Apunte-Para-Examen Universidad Del Litoral

lOMoARcPSD|27568585
Apunte para examen
Derechos Reales (Universidad Nacional del Litoral)
Studocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])
lOMoARcPSD|27568585
CONTRATO
1- Definicion de contratos Civiles y comerciales
El concepto básico de contrato se encuentra en el art. 1137 del Código Civil, que nos señala que “Habrá
contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común destinada
a reglar sus derechos.”
CONTRATO = ACTO JURIDICO
Acto jurídico (art. 944 CC) son los actos voluntarios, lìcitos ue tengan por fin establecer entre las personas
relaciones jurídicas o sea crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.
RELACIONES JURIDICAS: CREAR, MODIFICAR,TRANSFERIR, CONSERVAR O ANIQUILAR

DERECHOS
Definicion y métodos del CC
En el art. 1137 dice lo ue es un contrato. La doctrina regla algunos aspectos
CONTRACTO = ACTO JURIDICO
CONTRATO = ACTO JURIDICO BILATERAL O PLURILATERAL o sea que reuiere dos o mas
declaraciones de voluntad contrapuestas que cuando coinciden dan lugar al consentimiento. Se usa el
termino consentimiento del acto jurídico bilateral que se forma por la concurrencia de dos declaraciones de
voluntad (causan obligaciones reciprocas-contrato bilateral u obligaciones a cargo de un contrato
unilateral).Tienen contenido jurídico patrimonial y está destinada a causar obligaciones debiendo tener un
interés patrimonial. Es un negocio causal por ser la causa fuente un elemento estructural del contrato
conforme al derecho argentino. Contraen, modifican o extinguen obligaciones con lo cual se identifica al
contrato con la concesión. Ej. La compraventa crea un derecho a la transmisión dominial, la cesión
modifica el derecho al cambiar el sujeto, la transacción extingue el derecho mediante un acuerdo que pone
fin al litigio.
INCLUYE CUALQUIER DERECHO DE TIPO PATRIMONIALES: REALES, PERSONALES O

INTELECTUALES.
“No produce efectos reales en el sentido de que no permite transmitir la propiedad”
OBLIGACION: Es el vinculo jurídico en virtud del cual una persona, el sujeto activo o acreedor tiene
derecho a imponer a otra el sujeto pasivo o deudor al cumplimiento de una determinada prestación, la que
puede consistir en: un dare, un facere o no facere, un prestare.
OBJETO: Acto que el deudor debe realizar a favor del acreedor, quien a su vez tiene derecho a exigir su
cumplimiento (prestación).
VINCULO JURIDICO: Es un lazo de derecho que permite al acreedor usar medios coactivos.
Solo hay obligación cuando existe una acción obligando la ejecución.
CONTRATOS
FUENTE DE CUASICONTRATOS (Actos realizados sin acuerdo con la parte)

LAS OBLIGACIONES
DELITO
CUASIDELITO

lOMoARcPSD|27568585
Comparación con otros institutos:
 El pago y la dación en pago:
El pago es un acto jurídico y su fin inmediato es extinguir una obligación. En cambio el contrato es bilateral,
requiere dos partes y a su vez puede crear, modificar, o extinguir obligaciones. En la prueba es importante
la intensión porque el pago no está sujeto a los limites probatorios que si está sujeto el contrato.
La dación de pagos es modo de extinguir la obligación mediante una prestación diferente a la debida,
requiere consentimiento del acreedor.
 Sentencia:
Se ha comparado a la sentencia judicial con el contrato, ambas pueden crear, modificar, o extinguir pero la
sentencia es un acto jurídico y no se limita al campo patrimonial.
LIMITES DE LA DISCIPLINA CONTRACTUAL.
Comparación con el derecho real.

El contrato da origen a un derecho personal de carácter obligatorio, es fuente de obligaciones y para ello
es necesario distinguirlo de los derechos reales.
El derecho real, es absoluto porque puede ser opuesto frente a todos (erga omnes) en cambio el derecho
personal es relativo porque permite accionar contra la deuda del cumplimiento de la prestación.
El derecho real establece una relación directa con la cosa, el propietario puede hacer uso y goce de ella,
en cambio, el comprador debe esperar que el vendedor le transfiera la cosa para ser propietario. El
derecho real puede ser tratado por la ley , en cambio los derechos personales las partes pueden crear
modalidades contractuales no prevista por la ley ( contratos atípicos) y son validos , porque se encuentra
basado en la autonomía privada salvo que afecte el orden publico.-
CONTRATOS Y DERECHOS HEREDITARIOS.-

El contrato es un acto jurídico entre vivos .-
Los Derechos hereditarios , el testamento no es un contrato.-
CONTRATOS Y D’ PERSONALISIMOS.-
Los derechos personalismos son extrapatrimoniales, intransmisibles e imprescriptibles, por ello no pueden
ser objeto de contratos que requieren contenido patrimonial.-
2- ELEMENTOS DEL CONTRATO
El contrato tiene elementos, esenciales, naturales y accidentales.

a) Los elementos esenciales, son aquellos sin los cuales el contrato no puede existir. Ellos son: la
capacidad de los contratantes, el consentimiento, la causa y el objeto.
b) Elementos naturales son los que se corresponden con la naturaleza particular del negocio, por ej.
La gratuidad es un elemento natural de la donación.
c) Elementos accidentales, son los que nacen por voluntad de las partes y que no han sido previstos
por el legislador para ese contrato, como por ej. La condición, el plazo, el cargo.
ESTRUCTURA Y FUNCION.-
El incremento de complejidad social entrelazada con la acción racional individual con las instituciones,
todo ello nos lleva ensanchar el horizonte análisis de la teoría contractual, concibiéndola como un sistema
entendiendo como una organización de elemento interelacionado , de tal modo si requiere conocer la
noción del contrato. En un sistema juridico. Hay que estudiar el resultado de esa interacción de todos los
elementos.
Estructura: Los elementos, el consentimiento, el objeto y la causa.

Función: Los afecta las obligaciones, deberes, caracteres, garantías.

lOMoARcPSD|27568585
3- LOS CONTRATOS SE PUEDEN CLASIFICAR EN:
 unilaterales y bilaterales.
Son unilaterales aquellos en los que una sola de las partes resulta obligada, como en la donación.
Son bilaterales aquellos en los que se engendran obligaciones recíprocas entre ambas partes, ej.
La compraventa, la permuta, la locación.
 oneroso y gratuitos.
En los gratuitos la prestación de una de las partes no se corresponde con una prestación recíproca de la
otra, como en la donación.
En los onerosos la prestación que compromete una parte lo es para recibir otra; en la compraventa,
la cosa por el dinero y el dinero por la cosa.
 conmutativos y aleatorios
Conmutativos son aquellos en que las obligaciones mutuas son equivalentes y están determinadas en su
origen, ej. La compraventa, la locación. Aleatorios son aquellos en los que la existencia de la prestación
o el monto de la misma no está determinado de manera fija sino que depende de un acontecimiento
incierto, ej. El seguro.
 consensuales y reales.
Consensuales, son los que quedan concluidos con el mero consentimiento de las partes, ej. La
compraventa o la locación.
Son reales los que quedan concluidos con la entrega de la cosa, ej. El depósito o el mutuo.
 típicos y atípicos
Tipico es todo aquel que esta expresado regulado en una ley vigente. Todos los que figuran en el CC son
contratos típicos. Son también contratos nominados en virtud de que generalmente los regula la ley. Se
encajan dentro de un tipo legal, han sido precisados disciplinados en cuanto a sus efectos y sus exigencias
formativas.
Atipicos se los conoce como contratos modernos o innominados no se encuentran regulados por las
normas legales en forma expresa.
 formales o no formales:
Teniendo en cuenta el art. 973 C.C. que da una definición de la forma del acto jurídico, son contratos
formales los que requieren de una solemnidad taxativamente prefijada por la ley.- Las exigencias legales
referidas a la forma no pueden ser eludidas por las partes contratantes por ser de orden público.-
Los contratos no formales son los que tienen su exteriorización libre pudiendo celebrarse en cualquier
forma válida como manifestación negocial.-Las partes contratantes pueden crear formalidades donde la ley
no las exige.- Art. 1.145 C.C.).-
Por supuesto que hay otras clasificaciones pero están son las que interesan más que nada al martillero.
ACTOS DE DISPOSICION Y ADMINISTRACION.
 Actos de administración.
Son los actos jurídicos que afectan a la esencia o capital de la cosa o bien, o a una parte sustancial del
mismo. No hay una modificación sustancial del patrimonio. En el acto de administración sólo se transfiere
la tenencia, el uso; por ejemplo, el arrendamiento, comodato, este acto no saca de la esfera de actuación
del sujeto al bien en cuestión, objeto del acto por el contrario.
 Actos de disposición
Acto que tiene como finalidad la transmisión de bienes o derechos que conllevan la disminución del
patrimonio. Se estudia por contraposición a los actos de administración y conservación. Altera
substancialmente la naturaleza de las cosas que integran el patrimonio
(gravámenes, cambio de destino y, en algunos casos, enajenaciones, cuando afectan el capital y no a la
renta); los actos de disposición tiene carácter extraordinario y comprometen gravemente el patrimonio o la
cosa. En los de disposición se transmite el dominio, la propiedad de la cosa por ejemplo: la enajenación y
el gravamen.

lOMoARcPSD|27568585
.
DE EJECUCION INMEDIATA O DE EJECUCION DIFERIDA:
En esta clasificación se tiene en cuenta el tiempo o período de tiempo que transcurre entre la celebración
del contrato y su ejecución, es decir, la producción de sus efectos o el cumplimiento de los derechos y
obligaciones emergentes.-
Son de ejecución inmediata los contratos que comiencen a producir sus efectos a partir de su celebración,
inmediatamente, sin solución de continuidad.-
Ejemplo: la compraventa.
Son de ejecución diferida o a término los contratos cuyos efectos comienzan a producirse a partir de un
plazo o término inicial.-
Ejemplo: locación de inmuebles.
DE EJECUCION INSTANTANEA O DE TRACTO SUCESIVO:

También se tiene en cuenta el tiempo para esta clasificación, pero para determinar la duración de la
ejecución o cumplimiento del contrato y no para establecer a partir de cuando se produce.-
Son de ejecución instantánea o única, los contratos que se ejecutan en un solo momento, de una sola vez,
sin que sus efectos se prolonguen en el tiempo.-
Ejemplos: donación, permuta, compraventa.-
Son de ejecución continuada o de tracto sucesivo los contratos cuyos efectos se prolongan en el tiempo,
es decir que la ejecución de los mismos no se agota en un instante.-
Ejemplo: locación de cosas, leasing.-
4 - LA FORMACIÓN DEL CONTRATO
Algunos pasos esenciales en la formación del contrato, como son la oferta y la aceptación. Son los
actos jurídicos que, al concurrir sobre un objeto y por una causa, determinan la perfección de un contrato.
El que ha formulado la oferta, se denomina oferente; el que expresa la aceptación, aceptante. Conviene no
confundir la oferta contractual con la oferta comercial: la primera es la que es aceptada, perfeccionándose
entonces el contrato; la segunda es una iniciativa que, casi siempre, genera una contraoferta o nueva
oferta, que constituyen el itinerario habitual de las negociaciones preparatorias de un contrato. De todas
ellas, sólo la última oferta, la que precisamente es aceptada, es oferta en el sentido jurídico.
 La oferta es una proposición unilateral que una de las partes dirige a otra para celebrar un contrato
y debe ser dirigida a una persona determinada y teniendo por objeto un contrato determinado. Hasta el
momento de la aceptación el ofertante puede revocar o retractar libremente su oferta a menos que haya
renunciado a hacerlo o se haya obligado a mantenerla durante un cierto tiempo.
 La aceptación de la oferta consuma el acuerdo de voluntades y es preciso que sea lisa y llana es
decir que no está condicionado ni contenga modificaciones de la oferta y además debe ser oportuna o sea
no puede aceptarse una oferta que expresa o tácitamente hubiere vencido.
 La declaración de voluntad. La voluntad supone discernimiento (comprender los elementos
fundamentales para tomar una decisión); intención: (querer realizar el acto); libertad: (libertad de elegir). La
voluntad debe exteriorizarse para que la otra parte lo reciba; el Código utiliza la distinción entre expresa y
tácita.
EXPRESA: cuando se manifiesta en forma verbal
TACITA: cuando resulta de hechos que presupongan dicha voluntad o autoricen a presumirla.
Cuando un sujeto no dice nada, no se obliga, ya que el silencio no produce obligación, pero puede
ocurrir lo contrario si existe una obligación de expresarse.(art.919 C.C)
¿Cuándo produce obligación?
Cuando las partes le otorgan eficacia por un acuerdo anterior
El legislador puede asignarle carácter de manifestación de voluntad, cuando exista una obligación
de explicarse por la ley
 El consentimiento

lOMoARcPSD|27568585
La formación del contrato requiere de la declaración de la voluntad declarada y este no debe

presentar vicios. De allí mencionaremos algunos aspectos más estrechamente vinculado a la
contratación. En el sistemático del Código Civil, el acto de voluntad requiere de 3 elementos.
DISCERNIMIENTO: Facultad que tiene un individuo. Criterio o capacidad de distinguir los elementos
que están implicados en una cuestión.
INTENCIÓN: se ha querido realizar el acto.
LIBERTAD: libertad de elegir.-
VICIO DEL ACTO VOLUNTARIO: con la ignorancia, el error el dolo y la violencia, se tratan de vicios
que afectan la voluntad de un acto jurídico, contra estos vicios que surgen en un contrato el efecto de la
acción, es la anulabilidad del acto.-
DEFECTO DEL NEGOCIO JURIDICO.: son la simulación, el fraude y la lesión son (..) de los actos
jco. Bilaterales contrato y no presentan una disminución de la voluntariedad, sino una mala fe en la
celebración del contrato, el efecto de la simulación es resuelto por la anulabilidad, en el fraude la (..) y en
la lesión puede ser tanto la anulabilidad como el reajuste.-
CAPACIDAD
El art. 1160 del C.C. establece que no pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta, ni
los incapaces por incapacidad relativa en los casos en que les es expresamente prohibido, ni los que están
excluidos de poderlo hacer con personas determinadas o respecto de cosas especiales, ni aquellos a
quienes les fuese prohibido en las disposiciones relativas a cada uno de los contratos.
Las incapacidades de hecho: pueden ser absolutas o relativas:
1.- Absolutos: son las personas por nacer, los menores impúberes, los dementes y los sordomudos que no
saben darse a entender por escrito.
2.- Menores impúberes: tienen capacidad para celebrar pequeños contratos y para otorgar contratos de
trabajo desde los doce años. La incapacidad absoluta de los menores impúberes cesa por el matrimonio.
3.- En cuanto a los dementes, los declarados tales en juicio tienen incapacidad absoluta; los que no han
sido declarados en juicio en principio son capaces, pero los contratos por ellos celebrados pueden ser
anulados en determinados casos.
4.- Menores púberes – adultos: son incapaces relativos de hecho. Pueden celebrar contrato de trabajo
previa autorización de sus padres si tuvieren menos de 18 años y sin necesidad de autorización si ya
tuvieren 18 años.
5.- Emancipados: tienen capacidad jurídica para contratar libremente, pero tienen alguna limitación ya que
existen casos en los que no pueden contratar ni con autorización judicial.
6.- Penados: los penados a mas de tres años de prisión o reclusión quedan privados del derecho de
administrar sus bienes y de disponer de ellos por actos entre vivos (art. 12 del código Penal).
7.- Inhabilitados del art. 152 bis: pueden administrar por sí solos sus bienes, a menos que la sentencia
expresamente limite sus facultades también en lo que respecta a la administración.
8.- Pequeños contratos: las incapacidades de hecho sean absolutas o relativas, no juegan para numerosos
pequeños contratos, cuyo valor es insignificante si se los considera aisladamente, ej. Comprar un boleto de
colectivo.
5

lOMoARcPSD|27568585
Incapaces de derecho: son siempre relativas.
Es cuando la ley prohibe a determinadas personas la realización de ciertos contratos. Se fundan

generalmente en la moral y en el orden público. El acto no puede ser realizado por la persona ni por sí ni
por mandatario. Ej. Comerciantes fallidos respecto de los bienes de la masa del concurso; los religiosos
profesos sobre inmuebles, etc.
Los actos celebrados por incapaces, sea de hecho o de derecho trátese de incapacidad absoluta o
relativa, son nulos (art. 1041, 1042 y 1043 del C.C.) debe hacerse la excepción de los llevados a cabo por
dementes no declarados tales en juicio, que son anulables (art. 1045 CC).
5 - EL OBJETO DE LOS CONTRATOS.
El objeto de los contratos es la prestación prometida por las partes, la cosa o el hecho sobre las que recae
la obligación contraída.
Debe ser determinada, posible, lícita y conforme a la moral y las buenas costumbres.
OBJETO Y CONTENIDO.
El contenido del contrato son las reglas, pero estas tienen que estar referidas a un aspecto en
particular que es, el Objeto, que es necesario para identificar el vinculo.
En 1° lugar hay muchos actos que regulan conductas y no contratos ya que requiere un acto individual,
bilateral y de contenido patrimonial, por lo tanto, el reglamento privado es patrimonial y puede responder
a un interés extrapatrimonial , de modo que el contenido es el reglamento del contrato y el objeto es la
operación economica contra la que se pretende regular.-
Las parte al contratar hacen un reparto de riesgo económicos mediante reglas de conductas, se
obligan hacia el futuro para prever casos y obtener una previsible sobre una conducta relacionada con un
negocio en particular.-
DEBERES Y GARANTIAS: para la existencia del contrato, las partes tienen deberes secundarios de
conducta de :
Información
Custodia
Colaboración // todos derivan de cumplir con la BUENA FE//
 DEBERES . Deberes jurídicos de finalidad negativa: cuya finalidad infunde una invasión en la
esfera intima del sujeto(deberes de seguridad) Deberes jurídicos de finalidad positiva: facilita el
cumplimiento de la prestación (colaboración Información)El incumplimiento de ella da lugar a un
resarcimiento.-
 LA GARANTIA.- el tema esta tratado en la parte general de los contratos bajo el nombre de
garantía de saneamiento que comprende la evicción (..) que no solo da un sentido a la ineficacia
del contrato y a la indemnización sino también a la conservación del vinculo con la facilidad de
sanear el .
LA GARANTÍA DE SANEAMIENTO ABARCA :
LA EVICCIÓN VICIOS REDHIBITORIOS

SANEAMIENTO que permite que el adquiriente ejerza la acción de cumplimiento solicitando que el
garante subsane el defecto o indemnice los daños.-
Estas garantías son naturales de los contratos onerosos y existen aun no habiendo sido estipulada.-
En el derecho del consumidor, la GARANTÍA son frecuentes , y consagra la garantía en la venta de cosas
muebles no consumibles cuyo objeto son el defecto o vicios de cualquier índole aunque hayan sido
ostensibles y manifiesta al tiempo del contrato que afectan la identidad entre lo ofrecido y lo entregado y su
contesto funcionamiento.-

lOMoARcPSD|27568585
6.- LA CAUSA DE LOS CONTRATOS
la causa del contrato consiste en el motivo determinante de la celebración se trata de finalidad que
procura alcanzar cada contratante , el fin que tiene en cuenta desde antes de decidirse a contratar que
esta en su mente y decide su manifestación de voluntad y constituye por ello un elemento esencial para
juzgar la eficacia del contrato
la causa así vista se relaciona con el interés, las partes expresan, mediante el contrato, un interés, este es
todo bien jurídico protegido por el ordenamiento jurídico, lo protege con expresión de la libertad
contractual, mediante la noción de causa fin porque valoriza al requerir que exista que no sea falso
exigiendo que el vinculo tenga un propósito practico.
CARACTERISTICAS:
Es variable: puede ser diferente en cada supuesto
Es concreta: se verifica en cada caso en particular
No es suficiente: analizarla en el momento genético sino que es preciso considerar la producción
de sus efectos .
DIFERENCIAS CON EL OBJETO:

Mosset Iturraspe sostiene que la diferencia son:
El consentimiento es el acuerdo de voluntades y la causa el motivo concreto y compartido que
lleva a las partes a ofertar y a aceptar.
El objeto es la operación jurídica- económica; mientras que la causa es la razón subjetiva por la
cual se ha querido.
Cuando se habla de causa, pueden identificarse dos acepciones: causa fuente de las obligaciones
o causa fin o final que es el fin que las partes se propusieron al contratar.
En materia contractual es este segundo significado el que interesa.
FORMA Y MEDIOS DE PRUEBA:

El C.C Argentino trata la forma de los actos y en principio se establece la libertad de formas en
materia contractual, configurar su contenido lo cual incluye darle la forma que las partes quieren tanto para
exteriorizar la voluntad como para conferirle eficacia salvo que la ley designe una forma especial.
PRUEBA: esta legislada en el C.C en el art. (1190)
MEDIOS DE PRUEBA:
Instrumento Público: (escritura publica) que goza de autenticidad
Instrumento Privado: El documento es soporte de la declaración que pude ser el papel o un medio
electrónico, la firma es el modo de asignar la autoria al documento y es esencial para los efectos
probatorios plenos del instrumento privado.
Los no firmados (fax, tickets) consagrados por los usos y costumbres (estacionamiento vehicular, entrega
de guardarropas, comprobante de un pasaje); en estos casos ha sido admitido por el derecho el efecto
probatorio debido a que se ha demostrado que el emisor le da valor.
Documentos comerciales: Libros de comercio, factura, remito, ellos prueban las operaciones mercantiles.
Correspondencia: Son admitidos como prueba salvo que estén dirigidos a terceros, la conducta de las
partes, la confesión de las partes, ya sea judicial o extrajudicial,
Juramento judicial,
Presunciones legales o judiciales.
Testigos.
LA PRUEBA DE LOS CONTRATOS FORMALES: Los contratos que tengan una forma determinada por las
leyes no se juzgarán probados si no estuviera en la forma prescrita (art. 1191)
LA FORMA DE LOS CONTRATOS.
La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley respecto de las solemnidades que deben
observarse al tiempo de la formación del acto jurídico; tal, por ejemplo la escritura pública que se exige
para ciertos contratos.
Podemos distinguir entre formas solemnes, o sea la que es esencial para la validez del acto y las
formas probatorias, o sea aquella que solo es exigida como medio de prueba del contrato.
Aquí hay un artículo muy importante que es el 1184 del C.C., que establece qué contratos deben
realizarse por escritura pública:
1.- los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o
de alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos real es sobre inmuebles de
otro.
7

lOMoARcPSD|27568585
2.- Las particiones extrajudiciales de herencia, salvo que mediare convenio por instrumento privado
presentado al juez d e la sucesión.
3.- Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas y modificaciones.
4.- Las convenciones matrimoniales y la constitución de dote.
5.- Toda constitución de renta vitalicia.
6.- La cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios.
7.- Los poderes generales o especiales que deben presentarse en juicio, y los poderes para administrar
bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura
pública.
8.- Las transacciones sobre bienes inmuebles.
9.- La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública.
10.- Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública.
11.- Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción de los pagos parciales de
intereses, canon o alquileres.
7 - INTERPRETACION DE LOS CONTRATOS
El contrato debe interpretarse en base a los siguientes parámetros:

Buena fe: conforme el art. 1198 del C.C., los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse
de buena fe y de acuerdo con lo que verosimilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando
con cuidado y previsión.
Las circunstancias del caso: o sea en base a las circunstancias fácticas que sirvieron de contexto
para la oferta o la aceptación, lo que permite valorar el sentido y significado de las palabras utilizadas.
El fin práctico: o sea determinar cuál es el fin que las partes tuvieron al contratar.
La conducta posterior de las partes:
La naturaleza del contrato y su vivencia.
El principio “favor debitoris”, etc.
CALIFICACIÓN: El acto de calificación consiste en determinar que tipo de vinculo se ha celebrado para
establecer que normas supletorias se han aplicado, entonces ella se aplica cuando existe desacuerdo de
las partes en el tipo de contrato celebrado y el régimen legal que se debe aplicar, por ello hay que calificar
el vinculo.
INTEGRACIÓN: El contrato es un acto de autonomía privada pero este a veces puede ser insuficiente en
tal caso el juez recurre a otra fuente, por ejemplo la costumbre, de ello se desprende que la regla general
es que la integración se aplica en caso de laguna en el reglamento contractual previsto por las partes.-
EL ACTO IMPERATIVO Y SUS REGLAS: Hay que ver dos aspectos de la interpretación, las fuentes y las
reglas, en cuanto a la primera si se vale o no de un texto escrito o bien hay otras fuentes que permiten
definir una noción del texto, es decir previo al acto administrativo es necesario determinar con precisión
cual es el texto y ello es un proceso judicial, en cuanto a las reglas el acto interpretativo es un acto
normativo y por ello debemos precisar que reglas y que principios se deben seguir, hay reglas que
interpretan la intención de las partes y están los principios que pueden completar o corregir esta intención
común, por ejemplo, la buena fe y el favor debitoris
8 - EFECTOS DE LOS CONTRATOS:
Hay que recordar siempre dos principios (relativos):

a.- Los contratos sólo obligan a las partes y no producen efectos respecto de terceros.-
b.- Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cuál deben
someterse cómo la ley misma.-
EFECTOS DE LOS CONTRATOS CON RELACIÓN A TERCEROS

El tercero no es parte y por ello la regla es que el contrato no causa relaciones jurídicas entre ellos
OPONIBILIDAD DEL CONTRATO A LOS TERCEROS
El contrato causa derechos personales y no reales y por lo tanto no presenta el grado de oponibilidad erga
ommes que califica a los derechos reales pero ello no es absoluto.
La regla general es que los terceros que tienen conocimiento de la existencia de un contrato no pueden
causar un daño intencional
En algunos casos el conocimiento hacia los terceros está reforzado tanto en protección al contrato
celebrado como de los derechos de los terceros son ejemplo de ello: Publicidad registral: la inscripción en
el registro de la propiedad inmueble sirve para su publicidad y oponibilidad a terceros lo que ocurre con los
8

lOMoARcPSD|27568585
contratos de compraventa de lotes a plazo (art. 4 ley 14005 según ley 23266); contrato de sociedad: se
inscribe en el registro público de comercio; los mandatos: se inscriben en el registro de mandatos; fecha
cierta: art. 993, ss 1035C.Civ.
9 - REVISION Y FRUSTRACION DEL CONTRATO

El contrato es un programa privado que puede obtener su natural satisfacción mediante el cumplimiento de
las obligaciones que causa.
Este acuerdo puede o no ser cumplido por la voluntad de una de las partes o puede frustrarse por la
ausencia de un evento ajeno a las partes que afecta sustancialmente la relación de equivalencia que lo
sustenta.
El evento puede ser un evento previsible o una circunstancia anormal y puede impactar en el momento de
la celebración o con posterioridad y causar un efecto que imposibilite cumplir o simplemente una dificultad
de hacerlo
Ah su vez puede impactar sobre las bases económicas del contrato o sobre la finalidad del mismo
RIESGO NORMAL Y ANORMAL (ART.1198 C.C)
CAUSAS QUE DIFICULTAN O FRUSTRAN (ART. 888C.C)
El hecho externo desequilibra el contrato y frente a ello se puede optar entre la extinción o la conservación.
La regla prioritaria es la revisión es la secuencia lógica, primero la revisión, luego la extinción, ello quiere
decir que primero se trata de reconstruir el contrato sobre la base de lo razonable
RESCISION DEL CONTRATO (1198 C.Civ.)

El art. 1198 C.Civ. autoriza a la parte perjudicada a demandar la resolución del contrato
La mayoría entiende que en realidad se trata de rescisión y no de resolución
La rescisión del contrato no alcanzará a los efectos ya cumplidos, la demanda por rescisión produce la
suspención de los efectos del contrato de modo que la sentencia definitiva retrotrae sus efectos a la fecha
de la iniciación de la demanda
LA FRUSTRACION DEL FIN DEL CONTRATO

La frustración del fin del contrato es un supuesto de imposibilidad relativa a la ejecución del acto jurídico
valido que afecta la causa fin funcional con efectos resolutivos o de recomposición
El elemento afectado es la causa fin entendida como el motivo concreto, conocido por ambas partes.
El instituto no está regulado en el C.Civ. Argentino pero ha sido recibido en la jurisprudencia y se ha
propuesto su incorporación
EXCEPCION DE INCUMPLIMIENTO
Debe tenerse en cuenta esta regla esencial en materia de Contratos referida a la actitud que puede
tomar una parte ante el incumplimiento de la otra.-
En este sentido, en los contratos que nacen obligaciones a cargo de ambas partes, una de ellas no
puede demandar de la otra el cumplimiento si no hubiera cumplido sus propias obligaciones.-
10 - INEFICACIA Y EXTINCION DE LOS CONTRATOS
El contrato puede producir sus efectos plenos mediante el cumplimiento o incumplimiento autoriza al
acreedor a perseguir la ejecución forzada o la indemnización sustitutiva.
INEFICACIA: Abarca todos aquellos supuestos en que los actos carecen de aptitud para lograr sus efectos
propios, el contrato no produce sus efectos porque existe una causa originaria o sobreviniente
La ineficacia comprende a la invalidez como uno de sus efectos por ejemplo la nulidad; (ineficacia
estructural); pero un negocio valido puede tornarse después ineficaz por una causa extrínseca a los
elementos estructurales revocación rescisión (ineficacia funcional)
INOPONIBILIDAD: El contrato tiene efectos limitados respecto de algunos terceros.
INOPONIBILIDAD POSITIVA: el acto es valido entre partes e invalido respecto de ciertos terceros, se
tendrá por no celebrado respecto de los sujetos para los cuales es inoponible
INOPONIBILIDAD NEGATIVA: es invalido respecto de partes pero no puede ser opuesto a los terceros por
razones de seguridad jurídica y protección de buena fe
LA POSIBILIDAD DE EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS PUEDE OPERARSE:
a.- Cumplimiento: El cumplimiento de la totalidad de las prestaciones extingue el contrato.-

9

lOMoARcPSD|27568585
b.- Imposibilidad de Cumplir: El contrato se extingue cuando la obligación asumida es física o

legalmente imposible de cumplir.-
c.- Rescisión: O sea cuando las partes de común acuerdo dejan sin efecto el contrato.-
d.- Resolución: La extinción del contrato se opera por un hecho posterior al nacimiento del contrato,
el que operado tiene efectos retroactivos.-
e.- Revocación: Cuando en los contratos gratuitos, liberalidades, se realiza un acto de voluntad que
deja sin efecto esa liberalidad.-
f.- Otras causas de extinción, pueden ser la nulidad, la prescripción, el agotamiento del plazo; la
muerte del deudor; la dación en pago; la obtención de la finalidad del acreedor; la compensación;
transacción; confusión; renuncia; .-
EFECTOS: La extinción del contrato produce el agotamiento de los efectos, pero excepcionalmente puede
producir algunos casos de responsabilidad posterior a la extinción
RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL
La responsabilidad civil es la obligación impuesta como reacción del ordenamiento jurídico a quién infringe
un deber jurídico dañando a otro; el origen romanista organizó ese deber en dos regímenes: contractual y
extracontractual, en esta última hay una conducta que contradice el deber genérico de no dañar a otro
mientras que en la contractual el comportamiento viola una obligación que ya existe, es determinada o
especifica respecto de un sujeto que es deudor. De modo que siempre hay responsabilidad contractual
siempre que el ilícito se configure por el incumplimiento de una obligación preexistente y abarca los
supuestos en que esa obligación nace de un contrato o de un acto unilateral
Los presupuestos de la responsabilidad son: 1) antijuridicidad; 2) imputabilidad; 3)causalidad; 4) daño.
Para calificar un conducta se infiere que la responsabilidad contractual es un área especial, de la
responsabilidad civil caracterizada por la lesión al crédito causada por el incumplimiento, imputable de una
obligación preexistente.
Para completar esta descripción de todo el espectro de situaciones cabría decir que hay supuestos de
responsabilidad contractual regulados en función de la obligación asumida por el deudor (obligación de
custodia DEPOSITO; de uso de la cosa ARRENDAMIENTO; el encargo MANDATO.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL
El C.Civ. (art. 1197) dispone que los hechos o las omisiones en el cumplimiento de las obligaciones
convencionales no están comprendidos en los arts. de este titulo (responsabilidad extrac.)
Se ha entendidos que cuando el incumplimiento obligacional importa al mismo tiempo un delito del
Derecho Penal; el damnificado puede optar por el régimen contractual o extracontractual procedente de un
delito o cuasidelito, pero ese hecho ilícito debe ser imputable al deudor contractual o a quien o por quién
responde.-
La antijuridicidad en la responsabilidad extracontractual se configura por la contradicción con el deber
genérico de no dañar a otro.
La causalidad se responde en forma plena e integral por las consecuencias mediatas y previsibles
El daño siempre se resarce el daño moral
Prescripción es de 2 años (4037 C.Civ.)
11- PACTO COMISORIO
El pacto comisorio, es la cláusula que permite a los contratantes reclamar la resolución del contrato
cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo.-
Puede dividirse en pacto comisorio expreso o tácito.-
El expreso está previsto en el contrato y tiene en sus cláusulas su forma y plazos para operar.-
10

lOMoARcPSD|27568585
El tácito actúa a defecto de formulación expresa y está previsto en la ley en el art. 1204 del C. Civil
y 216 del Cod. De Comercio.-
Funciona en los contratos con prestaciones recíprocas.-
Una de las partes debe haber incumplido y la otra tiene que haber cumplido u ofrecer el
cumplimiento.-
Se le otorga un plazo de 15 días para cumplir.-
Se lo notifica fehacientemente.-
Si no cumple, el acreedor que ha cumplido puede optar entre exigir el cumplimiento judicial o la
resolución del contrato, en ambos casos con más los daños y perjuicios.-
La locación:
Concepto: Locación de cosas
El artículo 1.493 dice: “habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por
este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado de dinero.
El contrato de locación puede tener por objeto la regulación de cosas muebles, inmuebles, trabajo
personal, profesional, artístico, científico, etc. El código ha tenido presente, principalmente la regulación
de los inmuebles, pues sobre ellos es que legisla extensivamente.
Caracteres
· Bilateral, 2 partes locador y locatario.
· Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas .
· Conmutativo, a la celebración las partes acuerdan las prestaciones que deben cumplir.
· Consensual, por el mutuo consentimiento de las partes.
· De tracto sucesivo.
· Nominado o típico, tiene nombre y regulación legal.
· No formal, en principio no la requiere.
· Temporáneo, siempre tiene un tiempo de duración.
· Transmisible a los herederos, por el art. 1496.
Comparación con otras figuras
Locación de cosa.
Se transmite el uso y el goce, es consensual, y el locatario tiene derecho a los frutos.
Compraventa.
Se transfiere la propiedad de la cosa.
Comodato .
Es un contrato real, esencialmente gratuito.
Locación de obra y servicios.
Es la prestación de un servicio o la realización de una obra, no hay uso y goce.
Deposito.
Es un contrato real y no permite el uso.
Sociedad.
Cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es en base a una
contraprestación de terminada sino cómo un aporte.
Mutuo.
Es un contrato real por el cual se entregan cosas fungibles o consumibles, transmitiendo la propiedad
para que en un lapso determinado de tiempo se devuelva la misma cantidad mas los intereses fijados.
La transmisión de la propiedad y el carácter real lo aparta de la locación.
Usufructo.
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción es mas sutil, tanto el usufructuario como el arrendatario
tienen el uso y goce de la cosa y deben pagar un precio en dinero. Según los clásicos la diferencia
residiría en que uno es un derecho real y el otro es un derecho personal. Podríamos señalar algunas
distinciones, tales como que la locación es esencialmente onerosa, el usufructo es esencialmente
gratuito, aunque a veces es oneroso.
La locación no puede ser de mas de diez años, personas jurídicas hasta veinte años. El
usufructo puede ser sin termino, incluso hasta la muerte
La locación se realiza solo por contrato, en el usufructo puede ser por contrato, por disposición de una
voluntad, o cuando surge de la usucapión. 2817.
La locación se transmite por causa de muerte, el usufructo no.
11

lOMoARcPSD|27568585
La locación es puramente consensual, salvo los inmuebles, mientras que el usufructo debe constituirse
por escritura publica.
El uso y la habitación
No es una convención entre el titular y quien ocupa el bien sino que surge de una disposición legal.
No se conviene un precio y es un contrato real.
Consentimiento
Debe recaer sobre los siguientes puntos:
1. La naturaleza del contrato
2. La cosa que se alquila.
3. El precio.
4. El tiempo de duración del contrato.
5. El destino de la cosa.
Si no se expresa la cosa, el contrato es nulo por falta de objeto, igual que si no existiese acuerdo entre
las partes acerca de la naturaleza del contrato.
Modalidades Del Consentimiento
La locación puede estar sujeta a:
Plazo, ﴾cierto o incierto﴿
Condición, suspensiva o resolutiva
Cargo.
Es incierto en un "arrendamiento hasta el momento de levantarse una cosecha". También es valida si el
contrato estipula que durará hasta que le plazca al locador. También se podría acordar que el contrato
de locación comienza a regir a partir de cierta fecha ﴾plazo suspensivo﴿ ﴾promesa de locación.﴿
Locación de inmuebles
a﴿ Capacidad
Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en
arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho. Pueden
arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones que las leyes hubiesen
puesto a su derecho.
b﴿ Forma
Puede hacerse verbalmente y por escrito, bajo la forma de un instrumento público o privado. Los
elementos esenciales para su existencia son: el consentimiento de las partes, la cosa cuyo uso o goce
se ha entregado a otro y el precio estipulado.
c﴿ Objeto
Cosa Locada
El principio general.
Art. 1499.
Todos los inmuebles y muebles no fungibles.
Las Cosas Indeterminadas art. 1500
Las cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de locación. La indeterminación debe ser
relativa, debiendo ser determinada al menos en su especie. 1170.
Ejemplo: El caso de alquilar un auto en otro país para utilizarlo, lo único que requiere es que sea útil
Contrato De Locacion De Cosas Inexistentes Y De Cosas Futuras
Las cosas inexistentes no pueden constituir materia de contrato de locación
Las cosas futuras, si, supeditado a que lleguen a existir
Cosas Fuera Del Comercio
Para le ley no juega igual el arrendamiento que la enajenación.
La ley no prohíbe arrendar cosas que prohíbe vender ﴾1501﴿., la limitación esta para los que estuvieran
fuera del comercio por ser nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Pueden ser locadas, por lo tanto los de inajenabilidad absoluta y relativa.
Ejemplo: una plaza publica no puede arrendarse, si se podría espacios pequeños, que serian permisos
de ocupación, que son precarios. La ley orgánica de la Capital, no permite el arrendamiento de
sepulcros.
Respecto de los padres: cómo tienen el usufructo de los bienes de los hijos hasta la mayoría de edad de
estos, pueden darlos en arrendamiento Respecto a los curadores o tutores: pueden dar en
arrendamiento sin perjuicio de tener que rendir cuentas
Arrendamiento De Derechos
Nuestra ley admite arrendar sólo cosas materiales.
Arrendamiento De Fondos De Comercio.
Es un problema de Derecho Comercial.
12

lOMoARcPSD|27568585
La complejidad de los elementos que integran el fondo de comercio configura la imposibilidad de incluirlo
cómo un contrato de locación. En el caso que el local sea propiedad de quien pretende dar en locación
un fondo de comercio, no existiría un obstáculo legal, pero cómo además existen los créditos activos
y pasivos, se deben realizar las notificaciones necesarias por las consecuencias a terceros. Si el local no
es propiedad de quien pretende dar en locación el fondo de comercio lo cual nos remite en general a un
problema especial. O sea que las cosas materiales que componen el fondo en principio serian o podrían
ser objeto de locación en tanto sean no fungibles, por eso de devolver exactamente lo que se locó, pero
los elementos inmateriales serian materia de otra denominación. Locación de cosa total o parcialmente
ajenas.
Parcialmente ajenas: el condominio Art. 2682
El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios.
El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor Salvo, según el art. 2683 que lo
hiciese en su lote.
Cosa Ajena.
Estos arrendamientos y sus efectos están relacionados con el consentimiento, del titular de la cosa y la
buena o mala fe de las partes contratantes. También puede suceder que el locador incurra en error, para
el caso del heredero aparente ﴾salvo que el locatario sea de mala fe﴿.
Efectos con relación al verdadero dueño. El propietario como es ajena, puede demandar la entrega
inmediata de la posesión. Tampoco nada impide a que ratifique el contrato, expresa o tácitamente.
d﴿ El destino de los inmuebles
El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario
a las buenas costumbres. De otra manera el contrato no tiene valor. Cuando el uso que debe hacerse de
la cosa estuviera expresada en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no
estuviese expresado el goce que debe hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza esté destinada
a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga
servir la cosa para otro uso. Cuando se estipuló el uso de la cosa, el locador tendrá derecho a oponerse
a que el locatario la emplee para uso distinto al convenido, so pena de pagar los daños y perjuicios que
le cause.
e﴿Plazo de locación
El máximo de tiempo por el cual pueda arrendarse legalmente una cosa, es de diez años. El que se
hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años. Cuando el arrendamiento es de una
heredad cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese estipulado el tiempo de locación en el
contrato, se reputará hecho por el término de un año; cuando cuyos frutos se recojan después de
algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para poder percibir
los frutos. Según la presente ley el plazo mínimo de la locaciones con destino a vivienda, será de dos
años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los
plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidos del plazo mínimo legal las contrataciones
para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales destinados a personal diplomático y
consular, las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, las
ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, las
locaciones de puestos en mercados o ferias, las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, los
Municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
f﴿Obligaciones del locador
El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todo los accesorios que dependa de ella al
tiempo de contrato, en buen estado para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si se
conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Después que el locador entregue la cosa,
esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacifico de ella por el
tiempo de locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto.
g﴿Obligaciones del locatario
Cuando al concretar el contrato de locación se estableció el uso de la cosa no puede usarse sino para
ese fin; pero cuando no se estipulo el uso o el goce, será aquel para el cual sirven regularmente las
cosas semejantes, atendiendo a las naturaleza de la cosas, y las costumbres del lugar. El uso o goce
realizado fuera de los términos del contrato o en defecto de convención al respecto fuera de los que
marca el uso tradicional, la calidad de la cosa o costumbre, importa la falta de cumplimiento, por parte
del locatario. Si el locatario por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las
perdidas e intereses, y según la circunstancia la supresión de las causas del perjuicio o la rescisión del
arrendamiento.
Otra obligación del locatario es pagar el precio estipulado; también restituir al locador
13

lOMoARcPSD|27568585
la cosa objeto de contrato en las condiciones en que la recibió o en la que se hubiese estipulado.
h﴿El precio de locación
a﴿ Determinación del precio del alquiler : la fijación y el precio por las partes no debe presentar
inconvenientes jurídicos.
b﴿ Precio moneda nacional y extranjera: los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al
momento de concretarse. Será nula la clausura que establezca lo contrario. En este caso el precio lo
dictaminara la justicia. También se permite la realización de contrato de locación en moneda extranjera.
c﴿ Seguridades jurídicas para el locador: el locador para seguridad del pago, puede retener todos los
frutos existentes de la cosa y todos los objetos con que se halle amueblada o provista, y que pertenezca
al locatario; además del derecho de retención, si la cosa fuese inmueble, compete al locador, acción
ejecutiva para cobro de los alquileres o venta, requiriendo mandamientos de embargo sobre los bienes
sujetos al privilegio concebido. Los derechos concedidos por la ley al locador son restringidos por las
disposiciones legales que declaran la inembargabilidad de ciertas cosas, como por ejemplo los sueldos
que no pasen de $ X; el lecho cotidiano de la gente.
i﴿Sección locativa
Rige el principio general de que todos los derechos pueden cederse salvo que sean propios de las
personas. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada
si no le fuese prohibido por el contrato o por ley. La cesión importa un traspaso de créditos y de
obligaciones. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:
pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte
correspondiente a la cesión, y también pasara al cesionario todas las obligaciones del locatario para con
el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión sin que el cedente quede exonerado de sus
obligaciones de locatario.
j﴿ Sublocación del inmueble
Existe sublocación cuando el locatario subarrienda parte de la cosa, pasando el locatario, a ser
sublocador, con respecto a su inquilino. El sublocador goza de los derechos y privilegios del arrendador,
sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado. El locatario, en relación al subarrendatario,
contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador.
k﴿ Diferencias entre cesión locativa y sublocación de inmuebles La cesión es un traspaso mixto de
derechos y obligaciones, en virtud del cual el cesionario queda constituido en el lugar y grado del
inquilino. En la sublocación, al contrario, el tercero es tan solo locatario del locatario. En la cesión de la
locación existe un traspaso de los derechos a la vez que de las obligaciones y en la sublocación, se
produce un nuevo arrendamiento.
l﴿Obligaciones de restituir El deudor tiene responsabilidades por la falta de restitución de la cosa; de ello
se deduce que aquel deberá conservarla hasta el cumplimiento de la obligación asumida. La inclusión
del deber de conservación entre el momento de la formación de la obligación y la restitución constituye
un deber complementario y primordial. El “contenido” está referido al mantenimiento de la cosa en el
estado en que se encontraba en el momento de concretarse la relación obligatoria.
m﴿ Extinción del contrato de locación
El contrato de locación puede extinguirse: por cumplimiento, incumplimiento, anticipadamente por
acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la naturaleza.
a﴿ Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera como plazo cierto ﴾cuando
fue fijado en terminar o comenzar en una fecha determinada﴿ y la segunda como plazo incierto ﴾cuando
es fijado con relación a un hecho futuro necesario﴿.
b﴿ Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en el locador en
derecho de solicitar la conclusión de la locación.
c﴿ Anticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la
naturaleza:
La locación será finalizada la fecha estimada en el contrato correspondiente, por disposición legal
porque las leyes establecidas acatan su extinción y por fenómenos de la naturaleza provocados por
causas externas del contrato.
Locación de servicios
Concepto: Es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las
partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a
pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos serán juzgados por sobre las obligaciones de
hacer. La importancia también apunta a encuadrar las obligaciones de los profesionales, abogados,
médicos, etc.
Son de aplicación los principios generales para la capacidad en la contratación (a partir de los 14 años
puede iniciarse cualquier negocio jurídico que demande una prestación de servicios); el menor con titulo
14

lOMoARcPSD|27568585
habilitante para el ejercicio de la profesión podrá ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa
autorización, en cuanto a la habilitación comercial, pueden realizarse prestaciones de servicios por
medio del ejercicio del corretaje, intermediación inmobiliaria, etc. Efectos. El incumplimiento y la
reparabilidad del daño: Es de especial trascendencia caracterizar la conducta asumida acorde con el
plan trazado en el negocio jurídico. Esto implica, verificar si efectivamente se puede constatar esa
conducta independientemente del destino propio de ella. Cuando el obra positivo no se adecua a la
conducta requerida y asumida habrá incumplimiento, pero se deberá probar la culpabilidad para que
aparezca la responsabilidad subjetiva y obtener así la compensación. Esta mecánica diferencia con
nitidez el régimen probatorio de la obligación de medios del que tiene la obligación de fines, ya que en
esta basta con probar el incumplimiento objetivo o material para que la culpa se descarte y solo asistirá
al deudor la posibilidad de fracturar la relación de causa a efecto con base en la revelación del caso
fortuito, hecho de un tercero.
Exclusión. El contrato de trabajo: El contrato de prestación de servicios mas importante excluido de la
ley es el de la relación laborativa o trabajo, que esta regulado por otra ley así como sus modificaciones y
además posee carácter de orden público.
Locación de obras
1) Generalizaciones
Concepto: Habrá locación de obras cuando dos partes se obliguen recíprocamente la una a ejecutar una
obra y la otra a pagar por esa obra, un precio determinado en dinero. Distinción de las otras locaciones:
La obligación principal, del locador varia según la especie y no consiste solo en el pago de un precio en
dinero; tanto la prestación de un servicio como la ejecución de una obra son obligaciones de hacer
diferenciadas de las de dar. Se distinguen dos clases de obligaciones: las obligaciones de medios de las
de resultado, si lo prometido es un trabajo o servicio se trata de una obligación de medios; si lo esperado
por el locatario es la ejecución de una obra se estaría en presencia de una obligación de resultado. En la
locación de obra el locador ejecuta un trabajo para una persona sin estar a su servicio ni bajo su
dependencia y sin poner a su disposición el tiempo de trabajo. También se puede distinguir la locación
de servicio de la de obra desde el punto de fijación del precio, con relación del trabajo y según la
importancia de la obra.
Objeto: Las contrataciones son múltiples: de construcción de edificios, de edición, representación, de
fabricación y de mantenimiento. Los más típicos son de construcción de edificios, de edición, de
representación.
Caracteres: Es consensual y además bilateral por lo tanto se originan obligaciones a cargo de ambas
partes. También se puede decir que es oneroso y conmutativo, esto significa que no sólo se originan
obligaciones a cargo de ambas partes sino que el cumplimiento o ejecución de éstas es simultáneo, sin
estar sujetas a hechos futuros e inciertos.
2) Modalidades
A cargo de la materia principal: los materiales podrán ser aportado por cualquiera de las partes, de no
mediar acuerdo previo generalmente se presume a cargo del locador.
a) A cargo del locador: si el locador aporta los materiales y la obra se ejecuta sobre una cosa mueble o
inmueble su titularidad corresponderá al dueño de la cosa. La materia aportada será de su propiedad
hasta la recepción de la obra por el comitente. La falta de advertencia sobre la mal calidad de material
empleado determinará la responsabilidad del locador por daños y perjuicios.
b) A cargo del comitente: si este aporta los materiales, no tiene derecho alguno para reclamárselo al
locador, salvo en circunstancia donde se considere necesario.
3) Importancia de la recepción de la obra Introducción: la recepción será definitiva en el momento que
cumpla la obligación el locador que permitirá exigir el pago intimo del precio. Hasta que sea recibida de
conformidad por el comitente todos los riesgos recaen sobre el locador, por lo cual no se puede reclamar
nada.
4) La formación del consentimiento: Distintas modalidades:
Contrataciones tradicionales:
Se podrá perfeccionar sin ninguna formalidad inclusive verbalmente. Si tiene una mayor complejidad,
seguramente se hará por escrito y previamente habrá una discusión sobre las condiciones del acuerdo
entre las partes
Contratos por adhesión:
No habrá tratativas ni negociaciones previas sobre los términos del consentimiento. Sin embargo una
parte predetermina las condiciones del acuerdo Contrataciones complejas:
Se refiere a la ejecución de obras complejas o que requieren precisión en cada uno de los detalles
5) Efectos del acuerdo: Obligaciones de las partes
El locador es quien tiene a cargo la ejecución de la obra aportando el trabajo y los
15

lOMoARcPSD|27568585
materiales necesarios. Es quien asume la obligación del resultado, comprendiendo al proyectista y al

director de la obra, también debe aconsejar al comitente. Las modalidades quedan previstas al momento
de la contratación; puede hacerse a satisfacción del propietario o de un tercero; el locador no podrá
variar el proyecto si ya ha quedado aclarado como será; si no se hubiese provisto el modo se tomaran
en cuenta los usos y costumbres como así el precio. El dueño podrá acceder a la obra cuando lo desee,
también realizar el control de forma pertinente.
El plazo de entrega pactado será determinado por ambas partes, en caso de no ser así se tomara un
tiempo razonable teniendo en cuenta la calidad de la obra, los usos y las costumbres
6) Extinción del contrato de locación de obra :
Cumplimiento: la extinción normal es cumplir con lo pactado ejecutando la obra y pagando el precio
pactado
Decisión unilateral : el dueño de la obra podrá desistir siempre y cuando indemnice al locador
Ajuste de ejecución por unidad de medida : cualquiera de las partes podrá decidir la extinción siempre y
cuando abone las unidades técnicas de la obra que se han convenido.
Fallecimiento. Incapacidad del locador: en caso de muerte o incapacidad se determina la extinción
contractual por imposibilidad de incumplimiento, el locatario deberá abonar a los herederos del locador el
valor de la obra ejecutada y de los materiales Incumplimiento del comitente: en caso de no cumplir con
su palabra podrá resolverse el acuerdo, y su conducta generara responsabilidad por los daños y
perjuicios que haya cumplido el locador.
Del latín locatio, el término locación permite nombrar el arrendamiento o la acción de arrendar. Este
verbo, a su vez, hace referencia a pagar un cierto precio para el aprovechamiento temporal de cosas o
servicios.
Por lo general, esta práctica está regida por un contrato de locación o arrendamiento, que impone
obligaciones y garantiza derechos para las partes involucradas (el locador o arrendador, quien transfiere
de forma temporal la utilización de un mueble o inmueble al locatario o arrendatario; éste, a su vez,
queda obligado a pagar un determinado monto por dicho uso).
La locación pueda pagarse de forma periódica (semanal, quincenal, mensual o anual, por ejemplo), lo
que se constituye como una renta. Por otra parte, el valor total del alquiler puede ser abonado de una
única vez, al comienzo o al final del plazo fijado por el contrato. De esta manera, si se acuerda el
arrendamiento de una casa por 500 dólares mensuales y se firma un contrato de un año, el locatario
puede desembolsar un único pago de 6.000 dólares.
Cuando el locatario no paga el alquiler, causa daños a lo arrendado o lo utiliza de forma diferente a la
convenida, el locador puede dar por finalizado el contrato. En cambio, si desea romper la relación de
forma unilateral, el locador está amparado por los derechos del contrato.
Cabe destacar que, en los casos de campos o fincas, es posible que la locación se pague en especies
con los cultivos o productos obtenidos a partir de la explotación.
Condiciones para un contrato de locación
Un acuerdo de locación debe contar con una serie de características para considerarse válido, las
mismas son:
* Debe ser bilateral (participan de ella dos partes: el locador y el locatario)
* Debe ser oneroso (es decir que existen contraprestaciones que son de carácter recíproco)
* Debe ser conmutativo (se ponen de manifiesto las obligaciones que deberá cumplir cada parte)
* Debe ser consensual (ambas partes coinciden en el consentimiento del acuerdo)
* Debe ser nominado (es decir tener nombre y responder a la regulación legal)
* Debe ser temporario (tiene una fecha de comienzo y una de finalización)
16

lOMoARcPSD|27568585
Existen a su vez diversas formas de realizar este acuerdo, puede ser de compraventa (en el que se
transfiere la propiedad de la cosa), de comodato (consiste en un contrato legal y gratuito), de depósito
(un contrato real que no permite el uso de la cosa en cuestión), de sociedad (uno de los socios puede
entregar una cosa de su propiedad para uso del resto de los integrantes en forma de aporte, es decir
que no se trata de una contraprestación), mutuo (se trata de un contrato real mediante el que bienes de
tipo fungible se transmiten en propiedad de una persona jurídica a otra por un tiempo determinado y a
cambio de una cantidad determinada de intereses) o de usufructo (si el mismo es oneroso, es decir que
tanto usufructuario como arrendatario tienen uso y disfrute de la cosa y pagan por ello un determinado
precio), entre otros.
A la hora de firmar el acuerdo y establecer el mutuo consentimiento sobre la realización del mismo, es
necesario detallar la naturaleza del contrato, dejar en evidencia la cosa que se está alquilando, el valor
por dicho arrendamiento y el tiempo que durará, tanto como el destino que se le dará a dicho bien, es
decir qué tipo de actividades podrá realizar el arrendatario con dicho bien. En el caso del arrendamiento
de un apartamento, suele dejarse en evidencia que el arrendatario se compromete a no subalquilarlo ni
destinarlo a fines ilícitos como montar un negocio clandestino, por ejemplo.
En caso de que el arrendador sea un menor no emancipado o una persona con alguna incapacidad
(probada legalmente), sus padres o tutores podrán realizar el arrendamiento mediante un poder
(autorización judicial) que diga expresamente qué bienes pueden alquilar y por qué duración.
Contratación inmobiliaria
Las operaciones inmobiliarias se realizan, la mayor cantidad de veces, por la intermediación, que se puede
ver en una pluralidad de negocios inmobiliarios, compraventa, locación de inmuebles, la construcción de
edificios etc.
Es interesante, a los fines de conocer los alcances del contrato, examinar el o los negocios con los cuales
tiene relación, no es lo mismo celebrar un mandato, comisión o autorización dirigidos a posibilitar la venta
de un inmueble, que hacerlo con el propósito de dar en locación un bien de la misma calidad, en el primer
caso la gestión apunta a un negocio de disposición y en segundo a uno de administración.
El gestor deberá buscar el comprador y presentarlo al vendedor, el que elegirá celebrar la venta por boleto,
por escritura pública, o bien una venta y además el cumplimiento de las obligaciones del negocio, cuatro
posibilidades distintas que admiten sus variantes, por ejemplo, aproximar a las partes para que ellos
vendan (típico del corredor).
Este negocio gestorio es un contrato en donde asume un rol importante el intermediario
¿Qué sucede con el corretaje inmobiliario?

Una de las cuestiones que mayores inconvenientes trae es la referida al denominado corretaje inmobiliario,
lo que se debe al desconocimiento que sobre la materia existe en los distintos ámbitos.
Así, el corretaje que está relacionado con la venta de un inmueble como contrato principal, es igualmente
comercial, está regido por la Ley 25028 y se le aplican las normas del Código de Comercio, aún cuando el
contrato principal al cual se llega por la vía del corretaje sea la compraventa de un inmueble.
Aquí hay que distinguir lo que es el contrato de corretaje del denominado contrato principal que puede
tener por objeto sin ninguna clase de problemas un inmueble.
Este es un tema que se encuentra definido en la doctrina y en la Jurisprudencia, ya que el corretaje puede
tener por objeto la promoción, facilitación y acercamiento de contratos que sean actos civiles y no
comerciales.
Así se ha señalado que “la tarea del intermediario en operaciones inmobiliarias es la común y típica del
corredor, de modo que corresponde la aplicación de las normas del corretaje” (LL 1997-E-620).
“Debe encuadrarse dentro de la figura legal del corretaje el contrato mediante el cual una de las partes
calificada de inmobiliaria se dedica a la intermediación en la compraventa de inmuebles y asume la
obligación de buscar un interesado en adquirir el bien” (LL 1995-E-75).
Con el mismo criterio se ha pronunciado la jurisprudencia, en fallos mas recientes, claro está que
distinguiendo los casos donde se extiende una autorización de venta en cuyo supuesto se lo calificó de
mandato y no de corretaje (LL NOA 2002-813).
En este sentido se ha pronunciado Guillen al señalar “que efectivamente la actividad de intermediación
inmobiliaria debe ser encuadrada en el corretaje” (Guillen, Horacio en LL 1995-E-75).
Y así se pueden suceder las distintas opiniones sobre la calificación de comercial del acto de corretaje, que
tiene por objeto un contrato principal, que a su vez refiere a un inmueble.
17

lOMoARcPSD|27568585
Es el mismo corredor de comercio, y no un corredor inmobiliario distinto el que esta llevando adelante el
acto, y la Ley 25028 refiere al corredor de comercio y no al corredor inmobiliario, que está particularizando
la denominación en una sola clase de actos.
Es el corredor de comercio el que lleva adelante, entre otras cuestiones, el corretaje inmobiliario.
Por ello, desde nuestra perspectiva resulta incorrecto hablar de corredores inmobiliarios como personas
distintos del corredor de comercio, máxime que esta denominación no se encuentra en la ley nacional y las
leyes provinciales no pueden crear sujetos con condiciones e incumbencias distintas a la que fija la norma
básica, incorporada al Código de Comercio, so pena de ser considerada inconstitucional.
CONTRATO DE COMPRAVENTA : CONCEPTO, CARACTERISTICAS ELEMENTOS ESENCIALES

(COSA Y PRECIO) , , LO QUE SE PUEDE COMPRAR Y VENDER, CLAUSULAS ESPECIALES, PACTO
COMISORIO
CARACTERISTICAS
1.- Es principal; por que no depende de otros contratos.

2.- Las prestaciones son independientes: puesto que las dos partes asumen obligaciones (el vendedor la
de entregar el bien en propiedad y el comprador la de pagar el precio en dinero).
3.- Existe un incremento en el patrimonio de una de las partes (vendedor), y una disminución en el
patrimonio de la otra parte (comprador).
4.- Es conmutativa, porque las partes han previsto los beneficios del contrato y salvo excepciones no están
sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.
5.- Es consensual, ya que para celebrarse sólo se necesita consentimiento de las partes integrantes,
pudiendo éstas tener libertad para decidir la forma del contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto
de la venta es un inmueble, se utiliza necesariamente la escritura pública porque sólo a través de ella, se
inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completándose con ello su titulación.
6 contrato nominado o típico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.
7 contrato bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.
8 contrato oneroso, requisito esencial porque si no, no existiría compraventa sino que derivaría en uno de
donación.
9.- contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
CONCEPTO
1323.- Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una
cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
1324.- Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica
de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
1 - Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad
pública;
2 - Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una
cosa a persona determinada;
3 - Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el
remate;
4 - Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial;
5 - Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las
cosas que estén bajo su administración.
1325.- Cuando las cosas se entregan en pago de lo que se debe, el acto tendrá los mismos efectos que la
compra y venta. El que la entrega está sujeto a las consecuencias de la evicción, de los vicios
redhibitorios, y de las cargas reales no declaradas; mas la deuda que se paga será juzgada por las
disposiciones del título "Del pago".
Nota de Vélez al 1325: "L . 4,Tít. 45, Lib. 8, Cód. Romano. Aunque la dación en pago parece tener una
completa analogía con la venta, cuando la cosa se da en pago de una deuda de una suma de dinero, sin
embargo se diferencian en el fin, pues el que da la cosa trata sólo de su liberación y no la entrega como
vendedor. Uno de los efectos que de esto resulta es que si el que da la cosa en pago prueba después que
ha pagado por un error, puedo repetir, no el precio por el que la cosa aparece enajenada, sino la cosa
misma, pues que el tenedor de ella no la ha recibido sino a título de acreedor, cuando en el caso supuesto
no lo era en realidad, y el pago había sido indebido. En estas consideraciones se funda la resolución de la
18

lOMoARcPSD|27568585
última parte del artículo. - Véase Troplong, Vente nº 7 - Pothier, Venta, nos. 603 y 607 - Mercadé sobre el
artículo 1583 del Código Francés".
1326.- El contrato no será juzgado como de compra y venta, aunque las partes así lo estipulen, si para ser
tal le faltase algún requisito esencial.
De la cosa vendida - Doctrina Nacional - Código Civil
1327.- Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas
futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida.
1328.- Si la cosa hubiese dejado de existir al formarse el contrato, queda éste sin efecto alguno. Si sólo
una parte de la cosa hubiese perecido, el comprador puede dejar sin efecto el contrato, o demandar la
parte que existiese, reduciéndose el precio en proporción de esta parte a la cosa entera.
1329.- Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de
buena fe, debe satisfacer al comprador las pérdidas e intereses que le resultasen de la anulación del
contrato, si éste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El vendedor después que hubiese entregado la
cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa. Si el comprador sabía que la
cosa era ajena, no podrá pedir la restitución del precio.
Nota de Vélez al 1329: " Marcadé sobre el artículo 1599 discute largamente la parte del artículo que niega
al vendedor toda acción para demandar la nulidad de la venta. Duvergier, Vente Nº 220, enseña que puede
hacerlo cuando ha vendido de buena fe - Zachariae, tomo II, pag. 501, decide que prescindiendo de la
buena o mala fe del vendedor, puede oponer la nulidad como excepción, pero nunca como acción -
Tropong, Vente, nº 238, enseña que no lo puede en ningún caso. Marcadé agrega en el lugar citado que
puede oponer la nulidad del contrato antes de entregar la cosa, pero no después de haberla entregado".
1330.- La nulidad de la venta de cosa ajena, queda cubierta por la ratificación que de ella hiciere el
propietario. Queda también cubierta, cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor
universal o singular del propietario de la cosa vendida.
1331.- La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningún efecto
aun respecto a la porción del vendedor; pero éste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa
era común con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulación del contrato.
Nota de Vélez al 1331: "En el caso del artículo no hay precio convenido por la porción del vendedor. En
contra Aubry y Rau, § 351, y Troplong, Vente, nº 207. Este último autor da sin embargo acción al
comprador para anular la venta".
1332.- Cuando se venden cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no llegaran a
existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, o cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún
riesgo, tomando el comprador sobre sí ese peligro, la venta será aleatoria.
1333.- No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen datos para
determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese cosa incierta, si su especie y
cantidad hubiesen sido determinadas.
1334.- Se juzgará indeterminable la cosa vendida, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o
futuros, o una parte de ellos.
1335.- Será sin embargo válida la venta de una especie de bienes designados, aunque en la venta se
comprenda todo lo que el vendedor posee.
1336.- La venta hecha con sujeción a ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es
costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumen hechas bajo la condición suspensiva, de si
fuesen del agrado personal del comprador.
1337.- Si el comprador fuese moroso en gustar o probar la cosa, la degustación se tendrá por hecha, y la
venta queda concluida.
1338.- Cuando las cosas se vendiesen como de una calidad determinada, y no al gusto personal del
comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probando que la cosa
es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio.
1339.- La venta puede ser hecha por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto, cuando las
cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio.
1340.- La venta es a peso, cuenta, o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo
precio; o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio,
aunque las cosas sean indicadas en masa.
1341.- En la venta hecha por junto, el contrato es perfecto, desde que las partes estén convenidas en el
precio y en la cosa.
1342.- En las ventas hechas al peso, cuenta, o medida, la venta no es perfecta, hasta que las cosas no
estén contadas, pesadas o medidas.
19

lOMoARcPSD|27568585
1343.- El comprador puede sin embargo obligar al vendedor, a que pese, mida, o cuente y le entregue la
cosa vendida; y el vendedor puede obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida, o pesada, y
satisfaga el precio de ella.
1344.- La venta de un inmueble determinado puede hacerse:
1 - Sin indicación de su área, y por un solo precio;
2 - Sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida;
3 - Con indicación del área, pero bajo un cierto número de medidas, que se tomarán en un terreno más
grande;
4 - Con indicación del área, por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total;
5 - Con indicación del área, pero por un precio único, y no a tanto la medida;
6 - O de muchos inmuebles, con indicación del área, pero bajo la convención de que no se garantiza el
contenido, y que la diferencia, sea más sea menos, no producirá en el contrato efecto alguno.
1345.- Si la venta del inmueble se ha hecho con indicación de la superficie que contiene, fijándose el
precio por la medida, el vendedor debe dar la cantidad indicada. Si resultare una superficie mayor, el
comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su valor al precio estipulado. Si resultare menor,
tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional al precio. En ambos casos, si el exceso o la
diferencia fuese de un vigésimo del área total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin
efecto el contrato.
1346.- En todos los demás casos, la expresión de la medida no da lugar a suplemento de precio a favor del
vendedor por el exceso del área, ni a su disminución respecto del comprador por resultar menor el área,
sino cuando la diferencia entre el área real y la expresada en el contrato, fuese de un vigésimo, con
relación al área total de la cosa vendida.
1347.- En los casos del artículo anterior, cuando hay aumento del precio, el comprador puede elegir la
disolución del contrato.
1348.- Si la venta ha sido de dos o más inmuebles por un solo precio, con designación del área de cada
uno de ellos, y se encuentra menos área en uno y más en otro, se compensarán las diferencias hasta la
cantidad concurrente, y la acción del comprador y del vendedor sólo tendrá lugar según las reglas
establecidas.
El precio en la compraventa - Jurisprudencia Doctrina
1349.- El precio será cierto: cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar;
cuando se deje su designación al arbitrio de una persona determinada; o cuando lo sea con referencia a
otra cosa cierta.
1350.- Cuando la persona o personas determinadas para señalar el precio, no quisieren o no llegaren a
determinarlo, la venta quedará sin efecto.
1351.- La estimación que hicieren la persona o personas designadas para señalar el precio, es irrevocable,
y no hay recurso alguno para variarlo.
1352.- Fijado el precio por la persona que deba designarlo, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo
en que se celebró.
1353.- El precio se tendrá por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a
lo que la cosa valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste. El precio será
entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya
corredores.
1354.- Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación de precio, o hubiere duda sobre el
precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la
entrega de la cosa.
1355.- Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo
que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato será
nulo.
1356.- Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si
es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.
Jurisprudencia Nacional - Doctrina Nacional
"Precio: Suma de dinero debida por el comprador al vendedor. En sentido amplio, se dice de toda
contraprestación contractual.
En el contrato de compraventa es requisito esencial, y para que este quede legalmente configurado, es
preciso que el precio reúna las siguientes condiciones:
20

lOMoARcPSD|27568585
a) debe ser en dinero; b) debe ser determinado o determinable; c) debe ser serio.
También se habla de precio en los contratos de locación, depósito, transporte, etcétera.
En sentido económico, llamase precio al valor de cambio expresado en moneda; en sentido corriente, es el
valor pecuniario en que se estima una cosa.
Precio en dinero: el precio debe ser en dinero; de lo contrario no hay compraventa.
Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una
cosa por otra, habrá permuta. Alguna duda puede presentarse respecto de la naturaleza del contrato,
cuando se paga parte en dinero y parte con otra cosa; el código argentino resuelve la cuestión en el
sentido de que es compraventa si el precio es de mayor valor que la cosa y es permuta en caso contrario;
si el precio y la cosa dados en pago son de valor equivalente, el contrato se considera permuta (art. 1356 y
nota al artículo 1485).
La exigencia del precio se refiere al momento de la celebración del contrato; si más tarde las partes
convienen en sustituir el precio acordado por otra cosa o prestación que se da en pago, no por ello el
contrato pierde su carácter de compraventa.
Siendo en dinero no importa que sea moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un
saldo pendiente; inclusive puede consistir en una renta vitalicia que se obliga a pagar el comprador. Es un
caso de venta aleatoria.
Precio serio: el precio debe ser serio. No llena esta calidad el precio ficticio o simulado; si por ejemplo, se
simula pagar un precio que en verdad no se paga, no obstante la transmisión real y seria del dominio, no
habrá compraventa sino donación. Tampoco la llena el precio irrisorio, como, por ejemplo, si se vende una
estancia en un peso; también es obvio que en este caso estaremos en presencia de una donación y no de
una venta.
Diferente es el caso del precio vil, aquí no puede decirse ya que no se trata de un precio serio, pues tanto
el comprador como el vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa base.
Por tanto, el precio vil no altera la naturaleza del acto ni impide la formación del contrato de compraventa.
Lo que no significa, sin embargo, que el contrato no pueda impugnarse y eventualmente obtenerse una
declaración de nulidad por el vicio de lesión enorme". Diccionario Abeledo-Perrot - El Derecho en CD.
Los que pueden comprar y vender
1357.- Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es
propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquiera persona
capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes.
1358.- El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separación judicial
de los bienes de ellos.
1372) que pone varias excepciones. La prohibición es absoluta por el Código de Vaud, 1359.- Los tutores,
curadores y los padres no pueden, bajo ninguna forma, vender bienes suyos a los que están bajo su
guarda o patria potestad.
1360.- Los menores emancipados no pueden vender sin licencia judicial los bienes raíces suyos, ni los de
sus mujeres o hijos.
1361.- Es prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona:
1 - A los padres, de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad;
2 - A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estén a su cargo y comprar bienes para
éstas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes;
3 - A los albaceas, de los bienes de las testamentarías que estuviesen a su cargo;
4 - A los mandatarios, de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes;
5 - A los empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las municipalidades, de cuya administración o
venta estuviesen encargados;
6 - A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los
bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su
respectivo ministerio;
7 - A los ministros de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público, o
corporación civil o religiosa, y a los ministros secretarios de los gobiernos de provincia, de los bienes
provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
1362.- La nulidad de las compras y ventas prohibidas en el artículo anterior, no puede ser deducida ni
alegada por las personas a las cuales comprenda la prohibición.
21

lOMoARcPSD|27568585
Cláusulas especiales
1363.- Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas
especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen
del contrato.
1364.- Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona
determinada.
1365.- "Venta a satisfacción del comprador", es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de
quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador.
1366.- "Venta con pacto de retroventa", es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar
la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución.
1367.- "Pacto de reventa", es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada,
recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución.
1368.- "Pacto de preferencia", es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida,
entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador
venderla.
1369.- "Pacto de mejor comprador", es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro
comprador que ofreciese un precio más ventajoso.
1370.- La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva:
1 - Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el
comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias;
2 - Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste
no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena;
3 - Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se hará
restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de
aquélla.
1371.- Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes:
1 - El vendedor y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere
entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas
conservatorias de la cosa;
2 - Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus
dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga
tradición de ella.
1372.- En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición resolutoria, siempre
que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.
1373.- La venta con cláusula de poderse arrepentir el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una
condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo
habido tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá
los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los
efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador.
EL FONDO DE COMERCIO EN LA LEGISLACIÓN ARGENTINA: CARACTERIZACIÓN DEL RÉGIMEN

LEGAL.-
FONDO DE COMERCIO
Más allá de cualquier interpretación, en la mayoría de las legislaciones, lo que sí se encuentra
receptado es el elemento material de la Empresa, que lo constituye el fondo de comercio, hacienda
mercantil, o establecimiento mercantil, o también denominado Casa de Comercio.-
En esta legislación, se recoge al fondo de comercio como unidad, y su regulación tiende a la
protección de los intereses de los terceros acreedores, y la preservación de la unidad misma, como idea
realizadora de esta garantía.-
La legislación argentina, ofrece una idea de los aspectos regulatorios de este elemento del
fenómeno “Empresa”, y reconoce similitud con otras legislaciones, aunque también se observan
diferencias, fundamentalmente procedimentales.-
Esta regulado a través de la ley 11.867, que es de orden público, (por lo menos en la mayoría de
sus disposiciones), y de la cuál se extraen los siguientes puntos salientes:
- La venta ( del fondo de comercio) debe ser publicitada
- El vendedor debe denunciar sus acreedores existentes
22

lOMoARcPSD|27568585
- Los acreedores pueden realizar oposición formal

- La venta ha de formalizarse y registrarse
- El precio mínimo será igual al pasivo
- Se establece la solidaridad de los intermediarios.
- Se establece en determinados casos presunciones jure et de jure de simulación.
- Su fin es proteger a los terceros acreedores.
El régimen legal, comprende a el establecimiento como objeto de relaciones jurídicas, admitiendo que
puede ser objeto de compraventa, usufructo, locación y prenda. El régimen sucesorio es particular y se rige
por las normas del proceso sucesorio. La ley 11.867, regula la transferencia por cualquier título.
Igualmente, se han dado diversos intentos en doctrina, con proyección parlamentaria de reforma del
sistema vigente de transferencia de fondos de comercio. Dos han sido los más importantes, en 1958
Michelson, extenso, con intervención obligatoria de los Bancos. 1969, Le Pera, sintético, con transferencia
de deudas y créditos.
La ley, si bien no define conceptualmente lo que se interpreta como fondo de comercio, nos enuncia, a
titulo ejemplificativo, y no siempre claro, cuales son los elementos que componen el fondo de comercio, sin
embargo algunos no han sido expresados en la norma y fueron incluidos por la doctrina y jurisprudencia
,por ello, en un análisis de conjunto (ley y doctrina autoral y jurisprudencial) podríamos extraer las
siguientes reflexiones:
- Distinciones honoríficas: solo integran el fondo y se transfieren con él las que han sido otorgadas al
establecimiento y no al empresario.
- La propiedad industrial, comercial y artística. La primera estaría comprendida en el régimen de marcas y
patentes; la segunda no tendría un concepto claro en nuestra doctrina y la tercera se refiere a la propiedad
intelectual, científica, literaria o artística, regulada en nuestro país por la ley 11.723.Integrarían el Fondo de
Comercio.-
- La clientela: sujetos que negocian con un E.C., no lo integrarían.
- Aviamiento y valor llave: Capacidad de generar rentas futuras en una medida superior a la normal.
Atracción sobre los clientes, deben apreciarse sus matices objetivos y subjetivos de interpretación. Su
valor es funcional y se discute su pertenencia al Fondo de Comercio.
Fondos de Comercio. - Concepto.
Tanto la ley N° 11867 de transferencia de Fondos de Comercio, como la doctrina y jurisprudencia en la

materia, autorizan a sostener que un mismo ente o sociedad puede ser titular de más de un fondo de
comercio, con individualidad propia y que cada uno se distingue de los demás en función de sus
actividades específicas y diferenciadas, es decir, un conjunto de unidades de negocios independientes. Por
ejemplo, a simple título ilustrativo, si se trata de una industria química, puede estar integrada por distintos
sectores totalmente independientes, como ser: productos farmacéuticos, agroquímicos, materias primas
para la industria, etc., cada uno de los cuales constituirá, por sí mismo, un fondo de comercio. Jorge O.
Zunino, en su libro Fondo de Comercio (Editorial Astrea, 1ª reimpresión 1990, pág. 2 y 3), al referirse a la
noción de fondo de comercio dice: "... los breves párrafos anteriores nos permiten extraer algunos de los
elementos a que hicimos antes referencia: mercaderías, objetos mobiliarios, clientela, confianza pública.
Objetos materiales o inmateriales y/o derechos fueron tomando identidad de conjunto al reunirse como
integrantes de una determinada explotación y confundiéndose con ella en pos de la consecución de los
fines".
De allí que surge con claridad que un mismo sujeto puede ser titular de distintos fondos de comercio, cada
uno con individualidad propia. Dicho de otro modo, jurídicamente un mismo ente puede agrupar varios
fondos de comercio con elementos constitutivos propios que lo distinguen y los hacen económicamente
independientes.
LEY 11.8672. - La naturaleza jurídica y el concepto de fondo de comercio
Si bien hemos realizado una rápida reseña en puntos anteriores, creemos necesario hacer una somera
enunciación de algunos pronunciamientos doctrinarios acerca de la naturaleza jurídica y del concepto del
fondo de comercio, que brindan algunos de los más renombrados autores nacionales y extranjeros.
Fernández nos señala que el fondo de comercio es un conjunto de fuerzas productivas, derechos y cosas,
que tanto interior como exteriormente se presenta como un organismo, con perfecta unidad, por los fines a
23

lOMoARcPSD|27568585
que tiende, que no son otros que la obtención de beneficios en el orden comercial e industrial (Fernández y
Gómez Leo, ob. cit., p. 394).
Y en lo que respecta a la naturaleza jurídica, luego de enunciar las distintas posibilidades que se han
planteado en doctrina, y a pesar de que se inclinaría por la universalidad de hecho, interpreta por su parte
que se trata de un bien mueble incorporal.
Fontanarrosa, siguiendo al Código Civil italiano, lo concibe como el conjunto de los bienes organizados por
el empresario para el ejercicio de su actividad profesional (empresa) (Fontanarrosa, ob. cit., p. 200).
Y en lo que respecta a su naturaleza jurídica, en una situación muy cercana a la de Fernández, la admite
como una universalidad de hecho y que constituye un bien mueble de carácter complejo de naturaleza
incorporal.
Etcheverry intenta un concepto más amplio, enfocándolo desde un doble punto de vista, y así dice que es
una estructura jurídica o mecanismo, apto para permitir la venta de una organización o empresa
económica en bloque [...] y desde el punto de vista económico sería el conjunto de bienes y cosas que un
empresario posee en forma de unidad de producción o intermediación (Etcheverry, ob. cit., p. 528).
Halperin, como bien señalan algunos autores, no define al fondo de comercio, sino que señala que sería la
empresa en estado estático, y al comentar la ley 11.867 extrae de los informes de los parlamentarios que
se ha interpretado que las casas de comercio eran universalidades de hecho.
Romero señala su adhesión a la postura que lo considera una cosa mueble configurada por una
universalidad de hecho (Romero, José Ignacio, Curso de Derecho Comercial, Depalma, Buenos Aires,
1983, vol. I, p. 667).
Vítolo, por su parte, señala que debe considerarse el fondo de comercio como un conjunto de fuerzas
productivas de hechos y cosas que se presentan como un organismo, tanto exterior como interiormente,
con perfecta unidad, por los fines a que tiende, que no son otros que la obtención de un lucro en materia
comercial (Vítolo, Daniel Roque, Contratos comerciales, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1993, p. 584).
Y en lo que respecta a la naturaleza jurídica adopta una posición intermedia o mixta al decir que desde
nuestro concepto, el fondo de comercio constituye una universalidad de derecho, en la medida que se trata
en el establecimiento comercial o mercantil, de un conjunto de bienes sometidos a relaciones jurídicas
activas y pasivas propias que son transferidas juntamente con la titularidad del fondo, por una parte, y una
universalidad de hecho, ya que se trata de reconocer que la hacienda comercial o mercantil constituye un
bien en sí mismo, resultando diferente de los bienes singulares que lo componen, pudiendo ser objeto de
diferentes negocios jurídicos (Vítolo, ob. cit., p. 588).
Le Pera, que ha mantenido su posición de que no resulta adecuado intentar lograr nociones absolutas en
materia de empresa, y que se muestra reacio a intentar determinar la naturaleza jurídica de los institutos
en análisis, aporta en este sentido que en la legislación argentina el fondo de comercio, como objeto de
transferencias no está tratado como universalidad, sino como el conjunto de los muebles y algunos
derechos inmateriales vinculados con la explotación (Le Pera, ob. cit., p. 75). Si bien como él mismo
anticipa no se pronuncia sobre los conceptos ni sobre la naturaleza jurídica, nos aporta su posición en
sentido contrario al tratamiento en la legislación argentina del fondo como universalidad.
Ferro ha señalado que el fondo de comercio, es el conjunto de bienes tangibles e intangibles, que
organizados por el empresario se integran con el elemento humano a fin de obtener una utilidad particular
y social, con lo cual se constituye la empresa (Ferro, ob. cit., p. 60).
En lo que respecta a la naturaleza jurídica señala que el legislador ha dado cabida, dentro del marco del
Derecho, a pesar de las teorías jurídicas en contrario, a los llamados patrimonio de afectación, por lo cual
nos atrevemos a afirmar que muy lejos de considerarse irreversible la hipótesis de su institucionalización,
los hechos, con elocuente significación, indican todo lo contrario (Ferro, ob. cit., p. 52).
Zunino, al igual que Fontanarrosa, señala que el concepto de fondo de comercio que responde a la
estructuración legal ha sido formulado correctamente por Fernández, adhiriendo entonces al concepto y
naturaleza antes transcriptos.
Scolni señala que el fondo de comercio es ese conjunto de cosas y valores tangibles e intangibles, pero
formando una universalidad jurídica, en la que cada parte se relaciona con el todo (Scolni, Miguel,
Transmisión de establecimientos comerciales e industriales, Plus Ultra, Buenos Aires, p. 25).
24

lOMoARcPSD|27568585
Ferrara, en su magnífica obra sobre la teoría jurídica de la hacienda mercantil, señala que ésta (a la que
nosotros podemos llegar a identificar con el fondo de comercio) consiste en la organización con fines
productivos de múltiples elementos que en armonía con un criterio empírico pueden, respectivamente,
agruparse en bienes, servicios y relaciones económicas [...] la relación entre la hacienda y la empresa; la
hacienda es aquella organización productiva que constituye un capital; la empresa es la actividad
profesional del empresario (Ferrara, Francisco, Teoría jurídica de la hacienda mercantil, ERDP, Madrid,
1950, ps. 65 y 94).
Este autor catedrático de Florencia, en 1950 señalaba que la hacienda se trata de un bien incorporal, que
comprende en sí el concepto de organización, de carácter mueble, y que el derecho que se tiene sobre ella
es un derecho de propiedad.
Baldó del Castaño señala que el establecimiento mercantil es el conjunto de elementos organizados de
que se vale el empresario para desarrollar la actividad económica (Baldó del Castaño, Vicente, Conceptos
fundamentales del Derecho Mercantil. Las relaciones jurídicas empresariales, Marcombo Boixareu
Editores, Barcelona, p. 29).
Ascarelli nos señala que la hacienda es el conjunto de bienes organizados por el empresario para la
explotación de la empresa (Ascarelli, ob. cit., p. 269), y en lo que respecta a la naturaleza jurídica adhiere a
una postura que él considera inexactamente denominada como atomística, que según él no niega en
absoluto la unidad funcional de la hacienda, pero distingue cuándo se está refiriendo a negocios jurídicos o
a derechos reales, y así afirma que el concepto de unidad puede ser utilizado y ser relevante a los fines de
determinar el objeto de un negocio jurídico, pero nunca en cambio podrá dar lugar a un derecho real sobre
el conjunto de los bienes, diverso de los derechos reales sobre las cosas que lo componen (conf. ob. cit.,
ps. 277/278).
Ferri, en su obra de 1996, sostiene que la hacienda constituye un complejo de bienes organizados por el
empresario para el ejercicio de la empresa (Ferri, ob. cit., p. 221).
Guyenot señala que la noción de fondo de comercio sigue siendo una noción empírica, y que no se trata
de una unión de derecho, sino que se encuentran unidos por un destino común que es la explotación
comercial y un fin determinado que es la conquista de la clientela, y luego de describir las distintas
posturas afirma que estamos frente a una propiedad incorporal de naturaleza mobiliaria (conf. Guyenot,
Jean, Derecho Comercial, Ejea, Buenos Aires, 1975, vol. I, ps. 320 a 324).
Sánchez Calero, en su decimonovena edición de 1996, señala que puede concebirse como el conjunto de
bienes organizados por el empresario como medios para obtener su finalidad económica [...] de este
concepto se deduce: a) que se trata de un conjunto de bienes; b) que estos bienes no se hallan
simplemente yuxtapuestos, sino organizados; c) que la organización efectuada por el empresario se ha
realizado con un determinado fin (Sánchez Calero, ob. cit., p. 193). Y en lo que respecta a su naturaleza
jurídica se inclina por afirmar la idea de que a pesar de que los bienes mantienen su individualidad
conforman una unidad económica por la función a la que están destinados.
Francisco Vicent Chuliá ofrece su perspectiva, ciertamente diferenciada de otros autores españoles, y
señala que Lo que caracteriza al establecimiento es la existencia de una organización como bien inmaterial
o creación intelectual, resultado de la actividad competitiva del empresario, que representa un valor
económico muy superior a la suma del valor de los diversos elementos materiales organizados (Vicent
Chuliá, ob. cit., p. 209).
Este autor se aparta de lo que él califica como posturas atomistas de Garrigues y Broseta Pont, y señala
que tanto la jurisprudencia del STS como parte de la doctrina, donde identifica a Uría, se han alineado en
la consideración del establecimiento como una universalidad, objeto de propiedad y tráfico jurídico. Karsten
Schmidt, conforme la conceptualización de la doctrina alemana, refiere en este supuesto a la empresa
como objeto de Derecho, y realiza una doble consideración según que se la analice desde el Derecho de
las Obligaciones, donde se la puede observar como una unidad; sin embargo, cuando se la observa desde
el ángulo de los actos de disposición sostiene el principio de especialidad de cada elemento.
Sin embargo pone el acento para hablar de transferencia como unidad o conjunto de cosas, según que el
que la adquiera se convierta o no en titular de la empresa, o simplemente en el nuevo dueño de los bienes.
Si la empresa se constituye en objeto de actos jurídicos existirá la tendencia concordante con su
característica de unidad económica, de tratarla jurídicamente como unidad. Tal concepción unitaria es
posible desde el punto de vista del Derecho de las Obligaciones, o sea, en especial, en los casos de
25

lOMoARcPSD|27568585
negocios obligacionales. Cuando se trata de actos de disposición, el principio básico de especialidad

establece límites a la consideración unitaria, ya que el objeto del acto de disposición es cada cosa
susceptible de derechos especiales, pero no un concepto abarcador de cosas. Por lo tanto no es posible
transmitir la empresa mediante un simple acuerdo [...] Pese al principio de especialidad del derecho de los
bienes, sería errónea la suposición de que la transmisión o cesión jurídica de una empresa no es otra cosa
que la enajenación y cesión de una cantidad de cosas y derechos aislados. Es cierto que ello es así
respecto de los actos de disposición civil. Pero quien transmite un conjunto de cosas y derechos no ha
transmitido o cedido la empresa. Lo decisivo es, en cambio, que el adquirente, arrendatario, usufructuario,
se transforme en titular de la empresa. A ese fin es necesaria la posesión de la empresa como unidad
(Schmidt, ob. cit., p. 147).
Esta exposición sintética de la posición de algunos autores de importancia en la formación de la doctrina

actual (que no supone a todos) es a los fines de mostrar la diversidad de pensamiento que existe en el
ámbito doctrinario, sobre la conceptualización y naturaleza jurídica del fondo de comercio.
En nuestro ordenamiento jurídico, debemos partir de alguna base de pensamiento que permita en torno al
mismo elaborar una posición.
Por ello, si entendemos al empresario como el titular de la empresa, y a la empresa como la organización,
al fondo de comercio lo ubicamos como lo organizado.
En este sentido, lo organizado es un conjunto de bienes con una relación de pertenencia (de cualquier tipo)
con el titular de la empresa.
Estos bienes (que pueden ser de cualquier tipo en teoría) se encuentran limitados o por la voluntad de las
partes (comunes o individuales) o por la ley (como sería el caso de los inmuebles).
Esta organización de bienes que realiza el empresario se realiza con una finalidad específica, cual es la de
llevar adelante una explotación comercial.
Esta pertenencia (al empresario) y esta afectación organizada a un fin (la explotación comercial)
caracterizan al conjunto de bienes, distinguiéndolo de cualquier otro tipo de conjunto de bienes.
Por ello, para que exista (jurídicamente hablando) fondo de comercio, debemos estar en presencia de un
conjunto de bienes (delimitados por la ley y las partes), que pertenecen a un empresario mercantil, que los
organiza y los afecta a un fin especial que es el de llevar adelante una explotación comercial.
Obligados a preguntarnos sobre su naturaleza jurídica, y con la prevención de que estas calificaciones
suelen ser creaciones abstractas y muchas veces carentes de sentido real y necesarias al solo efecto de
construir un razonamiento que sea lógico y entendible desde el punto de vista jurídico, debemos señalar
distintas consideraciones.
En primer lugar estos bienes, individualmente, tienen existencia y consideración del ordenamiento jurídico,
con independencia de pertenecer o no a un fondo de comercio, e incluso perteneciendo a éste, se pueden
transmitir en forma individual (salvo algún caso especial).
Sin embargo, por una decisión de las partes o de la ley, ese conjunto de bienes es considerado (desde lo
jurídico y negocial) como una unidad, que necesariamente reconoce dos extremos: el primero, la
pertenencia a un empresario mercantil, y el segundo, que estén organizados y afectados a, o para una
explotación mercantil.
Si esta unidad puede ser calificada o no de universalidad, y a la vez si ésta es de hecho o de derecho,
resultará de la postura que tomemos frente a qué es lo que se entiende a través de estas denominaciones.
En este sentido, nos resulta muy difícil interpretar que pueda existir un fondo de comercio sin que su titular
sea un empresario mercantil y que su finalidad de organización y afectación no sea la de llevar adelante
una explotación comercial.
Partiendo de este análisis, debemos considerar que algunos autores lo único que observan es un conjunto
de cosas, que no constituye una universalidad, lo que podría llegar a ser desechado, en base a
determinadas normas jurídicas, que comprenden dentro del fondo de comercio a un conjunto de bienes
independientemente de la no voluntad expresa de las partes y de que se puede transmitir como un todo,
con la mera referencia de estar transmitiendo un fondo de comercio, que supone la transferencia de todos
los bienes que lo componen.
26

lOMoARcPSD|27568585
Sin embargo, ello tampoco puede ser negado en forma absoluta, ya que todos los bienes se pueden
transmitir en forma individual, lo que no resulta jurídicamente objetable, salvo que exista fraude o perjuicio
para los acreedores del fondo.
Respecto de la postura que lo interpreta como una persona moral, desde nuestro punto de vista no lo
constituye en la realidad, y además (reiteramos, desde nuestra óptica) requeriría de una expresa norma
jurídica que así lo determinara, lo que de hecho es posible, pero no existe dicha norma en nuestro Derecho
positivo, y no se la puede suponer de normas que refieren en forma indirecta al fondo.
La postura que refiere al patrimonio de afectación, que encuentra diversos seguidores, tanto a nivel
internacional como indiciariamente a nivel nacional, brindaría una respuesta adecuada al fenómeno
negocial del fondo de comercio, sin embargo este patrimonio de afectación no surge (por lo menos
claramente) de la ley, donde además los creadores de la ley manifiestamente han señalado en sus
exposiciones que, en cuanto a la conformación del fondo, es en principio supletoria de la voluntad de las
partes.
Podríamos preguntarnos el porqué de esta exigencia de normas positivas expresas para llegar a la
calificación de patrimonio de afectación, y no es un mero capricho de carácter positivista, sino que siendo
el principio en nuestro Derecho el del patrimonio único como garantía común de los acreedores (aunque
existan innumerables situaciones especiales y excepcionantes), nos parece lógico y atendible que esta
situación de excepción que implica el patrimonio de afectación sea a través de una norma expresa.
Observada desde la perspectiva de la universalidad jurídica o de Derecho, debemos señalar que aquí las
distinciones suelen ser más difíciles y sutiles. Es difícil pensar hoy, con la realidad de nuestra legislación,
que el fondo de comercio pueda existir independientemente del empresario, al cual pertenece y afecta.
Sin embargo interpretamos que la crítica que se realiza, acerca de que no se trataría de una universalidad
de Derecho, porque la transmisión del fondo no comprende las deudas y créditos, no resulta correcta en
forma total, sino que, por el contrario, tanto los créditos como las deudas pueden integrar el fondo, por
expresa decisión de las partes, ya que en el ordenamiento jurídico argentino no se señala qué es lo que no
compone el fondo de comercio, sino que las exclusiones surgen de la interpretación doctrinaria de normas
jurídicas conexas y de aplicación a la materia mercantil.
Las partes pueden incluir dentro de la transferencia del fondo de comercio lo que decidan, y la ley lo único
que ha hecho es enunciar determinadas inclusiones con carácter de mínimo legal, por denominarlo de
alguna manera, y a defecto de convención de partes.
La postura de aceptarla como universalidad de hecho, que es la de mayor predicamento en la doctrina y
jurisprudencia nacional, se apoya en la idea de conjunto de bienes cuya unión en un todo es independiente
de la voluntad del dueño, pero cuya unidad depende de la voluntad del dueño y no está predeterminada
por la ley.
Aunque la jurisprudencia ha llegado a tomar posturas indefinidas, sosteniendo que son cuestiones de
hecho la determinación de que en cada caso concreto existe o no un fondo de comercio y si éste es o no
una universalidad.
Nada resulta claro y preciso en el intento (inútil, según Le Pera) de encontrar la denominada naturaleza
jurídica de los institutos jurídicos, y ello lo resume la postura de encontrar autores que consideran al fondo
como una universalidad sin calificación de ninguna clase, lo que aparece casi como una renuncia a la
búsqueda que ellos mismos se proponen de determinar esta calificación jurídica, para algunos, reiteramos,
innecesaria.
En realidad, hablar de universalidad es pretender utilizar una designación con fines estrictamente jurídicos,
o sea hablar de un todo compuesto por diversos bienes, que individualmente son perfectamente
diferenciables.
En nuestro ordenamiento el fondo de comercio, como conjunto de bienes afectados a un fin propio, existe,
y por lo tanto, aceptando como válidas las categorizaciones para entender las soluciones jurídicas que se
proponen, sí se puede utilizar el término universalidad, y en el estado actual de nuestra legislación esta
unidad surge de la pertenencia a un empresario mercantil que los organiza y afecta a un fin determinado
que es la explotación mercantil y la ley sólo reconoce y regula su existencia y transferencia; por ello, y por
la obligación (no impuesta sino asumida) de intentar encontrar una calificación jurídica determinada es que
se podría hablar de universalidad de hecho.
27

lOMoARcPSD|27568585
Todo ello sin perjuicio de interpretar que se debe avanzar en la legislación del instituto y convertirlo, desde
lo normativo, en una institución fácilmente asequible, con sus límites claros y precisos, para evitar
confusiones en las soluciones jurídicas que se adopten.
Un paso más adelante dan aquellos autores que, partiendo de la idea (jurídica) de universalidad, precisan
este concepto y señalan que este fondo (universalidad) puede ser aprehendido como un bien en sí mismo,
de naturaleza mueble e incorporal.
Éste es un ámbito de discusión abierto que parte de la primera deliberación básica, que es la idea o noción
de naturaleza jurídica, y si la misma resulta correcta, válida y aun si existe la naturaleza jurídica. Partiendo
de ello y para adelante, todo es camino a recorrer, el que sólo encontrará su meta relativa cuando la
intervención normativa determine una opción en términos claros y precisos, por ejemplo adoptando la idea
de patrimonio comercial de afectación.
CONTRATOS DE GARANTIA Concepto Los contratos de garantía —de naturaleza accesoria a la

obligación principal— se constituyen a los efectos de afianzar el cumplimiento de determinadas
obligaciones. Pueden dividirse entre los de garantía personal (fianza, aval) y los de garantía real (prenda e
hipoteca). Los contratos de garantía personal se caracterizan por: a) La garantía la constituye todo el
patrimonio del garante y no un bien concreto. b) La garantía es otorgada por una persona distinta del
obligado principal. c) El carácter personal del contrato se acentúa. Los contratos de garantía real se
caracterizan por afectar determinados bienes al cumplimiento de una obligación contractual. Las
características comunes de los derechos reales de garantía son: a) Los sujetos que garantizan el
cumplimiento de la obligación contractual han de ser legítimos propietarios del mismo, o en caso de no
serlo, han de hallarse legalmente autorizados para constituir la garantía real. b) Son indivisibles (subsisten
hasta la extinción de la obligación principal asegurada). c) El bien sigue siendo, en principio, libremente
disponible (aunque son usuales en las hipotecas cláusulas que limitan la libre disponibilidad del bien).
Fianza Contrato por el cual una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación en
el caso de incumplimiento del deudor principal. La fianza se caracteriza por su accesoriedad al contrato
principal y por la afectación de todo el patrimonio del fiador. Cabe señalar que si se establece que el fiador
se constituye en “liso, llano y principal pagador” queda obligado en el mismo plano que el deudor originario.
El afianzamiento es mercantil, si la operación afianzada lo es. Debe constar siempre por escrito, en
documento público o privado. En los contratos de préstamo o crédito (derecho bancario), normalmente la
fianza se otorga con una cláusula adicional al contrato que se pretende garantizar. Normalmente viene
preimpresa. El fiador que cumple con su prestación queda subrogado en los derechos del acreedor y
puede exigir el reembolso de lo que ha pagado y los daños que haya sufrido como consecuencia de la
fianza. Prenda Se entiende por prenda el derecho real de garantía sobre cosas muebles o créditos. En el
caso de los créditos, deben estar instrumentados y reunir la característica de poder ser cedidos. Por el
contrato de prenda, el deudor afecta un bien al pago de una deuda. Vencida ésta y no satisfecha, puede
hacerse efectiva sobre el precio de venta del bien, con preferencia a los derechos de cualquier otro
acreedor. La prenda faculta al acreedor, en caso de no pago, a instar la venta del bien dado en garantía.
El art. 173 inc. 2º del Código Penal sanciona como delito la defraudación prendaria (desaparición dolosa
del bien dado en garantía). En el caso de bienes registrables (automotores, por ejemplo), rige una ley
especial. Los acreedores prendarios deben cumplir en este supuesto recaudos especiales (Decreto ley
15.348/46, T.O decreto 897/95). Anticresis Derecho real de garantía, concedido al acreedor por el deudor
o un tercero, que coloca a aquél en posesión de un inmueble y lo autoriza a percibir los frutos para
aplicarlos al pago de la deuda. Como derecho real, la anticresis otorga al titular los siguientes derechos:
— Percepción de los frutos del inmueble. El destino de los mismos debe ser abonar los intereses en primer
lugar. Luego el capital del crédito. — Derecho de retención. En el supuesto que la finca pase a manos de
un tercero el acreedor anticresista tiene derecho a retener el inmueble Son de aplicación las mismas
normas que rigen para el derecho real de prenda. — Derecho a provocar la venta del inmueble en caso de
no pago. — Derecho preferente a cobrarse con el producto de la venta. — Derecho a deducir de los frutos
las cantidades abonadas en concepto de contribuciones, cargas y gastos necesarios para la conservación
del inmueble, si lo tiene en su posesión. El acreedor anticresista debe conservar la cosa y no puede
28

lOMoARcPSD|27568585
alterar su destino, respondiendo por los daños que cause al deudor. Hipoteca Derecho real de garantía
sobre inmuebles individualizados que permanecen en poder del dueño. Sólo puede constituirse por
escritura pública. También puede hipotecarse el derecho de superficie, así como barcos de diez o más
toneladas, o buques en construcción del mismo tonelaje (art. 509 ley 20.094).
14.- OTROS CONTRATOS

AGENCIA: Es el contrato en virtud del cual una parte denominada comitente o proponente encarga a otra
llamada agente la promoción y /o conclusión de negocios por su cuenta y orden en una zona determinada (
con exclusividad o no) y por una retribución previamente pactada.
CONCESION: Es el contrato en virtud del cual una parte denominada concedente otorga bajo su control y
condiciones el derecho de vender (o comercializar) en forma exclusiva sus bienes y servicios a otra parte
llamada concesionario quién la adquiere y los comercializa por su nombre y cuenta y en base a las
condiciones fijadas por el concedente obteniendo como ventaja económica la diferencia del precio del bien
entre su adquisición y venta.-
DISTRIBUCION: Es aquel por el cual el productor o fabricante conviene el suministro de un bien final de
distribuidor quién adquiere el producto para proceder a su colocación masiva, por medio de su propia
organización en una zona determinada, como contraprestación el distribuidor recibe un porcentaje sobre el
precio de la venta del producto.-
CONTRATOS BANCARIOS
LA OPERACION BANCARIA: Se denomina de esa manera a la realización sistemática y masiva de
intermediación en el crédito.
Los contratos bancarios son el antecedente negocial de las operaciones bancarias y estas son el reflejo
técnico contable de aquellos que le sirven de marco jurídico.
Las operaciones bancarias exterioriorizan y concretan con relación al cliente la prestación del servicio
financiero una de las partes es el banco y el objeto es el crédito
CONTRATO DE SEGURO Hay contrato de seguro cuando el asegurador se obliga mediante una prima o
cotización a resarcir un daño o cumplir la prestación convenida si ocurre el evento previsto.-
FRANQUICIA: Es un contrato comercial basado en una relación de cooperación permanente pro el cual
una de las partes franquiciante titular de un nombre comercial, de una marca con la que identifica a su
empresa, otorgando a la otra parte franquiciado un conjunto de derechos que lo facultan para vender,
distribuir, o explotar a su propio riesgo en un lugar determinado uno o varios productos y o servicios
basándose en la imagen comercial.
El franquiciado se encuentra sujeto a controles por parte del franquiciante y como contraprestación el
franquiciado debe abonar una suma inicial y determinada.-
CONTRATO INDIVIDUAL DE AHORRO: Es el contrato en virtud del cual una de las partes denominada
suscriptor se obliga a efectuar durante un plazo pagos periódicos que junto con los que realicen los
titulares de otros contratos de los mismos planes y agrupados o no contribuirán a la formación de uno o
mas fondos comunes y la otra parte entidad de ahorro o administradora se obliga a administrar dichos
fondos y a aplicarlos periódicamente durante la vigencia de los contratos y de acuerdo con el objeto y
mecanismos planteados a la adjudicación y entrega a cada suscriptor cuyo contrato no se hubiere
extinguido, al tiempo de la adjudicación, de una cosa mueble prendable y asegurable adquirido de su
fabricante o de una suma de dinero destinada al fin propuesto en el contrato.
CONTRATO DE CONSUMO: En el contrato de consumo se requiere una finalidad, el consumo final, que
actúa como elemento de calificación subjetiva y se rige pro las siguientes normas:
1) el contrato
2) Ley 24240 Defensa del Consumidor
3) Complementarias (lealtad y competencia)
4) C.Civil; Comercial; Constitución Nacional
CONTRATO DE TRABAJO: Acuerdo de voluntades entre dos personas, una de las cuales se compromete
a cambio de una remuneración a poner su capacidad laboral que puede traducirse en la realización de
actos, ejecución de obra o prestación de servicios a disposición de la otra que la dirige por un tiempo
determinado o no pero preciso en la que se refiere a cada prestación.
Así trabajador y empleador se obligan recíprocamente al cumplimiento de los deberes que surgen de una
relación de intercambio que por lo común no se agota en una prestación aislada sino que es de carácter
sucesivo.-
29

Apunte-Para-Examen Universidad Del Litoral

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Apunte-Para-Examen Universidad Del Litoral

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Apunte-Para-Examen Universidad Del Litoral

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

lOMoARcPSD|27568585

Apunte para examen

Derechos Reales (Universidad Nacional del Litoral)

Studocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.

RELACIONES JURIDICAS: CREAR, MODIFICAR,TRANSFERIR, CONSERVAR O ANIQUILAR

Definicion y métodos del CC

En el art. 1137 dice lo ue es un contrato. La doctrina regla algunos aspectos

CONTRACTO = ACTO JURIDICO

INCLUYE CUALQUIER DERECHO DE TIPO PATRIMONIALES: REALES, PERSONALES O

“No produce efectos reales en el sentido de que no permite transmitir la propiedad”

Solo hay obligación cuando existe una acción obligando la ejecución.

FUENTE DE CUASICONTRATOS (Actos realizados sin acuerdo con la parte)

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

Comparación con otros institutos:

 El pago y la dación en pago:

LIMITES DE LA DISCIPLINA CONTRACTUAL.

Comparación con el derecho real.

CONTRATOS Y DERECHOS HEREDITARIOS.-

2- ELEMENTOS DEL CONTRATO

El contrato tiene elementos, esenciales, naturales y accidentales.

Estructura: Los elementos, el consentimiento, el objeto y la causa.

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

3- LOS CONTRATOS SE PUEDEN CLASIFICAR EN:

ACTOS DE DISPOSICION Y ADMINISTRACION.

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

DE EJECUCION INSTANTANEA O DE TRACTO SUCESIVO:

4 - LA FORMACIÓN DEL CONTRATO

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

La formación del contrato requiere de la declaración de la voluntad declarada y este no debe

INTENCIÓN: se ha querido realizar el acto.

LIBERTAD: libertad de elegir.-

Las incapacidades de hecho: pueden ser absolutas o relativas:

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

Incapaces de derecho: son siempre relativas.

Es cuando la ley prohibe a determinadas personas la realización de ciertos contratos. Se fundan

5 - EL OBJETO DE LOS CONTRATOS.

LA GARANTÍA DE SANEAMIENTO ABARCA :

LA EVICCIÓN VICIOS REDHIBITORIOS

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

6.- LA CAUSA DE LOS CONTRATOS

DIFERENCIAS CON EL OBJETO:

FORMA Y MEDIOS DE PRUEBA:

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

7 - INTERPRETACION DE LOS CONTRATOS

El contrato debe interpretarse en base a los siguientes parámetros:

8 - EFECTOS DE LOS CONTRATOS:

Hay que recordar siempre dos principios (relativos):

EFECTOS DE LOS CONTRATOS CON RELACIÓN A TERCEROS

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

9 - REVISION Y FRUSTRACION DEL CONTRATO

RESCISION DEL CONTRATO (1198 C.Civ.)

LA FRUSTRACION DEL FIN DEL CONTRATO

10 - INEFICACIA Y EXTINCION DE LOS CONTRATOS

LA POSIBILIDAD DE EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS PUEDE OPERARSE:

a.- Cumplimiento: El cumplimiento de la totalidad de las prestaciones extingue el contrato.-

Descargado por Fernanda Franco ([email protected])

b.- Imposibilidad de Cumplir: El contrato se extingue cuando la obligación asumida es física o

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL

11- PACTO COMISORIO