Vicio Redhibitorios Aislamiento Acústico

Vicios redhibitorios con aislamiento acústico
Introducción:
El texto en cuestión habla respecto de la satisfacción insonora en la compra de una
vivienda, para ello establece estándares mínimos que deben tener en cuenta los
compradores, en este sentido, este trabajo expone propuestas para accionar en el caso de
que se incumpla el correcto aislamiento acústico.
En base a esto, se declara que en este trabajo no busca defender algún ruido molesto, sino
que toman este ruido molesto y lo examinan como si conforma ser un vicio o no, tampoco
busca responsabilizar a las municipalidades, respecto de la calidad de vivienda.
Para identificar este vicio, primero debemos preguntarnos, ¿Cómo se establece el

aislamiento acústico? Según el decreto 47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo sobre
Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, hay cuatro tipos de
locales los cuales son importantes de distinguir. El primero, establece locales totalmente
aislados de las onda sonoras exteriores (hospitales), el segundo son donde la recepción
debe ser limitada o parcialmente aislados (hoteles, casas, departamentos), el tercero son
los locales sin exigencia acústica y los cuarto son locales ruidosos donde el interior sonoro
es superior al del exterior (estadio)
El autor busca explicar los vicios relativos a los locales de segundo grupo, refiriéndose a las
viviendas que se encuentran parcialmente aisladas de los ruidos del exterior.
La norma citada, tiene por objeto que el ruido que ingrese a la vivienda no perturbe el goce
del bien de cualquier forma. Es importante recalcar que las normas que aplican en esta
materia son imperativas y consagran un estándar mínimo para garantizar las condiciones
adecuadas en temas de acústica.
El decreto N° 47 establece requerimientos y distinciones con respecto al aislamiento
acústico, ya que no es lo mismo hablar de viviendas individuales, viviendas pareadas o
muros divisorios. Esto es para poder distinguir en caso aplicaría o no el vicio redhibitorio.
Siendo claramente identificable cada tipo de local, también cabe preguntarse ¿Cómo
aplicaría el vicio? para contestar esta pregunta al autor se remite al Decreto con Fuerza de
Ley N° 458
Para demostrar la imperfección de la calidad de la vivienda el comprador tiene opciones de
defensa:
Acciones generales por incumplimiento contractual
El incumplimiento se puede dar tanto en contrato, ya que no solo se obliga lo expresamente
pactado sino que también lo que emana del mismo, tomando también los art 1449, 1546,
1560.
Al entenderse que al momento de la entrega es perfecta cuando la vivienda cuenta con todo
lo necesario para servir, en este caso existirá un cumplimiento imperfecto, ya que, al
entenderse que la deficiencia acústica del inmueble, que es un elemento esencial dentro de
un inmueble habitacional, es en este momento en el que el comprador podrá exigir una
indemnización de perjuicios y se podrá exigir resarcimiento.
Plazo de prescripción: 5 años desde que se informó el incumplimiento.
Error de calidad
En este caso el comprador tiene la opción de la rescisión del contrato de compraventa,
mediante la declaración de nulidad relativa. Se puede considerar la acción rescisoria por
dolo, esto en caso de que el vendedor tuviera conocimiento y oculto el defecto de
habitabilidad que tenía la vivienda al momento de venderla. En este caso el demandante
deberá probar el dolo generado por el vendedor
El plazo de prescripción: es de 4 años contados desde el día de la celebración del

contrato
Vicios Redhibitorios
Son aquellos que se encuentran ocultos dentro de la cosa comprada, sea mueble o
inmueble, y en virtud de los cuales el comprador tiene el derecho a rescindir de la venta,
estos se encuentran regulados en el artículo 2000 del código civil.
Estos vicios deben cumplir ciertos requisitos
● El vicio debe existir al momento de la venta
● El vicio debe impedir el uso normal de la cosa o que sirva imperfectamente
● El vicio no debe haber sido manifestado por el vendedor, que el comprador
no haya podido ignorarlos sin incurrir en una negligencia grave, o sin que el
comprador haya podido conocer fácilmente en relación de su profesión u
oficio.
Plazo de prescripción: es de 18 meses desde la entrega real de la cosa, pero si la

aislación acústica realmente constituye un vicio oculto, el plazo de prescripción de la
acción redhibitoria es de un año contado desde la entrega real del inmueble.
Art 2003 inc 3: Es este inciso establece que si el edificio perece o amenaza ruina, en solo o
parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por el vicio de construcción, o por el
vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en
razón de oficio, se le da la responsabilidad al empresario, sin embargo, si los materiales los
dispone el dueño, el empresario no será responsable segundo el art 2000 inc final.
En este artículo se debe ser consciente de que este artículo dispone de tres tipos de vicios:
1. Vicios de suelo: Refiere en los errores de cálculo de examen respecto a la obra

construida en el suelo.
2. Vicios de materiales: Esto es empleo de materiales defectuosos o de una calidad
inferior a la necesitada.
3. Conjunto entre vicio material y vicio de suelo: Son vistos como la ejecución
material de la obra.
Plazo de prescripción: acción de responsabilidad 5 años subsiguientes a la obra. Este plazo
se considera de garantía no de prescripción.
Defectos de construcción
Esta es otra forma de defensa, dispuesta en el DFL N°458. Aquí el propietario primer
vendedor va a ser responsable de todos los daños y perjuicios que resulten de fallas o
defectos de esta, ya sea durante su ejecución o después de esta. El Decreto N° 47 aclara a
qué se refiere con primer vendedor y Corral Talciani lo ejemplifica con “la constructora o el
empresario inmobiliario que manda a construir para vender.”
El autor se refiere en este tema, con respecto a la responsabilidad que tiene el primer
vendedor que se extiende desde la construcción de la vivienda hasta terminada esta misma.
incluyendo las fallas o defectos de la construcción, la falta o inadecuada insonorización del
inmueble.
El demandante podrá solicitar el cumplimiento forzado en naturaleza o en equivalente,
incluyendo también la indemnización del daño emergente, lucro cesante y hasta el daño
moral. Así mismo, serán el propietario primer vendedor o el arquitecto sujetos pasivos
“cuando la falta de insonorización afecte a la calidad de la vivienda”
Plazo de prescripción: 5 años desde que la sentencia condenatoria quede firme y
ejecutoriada.
El Problema del cúmulo de acciones del comprador
Al tener el comprador distintas acciones de las que puede disponer, existe una discusión en
la doctrina. El autor concluye que las acciones que posee el comprador constituyen un
cúmulo de acciones alternativas, o sea que tiene el derecho de opción, ya que todas tienen
un origen común. Así el demandante podrá ejercer cualquier acción anteriormente
mencionada, siempre que no exista una sentencia que haya producido efecto de cosa
juzgada material.
Conclusión y comentario
Conclusión
Convenimos que la premisa que se lleva a cabo en el estudio realizado por el autor
logra dar visibilidad y solución a la situación y problemática que trata. Como se
evidencia, no había tratamiento doctrinario sobre el problema de insonorización en
los bienes inmuebles con especial enfoque en los destinados al uso habitacional.
Hace guía de las correspondientes acciones que ha dispuesto el legislador para la

protección de los dueños de los inmuebles afectados, ya sea por vicios de
construcción o por factores externos que no han sido tratados antes de la confección
de la cosa en cuestión. Ponderándolas y haciendo mención de las instituciones que
son de conveniencia ejercer en contra de los responsables y el respectivo plazo para
ejercerlas. Distinguiendo, además, si la responsabilidad es devenida de un
incumplimiento contractual, vicios ocultos o llana desobediencia a las exigencias
mínimas impuestas por “vivienda y urbanismo” respecto al tratamiento de los ruidos
molestos.
Comentario
Basado en lo que concluimos, este trabajo puede beneficiar de gran manera a

cualquier persona que se haya visto afectada por dicha situación haciendo posible
que se restablezca el derecho.
Esta problemática es real y afecta a muchas personas dueñas de inmuebles

habitacionales por distintos motivos (los cuales se hacen mención en el presente
trabajo). Y si bien, se disponen muchas acciones al respecto, estas pueden ser
menos eficaces si son resueltas con un tratamiento erróneo. Por lo que, concluimos,
que guiar en el uso de estas es un acierto y un real aporte para resolver la
problemática expuesta.

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