DERECHOREGISTRAL - Lectura 3

Módulo 3
Principios
registrales en
particular
6 Principio de inscripción
6.1 Principio de inscripción
Concepto
Es el principio según el cual todos los documentos por los cuales se transmitan,
modifiquen o extingan derechos reales deben inscribirse para su oponibilidad o
constitución, según el sistema registral que siga cada ordenamiento.
El valor de este principio será dado por cada ordenamiento registral según los
efectos y las sanciones que éste prevea para la inscripción o no inscripción de
un derecho para el cual se prevea su registración.
A continuación se analizará la obligatoriedad o no obligatoriedad de realizar la

correspondiente inscripción y los efectos que produce la inscripción registral en
nuestro ordenamiento jurídico.
Técnicamente, los derechos reales se “inscriben” o “cancelan” y las medidas

cautelares se “anotan”.
Efectos de la inscripción
• Constitutivo.
• Declarativo.
• Publicitario.
• Oponibilidad (remisión).
1
6.1.1 Registración obligatoria o
voluntaria de inmuebles
Facultativa: La ley no exige la registración para que nazca el derecho ni
tampoco exige sanción por su no registración. Es facultativa en el derecho
español la registración de las constituciones de derechos reales sobre
inmuebles así como las mutaciones jurídicas reales que se operen sobre los
mismos. Esta libertad de inscribir o no hacerlo, unida al alto costo de la
registración, ha provocado en España que una gran mayoría de los inmuebles
urbanos y rurales, pero sobre todo estos últimos, se encuentren fuera del
sistema registral.
Carga: Si bien no puede ser exigible en forma coactiva, quien no inscriba debe
soportar las consecuencias de su falta de inscripción. Esta forma de sanción se
traduce en una actividad propia que debe realizar el titular de un derecho real
que opera en un beneficio personal para quien registra.
Obligatoria: Existe por medio de la ley una sanción a quien no inscriba, puede
ser ésta de carácter pecuniario como una multa o hasta la privación de ciertos
efectos jurídicos, tal como la inexistencia del derecho real como el caso de los
registros constitutivos. Aquí la actividad que debe realizar el titular del registro
se traduce en el cumplimiento de un precepto legal y no en la obtención de
beneficios extras a nivel personal.
En nuestro actual ordenamiento jurídico, la inscripción en el Registro es

constitutiva en los casos de bienes registrables, como lo determina el artículo
18931 del actual Código Civil y Comercial que establece que la adquisición o
transmisión de derechos reales para ser oponibles a terceros requiere contar
con publicidad suficiente; es decir, que deben ser inscriptos o tener la posesión
en el caso de bienes muebles.
De este modo, respecto a las partes otorgantes del acto jurídico, si bien la ley
no prevé si es a uno o a otro a quien corresponde la decisión sobre la
inscripción de dicha mutación jurídica real, se entiende que es a ambos a quien
corresponde dicha decisión.
A diferencia del precepto mencionado por la ley nacional, la mayoría de las

leyes registrales provinciales o leyes notariales provinciales establecen con
diferentes sanciones la obligatoriedad de registración para los escribanos
autorizantes de actos en los que se efectúen transmisiones o constituciones de
derechos reales sobre inmuebles.
1
Art. 1893. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
2
Volviendo a la obligatoriedad o no de la registración de las mutaciones jurídicas
sobre inmuebles, algunos autores sostienen que la inscripción no es obligatoria
pero sí necesaria para la perfección del derecho real.
Moisset de Espanés (1991) sostenía que del Código Civil de Vélez y nuestra ley
registral surgía claramente la obligatoriedad de la inscripción registral de las
mutaciones jurídicas reales, expresando que toda norma dotada de cierta
coactividad es obligatoria, aunque la sanción impuesta en ella pueda ser de
diferentes matices, desde los más graves como pueden ser el no nacimiento del
derecho, como otros más leves como la no oponibilidad del derecho respecto
de terceros.
Es así como el artículo 22 Ley Nacional 17.801 de Régimen de Registros de la

Propiedad Inmueble establece que para la oponibilidad a terceros se deberán
inscribir o anotar los documentos que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; los que dispongan
embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares y los establecidos por
otras leyes nacionales o provinciales.
Asimismo establece en su artículo 233 que ningún escribano o funcionario

público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación
o cesión de derechos reales sobre inmuebles, así como certificación expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes
y de las personas según las constancias registradas. Todo esto sin tener a la
vista el título inscripto en el Registro.
6.1.2 Actos y documentos que acceden

al registro
a) Concepto.
Entendemos por documento a aquella cosa corporal por medio de la cual se

representa aquel hecho o acto jurídico que es la declaración de voluntad.
2
Art. 2. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
3
3
b) Clasificación.
Los documentos se pueden clasificar siguiendo diferentes criterios, así:
• por su corporalidad pueden ser escritos o no escritos;
• por su autoría pueden ser públicos o privados;
• y por su contenido, sólo representativos (un dibujo), o representativos

declarativos (los escritos, las grabaciones) y éstos, a su vez, pueden ser
declarativos (los que sólo contienen una declaración) o dispositivos
(destinados a producir efectos jurídicos).
c) Documento registrable
Siguiendo el concepto de documento y la clasificación anteriormente

mencionada podemos decir que será un documento registrable aquel
documento escrito, público o privado, cuyo contenido es generalmente
dispositivo, y que instrumenta un hecho, tomado este concepto en sentido
amplio, que por disposición de la ley debe ser inscripto en un registro, para
producir determinados efectos jurídicos.
Nuestra ley registral expresa que se inscribirán documentos, pero lo que

realmente se inscribe o registra en nuestros registros de la propiedad inmueble
son los actos o negocios jurídicos que operan una mutación jurídico real u otra
registrable. Es por ello que se entiende que en nuestro sistema el registro
inmobiliario es un registro de títulos.
A la palabra títulos se la puede ver en su aspecto material o formal, así en su

aspecto material se refiere a lo anteriormente dicho, es decir, actos o negocios
jurídicos que operen situaciones jurídicas a las cuales la ley les haya dotado el
carácter de registrables. En su aspecto formal, el título constituye el medio para
hacer a estos títulos materiales accesibles al registro. Este aspecto dual se
proyecta en la diferencia dada por el contenido o continente de un documento.
Por ello, se puede entender que el término documento utilizado por nuestra ley
registral 17.801 en su art 24 debe ser interpretado como título, en un doble
aspecto tanto formal como material.
Por lo anteriormente mencionado, hay que considerar la expresión vertida por

el II Congreso Internacional de Derecho Registral donde se aceptó la
designación de situación jurídica registrable.
4
Art. 2. Ley Nacional 17.801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
4
El artículo 2 de la Ley 17.8015:
• en su inc. (a) se refiere a los actos referidos las mutaciones jurídicas

reales sobre inmuebles;
• en su inc. (b) a las medidas cautelares judiciales en general;
• y en el inc. (c) permite tanto a otras leyes nacionales como a las

legislaturas provinciales establecer otro tipo de situaciones jurídicas que
tengan el carácter de registrables.
d) Requisitos formales de los documentos a inscribirse
Vimos anteriormente qué tipos de actos o situaciones jurídicas tienen acceso al

registro.
Pero las mismas deben estar contenidas en un instrumento continente

mediante el cual puedan tener acceso al registro. Estos requisitos de forma
están establecidos en el art. 3 de la ley 17.801 que expresa:
ARTÍCULO 3.- Para que los documentos mencionados en el

artículo anterior puedan ser inscritos o anotados, deberán reunir
los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución
judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar
autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o
con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o
anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus
otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.6
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6
5
Vemos aquí que nuestra ley prevé que los documentos que ingresen al registro
pueden ser instrumentos públicos de origen notarial, administrativo o judicial. Y
será la ley la que determinará qué tipo de documento corresponde a cada acto
jurídico. De este modo, no sería viable el ingreso de una medida cautelar por
instrumento privado, ni una compraventa de inmueble por acto administrativo,
etc.
A su vez, la formalidad que deberá contener cada uno de los documentos

estará expresada en su respectivo ordenamiento. Así, por ejemplo, las órdenes
judiciales deberán llevar las formalidades establecidas por los códigos de
procedimiento, los instrumentos de origen notarial a lo establecido en el
Código Civil y Comercial.
Además prevé que deberán tener el carácter de auténticos, es decir, que su

autor real es quien el mismo indica. También deberán hacer plena fe de sí
mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de
la registración, es decir, deben ser autosuficientes teniendo en cuenta todos los
elementos del acto que se pretende registrar. Y, por último, que éstos sirvan
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable,
requiriendo con esto que el mismo pueda actuar como causa de la transmisión
o constitución del derecho real u otro que sea susceptible de ser registrado
según lo establecido por el art. 2 de la ley registral 17.801.7
Por último, el art. 3 bis8 de la misma ley establece que no se inscribirán los
actos enumerados en el art. 2, si no constaren en ellos las claves de
identificación de las partes otorgadas por la AFIP o por la ANSES según
corresponda. Se refiere con ello al CUIT, CUIL o CDI.
Instrumentos privados que acceden al registro

Por regla, los instrumentos que acceden al registro tienen naturaleza de
instrumentos públicos, pero existen en la ley algunos instrumentos privados
que son susceptibles de registración, estableciendo como requisito la firma de
sus otorgantes certificada por escribano, juez de paz o funcionario competente.
Entre ellos:
a) Boletos de compraventa de inmuebles (P.H.) sometidos al régimen de

prehorizontalidad (ley 19.724)9.
b) Loteos ley 14.00510.

7
Artículo 2. Ley Nacional 17.801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
8
Artículo 3 Bis. Ley Nacional 17.801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
en Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
9
Ley Nacional 19724. Prehorizontalidad. Publicada en Boletín Oficial el 13 de abril de 1972.
Honorable Congreso de la Nación Argentina
6
c) Inmuebles sometidos a la ley de Leasing11.
No son documentos registrables:
Los documentos que corresponden a bienes del dominio público del estado y
restricciones que se realizan en interés público.
El art. 10 in fine de la ley 17.80112 excluye de la exigencia de la matriculación de

los inmuebles a los del dominio público.
Ello en razón de que esos bienes son inalienables, imprescriptibles e

inembargables.
Por ello no son registrables los documentos en los que conste la transmisión de
derechos sobre sepulcros, cualquiera que sea la variante o característica.
El dominio puede ser objeto de limitaciones fundadas en el interés público, las

que, conforme al art. 197013 del Código Civil y Comercial, están regidas por el
derecho administrativo.
Inscripción de los boletos de compraventa

Concepto:
Podemos conceptualizar al boleto de compraventa como el contrato

parcialmente típico concluido por escrito que según su contenido impuesto o
declarado obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa
inmobiliaria porque el contrato sólo genera por sí obligaciones materiales de
entregar la cosa y pagar el precio.
Naturaleza jurídica:
Encontramos en nuestra doctrina dos posturas mayoritarias en cuanto a la

naturaleza jurídica del boleto de compraventa.
Una primera postura entiende que el boleto de compraventa instrumenta el

contrato de compraventa definido en el art. 1123 del Código Civil y Comercial
aun cuando no pueda reputárselo como título suficiente para la adquisición del
derecho real de dominio.
10
Ley Nacional 14005. Inmuebles: normas para su venta. Publicada en Boletín Oficial el 23 de
octubre de 1950. Honorable Congreso de la Nación Argentina
11
Ley Nacional 25248. Leasing, Sancionada el 10 de Mayo de 2000, promulgada parcialmente el
8 de Junio de 2000 por el Honorable Congreso de la Nación Argentina.
12
Art. 10. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble. Publicada en Boletín Oficial el
10 de julio de 1968.Honorable Congreso de la Nación Argentina.
13
Art. 1970. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
7
Art. 1123.- “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.”14
Consideran los partidarios de esta postura que el contrato de compraventa, en

cuanto se hallaren expresados los elementos de consentimiento, objeto y
precio, puede ser expresado en un instrumento privado no como un mero ante
contrato, sino como un contrato concluido por el cual las partes se obligan a
celebrar otro contrato bajo la forma de escritura pública. Está de más decir que
aun para esta postura la titularidad dominial se obtiene recién al momento de
la celebración de la correspondiente escritura y con posterioridad al modo
tradición, que pudo haber sido anterior o posterior a la misma.
La otra postura sostiene que el boleto de compraventa constituye un

precontrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar con
posterioridad el verdadero contrato de compraventa.
Para éstos, el boleto de compraventa documenta un precontrato o una simple

promesa de venta por la cual las partes se obligan a otorgar la correspondiente
escritura pública.
Boleto de compraventa en el sistema registral argentino

Algunos sostienen que el art. 2 inciso c)15 de la ley nacional registral 17.801
establece que las leyes provinciales pueden disponer registraciones, y el art. 316
establece que las registraciones deben estar constituidas por escritura notarial
o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; tener las
formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo y revestir el carácter de
auténticos; hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título
al dominio, derecho real o asiento practicable.
Salvo excepcionalmente para los casos en los que las leyes especiales
dispongan la registración de derechos, podrán ser inscriptos o anotados en
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada
por escribano público, juez de paz o funcionario competente.17
14
Artículo 1123. Código Civil y Comercial de la Nación.
15
Artículo 2, inciso c. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
Publicada en Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
16
Artículo 3. Ley Nacional 17.801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
17
Artículos 2 y 3. Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble. Publicada en el Boletín Oficial
el 10 de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina
8
Entre los autores que sostienen la posibilidad de registración de todos los
boletos de compraventa en los casos en que lo prevean las legislaciones
provinciales, algunos sostienen que las registraciones que establezcan la
legislaciones provinciales, que contemplan supuestos no previstos en las
normas nacionales, pueden admitirse para cualquier finalidad de interés
público o privado siempre que no se vinculen con el régimen de los derechos
reales ni asignen efectos de oponibilidad hacia terceros en directa o indirecta
relación con aquellos derechos.
En otra postura más amplia se encuentra Andorno (1989), para quien fuera de
las leyes que prevean expresamente la inscripción de boletos de compraventa
(loteos y prehorizontalidad) es posible la inscripción de los mismos en
cualquiera de los registros inmobiliarios.
En nuestro ordenamiento jurídico, el régimen del derecho de propiedad es de

orden público, es “Numerus Clausus”, que no es únicamente el número, la
cantidad de derechos reales, sino también es la cualidad de los mismos, lo que
es también la afectación de los derechos reales voluntariamente.
Yo no puedo afectar un derecho de propiedad por algún contrato, una

convención de partes que no esté reconocida por el derecho de fondo para
comprometer ese derecho real, que me lo saque del régimen normal de
propiedad que prevé la ley.
Sobre los derechos personales tenemos “Numerus Apertus”. Podemos celebrar

el contrato que se nos plazca en tanto y en cuanto no sea contrario a la moral,
al orden público y las buenas costumbres, respetando las leyes cuando así lo
dispongan. Supongamos un contrato de locación, no puede ser por un plazo
menor a dos años destinado a vivienda, o tres años cuando esté destinado
comercialmente o a alguna actividad que no sea vivienda.
Pero el resto de las normas del contrato de locación se podrían pactar y

convenirlas en tanto y en cuanto no violen las normas de orden público. Se
puede hacer un contrato de comodato o de préstamo de uso sobre el
inmueble, que mientras no sea contrario a la moral y las buenas costumbres, al
orden público, va a ser válido.
Ahora, cuando este contrato se refiere a un inmueble y afecta el régimen de

propiedad del inmueble, únicamente lo podemos admitir en tanto y en cuanto
provenga de una norma que tenga origen en el Congreso de la Nación, por una
cuestión constitucional, porque el Código Civil y Comercial nos marca
claramente y porque la Constitución Nacional dispone que todo lo que sea
derecho de fondo corresponde a la nación y no a las provincias.
9
La ley de inembargabilidad de la vivienda única de la provincia de Córdoba, ley
806718, al llegar a la Corte Suprema de Justicia de la Nación por sobrepasar el
régimen de la propiedad establecido por las leyes nacionales, fue declarada
inconstitucional.
Respecto a los boletos de compraventa, sucede lo mismo, salvo para los boletos
de loteos, que hay una ley nacional (ley 14.005)19. O los de prehorizontalidad,
que también están previstos por una ley nacional (ley19.724)20. El resto de los
boletos aun en nuestra provincia Córdoba no deben tener acceso al registro.
Actualmente, la propiedad horizontal es considerada un derecho real (art.
20137 de Código Civil y Comercial)21, y debe celebrarse por medio de escritura
pública.
En las provincias en que sus leyes permitan estas inscripciones, las mismas no
serán válidas.
Entre éstas encontramos la provincia de Entre Ríos que en su art. 9 de la ley

registral provincial N° 6964 reza:
Los documentos privados podrán ser inscriptos siempre que la

firma de todos los que los suscriben estén autenticadas por
escribano de registro o funcionario a quien la ley atribuya esta
competencia, o sean ratificadas personalmente en el trámite de
inscripción, ante el jefe del Registro Público respectivo, o fuesen
realizados con intervención de abogados inscriptos en la
matrícula de Entre Ríos.22
Pese a esto entendemos que los registros de la propiedad inmuebles están

dispuestos para mantener los inmuebles dentro del tráfico jurídico, porque hay
un interés, no solamente individual, sino también un interés social, en que toda
la riqueza de nuestro país esté en disposiciones dentro del tráfico jurídico.
Todo aquello que no pueda ser explotado, que no esté dentro del tráfico
jurídico, está violando principios constitucionales.
18
Ley Nacional 8067. Inembargabilidad de la vivienda única, publicada en el Boletín Oficial el 1°
de agosto de 1991.Honorable Congreso de la Nación Argentina.
19
Ley Nacional 14005. Inmuebles: normas para su venta, publicada en el Boletín Oficial el 23 de
octubre de 1950. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
20
Ley Nacional 19724. Prehorizontalidad, publicada en el Boletín Oficial el 13 de abril de 1972.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
21
Artículo 20137. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
22
Artículo 4, Ley Registral n°6964, Legislatura de la provincia de Entre Ríos.
10
No podemos nosotros sustraer dentro de nuestro patrimonio, como garantía de
los terceros, prenda común de los acreedores, o no podemos sustraerlo del
tráfico jurídico por la función social de la propiedad.
6.2 Asiento registral

6.2.1 Concepto
Es la forma en que el registrador materializa la registración, sea por el acto de
matriculación previsto por el art. 10 de la ley 17.801 o por las posteriores
inscripciones que se solicitaren (art. 14 ley 17.801).23
El asiento de matriculación se refiere a las anotaciones que se practican en el

folio real en el momento de proceder a la operación de matriculación, sea por
el primer ingreso del inmueble al registro, o bien por la matriculación a
consecuencia del vuelco al sistema de folio real.
La ley registral inmobiliaria en su art. 1224 establece los requisitos del asiento
tanto con relación al inmueble como en lo referido a la persona titular del
derecho que se registra.
Una vez practicado el asiento de matriculación en la forma y con los requisitos

que establece el art. 12 de la ley 17.80125, en el folio se practicarán todos los
asientos que sean consecuencia del ingreso de algún documento inscribible que
contenga un acto referido a ese inmueble.
Respecto a la forma de cómo se llevarán a cabo los mismos, la última parte del
artículo 14 expresa que se llevarán por orden cronológico sin intercalaciones de
los de la misma especie.
ARTÍCULO 14.- Matriculado un inmueble, en los lugares

correspondientes del folio se registrará:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones
que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
23
Artículos 10 y 14. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el
Boletín Oficial el 10 de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
24
Artículo 12. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín
Oficial el 10 de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
25
11
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo
con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se
llevarán por estricto orden cronológico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida
especificación de las circunstancias particulares que resulten de
los respectivos documentos, especialmente con relación al
derecho que se inscriba.26
6.2.2 Tipos de asientos registrales

A) Asientos definitivos: Son los que se refieren a actos de constitución,
modificación o transmisión de derechos reales. Se da una inscripción definitiva
cuando el registro con posterioridad a la calificación de la petición de
registración por parte de un notario, y de la cual existe una inscripción
provisional, resuelve que no existe observación alguna.
Asientos provisionales: Son aquellos que pueden ser susceptibles de

caducidad, es decir, que pueden perder su vigencia por el transcurso del
tiempo. Un asiento de este tipo se da en los casos en que luego del
perfeccionamiento de la escritura el notario la ingresa al registro. La
registración no opera de manera automática, sino que el registro realiza una
calificación de la petición de la misma. Para ello, al ser presentada por el
notario, el registro ingresa de manera provisional la registración solicitada por
el escribano actuante
B) Asiento incondicional: Es aquel que ha obtenido colocación registral no

dependiendo en su validez de la existencia de otro asiento que pueda afectarlo.
Asiento condicional: Está supeditado a alguna vicisitud dentro del

procedimiento inscriptorio. Encontramos un asiento condicional en lo
establecido por el art. 18 inc. b de la ley 17.801 que establece: “Si al solicitarse
la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en
el artículo 5, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la
condiciona”.27
C) Asiento principal: Es autónomo de cualquier otro asiento. Ejemplo: un

asiento de dominio. Éste tiene plena validez sin necesidad de otro asiento.
26
27
Artículo 18 inciso b. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el
12
Asiento accesorio: Requiere la existencia de otro asiento, por ejemplo, el
asiento de un embargo. En este caso el asiento accesorio requiere para su
validez de la existencia del asiento que refleje el dominio sobre el inmueble por
parte del sujeto embargado.
D) Asiento positivo: Desde el punto de vista formal se da un asiento positivo

cuando el mismo se refiere a cualquier mutación jurídico real. Y en sentido
material un asiento será positivo cuando se refiera al nacimiento o transmisión
de un derecho real.
Asiento negativo: Así desde el punto de vista formal, el asiento será negativo
cuando éste destruya como si nunca hubiera existido un asiento positivo
anterior; y desde el punto de vista sustancial, cuando el asiento se refiera a la
extinción de un derecho real.
Matriculación
Concepto:
Si se siguen los resultados obtenidos por el VI Encuentro de Directores de

Registro, entendemos por matriculación de un inmueble el procedimiento que,
al tomar como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en
forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro,
abriendo folio donde se le determina y se le da una característica de
ordenamiento que, mientras no se presente otro documento público posterior
que modifique dicha determinación, permanece inalterable.
Artículos 10, 11 y 12 ley 17.801.
ARTÍCULO 10.- Los inmuebles respecto de los cuales deban

inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artículo
2, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles del
dominio público.
ARTÍCULO 11.- La matriculación se efectuará destinando a
cada inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo.
ARTÍCULO 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del
registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves
notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones
13
resulten necesarias para su completa individualización. Además,
cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral,
se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará
mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará
mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.28
6.2.3 Incorporación del inmueble al sistema registral

A tenor de lo dispuesto por este último artículo 44 de la ley registral nacionales
que las leyes registrales provinciales como la de Córdoba (Ley 577129) deberán
prever el ingreso al registro de los diferentes inmuebles.
ARTÍCULO 44.- A partir de la fecha de vigencia de la presente ley

todos los inmuebles ya inscritos en los Registros de la Propiedad,
como los que aún no lo estuvieren, deberán ser matriculados de
conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que
determine la reglamentación local.30
28
Artículos 10, 11 y 12. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el
29
Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín Oficial el 12 de
noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
30
Artículo 44. Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10
de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
14
6.2.4 Traslado del sistema cronológico causal al de folio
real
En cumplimiento de lo estipulado por el art. 44 de la ley registral
nacional17.80131, la provincia de Córdoba dicta su ley registral, ley 5771, que en
sus arts. 22 y 23 establece la forma en cómo se llevará a cabo la matriculación
de los inmuebles.
ARTÍCULO 22.- El folio de matriculación consistirá en una hoja

con las medidas y características que determine la Dirección del
Registro, de manera tal que permita contener los siguientes
asientos y anotaciones:
a) Número de matrícula que asigne al inmueble y su
nomenclatura catastral cuando exista.
b) Nombre del Departamento y número de orden que al
mismo le corresponda según la ubicación del inmueble.
c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y demás detalles
con que deben describirse los inmuebles y que faciliten su
individualización, especialización siempre que los contenga el
título o plano que sirve de antecedente.
d) Antecedentes dominiales o matrícula de origen en caso de
Subdivisión o de unión.
e) Nombre del o de los titulares del dominio y demás datos
que requieren para las escrituras públicas, así como sus
posteriores transmisiones. Respecto de las Sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase
de sociedad, domicilio e inscripción en el Registro pertinente,
cuando la ley exija tal requisito.
f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones
a regímenes especiales y las limitaciones y restricciones que se
refieren al dominio.
g) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los
derechos inscriptos señalados en el inciso anterior.
h) Certificaciones que son reserva de prioridad se expidan de
conformidad con lo previsto en la ley.
ARTÍCULO 23.- Los inmuebles se individualizarán en el

Registro mediante las siguientes características:
31
Artículo 44.Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10
15
a) Designación del Departamento en que se encuentra
ubicado y número de orden del mismo coincidente con el del
catastro provincial.
b) Número que se le asigne por orden de matriculación. Los
inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal
llevarán además una sub - matrícula, según el número que
corresponda a cada unidad de propiedad exclusiva.
El Reglamento de Copropiedad y Administración inscripto
llevará la sub - matrícula cero.32
32
Artículos 22 y 23.Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el
Boletín Oficial el 12 de noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba
16
7 Principio de
especialidad
7.1 Principio de especialidad
Este principio no es nuevo, ya se ha visto a lo largo de toda la carrera de
Abogacía porque está en toda relación jurídica. Es necesario que estén
determinados los elementos esenciales: SUJETO – OBJETO – CAUSA.
En materia registral es una consecuencia inmediata del carácter esencial de

toda relación jurídica, dado por la necesidad de que el objeto de esa relación
sea determinado o determinable. De este modo, encontramos diversas normas
que consagran la necesidad de determinación de objeto.
Son ejemplos de éstos los arts. 1127 y 1133 del Código Civil y Comercial que
exigen la estipulación de todos los requisitos esenciales para el contrato de
compraventa como la determinación del precio, sino no será reputado como
tal.
ARTICULO 1127: Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser

juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo
estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.
ARTICULO 1133.- Determinación del precio. El precio es
determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio
de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra
cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio
válido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo.33
33
Artículos 1127 y 1133. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
17
En la ley registral encontramos este principio en el art. 1234, ya que establece
cuáles son los recaudos necesarios que debe contener la registración.
Menciona expresamente ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie y linderos como así también proporción en la copropiedad o en el
monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizante entre otros.
Para mayor recaudo, se transcribe el artículo al que hacemos referencia:
ARTÍCULO 12. LEY REGISTRAL 17.801- El asiento de matriculación

llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la
base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de
su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del o de los titulares del domino, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio.
Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el
monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y
fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación.
Se expresará además, el número y fecha de presentación del
documento en el Registro.35
34
35
Artículo 12. Ley Nacional 17.801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
18
Análisis
• OBJETO: Ubicación y descripción del inmueble. Sus medidas, superficie y
linderos.
o Nomenclatura catastral y plano de mensura si existieran.
o Proporción de la propiedad y monto del gravamen.
• SUJETOS: Nombre del o de los titulares del dominio, sus datos

personales requeridos para las escrituras públicas.
o Respecto de las personas jurídicas o sociedades, nombre o razón

social, clase de sociedad y domicilio.
• CAUSA: Se hará mención del título de adquisición, su clase, lugar y fecha

de otorgamiento y funcionario autorizante.
7.1.1 Modificación de los elementos de la relación

jurídica
• Anexión, unión o división:
Consecuencia de este principio de especialidad es que si el objeto de una

relación jurídica registral se modificara, se deberá confeccionar una nueva
matrícula para cada uno de los nuevos inmuebles resultantes.
Y así si un inmueble se dividiera, se deberán confeccionar tantas nuevas

matrículas como partes resultaren; y si varios inmuebles se unieran
constituyendo un solo nuevo inmueble, se deberá confeccionar una nueva
matrícula para el mismo, dejando en ambos casos constancia de dichas
vinculaciones en ambas matrículas (la o las nuevas y la o las anteriores).
ARTÍCULO 13.- Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán

tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en
el folio primitivo la desmembración operada. Cuando diversos
inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única
matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En
ambos casos se vinculará la o las matrículas con los planos de
mensura correspondientes.36
36
19
a) SUBDIVISIÓN: Cuando de un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es
necesario confeccionar y aprobar un plano al efecto, generalmente esta tarea la
realizan las correspondientes oficinas de catastro.
Luego se procede a la cancelación del folio correspondiente al inmueble

subdividido. En éste se correlacionarán los nuevos números de matrícula
resultantes de la subdivisión y se confeccionan tantos nuevos folios como
nuevos inmuebles resulten de la misma.
La descripción del inmueble será la resultante del plano y en cuanto a la

titularidad se colocará la misma que existía en el folio anulado con los
gravámenes y restricciones vigentes. Asimismo, tanto en el folio anulado como
en los nuevos resultantes se efectuarán notas de referencia recíprocas.
b) ANEXIÓN Y UNIFICACIÓN. De varios inmuebles surge uno solo.
También es exigencia la confección y aprobación por el respectivo catastro de

un plano.
Hay unificación cuando los inmuebles se encuentran materialmente unidos y se

podrá anexar un inmueble a otro cuando, sin tener contacto material, existen
circunstancias que hacen viable su unificación.
Así podría ser el caso en una zona rural que un inmueble decidiese anexar al
mismo otro que se encuentra dividido de éste por una camino público, y el
inmueble a anexar no reúne la extensión necesaria como para constituirse en
independiente por no alcanzar la unidad económica establecida en
determinada zona.
Luego de ello se cancelan los folios correspondientes a los inmuebles anexados

o unificados y se confecciona uno nuevo basado en los datos resultantes del
plano, colocándose la nueva titularidad que surge del instrumento jurídico o
portante del negocio que genera la unificación.
También aquí se correlacionarán en los folios primitivos y en el nuevo

resultante de la unión o anexión con sus respectivos números de matrícula.
7.1.2 Especialidad en los derechos reales de garantía

Hipoteca
Como se mencionó anteriormente, la hipoteca es un derecho real de garantía,
que tiene la particularidad de no ejercerse por la posesión como la mayoría de
los derechos reales establecidos en nuestro Código Civil y Comercial.
20
Es por ello que nuestro legislador a los fines de dar seguridad jurídica previó
sólo para este derecho real su registración.
Por ser un derecho real de garantía, encontramos en él dos particularidades

perfectamente definidas. La primera es la mencionada falta de publicidad
posesoria, razón por la cual el legislador prevé la registración de la misma con
dicho fin publicitario. La segunda es que en la misma encontramos dos
relaciones jurídicas, la principal que es el derecho de crédito, y la accesoria que
es la garantía real.
Estas características y la importancia económica que se mueve en torno al

crédito hipotecario han hecho necesario que el legislador prevea como
exigencia necesaria una adecuada determinación de todos los elementos
constitutivos de las relaciones jurídicas que integran el derecho hipotecario.
Respecto a la hipoteca, la doctrina civilista imperante en nuestro país ha hecho

hincapié en la especialidad o determinación en la hipoteca respecto al
inmueble y al crédito, tomando como base lo preceptuado por el art. 2205 del
Código Civil y Comercial.
ARTÍCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de

garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados
que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado.37
Ahora bien, el principio registral de especialidad en materia hipotecaria es más

amplio, y no abarca sólo la determinación del inmueble y del crédito, sino de
otros elementos más.
Si se vuelve a la especialidad en la hipoteca, vemos que es el art. 2188 y

también el 2209 de nuestro actual Código Civil y Comercial los que de manera
más detallada nos brindan las pautas de qué es lo que debe contener el acto
constitutivo de la hipoteca.38
De este modo, el art. 2188 establece: “Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y

derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese
37
38
21
objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo”.39
Y asimismo el art. 2209 exige la determinación detallada del objeto de la

hipoteca, estableciendo que debe estar determinado por su ubicación, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura
catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.40
En lo relativo a los datos personales del deudor o del constituyente de la

hipoteca, el actual Código Civil y Comercial nada dice, como lo hacía el Código
de Vélez.
Con respecto a la especialidad en cuanto al crédito y plazo de la hipoteca, el art.

2189 del Código Civil y Comercial establece:
El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La

especialidad queda cumplida con la expresión del monto
máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en
todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye
el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que
cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se
sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese
acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia.41
Respecto a la causa fuente de la obligación, es decir, la fecha y la naturaleza del

contrato, el Código Civil y Comercial actual nada dice, remitiéndose a las leyes
especiales en sus artículos 2184 y 2211 en todo lo que no esté previsto en el
Código.42
Por otra parte, el mismo Código estipula en su artículo 2190 que: “La
constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones
39
40
41
42
22
del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo”.43
Prenda
Analizamos aquí la prenda civil regulada en el Libro Cuarto, Capítulo 4,
Secciones 1, 2 y 3 en los artículos 2219 y siguientes del Código Civil y
Comercial.44
Pese a no ser éste un derecho real susceptible de registración, por tratarse de

un derecho real sobre todo por ser de garantía, merece un análisis de la
especialidad que debe determinarse en el acto de constitución de la prenda.
Aquí la determinación del sujeto acreedor está dada por la entrega de la

posesión que el deudor prendario le hiciese, y este último será el propietario de
la cosa o por la totalidad de los copropietarios, que son los únicos sujetos con
capacidad para constituir una prenda sobre una cosa.45
Ese mismo artículo es el que establece la necesidad de que la prenda se

constituya por instrumento público o privado sea cual fuere la importancia del
crédito.
Y es ese mismo artículo, junto con el artículo 2222, el que establece la

necesidad de determinación de la o las cosas objeto de la prenda, fecha, así
como del crédito al cual garantiza.
ARTÍCULO 2219.- La prenda es el derecho real de garantía sobre

cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se
constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y
tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las
partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el
presente Capítulo.
ARTÍCULO 2222.- La prenda no es oponible a terceros si no
consta por instrumento público o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe
mencionar el importe del crédito y contener la designación
detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida,
43
44
Artículos 2219 y ss. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
45
23
descripción de los documentos y títulos, y demás datos que
sirven para individualizarlos.46
Por otro lado, el Código Civil y Comercial actual agrega una nueva figura en el
artículo 2220 que es la Prenda con Registro:
ARTÍCULO 2220.- Asimismo, puede constituirse prenda con

registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el
cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria,
un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que
deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya
prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige
por la legislación especial.47
Anticresis
Como lo establece el Código Civil y Comercial en su artículo 221248, la anticresis
es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado
por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.
No existe norma alguna que contenga previsiones sobre la determinación de

sus elementos. Es por ello que se aplicará a este derecho real de garantía las
exigencias comunes a esta categoría de derechos.
7.1.3 Rectificación de asientos

Se ha visto a largo de la materia que el fin de la publicidad registral reside en
brindar la posibilidad a quienes tengan un interés en concreto en conocer la
realidad jurídica de un bien, en este caso de un inmueble.
46
47
48
24
Para ello, es lógico que dicha publicidad emanada de los registros refleje la
exactitud de la realidad jurídica extra registral.
Ya vimos que por el principio de especialidad todos los elementos de la relación

jurídica deben estar determinados perfectamente en el instrumento de
constitución, documento que ingresa al registro, y que esos elementos deben
ser extraídos e inscriptos en los respectivos folios reales a los fines de darlos a
conocer a quienes lo solicitaren y tengan un interés especial en ello.
Más allá de este fin que pretende alcanzarse con la registración, suelen
presentarse situaciones en que lo registrado, es decir, la realidad jurídica
obrante en el correspondiente registro y la realidad jurídica extra registral no
coincidan.49
Esta falta de correspondencia podrá deberse a dos causales:
• la primera puede provenir de un error u omisión en el documento

originario que ingresa al registro para su inscripción;
• o la segunda causal puede provenir de un error u omisión material

ocurridos por el registrador al momento de realizar la misma.
Para estas situaciones el artículo 3550 de la ley registral nacional 17.801

establece diferentes soluciones.
Para el caso de que la inexactitud prevenga del error u omisión en el

documento que pretende ingresar para su inscripción, establece que la
rectificación se realizará por una nueva solicitud, la que deberá estar
acompañada de otro documento de la misma naturaleza del que motivó la
inexactitud o resolución judicial que ordene tal medida. Para esto hay que
tener en cuenta que al registro ingresan documentos de origen notarial,
judicial, administrativo. Y en casos excepcionales, algunos instrumentos
privados determinados por leyes del Congreso de la Nación.51
Así, la ley registral de la provincia de Córdoba N° 5771 en sus artículos 47 y 48

prevén:
ARTÍCULO 47.-Cuando se modifique, aclare o rectifique el

asiento de un título inscripto, las constancias que resulten de los
49
Artículo 34. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble. Publicada en el Boletín
50
Artículo 35. Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10
51
Artículos 34 y 35. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble. Publicada en el
25
instrumentos presentados, se harán por nota en el rubro del
folio pertinente. Las mismas se practicarán sobre la base de los
siguientes antecedentes mínimos:
a) Número y fecha de presentación de la solicitud o
documento que la autorice.
b) Funcionario autorizante o solicitante.
c) Breve síntesis de lo rectificado, aclarado o modificado.
El Director ordenará de oficio la rectificación, aclaración o
modificación de errores evidentes del Registro y la
reconstrucción de folios total o parcialmente destruidos o
faltantes. Dejará constancia de los documentos utilizados para
ello. 52
ARTÍCULO 48.- La rectificación de los asientos registrales
inexactos por error u omisión en el documento inscripto,
respecto de la matriz o expediente original, se efectuará
mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o
administrativo que el que motivó el asiento.
El error u omisión en el asiento registral por diferir con el
documento a que accede, se rectificará mediante el reintegro del
documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto
teniendo a la vista y tomando en consideración el documento
mismo.
El error u omisión en el asiento registral por diferir éste de la
rogación que acompañó el documento inscripto, se rectificará
mediante el reintegro del documento inscripto portando
rogación acorde con el mismo, la cual deberá señalar la
diferencia entre el asiento producido y la rogación originaria.53
52
Art. 47. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba. Publicada en el Boletín Oficial
el 12 de noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
53
Art. 48. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba. Publicada en el Boletín Oficial
el 12 de noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
26
8 Principio de
prioridad
8.1 Principio de prioridad
Es tal vez el principio más importante dentro de nuestro sistema registral.
Moisset de Espanés (1991) establece que el principio de prioridad no es un

principio exclusivo del fenómeno registral, ni del fenómeno publicitario, sino
que es casi un elemento característico del derecho real, aunque no se agota en
él.
No es esto un capricho del gran jurista argentino, sino que por el contrario se
justifica con aquel otro gran principio del derecho, que no es otro que el que
dice “prior in tempore, potior in jure”. Y esto del primero en el tiempo mejor en
el derecho, no es otra cosa que la solución más justa y adecuada para todos
aquellos que disfrutan de un derecho y que desean no ver afectados sus
intereses por la existencia posterior en el tiempo de un derecho igual o mejor
que el que detentan; o registralmente, y refiriéndonos al dominio en particular
a modo de ejemplo, no van a ver afectado su derecho de dominio por la
registración de un embargo sobre el bien que en su momento adquirió “limpio”
de medidas cautelares y de cualquier restricción que afecte el libre ejercicio de
ese derecho de dominio.
Esto no es más que la aplicación de un principio básico del derecho el cual se

resume en que “el derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer
después”, “prevalet iure quiprevenit tempore”, prevalece en el derecho el que
previene en el tiempo. Esto es una regla universal. Y no significa otra cosa sino
que “el que está primero es el mejor”.
El principio de prioridad en el Código Civil y Comercial

Como ya expresáramos anteriormente, el principio de prioridad no es exclusivo
del derecho registral, ni creación del mismo, sino que pertenece al ámbito de
27
los derechos reales. No obstante, el codificador al haber pensado un Código sin
registros, salvo para el caso de las hipotecas, la prioridad estaba dada por el
mismo Código Civil, el que aplicaba el principio del primero en el tiempo mejor
en el derecho, en diferentes artículos del mismo.
Se trataba del principio cardinal por el que circulaba nuestro ordenamiento en

materia de preferencia en la constitución de los derechos. Pero no es absoluto,
y así en materia de hipoteca el Código de Vélez en los artículos derogados
3934, 3149 y 3937 nos decía que el privilegio de los hipotecarios sobre los
bienes gravados con la hipoteca se cuenta desde el día en que se tomó razón de
la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurrían a prorrata. A su vez,
establecía que la hipoteca registrada tenía efecto contra terceros desde el día
del otorgamiento de la obligación hipotecaria si el ingreso para su registro se
había producido dentro del término previsto en la ley nacional de registros de
la propiedad.
Actualmente, el Código Civil y Comercial en su art. 2586 inciso c nos dice que:
…el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre

los créditos fiscales y el de los gastos de construcción, mejora o
conservación, incluidos los créditos por expensas comunes en la
propiedad horizontal, si los créditos se devengaron con
posterioridad a la constitución de la garantía.54
Y el inciso e: “los créditos con garantía real prevalecen sobre los créditos
laborales devengados con posterioridad a la constitución de la garantía”.55
También en materia de Prenda el art. 222356 que permite la constitución de una

segunda prenda sobre la misma cosa, poniendo a ambos en posesión de la
misma, en los que la prioridad de uno sobre el otro estará dada por la fecha de
constitución de la misma, salvo que las partes decidan precisamente, y de
manera clara, establecer otro orden de prelación para sus derechos a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.
El principio de prioridad también adquiere relevancia respecto de los derechos

personales en la llamada prioridad del primer embargante. La misma está
receptada en el artículo 74557 del Código Civil y Comercial y establece que el
54
55
56
Artículo 2223. Código Civil y Comercial de la NaciónArgentina.
57
Artículo 745. Código Civil y Comercial de la NaciónArgentina.
28
acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su deudor tiene derecho a
cobrar su crédito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores.
Asimismo, si varios acreedores embargan el mismo bien del deudor, el rango
entre ellos se determina por la fecha de la traba de la medida. Los embargos
posteriores deben afectar únicamente el sobrante que quede después de
pagados los créditos que hayan obtenido embargos anteriores.
Para el caso de los inmuebles, podemos observar el artículo 75658 que

establece que si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida
por el deudor, siendo todos de buena fe y a título oneroso:
• tiene mejor derecho el acreedor que tiene emplazamiento registral y

tradición;
• o en segundo lugar, el acreedor que ha recibido la tradición;
• en tercer lugar, el acreedor que tiene emplazamiento registral

precedente;
• y en cuarto lugar, el acreedor que tenga título de fecha cierta anterior.
Y respecto a bienes muebles, el artículo 75759 reza que si varios acreedores

reclaman la misma cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena
fe y a título oneroso:
• tiene mejor derecho el que tiene emplazamiento registral precedente si

se trata de bienes muebles registrables;
• o el que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
• o los acreedores que tengan título de fecha cierta anterior.
Asimismo, el artículo 76060 para el caso de los bienes muebles no registrables,

cuando la cosa es entregada a quien no es propietario a título oneroso, los
acreedores no tienen derecho contra el poseedor de buena fe, salvo cosa
robada o perdida.
Y para el caso de los bienes muebles registrables o inmuebles, el artículo 76161

establece que el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella
aparentemente adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión
por cualquier contrato hecho con el deudor.
58
59
60
61
29
El principio de prioridad en la Ley 17.801
Si se comienza a analizar específicamente la ley registral 17.801, vemos que el
principio de prioridad como regla general se ve reflejado en el artículo 19.
Sobre el principio de prioridad, dice el artículo 19 de la ley 17.801 que:
…la prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones

relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el
número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma
simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos…62
Este artículo citado no comprende por sí mismo al principio en análisis, toda vez
que hay que analizarlo sistemáticamente con los artículos 17, 18, 19, 23, 24 y
concordantes de la ley 17.801.63
Aquí se establece que la prioridad está dada por la fecha y número de

presentación.
8.2. Reserva de prioridad

8.2.1 Prioridad directa e indirecta
Volviendo a lo establecido por el art. 1964, se establece como principio general
de prioridad en nuestro ordenamiento el de prioridad directa inicial, es decir,
que la prioridad de un documento operará al momento en que éste ingresa a
registro y se toma nota de ello en el libro de ordenamiento diario previsto en el
art. 4065 de la ley.
A este sistema de prioridad directa algunos autores lo denominan

retroprioridad endógena, porque la fecha de la prioridad no está dada por el
62
63
Artículos 18, 19, 23 y 24. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble. Publicada
en el Boletín Oficial el 10 de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
64
65
30
asiento del folio real, sino que retrocede al momento de la registración del
mismo en el libro de ordenamiento diario.
Esto de prioridad directa inicial como lo denomina López de Zavalía (1983) se

diferencia del sistema de prioridad operante en el sistema germánico, en el cual
la prioridad de un documento respecto de otro no surge por el momento en
que éste ingresa al registro, sino al momento en que obtiene su inscripción
definitiva, es decir, se asienta la misma en el folio real. Esto ha generado que el
mismo autor la denomine “prioridad directa final”, es decir, que la prioridad
surge al momento en que se obtiene la colocación registral en el folio real o
matrícula, en forma definitiva e independientemente de si el título inscripto
ingresó antes o después que otro documento con el cual podría entrar en
conflicto.
Dice el artículo 1766 de la ley que una vez inscripto o anotado un documento en
el Registro, ya no habrá posibilidad de registrar otro documento que tuviere
igual fecha o fecha anterior que el ya inscripto o anotado.
De ello se deduce que, una vez que se haya tomado razón sobre un documento,
ya no habrá posibilidad de anotar otro que ingrese al registro, por más que el
documento que se desea ingresar tuviere fecha anterior o igual fecha que el
que ya se encuentra anotado. Aquí ya se encuentra en pleno funcionamiento el
principio de prioridad de manera directa, quedando demostrado aquello de
primero en el tiempo mejor en el derecho.
El mismo artículo establece la excepción al principio: que el documento

presentado en segundo término se hubiere instrumentado dentro del plazo de
vigencia del certificado registral a que hace referencia el artículo 22 y
concordantes (que se analizará detenidamente más adelante), que el
documento se presente dentro del plazo que otorga el artículo 5° (cuarenta y
cinco días desde su otorgamiento).67
Para los casos de los documentos presentados en segundo lugar, el Registro

devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación.
Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras anotaciones o

inscripciones de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté
corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5, aquélla se
practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona. Asimismo,
cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la
primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o
información indicada se dirigirá a quien hubiere efectuado la petición, o a quien
66
67
31
tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación
fehaciente.68
Prioridad indirecta
La ley registral inmobiliaria adopta en su art. 569 una modalidad a este principio
de prioridad. Esta modalidad se denomina prioridad indirecta.
Así como a la prioridad directa algunos autores la denominaron retroprioridad

endógena, a la prioridad indirecta la llamaron retroprioridad exógena, ya que
ésta se retrotrae a la fecha de la instrumentación que opera fuera del registro.
Esta prioridad indirecta estipulada por el art. 570 de la ley se manifiesta en la

posibilidad de que una escritura pública que se otorgue dentro del plazo de
validez del certificado expedido por el registro a tales efectos, si se presentare
al registro dentro de los cuarenta y cinco días del día de ésta, se la considerará
registrada el día de su instrumentación.
La misma solución se aplica para el caso de la hipoteca.
El plazo originario del Código Civil de Vélez Sarsfield para la presentación de

una hipoteca era de seis días desde su otorgamiento (texto anterior del art.
3137 del Código Civil). Luego de la reforma por ley 20.08971, se estableció un
plazo de 45 días.
Bloqueo registral
La mecánica por la cual se protege a los eventuales adquirentes de derechos
sobre inmuebles se denomina bloqueo registral, ya que garantiza que durante
el plazo de la tramitación del procedimiento inscriptorio la situación jurídica de
los inmuebles y de las personas se mantenga inalterable.
Esto se fundamenta en el respeto que se tiene por los hipotéticos negocios en

gestación que se encuentran sin resolver y que necesitan de varios días para
poder verse realizados. De ahí que se permita y se otorgue un plazo durante el
cual no se puede modificar absolutamente en nada la situación jurídica de los
inmuebles y de las personas y que de esa manera aquel acto que se ha
68
69
Oficial el 10 de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina
70
71
Ley Nacional 20089. Hipoteca. Publicada en el Boletín Oficial el 22 de enero de 1973.
Honorable Congreso de la Nación Argentina
32
realizado con todas las formalidades de ley y que cumpla con los plazos de
vigencia del certificado registral, más el plazo de cuarenta y cinco días que
otorga el artículo 572, no puedan verse afectados por situación alguna,
manteniendo la reserva de prioridad y dejando incólume el principio de
prioridad.
El plazo durante el cual existe bloqueo registral se inicia en el mismo momento

en que se produce la reserva de prioridad.
Este bloqueo se mantiene durante todo el tiempo que tarde el registro en

poder cumplir con la solicitud del escribano o funcionario público de que se le
informe la situación jurídica de los inmuebles y de las personas.
El bloqueo registral durará el tiempo de vigencia del certificado que otorga el

artículo 24, más la adición del tiempo que otorga el artículo 5 de la ley.73
La anotación preventiva de subasta es una orden del Juez competente que se

dispone a subastar un inmueble y en forma previa solicita informe sobre el
estado de las personas y los bienes. Este documento cumple la misma función
que el certificado solicitado por el escribano, pues produce el bloqueo registral.
El plazo de duración de la anotación preventiva de subasta no se encuentra en
la ley nacional –donde tampoco la nombra- y es una creación de las leyes
provinciales, por lo que habrá que investigar su texto en cada provincia. En
algunos casos (como Córdoba), el plazo se encuentra en las disposiciones
técnico registrales respectivas dictadas por el Director de la repartición, y ha
ido oscilando – con el devenir de las distintas administraciones- entre un año,
dos años, y seis meses. Cuando un segundo juez desea subastar el mismo
inmueble, debe librar un exhorto al juez anterior para que informe si ha hecho
uso de la preventiva, subastando efectivamente, o no. Esto, en virtud de las
vicisitudes procesales y las posibilidades de detener la subasta, con que cuenta
el demandado.
Reserva de prioridad
Tanto en la prioridad directa o en la indirecta, la ley registral ha dado una
reserva de prioridad, ya sea dentro del registro como en la directa, como fuera
de él en la indirecta.
72
73
Boletín Oficial el 10 de julio de 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina
33
Pero esta ley registral ha ido más allá, estableciendo una verdadera reserva de
prioridad, a tenor de lo dispuesto por el art. 25 última parte que establece que
la expedición del certificado producirá los efectos de anotación preventiva a
favor de quien requiera en el plazo establecido por los arts. 24 y 5, la
inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.74
Art. 25.- (última parte). “Esta certificación producirá los efectos de anotación
preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado”.75
Certificado registral
Como lo expresa López de Zavalía (1983), el certificado de ley exigido para la
regularidad de la actuación fedataria es un documento público emitido por el
Registro a solicitud del escribano o funcionario. Éste se propone autorizar un
instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de éste y que
tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente
la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las
condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley y dando lugar a un
asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo.
Es de fundamental importancia el certificado registral para todos los escribanos

o funcionarios públicos que autoricen documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, toda
vez que del certificado registral expedido precisamente por el Registro de la
Propiedad surge el estado jurídico de los bienes objeto de aquellos actos y
también el de las personas según las constancias registradas.
No obstante, además de cumplir el certificado registral con la función de

informar fehacientemente las situaciones jurídicas de los bienes y de las
personas (publicidad formal), otorga una reserva de prioridad (publicidad
material, pues modifica el mundo de los derechos sustantivos).
Del artículo 24 de la Ley 17.80176 surge que el plazo de validez de un certificado

registral será de quince, veinticinco o treinta días, según si el funcionario o
escribano que autorizare el documento tuviere su domicilio legal en el lugar
asiento del registro, en el interior de la provincia o fuera del ámbito de la
misma, territorio o Capital Federal, comenzando el plazo de vigencia del
certificado a contarse desde las cero horas del día de su expedición.
74
75
76
34
No obstante lo manifestado anteriormente acerca del certificado registral, dice
el artículo 2577 que expedido un certificado registral, el Registro tomará nota de
esa expedición en el folio correspondiente y no dará otra certificación sobre el
mismo inmueble mientras dure el plazo de vigencia del mismo, más el plazo de
45 días del artículo 5, sin la previa advertencia al nuevo solicitante de la
expedición con anterioridad de un certificado que se hubiere despachado
durante ese período.
Es clara la ley en este sentido, ya que la misma no dice que el registro no

expedirá otro certificado mientras se mantenga vigente el plazo de validez del
mismo más el del artículo 5, sino que el registro puede expedir otros
certificados que le sean solicitados sobre un mismo inmueble. No tiene una
limitación en cantidad para expedir certificados del artículo 23 y 2478. Lo que sí
dispone la ley es que en cada nueva solicitud de certificado que se expida, el
registro dejará constancia en ellos de la previa expedición de otro u otros
certificados anteriores, dejando a salvo de esta manera los derechos de aquel
que primero solicitó el certificado.
Existe diferencia entre el bloqueo registral y el plazo de vigencia del certificado

registral, y es en esto donde se suelen generar confusiones, ya que una cosa
muy distinta es el bloqueo registral y otra cosa es el plazo de vigencia del
certificado registral. No obstante ello, son dos institutos que trabajan
complementándose mutuamente, donde lo que se busca fundamentalmente es
brindar seguridad jurídica, principio básico en un estado de derecho como el
nuestro. Una cosa es el plazo de validez del certificado y otro el plazo de
duración del bloqueo registral.
El bloqueo registral nace desde las cero horas del día de expedición por el
registro del correspondiente certificado, salvo lo reglamentado en algunas
provincias que se verá a continuación al analizar de manera practica el
procedimiento de inscripción en nuestro registro inmobiliario, y se extenderá
no sólo durante la validez del certificado, sino también durante el plazo
establecido por el art. 579 para la presentación de la escritura, y durante el
tiempo que el registro tome para la calificación del mismo. Este último período
podrá extenderse en caso de realizarse alguna observación por el registrador a
la hora de su calificación.
77
78
79
35
ARTÍCULO 23.- Ningún escribano o funcionario público podrá
autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación
o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista
el título inscrito en el Registro, así como certificación expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y de las personas según las constancias
registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar
el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
ARTÍCULO 24.- El plazo de validez de la certificación, que
comenzará a contarse desde la cero hora del día de su
expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se
trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la
ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital
Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar
la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y
qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más
amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o
territorio.
ARTÍCULO 25.- Expedida una certificación de las
comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará
nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo
inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que
se refiere el artículo 5, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere
despachado….80
Esquema práctico del procedimiento registral en la ley

17.801
A / C ______________B_______________ D_____________ E
80
Artículos 23, 24 y 25. Ley Nacional 17801. Registro de la Propiedad Inmueble. Publicada en el
36
A: SOLICITUD DEL CERTIFICADO. El procedimiento inscriptorio en el sistema
registral argentino comienza con la solicitud por parte del notario interviniente
o el funcionario público que corresponda según la naturaleza del instrumento
que se pretenda autorizar.
A tenor de lo dispuesto por el art. 23 de la ley registral nacional 17.80181,

ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos en que
consten mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles sin contar con el título
antecedente donde constare la titularidad del derecho que se pretende
disponer, ni tampoco sin contar con el certificado expedido a tales efectos por
el Registro de la Propiedad en el que conste el estado jurídico de los bienes
objeto de la mutación y de las personas que actuasen como partes en dichos
actos.
B: EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO. Paso seguido a la solicitud del

correspondiente certificado por parte del notario o funcionario autorizante, nos
encontramos con la expedición por parte del registro del certificado solicitado.
PLAZO DE VALIDEZ DEL CERTIFICADO: como se vio anteriormente para

autorizar la escritura, quien lo haga deberá contar con el correspondiente
certificado registral expedido por el registro.
Pero este certificado, según surge de la ley registral nacional en su art. 2482,
tiene un plazo de validez, ya que es imposible pensar que el funcionario
autorizante estudie el informe, redacte el documento y reúna a las partes, todo
en el mismo momento.
El criterio adoptado por el legislador a la hora de otorgar los plazos de validez

tiene su razón en la distancia existente entre el domicilio funcional del
escribano y el lugar de ubicación de la sede del registro que expide dicho
certificado.
Así, el art. 24 establece como plazos de validez quince días para escribanos o
funcionarios públicos con domicilio legal (se refiere al domicilio funcional, es
decir, donde desempeñe sus funciones) en la ciudad asiento del registro;
veinticinco días para los que tengan domicilio legal fuera de la ciudad, pero en
la misma provincia; y treinta días para los que lo tengan en otra provincia.83
La última parte del art. 24 prevé la posibilidad de que las reglamentaciones

provinciales concedan plazos más amplios para los funcionarios con domicilios
81
82
83
37
fuera de la ciudad asiento de registro. Los plazos del art. 24 se computarán
desde las cero horas del día de su expedición.84
A simple vista, el plazo de validez del certificado parece irrelevante desde el

punto de vista de los efectos jurídicos que pudiese producir, pero esto por
varios motivos no es así.
Entre la expedición del certificado por el registro y el momento de la

autorización por parte del escribano o funcionario público del correspondiente
instrumento público puede transcurrir un intervalo de tiempo de quince,
veinticinco y treinta días como viéramos anteriormente.
En ese intervalo de tiempo podrá ocurrir una mutación en la situación jurídica

registral del inmueble sobre el que se pretende autorizar el acto.
Ejemplo de esta posible mutación sería el ingreso de un embargo u otra medida

cautelar, que por no producir mutación de carácter real en el inmueble no
requiere contar con certificación expedida a tal efecto por el registro.
Esta consecuencia jurídica privaría de seguridad jurídica a quien pretende

adquirir un derecho real sobre un inmueble y comienza con la puesta en
marcha del procedimiento de registración, y ve variada la situación jurídica del
inmueble, que al momento de la solicitud de certificado se veía libre de
gravámenes y al momento de la autorización de la misma esa situación ha
variado, como, por ejemplo, por el ingreso de una medida cautelar sobre el
mismo.
Para ello nuestra ley registral estableció un mecanismo que encontramos en el

art. 2585 de la misma que prevé lo que se conoce como reserva de prioridad y
produce lo que denominamos bloqueo registral.
C: RESERVA DE PRIORIDAD O BLOQUEO REGISTRAL. Este mecanismo registral

establece en su primera parte que expedido el certificado por parte del registro
no se expedirá un nuevo certificado dentro del plazo de vigencia del mismo más
el plazo establecido en el art. 5 de la misma ley, sin la advertencia de la
expedición anterior de un certificado y a qué efectos se solicitó.
Este mecanismo se complementa con lo establecido en la segunda parte del

art. 25 que establece que la expedición de la certificación producirá los efectos
de anotación preventiva a favor de quien la requiera.
84
85
38
La consecuencia práctica de este bloqueo registral y la consecuente reserva de
prioridad es que durante la vigencia del certificado que prevé el art. 24, más el
plazo para la presentación del instrumento al registro, establecido por el art. 5,
la mutación jurídica que se autorice gozará de prioridad excluyente o de rango
según corresponda, respecto de las inscripciones o certificados posteriores al
solicitado para ese acto.86
Pero la protección jurídica del adquirente no se ve agotada con la mecánica

establecida en la ley registral, ya que entre el momento de la solicitud del
certificado y la expedición de este existe un intervalo de tiempo que hay que
tener en cuenta.
La ley registral nacional no establece plazo alguno para que el registro expida el
certificado solicitado. Esto, sumado a que el funcionamiento interno de cada
uno de los registros es competencia exclusiva de cada una de las provincias,
hace que en la práctica el plazo de la expedición de los certificados varíe según
cada uno de los registros.
Existe un plazo normal que demandaría el estudio de la situación jurídica del

inmueble por parte del registrador, que debe informar de manera coincidente
con las constancias que obran en el mismo.
Debemos sumar a esto el hecho de que en sus reglamentos internos de

funcionamiento los registros han establecido tasas contributivas diferenciales
para la expedición de los correspondientes certificados, llamados en algunos
registros como normales, urgentes o súper urgentes y según sea cada uno de
ellos variará el plazo de expedición de los mismos.
Esta falta de previsión por parte de la ley nacional y los diversos plazos que
establecieron las reglamentaciones provinciales manifiestan una falta de
seguridad jurídica para quienes desean contratar. Ya que puede suceder que
entre el plazo que transcurre desde la expedición del certificado y la
autorización de la escritura pública, se exceda del plazo de validez del
certificado, lo que acarrea la misma inseguridad jurídica por la que el legislador
nacional adoptó la mecánica de bloqueo registral.
Vimos, además, que las provincias establecieron tasas diferenciadas para la

expedición de los certificados. Esta regulación produciría una desigualdad
arbitraria entre quienes poseen medios económicos para obtener el
correspondiente certificado, y así reducir las posibilidades de cambios en la
situación jurídica del inmueble y quien no cuenta con dichos medios. Es por ello
que conjuntamente con esto debieron prever una modificación al mecanismo
de bloqueo de la ley nacional registral que equipare a quienes cuenten con
mayores y menores medios económicos.
86
39
La solución adoptada por algunas reglamentaciones provinciales es extender el
momento de nacimiento del bloqueo registral al de la solicitud del
correspondiente certificado registral.
Por lo anteriormente explicado es que en el gráfico encontramos el momento

de la solicitud del certificado registral “A” con el del comienzo del bloqueo
registral “C”.
Habrá que estar a lo reglamentado por cada una de las provincias para
determinar si la misma ha variado el momento de nacimiento del bloqueo
registral, prefiriendo en nuestro gráfico adoptarlo a modo de ejemplo, por ser
coincidente con lo establecido por la reglamentación establecida para el
registro de la provincia de Córdoba.
D: CELEBRACIÓN DE LA ESCRITURA. Según lo establecido por los arts. 23 y 2487,

la correspondiente escritura será autorizada dentro del plazo de validez del
certificado expedido por el registro.
E: PRESENTACIÓN DE LA ESCRITURA: hemos visto que nuestro sistema registral

adopta en el art. 19 de la ley 17.80188 y como principio general el de la
prioridad directa, es decir, que la prioridad entre dos o más inscripciones o
anotaciones relativas al mismo inmueble estará dada por el momento de la
presentación. De manera más sencilla quien ingrese primero al registro tendrá
prioridad sobre los que ingresen con posterioridad.
Pero este principio de prioridad directa se ve complementado por la ley por

otro que conocemos por prioridad indirecta que lo encontramos en el art. 589
de la misma ley que establece que las escrituras públicas que se presenten
dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se
considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Es por ello que para que opere esta modalidad de prioridad por la cual se
considerarán registradas las escrituras no al momento de su presentación (art.
1990) sino al de su instrumentación, la escritura deberá ser instrumentada
dentro del plazo de validez de su correspondiente certificado y presentada al
registro para su registración dentro de los cuarenta y cinco días desde el día de
su otorgamiento.
87
88
89
90
40
Los plazos del art. 24 y 5 de la ley 17.80191 son plazos de caducidad, por lo que
si la escritura se presentara fuera del plazo de validez del certificado o pasados
los cuarenta y cinco días de otorgamiento de la escritura, los efectos jurídicos
dados por el bloqueo jurídico caerán y la prioridad de dicha escritura estará
dada por el momento de presentación al registro (PRIORIDAD DIRECTA art.
19).92
8.3 Prioridad registral y autonomía de la

voluntad
Otro aspecto que puede influir sobre la prioridad, se refiere a la posibilidad de
alteración del principio por la voluntad de las partes.
La ley Registral Inmobiliaria 17.801 en su art. 1993 prevé esta posibilidad no sólo
para el derecho real de hipoteca como lo hace el Código Civil con posterioridad
a la reforma, sino para todos los derechos registrables, sean reales u otras
anotaciones que no lo sean, siempre y cuando las mismas no sean excluyentes
entre sí.
Es muy importante tener en cuenta la importancia que le deja el legislador a la

libre voluntad de las partes respecto de la aplicación del principio de prioridad,
toda vez que no es absoluto este principio, sino que las partes interesadas
podrán modificar el orden de prioridad mediante declaración de su voluntad
hecha con precisión y claridad, substraerse estableciendo otro orden de
prelación para sus derechos.
Hay allí un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera respecto del
principio de prioridad, llegar a la afirmación de que las leyes registrales
conceden mayor libertad a las partes, porque al dar publicidad a sus actos se
brinda suficiente seguridad a los terceros y al tráfico jurídico.
Y más lejos aún llega López de Zavalía (1983) quien sostiene que el problema
del tiempo es un problema bastante relativo, ya que a esa determinación legal
de la prioridad puede efectuársele una modificación por una determinación de
tiempo voluntaria.
No quedan dudas que el legislador ha optado por mantener incólume el

derecho de las personas de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle
91
92
93
41
dejado abierta la puerta para poner en funcionamiento la autonomía de la
voluntad, poniendo de manifiesto que brinda de esta manera mayor seguridad
a los terceros y al tráfico jurídico. Ya para todos los que somos operarios del
derecho, el lograr que no se vulnere el derecho a la autonomía de la voluntad
(siempre que no se oponga al orden público) y que nos podamos substraer al
principio de prioridad, demuestra la madurez que ha alcanzado el derecho
argentino.
ARTÍCULO 19 (última parte).- No obstante las partes podrán,

mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y
claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida.94
Es difícil, en principio, imaginar el interés que puede encontrar el acreedor

hipotecario en permitir estas posibilidades que hagan alterar la colocación
registral y consecuente prioridad. La explicación a ello no es unívoca, hay que
estar al caso concreto. Una de ellas puede estar dada en el interés queéste
pueda tener en la viabilidad del proyecto emprendido por el constituyente, y
así, por ejemplo, puede darse la hipótesis de que para asegurar un crédito de
diez mil pesos (moneda argentina) se constituyere una hipoteca por esa suma
sobre un inmueble valuado en un millón de pesos. De este modo, el acreedor
hipotecario podría convenir la posibilidad de constitución de una ulterior
hipoteca con preferencia de rango por un monto de pesos trescientos mil, por
ejemplo, que puede ser muy necesaria para el deudor constituyente a los fines
de poner en funcionamiento la actividad emprendida.
Reserva de rango:
La reforma al Código Civil de Vélez por la ley 17.71195 introdujo una nueva
redacción al art. 313596 referente a la hipoteca donde contemplaba la
posibilidad de la reserva de rango.
94
95
Ley 17711. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Modificaciones al Código Civil,
publicada en el Boletín Oficial el 26 de abril de 1968. Honorable Congreso de la Nación
Argentina.
96
42
El propietario de un inmueble, al momento de constituir un derecho, reserva la
posibilidad de constituir con posterioridad otro de grado preferente.
ARTÍCULO 3135.- La constitución de la hipoteca no perjudica a

terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en
los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes,
sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por
escritura pública, se considera registrada.
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con
consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir
ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a
que esta puede alcanzar.97
Esta convención entre el acreedor hipotecario y el constituyente podía

celebrarse al momento de la constitución de la hipoteca tal como lo expresaba
el agregado al art. 3135, o como lo expresaba un reconocido sector de la
doctrina, con posterioridad a ella.
Alguno autores sostenían que pese a que el artículo pareciere prever la

posibilidad de constituir solamente una hipoteca, es posible que se constituya
más de una, siempre que los montos garantizados en su conjunto no superen el
monto previsto en la convención.
Otros sostienen que a la hora de determinar el monto garantizado sólo se debía

computar el capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004), son
partidarios de la postura de que, al momento de calcular el monto, era
necesario computar el capital, los intereses y las eventuales costas del juicio.
El actual Código Civil y Comercial nada dice sobre la reserva de rango.
Posposición de rango:
El titular de un derecho inscripto de rango compatible decide retroceder en su

derecho, a favor de otro derecho que se constituye en ese momento que será
de grado preferente.
97
43
Esta posibilidad también la encontramos en el art 19 de la ley 17.80198.
Se diferencia de la reserva de rango en que en esta última la convención se

realiza con la posibilidad a futuro de constituir otra hipoteca de grado
preferente, y en el caso de la posposición de rango, en ésta el convenio por el
cual se retrocede en el orden de prelación se realiza al momento de constituir
la nueva hipoteca.
Permuta de rango:
Cuando dos titulares inscriptos deciden cambiar o permutar sus rangos.
Es el intercambio del rango entre dos derechos inscriptos, sea de dos hipotecas
o de una hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un embargo, etcétera.
Si entre los dos derechos que permutan su rango existen otros intermedios
también inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de estos
derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta.
Este perjuicio se produce si, por ejemplo, en una permuta de rango entre dos
hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la que asciende en rango es
de un monto mayor a la otra, lo que perjudica entonces a la de segundo grado.
Aquí se obtiene la conformidad del acreedor en segundo grado o, en su

defecto, la de tercer grado sólo pasa a primer término hasta el mismo monto
que tenía la de primer término, y por el saldo coparticipa el rango con el que
baja de primer a tercer término.
Así, por ejemplo, se podrán permutar rangos entre dos hipotecas que
garanticen cinco mil pesos. Pero si la de primer grado garantiza cinco mil pesos
y la de tercer grado que pretende permutar con la de primero es de diez mil, se
deberá obtener la conformidad del acreedor de segundo grado; o, en su
defecto, la de tercer grado avanzará en el orden de prelación sobre los cinco
mil pesos garantizados por la permutante.
Coparticipación de rangos:
Estamos en presencia de ella cuando dos o más hipotecas tienen el mismo

rango, a pesar de tener diferentes fechas de constitución y de ingreso en el
registro.
98
44
La coparticipación puede darse entre dos o más hipotecas ya constituidas o que
se constituyen en ese momento. O también entre una hipoteca ya constituida o
que se constituye en ese acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo
caso la coparticipación es una variante de la reserva de rango.
En efecto, en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de

grado preferente, la reserva sería la de constituir otra u otras hipotecas de
rango compartido con la que se constituye en ese acto.
45
Referencias
Andorno, L. O., Marcolín de Andorno, M. (1989). Ley nacional registral inmobiliaria.

Buenos Aires: Hammurabi.
Bono, G. A. (1999).Principio registral de rogación. Págs. 933 a 951. Córdoba: La Ley.
Cornejo, A.A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires: Astrea.
Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley No 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley No 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Ley 5771. Registro General de la Provincia. Córdoba, publicada en el Boletín Oficial

BOLETIN el 12 de Noviembre de 1974.
Ley 17711. Modificatoria del Código Civil, publicada en el Boletín Oficial el 26 de abril
de 1968.
Ley 17801. Registro de la propiedad inmueble complementaria del Código Civil,

publicada en Boletín Oficial el 1º de julio de 1968.
López de Zavalia F. J. (1983) Curso introductorio al derecho registral. Buenos Aires:

Zavalia.
Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales.Tomo I. Buenos Aires: Zavalia.
Moisset de Espanes, l. (1991). Publicidad registral. Págs. 187 a 207.Buenos Aires:

Advocatus.
Musto, N. J. (2000).Derechos reales. Tomo I.Buenos Aires: Astrea.
Ventura, G. (1994). Dinámica de la constitución de los derechos reales y su repercusión

registral. Buenos Aires: Anuario de Derecho Civil V. Alveroni.
www.uesiglo21.edu.ar
46

DERECHOREGISTRAL - Lectura 3

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A continuación se analizará la obligatoriedad o no obligatoriedad de realizar la

Técnicamente, los derechos reales se “inscriben” o “cancelan” y las medidas

En nuestro actual ordenamiento jurídico, la inscripción en el Registro es

A diferencia del precepto mencionado por la ley nacional, la mayoría de las

Es así como el artículo 22 Ley Nacional 17.801 de Régimen de Registros de la

Asimismo establece en su artículo 233 que ningún escribano o funcionario

6.1.2 Actos y documentos que acceden

Entendemos por documento a aquella cosa corporal por medio de la cual se

Los documentos se pueden clasificar siguiendo diferentes criterios, así:

• por su corporalidad pueden ser escritos o no escritos;

• por su autoría pueden ser públicos o privados;

• y por su contenido, sólo representativos (un dibujo), o representativos

Siguiendo el concepto de documento y la clasificación anteriormente

Nuestra ley registral expresa que se inscribirán documentos, pero lo que

A la palabra títulos se la puede ver en su aspecto material o formal, así en su

Por lo anteriormente mencionado, hay que considerar la expresión vertida por

• en su inc. (a) se refiere a los actos referidos las mutaciones jurídicas

• en su inc. (b) a las medidas cautelares judiciales en general;

• y en el inc. (c) permite tanto a otras leyes nacionales como a las

d) Requisitos formales de los documentos a inscribirse

Vimos anteriormente qué tipos de actos o situaciones jurídicas tienen acceso al

Pero las mismas deben estar contenidas en un instrumento continente

ARTÍCULO 3.- Para que los documentos mencionados en el

A su vez, la formalidad que deberá contener cada uno de los documentos

Además prevé que deberán tener el carácter de auténticos, es decir, que su

Instrumentos privados que acceden al registro

a) Boletos de compraventa de inmuebles (P.H.) sometidos al régimen de

b) Loteos ley 14.00510.

No son documentos registrables:

El art. 10 in fine de la ley 17.80112 excluye de la exigencia de la matriculación de

Ello en razón de que esos bienes son inalienables, imprescriptibles e

El dominio puede ser objeto de limitaciones fundadas en el interés público, las

Inscripción de los boletos de compraventa

Podemos conceptualizar al boleto de compraventa como el contrato

Encontramos en nuestra doctrina dos posturas mayoritarias en cuanto a la

Una primera postura entiende que el boleto de compraventa instrumenta el

Consideran los partidarios de esta postura que el contrato de compraventa, en

La otra postura sostiene que el boleto de compraventa constituye un

Para éstos, el boleto de compraventa documenta un precontrato o una simple

Boleto de compraventa en el sistema registral argentino

En nuestro ordenamiento jurídico, el régimen del derecho de propiedad es de

Yo no puedo afectar un derecho de propiedad por algún contrato, una

Sobre los derechos personales tenemos “Numerus Apertus”. Podemos celebrar

Pero el resto de las normas del contrato de locación se podrían pactar y

Ahora, cuando este contrato se refiere a un inmueble y afecta el régimen de

Entre éstas encontramos la provincia de Entre Ríos que en su art. 9 de la ley

Los documentos privados podrán ser inscriptos siempre que la

Pese a esto entendemos que los registros de la propiedad inmuebles están

6.2 Asiento registral

El asiento de matriculación se refiere a las anotaciones que se practican en el

Una vez practicado el asiento de matriculación en la forma y con los requisitos

ARTÍCULO 14.- Matriculado un inmueble, en los lugares

6.2.2 Tipos de asientos registrales

Asientos provisionales: Son aquellos que pueden ser susceptibles de

B) Asiento incondicional: Es aquel que ha obtenido colocación registral no

Asiento condicional: Está supeditado a alguna vicisitud dentro del

C) Asiento principal: Es autónomo de cualquier otro asiento. Ejemplo: un

D) Asiento positivo: Desde el punto de vista formal se da un asiento positivo