TALLER DE VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD

URBANA Y RURAL
2022
VALORACIÓN DE TERRENOS URBANOS
Fuente: bases técnicas para el desarrollo de sistemas catastrales
VALORACIÓN DE TERRENOS URBANOS

1. Conceptualización y base legal

2. Inventario temático urbano
3. Establecimiento de sectores homogéneos
CONCEPTUALIZACIÓN
Competencia exclusiva

Jurisdicción territorial:
• Constitución 2008: Art. 226: potestad estatal ejercerán solamente las competencias
y facultades que les sean atribuidas. Art. 238: Los GAD gozaran de autonomía
política, administrativa, financiera.

• Art. 239: El régimen de GAD, se regirá por la ley correspondiente. Art. 240: Tendrán
facultades legislativas. Art. 264: Competencias exclusivas. En el ámbito de sus
competencias y territorios y en uso de sus facultades expedirán ordenanzas
cantonales.

• COOTAD: Art. 322: Decisiones legislativas, los proyectos deberán referirse a una
sola materia. Art. 324: Promulgación y publicación, en el registro oficial. Art. 404:
Impugnación de acto normativo: jurisdicción Corte Constitucional.
 CONCEPTUALIZACIÓN
Competencia exclusiva
Jurisdicción territorial:
• COOTAD: Art. 20: Cantón con sus territorios señalados en su ley.
Art. 21: creación mediante ley. Art. 127: Límite territorial de competencia exclusiva. Art. 139: Competencia
exclusiva de formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales. Art. 493: Responsabilidad del
funcionario público en la determinación del tributo.

Art. 494 al 500: la obligatoriedad de cumplimiento de la competencia, el periodo fiscal del bienio, la
notificación, garantía hipotecaria y reclamaciones.

• Impuesto a los predios urbanos:

COOTAD: Art. 501 al 513.

• Impuestos a los predios rurales

COOTAD: Art. 514 al 524.
 CONCEPTUALIZACIÓN
Competencia exclusiva

Art. 495.- Avalúo de los predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del
valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este
valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la
determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios.
Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes
elementos:
a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un
proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u
homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble;
b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado
con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,
c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de
construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada
de forma proporcional al tiempo de vida útil.
 CONCEPTUALIZACIÓN
Competencia exclusiva
Art. 495.- Avalúo de los predios.-

Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los parámetros

específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior,
considerando las particularidades de cada localidad.

Con independencia del valor intrínseco de la propiedad, y para efectos tributarios, las
municipalidades y distritos metropolitanos podrán establecer criterios de medida del valor de los
inmuebles derivados de la intervención pública y social que afecte su potencial de desarrollo, su
índice de edificabilidad, uso o, en general, cualquier otro factor de incremento del valor del
inmueble que no sea atribuible a su titular.

Los avalúos municipales o metropolitanos se determinarán de conformidad con la metodología

que dicte el órgano rector del catastro nacional georreferenciado, en base a los dispuesto en este
artículo.
CONCEPTUALIZACIÓN
Proceso de valoración de la propiedad

La valuación económica del precio de los terrenos en el área urbana de la

ciudad se lo concibe sobre la base técnico conceptual urbanística del manejo
del espacio urbano, y la realidad que dinámicamente la ciudad en el tiempo
experimenta ritmos de crecimiento físico, socio económico, además con
componentes político, simbólico y jurídicos, sobre los cuales se estructura la
metodología, con variables e indicadores, que permiten configurar la
normativa del GAD Municipal de la valoración de la propiedad urbana en los
siguientes elementos .
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
Se levanta información del suelo urbano en: infraestructura básica,
complementaria, servicios, equipamientos, regulación urbana, dinámicas de
uso y ocupación del suelo, interés comercial en la compra venta del suelo.

Información que se la mapea por cada tema, se la relaciona con la información

parametrizada, esta operación causará la determinación de factores, los cuales
están destinados a operar de acuerdo a la información de cada uno de los
sectores urbanos identificados.

Los resultados de la información temática ingresa a la matriz de ponderación

de datos de infraestructura urbana.
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
Con la información urbana conocemos la realidad actual de producción de suelo
urbano, es suelo urbano consolidado, en consolidación, de protección, que
porcentaje de suelo urbano dentro del limite urbano ya esta producido, que no esta
producido, cual es la política urbana implementada para que esto suceda.

Sobre el suelo urbano consolidado cual es la capacidad de soporte de las

instalaciones a las actividades urbanas, cuales son las de mayor intensidad, se
observa polos de atracción y crecimiento, intensidad de dinámicas de crecimiento y
comportamiento del mercado del suelo urbano en el cumplimiento de la gestión
municipal, la informalidad en la producción y ocupación del suelo urbano.

La información levantada mapeada compatibilizar con la información regulada

dentro de los PDOT y PUGS, cumplimientos de regulación, alteraciones por parte de
los usuarios, alteraciones por parte de la municipalidad, la informalidad no
considerada en los planes.
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
La información de infraestructura se levanta por ejes viales, en el entorno e la
manzana, esta es la unidad de análisis, sobre esta se trabaja la ponderación
del dato, es decir es la manzana la que se la califica la consolidación de la
producción del suelo urbano.

El mapeo de la información se hará en el plano base de la capa de: vías, red de

agua potable, red de alcantarillado, red de energía eléctrica, plano base que
debe ser el que esta vigente en la administración de la oficina de catastros de
la municipalidad, con las claves catastrales actualizadas.

La información temática debe ser la más actualizada, bajo responsabilidad de

quien administra ese servicio, solicitada a través de la notificación emitida por
el Director Financiero para el levantamiento de la información.
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
2. INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
2.1.- Elaboración de la información
• Infraestructura básica:
• Red de agua potable
• Red de alcantarillado
• Red de energía eléctrica y alumbrado
• Red vial (capa de rodadura)
• Infraestructura complementaria:
• Red telefónica
• Aceras y bordillos
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
• Servicios urbanos:
• Recolección de basura y aseo de calles
• Recolección de basura
• Aseo de calles
• Información urbana:
• Equipamiento urbano
• Uso del suelo
• Densidad edificada
• Morfología urbana
• Información Comercial
• Definición de núcleos o ejes
• Información de sectores riesgos
• Información de afectaciones
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
2.2.- Redes de infraestructura básica y complementaria

2.2.1.- Infraestructura básica

La instalación de los elementos de infraestructura básica, es la que determina las

condiciones de habitabilidad de la población en la ciudad, con las redes de
infraestructura, como de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos,
vías, etc., además, son las que determinan mediante su inversión la base del costo
del terreno urbanizado, el mismo que varía de acuerdo a la deseabilidad e interés del
comprador, cabe analizar además, el radio de influencia en la dotación y servicio de
cada uno de esos elementos, mismos que dependen de las redes matrices de
distribución, de alimentación y de recolección dispuestas en la red urbana de la
ciudad.
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
2.3.- Funcionamiento y morfología urbana

2.3.1.- Información urbana

La identificación del espacio urbano, en su comportamiento socio económico

se registra a través de actividades urbanas permanentes que se realizan en
cada predio. Se presentan actividades predominantes sobre las cuales giran
otras actividades, que en sí determinan una zona de concentración de
actividades económicas importantes de niveles de alta rentabilidad, por lo
que, son en estas zonas que se localizan los puntos de mayor atracción
económica, y de elevado interés comercial en la tenencia de la tierra, que se
visualiza directamente en los precios de compraventa de los terrenos.
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
2.4.- Funcionamiento y morfología urbana

2.4.1.- Información urbana

La identificación del espacio urbano, en su comportamiento socio económico

se registra a través de actividades urbanas permanentes que se realizan en
cada predio. Se presentan actividades predominantes sobre las cuales giran
otras actividades, que en sí determinan una zona de concentración de
actividades económicas importantes de niveles de alta rentabilidad, por lo
que, son en estas zonas que se localizan los puntos de mayor atracción
económica, y de elevado interés comercial en la tenencia de la tierra, que se
visualiza directamente en los precios de compraventa de los terrenos.
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
USO DEL SUELO
• TURÍSTICO COMERCIAL
• COMERCIAL RESIDENCIAL
• RESIDENCIAL
• RESIDENCIAL/PRODUCCIÓN
• PRODUCCIÓN

EQUIPAMIENTO URBANO
1. Generación de flujos
2. Frecuencia
3. Radios de influencia
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
MORFOLOGÍA (JERARQUÍA DE BARRIOS)

Determinación de jerarquías:

Se realiza el listado de barrios de la ciudad, primero los más tradicionales,

luego los que han consolidando su identidad y los de formación reciente, esta
información debe ser levantada en un plano temático, cada barrio debe ser
clasificado por grupos con los indicadores siguientes:
• Presencia histórica
• Representación simbólica
• Nivel organización Social
INVENTARIO TEMÁTICO URBANO
DENSIDAD EDIFICADA
Se debe cuantificar el número total de predios y la superficie correspondiente
en la manzana, el total de predios construidos y la superficie respectiva es el
universo sobre el que se definirán los porcentajes de densidad.
Consolidado.- Si el número de predios con edificaciones en la manzana, supera
el 70% del universo (la manzana): Ponderación 0.50
En consolidación.- Si el número de predios con edificación en la manzana, se
encuentra entre el 40% y el 70% del universo. Ponderación 0.33
En expansión.- Si el número de predios con edificación en la manzana, es decir
la superficie construida se encuentra bajo el 40% del universo: Ponderación
0.16
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
3.- ESTABLECIMIENTO DE SECTORES HOMOGÉNEOS

El suelo urbano, habilitado como tal, toma presencia diferencial en base de las
potencialidades de inversión de capitales y el establecimiento de intereses: sociales,
económicos, simbólicos e ideológicos que se expresan en los niveles y jerarquías,
resultado con el que se determinan los sectores homogéneos urbanos en el área de
estudio.

El proceso operativo de la ponderación cuantitativa se lo realiza a través de

establecer pesos de participación e inversión de los elementos urbanos en la
producción del suelo urbano, en cada uno de los temas analizados (planos
temáticos), mayor peso la infraestructura básica, los usos de suelo, equipamiento, de
menor peso, los servicios urbanos, la morfología urbana, la densidad edificada.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
3.- ESTABLECIMIENTO DE SECTORES HOMOGÉNEOS

El proceso operativo de la ponderación cuantitativa se lo realiza a través de la

sumatoria de las ponderaciones de los elementos urbanos que tiene cada manzana,
sectores y zonas catastrales, en cada uno de los temas analizados (planos temáticos),
los resultados deben ser recogidos en una matriz, en el orden secuencial de la
información catastral.
La información procesada en cada una de las unidades de análisis, en las zonas,
sectores de la ciudad, permitirá observar los resultados para elaborar los grupos de
unidades de condiciones homogéneas, determinando los límites de rangos inferior y
superior de cada sector homogéneo.
Sobre el mapa de sectores homogéneos es factible levantar la información de precios
de mercado en la compra venta de suelo urbano, considerando que la información
guarde coherencia con los resultados cuantitativos de los sectores homogéneos.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
Métodos de valuación de aplicación universal:

• El Método de Mercado

Utilizando antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo; compras, ventas,

ofertas directas o publicadas, transferencias, etc., se establece el valor del
terreno y de la mejora por comparación. Esta información puede no ser confiable
y depende de la fecha de operación y una negociación en términos abiertos,
objetiva e impersonal, ya que la venta comparable debe ser voluntaria, de buena
fe, reciente y similar a la propiedad por avaluarse.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
• El Método de Ingreso o de Capitalización

Este método se basa en la teoría de que el valor de una propiedad, tanto el terreno
como sus mejoras, está en función de su productividad o capacidad de producir
ingresos bajo un programa de uso óptimo. Se puede emplear donde no hay
operaciones, donde no hay terrenos sin construir y se requiere el valor del terreno
exclusivamente y en casos donde sólo hay compras con fines especulativos.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
• El proceso de valoración masiva

A diferencia de las circunstancias que prevalecen al realizar la valuación

individual, en la fase de valuación en un sistema catastral suele contarse
con pocos expertos, fondos limitados, tiempo escaso, necesidad de
cubrir un gran número de propiedades y falta de colaboración de
muchos de los propietarios. Estos hechos imponen la necesidad de un
avalúo masivo, que permita lograr eficiencia, productividad, precisión y
bajo costo.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
• El proceso de valoración masiva
El avalúo masivo es una línea de producción donde se designa personal diferente para
ejecutar cada fase del proceso de valuación. Dichas fases son las siguientes:
• Elaboración de normas y procedimientos de valuación, incluyendo formularios,
manuales e instructivos.
• Delimitación de zonas urbana homogéneas.
• Recopilación de factores de influencia en el valor
• Análisis de antecedentes de valores (por los métodos de costo, ingreso o mercado).
• Determinación de valores unitarios
• Recopilación de los datos de cada inmueble
• Cálculo de valores de terreno y de las mejoras
• Revisión y control de calidad.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
3.1.- INVESTIGACIÓN DE PRECIOS DE MERCADO DEL SUELO URBANO

El libre mercado de la oferta y la demanda del suelo urbano en las ciudades,

conduce a la determinación del valor de los terrenos con el precio de compra
venta en el mercado, información que se la registra en los espacios de
intervención del catastro, el cual responde a comportamientos específicos de
acuerdo a las condiciones sociales, económicas y políticas del desarrollo físico
urbano de la ciudad.
ESTABLECIMIENTO DE SECTORES
HOMOGÉNEOS
Los componentes del precio de oferta y demanda dependen en mucho,
de la especulación en la compraventa del suelo. El vendedor especula
con el precio de oferta dependiendo de la demanda existente por
compradores interesados, la mayor demanda provoca, en el vendedor,
mayor especulación, consecuentemente, esto incide en la elevación del
precio inicial. Esto ocurre principalmente en sitios en los que los
terrenos se localizan en zonas de comercio que generan rentabilidad
económica a la inversión del capital implementada en el terreno, es
decir; en la proyección de la inversión, o en la recuperación de ésta en
locales ya establecidos.
PLANO DEL VALOR DE LA TIERRA

Es un documento síntesis del procedimiento técnico de valoración de

terrenos, el proceso técnico de elaboración del plano del valor de la
tierra, es el contenido del plano de sectores homogéneos, escenarios
sobre los que se recoge la información de los precios de oferta y
demanda del mercado del suelo urbano. Esta información se la procesa
y clasifica en cada sector homogéneo, lo cual permite determinar el
valor M2 de sector, que debe ser compatible con el valor cuantitativo
de ponderación de sector y el precio M2 de mercado investigado.
PLANO DEL VALOR DE LA TIERRA
3.2.- DETERMINACIÓN DEL VALOR INDIVIDUAL DE TERRENOS POR
PREDIO

Aprobado por el Concejo el Plano del Valor de la Tierra y las Normas de

Avalúo para las edificaciones y solares, en cumplimiento a lo dispuesto en el
COOTAD; Artículo 502.- Normativa para la determinación del valor de los
predios.- Los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los
elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición
previstos en este Código; con este propósito, el concejo aprobará mediante
ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción
del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad
a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios,
así como los factores para la valoración de las edificaciones.