INFORME PERICIAL DE VALUACIÓN

REQUERIDO POR:
ACACYPAC DE R.L.

PROPIETARIO/A:
Javier Benito Palma Calles.

UBICACIÓN:
Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½, Porción No. 2,
Casa S/N, Municipio de Chalatenango, Departamento de Chalatenango.

REALIZADO POR:
Óscar Alexéi Ávalos Alegría.

San Salvador, septiembre de 2023.

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AC230903 Residencial Montebello, Avenida Montes Urales, No. 25-H,
INVE RTA V ALÚOS Municipio de Mejicanos, Departamento de San Salvador, El Salvador.
Tels.: (503) 2697-1104, (503) 7478-6132 y (503) 7170-2760. correo-e: [email protected]
 INFORME PERICIAL DE VALUACIÓN
DATOS GENERALES DEL INMUEBLE A VALUAR:
PROPIETARIO: Javier Benito Palma Calles.
TIPO DE INMUEBLE: Terreno rural lotificado y construcciones que contiene.
DIRECCIÓN S/ESCRITURA: Ubicado en el denominado Totolco, jurisdicción de Chalatenango,
correspondiente a la ubicación de geográfica de Chalatenango,
departamento de Chalatenango. Porción segregada, porción
ubicada en caserío Totolco, cantón Upatoro, municipio de
Chalatenango, departamento de Chalatenango
UBICACIÓN ACTUAL: Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½, Porción No.
2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango, Departamento de
Chalatenango.
SITUACIÓN LEGAL: El inmueble está inscrito a favor de Javier Benito Palma Calles,
con derecho de propiedad del 100%, bajo la
Matrícula: 40114379-00000, del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la Quinta Sección del Centro, Departamento de
Chalatenango.
OCUPADO POR: Propietario.
USO DEL INMUEBLE: Habitacional.
VOCACIÓN DEL INMUEBLE: Habitacional
FECHA DE INSPECCIÓN: 09 de septiembre de 2023.

DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO:

El inmueble se localiza al poniente del centro urbano de Chalatenango (a 2.5 km de la Alcaldía),
zona con uso predominante habitacional, institucional y comercial. El entorno cuenta con los
servicios básicos, como son: agua potable, agua de pozo, fosa séptica, energía eléctrica, tren de
aseo, alumbrado público, transporte público, televisión por cable, televisión satelital, telefonía
móvil, telefonía fija e internet; en el entorno inmediato se observan: áreas recreativas, institución
de educación superior, clínicas, procuraduría general de la república, restaurante y tiendas de
consumo básico.

INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA:
Vía primarias con pavimento asfáltico y secundarias tierra de acceso vehicular transitable en toda
época del año.

OTROS SERVICIOS: El entorno cuenta con: agua potable, agua de pozo, fosa séptica,
energía eléctrica, tren de aseo, alumbrado público, transporte
público, televisión por cable, televisión satelital, telefonía móvil,
telefonía fija e internet.
FACTORES POSITIVOS: Posee fácil acceso a centros de consumo, se ubica a 50 metros de la
carretera que conduce hacia el centro urbano de Chalatenango.
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 FACTORES NEGATIVOS: No se observan factores que reduzcan sustancialmente el valor
comercial del inmueble.
FACTORES ECOLÓGICOS: No se observan focos de infección que puedan reducir
sustancialmente el valor de mercado de inmuebles de la zona.
FACTORES DE RIESGO: No se observan factores de riesgo que pongan el peligro las
edificaciones que poseen los inmuebles de la zona.
EQUIPAMIENTO URBANO: El inmueble se ubica al poniente de la zona urbana de Chalatenango
(a 2.5 km de la Alcaldía), donde se encuentran iglesias, centros
educativos, zonas recreativas, comercios, mercado municipal,
oficinas de gobierno, alcaldía municipal, agencias bancarias y
cooperativas, hospitales, clínicas, centros comerciales, PNC, tiendas
de consumo básico y otros.
VEGETACIÓN EXISTENTE: El entorno cuenta con árboles frutales y ornamentales.
AFECTACIÓN SOCIAL: Al momento de la inspección no se observó presencia de grupos
delincuenciales, ni grafitis en las paredes.

DESCRIPCIÓN DEL TERRENO:

MEDIDAS PERIMETRALES Y ÁREAS:
SEGÚN ESCRITURA:
ÁREA REGISTRAL: 250.00 m²  357.70 v²
Al Norte: Formado por un tramo de 20.71 metros, colinda en este tramo con
Porción Uno, a favor de Wilson Daniel Palma Calles, con cerco de alambre
de púas propio de por medio.
Al Oriente: Formado por dos tramos de 3.11 y 8.99 metros, colinda en estos tramos
con inmueble propiedad de Luis López con cerco de piedras medianero en
el primer tramo y muro de bloques en el segundo tramo de por medio.
Al Sur: Formado por un tramo de 20.81 metros, colindando en este tramo con la
porción Tres que será adjudicada a Ana Madaleidy Palma Calles, con línea
de postes de concreto puestos de propósito de por medio.
Al Poniente: Formado por un tramo de 12.00 metros, colinda en este tramo con
inmueble propiedad de María Santos Guardad, con calle de acceso de por
medio y cerco de alambre de púas propio.

USO DEL TERRENO: Habitacional.

ALTITUD: 301 msnm.
TOPOGRAFÍA: Plana.
FORMA DEL INMUEBLE: Rectangular.
TIPO DE ACCESO DIRECTO: Vía de acceso vehicular de tierra.
MEJORA EN CALLES: No posee.
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 SERVICIOS PÚBLICOS Y
PRIVADOS: El inmueble cuenta con: agua potable, agua de pozo, fosa séptica,
energía eléctrica, tren de aseo, alumbrado público, transporte
público, televisión satelital, telefonía móvil e internet.

DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
El inmueble posee las siguientes construcciones: Construcción principal (nivel 1 y 2) con paredes
de ladrillo de barro cocido repellado afinado y pitado, cubierta de lámina tipo Zincalum sobre
estructura metálica, desarrollada en dos niveles; Adicionalmente posee: Terraza 1, terraza 2,
galera, una cochera encementada, tapial de bloque de concreto, pretil de bloque de concreto,
un portón metálico, un pozo artesanal y una fosa séptica.

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:
Construcción principal (nivel 1 y 2):
Techo: Cubierta de lámina tipo Zincalum sobre estructura metálica (polín “C”).
Cielo falso: Tabla roca.
Paredes: De ladrillo de barro cocido repellado, afinado y pintado.
Ventanas: Tipo francesa con vidrio fijo (tipo Bilbao).
Puertas: Tipo madera y MDF.
Entrepiso: Losa densa.
Piso: Porcelanato con zócalo y cerámica.
Sanitario: De porcelana.

CONDICIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN.

Estado: Muy Bueno; edad: 2 años.

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 ANÁLISIS DE VALORES A PARTIR DE REFERENCIAS:
El inmueble sujeto tiene características como son: la ubicación, acceso, entorno, vías vehiculares,
grado de desarrollo, etc. Desde esta perspectiva se investigó la zona, a fin de determinar criterios
para conocer el valor de mercado, encontrando comparativos para inmuebles similares de valores
para la vara cuadrada entre $15.00 a $85.00, según ubicación, extensión superficial y acceso.

CUADRO DE COMPARABLES:
CUADRO DE COMPARABLES
Construcción Valor Inmueble
No. Dirección Lote (m²) Lote (v²) Valor v² ($) Valor lote Valor m² ($)
(m²) construcción tasado en:

Casa en venta en Totolco, Chalatenango.

1 200.00 286.16 $65.00 $18,600.40 120.00 $320.00 $38,400.00 $57,000.40
Fuente: Clasificados.

Ciudad de Totolco, Cerca de Ciudad de

2 Chalatenango. 234.00 334.81 $50.00 $16,740.50 190.00 $200.00 $38,000.00 $54,740.50
Fuente: Clasificados.

Casa en venta en lotificación Primavera II,

3 Chalatenango. 250.00 357.70 $65.00 $23,250.50 200.00 $250.00 $50,000.00 $73,250.50
Fuente: Clasificados.

P R O M E D I O: $60.00
VALOR PROMEDIO DE VARA CUADRADA: $60.00
VALOR AJUSTADO: $60.00

AVALÚO POR EL MÉTODO DEL COSTO DEPRECIADO:

FACTORES DE CORRECCIÓN PARA TERRENO
Valor Base
Valor
zonal por Ubicación Área Vía de acceso Servicios Topografía Comercialización Total
Unitario
v²
$ 60.00 0.9000 1.0000 0.8500 1.0000 1.0000 0.9000 0.6885 $ 41.31
VALOR DEL TERRENO
Área: 357.70 v² Valor unitario: $ 41.31 / v² Valor terreno: $ 14,776.59

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 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES POR EL MÉTODO DEL COSTO DE
REPOSICIÓN DEPRECIADO:
El valor de las construcciones se detalla a continuación :
ÁREA P. UNIT. VRN VUT EDAD EDAD FACTOR FACTOR FACTOR VNR DEPR. UNIT. VUR
DESCRIPCIÓN ESTADO DEPRECIACIÓN
m2 ó c/u $ / m2 $ años años años TOTAL DEPR. ESTADO $ $ / m2 años
Construcción
77.50 $560.00 $43,400.00 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $42,063.28 $542.75 77.5 3.08%
principal (nivel 1)
Construcción
71.60 $500.00 $35,800.00 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $34,697.36 $484.60 77.5 3.08%
principal (nivel 2)
Terraza 1 11.03 $85.00 $937.55 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $908.67 $82.38 77.5 3.08%
Terraza 2 11.03 $210.00 $2,316.30 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $2,244.96 $203.53 77.5 3.08%
Galera 2.68 $45.00 $120.60 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $116.89 $43.61 77.5 3.08%
Cochera
63.51 $30.00 $1,905.30 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $1,846.62 $29.08 77.5 3.08%
encementada
Tapial de bloque
134.05 $85.00 $11,394.25 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $11,043.31 $82.38 77.5 3.08%
de concreto
Pretil de bloque
1.80 $60.00 $108.00 80 2 78 B 0.9448 0.9692 0.9748 $104.67 $58.15 77.5 3.08%
de concreto
Verja con marcos
9.45 $120.00 $1,134.00 50 2 48 B 0.9397 0.9640 0.9748 $1,093.18 $115.68 48.2 3.60%
de concreto
Portón metálico 18.75 $85.00 $1,593.75 50 2 48 B 0.9397 0.9640 0.9748 $1,536.38 $81.94 48.2 3.60%
Pozo artesanal 1.00 $1,500.00 $1,500.00 50 2 48 B 0.9397 0.9640 0.9748 $1,446.00 $1,446.00 48.2 3.60%
Fosa séptica 1.00 $3,500.00 $3,500.00 50 2 48 B 0.9397 0.9640 0.9748 $3,374.00 $3,374.00 48.2 3.60%
Total
403.40 103,709.75 100,475.32 3.12%
Construcciones

VRN: Valor de Reposición Nuevo, VUT: Vida Útil Total, FE: Factor Estado de conservación, FD: Factor de
Depreciación, Ffu: Factor de Funcionabilidad, Ee: Edad efectiva, Fre: Factor de Remodelación, VNR: Valor Neto de
Reposición, VUR: Vida Útil Remanente.

VALOR DEL INMUEBLE

Detalle Cantidad Unidad Valor unitario Valor parcial
Construcción 1.00 S/G $ 100,475.32 $ 100,475.32
Terreno 357.70 v² $ 41.31 /v² $ 14,776.59
Valor total (Terreno + Edificaciones) $ 115,251.91
(SON CIENTO QUINCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y UNO 91/100 DÓLARES)
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INVE RTA V ALÚOS Municipio de Mejicanos, Departamento de San Salvador, El Salvador.
Tels.: (503) 2697-1104, (503) 7478-6132 y (503) 7170-2760. correo-e: [email protected]
 El valor de inmueble asciende a un monto total de:
$115,251.91 (SON CIENTO QUINCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y UNO 91/100 DÓLARES).
“El suscrito Perito Valuador declara bajo juramento que conoce y cumple con las regulaciones
contenidas en las Normas Técnicas para el Registro de Peritos Valuadores y sus Obligaciones
Profesionales; en consecuencia, no se encuentra en ninguna de las situaciones establecidas del
artículo 27 de la referida Norma que impida emitir el informe de valuación”.
Así mi informe, practicado a los trece días del mes de septiembre de dos mil veintitrés.

Óscar Alexéi Ávalos Alegría

SSF: PV00072018
MOP-VMVDU: TC-0584
OBSERVACIONES:
• Se tuvo a la vista copia de Escritura de Propiedad, de Razón y Constancia de Inscripción y de Constancia
Registral (No. 841), emitida por el Área Legal de ACACYPAC DE R.L. En dicha constancia se observa que el
inmueble se encuentra gravado con hipoteca abierta a favor de la Asociación Cooperativa de Ahorro Crédito y
Producción Agropecuaria Comunal de Nueva Concepción de Responsabilidad Limitada – ACACYPAC, N.C. DE
R.L.
• Área registral coincide con área según inspección de campo.
• Se aclara que se considera una comercialización lenta para el inmueble debido a que es una casa con acabado
de alta gama, en una zona de lotificaciones de desarrollo progresivo, la cual se ha dinamizado en años
recientes.
• Se realizó estudio catastral del inmueble en estudio, encontrando que la información que maneja la oficina del
Catastro Nacional, coincide con la del Registro de la Propiedad correspondiente, por lo que, en base a esta
información, se tiene la certeza jurídica que el inmueble valuado es el que respalda su escritura. La clave
catastral del inmueble valuado es: 0448311500/3424.
• El inmueble fue mostrado por el Javier Benito Palma Calles en su calidad de propietario.
• El valor comercial del terreno corresponde a criterios que incluyen, su ubicación, entorno, frente (s) a vías de
acceso, tipos de accesos, desarrollo urbano actual y potencial, accidentes naturales, plusvalía, índices
comerciales y de un sondeo de mercado en la zona.
• El valor por metro cuadrado de construcción se obtuvo en base al método del Costo de Reposición,
considerando: naturaleza del inmueble, estado de conservación, características constructivas, y el respectivo
ajuste por depreciación, según el método de Ross Heidecke.
• El valor del inmueble consignado en el presente informe (resaltado en color amarillo) es el valor de mercado
del inmueble en estudio, el cual refleja el importe económico por el cual puede intercambiarse el inmueble, en
la fecha de valoración, entre partes interesadas y debidamente informadas, que realizan una transacción en
condiciones de total independencia, sin coacción.
• Se aclara que, en el presente informe de valuación, no se incluyen pagos de impuestos, derechos u otros
gastos de similar naturaleza.
• Se anexa al informe, esquemas de construcción, esquemas de ubicación y fotografías del inmueble y del
entorno.
• Los planos y esquemas anexos, son esquemáticos no se han realizado con equipo de precisión su utilización es
para localización y ubicación, sin embargo, se han realizado con la intención de estar lo más cerca de la
realidad.
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 FOTOGRAFÍAS.
Vistas del inmueble, acceso, entorno y estado de la edificación.

Vía de acceso al inmueble, Vía de acceso al

por Carretera a Chalatenango inmueble, vista al sur

Vía de acceso al
inmueble, vista al norte Vista general del inmueble

Fachada principal de vivienda Cocina, nivel 1

Sala 1, nivel 1 Habitación 1, Nivel 1

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 Servicio sanitario social, nivel 1 Servicio sanitario 1, nivel 1

Equipo de bombeo de pozo

artesanal en Terraza 1 Escalera hacia nivel 2

Ventana de vidrio fijo en escalera Sala 2, nivel 2

Habitación 2, nivel 2 Habitación

Pila 3, nivel 2
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 Acceso a terraza 2 Vista hacia terraza 2

Terraza 2, nivel 2 Servicio sanitario 2, nivel 2

Patio Cochera encementada

Servicio de alumbrado Institución de Educación

público en el entorno Superior en el entorno

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 ceso
20.71
e ac
LE d

12.00
3.11
CAL

ÁREA SEGÚN
2
ESCRITURA: 250.00 m

8.99

20.81

$& Contenido: Escala: Ubicación:

Lindero según descripción
técnica de escritura Sin Escala
Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,
Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
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20.81 al
SIMBOLOGÍA 1:

CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL

$&
Contenido: Escala: Ubicación:
Esquema conjunto de construcciones Sin Escala
Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,
Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
 4.60
11.10

4.50

4.40 2.00
Sala 1
Servi
ci
sanita o
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1
0.50
Habitac Duch 3.00
ión 1 a
Servi
1.50 sa
cio 4.40
nitario
socia CON Galera
l
PRIN STRUCCIÓ
CIPA
1.00 L (NIV N 1.40
EL 1)
Comed
Jardín

3.00 or
Escaler
a s
Cocina
Escal
eras Terraza
S 1
4.00

3.30
SIMBOLOGÍA 1:
9.80 2.50
CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL

$& Contenido: Escala: Ubicación:

Esquema de construcciones 1 Sin Escala
Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,
Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
 4.60 9.10

4.50

4.40
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Habitac ión 2
ión 3

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B
Esca
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Sala
Terraza 4.50
2
4.00

SIMBOLOGÍA 1:
3.30
9.80
CONSTRUCCIÓN PRINCIPAL 2.50

$&
Contenido: Escala: Ubicación:
Esquema de construcciones 2 Sin Escala
Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,
Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
 0448311500/3424

$& Contenido:
Ubicación mediante Catastro Nacional
Escala:
Sin Escala
Ubicación:

Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,

Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
$& Contenido:
Esquema de Macroubicación
Escala:
Sin Escala
Ubicación:

Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,

Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
$& Contenido: Escala: Ubicación:
Esquema de Microubicación 1 Sin Escala
Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,
Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL
$& Contenido:

Esquema de Microubicación 2
Escala:
Sin Escala
Ubicación:

Caserío Totolco, Carretera a Chalatenango Km. 70 ½,

Propietario: Porción No. 2, Casa S/N, Municipio de Chalatenango,
Departamento de Chalatenango. VE A
Javier Benito Palma Calles VAL