TEMA 13

La propiedad del suelo

- Estatuto legal.

El derecho de propiedad está integrado por un conjunto de derechos o facultades por un

lado y de cargas o deberes que asisten al propietario del suelo.

- Derechos.

Además de los reconocidos en el código civil, en el derecho de propiedad se

incluyen una serie de facultades que vienen determinadas por la legislación
urbanística y de ordenación del territorio.

- Facultades.

El uso, el disfrute, la explotación y la disposición. Pero además se reconocen otra

serie de actuaciones como por ejemplo la edificación.

Se reconoce el derecho a edificar y también el derecho a participar en la actuación

urbanística.

- Deberes.

Dedicar su propiedad a usos que sean compatibles con la legislación urbanística

y la ordenación del territorio. En segundo lugar, conservar su propiedad en
condiciones de salubridad y accesibilidad según lo establecido en la norma. En
tercer lugar, otra carga es la de realizar las obras y actuaciones de mejora
necesarias hasta el límite del deber de conservación.
Estas obligaciones son diferentes en función del suelo afectado, en el caso del
suelo urbano hay que decir que el deber del propietario conlleva el deber de
edificar en el plazo establecido en la normativa ( deber de uso) Cuando el suelo es
rural, el deber alcanza el conservar ese suelo y su masa vegetal para garantizar
la seguridad y la salud pública.

- Clases de suelo y su régimen jurídico.

Nos fijamos en el texto refundido de la ley de suelo de 2015 que establece dos clases de
suelo aunque siguen existiendo las tres tradicionales que son suelo urbano, suelo
urbanizable y suelo no urbanizable. A partir de 2015 encontramos dos tipos que son
suelo urbanizado y suelo rural.

- Suelo urbanizable.

En esta categoría se integra aquel suelo que de forma legal y efectiva se halla en
la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.En este suelo
se incluyen las parcelas edificadas y también las que no lo estén; y demás se
integra el antiguo suelo urbano consolidado y el urbano sometido a reforma por
renovación. ¿Qué le corresponde al propietario de la parcela? El derecho a
edificar, previa licencia administrativa, el deber de realizar esa edificación en el
plazo establecido y en su caso, también el derecho a participar en la renovación
de la urbanización en equitativa distribución de ejercicios y cargos.

- Suelo rural.

Comprende el anterior suelo no urbanizable o rústico y el suelo urbanizable y el

texto refundido de la ley de suelo de 2015 diferencia en este suelo a su vez el
suelo rural no urbanizable ( no es apto para la urbanización y goza de
protección). El uso que se le puede dar a estos terrenos son agrarios, ganaderos,
forestales, cinegéticos; es decir, son los usos que se corresponden con la
compatibilidad de los usos naturales que se encuentran en ese terreno. Hay
posibilidad de darle otro uso siempre que lo contemple la legislación aplicable.

- Suelo rural sujeto a actuación urbanizadora.

Este suelo es el suelo que puede pasar a ser ciudad o ser urbanizado
porque lo prevén así los instrumentos de ordenación del territorio y
urbanismo y perdura hasta que esté urbanizado que ya deja de ser suelo
urbanizable y pasa a ser urbanizado.
En el suelo delimitado o sectorizado la normativa puede exigir su
transformación en suelo urbanizado.

El suelo rural con carácter general no es apto para la edificación salvo que lo sea
por interés público o interés social o en su caso se permita para la ordenación o
desarrollo rural. No se pueden realizar parcelaciones urbanísticas aunque sí
pueden autorizarse obras y usos de forma provisional. El suelo urbanizable o
suelo de ensanche a los propietarios le asisten una serie de facultades , por
ejemplo, el derecho de consulta a la AP sobre los criterios y previsiones de la
ordenación urbanística. En segundo lugar, esos propietarios tienen también
derecho a elaborar y proyectar instrumentos de protección cuando la AP no se
 haya reservado la iniciativa pública. En tercer lugar también tiene el derecho a
participar en las actuaciones urbanísticas, en régimen de equitativa o justa
distribución de beneficios y cargas. Otro de los derechos es el derecho a realizar
usos y obras de carácter provisional que sean autorizadas y que no estén
prohibidas legalmente porque la AP podrá demoler esas obras sin derecho a
indemnización a favor del propietario. Y por último, el derecho a usar, disfrutar y
disponer de esos terrenos según lo establecido en la ley.

- Las valoraciones del suelo.

Con carácter general se regulan en la ley de 2007 y en la última del 2015. La de 2007
tenía un objetivo que era valorar el terreno por lo que hay o por su situación pero no por
lo que pueda haber según las expectativas y los destinos urbanísticos.

El tribunal constitucional ha aprobado dos sentencias la 141/2014 y la 218/2015 que

rompe con esta línea y de un amplio margen de interpretación que permite justamente
lo contrario , que es valorar también las expectativas urbanísticas junto al valor del
suelo y sin apenas limitación.

- Valoración del suelo rural.

Se tasan mediante la capitalización de la renta anual, real o potencial, eligiendo

la superior de la explotación según el momento en que se lleve a cabo la
valoración. Se podrán considerar las expectativas urbanísticas que ```` de la
asignación de usos y también de actuaciones edificatorias que aún no hayan
sido realizadas. La renta potencial, se calcula atendiendo al rendimiento del uso,
disfrute y explotación de los terrenos, además se incluyen las subvenciones
otorgadas a los cultivos y a cambio se deducen los costes de la explotación,
además este valor puede ser corregido al alza antes hasta un máximo del doble
en función de distintos factores como puede ser la localización del terreno, la
accesibilidad próxima a un núcleo urbano, por su consideración
medioambiental,etc. Pero las sentencias mencionadas del Tc a las que se una la
43/2015 rechaza ese límite y deja la posibilidad de aumentar el valor en manos
del legislador autonómico o directamente en otros sujetos legitimados para
acordar el justiprecio de tal forma que el limite ahora mismo es el que se
corresponde con las expectativas urbanísticas. Además el suelo rural
urbanizable podría resultar mejorado en su valoración cuando se prive al
propietario de participar en el proceso de urbanización en el caso por ejemplo de
que se produzca la expropiación de ese suelo en cuyo caso tendrá derecho a una
indemnización.
 - Valoración del suelo urbanizado.

- Suelo no edificado
- Suelo en ruinas
- Suelo edificado ilegalmente

El valor de estos suelos radica en la plusvalía urbanística (incremento que

sufre el suelo como consecuencia de estar ubicado en una superficie que
está edificada) que los planes atribuyen a los terrenos. Se considerarán en
la valoración además, su uso y edificabilidad atribuida por la legislación
urbanística, y si no una edificabilidad media y el uso mayoritario según
su localización se le `````. A esa edificabilidad se le tiene que aumentar el
valor de repercusión del suelos según el uso correspondiente y
descontando el valor de los deberes y cargas pendientes para poder
edificar .´´´´´ Es el resultado de medir el valor del suelo por la superficie
pendiente de construir o construida (PEDIR ALEX)

El suelo edificado o en curso de edificación se valora? El valor será el

superior de los siguientes: el valor correspondiente a una tasación
conjunta del suelo y de la edificación existente y por el método de
comparación o en segundo lugar el determinado por el método anterior
aplicable exclusivamente al suelo, sin considerar la edificación existente.

Además existen otras reglas o criterios complementarios y que se refieren

a otros bienes diferentes a terrenos, que son en el caso de construcciones,
instalaciones, sembrados y plantaciones cuando están en suelo rural se
tasan o valoran con independencia del suelo en el que se ubican y por el
coste de reposición según su estado y antigüedad . El coste de reposición
es lo que le costaría a la persona reparar esa edificación. En segundo
lugar, las edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo
urbanizado se tasaran con el suelo y se considerará la antigüedad y su
conservación. En tercer lugar , las concesiones administrativas y de los
derechos reales de inmuebles, la valoración se realizará a tenor del
justiprecio según la ley de expropiación forzosa y subsidiariamente según
las normas de derecho administrativo, civil o fiscal que les sean de
aplicación

- Redistribución de beneficios y cargas.

```` . Es un principio que rige el urbanismo tanto en la fase de planeamiento como en la
fase de ejecución , afecta fundamentalmente a suelo urbano no consolidado y en el
urbanizable y se materializa aplicando el aprovechamiento tipo, es decir, situando sobre
el terreno el aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada propietario. En este
caso hay que tener en cuenta que cuando los propietarios asumen la iniciativa
urbanizadora se valorarán las aportaciones de terrenos que haga cada propietario para
ponderarlas entre sí o en su caso con las de promotor o de las de la AP a efectos de
repartir beneficios y cargas y a efectos de adquirir las parcelas resultantes.

- Los patrimonios públicos del suelo.

Es una fórmula creada a partir de la ley del suelo de 1956 que consiste en incidir en la
oferta de solares mediante la creación de patrimonios públicos que en momentos de
escasez permite ampliar la oferta de suelo y por ello la reducción o bajada de los precios.

´´´´´Son los oligopolios los que controlan la mayoría del suelo y la administración pública
no cuenta con los recursos económicos para conseguir suelo público.

‘´´´´´´´Aunque su naturaleza está ahí entre bienes demaniales y patrimoniales, no lo son,

son un tipo de bienes municipales diferentes a los demás y se integran básicamente por
al cesiones obligatorias que conlleva la edificabilidad de los promotores urbanísticos.

Actualmente estos suelos públicos están destinados especialmente a la construcción de

viviendas de protección oficial o protección pública.

- Los derechos de planteo y retracto.

Suponen el derecho o la adquisición preferente de la propiedad de un bien cuando su

titular decide venderlo (derecho de tanteo) o cuando ya se ha vendido (derecho de
retracto) pagando la AP por eso bien el mismo precio. ```` como posibilidad para
incrementar el patrimonio municipal del suelo, sin embargo se realiza a través de la
delimitación de áreas sujetas al ejercicio de esos derechos y los ayuntamientos lo
acuerdan a través del planeamiento urbanístico o instrumentos de gestión urbanística.