobre contenido del reporte y nivel de informacin son mnimos para ambos tipos de reportes. El avaluador debe asegurar que cualquier usuario destinatario del avalo no sea engaado y que el reporte cumpla con los requisitos sobre contenido establecidos en esta regla. Un sujeto que recibe una copia del reporte de avalo no se convierte en un usuario destinatario del avalo, a no ser que el cliente identifique a ese sujeto como tal. a) El contenido del Reporte de Avalo debe ser consistente con el uso establecido para el avalo y, por lo menos: 1. Establecer la identidad del cliente y de los usuarios destinatarios, por nombre o tipo; COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado cuando identifica al cliente, en asegurar un entendimiento claro y evitar violaciones a la seccin sobre Confidencialidad contenida en la Regla sobre tica. En los casos extraos en que el cliente desea mantenerse en el anonimato, el avaluador debe documentar la identidad del cliente en un archivo de trabajo, pero puede omitir la identidad del cliente en el reporte. 2. Establecer el uso pretendido para el avalo; 3. Resumir la informacin suficiente para identificar el negocio o el activo intangible que se avala; COMENTARIO La informacin sobre identificacin debe incluir las caractersticas de la propiedad que sean relevantes al trabajo. 4. Establecer, en tanto sea relevante para el avalo, hasta dnde el inters del negocio, o el inters en los activos intangibles que se avaluarn, contiene elementos de control de propiedad, incluyendo la base para esa determinacin; 5. Establecer el propsito del avalo, incluyendo la norma para el avaluo (definicin) y su fuente; 6. Establecer la fecha del avalo y la fecha del reporte; COMENTARIO La fecha efectiva del avalo establece el contexto para la opinin de valor, mientras que la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad, eran prospectivas, corrientes, o retrospectivas. 7. Resumir informacin suficiente para hacer pblico al cliente y a cualquier usuario destinatario del avalo, el alcance del trabajo que se utiliz para desarrollar el avalo; COMENTARIO Este requisito es para asegurar que el cliente y los usuarios destinatarios, quienes pueden verse afectados en su confianza sobre el avalo dependiendo del alcance de la investigacin del avaluador, son apropiadamente informados y no son engaados sobre el alcance del trabajo. El avaluador tiene

la carga de la prueba para fundamentar la decisin sobre el alcance del trabajo, y el nivel de informacin incluido en el reporte. 8. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotticas, y condiciones limitantes que afecten el anlisis, las opiniones, y las conclusiones; COMENTARIO Las presunciones tpicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden reunirse en una seccin del reporte. Una presuncin extraordinaria o una condicin hipottica deben hacerse pblicas en conjuncin con pronunciamientos sobre cada opinin o conclusin que fue afectada. 9. Resumir la informacin analizada, los procedimientos de avalo que se siguieron, y los razonamientos que fundamentaron los anlisis, opiniones y conclusiones; COMENTARIO El avaluador debe tratar de determinar que la informacin ofrecida sea suficiente para que el cliente y los usuarios destinatarios puedan entender en forma adecuada la lgica de las opiniones y conclusiones. 10. Mencionar y explicar cualquier excepcin permitida a las reglas contenidas en la norma 9, y la razn para excluir cualquiera de los enfoques de avaluo que se utilizan comnmente; COMENTARIO Un Reporte de Avalo debe incluir suficiente informacin para indicar que el avaluador ha cumplido con las obligaciones de la norma 9, incluyendo cualquier excepcin permitida de requisitos especficos. El nivel de detalle requerido variar con la importancia de la informacin para el avalo. Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalo Limitado. El uso del trmino Avalo Limitado significa que la tarea tiene algo menos (o tiene algo diferente) a un trabajo que pudo haber (o debi haber) sido completado si la excepcin no se hubiese invocado. El reporte de un Avalo Limitado debe contener una seccin que identifique claramente el alcance del avalo que se realiz, y las excepciones que se aplicaron. 11. Incluir una certificacin firmada que este conforme con la regla 10-3. b) El contenido de un Reporte de Avalo de Uso Restringido debe ser para el uso del cliente solamente, y debe estar conforme con el uso pretendido del avalo, y debe por lo menos: 1. Establecer la identidad del cliente; COMENTARIO El avaluador debe tener cuidado al identificar el cliente para as asegurarse que hay un entendimiento claro, y para evitar violaciones a la seccin sobre Confidencialidad de la Regla sobre tica. 2. Mencionar el uso pretendido del avalo; COMENTARIO El uso pretendido del avalo debe ser solamente para el cliente. 3. Establecer la informacin suficiente para identificar en forma suficiente, el negocio o el activo intangible que se avala; COMENTARIO La informacin sobre identificacin debe incluir caractersticas de la propiedad que sean relevantes para la tarea. aquellas

4. Establecer hasta qu punto el inters del negocio, o el inters en los activos intangibles avaluados, contienen elementos de control de propiedad, incluyendo la base para esa determinacin; 5. Mencionar el propsito del avalo, incluyendo el estndar del valor (definicin) y sus fuentes; 6. Establecer la fecha efectiva del avalo y la fecha del reporte; COMENTARIO La fecha efectiva del avalo establece el contexto para la opinin de valor, mientras que la fecha del reporte indica si la perspectiva del avaluador sobre el mercado o las condiciones de uso de la propiedad al momento del avalo, fueron prospectivas, actuales, o retrospectivas.

8. Establecer el alcance del proceso de recoleccin, confirmacin, y reportaje de informacin, o referirse a un acuerdo sobre la tarea que este guardado en los archivos de trabajo del avaluador, donde se describa el alcance del trabajo a realizar; 9. Mencionar todas las presunciones, condiciones hipotticas, y condiciones limitantes que afecten el anlisis, las opiniones, y las conclusiones; COMENTARIO Las presunciones tpicas u ordinarias, y las condiciones limitantes pueden agruparse en una seccin determinada del reporte. Una presuncin extraordinaria o una condicin hipottica debe ser hecha pblica, junto con pronunciamientos sobre cada opinin o conclusin que se vio afectada. 10. Establecer los procedimientos de avalo que se siguieron, y la opinin de valor y conclusiones, as como el archivo de trabajo; COMENTARIO El avaluador debe mantener un archivo de trabajo especfico y coherente, que sirva de soporte al Reporte de Avalo de Uso Restringido. El contenido del archivo debe ser suficiente para permitir que el avaluador produzca el Reporte de Avalo. El archivo debe estar disponible para inspeccin por el cliente (o los representantes del cliente), tales como terceras personas que pueden ser autorizadas mediante un procedimiento judicial, y a un profesional perteneciente a un comit de revisin que este debidamente autorizado. 11. Establecer y explicar cualquier excepcin permitida a los requerimientos especficos del Norma 9; mencionar las exclusiones de cualquiera de los enfoques de avaluo normalmente utilizados; y mencionar las restricciones de uso que limiten el uso del reporte al cliente y que advierte que las opiniones del avaluador y las conclusiones establecidas en el reporte no pueden entenderse adecuadamente sin informacin adicional contenida en el archivo de trabajo del avaluador; COMENTARIO Cuando la Regla sobre Excepciones sea invocada, la tarea se presume que es un Avalo Limitado. El uso del trmino Avalo Limitado significa que la tarea tiene algo menos (o tiene algo diferente) a un trabajo que pudo haber (o debi haber) sido completado si la excepcin no se hubiese invocado. El reporte de un Avalo Limitado debe contener una seccin que identifique claramente el alcance del avalo que se realiz, y las excepciones que se aplicaron. El Reporte de Avalo de Uso Restringido es para uso del cliente exclusivamente. Antes de realizar un acuerdo, el avaluador debe establecer con el cliente las situaciones en que este tipo de reporte debe utilizarse, y debe asegurar que el cliente entienda el uso restringido del Reporte de Avalo de Uso Restringido. 12. Incluir una certificacin firmada de conformidad con la regla 10-3. regla 10-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). Cada avalo de negocios o de activos intangibles debe contener una certificacin firmada que tenga un contenido similar a lo que se establece a continuacin: Yo certifico que, segn mi conocimiento y parecer: Las afirmaciones de hecho contenidos en este reporte son verdaderos y acertados. El anlisis, las opiniones y las conclusiones reportadas estn limitadas slo por las presunciones reportadas y las condiciones limitantes, y son fruto de un anlisis profesional personal, imparcial y desinteresado. No tengo inters presente o futuro en la propiedad objeto de este reporte, y no tengo inters personal con respecto a las partes involucradas.

No tengo intromisin respecto de la propiedad que es objeto de este reporte o las partes involucradas en este asunto. Mi participacin en esta tarea no depende del desarrollo o reportaje de resultados predeterminados. Mi retribucin para completar este asunto no depende del reporte de un valor determinado que favorezca los intereses del cliente, el monto del valor de opinin, el logro de un resultado estipulado, o de la ocurrencia de un evento futuro relacionado en forma directa al uso a que es destinado este avalo. Mi anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este reporte ha sido preparado, de conformidad con la NUPA Nadie ofreci asistencia profesional significativo a la persona que firma este reporte. (Si hay excepciones, el nombre de cada individuo que ofreci asistencia profesional significativa debe ser mencionado). que pueden

regla 10-4 ((Esta regla contiene requisitos obligatorios excluirse. Ver Regla sobre Excepciones).

El reporte oral sobre el avalo del negocio o activo intangible debe, por lo menos, referirse a los asuntos sustanciales establecidos en la regla 10-2(a). COMENTARIO Ver Guarda de Archivos en la Regla sobre tica para los requisitos aplicables. Regla Estndar 10-5 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse). El avaluador que firma un reporte de avalo de negocio o de un activo intangible, que ha sido preparado por otro, aunque lo haga bajo el sello de revisor, debe aceptar toda la responsabilidad por el contenido del reporte. COMENTARIO Este requisito esta dirigido al empleador o supervisor que firma el reporte de un empleado o subcontratista. El empleador o supervisor que firma el reporte es tan responsable como el que prepara el avalo respecto del contenido y las conclusiones del avalo y el reporte. El hecho de utilizar un ttulo condicional al lado de la firma del empleador o del supervisor que firma un reporte, no exime de responsabilidad a esa persona.

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