Temas 5 y 6: Arrendamientos rústicos y urbanos

Arrendamientos especiales

- Arrendamientos urbanos: Ley 29/1994 de 24 de noviembre: arrendamientos de fincas

urbanas. Modificaciones: Real decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler y ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la
vivienda.
- Arrendamientos rústicos: Ley 49/2003, de 26 de noviembre: arrendamiento de fincas
rusticas

Arrendamientos fincas urbanas

- Ámbito de aplicación de la LAU (arts. 1 y 5):

o “La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”
o “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del
servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y
régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial
del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable
de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la
correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y
servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre
cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada
caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en
canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o
promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”

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 - Fincas urbanas destinadas a vivienda. Art. 2

“1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los
trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”
- Fincas urbanas destinadas a un uso distinto del de vivienda. Art. 3

“1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que,
recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en
el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por
temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una
actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que los celebren.”

- Condición arrendamiento de vivienda. Art 7

“El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición, aunque el arrendatario no tenga en la

finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado
legalmente o, de hecho, o sus hijos dependientes”

- Régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda. Art 4

“1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo

dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este
artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán
por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco
de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a
300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario
mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la
vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código
Civil.

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3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de
la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá
hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por
su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de
conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y
mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones
previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su
contenido y quede constancia fehaciente de la emisión y recepción íntegras y del momento en
que se hicieron.”
- Derecho imperativo de la LAU. Art 6
o “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en
perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título,
salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
- Pacto
- Código civil
- Excepción arrendamientos de viviendas con superficie > 300 m2 o renta inicial
anual=5,5* SMI: voluntad de las partes, LAU y código civil

- Régimen aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a un uso

distinto de vivienda.
o Art 4.3. “Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para
uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.”
La fianza y otras garantías en los arrendamientos de fincas urbanas. Art 36 LAU

- “1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en

metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de
viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

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 2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete
primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá
exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse
igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la
prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para
el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo
acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la
actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves
por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración,
o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía
adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del
Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que
integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas
empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas
colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la
gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta
haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.”

Arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda

- La cesión y el subarrendado. Art 8. LAU

o “1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito
del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del
cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo
consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el
arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el
subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta
condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

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 El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda
al arrendamiento.”
- Duración del contrato. Art 9. LAU
o “1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta
fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de
antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera
de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se
haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del
apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el
arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato
cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de
forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada
antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para
sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá
comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada,
especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al
menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a
necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho
plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

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 Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso,
del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en
los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial
a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de
treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por
un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones
contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los
gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la
reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una
mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años,
salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor,
entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos
expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el
carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que,
previstos, fueran inevitables.”
o Excepción a la prórroga obligatoria párr. 3º
- Prorrogas voluntarias del contrato una vez transcurridos los primeros 5/7 años. Art
10 LAU
o “1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel,
o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella
fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el
caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo
que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha
de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el
contrato.

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o 2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo
9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse,
previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del
contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual
se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en
vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por
parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica
sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los
servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda
de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por
el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo
contrato de arrendamiento.
o 3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente
ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial
tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona
en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda,
finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley
o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud
del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de
arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante
los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el
contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o
condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de
arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por
aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en
el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones
establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda
arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en
primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los
supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
o 4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.”

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- Prorrogas voluntarias del contrato. Art 10 LAU
o 1 viviendas habituales + fin de prorroga obligatoria (art 9) y/o tacita (art 10) +
previa solicitud del arrendatario + acreditación del arrendatario de situación de
vulnerabilidad social y económica certificada= prórroga extraordinaria de un
año (=condiciones del contrato en vigor) que debe ser aceptada,
obligatoriamente por el arrendador que sea gran tenedor salvo que sea un nuevo
contrato.
o 2. Definición de gran tenedor. Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la
vivienda
§ Titular de ≥ de 10 viviendas o uno con superficie de + 1500 m2
§ En entornos de mercador residencial tensionado: titulares de 5 o +
viviendas, cuando así lo indique la CCAA
o 1. Viviendas habituales en zona de mercado residencial tensionado+
periodo de vigencia de la declaración de esta zona como tensionada+ fin
prórroga extraordinaria de 3 años (= condiciones del contrato en vigor) que
debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador
o Excepciones
§ Nuevo contrato/nuevas condiciones con las limitaciones que la
renta que fija la ley
§ Necesidad de ocupar la vivienda arrendada por el arrendador o
familiares dispuestos en la LAU
- Derecho de desistimiento del arrendatario Art 11 LAU
o “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que
hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al
arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar
en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario
indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de
tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”
o La STS de 16 octubre de 2017 establece lo siguiente:
§ No admite la aplicación del desistimiento para arrendamiento para uso
distinto de vivienda
§ No cabe aplicación por analogía porque no existe identidad de razón
entre los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos para un uso
distinto al de la vivienda
§ Solo es posible el pacto previo entre las partes. Art 1255 CC.

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 • “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y
condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean
contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”
- Subrogación inter vivos
o El derecho de desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o pareja de
hecho del arrendatario. Art 12 LAU
§ “1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato
o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con
dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de
dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del
arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el
cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El
cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del
contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa
de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar
en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que, en el
plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación
escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará
obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación
en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el
arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a
la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al
menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que
hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.”
• Supuesto de subrogación
o Desistimiento sin consentimiento den cónyuge =
subrogación
o Abandono de la vivienda por el arrendatario

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 o Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario. Art 15
§ “1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o
divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar
en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El
cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de
forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir
del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
§ 2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá
ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue
notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia
de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso
de la vivienda.”
- Subrogación mortis causa
- Muerte del arrendatario
o Supuestos de subrogación. Art 16
§ “1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento
conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge,
con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos
años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su
fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen
convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes a su
fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia
prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que
sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que
tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el
arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores
al fallecimiento.

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Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de
estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo
unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación,
regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en
que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes.
Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el
más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre
el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una
minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación,
de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en
favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o
el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la
muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito
del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de
la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y
ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los
que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su
opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes
siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de
la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos
remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación,
podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las
obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su
pretensión de subrogarse.

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 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o
siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán
pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros
años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el
arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a
los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con
anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación
en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud
de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en
situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad,
personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.”
o Excepción: pacto que excluye la subrogación para contratos de más de 5/7 años
- La resolución del derecho del arrendador Art 13 LAU y sus efectos sobre el contrato de
arrendamiento
o “1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto
por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento
hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de
la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del
mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el
derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias
mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se
exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el
arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos
tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término
del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.

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 3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario
haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de
la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado
de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de
la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido
propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.”
o Contrato de arrendamiento no inscrito
o Contrato de arrendamiento inscrito

Enajenación de vivienda arrendada. Art 14 LAU

“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el
arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador
anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración
pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este
caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el
enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete
años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste
para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona
jurídica.”
La renta y su actualización

- Determinación renta: pago (art 17 LAU)

o “1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de
efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el
arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente,
cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios
electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la
vivienda arrendada.

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4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo
que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que
acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener
separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que
se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos
que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes
que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda
reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de
reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al
finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso
compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El
incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los
términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de
arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los
que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado
dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los
términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la
vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la
última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese
estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada
la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se
puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario
de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de
la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo
del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda
habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma
vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en
los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los
dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de
arrendamiento.

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b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo
contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación
o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía
primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de
eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior
que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida
actuación.
c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo
contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la
accesibilidad, debidamente acreditadas.
d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más
años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse
voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa
prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo
de diez o más años.
7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de
arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea
un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley
12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble
se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de
vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la
referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta
pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del
precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia
atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del
edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases
metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio
de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda
en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado
dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los
términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho
a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de
arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así
se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda
Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de
mercado residencial tensionado.”

15
 § Mensual
§ Pago mediante medios electrónicos. Excepción: metálico
§ Se puede acordar que esta se pueda remplazar total o parcialmente por
el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble
en los términos pactados. Al finalizar el contrato, el arrendatario no
podrá pedir compensación alguna por el coste de las obras
- Cuantía de la renta
o Libre
o Vivienda en zona de mercado residencial tensionado:
o Renta no puede exceder de la última renta del contrato en los últimos 5 años +
cláusula de actualización. Excepciones legales. Art 17.6
o Renta limitada si es un gran tenedor conforme a un índice de precios y si no
hubiese ningún contrato de arrendamiento en los últimos 5 años
- Actualización. Art 18 LAU
o “1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia
del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto
expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de
actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de
referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la
variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada
actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que
corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de
actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización
anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación
porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada
actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que
corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de
actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a
aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito,
expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el
arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de
Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.”

16
o Con pacto siempre
o Si no hay pacto, la renta no se actualiza
o Pacto con mecanismo de actualización
§ Si no se fija el índice de referencia, se aplica el índice de garantía de
competitividad a fecha de cada actualización
o Elevación de renta anual por mejoras. Art 19 LAU, transcurridos 5/7 años de
duración del contrato salvo pacto en contrario
§ “1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos
cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese
persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la
renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la
mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la
terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda
exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel
momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las
subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de
propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente
entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de
participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de
propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá
proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre
arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en
que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al
arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen
a su determinación y aportando copias de los documentos de los que
resulte el coste de las obras realizadas.

17
 4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la
indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier
momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y
previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras
de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del
contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga
obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se
refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo
de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir
más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del
arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.”

Gastos generales. Art 20 LAU

“1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo
del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la
finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos
gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del
arrendador.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si
el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto
a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse,
por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en
que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante
aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en
el artículo 17.4.”
- Norma dispositiva: Gastos vinculados a la vivienda arrendada (servicios, comunidad,
tributos) pueden recaer sobre el arrendatario

18
 - Durante los 5/7 años de vigencia del contrato, la suma, salvo los tributos, solo podrá
incrementarse, por acuerdo de las partes, pero nunca en un porcentaje superior al doble
de aquel en que pueda incrementarse la renta

Otras cuestiones

- Contenido obligacional
o Obras de conservación. Art 21 LAU
§ “1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la
renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la
vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso
convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea
imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y
1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la
vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará
a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el
arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o
durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en
proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea
privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el
plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla
el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al
arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que
designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para
evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de
inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario
de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”
o Obras de mejora art 22 LAU
§ “1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el
arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

19
 2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá
notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de
antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario
podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de
modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se
extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento,
durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción
de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea
privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos
que las obras le obliguen a efectuar.”
o Obras realizadas por el arrendatario. Arts. 23 y 24 LAU
§ “1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del
arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la
configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el
apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar
obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de
la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que
no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el
contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o
conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar
indemnización alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el
arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una
disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la
vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.”

20
 § “1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá
realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones
necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la
discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio
arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de
forma permanente en análoga relación de afectividad, con
independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con
alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten
a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una
disminución en su estabilidad o seguridad.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la
vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.”
- Derechos de adquisición preferente. Art 25 LAU
o “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de
adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada
en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le
notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio
y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los
ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar
el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código
Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase
inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente
deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que
se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o
documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre
cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la
vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad
al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

21
 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea
inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo
la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los
demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo
arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los
derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se venda juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad
del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se
vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la
totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre
vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad
del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en
materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados
anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos
de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán
pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá
comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación
mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.”
o 25.8 pacto de renuncia del derecho del arrendatario
- Suspensión, resolución y extinción del contrato. Arts. 26, 27 y 28
o “Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de
obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin
indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la
paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la
renta.”

22
o “1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes
del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes
causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el
artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la
utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la
Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará
resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse
inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno
derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al
arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al
pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez
días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho,
todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por
el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno
derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento
en el Registro de la Propiedad.

23
 Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además
preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de
estas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su
favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”
o “El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas
contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”
Posibles causas nulas

1. Falsos arrendamientos de temporada

o Alquileres de seis, ocho o diez meses de duración para considerarlos como un
arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de
arrendamientos de vivienda.
o Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista
una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y
la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la
vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda
y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 5/7años.

2. Negativa a la prórroga legal

o La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del

arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se
contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la
prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el
arrendatario hasta un máximo de 5 años.

3-Obligado cumplimiento del primer año

o Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el

arrendatario tiene derecho a desistir del contrato en cualquier momento una vez
pasados los seis primeros meses, aunque se puede incorporar una cláusula penal
cuya cuantía debería no ser superior a la marcada por la ley.

4-Pago por adelantado de más de un mes de renta

- Según el artículo 17.2 LAU, el pago de renta es mensual y no se puede exigir el pago por
adelantado de más de una mensualidad de renta. Cuestión distinta es la fianza del
artículo 36 LAU (un mes de renta si estamos ante una vivienda o dos meses si es un
inmueble con destino distinto de vivienda) o el pacto de otras garantías adicionales.

24
 5-Traslado del deber de conservación de la vivienda

- El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada

conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier cláusula que
obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considera
nula por violar derecho imperativo de la LAU.

6-Acceso a la vivienda por el arrendador

- No es admisible la cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda arrendada

para comprobar su estado pues este se constituye en el domicilio del arrendatario y goza
de una protección constitucional

Arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda

Régimen jurídico

- Enajenación de la finca arrendada: subrogación del adquiriente en los derechos y

obligaciones del arrendador, salvo tercero de buena fe. Art 29 LAU
o “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos
del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”
- Cesión y subarriendo del contrato sin consentimiento del arrendador. Art 32 LAU
o “1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o
profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de
arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
o 2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta
en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de
producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
o 3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria,
pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el
apartado anterior.
o 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente
al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”
- Subrogación mortis causa Art 33 LAU
o “En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una
actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el
ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del
arrendatario hasta la extinción del contrato.”
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos
meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario”

25
 - Extinción del contrato de arrendamiento e indemnización del arrendatario Art 34
LAU
o “La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de
una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una
actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una
indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya
manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su
voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una
renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las
partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por
las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad
a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del
traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida
durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción
del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el
arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma
actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será
de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de
dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse,
aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización,
la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.”

Arrendamientos y fincas rusticas

- Ámbito de aplicación de la LAR arts. 1 y 2

o “1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los
cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre
que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su
defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

26
 3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de
explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las
disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en
defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.”
o “Se entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con
anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el
conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre
que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente
inventario.”
- Régimen aplicable Art 1.2 LAR
o Derecho imperativo de la LAR
o Pacto
o Cc
- Arrendamientos excluidos contrato de aparcería arts. 5 y 28
o “No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de
cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de
realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se
retribuya o compense con una participación en los productos o con algún
aprovechamiento singular.”
o “1. Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede
temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así
como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital
circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos
por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.
2. Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no
comprende relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse
expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente.”
- Forma escrita del contrato Art 11 LAR
o “1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier
momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público,
cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la
constitución del inventario de los bienes arrendados.
A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la
existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la
finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de
mercado en esa zona o comarca.

27
 La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la
circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su,
inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos,
deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos
elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los
recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el
adecuado desenvolvimiento del contrato.”
- Tiempo mínimo de duración: 5 años art 12 LAR
o “1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y
se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen
una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el
arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un
plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan
dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el
arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las
fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado
siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo
contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de
antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas
arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se
entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se
sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.”
- Cesión y subarriendo de la finca en su totalidad con consentimiento expreso del
arrendador. Art 23 LAR
o “Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo
caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse
por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no
podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el
consentimiento expreso del arrendador.
Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se
efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No
obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al
arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de
su celebración.”

28