Derecho de Superficie

3.
DERECHO DE SUPERFICIE:
Los derechos de propiedad superficial son derechos reales, transferibles y

temporales que confieren a una persona, ya sea superficial, el derecho a
construir, plantar o poseer un edificio o plantación en su terreno en un terreno
ajeno. Se establece mediante contrato o concesión, y tiene una duración
determinada que no debe exceder el plazo máximo establecido por la ley. Al
vencimiento del plazo, el propietario del terreno adquiere la propiedad de lo
construido o plantado, y reembolsa el valor al propietario de la superficie.
Por otra parte, según la doctrina portuguesa, los derechos de superficie
consisten en la facultad de crear o mantener plantaciones o cultivar una
propiedad ajena. Se llama superficiante a la persona que tiene potestad para
plantar o construir, y al dueño del terreno se le llama superficiante. Así, los
derechos de superficie incluyen la realización de trabajos o plantaciones en
terrenos o bienes pertenecientes a otra persona; Tales plantaciones u
ocupaciones pueden existir en el momento en que se crean los derechos o
resultar del ejercicio de cada uno de dichos derechos. Por tanto, sólo se puede
aplicar a propiedades rústicas o urbanas.
En lo que respecta a la doctrina nacional, un derecho de superficie es un
derecho real, enajenable y heredable, que confiere a su titular, durante un
período determinado, que no puede exceder del máximo fijado por la ley, el
derecho a poseer y conservar en un país extranjero. país en o en su territorio.
superficie del terreno, un edificio en propiedad separada, obtenido como
resultado del ejercicio de un derecho de desarrollo anexo, ya sea como
resultado de un título de adquisición de un edificio existente, o bajo un contrato
de arrendamiento de terreno adicional.
Es por ello por lo que podemos definir al derecho de superficie como aquel
derecho real, transferible y temporal en el que una parte, llamada otorgante,
concede a otra parte, llamada superficiario, el derecho a construir y mantener
una edificación en un terreno ajeno durante un período determinado,
transcurrido el cual el propietario del terreno adquiere la propiedad del edificio
reembolsando su valor.
3.1 DEFINICION DE DERECHO DE SUPERFICIE SEGÚN AUTORES:
El autor Fernandez Salas, (2012) define al Derecho de Superficie como un tipo

de sobresuelo el cual una persona tiene título sobre tierras, riquezas minerales
o ambas, separadas de la propiedad de suelo, por un período máximo de 99
años. Hay tres puntos clave que surgen de esta definición, que exploraremos
en detalle a continuación. Agrega además que el derecho real de superficie es
aquél en virtud del cual el superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la
superficie del suelo.
También tenemos al autor Cárdenas Quirós, (1983) señala al derecho de

superficie, como un derecho real, enajenable y trasmisible por sucesión, que
confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al
máximo fijado por la ley (se trata de un derecho temporal). la facultad de tener
y mantener en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del suelo, una
edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho
anexo de edificar o por medio de un acto adquisitivo de la edificación
preexir,tente, o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.
Por otro lado, el autor Varsi-Rospigliosi, (2022) relata que la superficie es un

derecho real que ofrece un amplio abanico de posibilidades para el mercado de
la construcción. Es versátil y se adapta a las necesidades de inversión según
los intereses del propietario y de su propietario. Permite a un no propietario
construir en la propiedad de un tercero pagando una tarifa. Construyo, ahorro
los costos de la propiedad e invierto directamente en la implementación del
proyecto. Al tratarse de un derecho real de larga duración, las inversiones de la
fábrica pueden recuperarse. Es eficiente, permite el uso directo de la tierra y la
entrega a quienes pueden obtener de ella un beneficio directo e inmediato.
Por último el autor Torres Vásquez, (2021) relata Por título de superficie, el
dueño de la propiedad, conservando el título del terreno, le otorga a la
superficie el derecho de poseer propiedad separada en lo que está
construyendo, o en lo que ya ha sido construido sobre o debajo del terreno o a
nivel del suelo por un período de tiempo no mayor a 99 años. Al finalizar el
plazo, el propietario del terreno adquiere la propiedad del edificio pagando su
coste, salvo pacto en contrario.
3.2 PLAZO DE LA SUPERFICIE:
Como ocurre con cualquier fragmentación del dominio, también se aplica el

derecho al espacio y al tiempo. La ley fija una duración del derecho de
superficie, que no puede ser superior a 99 años. La duración del derecho de
superficie depende de lo acordado por las partes; A falta de acuerdo, se aplica
el plazo máximo de 99 años salvo que las partes lo rescindan antes. El plazo
deberá computarse desde la adquisición de los derechos sobre la tierra. El
plazo más corto pactado podrá ampliarse siempre que no supere el plazo
máximo legal de 99 años. Vencido el plazo del derecho de usufructo, termina la
división del inmueble, pasando las edificaciones legalmente a propiedad del
dueño del inmueble, sin necesidad de transferencia legal de dominio; De esta
forma, el suelo, el subsuelo y la capa superficial del suelo se combinan en una
única entidad física y jurídica.
La propiedad dañada por la división en propiedad de la tierra y propiedad de
superficie vuelve a ser una propiedad perfecta con un solo propietario; Los
activos se consolidan en la persona de Dominus Soli. Las edificaciones pasan
a ser propiedad del dueño del terreno sin gravámenes o cargas que afecten la
propiedad del terreno, ya que dichos gravámenes o cargas debieron
constituirse sólo por el período de vigencia del derecho sobre el terreno, por lo
tanto, el derecho sobre el terreno. Por vencimiento del plazo también fueron
liquidadas las penalidades y gravámenes que surgieron con el dueño del
terreno. El propietario del terreno está obligado a compensar al propietario del
coste de las construcciones, salvo que se estipule que al extinguirse el derecho
de usufructo, el propietario del terreno adquiere la propiedad de las
construcciones sin obligación de compensar su valor.
La compensación que deberá pagar el propietario del terreno al promotor por
el coste de la edificación deberá establecerse en la escritura de constitución o
en una escritura posterior. Si las partes no llegan a un acuerdo, el juez tomará
una decisión teniendo en cuenta los valores pignorados por la superficie que
existían al momento de la restitución del inmueble. Además las partes podrán
celebrar contrato de salvamento o contrato de reventa a favor de los herederos
o la obligación de estos últimos de retirar la construcción para restituir el
inmueble en las mismas condiciones en que se inició la relación jurídica.
3.3 CONSTITUCION Y TRANSMISIBILIDAD DE LA SUPERFICIE:
En principio, el terreno o suelo, el terreno debajo de él señalado como subsuelo

y el terreno encima señalado como sobresuelo de un inmueble constituyen una
entidad física y jurídica, que es propiedad exclusiva de su propietario. En la
tierra subsuelo y sobre la tierra sobresuelo, los derechos de propiedad se
extienden mientras sean útiles al propietario y dentro de los límites de la ley;
Son los parámetros urbanísticos los que determinan la altura o profundidad que
se puede construir. La ley estipula que "el propietario de un bien adquiere
mediante la adhesión de personas a las que está materialmente obligado u
obedecido", este es el principio de la adhesión sólo en la superficie del crédito,
como medio de adquisición inicial del bien. El propietario del terreno obtiene
por accesión todo lo que le está adscrito o adscrito materialmente, de manera
que el terreno y la edificación tienen los mismos derechos de propiedad.
Para legitimar esto, se señala que, en la superficie, inevitablemente coexisten

dos propietarios de las distintas partes de la propiedad: el propietario y el
constructor. En cuanto a la legitimación activa, se aplica lo dispuesto en el
artículo 1030. De ello se desprende que sólo el propietario puede constituir el
derecho de superficie. También es claro que, si el inmueble es de propiedad
común, los copropietarios pueden, de mutuo acuerdo, constituir el derecho
sobre el inmueble a favor de un tercero. (señalado en el Art. 971 del C.C).
Por último, sigue siendo controvertido si se puede legitimar al propietario de

una propiedad horizontal, ya que la ley no establece expresamente que se
puedan establecer derechos de superficie sobre el aire de las edificaciones
existentes. Sin embargo, al no existir ninguna ley que lo prohíba, según la
evolución reciente del derecho comparado, el propietario de la propiedad
horizontal debe estar legitimado para establecer tal derecho, y este derecho
debe estar consagrado en las normas internas de la propiedad horizontal.
(Cárdenas Quirós, 1983)
Referencias
Cárdenas Quirós, C. (1983). EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE. UNIVERSIDAD DE LA RIOJA.
Fernandez Salas, J. C. (2012). EL DERECHO DE SUPERFICIE. Lima: THĒMIS-Revista de Derecho.
Torres Vásquez, A. (2021). Derechos reales: ¿qué es el derecho de superficie? Instituto pacífico.
Varsi-Rospigliosi, E. (2022). La superficie: El derecho real que puede resolver el actual problema
del acceso al suelo y a la vivienda. UNIVERSIDAD DE LIMA.

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Los derechos de propiedad superficial son derechos reales, transferibles y

El autor Fernandez Salas, (2012) define al Derecho de Superficie como un tipo

También tenemos al autor Cárdenas Quirós, (1983) señala al derecho de

Por otro lado, el autor Varsi-Rospigliosi, (2022) relata que la superficie es un

3.2 PLAZO DE LA SUPERFICIE:

Como ocurre con cualquier fragmentación del dominio, también se aplica el

3.3 CONSTITUCION Y TRANSMISIBILIDAD DE LA SUPERFICIE:

En principio, el terreno o suelo, el terreno debajo de él señalado como subsuelo

Para legitimar esto, se señala que, en la superficie, inevitablemente coexisten

Por último, sigue siendo controvertido si se puede legitimar al propietario de

Fernandez Salas, J. C. (2012). EL DERECHO DE SUPERFICIE. Lima: THĒMIS-Revista de Derecho.

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