G A C E TA

CONSTITUCIONAL

ESPECIAL

La fe pública registral
y la STC Exp. Nº 00018-2015-PI/TC
Un enfoque constitucional y registral

Jorge Luis GONZALES LOLI*

Carlos Martín LUQUE RÁZURI*

Los autores analizan la STC Exp. N° 00018-2015-PI/TC, mediante la cual el Tribunal

Constitucional analizó la constitucionalidad de la Ley N° 30313 y abordó el princi-
RESUMEN

pio de la fe pública registral para los casos de falsificación documentaria y/o suplan-
tación de identidad. En ese sentido, luego de detallar los alcances de la sentencia y
señalar los efectos que esta puede causar en nuestro ordenamiento jurídico, sostienen
que el Tribunal no ha robustecido la fe pública registral ya que a través de sus crite-
rios interpretativos ha perjudicado la seguridad jurídica del propietario original y del
tercero registral.

ii PALABRAS CLAVE I. INTRODUCCIÓN

Fe pública registral / Tercero registral / Propie-
tario original / Motivación cualificada / Deber
A través de la Sentencia 207/2020 del Pleno
de diligencia Jurisdiccional del Tribunal Constitucional,
se resolvió la demanda de inconstitucio-
nal planteada contra el artículo 5 de la Ley
Recibido : 08/08/2020
N° 30313 y su primera disposición com-
Aprobado : 14/08/2020
plementaria y modif icatoria, respecto,

* Magíster en Derecho Empresarial. Notario de Lima. Catedrático en Derecho Registral y Notarial de la Universi-
dad de Lima.
** Magíster en Derecho Constitucional por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Profesor de Derecho Cons-
titucional.

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fundamentalmente, a la modificación del ar- - El tercero debe inscribir su derecho en el

tículo 2014 del Código Civil. registro correspondiente1.
Como es conocido, el principio de fe pública La demanda de inconstitucionalidad plan-
registral, regulado por el artículo 2014 del teaba, fundamentalmente que como la Ley
Código Civil, tiene su antecedente directo Nº 30313 había establecido nuevos supues-
en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria espa- tos excepcionales de cancelación administra-
ñola. Este principio, de acuerdo con la Expo- tiva de asientos registrales obtenidos sobre la
sición de Motivos del Código Civil, “protege base de instrumentos falsificados u obteni-
la adquisición efectuada a título oneroso y dos mediante suplantación de identidad, ello
con buena fe de quien aparece en el Registro conllevó a que el artículo 5 de la misma ley y
como titular registral, que se inscribe en el la modificatoria del artículo 2014 del Código
registro, contra cualquier intento de ener- Civil contengan precisiones a los efectos de
var dicha adquisición, que se fundamenta dicha cancelaciones respecto al tercero regis-
en causas no inscritas antes”. Los requisi- tral que pretendía acogerse a la protección
tos exigidos por nuestro ordenamiento civil que otorga el principio de fe pública registral.
vigente para que este resulte aplicable son los En resumen, dichas modificaciones, según
siguientes: lo que fluye de la sentencia, cuestionaban
la constitucionalidad de proteger a un ter-
- Debe existir un acto o derecho inscrito
cero registral que hubiera inscrito su dominio
que contenga una causa de nulidad, anula-
cuando el título de su transferente o trans-
bilidad, rescisión o resolución que publi-
ferentes anteriores había sido cancelado por
cita la existencia de facultades dispositi-
ser falsificado o provenir de una falsifica-
vas para el transferente de un derecho.
ción. Dicho de otra manera, se sostenía que
- Un tercero, respecto a la relación jurí- se afectaba el contenido esencial del dere-
dica que da lugar al acto o derecho ins- cho de propiedad del titular original al prefe-
crito, adquiere un derecho mediante un rir al tercero registral, lo que, en criterio de
acto plenamente válido. los demandantes, además de lesionar el men-
cionado derecho constitucional de propiedad,
- La adquisición del tercero se efectúa a
afectaba otros derechos constitucionales con-
título oneroso.
sagrados en nuestra carta magna.
- No deben constar en el registro las causas
Según el esquema plasmado por el mismo
que determinen la invalidez o ineficacia
Tribunal Constitucional (en adelante, TC) en
del acto o derecho inscrito.
su sentencia, las normas impugnadas y los
- El tercero debe proceder con buena fe. parámetros de control son los siguientes:

1 Para revisar con mayor detalle los requisitos y criterios normalmente exigibles y amparables en el principio de la
fe pública registral, que por razones de extensión no podemos explicar en el presente artículo, permítasenos remi-
tirnos a lo señalado en Gonzales Loli (2012, pp. 227-259).

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Artículo 5. Efectos de la cancelación Disposiciones complementarias modificatorias

La información contenida en las inscripciones y anotacio- Primera. (...)

nes preventivas que han sido canceladas, no perjudica al modifícase los artículos 2013 y 2014 del Código Civil en
tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 los siguientes términos:
del Código Civil. Tampoco perjudican las inscripciones, (...)
anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad re- “Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral
gistral sea anterior al asiento de cancelación. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso al-
gún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se “anule”, res-
cinda, “cancele” o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del registro”. (Énfasis agregado)

Norma impugnada Parámetro de control

Arículo 5 y primera disposición complementaria y modi- Constitución:

ficatoria de la Ley N° 30313, “Ley de oposición al proce- - artículo I
dimiento de inscripción registral en trámite y cancelación - artículo 2, inciso 14
del asiento registral por suplantación de identidad o falsifi- - artículo 2, inciso 16
cación de documentación y modificatoria de los artículos - artículo 2, inciso 24
2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la - artículo 58
quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias - artículo 70
y finales del Decreto Legislativo N° 1049”. - artículo 73

II. RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS - Se refiere que si el tercero obró de buena

DE LA DEMANDA Y SU CONTESTA- fe es el Estado el que debería indemnizar
CIÓN al perjudicado por los errores registrales.
De acuerdo a lo que fluye en la sentencia, las
principales alegaciones que se enuncian en la - Se plantea que no existe libre mercado
demanda son las siguientes: ni libre iniciativa privada, propios de la
economía social de mercado, si los agen-
- Se indica que se permite el despojo del tes económicos no pueden intercambiar
propietario legítimo en beneficio del ter- voluntariamente sus bienes, con pleno
cero de buena fe a partir de un título respeto a la dignidad, a libertad, a liber-
falsificado o mediante suplantación de tad contractual y a la propiedad.
identidad.
- De todo concluye la demanda que el
- Se enfatiza la existencia de mafias que
tercero no debería ocupar una mejor
cometen fraudes inmobiliarios que apro-
posición jurídica frente al propietario
vechan las debilidades del ámbito nota-
legítimo, sino que la primacía debe-
rial, registral, fiscal y judicial.
ría inclinarse hacia este último sobre
- Se sostiene que si el vendedor no era el la base de la inviolabilidad de la pro-
propietario legítimo, no habría transfe- piedad referida en el artículo 70 de la
rido nada (nemo plus iuiris). Constitución.

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- Se reconoce que en determinados supues- es aplicable solo a situaciones excepcionales

tos la aplicación del principio de fe de tutela a terceros, cuya conducta sea digna
pública registral es racional, pero no lo es de valoración positiva. Finalmente, respecto
en los casos de falsificación de documen- a la supuesta vulneración de los principios de
tos y suplantación de identidad. Por ello, iniciativa privada y economía social de mer-
en una ponderación de derechos el resul- cado, se pone de manifiesto que la propiedad
tado debe favorecer al propietario legí- privada no puede ni debe ser entendida como
timo, es decir, prevalecer el derecho de absoluta, debido a que puede ser válidamente
propiedad frente a la seguridad jurídica limitada por el interés general.
en el caso concreto.
III. ANÁLISIS DEL FALLO DEL TRIBU-
- Se alega, también, vulneración al derecho NAL CONSTITUCIONAL
a vivienda adecuada, a la inalienabilidad
de los bienes estatales de dominio público, En la sentencia plenaria materia de estos
entre otros derechos constitucionales. comentarios, el Tribunal Constitucional,
por mayoría de cinco votos contra dos votos
Por su parte, la contestación de la demanda, singulares resuelve declarar infundada la
según lo reseñado en la sentencia del TC, demanda. Asimismo, precisa que debe inter-
indica, principalmente, que el Estado sí ha pretarse que los extremos cuestionados
garantizado la inviolabilidad del derecho pro- del artículo 5 y de la primera disposición
piedad a través de mecanismos de protección complementaria y modificatoria de la Ley
tales como: la prescripción adquisitiva de N° 30313 son constitucionales en tanto se
dominio, la reivindicación, la indemnización considere que para la configuración de la
justipreciada, el mejor derecho a la propiedad buena fe del tercero se debe haber desplegado
e, inclusive, la misma fe pública registral. Y una conducta diligente y prudente, según los
apunta también a que si bien es evidente el fundamentos que expone, desde la celebra-
drama de los despojados por el fraude, más ción del acto jurídico hasta la inscripción del
severo sería el daño a los terceros, por la des- mismo, además de haber dado pleno cum-
confianza que tornaría frágiles a todas las plimiento a todos los requisitos establecidos
adquisiciones. Sobre la base de ello recalca en el artículo 2014 del Código Civil, modifi-
que la protección al tercero de buena fe se cado por la Ley N° 30313. Y concluye, inter-
sustenta en su diligencia y el cumplimiento pretando también que la aplicación en una
de los cánones mínimos de honestidad en la decisión judicial del artículo 2014 del Código
adquisición, y al tener el mismo derecho de Civil, en caso que el propietario original haya
propiedad que quien fue víctima de fraude sido víctima de falsificación de documen-
tampoco puede ser castigado por el despojo tos y suplantación de identidad y se encuen-
del bien. Sostiene que los perjudicados por tre en situaciones de especial vulnerabilidad
la privación de su propiedad pueden acudir que hayan dificultado el cumplimiento de su
a las autoridades competentes para solici- deber de diligencia, como puede ser la preca-
tar el resarcimiento. Inclusive, indica que la riedad de su situación socioeconómica, edu-
protección al adquirente de buena fe suele cativa, cultural o cualquier otra desventaja
ser considerada como una sanción al propie- objetiva de similar índole, requiere de una
tario que no es diligente con la protección motivación cualificada.
de su propiedad en Registros Públicos. De
ello concluye que el artículo 2014 del Código Sobre este fallo consideramos conveniente
Civil debe interpretarse en el sentido de que formular las siguientes consideraciones

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respecto a los argumentos conflictos constituciona-

del TC: les de competencia y de
ser el supremo intérprete
1. El TC re salt a que El Tribunal Constitucional ha
de la Constitución.
se trata de un dere- dispuesto que en el caso de
c h o f u n d a m e n t a l , un conflicto legal, el juez no Así como en alg u nos
pero es más que eso,
solo debe evaluar la diligen- aspectos el TC extiende
su importancia tras- su competencia, en otros
ciende la esfera sub- cia de las partes, sino también aspectos la reduce. Con
jetiva de defensa de la situación de vulnerabilidad relación al derecho de pro-
un individuo, se trata del propietario original, exi- piedad cuando, por ejem-
de un instituto consti- giendo para ello una motiva- plo, establece un concepto
tucionalmente garan- ción judicial cualificada. constitucional que es más
tizado, es decir que amplio que el concepto
tiene un rol estr uc- civil de propiedad. En sus
tural, ya que sin propiedad (como ocu- sentencias ha señalado que el concepto
rre con otros derechos fundamentales constitucional abarca todos los derechos
particularmente relevantes) no existe de contenido patrimonial, bienes mate-
un Estado constitucional de derecho. Es riales e inmateriales susceptibles de apre-
interesante resaltar que nuestro Tribu- ciación económica, ha asumido como
nal le ha dado a la propiedad más impor- modelo un caso emblemático de la juris-
tancia que la Corte Interamericana de prudencia norteamericana del siglo XIX,
Derechos Humanos, la cual solo ha dado caso Campbell vs. Holt3.
jurisprudencia enfocándose en su sen-
tido social o vinculándolo con otros Pero, por otro lado, es más restrictivo
derechos de contenido no patrimonial . 2 cuando fija lo que llama el núcleo duro
o contenido constitucional de los dere-
2. Hay que tener en cuenta que el ámbito de chos fundamentales; así, por ejemplo, el
protección del Derecho Constitucional no TC ha señalado reiteradas veces que la
es igual al de la justicia ordinaria, puesto posesión no es un derecho defendible en
que se orientan a distintos aspectos. El sede constitucional. Los derechos funda-
TC tiene una competencia establecida en mentales tienen, pues, un ámbito prote-
normas positivas (Constitución, ley orgá- gido por la justicia constitucional y otro,
nica, etc.), pero también delimitada por que goza de protección en otras instan-
él mismo, en uso de su independencia cias también jurisdiccionales o incluso
de ser el órgano estatal que resuelve los administrativas.

2 La Corte Interamericana de Derechos Humanos no parece haberle dado mucho espacio al derecho de propiedad
por sí mismo. La mayoría de su jurisprudencia lo hace solo cuando se vincula con otros derechos fundamentales:
caso de comunidades indígenas desplazadas y derecho a la vivienda digna (Comunidad Indígena Sawhoyamaxa
vs. Paraguay y Pueblo Saramaka vs. Surinam); o derecho a la nacionalidad (Ivcher Bronstein vs. Estado peruano,
entre otras).
3 El caso Campbell vs. Holt (1865) interpreta las Enmiendas V y XIV de la Constitución norteamericana y define
property: “The term ‘property’ in this clause embraces all valuable interests which a man may possess outside of
himself -- that is to say outside of his life and liberty. It is not confined to mere tangible property, but extends to
every species of vested right”. Nuestro Tribunal lo asumió en la STC Exp. Nº 0008-2003-AI/TC.

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Además, existe el espacio de creación inscribirse un título falsificado u obte-

jurídica a cargo del legislador. Los tri- nido con suplantación que dé lugar a una
bunales constitucionales controlan ese posterior inscripción de transferencia
núcleo duro de cualquier vulneración, protegida por el principio de fe pública
pero reconocen que hay temas en los cua- registral no viola el contenido esencial
les los derechos fundamentales pueden del derecho a la propiedad, siempre que
ser regulados y desarrollados a criterio el tercero haya procedido conforme a los
del legislador; en ese espacio tampoco requisitos y exigencias que el mismo TC
puede intervenir porque no se puede desarrolla en su fallo.
sustituir a la competencia de los órga-
4. Para llegar a tal conclusión, el TC (fun-
nos legislativos en ninguno de sus nive-
damentos 25 y 26) señala que los deman-
les (central, regional o local). Ese espa-
dantes alegan que, en virtud de las nor-
cio es el propio de la decisión política
mas impugnadas, el propietario original
que puede dar lugar a varias opciones,
“siempre y en todos los casos se encon-
ninguna de las cuales tiene por qué ser
traría en una situación de desprotección
inconstitucional. Por ejemplo: el legisla-
e indefensión”, pero esa afirmación no es
dor ordinario puede establecer que para
correcta porque se enfocan en conceptos
adquirir un bien por usucapión se re-
de Derecho Civil como son los efectos de
quiere un plazo posesorio de 30 años y,
la nulidad de una transferencia, pero esos
luego, reducirlo a 10 años, sin que ello
argumentos (posiblemente razonables en
afecte el contenido esencial de un dere-
otro contexto y nivel de revisión) no afec-
cho constitucional. O, como reciente-
tan el ya mencionado contenido esencial
mente ha ocurrido, indicar que es válido
del derecho de propiedad, es decir, no
prohibir la prescripción adquisitiva de
son argumentos constitucionales. Nótese
propiedad de inmuebles de dominio pri-
cómo el TC, de manera expresa, acota su
vado del Estado, lo que ha sido consi-
ámbito de análisis a la denominada rele-
derado constitucional en la STC Exp.
vancia constitucional de pretendida afec-
N° 014-2015-PI/TC4.
tación, descartando un enfoque civil de la
En suma, no toda elección que hace el demanda.
legislador ordinario, en este caso, en
5. Pero admitiendo lo anterior, el TC con-
favor del tercero de buena fe registral res-
sidera que el tema principal en debate
pecto al propietario original afectado por
es la seguridad jurídica, ese principio
la falsificación o suplantación, es revisa-
del derecho que consiste en la regulari-
ble en sede constitucional.
dad y predictibilidad del funcionamiento
3. Por ello, la pregunta central para el TC, de todo el sistema jurídico. El sistema
sobre la cual se analiza la demanda es: debe ser racional en el sentido “webe-
¿las normas en debate afectan o no el con- riano” del término, las personas para
tenido constitucionalmente protegido del actuar jurídicamente (contratar, deman-
derecho de propiedad o de otros derechos dar, heredar, crear personas jurídicas,
y principios constitucionales? El TC sos- etc.) deben saber cuáles serán las con-
tiene que no es así, que la posibilidad de secuencias de sus actos. La seguridad

4 Sobre esta última sentencia nos remitimos a Luque Rázuri (2020, pp. 101-112)

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jurídica es la posibili- se la interpreta en el sen-

dad de predecir cómo tido de que este consi-
van a actuar los órga- El TC se declara incompetente dera adecuado, armónico
nos del Estado o cual- y coherente con el texto
quiera que cumpla una
para dirimir en abstracto el fundamental” (STC Exp.
función pública, una conflicto entre el propieta- N° 0 0 4 -20 0 4 - CC/ TC,
garantía de no arbitra- rio y el tercero registral; sin f. j. 4.2), para precisar los
riedad en las decisio- embargo, fija parámetros de parámetros de conducta
nes jurídicas. Ahora conducta y requisitos que diligente tanto para el pro-
bien, llevado ese prin- modifican sustancialmente pietario con dominio ins-
cipio al ámbito de los crito como para el tercero
Registros Públicos de
el artículo 2014 del Código registral y los establece en
Propiedad, las nor- Civil. la propia sentencia:
mas deben instruir a
cada persona cómo debe actuar para que - El propietario debe, además de ins-
su derecho esté protegido y el artículo cribir en el registro, tener una con-
2014 del Código Civil modificado por ducta diligente permanente respecto
la Ley Nº 30313, según la visión del TC, al registro (f. j. 35), el derecho implica
lo hace. Es verdad que opta por proteger también deberes de autoprotección del
al tercero registral más que al propieta- derecho, debe usar los mecanismos
rio previamente inscrito, pero lo cierto adicionales que ha creado el registro,
es que, visto en abstracto, cualquiera de tales como la alerta registral, un sis-
las dos opciones tiene argumentos para tema que informa vía correo electró-
ser defendida. El legislador opta en uso nico del ingreso de cualquier título que
de su competencia dentro de lo constitu- afecta la partida registral del predio5.
cionalmente posible por: “todo ello a fin
- En esto debemos resaltar que si bien es
de fomentar las transacciones comercia-
recomendable que el propietario acuda
les, por cuanto es deber del Estado esti-
a tales mecanismos, no consideramos
mular la creación de riqueza y garanti-
que esa exigencia, ahora interpretada
zar la libertad de comercio e industria
constitucionalmente, sea realmente
(…)” (f. j. 45).
obligatoria como parece sostener el
6. Además de ratificar la constitucionali- TC. El registro, precisamente, dentro
dad de las normas en discusión, el TC de su rol protector de la seguridad jurí-
entiende que no basta lo que dice el ar- dica es el que debe custodiar su dere-
tículo 2014 del Código Civil, sino que cho, no pudiendo el Estado transferir
se requiere dictar una sentencia de tipo sus obligaciones a los administrados,
interpretativo, es decir, aquella en la cual para cubrir sus deficiencias o falencias.
“el órgano de control de la constitucio-
nalidad declara la constitucionalidad de - El tercero adquirente, para tener
una ley cuestionada, en la medida que buena fe, además de revisar la partida

5 El Sistema de Notificación Electrónica Facultativa fue creado por la Resolución Nº 170-2013-SUNARP/SN, de

20 de julio del 2013, que aprobó la Directiva Nº 06-2013-SUNARP/SN, como un servicio gratuito denominado
“alerta registral”.

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y los títulos archivados que dieron al propietario inscrito, debe analizar sus
lugar a la inscripción y los demás condiciones personales y su posible situa-
que pueden estar vinculados, nece- ción de vulnerabilidad, exigiendo para
sita hacer más: debe verificar la pose- ello una motivación judicial cualificada.
sión del bien por el transferente y, en
esto, el TC cita una serie de senten- IV. OPINIÓN Y CONSECUENCIAS DE
cias casatorias en las cuales la Corte LA SENTENCIA DEL TC
Suprema había exigido ese requisito 1. El TC, por un lado, se declara incompe-
(ff. jj. 57-61). En esto puede adver- tente para dirimir, en abstracto, la opción
tirse que el TC ha convertido la buena propietario original vs. tercero registral,
fe registral ya no en un mero desco- pero a pesar de ello establece un criterio
nocimiento de los vicios que podrían nuevo respecto a la diligencia que debe
afectar el derecho de su transferente, tener tanto quien desea proteger su pro-
sino que la ha considerado como un piedad como el tercero que se ampara en
especial estado de diligencia, a la que la fe del registro, se trata de un nivel de
llama conducta prudente y diligente, diligencia alto, que no era el que necesa-
que excede la verificación de lo regis- riamente establecía el legislador. Obsér-
trado y sus antecedentes, sino que la vese la contradicción que fluye de la sen-
extiende a circunstancias de hecho tencia: en una parte dice que la decisión
tales como la posesión. Al respecto, en favor del propietario o el tercero regis-
cabe preguntarse si ello se aplicará tral no es suya sino del legislador, pero,
solo al caso de supuestos de falsifi- por otro lado, sí tiene competencia para
cación o suplantación de identidad, o, fijar parámetros de conducta y requisi-
más bien la justicia ordinaria aplicará tos que modifican sustancialmente el ar-
este requisito a todos los supuestos de tículo 2014 del Código Civil, ya que la
aplicación de la fe pública registral, lo sentencia interpretativa tendrá efectos
que entendemos altamente probable. generales.
- También señala que el Estado debe Si el Tribunal declaró infundada la
mejorar la calidad de los servicios y demanda por carecer de contenido cons-
la conducta de los funcionarios, pero titucional no parece muy coherente que
expresa que eso ya no encuentra den- establezca criterios interpretativos, la sen-
tro de la competencia y control del TC tencia interpretativa tiene sentido cuando
(f. j. 41 y ss.). el Tribunal verifica que la norma efecti-
vamente es inconstitucional salvo que se
7. En suma, el TC señala que las dos partes
modifique su sentido. En tal caso, fija una
(propietario original - tercero registral),
interpretación acorde con la Constitución
en el escenario de un eventual conflicto,
y se evita un vacío normativo.
deberán acreditar que actuaron diligen-
temente, no es suficiente la revisión del 2. La redacción del artículo 2014 del Código
texto legal, debe evaluarse las conduc- Civil, aun con la modificación estable-
tas de ambos, en concreto. Finalmente, cida por la Ley Nº 30313, no exigía más
señala que, a pesar de haber fijado están- que el propietario original inscribiera su
dares generales de diligencia, en caso de derecho para merecer la protección regis-
un conflicto legal el juez no solo debe tral de este. Y respecto al tercero adqui-
evaluar la diligencia, sino que, respecto rente, la norma mencionada solo requería

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desconocimiento de los vicios que pudie- registral, además de revisar integral-

ran afectar su adquisición, lo que se ha mente la partida registral y hacer un
tornado, bajo la interpretación cons- riguroso estudio de todos los títulos
titucional, en un especial “estado de dili- archivados inscritos, debe verificar
gencia” respecto a situaciones de hecho y directamente la posesión del inmueble
extrarregistrales (como la posesión). Rei- materia de transferencia. Con ello se
teramos nuestra pregunta anterior: ¿ello adopta un esquema de buena fe regis-
será aplicable solo a los casos en los que tral como especial estado de diligen-
las adquisiciones anteriores se sustenta- cia, que puede dar lugar a que se exija
ban en títulos falsificados u obtenidos que el tercero tenga que verificar,
con suplantación? Lo más probable es según sea el criterio jurisdiccional, a
que las instancias jurisdiccionales extien- todo tipo de circunstancias de hecho
dan este requisito a todos los supuestos distintas a lo inscrito y a lo que apa-
de aplicación del principio de fe pública rece de los títulos archivados. Espe-
registral (nulidad por causas distintas a ramos que ello sea interpretado solo
la falsificación o suplantación, rescisión respecto a los casos derivados de fal-
o resolución), con lo que para justificar la sificación o suplantación, puesto que,
protección en supuestos límite, lo que se caso contrario, por proteger este espe-
consigue, finalmente, es debilitar la apli- cial tipo de adquisiciones, lo que se
cación de la protección al tercero regis- habrá logrado es debilitar la aplicación
tral, en todos los casos. de la fe pública registral, en todos los
demás supuestos.
3. Respecto a los parámetros de conducta
diligente y requisitos respecto a la apli- 4. Además, el TC cuando el conflicto deba
cación del artículo 2014 del Código Civil. ser objeto de pronunciamiento judicial
Así: establece que el juez no necesariamente
tiene que tratar a las partes como iguales,
- A partir de esta sentencia, para que
sino que en caso el
el propietario original goce de la pro-
tección plena que le debe otorgar el propietario se encuentre en situacio-
registro, no basta que inscriba su pro- nes de especial vulnerabilidad que
piedad, sino que debe mantener un hayan dificultado el cumplimiento de
estado de diligencia constante en la su deber de diligencia, como puede ser
protección de su derecho ya inscrito. la precariedad de su situación socioe-
Es decir que debería acudir al servicio conómica, educativa, cultural o cual-
de alerta registral y revisar constan- quier otra desventaja objetiva de simi-
temente su partida registral de propie- lar índole, requiere de una motivación
dad para poder acreditar diligencia y cualificada. (f. j. 64).
evitar una estafa. No encontramos un
Parecería que el TC, al agregar este
verdadero fundamento en esta afirma-
último criterio interpretativo, trata (tími-
ción, pues es precisamente el Estado, y
damente) de dar en algo la razón a los
más específicamente el registro, el que
argumentos de la demanda, pero por razo-
debería dispensarle esa protección.
nes distintas. En efecto, al aludir a una
- Por su parte, el que va a adquirir la motivación cualificada podríamos enten-
propiedad para aspirar a ser un tercero der que (no obstante que ya no se trata

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de un tema con rele- referida a las regalías

vancia constitucional) mineras 6 estableció que
el juez ordinario, en el La sentencia desprotege debe distinguirse entre
caso concreto, puede igualdad ante la ley e
elevar el estándar exi-
más al propietario original igualdad en la ley. La
gible para preferir la y eleva aún más los costos y primera de ellas quiere
buena fe del tercero el tiempo para que un adqui- decir que la norma debe
y, finalmente, sosla- rente pueda sentirse prote- ser aplicable por igual a
yar la aplicación del gido por la fe pública regis- todos los que se encuen-
principio de fe pública tral. tren en la situación des-
registral prefiriendo el crita en el supuesto de la
derecho del propieta- norma, mientras que la
rio original. segunda implica que un mismo órgano no
puede modificar arbitrariamente el sen-
Quizás esto se deriva de la misma exi-
tido de sus decisiones en casos sustan-
gencia que ha introducido el TC, al con-
cialmente iguales, y que cuando el órgano
siderar que existen deberes de autotutela
en cuestión considere que debe apartarse
que el propietario original debe cumplir
de sus precedentes, tiene que ofrecer para
(como, por ejemplo, suscribirse al sis-
ello una fundamentación suficiente y
tema de alerta registral). Ello genera un
razonable.
patrón de diligencia alto del propietario,
que no está accesible, por distintas razo- Pero esa segunda igualdad es relativa ya
nes, a grandes sectores de la población que la que en la misma sentencia antes
nacional. Ante ello, el TC, enredado en su referida precisa que “la aplicación, pues,
propio razonamiento, deja una salida al del principio de igualdad, no excluye el
juez ordinario para evitar situaciones cla- tratamiento desigual; por ello, no se vul-
ramente injustas: analizar las condiciones nera dicho principio cuando se establece
personales del propietario original, para una diferencia de trato, siempre que se
no exigirle ese alto patrón de diligencia realice sobre bases objetivas y razona-
que el mismo TC (sin base legal o cons- bles” (STC Exp. N° 00048-2004-PI/TC,
titucional alguna) ha creado. f. j. 61) A partir de estas premisas, el TC
estableció la legitimidad de las llamadas
5. Cabe indicar que lo expuesto en el nume-
acciones afirmativas y discriminaciones
ral precedente guarda clara relación con
inversas para compensar jurídicamente a
la aplicación del principio de igualdad. El
grupos marginados económica, social o
TC, en reiterada jurisprudencia, ha venido
culturalmente7.
sentando un criterio sobre la aplicación
del derecho y principio de igualdad. Así, Nosotros concordamos con la necesidad
en la STC Exp. N° 00048-2004-PI/TC de luchar contra la desigualdad material

6 La STC Exp. N° 0048-2004-PI/TC es una de las decisiones del TC en la que desarrolló con mayor riqueza el con-
cepto de igualdad así como una serie de conceptos de contenido económico.
7 Detrás de las acciones afirmativas y la definición de igualdad que ha propuesto el TC, está la evidente influencia
de la jurisprudencia norteamericana y el gran aporte filosófico de John Rawls (1971 y 2012), quien fundamenta,
desde una perspectiva liberal igualitaria, la necesidad de establecer condiciones que compensen la situación de
los miembros menos aventajados de la sociedad, lo que denomina principio de la diferencia.

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G A C E TA
CONSTITUCIONAL

que hay en nuestro país. El Estado cons- indemnizatorio para responder en los casos
titucional de derecho no puede confor- que el registro ha permitido la inscripción
marse con una igualdad formal, pero las de títulos falsificados, originando la pérdida
medidas correctivas deben servir técni- injustificada de una titularidad dominical.
camente a los fines propuestos. Si bien
Tampoco se ha fortalecido al tercero registral
las acciones afirmativas son medidas
que pretenda, sin concertación fraudulenta
legítimas y reconocidas en muchos paí-
alguna, ampararse en la fe pública registral
ses, normalmente son facultad del legis-
(seguridad jurídica del tráfico), puesto que a
lador. Por ello, no pueden ser tan abier-
partir de esta sentencia se le exigirá (creemos
tas y resulta peligroso dejarlas solo al
que no solo en los casos derivados de falsifi-
criterio del juez, sin establecerse con-
caciones o suplantaciones):
diciones objetivas para su aplicación.
Aunque el TC, inicialmente, recono- 1. Una buena fe sumamente rigurosa, basada
cía dicha competencia solo al legisla- en lo que la doctrina considera un espe-
dor (STC Exp. N° 00018-2003-AI/TC), cial estado de diligencia y no solo el des-
posteriormente estableció que también conocimiento de la irregularidad de exis-
podían tenerla otros órganos del Estado tente en los títulos adquisitivos anteriores.
(STC Exp. N° 00016 -2008-PI/TC), Nótese que desde la modificación del ar-
con lo cual parece que dio lugar a la apli- tículo 2014 del Código Civil, al haberse
cación de medidas de discriminación previsto la obligación ineludible de la
inversa incluso por jueces. Lo que no dice verificación de los títulos archivados, se
el Tribunal es lo que ocurriría si es más ha ampliado grandemente el trabajo del
bien quien pretende ser tercero registral tercero registral que pretende actuar de
de “buena fe”, estuviera también en con- buena fe. Y es que esa revisión no solo
diciones de vulnerabilidad: ¿el juez ordi- podrá referirse al título de su inmediato
nario podría dispensarlo de alguno de los transferente, sino de los anteriores trans-
deberes de especial estado de diligen- ferentes de su transferente: ¿por cuántos
cia, que el mismo TC ha detallado en su años?; ¿cuántos títulos?; ¿también los títu-
sentencia? los archivados de los asientos vinculados a
la calificación como los poderes o faculta-
V. CONCLUSIÓN des de representación de los otorgantes? El
En nuestro criterio, con esta sentencia se TC, al aludir a una genérica conducta pru-
perjudica la seguridad jurídica en ambas dente y diligente del tercero, genera una
partes. No se ha favorecido al propieta- amplísima posibilidad de interpretación
rio original (seguridad jurídica estática), judicial (a veces adjetivada como “cuali-
al que en lugar de brindarle mayor protec- ficada”), que es todo lo contrario a lo que
ción se le han inventado deberes para que busca la seguridad jurídica, relativizada
su derecho pueda considerarse tutelado sin totalmente la legitimación registral, lo que
siquiera exigir que sea el Estado, en aplica- dará lugar a que cada vez sea menos pre-
ción de la garantía de la indemnización por dictible y ausente de temor o duda la deci-
los errores registrales consagrada en el ar- sión en concreto del juzgador ordinario.
tículo 2, literal b) de la Ley de Creación del 2. El mantenimiento de la buena fe diligente
Sistema Nacional de los Registros Públicos y prudente hasta el momento mismo de
(Ley Nº 26366), el que implemente un fondo la inscripción, criterio que si bien era el

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 ESPECIAL

predominante en pronunciamientos juris- que bajo sus imprecisos criterios interpreta-

diccionales previos, deja abierta la puerta tivos podrá orientarse en casi cualquier sen-
a que el adquirente que pretenda acogerse tido. Quizás sería mejor ya no pensar en acu-
a la protección de la buena fe registral dir a la jurisdicción constitucional y pensar,
no pueda evaluar al momento mismo de seriamente, en una modificación legislativa
efectuar el acto jurídico adquisitivo, los integral que, en un sentido u otro, sí sea cla-
diferentes hechos posteriores que podrían ramente predecible y responda, por tanto, al
privarlo de esa buena fe original hasta valor de predictibilidad razonable que inspira
que pueda efectivamente registrarlo. Con al tantas veces mencionado principio cons-
ello, lo aconsejable para todo adquirente titucional de seguridad jurídica.
es apurarse para obtener la más pronta
inscripción de su derecho, no vaya a ser REFERENCIAS
que una mera alegación de cualquier • Corte IDH. Caso Comunidad Indígena
supuesto perjudicado o un detalle al que Sawhoyamaxa vs. Paraguay.
no prestó atención haga que el juez no lo • Corte IDH. Caso Pueblo Saramaka vs.
considere ni prudente ni diligente y, por Surinam.
tanto, no pueda ampararse en el artículo
• Corte IDH. Caso Ivcher Bronstein vs. Perú.
2014 del Código Civil.
• Corte Suprema de los EE.UU. (1865).
3. La verificación de situaciones de hecho Caso Campbell vs. Holt. Recuperado de:
extrarregistrales como claramente indica https://supreme.justia.com/cases/federal/
el TC, respecto a la comprobación de la us/115/620/
posesión del transferente. Pero abierta tam- • Gonzales, J. (2012). La protección del tercero
bién esta línea interpretativa, se deja al cri- registral societario. En: A los 12 Años de la
terio del juzgador ordinario valorar otras Ley General de Sociedades. Lima: Grijley,
situaciones fácticas (por ejemplo: el bajo pp. 227-259.
valor del precio, la rapidez de las trans-
• Luque, C. (2020). La usucapión sobre pro-
ferencias, la carencia de edificaciones, la piedad estatal: una visión crítica de la Sen-
falta de averiguación del catastro munici- tencia 014-2015-PI/TC. En: Diálogo con la
pal, etc.), que podrían debilitar aún más la Jurisprudencia, (262), pp. 101-112.
presunta buena fe del tercero adquirente.
• Rawls, J. (1971). Teoría de la justicia. México
Por ello consideramos que no son correctas D. C.: Fondo de Cultura Económica.
las afirmaciones de quienes sostienen que • Rawls, J. (2012). La justicia como equidad.
el TC ha robustecido la fe pública registral Barcelona: Paidós.
al darle protección constitucional al sacrifi- • Tribunal Constitucional del Perú. STC Exp.
cio del derecho del titular original a favor de N ° 0004-2004-CC/TC.
la seguridad jurídica del tráfico. Lo que se • Tribunal Constitucional del Perú. STC Exp.
ha logrado en un fallo que quizás debió que- N° 00016-2008-PI/TC.
darse solo en no encontrar relevancia cons-
• Tribunal Constitucional del Perú. STC Exp.
titucional a un tema de nulidades civiles es
N° 00018-2003-AI/TC.
desproteger más al propietario original y ele-
var aún más los costos y el tiempo para que • Tribunal Constitucional del Perú. STC
un adquirente pueda sentirse protegido por la Exp. N° 00048-2004-PI/TC.
fe pública registral. Y todo ello, provocando • Tribunal Constitucional del Perú. STC Exp.
menor predictibilidad en los fallos judiciales Nº 0008-2003-AI/TC.

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