GABRIEL DE REINA TARTIÉRE

PRINCIPIOS
REGISTRALES

Estudio del Derecho registra! inmobiliario argentino

_

Prólogo de
Felipe P. VILLAR()

HAIA.
ITHY Hetiasta__
 De Reina Tartiére, Gabriel
Principios registrales : estudio del derecho regional inmobiliario
argentino . - la ed. • Buenos Aires : Hcliasta, 2009.
336p. ; 23x15 cm.

ISBN 97S-950-885-109•3

1. Derecho Civil. I. Titulo

CDD 346

Diseño de tapa: Eduardo Ruiz

ISBN 978-950-885-109-3

©2009, Editorial Heliasta S.R.L.

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Libro de edición argentina

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La violación de este derecho hará posible a los infractores de persecución criminal por incursos en los delitos
reprimidos en el articulo 172 del C3digo Penal argentino y disposiciones de la Ley de Propi !dad IntelectuaL

FOTOCOPIAR ES narro
 Capítulo V

PRIORIDAD: RANGO

I. CONCEPTO DE RANGO REGISTRAL

En el Registro de la Propiedad Inmueble, todo derecho que se inscribe

goza de una posición concreta, decidida, de ordinario, por su momento de
presentación. Es.,e1 rango registral, el cual se perfila como un atributo del
derecho inscrito (o por inscribir) que; al asignarle un- orden concreto de
prelación,. lo modula en su eficacia. No se trata de derecho subjetivo
autónomo, sino de la facultad de ejercitar con determinada virtualidad frente
a terceros aquel que se ostenta'.
El rango, como digo, se predica de los derechos registrados, indepen-
dientemente de la naturaleza y contenido del título que refieran. Tendría,
por tanto, rango cualquier derecho, real o personal, pleno (dominio) o limi-
tado (hipoteca, usufructo, servidumbre, etc.), por el mero hecho de su ins-
cripción. Ahora- bien, lo que, según los casos, puede variar es el alcance
con el citie el rango se manifiesta según la clase de los títulos en presencia:

Como introducimos, gozar de uno u otro rango hace a una mayor o menor expectati-
va de eficacia del derecho, de ahí que se comprendan, aunque puedan interpretarse mal
restándole importancia al principio de prioridad, clave en todo buen sistema de registración
patrimonial, aquellas palabras de CHICO Y Ofunz, para quien el rango tenía un marcado
carácter formal, habida cuenta de que la prioridad- por él concedida sólo vendría "a afectar a
la dinámica y ejercicio del derecho, pero en ningún caso a su estructura y naturaleza” ("La
prioridad formal y la sustantiva", en Estudios Jurídicos en Homenaje a 77rso Carretero,
Madrid, Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España,
Madrid, 1985, p. 657). La misma idea habría sido expuesta antes, desde luego, menos
equívocamente, por D. Jerónimo GONZÁLEZ, al indicar que "el contenido de un derecho
inscrito no se altera por la posición que ocupa en la serie de inscripciones relativas a una
finca; pero su valor decrece rápidamente con el número de las contradictorias, que, por
precederle gozan de prelación" (cfr. Principios Hipotecarios, Madrid, Asociación de Re-
gistradores de la Propiedad, 1931, p. 297). Así, el usufructo, por más inscrito que esté,
seguirá confiriendo las mismas e idénticas facultades, materiales y jurídicas, que se le
reconocen en el Código Civil, aunque, de ser el caso, haya de extinguirse ante la ejecu-
ción de la hipoteca que se encontraba registrada a su constitución.
 138 /GABRIEL DE REINA TARTIERE

'mas veces excluye alguno de los derechos implicados, otras los gradúa.
Así, cuando se enfrentaran dos derechos cuyo objeto o contenido les haga
incompatibles -dos títulos de dominio, por ejemplo-, el juego del rango
excluiría al que se presentara más tarde; en otras palabras, el rango dek
primer título tendría tal fuerza como para negar la registración del segun-.
dolEn cambio, si fueran derechos de carácter compatible -dos hipotecas,
una hipoteca y un usufructo-, los clasificaría haciendo
condición al que antes ingresara. -s'ietnpre de Mejor-
T
radicionalmente, la primera de las expresiones apuntadas, la de exclu-
sión por incompatibilidad, no se ha inte ado en el cue •o de las cuestio-
nes relacionadas con el rango. En esta dirección
se ha afirmado que el
ordenamiento no puede crear sobre un _ Mismo objeto poderes de existen-
cia incompatible en sujetos diferentes. Todo lo más, puede imponer o am-
naiar el cambio en el sn-
jeto con plena identidad objetiva, o el aniquila-
liento o modificación de un derecho por el nacimiento del otro. No se
rata aquí de un problema de mayor o menor potencia, sino de existencia o
nexistencia. No estamos ante una prioridad de rango, sino ante una priori-
dad excluyente"2.
No obstante, para el caso prefiérese utilizar el concepto de cierre regis-
_tral. La. prioridad del Registro se expondría, entonces, de dos Mar
—ie7-ái7p-o-r-
exclusión, cuando impidiese la entrada de nuevos títulos, y por afecéión,
cuan& ordenara los que fueran entrando. Sin embargo, bien podría decirse
que el cierre registral es más un efecto que una causa, efecto justamente
derivado del puesto ocupado por el título que se anticipa en la registración.
Consecuentemente, el rango serviría para explicar las relaciones que se
diesen entre los derechos con motivo de su inscripción, y también, por
tanto, cuando un derecho real limitado entrase en colisión con el de propie-'
dad. En estos casos, se articularía bien como exclusión, si el título adquisi-
tivo llegó antes, bien como afección, si hubiera accedido después o el dere-
cho limitado hubiera sido otorgado por el adquirente. Así, el dominio
siempre quedaría afectado por los derechos ya inscritos, no habiendo in-
conveniente en utilizar el concepto de rango para cualifi
contenido. car igualmente su
Otro de los aspectos históricamente observables en el tratamiento del
rango es el excesivo interés mostrado hacia la problemática del correspon-

BeNILLA ENcibrA, "La

Prioridad en e/ sistema hipoteco español",
municaciones presentadas Ponencias y co-
al II Congreso Internacional de Derecho Registra!,
gio Nacional de Registradores
dios Hipotecarios, Madrid, de II, Cole-
la Propiedad
1 975, p. 514. y Mercantiles de Espada-Centro
de Estu-
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 139
diente a las hipotecas3 . Ello trae causa, sin duda alguna, de la importancia
que las hipotecas tuvieron en la conformación de los sistemas registrales
modernos y en el modo en que éstos habrían de configurarse'. Pero de ahí
a negar la aplicación del rango a los derechos inscritos no hipotecarios, va
un largo trecho. Y es que el instituto tiene un alcance muy superior, como
demuestra claramente nuestro sistema de ejecución inmobiliarias.

Como, entre nosotros, ha indicado ALTERINI, "la importancia de los problemas del !
rango es mayor en los derechos reales de garantía (fundamentalmente en la hipoteca), que
en los de goce, y se desvanece cuando el deudor cumple voluntariamente sus obligaciones, ;
y aun cuando su renuencia haga acudir a las vías ejecutivas, pero el precio de la subasta
permita la satisfacción de todos los acreedores. Por el contrario; es evidente la trascendencia ;
del rango cuando concurren distintas hipotecas sobre un inmueble y su precio no permite ;
cubrir los diferentes créditos, es allí donde es relevante contar con rango preferente, por-
que el acreedor beneficiado por él desplaza a los restantes y se cobra primero" ("Rango
hipotecario: reserva, permuta, posposición, coparticipación", en Revista de/Notariado n° '
720 [1971], p. 2.011).
Tanto es así que los dos modelos legales de rango hoy extendidos se construyeron en
torno a la práctica hipotecaria primigenia En efecto, atendiendo al funcionamiento y
desarrollo legislativo del rango de las hipotecas, es tradicional la clasificación de las le-
gislaciones en dos grandes grupos: las de rango fijo, o por parcelas de valor, y las de rango
progresivo, o de avance de puestos. El sistema de rango fijo se sigue en aquellos ordena-
mientos donde la hipoteca sólo se extiende a una parte del valor de la finca, de tal manera ,
que su cancelación por cualquier causa distinta de la ejecución, no otorga a las hipotecas
posteriores el derecho a ocupar el puesto libre, que queda a disposición del propietario.
Las raíces históricas de este sistema le remontan a la Grecia clásica. En este sentido, se
cita una ley de Éfeso del siglo III a. C., que permitía convenir sucesivas hipotecas, en la
medida en que el valor del fundo excediera del importe- de las hipotecas anteriores. El
objeto de tales hipotecas era, entonces, ese excedente o hyperocha.
Por el contrario, en el sistema de rango progresivo, la hipoteca abarca desde su cons-
titución la totalidad del inmueble, de modo que su extinción voluntaria provocará necesa-
riamente el inmediato ascenso en la relación de rango de los derechos inscritos con poste-
rioridad. Tiene su origen en el tratamiento dispensado por el Derecho romano-ala pluralidad
hipotecaria. En un primer momento, la segunda o ulterior hipoteca se entendía suspensi-
vamente condicionada a la convenida previamente, por lo que la eficacia de aquélla de-
pendía de la extinción de ésta, o del hecho de que tras su ejecución quedara sobrante
(supedhatm) con que ser pagada. Más tarde, a mediados del siglo II d. C., la segunda
hipoteca dejó de tener carácter condicional, aunque siguió considerándose subordinada al
destino de la anterior. Se comprende ahora por qué el sistema aquí analizado recibe el
apelativo de romano y por qué es acogido mayoritariamente en los ordenamientos de
tradición latina. Sobre su vigencia en el ordenamiento argentino, vid. DE RELNA TART1ÉRE,
"El rango de las hipotecas", en La Ley 2003-D, pp. 1.025 y SS.
5 La alusión que se hace aquí a la ejecución inmobiliaria no resulta menor; el rango,

como criterio de inspiración dirimente de raíz cronológica, desplegará, justamente, su

eficacia cuando surja el conflicto y se deba concretar el orden entre los distintos derechos
sobre el inmueble.
 140 / GABRIEL DE REINA TARTIERE
Para comprender la importancia del rango registral en la ejecución in
mobiliaria, conviene advertir la existencia de dos sistemas-tipo en la maté;
ria: el de la prevalencia o subsistencia*de las cargas y gravámenes prefe-
rentes y el de liquidación: Por el primero, el procedimiento habrá de causa/
la extinción de los derechos que con incidencia sobre la finca tengan =-
rango inferior al del ejecutante, cuyos titulares sólo podrán cobrar con pos-'
terioridad. En el sistema de liquidación, por el contrario, la ejecución sa,,,f!-
nea todos los derechos y gravámenes, de cualquier rango que sean, con el,'
objeto de que el adjudicatario o comprador en pública subasta se haga con'
el bien libre• de cargas: En este caso, los derechos con rango anterior, que
en el modelo de prevalencia sobrevivían, también habrían de extinguirse,'_
aunque sus titulares gozarían de preferencia sobre el numerario obtenido
tras el remate.
Por supuesto que en la implementación tanto de uno como de otro siste-
ma no se puede obviar lo manifestado por los Registros fundiarios. Ser
mostraría absurdo instaurar un mecanismo de publicidad, para luego, en
una fase de tanta importancia corno la satisfactiva, renunciar al orden y
prioridades que sus libros publican. Es así como, mientras no se declare
otra cosa, voluntariamente por los interesados o mediante el oportuno ex-
pediente contradictorio, el rango que debe tenerse en cuenta para la liqui-
dación de los derechos posteriores, en el sistema de subsistencia, o para
, declarar la preferencia en el cobro, en el de liquidación, se tomará partien-
do de los enunciados tabulares6.
Pues bien, la ejecución que el ordenamiento argentino prescribe para
los inmuebles sigue un sistema a medio camino entre el de subsistencia y
el de liquidación. En nuestro país, la ejecución de un inmueble lleva apare-
jada la extinción de una parte de los derechos que la afectan, cuyos titula-
res los suplantarán, por el mecanismo de la subrogación real y conforme a
su orden de preferencia, en el haber logrado tras la subasta. Esos derechos
son exclusivamente los que aseguran, de una u otra manera, directa (hipo-
teca, anticresis) o indirectamente (embargo), un crédito y resultan, por tan-
to, de fácil valoración7. Para las hipotecas encontramos el fundamento de

Es cierto que en los ordenamientos adscritos a la subsistencia de cargas y graváme--

nes preferentes también se produce una distribución del remanente en función del rango
que ostenta cada derecho posteridr en el Registro, sin embargo esto, con ser importante, .
no hace a la esencia de la distinción formulada.
7 Quedan fuera de esta lista, aquellas cargas, superprivilegios u obligaciones propter
rem que acompañan a la cosa independientemente de quien fuera su propietario. Son las
deudas por expensas, impuestos y tasas que directamente gravan el inmueble, las cuales
pasan por ley al adquirente.
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 141
cuanto se afirma en el artículo 3.196 CC. En este precepto se dice: "La
hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas,
respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público,
ordenado por el juez con citación de los acreedores que tuviesen constitui-
das hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consignó el pre-
cio-de la venta a la orden-del juez". Precisamente, la citación que manda
hacer a los acreedores hipotecarios distintos del ejecutante, sin distinguir-
los en cuanto a su rango, tiene por objeto darles la oportunidad de partici-
par en un proceso donde habrá de ventilarse el futuro de sus derechos.
En relación codos créditos garantizados mediante medidas cautelares,
se llega a idéntica solución.en virtud de los artículos 575 y 588 CPCCN. El
primero manda comunicar la subasta a los jueces que hubieran ordenado
un embargo o inhibición sobre el inmueble, a fin de que, a su vez, la pongan
en conocimiento de las personas interesadas en los procesos ante ellos enta-
blados. El artículo 118, por su parte, prescribe el levantamiento de esas me-
didas para cuando se presentara en el Registro el testimonio de dominio a
favor del comprador o adjudicatario, quedando transferidos los embargos
al importe del precio obtenido.
En cuanto al resto de derechos que sujeten la finca (usufructo, servi-
dumbre, uso y habitación, superficie [forestan), se someterán al principio
de subsistencias. La ejecución de una hipoteca, por ejemplo, implicará, de
un lado, que los derechos inscritos con antelación se opongan al compra-
dor y, de otro, que se cancelen los registrados más tarde'.

'El articulo 3.183 CC, cuando indica que "los acreedores pueden demandar que el
inmueble hipotecado se venda libre de las servidumbres que le hubiere impuesto el tercer
poseedor", lejos de justificar una excepción al principio de subsistencia, lo estaría consa-
grando, pues reconocería a los acreedores ejecutantes la facultad de solicitar con libertad
la extinción de esas servidumbres, sin que por ello hubieran de salir perjudicados, en
favor de los titulares de éstas, sus derechos sobre el remate. Sin embargo, no puede ob-
viarse lo confuso del precepto, en atención a que el requisito de previa instancia que
contempla no se explica muy bien en consideración a la oponibilidad consustancial de los
ejecutantes. La disposición resulta parciaria, al referir un solo tipo dentro de los derechos
- reales limitados distintos de los de garantía, y anacrónica, por responder a un modelo,
como el de VÉLEZ, donde la publicidad institucional sólo se preveía para las hipotecas.
Esta serie de defectos se antoja de tahta importancia como para estimar que los intereses
representados por esas servidumbres se han de proteger mediante la mera citación de sus
actuales titulares al procedimiento ya despachado.
'
Junto a este supuesto ordinario, el sistema de subsistencia se aplica, por excepción,
a los derechos de la primera clase (hipotecas, embargos, etc.), cuando sus titulares no
hubieran sido citados en tiempo y forma a la ejecución planteada. Ocurre lo mismo con
los titulares de los derechos de la segunda categoría (usufructo, servidumbre, etc.) inscri-
tos con posterioridad al ejecutante; no sería justo que su derecho se viera cancelado sin
 142 / GABRIEL DE REINA TARTIÉRE

II. VALOR DEL RANGO REGISTRAL

, El rango registral, la posición alcanzada por un título en el Registro-,i
(IcS:\ es absoluta". En primer lugar, por la .contradicción judicial que en ctial.
hipótesis el principio de oponibilidad siempredeja_abielit, -al_objetal
iffitafiánát trtítultaristritb-61Z-Zeaár—e su estatuto subordinado. Recuérd
se que, entre otras cosas, ese principio significa que el contenido del k
gistro puede quedar desvirtuado por una realidad a la que ni siquiera hal
referencia"; y, como mejor exponente, por esa doctrina aplicable en fáia>
del poseedor con boleto de compraventa suscrito con anterioridad a la 1i
poteca constituida por el titular registral (vendedor en el boleto) y, 1
supuesto, registrada.
En segundo lugar, por la distinción que conviene introducir entre dói
conceptos, aparentemente muy relacionados: los de preferencia y prinn:
dad. La preferencia se predica de las relaciones obligacionales o crediti.4-
cias y se sintetiza, de ordinario, en los privilegios que reconoce el orderi4
mienton; la prioridad, por su parte, en el de las relaciones con eficacia'
jurídico-real. Mientras que la preferencia se entiende como una cualidad'

habérseles ofrecido la oportunidad de participar en el expediente. En estas ocasionesláf.'v,

comprador debéri.P. optar entre mantener la adjudicación con sujeción á las hipotecasM
cargas respectivas o rescindir su compra, opción sobre la que debería pronunciarse li.,16.4'a
requiere alguno de sus titulares, el ejecutante o el deudor (constituyente) ejecutado.
En el Derecho alemán se distingue entre rango absoluto y rango relativo pero pór•
otro criterio. El rango tiene carácter absoluto cuando proporciona al titular del derecla
que lo ocupa un Puesto definido frente a todos los demás. Por el coritrario, el rango ,e1
relativo si un derecho sigue en rango a otro, pero precede a un tercero, el cual a su ve
antecede al primero.. En Alemania se llega a esta singular situación por un doble camino4
En pruneilugar, por la limitación de la reserva de rango respecto a los acreedores inter-
medios, es deán.; aqüellos que inscribieron su derecho después de la reserva, pero antes Mi::
la inscripción del derecho favorecido por ella'. El otro supuesto de rango relativo lo cons-
tituye la cancelación indebida de un derecho seguida de su reinscriPción, con la circuns.1.1f
tancia de que un tercero de buena fe haya ingresado durante el intervalo.
o Defecto que igualmente se destaca en ordenamientos donde rige el principio de f
pública registra!, de modo queqa prioridad, el rango atribuido sólo podrá considerarse
absoluto, firme, de verdad, si se cumplen los requisitos de protección para que actúe,
aquél.
,..:
12 Como ya indicara MOLINARI°, no son los privilegios la única causa que el ordenaz
miento establece para la preferencia (cfr. Los privilegios en el Derecho civil argentino‘)
Teoría general de los privilegios, Estudio de los privilegios y preferencias en parricular,,
Abeledo, Buenos Aires, 1941, pp. 21 y ss.). También lo es la iniciativa judicial del acree-,
dor con embargo a su favor (cfr. art. 218 CPCCN) o la voluntad atinente a que unc111,
créditos se subordinen a otros (cfr. art. 3.876, segundo párr. CC).
 PRINCIPIOS REG1STRÁLES /143

intrínseca del crédito cuya virtualidad exclusiva es fijar una anteposición

en el cobro frente al criterio general de la par condicio creditorum, la prio-
ridad es el criterio de jerarquización de los derechos, ya reales ya persona-
les, que acceden al Registro'. En coherencia, pues, con su distinta función,
se entiende que un crédito, por muy privilegiado que sea, no pueda comu-
nicar su preferencia a la anotación de embargo que lo publica, de igual
modo que ésta no puede trocar la naturaleza, personal, del crédito".
na tArp"r7n111,1979gicióighlipyinréM4975.e
'que-Zsliétialffittitritítéles
ahora, al orden ren qué los distintos derechos aparecen en el R.egistrcy Por
consiguiente, el•cl.erecho inscrito ha de gozar, mientras no exista pronun-
ciamiento judicial en contra, o.su titular no acceda a posponer o compartir
su rango, con los límites que se verán en el siguiente epígrafe, de una posi-
ción preponderante sobre los que accedan más tarde o no lo hayan hecho.
En el proceso dé ejecución, por tanto, quien, habiendo o no publicado
su título, se creyera con nn privilegio superior al de los titulares registra-
dos, o regist-rados con mejor. . rango, estaría obligado a impugnar, mediante
la pertinente tercería.„ la publicidad o el orden del Registro's; en otro
habría de perder frente a ellos su pretendida preferencia.

III. EL RANGO COMO OBJETO DEL TRÁFICO JURÍDICO

A. Reconocimiento del carácter disponible del rango registra1,7

Conforme a lo dicho, es a partir de su rango como el derecho inscrito, o,
al menos, presentado, gana posición sobre los que acceden más tarde, bien
impidiendo su inscripción, bien supeditándolos en cuanto a su efectividad.

' Con las salvedades efectuadas supra respecto de los derechos personales en el epí-
grafe VI del capítulo II.
Vaya por delante que la distinción que se mantiene no concuerda con cierto sector
doctrinal que atribuye el término de preferencia a la nota de prioridad propia de los dere-
Jurisprudencia Ar-
chos reales (cfr. MUSTO, "'zis preferendi y privilegio. Distinción", en
gentina 1984-II, pp. 792 y ss.). En este sentido, se contrapone preferencia a privilegio,
obviando que aquélla también habría de predicarse de los derechos personales admitidos
a inscripción (cfr. arts. 19 y 40 ley 17.801). Además, según se ha señalado en la nota
anterior, no serían los privilegios el único motivo por el que un acreedor pudiera antici-
parse en el cobro.
"A los mismos efectos, HioirroN también considera viable acudir al trámite de los
incidentes, aunque deba pasarse a la correspondiente tercería siempre que surja contro-
versia (cfr. "Cuestión de privilegios en el juicio ejecutivo, con especial referencia al privi-
El Derecho
legio del Fisco (Nueva interpretación teórica y funcionamiento práctico)", en
114 [1985], pp. 966-967).
144/ GABRIEL DE REINA TARTIÉRE
Siendo ésta la regla general, los particulares pueden sustraerse a sus efeel
permitiendo que un derecho se anteponga en rango, o, incluso cierre el
a otro presentado con anterioridad. Estas operaciones encuentran su furi
mento-en la'autoriotina de la voluntad, ol más concretamente, en el princi
de libertad de contrataciód Si ostentar uno u otro puesto en la escala tab
no resulta indiferente para las expectativas económicas del titular del
cho que lo ocupa, el ordenamiento debe admitir esta clase de pactos, iii
pendientemente del valor jurídico concreto que se asigne al rango. '
En contra de lo anterior, podría argüirse la naturaleza de orden públl
del procedimiento registral una vez iniciado, rogación mediante, el: c'
obligaría a rechazar la disponibilidad de sus normas.
Efectivamente, es cierto que en sede registral la autonomía de la
tad se muestra acotada. Sin embargo, ello no impide que quepan algúna .
excepciones, en materias donde la eficiencia del sistema no salga perjUilk.
cada. Esto es lo que sucede con la posibilidad. que se tiene de desistir dí
que se practique el asiento solicitado, pero también con el tango hipótecal :J'
rid.:A la organización registral poco le importará que tal o cual titular'6.
tente el primer o segundo rango; tan sólo velará para que con el cambica
salgan lesionados los intereses de terceros (cuando menos ingresados) -
criterio expuesto favorece igualmente el convenio entre dos personas cu.,1
yos títulos aún no se hayan despachado, pues parecería poco lógico 44,
tuvieran que esperar a su definitiva inscripción para poder intercambiar;
rango. Para ello bastaría con que el ingresado en primer lugar manifestara
formalmente, mediante documento público o privado con fuma legitima
da, la renuncia a su posición de privilegio.
Los argumentos anteriores se sustentan en dos pasajes de nuestra
lación. De un lado, el segundo inciso del artículo 3.135 CC, en cuanto
permite que el propietario reserve, a la hora de constituir una hipoteca, un
rango para otra de próxima constitución; de otro, el articulo 19 de la leT
17:801, que acepta que se comparta la _ prioridad,
_ el rango, entre derechOS;
instrumentados simultáneamente (léase, inmediatamente sucesivos)i6.
conformidad con el espíritu de ambos preceptos se estaría reconociendo la

Son escrituras simultáneas aquellas que se autoricen, ami por distintos funcionario1
el mismo día o secuencia temporal y versen sobre actos relacionados entre sí y con
mismo inmueble (por ejemplo, una compraventa seguida de una hipoteca). El juego 41
estas escrituras es tal que no sólo dispensa del exacto y formal cumplimiento del tractO
sucesivo (cfr. arts 16, letra cl] y 26, primera frase, de la ley 17.801), sino también de r4.
obligación establecida para todo escribano de solicitar el pertinente certificado registral
antes de cualquier transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reate
(cfr. art. 26, segunda frase, de la ley 17.801).
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 145

incidencia de la autonomía privada en la asignación de la prioridad deriva-

específicamente contemplados.
da del Registro, más allá de los supuestos
B. Características comunes•
En cuanto negocios jurídicos, los convenios de disposición sobre el ran-
go registra( presentarían las siguientes características comunes:
Para los supuestos que refieren, los
a) Son negocios atípicos.
artículos 3.135 CC y 19 ley 17.801 admiten la facultad de los par-
ticulares sde disponer del rango hipotecario que ostentan. Sin em-
bargo, la posibilidad de que se den otros tipos junto con la circuns-
tancia de que esas previsiones no se acompañen con una regulación
mínima de las cuestiones que su implementación provoca, hacen
que hayan de resolverse conforme al buen criterio del intérprete.
Se trata de
Son negocios de disposición en sentido estricto.
b)
negocios de atribución patrimonial, en cuya virtud una persona trans-
fiere o, cuando nienbk, comParte la prioridad qne le Corresponde le-
galmente por ocupar un determinado puesto en el Registro...
como
Son negocios de atribución patrimonial,tonfigurándose
c)
una renuncia traslativa, una cesión, a título oneroso o gratuito, del
en beneficio
puesto registral, verificada per modum renuntiationis,
dé un titular determinado o determinable.
- d) Son negocios naturalmente solemnes, 4 dado que para que sean
oponibles frente a terceros han de formalizarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad. Como sucede con la ma-
yoría de derechos inscribibles, el acto de disposición sobre el rango
es de inscripción declarativa; si no llegara a inscribirse únicamente
gozaría de eficacia personal, pasando a regular el orden entre sus
titulares en otra dimensión, la propia de las relaciones con alcance
puramente obligatorio'7.
los cuales no pueden considerarse
e) Son negocios de tipo causal,
como una manifestación del consentimiento formal", ni como "un

7A la que pertenecen, por ejemplo, los pactos llamados de subordinación de créditos.

II, pp. 29-30), "la posposición de hipo-
"Para SANZ FERNÁNDEZ (Instituciones., cit.,
tecas u otros derechos reales limitativos reviste todos los caracteres del consentimiento
es unilateral, pues no exige más consentimiento que el
formal: es un acto de disposición,
del titular del derecho pospuesto; no va dirigida a crear obligaciones, sino a producir
efectos reales, y no exige la expresión de causa". En el mismo sentido, LACRUZ BERDESO
Zaragoza [s. el, 1957, p. 191) sostenía la
(Lecciones de Derecho Inmobiliario Registra!,
proximidad de la posposición al consentimiento formal dado que se trataría de una figura
"que, si no supone una alteración en la naturaleza de los derechos que gravan la finca, sí
ocasiona una modificación de su jerarquía por voluntad unilateral de su titular".
 146 / GABRIEL DE REINA TARTIÉRI1
negocio librario" sin correspondencia con una causa o razón deter-
minada, con una mutación jurídica-real externa, anterior o posterior
a su inscripción, que la justifique'''.
.1) Son, en la mayoría (le las ocasiones,
, .
negocios ¿le carácter
. ,
.lateral: -Para su forinación resulta imprescindible el eonsentimienfo.'i
expreso del titular de rango superior". En la permuta y en los conve-
nios de igualdad se exigirá, además, la declaración de voluntad del
otro titular, pues en ambos casos los efectos característicos del pacto
derogan las reglas dcl sistema de rango progresivo instaurado en
nuestra legislación.

C. Tipología

Desde un plano meramente teórico, independientemente del mayor o

menor predicamento que pudieran tener en la práctica, cabe imaginar cinco
tipos de negocio sobre el rango: la posposición en sentido estricto -o cesión
del rango entré derechos cOOtigubs Según Registro-, la permuta o intercam-
bio de posiciones entre derechos no inscritos consecutivamente -, la reserva .
de rangó -o renuncia al puesto en favor de un derecho de futura constitu-
ción-, el convenio sobre la igualdad de rango o coparticipación -en virtud .
del cual varios titulares aeordarian compartir un mismo puesto • , y, por últi •
mo, la postergación, o posposkión de un derecho con respecto de aquel otro
' con el que hasta ese momento venia compartiendo rango.

1. La permuta de rangos
Por permuta de rangos se comprende el cambio de puestos entre dos
derechos. no conSecinivos:Supone la cesión de rango de un titulará otro. e•I
cual a su vez consiente, en el 1111S1110 acto, que aquél pasea ocupar el que' le
correspondía hasta esc momento.- Se produce, entonces, un doble y reci-
proco movimiento en el orden legal de prioridades.
• Ia CSCIICia de la permuta de rangos no reside en su bilatertdidad, esto es,
en la necesidad de un acuerdo previo entre los titulares; tampoco en el
-hecho de que hayan de estar inscritos los derechos intervinientes. Su razón
'estriba, propiamente, en la • falta de contigüidad que debe haber entre ellos.
Si los derechos aparecieran correlativamente (en el Registro), bastaría con

('fr. ZliMALACÁRKI'l MARTÍN-COM/OVA_ Cait.ra y alulraceinn causal en el Dere-

vlin Kn'anal. Centro de EsludieS Hipotecarios, Madrid, 1977. pp. 322-323.
Entiéndase que el negocio puede ser concluido por representación, siempre que,
11d0 NU earíeter dispositivo, se aporte poder especial (cfr. art. 1881, loe. 150, C'(') o auto-
rización judicial al respecto (cfr. arts. 297, 443, inc. 50, CC).
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 147

un acto de posposición, siendo indiferente que a él se hubiera llegado a

través de un pacto entre las partes o de la sola voluntad del de mejor rango.
Es justamente esta circunstancia la que demanda el acuerdo entre los inte:

e resados; téngase en cuenta que cuando no existieran titulares intermedios

la fuerza motriz del sistema de avance progresivo produciría, aun sin con-
tar con el consentimiento del favorecido, la mejora de éste21.
Aclarado este punto, cabe preguntarse sobre la corrección de denomi-
nar permuta a un intercambio del que únicamente se beneficia, al menos en
la esfera registral, una de las partes22. Si, conforme al artículo 1.485 CC, la
causa del contrato de permuta reside en el provecho correlativo que el camT
bio entre distintas cosas hubiera de producir, no se entiende muy bien el
interés que tendrá en la cesión el titular de mejor rango.. Repárese en que,
entre las razones que mueven al titular prioritario para contratar, en ningún
momento está.la ocupación de un rango inferior, rango cuya valoración
previa, además, se muestra de muy dificil comprensión". Por ello, el tér-

21 En todo caso, los titulares intermedios habrán de prestar su asentimiento para que la
permuta pueda inscribirse; es la forma más segura de que sus intereses queden tutelados.
" En la doctrina española, GARCIA GARCIA opina que sólo puede hablarse de permuta
en un sentido vulgar, pues los interesados no se ofrecen prestaciones equivalentes. Se
trata de un negocio sobre el rango de tipo oneroso o gratuito. Si tuviera carácter gratuito,
no sería permuta. Y si fuera oneroso, tampoco, pues en realidad se daría un negocio atípi-
co de cesión de rango a cambio, generalmente, de una cantidad de dinero (cfr. Derecho...,
cit., II, p. 722). Frente a este argumento, ROCA SASTRE reivindica el término al no poder
considerarse "que el rango de la hipoteca que avanza y que queda para la que retrocede,
no tenga ningún valor, pues tiene un valor jurídico y un valor económico respecto de las
hipotecas y derechos reales o situaciones jurídicas posteriores, constituidas o por constituir,
tanto en el caso de ejecución de la hipoteca anterior que ha avanzado en rango o de cual-
quier otra preferente para percibir el sobrante, como en el aspecto de que en caso de extin-
ción por otra causa de las preferentes existe un avance en el rango respecto de las segun-
das y posteriores" (ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNGUNILL, Derecho hipotecario, II,
Bosch, Barcelona, 1995, p. 71). A su juicio, la -estipulación de, un-precio no habría de
afectar a la esencia del pacto, recomendando, para tal supuesto, observar el artículo 1446
del Código Civil, el cual expresa que "si la venta consistiera parte en dinero y parte en
otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifestada de los contratantes. No
constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio
excede del dinero o equivalente; y por venta en caso contrario". De esa forma, sería per-
muta, cuando las partes así lo determinen o, si no lo hacen, cuando el valor del peor rango
fuera superior a la cantidad de dinero entregada.
Siguiendo con el planteamiento de ROCA SASTRE, cuando el articulo 1.446 del Códi-
go español sostiene que la permuta con compensación dineraria o sobreprecio tendrá la
calificación que le den las partes, no se estaría admitiendo una definición arbitraria del
contrato, sino atendiendo a la voluntad real de las partes, la cual, en el supuesto que se
analiza, manifestaría una adquisición onerosa de rango, distinta también del típico con-
 Nos-

148 / GABRIEL DE REINA TARTIÉRE

mino permuta, para referirse a esta clase de negocio sobre el rango; s
parece justificado por el visible y común efecto de intercambio que se
luce en el Registro, pero no por su concreta naturaleza contractual, aleja
anto de aquella figura, como de cualquier otra desarrollada legalmen
En relación con la permuta, debe advertirse, igualmente, la irrevocab
idad de sus efectos. Los derechos ocuparán su nuevo puesto con totalln
iependencia de lo que suceda en adelante con el otro, de tal forma qua e
itular de rango superior habrá de conservarlo aunque se cancele el asiento
;orrespondiente a su permutante25.

?.. La posposición .maf

La posposición es la renuncia al 'rango qüe he utilitulat en beneficio. de

)tro, quien mejora su posición por aplicación del sistema legal de avance 4,
)uestos7 Es ésta su gran diferencia con la permuta de rangos, cuyos efectos:,'1
io pueden producirse sin la voluntad concurrente de los interesados. En
>imposición, por contra, las partes negocian sobre el rango pero apoyándos,r,
m las reglas del corrimiento de escalas, sin la cual este tipo carecería d6,71.
:entido. De ello se deduce la esencial contigüidad que deben guardar los:
lerechos participantes, porque, de lo contrario, al avan7ar el que hubiera:
tacido con peor rango no podría ocupar el lugar dejado vacante por el pospo-f,
lente. Por idéntica razón, no resulta preciso contar con la voluntad del favti-/;
ecido, pues su progresión habría de tener lugar, en todo ¿ag.o, corho.lfeao
efiejo de la renuncia del titular inmediatamente anterior.

rato de compraventa. Si la cesión del puesto preferente se hiciera a título lucrativo, su-
ondría una nieta liberalidad, y nunca una donación mixta o con causa onerosa, dado que
cedente únicamente perseguiría favorecer al cesionario.
2° En este sentido, resulta sumamente demostrativo 'que en el propio ordenamiento

lemán, cercano al sistema de rango fijo o por parcelas de valor, su Código mencione, por
n lado, el contrato de permuta o Tausch (cfr. § 515 BGB) y, por otro, la modificación de
uno o Rangánderung (cfr. § 880 BGB).
"No sucede lo mismo en el Derecho alemán, donde el párrafo cuarto del § 880 BGB
stablece que "el rango asignado al derecho que avanza no se pierde por la circunstancia
'e que el derecho que retrocede sea suprimido por negocio jurídico". Sobre esta norma,
ice WOLFF que "si después de la modificación de rango se extingue el puesto que retro-
Idió (por ejemplo, el usufructo, por defunción del usufructuario), la modificación se
ice ineficaz: los derechos intermedios avanzan siguiéndoles el puesto avanzado por la
jodificación. Sólo hay una excepción: si el derecho retrocedido se suprime mediante
.1gocio jurídico (declaración de abandono y cancelación), se mantiene el rango preferen-
i del puesto avanzado. Aquí, por cierto, la modificación del rango alcanza también a los
hilares intermedios; pero es justo, ya que no tenían derecho alguno a la supresión del
iesto retrocedido" (EmEcERus, Kir? y WOLFF, Ob. cit., p. 224).
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 149

Con facilidad puede comprobarse cómo el concepto de posposición que

se mantiene no se corresponde con el seguido tradicionalmente por la
doctrina, donde se concibe como la cesión de rango de un derecho inscri-
to —generalmente, una hipoteca— a favor de otro no inscrito que se consti-
». No quiere
tuye simultáneamente o después de consentida la posposición
ello decir que no quepa pactarla, al igual que puede ocurrir con la permuta,
en la escritura del derecho cuyo puesto va a avanzar. Ahora bien, si al
presentarse esa escritura, se hubiera inscrito otro derecho, o estuviera pen-
diente de despacho, llegando a inscribirse después, el Registro no podría
admitirla al no constar el consentimiento de su titular. En puridad, si apare-
ce un titular intermedio, dejaría de ser un supuesto de posposición pasando
,
a considerarse permuta.
Por lo que refiere a sus efectos, la posposición implica, al igual que la
permuta, el cambio definitivo de los derechos inscritos en cuanto a su rango.
Repárese en que, como para aquella hipótesis, no ha de suponer "la produc-
ción, ni siquiera momentánea, de una vacante del rango del derecho que
retrocede como corolario de la negociación, pues ese vacío sería ontológica
mente incompatible con el funcionamiento espontáneo y fluido del sistema
de rango de avance o progresivo. Lo que ocurre es un desprendimiento inten-
cionalmente sincronizado del rango correspondiente a cada uno de los dere-
chos que se suplantan en la escala de prioridades en que se ubica el negocio
celebrado'. Y cse desprendimiento instantáneo encontraría fundamento en
la autonomía de la voluntad que rige en sede contractual.

3. La reserva de rango
Según sabemos, la reserva de rango se halla consagrada en el artículo
•
3135 CC, en exclusiva relación con la hipoteca. Frente a lo que sucede con

Para ALTERINI, "la posposición de rango hipotecario tiene lugar cuando el titular de
una hipoteca inscripta cede su rango preferente a favor de otro derecho hipotecario otorgado
por ese acto" ("Rango...", cit., p. 2.040). En opinión de
Girriattáaz ZALDIVAR, la posposi-
ción corno negocio se dará "cuando uno de los derechos que interviene en la negociación
está inscrito y el otro no, y el derecho de hipoteca que ocupara el grado preferente se cons-
tituye simultáneamente a la cesión de rango, que hace el acreedor que retrocede" ("Hipote-
La Ley 154 [1974], p. 1001). Entre otos
ca: reserva, perrnuta, posposición de rango", en
autores que mantienen esta misma postura, pueden citarse SOSA MOLINÉ (cfr. "Reserva,
Revista del Notariado n° 734 [1974], p.
'permuta y posposición del rango hipotecario", en
490), QUEIROLO y BOND, "Reserva, permuta, coparticipación y posposición de rangos. Nue-
Revista Notarial
va visión de los negocios sobre el rango hipotecario y su registración", en
MAFUANI DE VIDAL (cfr. ob. cit., p. 271).
•n° 934 [19991, p. 717)0
00GHLAN,
27- ob. cit., p. 175.
 150 / GABRIEL DE REINA TARTIÉRE

la posposición y la permuta, donde los derechos ya están inscritos,ie

menos, presentados, y se invierte o intercambia la relación de rango que: •
corresponde, en la reserva, esa alteración no se realiza desde un princiP,1 4
simplemente queda anunciada, de ahí que sea imprescindible dete 4
las características básicas del derecho aún no inscrito, como bien man
hacer el Código.
Como pauta fundamental sobre la reserva de rango, no debe perdersed
vista que cuando la reserva se formaliza e inscribe, el derecho que de e
se va a beneficiar aún no existe; ni tampoco resulta segura su constitucio 4
ni siquiera se estaría en condiciones de identificar quién habría de ser_.-el
futuro titular. Se haría necesario, entonces, limitar los efectos de la reserva,
sino en todos los casos, en aquellos donde los nuevos titulares no hubierni
contratado de forma voluntaria con el propietario. Es una precaución ncl. 4
mitida hasta en el seno de la ciencia jurídica alemana, donde se propon_ 4
para cuando el título interpuesto sea de naturaleza coactiva (embargos'
anotaciones de demanda, etcétera)2-s. 4
En el sentido último sobresalen algunas legislaciones locales" que, pes
a no referir el supuesto en concreto, sí lo hacen con respecto a otro id
carácter análogo. A tenor de la normativa a la que se alude, cuando lleguen '
al Registro medidas precautorias durante la vigencia de un asiento de rp51.1-6,
4
serva de prioridad (sic), aquéllas habrían de inscribirse, aunque de forma '.
condicionada: Sin embargo, y ahí radica la importancia de la regulación 4
comentada, también se señala la obligación del Registro de comunicar.4 4
juez el nombre del escribano, magistrado o' funcionario que hubiera solic4:
tado la reserva, a fin de que pueda impedirse la instrumentación del actor'
definitivo o, al menos, de que se realice la consignación, a modo de gara0-
tía, del precio a su través desembolsado.

" Según NUSSBAUM, "puede ocurrir que la preferencia se frustre por la inscripción de
una hipoteca forzosa, que, por su naturaleza especial, se anteponga a la reserva" (Tratado i•
de Derecho hipotecario alemán, traducción de Rocas, Madrid, Revista de Derecho Priva-
4
do, 1929, p. 38). Como el propio autor indica, por hipoteca forzosa ha de entenderse la
hipoteca de seguridad obtenida en vía de ejecución por el acreedor que ostentara contra-el-
propietario una sentencia firme u otro título con fuerza ejecutiva cualquiera.(cfr. idem, p.
226). A esta clase de hipotecas se equiparan las llamadas
4
de embargo. Por su parte, SOS:4
MOLINÉ entiende que la reserva de rango "no puede afectar los derechos de terceros ante-
riores a su efectivización, salvo con respecto a los que hayan contratado en forma voluri- 4
taria sobre el bien, por cuanto en este caso la publicidad registra/ los advertirá de ese
derecho en expectativa que podrá efectivizarse sin su consentimiento" (ob. cit., p. 489).
De la misma opinión GUTIÉRREZ ZALDiVAR, quien considera que la anotación de embargo 4
haría caducar el derecho a usar de la reserva (cfr. ob. cit., p. 999).
29 Citadas en la nota 26 del capítulo anterior. 4

"••••
 \ Q 6-os CISC-CiT\ Cirn -cyn 1,s(1‘ .•
Gcrecc-n:Q c\c.correol C)QC
oc-c(-)

PRINCIPIOS REGISTRALES / 151

4. El convenio sobre la igualdad de rango')

La igualdad de rango,se produce cuando dos derechos ostentan el mis-
mo orden de preferencia. Se perfila como una situación verdaderamente
contradictoria con las reglas comunes de la prioridad, basadas precisamen-
te en la graduación o jerarquización de los derechos en presencia".
Por su propia concepción, y a diferencia de los tres supuestos anterio-
res, carece de sentido práctico aludir a la igualdad de rango fuera del caso
de• las hipotecas y los embargos. Se trataría de una mera hipótesis cuya
falta de interés para los eventuales implicados descartaría su vigencia en la
realidad. Lo que en la práctica sí puede darse son supuestos de formaliza-
ción conjunta-, de dos o más hipotecas, donde cada una está completa y
singularmente identificada en cuanto a sus elementos esenciales''. En tales
casos, resulta Posible que las partes pacten la igualdad insertando una cláu-
sula específica en la misma y única escritura donde se instrumentan sus
derechos. En realidad, podría verse como una alternativa a la formaliza-
ción de un único crédito hipotecario en régimen mancomunado".

" El fenómeno de la igualdad de rango expone toda su especialidad, con motivo de la

extinción, por causas voluntarias, de alguno de los títulos que lo disfrutan. Es, entonces,
cuando el rango se comprime en tomo a los derechos aún vigentes, sin que los titulares
posteriores vengan a ocupar el espacio dejado por el derecho cancelado. No nos hallaría-
mos ante una derogación de la regla del corrimiento escalonado promovido por el sistema
de rango progresivo, sino ante una adaptación lógica a las circunstancias del caso (cfr.
ALTERINI, "Rango..."., cit., p. 2.043, n. 159).
" La igualdad de rango también puede aparecer de la mano de una reserva de rango
previa. Me refiero a esos negocios de reserva donde se advierte que la hipoteca que por
ella se aproveche no ha de tener un rango superior a la que en ese acto se conviene, sino
que habrá de compartir rango con ella. Estamos ante un recurso cuyo ámbito conocido es
la contratación mercantil a gran escala, donde se configura como un instrumento de crédi-
to para las grandes compañías, en cuya virtud se aseguran recibir nuevas cantidades de
una entidad financiera a la que le resulta muy conveniente conservar el primer rango que
garantiza una entrega anterior ya efectuada. De este modo, la igualdad de rango constitu-
ye una alternativa eficaz a las llamadas hipotecas abiertas o globales, siempre que se
admita la oponibilidad de la reserva de rango frente a terceros. Algunos autores van más
lejos y encuadran dentro de la categoría genérica de hipoteca abierta, las hipotecas con
igualdad de rango y las que 'aseguran un crédito indeterminado pero determinable (cfr.
IhcaroN, Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito. Hipotecas abiertas. Hipotecas
por cuenta corriente bancaria. Hipotecas por deudas de renta, Depalma, Buenos Aires,
2000, pp. 171 y ss.).
3' Para esos casos de mancomunidad, de créditos hipotecarios en régimen de cotitula-

ridad, resultaría inexacto hablar de igualdad de rango, pues, con independencia del núme-
1"111. ro de titulares y de las concretas relaciones entre ellos, sólo habría una hipoteca y, por
tanto, un solo rango hipotecario.
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 152 GABRIEL DE REINA TARTIÉRE

Asimismo, y al tiempo en que pacten su igualdad de rango, o en

momento posterior, resulta factible que los acreedores establezcan una el'
sula que garantice la ejecución simultánea de todos los créditos'', castig
do con la postergación a los acreedores que no se decidieran en ese sen
do. Para la efectividad de esa cláusula de ejecución simultánea se mostrad
imprescindible, aun cuando no se hubiera previsto, que, previamente a
interposición de la demanda, se requiriera a todos los acreedores para p
ticipar en la ejecución proyectada.

5. La postergación
La postergación es una figura cuyo alcance no puede entenderse sie
antes aproximarse a lo supuestos de igualdad de rango. Exactamente con=„
sistiría en el cambio entre derechos del mismo rango, en el sentido en que
unos se pospongan a otros. En cuanto negocio, tiene un carácter esencial-
mente unilateral, pues se desarrolla con prescindencia de la voluntad da
quien vaya a aprovecharse; no se requiere la comunicación o notificación
previa al copartícipe que como consecuencia haya de permanecer
mejor rango. No obstante, en la práctica resultaría difícilmente imaginabl.
que este último quedara al margen de su formalización, pues seguramente
habría retribuido de alguna manera la decisión del postergant&s.

IV. LA DISPOSICIÓN DEL RANGO EN ALGUNOS CASOS PARTICULARES

Viendo cómo funciona el rango en el procedimiento ejecutivo, fácill,

mente se comprende el interés que puede tener la negociación sobre el:,
correspondiente a derechos no hipotecarios. Sin embargo, las mismas raz,-i;
zones tradicionalmente mantenidas para circunscribir el rango al ámbiter
de las hipotecas, explican que su disposición fuera del supuesto apenas sé

" Cfr. GATrt y CHIAPPINL "Constitución simultánea de hipotecas de igual grado", en

La Ley 1983-A, p. 808.
34 En consecuencia, se darían dos negocios distintos sobre el rango: el primero, por el
que se igualan a los efectos registrales distintas cargas o gravámenes, es firme; el segun4
do, accesorio del anterior, se encuentra sometido a la condición de que cualquiera de loa
titulares permanezca pasivo ante la ejecución.
" La postergación se podrá reflejar en el Registro de varias formas. Cuando los dere,1
chos ya estuvieran inscritos, bastaría con hacerla constar por nota al margen del asienta
común o, si cada uno tuviera uno propio, por haber acordado previamente su igualdad, al
margen del postergado (cfr. RUBINO, L'ipoteca inmobiliarie e mobiliare, Milán, Giuffré,
. 1956, p. 392, n. 27). Si ninguno de los derechos estuviera inscrito, lo óptimo sería conve-
nirla directamente en la escritura de la que se pretende sea de peor rango, de modo que
desde un principio se registrara con esa condición.
ttek

PRINCIPIOS REGISTRALES / 153

haya propugnado. Pese a todo, parece una consecuencia lógica si recono-
cemos el rango como cualidad predicable de los derechos inscritos, con
independencia de su clase, naturaleza o contenido. Los negocios que a con-
&
tinuación se detallan demostrarían hasta qué punto ello es factible.

A. La cesión del rango al servicio de la hipoteca sobre bienes en

usufructo
Cuando un bien se halla en usufructo, es muy dificil que pueda ser hipo- .
&
tecado. Por supuesto que el usufructuario no podría hacerlo, pues, ni siquiera
».1 a través del recurso indirecto de la hipoteca, está legitimado para disponer de
ro, su derecho (cfr. arts. 2.870 y 3.120 CC). Sin embargo, el propietario, aunque
sí lo está, remotamente va a encontrar un acreedor al que le satisfaga la nuda
propiedad como garantía. De este modo surge una situación poco recomen-
: dable de cara a la financiación y explotación de los inmuebles"
Así las cosas, una de las posibles alternativas consistiría en obviar la
literalidad del artículo 2.916 CC", y permitir que la hipoteca sobre el bien
dado en usufructo pueda gravar la plena propiedad desde el mismo mo-
mento de su constitución. Bastaría con que el usufructuario compareciera
en el acto constitutivo, prestando su consentimiento. Es la opción adoptada
por el artículo 133 del decreto 2.080/80 —regulador del Registro de la Pro-
piedad Inmueble de la Capital Federal— y refrendada por la jurisprudencia
habida en la materia"

36
Hace unos años destacaba LLORENS "el inconveniente que se plantea a quienes quie-
ren obtener créditos hipotecarios sobre inmuebles afectados por usufructo. Generalmente,
el título es una donación de nuda propiedad de padres a hijos. Y los usufructuarios están
conformes y son conscientes de la necesidad de la obtención del crédito para la evolución de
la explotación que se realiza en el inmueble. Es más: casi siempre son los propios usufruc-
tuarios, que explotan el inmueble, los que quieren acceder al crédito hipotecario, para lo
cual los nudo propietarios están dispuestos a hipotecar"; y proseguía.- "el conflicto se plan-
tea porque el acreedor no concede el crédito si su hipoteca no le posibilita la ejecución del
inmueble libre de usufructo, en caso de incumplimiento del tomador del crédito. Pero el
usufructuario, si bien acepta perder su usufructo en el supuesto de ejecución, tal como si ese
usufructo se hubiese constituido con posterioridad a la hipoteca, no está dispuesto a renun-
ciar lisa y llanamente a su derecho. Tener que hacerlo, parece desmesurado" ("Hipoteca de
inmueble usufructuado", en Revista Notarial n°921 [1995], pp. 441-442.)
""El nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compa-
tibles con sus obligaciones. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravado
con hipotecas o servidumbres que tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer
todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal" (art. 2.916 CC).
" En tal sentido, se ha sostenido que "aun cuando el artículo 2.916 CC establece que
la ejecución de los actos de disposición allí autorizados tendrá efecto después determina-
do el usufructo, nada impide que, en ejercicio de la libertad negocial que establece el
 a-N•

154 /GABRIEL DE REINA

TARTIÉRE
Pero otra solución
puede ser
acreedor hipotecario". Usufructo la posposición del usufructo a
e -favoi
hipoteca convivirían sin interferen¿;1
hasta que
hubiera de uno de los dos
ejecutarse, el se extinguiera. Si la hipoteca, llegado el éaS"
usufructo se extinguiría
Posición. Con ello el interés . tii,
guardado. del acreedor quedacomo resultado de la is4r
ria suficientemente
re.1.
B. El negocio sobre el rango del embargo anotado

1 El embargo
Propiedad es unasigue
Inmueble medida cautelar cuya anotación en el Registro de
el 1l
carácterexistirá
en la legislación. Consecuentemente,
la comúnmente
a partir declarativo impuesto
autoridad judicial competente y ello pese a de que se decrete prir
medidas de garantía o publicidad que .
corr no se hayan adoptado l4.;,r;
espondientes. En este último caso;
..afectar
el que a]
notercero
se hayadetomado
buena constancia registra] del ernbargo; éste-no pot5Ir4
.eni--
fe,
pla Con su finalidad protectora pordel
lo que, si se quiere que el embargo cum----:::'
que se inste su inmediata anotación: crédito, parece más que convenieniél,

ner En
de este punto,
su rango encabe preguntarse si el acreedor embargante puede dispd ..
beneficio
de los titulares ..
de
hiera de
so, imaginable wia permuta o posposición fecha
entre posterior;Aunque
embargos". seria, inclii-
hu
' de establecerse alguna
del embargo —es especialidad atendiend
o ala condición coactivi
embargo—, los pecialMente, la autorización del juez'que
argumentos a favor se centraría
ro, la plena vigencia hayáprescrito el:
del principio de n en dos
este sentido, se habría de partir aspectos: el prime...
ce que el embargante "de del prioridad en materia de embargos. Eri';..:
bienes artículo 218 CPCCN en cuanto recono.'.4:
de su deudor, no afectados a créditos pri-
vilegiados,
costas, tendrá derecho
con preferencia a a cobrar íntegramente su crédito, intereses y
otros
así, conforme a esa preferencia,acreedores, salvo en el
los embargos caso de concurso". Y
posteriores únicamente afee.
artículo 1.197
del mismo cuerpo
legal, el titular
prerrogativa y preste conformidad para que del
mente" (Cámara Nacional de los derecho de usufructo renuncie a tal
El Derecho 191 [2001], Apelaciones en efectos de tales actos operen anticipada-
también el fallo pp. 13 y ss. lo Civil, Sala G, de
14
de 18 de septiembre—con nota de Ruiz—. De la mismadeCámara junio de 2000, en
de 2 001, en
"Sobre la aplicación de este tipo de posposición La Ley y Sala, vid.
"De nuevo: hipoteca de inmueble 2002-B, p. 303).
rial n° 928 (1997). pp. u a un caso en concreto,
" 695 y ss. sufructuado (i Un logro práctico!)", en vid LLDRENS,
inclina Revista Nota-
En
porlasudoctrina
admisiónargentina
(cfr. ob. apenas se ha tocado el tema: mientras que Coaivaro se
cit., p. 1
de rangos entre un acreedor embargante
33), SosA MoL/NÉ considera absurda la permuta
y un acreedor
hipotecario (cfr. ob. cit., p. 487).
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 155
tarán "el sobrante que quedare después de pagados los créditos que hayan
obtenido embargos anteriores'''.
El segundo de los fundamentos para admitir la hipótesis contemplada
pasaría por reconocer la identidad teleológica entre embargos e hipote-
cas4. No tiene mucho sentido permitir en unos casos lo que se niega para
otros, ciertamente parecidos4.

C La posposición de condiciones resolutorias

En el ordenamiento español, es frecuente que el vendedor posponga la
condición resolutoria explícita TI le sirve de garantía por el precio apla-
zado, a la-hipotéca de la entidaclImanciera qüe concede al comprador el
capital necesario para Ii adquisición de lalincá. Al evitar, que el cumpli-
miento de la condición traiga consigo la extinción de la hipoteca impuesta
por el compradór, se favorece la obtención del crédito que se necesita jus-
tamente para que tenga lugar la compraventa. De este modo, la ejecución
de la hipoteca provocará la cancelación de la condición resolutoria mien-

" Aunque el artículo 218 CPCCN no lo termine de definir, la prioridad entre embar-
gos y por extensión, entre éstos y los demás derechos inscritos sobre la finca, ha de tomar
en consideración el componente registral, de manera que sea primer embargo el antes
anotado. Así se colige del articulo 538 CPCCN, donde se afirma que "si el embargo
hubiese de hacerse efeztivo en bienes inmuebles o muebles registrables, bastará su anota-
ción en el registro, en la forma y con los efectos que resultaren de la ley"; se entiende que
la ley referida, tratándose de inmuebles, no es otra que la 17.801.
" Lo cual no significa que el embargo recupere su condición histórica de hipoteca
judicial, ya repudiada por VÉLEZ (cfr. art. 3.115 CC). Más propiamente, el embargo su-
pondría una garantía a disposición de los acreedores, cuyos efectos reales se basarían,
como los de la hipoteca, en el conocimiento que de él hubieran tenido los terceros.
Para el Derecho español, MAZUELOS CARMONA no encontraba "obstáculo legal algu-
no que en principio se oponga a los convenios particulares celebrados entre los acreedo-
res y titulares de derechos inscritos y anotados sobre la finca embargada sin la anuencia y
conformidad del deudor, por aplicación de la teoría sobre la permuta y la posposición de
puestos registrales, reconocidos en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, aunque
hay que reconocer que para que dicho concordato sea ejecutivo sin la conformidad del
deudor habrá que tenerse presente el carácter más o menos firme de dichos créditos y
derechos respecto al apremiado" ("Apuntes sobre las anotaciones de embargo y algunos
de sus problemas", en Revista Critica de Derecho Inmobiliario n' 334-335 [1956], p.
152). Se trata de una opinión que parece rechazada por la Dirección General de los Regis-
tros y del Notariado, en cuanto ha sostenido que si bien "podría argumentarse que, admi-
tidos los negocios de posposición del rango entre las hipotecas, procedería admitir igual-
mente la posposición de un embargo anterior en beneficio del posterior, cuando es decretado
por el propio juez que acordó la traba que se pospone, y no existen titulares intermedios
que puedan resultar pedudicados. Ahora bien, ha de reconocerse que la posposición no es
una figura que se adapte a la naturaleza específica y diferenciada del embargo respecto de
 156 / GABRIEL DE REINA TAWITERE

tras que el ejercicio de ésta no perjudicará al acreedor, teniendo el read

rente que pechar con el gravamen cual tercer poseedor ordinario".
La naturaleza jurídica del negocio que se refiere es, sin duda, el pith
más conflictivo de cuantos sugiere la figura. En principio, su denom
ción conduciría a considerarla como un tipo de convenio sobre el rangil
donde en lugar de una hipoteca se alteraría la prioridad de OITO derecho 4
función de garantía, el del vendedor a la íntegra satisfacción de lo que se lel,
adeudara.
Ahora bien, las cosas no son tan sencillas. No debe olvidarse que
condición resolutoria es un elemento adicional del contrato de compraven;
ta, del cual depende existencial y negocialmente, careciendo de un asientr..11
propio y, por tanto, dé - un rango exclusivo. La condición resolutoria.n
tiene una estructura jurídica autónoma, no es un derecho real ni personali5
inscribible por sí mismo, sino que se agrega a uno de tal especie, prodti .
ciendo, llegado el evento previsto, el cese de sus efectos. Como muchorá';'i
denominada posposición de la condición resolutoria consistiría en una
mitación de su típica eficacia retroactiva con respecto a una hipoteca
inmediata constitución45.

la hipoteca y, menos aún, que tal posposición pueda ser la consecuencia de una sentencia:
estimatoria de la tercería de mejor derecho, y ello aun cuando de tal posposición de
bargos, pueda, en algunos casos, derivarse ventajas" (Resoluciones de 23 y24 de abril
3 de junio de 1996).
"En general, sobre la posposición de la condición resolutoria, vid.:
BONILLA ENCINA::
ob. cit., pp. 522 y SS.; Roma JAÉN,
"La condición resolutoria y el Registro de la Propie-
dad", en Revista Critica de Derecho Inmobiliario
n°463 (1967), pp. 1679 y SS.; id.,
pacto resolutorio en la venta de bienes inmuebles (Su razón histórica), Madrid, Civitas:,
1996, pp. 197-198; RODRÍGUEZ ADRADOS,
"Algunos aspectos de la ¡ex comissoria", en Re-
vista Crítica de Derecho Inmobiliario n°464 (1968), pp.
94 y as.; GARCÍA GARCÍA, Dere-
cho..., cit., 11, pp. 744 y ss.; LOBATO GARCÍA-MLIÁN,
La reserva de dominio en la quiebra,'
Madrid, Civitas, 1997, p. 77; LÓPEZ FRÍAS,
La transmisión de la propiedad en la permuta
de solar pOr pisos, Barcelona, Bosch, 1997, pp. 96-97;
MOLL DE ALBA LACUVE, La figura
del pacto comisorio, Barcelona, Cedecs, 1999, pp. 144-145.
" Algunas voces han señalado, aunque no categóricamente, la singularidad del pacto.
Así, ROCA SASTRE
entiende que "más que de una propia posposición de la condición
resolutoria se nata de un pacto de preservación respecto de la hipoteca antepuesta de los
efectos resolutorios derivados del pacto de la ley comisoria, es decir, de una exclusión
convencional de la retroacción de los efectos de la condición resolutoria cumplida, en
virtud de todo lo cual la referida hipoteca se salva del derrumbamiento de la propiedad
del comprador o de sus causahabientes"
(ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, De-
recho..., cit., 11, p. 82). Por su parte, GÓMEZ GÁLLIGO
estima que nos encontramos ante
una renuncia anticipada del vendedor al ejercicio de su facultad resolutoria respecto de la
hipoteca futura (cfr. "Inscripción de condición resolutoria en garantía de precio aplaza-
do", en Revista Critico de Derecho Inmobiliario
n° 613 [1992], p. 2487).
 PRINCIPIOS REGISTRALES / 157

A pesar de todo ello, el hecho de que el rango de una condición resolu-

toria sea ocupado igualmente por el título de compraventa no deja de ser
una razón teórica incapaz de poner freno a una práctica de tan contrastada
utilidad en cuanto al crédito inmobiliario. Además, no debe olvidarse que
el artículo 11 de la Ley Hipotecaria equipara, siquiera funcionalmente, la
condición resolutoria en garantía por el precio aplazado a la hipoteca, y
que es éste justamente el derecho típico donde se manifiesta la negociabi-
lidad del rango. Así lo ha reconocido la Dirección General de los Registros
y del Notariado en aquellas oportunidades donde se le ha planteado el tema.
Entre otras, destacan sus Resoluciones de 25 de octubre de 1979 y 16 de
septiembre de 1999. En la última se despachó con las siguientes palabras:

"Si bien, en nuestro Derecho el rango registral no tiene un contenido

tan autónomo como en otros ordenamientos jurídicos, la argumentación
del registrador consistente en que, siendo la condición resolutoria un pac-
to meramente personal, sólo ejercitable entre partes, no es posible su pos-
posición, no puede mantenerse. En efecto, el artículo 11 de la Ley Hipote-
caria establece que la condición resolutoria explícita en garantía del precio
aplazado surte efectos frente a terceros. Esta eficacia supone que tal facul-
tad del vendedor goza de un rango registral y surte efectos de garantizar el
pago del precio aplazado, por lo que su ejercicio, si conservara su rango,
traería consigo la cancelación de la hipoteca. Por ello, nada se opone a que
se inscriba en el Registro el pacto mediante el cual se establece, con el
consentimiento de todos los interesados que, en caso de resolución de la
venta, si se da la condición, seguirá subsistiendo la hipoteca. Si no se ad-
mitiera tal pacto se restringiría notablemente el crédito hipotecario, pues
se dificultaría en gran medida el acceso a tal crédito de los derechos some-
tidos a condición resolutoria".

Sin pretender su traslación a la realidad negocial argentina, el tratamiento

que en el sistema español se hace acerca de la fórmula reseñada nos invita a
reflexionar sobre las posibilidades que presenta el negocio jurídico sobre el
rango, en un intento por superar la estrechez con que suele explicarse.
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