LA PROTECCION POSESORIA EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

(Último Título del Libro IV, luego de la regulación de todos los derechos reales)

a) Objeto:
- Proteger la relación de poder
- Preservar la paz social
- Evitar que las personas se hagan justicia por mano propia.

b) Legitimación: estas defensas se otorgan a todas las personas (poseedores y tenedores), sin que
resulte necesario que sean titulares de un derecho real.

c) No interesa probar el título o la causa de esa relación.

d) Sistema de Defensas
- Defensa extrajudicial (art. 2240)
- Defensas judiciales:
1.- En el Código Civil: acción de despojo y acción de manutención.
2.- En el Código Procesal Civil y Comercial: los interdictos.

e) Finalidad (art. 2238): mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de
poder”
f) Posibles Ataques (art. 2238): Turbación y Desapoderamiento
Desapoderamiento
• Clausura de Tranqueras
• Ocupación de Inmuebles
• Hurto o Robo de Cosas Muebles
• Coloración de Barreras

Turbación
• Retiro de Tranqueras
• Destrucción de Alambrados de Cercos
• Introducción de Hacienda
• Instalación de una Casilla Precaria
• Derivación de Aguas Servidas
• Introducción de Maquinarias y Elementos de Demolición
• Cortar y Recolectar Frutos
Acción para adquirir la posesión o la tenencia (art. 2239 C.C.C.)
“Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la
cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla
por las vías legales”.
Para ejercerla es necesario tener un título, entendido como acto jurídico causal.

Interdicto de Adquirir (art. 617 C.P.C.C.)

Requisitos:
1.- Presentar un título suficiente para adquirir la posesión.
2.- Que nadie posea a título de dueño o de usufructuario los bienes.

Defensa extrajudicial (art. 2240)

Supuesto de justicia por mano propia
a) Legitimación Activa: poseedores, tenedores y servidores de la posesión.
b) Legitimación Pasiva: el autor de la agresión.
c) Requisitos:
1.- Que el auxilio de la justicia o de la autoridad pública local sea tardío.
2.- Debe existir una solución de continuidad entre el acto de turbación o desapoderamiento y la
defensa privada.
3.- No se debe exceder los límites de la propia defensa.
Acción de despojo (art. 2241)
a) Legitimación activa: poseedores y tenedores.
b) Legitimación pasiva: la acción procede contra:
1.- el autor del hecho;
2.- sus cómplices;
3.- sus herederos universales;
4.- los sucesores particulares de mala fe;
5.- incluso contra el dueño mismo de la cosa en el supuesto que de propia autoridad tome la cosa.
c) Procede en los siguientes supuestos:
*Cuando medió desapoderamiento.
*Cuando el desapoderamiento proviene por la ejecución de una obra sobre una cosa mueble o
inmueble. Puede tratarse de una obra nueva, de una remodelación o de una alteración de las
preexistentes.
No resulta necesario de que la obra se haya comenzado, basta una posible amenaza de
daño, la que debe ser cierta y concreta. Si la obra estaría concluida el poseedor o tenedor
igualmente tiene la acción de despojo.
d) Finalidad: la restitución de la cosa al poseedor o al tenedor. Y, cuando se trata de una obra, la
suspensión del comienzo o de la continuación de la obra durante la tramitación del juicio
y la sentencia deberá ordenar la remoción de la obra y en su caso, la demolición o
supresión de las construcciones o plantaciones, restituyéndose las cosas al estado
anterior. Los costos son a cargo del ejecutor de la obra, o sea del demandado.
Interdicto de Recobrar (arts. 622 a 626 C.P.C.C.)
Contra el despojo total o parcial de la cosa con violencia o clandestinidad.

Acción de mantener la tenencia o la posesión (art. 2242)

a) Legitimación activa: todo poseedor o tenedor
b) Legitimación pasiva: se dirige en contra del autor de la turbación, es decir contra el agresor.
Prosperará en contra de los sucesores solo cuando éstos persistan en la actitud de su
antecesor.
c) Finalidad: el cese de los actos turbatorios, procurando volver las cosas al estado anterior.
Se ha entendido que en esta acción se encuentra incluida la acción de daño temido,
cuando el artículo hace referencia a “la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento”.

Interdicto de Retener (arts. 619 al 621 C.P.C.C.)

Protege al poseedor y al tenedor contra la turbación o la amenaza de turbación mediante actos
materiales.
Interdicto de Obra Nueva (art. 627 al 628 C.P.C.C.)
Procede cuando se hubiere comenzado una obra que afectare los derechos del poseedor o del
tenedor. La acción se puede dirigir en contra del dueño de la obra y si fuere desconocido, contra el
director o encargado de ella.

Prueba (art. 2243 C.C.C.)

El accionante deberá probar:
1) la relación de poder que tiene con la cosa;
2) la turbación y el desapoderamiento y en su caso la obra y el daño temido;
3) que la persona demandada es quien provoca la turbación o el desapoderamiento.
No se necesita probar el derecho que le otorga la relación de poder.

Proceso
El art. 2246 del Código Civil y Comercial prevé el proceso de conocimiento más abreviado que
establezcan las leyes procesales, que en la Provincia de Salta, es el proceso sumarísimo regulado en los
artículos 498 a 508 del Código Procesal Civil.
En el caso de los interdictos, el ordenamiento dispone que tramitan por la vía del proceso
sumarísimo.

Petitorio y Posesorio
 DEFENSA DE LOS DERECHOS REALES
(Título VIII del Libro Cuarto)

a) Concepto (art. 2247 C.C.C.): son “los medios de defender en juicio la existencia, plenitud
y libertad de los derechos reales, contra los ataques que impiden su ejercicio”.
b) Objeto :
1.- Acción Reivindicatoria: protege la existencia del derecho real.
2.- Acción Negatoria: protege la libertad del derecho real.
3.- Acción Confesoria: protege la plenitud del derecho real.
c) Indemnización Sustitutiva

Son acciones de condena y son imprescriptibles.

Acción Reivindicatoria (art. 2252 C.C.C.)
Procede cuando ha mediado desposesión de la cosa.

a) Legitimación Activa: titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión y al acreedor
hipotecario.
Situaciones Especiales:
1.- Comprador a quien no se le hizo la tradición.
Plenario “Arcadini, Roque (suc) c/ Maleca, Carlos”:
2.- Heredero.
3.-Legatario.
4.- Condominio.
5.- Adquirente por Boleto.
b) Legitimación pasiva: la acción se dirige contra quien tenga la cosa en su poder (art. 2255), será
el poseedor o tenedor del objeto.
JUICIO DE REIVINDICACIÓN
a) Objeto: cosas existentes, determinadas e individualizadas.
b) Trámite: Juicio Ordinario
c) Medidas Cautelares:
- Anotación de Litis
- Exhibición de la Cosa
- Embargo Preventivo
- Secuestro
- Prohibición de Innovar
- Mensura Judicial
- Medida Cautelar Genérica (art. 232 CPCC): el actor puede, durante el juicio, impedir que el acreedor
haga deterioros en la cosa que se reivindica.
d) Prueba: la controversia versa sobre derechos.
e) Límite: cuando aquel que tenga la cosa la adquiera por prescripción.
f) Efectos de la Sentencia: Se dictará una sentencia condena, que ordene la restitución de la cosa y
todos sus accesorios.

En todos los casos de reivindicación el demandado puede oponer una excepción de prescripción.
Acción Negatoria (art. 2262 C.C.C.)
Procede cuando media turbación o cuando un tercero se atribuye una servidumbre indebida. Será
legitimado pasivo quien se arrogue un derecho real que no tiene o pretenda ejercer en exceso uno que
tiene.

Acción Confesoria (art. 2264 C.C.C.)

Procede en supuestos de poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión (quienes sufren las consecuencias del
incumplimiento de sus vecinos de las restricciones y limitaciones al dominio), en caso de los titulares de
servidumbres se vean impedidos de ejercerlas.
PRINCIPIOS REGISTRALES
Norma de carácter genérico común a todo ordenamiento en materia registral.

MATRICULACIÓN (arts. 10 a 13 y 44 Ley 17.801)

- Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos que se refiere
el art. 2º, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúanse los inmuebles de dominio público (art. 10).

- La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica
que sirva de ordenamiento para designarlo (art. 11).

NOMENCLARURA CATASTRAL: (Departamento) Sección, Manzana, Parcela, Matrícula.

CÉDULA PARECLARIA:

- Parte Fija: descripción del inmueble (límite, extensión, Nº de plano, superficie según título y según
mensura, inmueble edificado o baldío). Se mantiene inalterable.
- Parte Móvil: puede o no sufrir mutaciones (titularidad, gravámenes, restricciones e inhibiciones,
cancelaciones, certificaciones).
LEGALIDAD (arts. 8 y 9 Ley 17.801)

Es la facultad y el deber del registrador de efectuar un estudio previo de los documentos que
pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo. De este principio deriva la
función calificadora del registrador, quien será el responsable de verificar el cumplimiento de los
recaudos legales.
Cuanto mayor sea el efecto de la registración mayor será el efecto o alcance de la calificación
(formas extrínsecas, contenido del acto, capacidad y legitimación).

Una vez analizado el documento puede suceder que sea registrado en:

- Forma definitiva
- Forma provisoria: cuando presenta un defecto subsanable.
- Devuelto sin registrar
- Forma condicional: cuando se ha expedido un certificado que se encuentra vigente.
TRACTO (arts. 14 a 16 Ley 17.801)

Es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones
por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos
inscriptos una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno.
Tracto significa espacio de tiempo que media entre dos lugares, lapso de tiempo.
Es una forma/mecanismo de practicar los asientos en el Registro. Se trata de un aspecto formal,
no sustancial (no es una exigencia impuesta a la legitimación).

Tracto Abreviado
Es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o
más transmisiones desde el titular inscripto. No se trata de una excepción porque la ley continúa
exigiendo un perfecto encadenamiento.
Se trata de una norma de orden práctico, que tiene por objeto evitar la confección de un asiento
que va a desaparecer de inmediato por practicarse otro posterior.
Supuestos (art. 16):

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
Obligación contraída por una persona estando pendiente la obligación de escriturar.
Ejemplo: boleto de compraventa, el vendedor muere antes de escriturar.

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes

hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
Obligación contraída por los herederos en relación a inmuebles de la sucesión, antes que el
dominio se haya inscripto a su nombre.

c) Cuando el documento sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes

hereditarios.
Hijuelas de costas.

d) Cuando se trate de dos o más instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea

y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Dos o más negocios jurídicos otorgados en distintos instrumentos pero referidos al mismo
inmueble.
 En todos los casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figura inscripto en el Registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
Queda reflejada en el folio la historia íntegra de las transmisiones y derechos que se constituyen
sobre el inmueble.
PUBLICIDAD

- Sentido Amplio: actividad destinada a producir cognoscibilidad.

- Sentido Restringido: la publicidad es jurídica cuando lo que se da a conocer son hechos

jurídicos y su finalidad es la de producir efectos jurídicos (desde una noticia hasta el nacimiento
del derecho).

La posibilidad de conocer es suficiente para que se produzcan efectos jurídicos.

- Naturaleza Jurídica: es una declaración señalativa.

- Figuras Afines:

a) Publicación: es episódica y produce solo una situación de notoriedad. La publicidad es

permanente y produce cognoscibilidad.
b) Notificación Pública: es episódica y produce un conocimiento legal, va dirigida a una persona
determinada. La publicidad es permanente, estática y produce cognoscibilidad.
PUBLICIDAD REGISTRAL

Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado
registro.

CONFLICTO: Publicidad Posesoria vs. Publicidad Registral (Ver Fallo “Todros c/ Todros)

Opiniones
1) La publicidad en sentido jurídico solo se consigue por medio de órganos públicos registrales, la
única publicidad es la registral (Hernández Galli).
2) También es publicidad aquella que produce anoticiamiento por otros medios, por ejemplo la
publicidad posesoria (Alterini).
Registro
Son los organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica.

Clases de Registro
*De hechos: el registro da a conocer un simple hecho, que se ha producido con independencia de
su registración. Esta última tiene como única finalidad facilitar la prueba. Por ejemplo: nacimiento y
defunción.
*De actos y contratos: el acto jurídico o el contrato no existe si no se celebra en el registro, en el
cual queda incorporado. Es el caso del matrimonio.
*De documentos: es una variedad del registro de hechos. El documento es una cosa mueble
representativa del hecho. Se incorpora el documento al registro sin someterlo a análisis o calificación
alguna. Por ejemplo, el registro de mandatos y de testamentos.
*De títulos: es una variedad del registro de actos y contratos. El acto que existe fuera del registro
porque ha sido celebrado por otro funcionario –como el juez o un escribano-, ingresa volcado en un
documento portante del negocio jurídico causal, al que denominamos título. El título es en definitiva
objeto de la registración.
*De derechos: no existe en nuestro sistema jurídico. En sistemas como el alemán, por ejemplo,
se logra separar la causa del negocio de su efecto, la transmisión, siendo ésta última la que se
registra.
Clasificación de los Registros: según su naturaleza y finalidad

a) PERSONALES Y REALES: los primeros tienen en mira al sujeto, los segundos al objeto.
Los registros reales a su vez pueden ser de folio personal o de folio real.

b) DE TRANSCRIPCIÓN Y DE INSCRIPCIÓN: en los primeros la inscripción se efectúa

mediante la transcripción íntegra del documento o por medio de la incorporación de una
copia. En los segundos el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que
–según la ley- deben ser publicitadas y que se denominan constancias de transcendencia
real.

c) DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS: en los declarativos el derecho existe antes de

ingresar al registro y se lo anota para su oponibilidad. En el caso de los registros
constitutivos el derecho nace con la inscripción.
DERECHO REGISTRAL

Concepto: Es la rama del derecho que comprende un conjunto de normas que regulan lo
relativo al organismo encargado de publicitar, la forma en que la publicidad debe ser realizada y los
efectos y consecuencias que la misma producirá respecto de los intervinientes en el acto y de terceros.
Abarca todo tipo de actividad publicitaria y jurídica.

Comprende normas de derecho civil, administrativo, procesal y tributario.

- Estructura de los registros: normas de derecho administrativo (son resorte de las Provincias, con
excepción a lo relativo a los Registros de la Propiedad Automotor que son competencia de la
Nación).
- Procedimiento de inscripción:
*Trámite de inscripción propiamente dicho: normas nacionales.
*Trámite recursivo: normas provinciales.
- Efectos de la registración: materia de la legislación de fondo.
 Documento
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Título: Régimen registral del automotor

Autores: Molina Quiroga, Eduardo - Viggiola, Lidia E.
Publicado en: SJA 01/10/2014, 3 -
Cita: TR LALEY AR/DOC/5605/2014

Sumario: I. Introducción.— II. El sistema registral como método de publicidad de los derechos.— III.
Clasificación de los sistemas de registro.— IV. Antecedentes nacionales.— V. Registración de automotores.—
VI. Régimen Jurídico del Automotor. Fuentes normativas.— VII. Principios registrales en materia de
automotores.— VIII. El Proyecto de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de
2012.— IX. Evaluación del sistema
I. INTRODUCCIÓN
La importancia económica de los automotores, y la complejidad de las relaciones que a su alrededor se generan,
llevó al Poder Ejecutivo Nacional, en 1958, a dictar el dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492) (1), estableciendo un
Registro Único de la Propiedad del Automotor, con características muy especiales.
El dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492), que en adelante identificaremos como "Régimen Jurídico del Automotor"
(RJA), no contiene una definición de "automotor". Alguna doctrina lo ha caracterizado como un vehículo destinado a
circular por el suelo, equipado para el transporte de cosas o personas y provisto para su propulsión de una máquina
generadora de fuerza, que es el motor (2).
Nos parece más claro describir al automotor como una cosa mueble, que está provista de un mecanismo de
autopropulsión, incorporada en su cuerpo o vinculada a éste, que se desplaza fundamentalmente por tierra, destinada al
transporte de personas o cosas.
Como explicaremos más adelante, en el actual régimen legal argentino, los automotores son además una cosa
mueble registrable.
El RJA, en su art. 5º originalmente enumeró una serie de vehículos que se consideran "automotores", tales como
los "automóviles", "camiones", "tractores", inclusive los llamados "tractores para semirremolque", las "camionetas
rurales", "jeeps", "furgones de reparto", "ómnibus", "microómnibus" y sus respectivos "remolques" y "acoplados". No
es necesario que estos vehículos estén carrozados.
Esta misma disposición deja abierta la especie "automotor", al atribuir al Poder Ejecutivo Nacional la facultad de
disponer, por vía de reglamentación, la inclusión de otros vehículos en esta categoría.
En tal sentido, la resolución de la Secretaría de Justicia de la Nación 586/1988 incluyó en este régimen a los
"motovehículos", accediendo al reclamo de las entidades que nuclean a los fabricantes de estos vehículos, que habían
manifestado su interés en incorporarse al sistema del automotor, para tener mayor seguridad jurídica sobre la
propiedad del bien, y observando las recomendaciones que la doctrina nacional venía haciendo en el mismo sentido
(3).
Más recientemente se han incluido en el sistema a las "maquinarias agrícolas", a las maquinarias viales y "todas
aquellas que se autopropulsen"(4).
II. EL SISTEMA REGISTRAL COMO MÉTODO DE PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS
La publicidad es un modo de exteriorizar una situación determinada. Si acotamos el análisis al campo jurídico, y
en particular a los derechos reales, observamos que la publicidad inmobiliaria aparece como uno de los sistemas más
difundidos para poner en conocimiento del público el estado jurídico de los bienes inmuebles, o al menos, posibilitar
dicho conocimiento.
La publicidad es un modo destinado al conocimiento general, por oposición al conocimiento o noticia individual
que podría surgir de la intervención del afectado, o de su notificación. También podemos decir que lo público es
contrapuesto a lo clandestino u oculto.
Cuando lo que se lleva a conocimiento público es un hecho jurídico, un acto jurídico, o una relación o situación
jurídica, es decir una circunstancia que genera derechos y obligaciones, decimos que la publicidad es jurídica (5).
Se han distinguido en doctrina tres aspectos de la publicidad: a) calidad que adquiere lo publicado; b) acción que se
concreta en la toma de razón, y c) puesta a disposición por los medios legales de los hechos jurídicos publicados (6).
Lo cierto es que, desde las legislaciones más antiguas, ha existido una preocupación por instrumentar mecanismos
de publicidad, particularmente con relación a las cosas inmuebles, que han transitado desde los actos rituales más o
menos vinculados con la religión, hasta los llamados sistemas registrales.
La publicidad en el tráfico inmobiliario de los pueblos de la Antigüedad fue posible por la escritura. En Grecia, el
acto traslativo de dominio inmobiliario, escrito en tablillas o pergaminos, se conservaba en una oficina especializada,
lo que permitía que los terceros tomaran conocimiento de la titularidad de un predio así como de las eventuales cargas
y gravámenes que podían afectarlo. El derecho griego influyó, en el ámbito jurídico, en el Imperio egipcio, sobre todo
con Ptolomeo. El notario era ante quien se extendían los documentos públicos que contenían los negocios jurídicos
que concluidos y suscriptos por las partes, quedaban archivados en su despacho, donde las partes podían obtener
copias autenticadas. También se organizaron registros públicos referidos a la inscripción del título traslativo de
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dominio. Cuando los romanos dominaron Egipto (año 30 d. C. hasta el siglo III) organizaron el Registro de
adquisiciones o de propiedad (bibliotheke enkteseon), y antes de un acto traslativo de dominio o constitutivo de
gravamen, el disponente debía obtener del registro un documento (epístalma) con el que acreditaba su titularidad y
legitimidad para disponer el derecho, que era indispensable para que el notario pudiera extender el documento. Esto
brindaba garantía al futuro adquirente porque provocaba una especie de "bloqueo registral": impedía la expedición de
un nuevo epístalma relativo al mismo predio (7).
En Roma, a pesar de tener un sistema jurídico evolucionado, no hubo publicidad registral porque, a diferencia de
Grecia y Egipto, no tenía difusión el uso del documento y cuando éste aparece ya se había afianzado la eficacia de la
traditio (8).
En el derecho romano, en la época de Justiniano, la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles era la
"tradición", que si bien en nuestro actual sistema ocurre, "cuando una de las partes entregare voluntariamente una
cosa, y la otra voluntariamente la recibiese" (art. 2377 Cód. Civil — DJA E-0026, art. 2351), en Roma estaba rodeada
de formalidades con un origen de ceremonia religiosa.
En el derecho germánico, en el Medioevo, las sentencias que investían el derecho (primero litigio real y luego
fingido) se guardaban en registros o libros especiales y por la seriedad y certeza que presentaban, adquirieron la misma
eficacia que el título justificativo o testimonio judicial. Así, el "testimonio" pasó de ser elemento probatorio a ser el
elemento esencial o hecho constitutivo de la modificación patrimonial, aunque luego se retrocedió al recibir la
influencia del sistema romanista de la tradición.
El Código Civil alemán plasmó una larga evolución para llegar a ser uno de los sistemas registrales más perfectos
que se conocen. Lo que se inscribe propiamente no es el acto jurídico causal (compraventa, donación, etc.), sino el
acuerdo mediante el cual quien figura en el Registro como titular, conviene con otra persona en que determinado
derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir es lo que recepta el Registro (9).
El sistema Torrens (Australia del Sur, 1853) adopta el sistema del "folio real", que es obligatorio para los
inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada la matriculación, sólo la
inscripción confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble.
En el derecho francés (Código Civil francés) se consagró la tradición como forma de publicidad, reservando la
registración solamente para las donaciones e hipotecas. Ésta es la concepción que incorporó Vélez Sarsfield en el
Código Civil argentino, como ilustra la nota al art. 577 (10) (DJA E-0026: art. 547).
Sin embargo, en Francia, la inseguridad provocada por la falta de un sistema publicitario más confiable, obligó ya
en 1855, a crear el registro inmobiliario, para hacer oponibles a terceros los actos de disposición de inmuebles.
Vélez Sarsfield adoptó a la tradición como medio de publicidad, para sacar de las sombras en que se encontraba
sumida la creación de los derechos reales (según el derecho francés).
Hoy la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeñas, pero se torna totalmente
ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto que queda prácticamente oculta, como la celebración del contrato.
También es equívoca, porque depende de la intención de las partes. En la entrega (tradición) de una cosa pueden estar
involucrados diversos significados (venta, donación, locación, simple tenencia, etc.). Se trata de una forma que carece
de permanencia, es fugaz y efímera y también carece de universalidad, e incluso puede estar desprovista de signos
materiales que la exterioricen (como la traditio brevi manu o el constituto posesorio).
El Código Civil estableció un sistema para la transmisión inter vivos del dominio y constitución de los demás
derechos reales ejercibles por la posesión: título y modo. El título es el antecedente negocial jurídico apto para
transferir el dominio o derecho real (título de adquisición; justa causa), integrado instrumentalmente (forma esencial o
constitutiva) con la escritura pública. Vélez no aceptó la registración por considerar que era inconveniente para el
estado de desarrollo del país, pero si se lee con atención la nota al art. 577 se advierte que critica la transmisión por
simple acuerdo de las partes, pero no los sistemas registrales francés o belga.
La insuficiencia de la tradición se hizo evidente y motivó que las legislaturas locales fueran adoptando en sus leyes
el sistema del registro (Capital Federal, la ley 1893/1886, entre otras) que obligaba a inscribir los actos de constitución,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, a los escribanos tener constancia sobre la libre
disponibilidad del bien y consideraba a la registración como único modo de producir efectos frente a terceros. Aunque
la inscripción no producía la "revalidación" de los actos afectados de nulidad "según las leyes", se planteó un grave
problema constitucional, por no tener facultad las Provincias para imponer un requisito no previsto por el Código
Civil. Así lo declaró la Corte Suprema respecto de las leyes de Catamarca y Mendoza, pero los Registros locales
continuaron en pleno funcionamiento, y se los llegó a calificar como "feliz anomalía institucional"(11). La Suprema
Corte de Buenos Aires [1966] declaró la constitucionalidad de su Registro de la Propiedad Inmueble. Hubo normas
nacionales que exigían la inscripción (Aparcerías rurales; expropiación; propiedad horizontal; bien de familia, etc.).
Los registros inmobiliarios son medios más aptos y eficaces para la publicidad inmobiliaria; incluyen las
mutaciones en materia de derechos reales, y también situaciones personales que pueden incidir sobre el estado o
disponibilidad jurídica de los inmuebles, ya que la publicidad constituye un valioso elemento para otorgar seguridad a
las transacciones.
La registración actualmente existe también para cosas muebles teniendo en cuenta la importancia
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económico-jurídica que revisten (automotores, aeronaves, buques, etc.).

Eleodoro Lobos, en 1899, propuso agregar al final del Código Civil un artículo con el siguiente texto: "En todos
los casos en que este código exija la tradición en la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo
se juzgará hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la Propiedad de los respectivos instrumentos
públicos", diciendo que al tiempo de la sanción del Código Civil no existía legislación civil adelantada que no hubiese
abandonado el sistema romano adoptado por Vélez (Francia 1855, Bélgica 1851, Portugal 1869, Italia 1866, Austria,
Chile, Prusia, Inglaterra, los dominios ingleses como Canadá, y otros países).
Los proyectos de ley de Barraquero [1902], Galiano [1904], Poder Ejecutivo [1911], Frugoni Zabala [1915] y
Melo [1917] siguieron la línea de Lobos. El proyecto de la Comisión de Reformas de 1936 (que trabajó sobre la base
del Anteproyecto Bibiloni), propició la modificación sustancial inspirada en el sistema alemán del acto abstracto de
enajenación, aunque con reglas autóctonas, y dijo en la elevación al Poder Ejecutivo que "Ésta es, sin duda, la reforma
de mayor significado que experimenta el sistema del Código".
El Anteproyecto de Código Civil de 1954 (Llambías) también propuso la registración constitutiva de inmuebles,
reconociendo como fuente a los proyectos nacionales y sistemas alemán y suizo, pero no siguió la doctrina del acto
abstracto, sino que reemplazó la tradición por la inscripción del contrato.
En 1968 la ley 17.711 modificó el art. 2505, Cód. Civil (DJA E-0026, art. 2479) y agregó como requisito para la
"oponibilidad a terceros" la inscripción registral. Su interpretación generó divergencias, sobre el efecto de la
disposición, pues el primer párrafo ("sólo se juzgará perfeccionada...") y los antecedentes inclinaban a pensar en un
sistema constitutivo.
La sanción de la ley 17.801 (DJA E-0721) —art. 2º— inclinó la balanza a favor de la tesis del efecto declarativo.
Creemos que la tradición, como modo de publicidad, es equívoca, porque depende de la intención de las partes.
Todos sabemos que en la entrega (tradición) de una cosa pueden estar involucrados diversos significados (venta,
donación, locación, simple tenencia, etc.). Se trata de una forma que carece de permanencia, es fugaz y efímera y
también carece de universalidad, e incluso puede estar desprovista de signos materiales que la exterioricen
—pensemos en la llamada traditio brevi manu (12) o el constituto posesorio (13)—.
Los registros inmobiliarios aparecen entonces como medios más aptos y eficaces para la publicidad inmobiliaria.
Estos registros incluyen las mutaciones en materia de derechos reales, y también situaciones personales que pueden
incidir sobre el estado o disponibilidad jurídica de los inmuebles (14).
Asimismo, se reconoce que la publicidad constituye un valioso elemento para otorgar seguridad a las transacciones
y ayuda a fomentar el crédito.
III. CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS DE REGISTRO
No existe un sistema único de registración, y al solo efecto de ejemplificar, realizaremos una breve enumeración
de las clasificaciones más conocidas.
Por la técnica de conservación de la información, los registros pueden ser clasificados en sistemas de
"trascripción", en los que se reproduce íntegramente el documento que refiere el acto o contrato, y los denominados de
"inscripción", en los que solamente se vuelca un resumen o parte de los datos, que se consideran esenciales (extracto).
La ley argentina 17.801 (DJA E-0721) que organiza el Registro de la Propiedad Inmueble adopta este tipo de sistema
(15).
El sistema registral de la Propiedad del Automotor también observa la metodología de la "inscripción".
Otra posible clasificación, entre registros personales y reales, distingue según el tipo de dato que se considera
fundamental para la organización del registro.
Los llamados registros "personales", que eran la regla antes de la introducción del sistema de "folio real", en
general asentaban, por orden de presentación, cada una de las operaciones o documentos que se les presentaban. Su
posterior recuperación se realizaba sobre la base del lugar físico en que se ubicaba el asiento, comúnmente
denominado "tomo y folio".
La metodología de registrar sobre la base de las cosas, o "registros reales", considera como unidad al objeto
(inmueble, automotor u otra cosa mueble), cuyas mutaciones jurídicas debe asentar. La información se estructura
sobre la base de las cosas (inmuebles o automotores), a cada una de las cuales se le adjudica una "matrícula" o un
"legajo" individual. En esta matrícula o legajo se van asentando todas las novedades que se produzcan en las
relaciones dominiales, o las anotaciones de carácter personal que tengan incidencia sobre la disponibilidad de esa cosa.
Vale la pena aclarar que con los avances de la tecnología informática, hoy es muy sencillo recuperar la
información de los registros, tanto si la búsqueda se orienta a la cosa, como hacia las personas que son titulares de esas
cosas.
Existen registros de publicidad completa y otros de publicidad incompleta.
Pero lo que más nos interesa desde el punto de vista de este trabajo, es distinguir entre los sistemas llamados
"declarativos" y los "constitutivos".
Los registros "declarativos" o publicitarios no inscriben "actos" sino "documentos", y su función principal es
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permitir la oponibilidad del acto frente a terceros, con eficacia jurídica.

Esto significa que el título de dominio o de propiedad en sentido amplio no depende del registro para su validez. El
título nace cuando se conjugan la causa mediata (título en sentido estricto), es decir el acto jurídico eficaz para
producir esa mutación real, y la causa inmediata (modo), que en las trasmisiones bilaterales es la tradición (art. 577,
Cód. Civil [DJA E-0026, art. 547]). El llamado "título", que se inscribe es en realidad el soporte documental, que
integra el título en tanto forma esencial (art. 1184, Cód. Civil [DJA E-0026, art. 1154]).
En los sistemas declarativos o publicitarios, el título ha nacido antes de la registración y su inscripción sólo le
agrega la posibilidad de oponer válidamente ese acto frente a terceros, pero no constituye el derecho ni lo convalida.
En cambio, en los sistemas de registro "constitutivo", la inscripción es un elemento esencial para la constitución o
nacimiento del derecho. Antes de la registración no existe derecho real, sino simplemente personal. Es el caso del
sistema argentino en materia de propiedad automotor.
Podría agregarse que los sistemas declarativos, como el de la Propiedad Inmueble, registran documentos (art. 2º,
ley 17.801 [DJA E-0721]), mientras que los sistemas constitutivos toman nota de actos y hechos jurídicos.
Existen sistemas conocidos como "abstractos o sustantivos", que conllevan un factor de saneamiento de títulos y
publicidad convalidatoria. La inscripción queda apartada de la causa, del contrato que dio origen a la transmisión.
Estos sistemas pueden dividirse en sistemas de fe pública registral, que otorgan una fuerza convalidatoria relativa
y de inscripción atributiva convalidatoria, es decir que la inscripción produce un efecto de fuerza convalidatoria
absoluta.
También se conoce el llamado sistema "Torrens" que podríamos considerar un sistema constitutivo absoluto.
Hay registros centralizados y descentralizados; facultativos y obligatorios, etcétera.
El sistema de la Propiedad del Automotor se basa en un Registro centralizado, único, pero desconcentrado en
numerosas "secciones", de naturaleza constitutiva, con técnica de inscripción y estructura real y publicidad abierta.
IV. ANTECEDENTES NACIONALES
El Código Civil estableció un sistema para la transmisión entre vivos del dominio y constitución de los demás
derechos reales ejercitables por la posesión, que se conoce como "título y modo".
El "título" es el antecedente negocial jurídico apto para transferir el dominio o derecho real (título de adquisición;
justa causa), integrado instrumentalmente (forma esencial o constitutiva), en el caso de los inmuebles, con la escritura
pública (art. 1184, Cód. Civil [DJA E-0026, art. 1154]).
El "modo", como anticipamos, generalmente es la tradición (arts. 577 y 3265, Cód. Civil [DJA E-0026, arts. 547 y
3238]) (16).
La tradición para Vélez Sársfield cumplía una doble función. Era un modo esencial de constitución del derecho,
pero también un medio de publicidad como condición de oponibilidad a terceros.
Solamente para la hipoteca adoptó el sistema de título, más inscripción registral, pero para los demás derechos
reales juzgó suficiente medio de publicidad la escritura pública y la tradición o ejercicio del derecho (servidumbres)
(17).
El codificador no aceptó la registración por considerar que era inconveniente para el estado de desarrollo del país
(ver nota 3198 in fine [DJA E-0026, art. 3171]), pero revela que conocía los distintos sistemas, e incluso parece
aconsejar un sistema de folio real (genealogía, catastro, etc.). Daba cuatro razones para justificar su temperamento: en
primer término, que había que analizar la experimentación en otros países; en segundo lugar, que era necesaria una
magistratura especializada para no convalidar títulos viciados. También creía que podía convertirse en un
entorpecimiento para el desarrollo del crédito inmobiliario por el costo de implementar un registro y proponía esperar
que tuvieran mayor valor los inmuebles y finalmente denunciaba la falta de recursos humanos idóneos.
También hay una crítica al sistema registral en la nota al art. 577 del Cód. Civil, donde se afirma que el dominio es
un derecho absoluto, y no puede ser que sólo sea oponible erga omnes a partir de su inscripción.
Como ya señalamos, desde 1899 hubo proyectos de modificaciones legislativas, casi todos basados en la
modalidad constitutiva, hasta el III Congreso Nacional de Derecho Civil Córdoba [1961], antecedente inmediato de la
reforma de 1968, al art. 2505 del Cód. Civil actual (DJA E-0026, art. 2479).
La ley 17.711 modificó el art. 2505 del Cód. Civil (18) y estableció que "La adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles sólo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas".
Casi simultáneamente se sancionó la ley 17.801 (DJA E-0721), que reglamenta el funcionamiento del Registro de
la Propiedad Inmueble, cuyo art. 2º resolvió la polémica que había desatado la equívoca redacción del art. 2505, al
establecer que en el Registro de la Propiedad Inmueble se inscriben "documentos"(19).
V. REGISTRACIÓN DE AUTOMOTORES
a) Evolución del sistema
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Hasta el dictado del dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492), la adquisición o transmisión del dominio sobre los
automotores, como el de las restantes cosas muebles o inmuebles, se operaba mediante la tradición hecha al
adquiriente por el enajenante con título suficiente para transferir la propiedad (20).
A partir de la sanción del "Régimen Jurídico del Automotor" se produjo una importante innovación, y la
inscripción registral se convirtió en un elemento constitutivo del derecho de propiedad y no sólo una forma moderna
de darle publicidad a esta situación jurídica (21).
En materia de automotores, la primera diferencia importante con el sistema de publicidad inmobiliaria es que la
inscripción en el registro es un requisito esencial para la adquisición del dominio, o de cualquier otro derecho real
sobre un automotor.
Se trata de un sistema "constitutivo" y no "declarativo" o "publicitario" como el de la ley 17.801 (DJA E-0721).
El modo más común de la adquisición del dominio es la tradición. En materia de cosas muebles, como no se exige
la escritura pública, existe una regla o presunción establecida en el art. 2412 del Cód. Civil (DJA E-0026, art. 2386),
que indica que la posesión de buena fe, de una cosa mueble (que no haya sido robada ni perdida) permite a su poseedor
rechazar la acción de reivindicación.
La "posesión de buena fe" en materia de automotores, aunque éstos sean cosas muebles, no alcanza porque la
registración constitutiva hace inaplicable el citado art. 2412 (DJA E-0026, art. 2386) (22).
b) Carácter constitutivo
El dominio de un automotor nace con la inscripción en el Registro respectivo, y recién a partir de ese momento se
producen los efectos de la transmisión entre las partes (23).
Contrariamente a lo que cree la mayoría de los usuarios de automotores, el derecho de dominio de esta categoría de
cosas, no nace cuando se produce la tradición, aun cuando se haya pagado el precio y se ejerzan, de hecho, todos los
actos materiales sobre la cosa que pueda llevar a cabo un propietario (24).
La naturaleza constitutiva del sistema registral en materia de automotores implica que la inscripción no sólo hace
oponible el domino frente a terceros, como sucede con los inmuebles, sino que es recién a partir de la registración,
cuando se producen efectos, incluso entre las partes (25).
El art. 1º del dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492) dice: "La transmisión del dominio de los automotores sólo
producirá efectos entre las partes y con relación a terceros, desde la fecha de su inscripción en el registro Nacional de
la Propiedad del Automotor".
El art. 2º del dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492) agrega: "... la inscripción de buena fe de un automotor en el
Registro, confiere al titular de la misma, la propiedad del vehículo y podrá repeler cualquier acción de reivindicación,
si el automotor no hubiese sido hurtado o robado".
La inscripción en el registro es el modo de adquirir el dominio (26).
A semejanza del sistema germánico de inscripción inmobiliaria, la propiedad del automotor sólo se adquiere
cuando se inscribe en el registro la inscripción inicial o una transferencia de domino (27).
En nuestro sistema no se inscriben títulos, sino acuerdos transmisivos. Los títulos los otorga el Registro.
El Anteproyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial (28), incorpora en su texto, en
numerosas disposiciones, la categoría de "cosas registrables" y de "cosas muebles registrables", la que obviamente
incluye a los automotores. Sin perjuicio de no estar sancionado aún el proyecto, es interesante la redacción del art.
1892, entre otros, que dice en su párr. 4º: "La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
del derecho así lo requiera", con lo que se subsana la omisión en el Código Civil de este modo de adquisición del
dominio (la inscripción registral constitutiva).
c) Algunas consideraciones sobre el carácter abstracto
En nuestra obra Régimen Jurídico del Automotor (29), y siguiendo la opinión de Borella, hemos sostenido que una
característica del sistema registral en materia de automotores, que no siempre es debidamente advertida, es su
naturaleza abstracta.
Para fundamentar esta posición, decíamos que la inscripción en el Registro, ya sea en forma inicial o cualquier
mutación posterior, tiene efectos jurídicos per se, con independencia de la causa o negocio jurídico que los precedió.
Para decirlo más claramente, una persona no adquiere el derecho real de dominio porque realizó un contrato de
compraventa del automotor, sino porque además inscribió la transferencia en el Registro correspondiente.
El único instrumento que valdrá como referencia para acreditar la existencia del derecho real, es el formulario
denominado "Solicitud-Tipo", que luego explicaremos en detalle. Esto sucede con total independencia (abstracción)
de los otros instrumentos, públicos o privados, que sirvan de soporte documental a la compraventa (boletos de
compraventa, los denominados "acuerdos sobre responsabilidad civil", etc.).
El negocio jurídico base, que es la causa mediata de la adquisición del dominio del automotor (compraventa,
permuta, donación, sucesión mortis causa, etc.), produce efectos jurídicos antes y después de la inscripción registral
(por ejemplo, en materia de vicios redhibitorios), pero la adquisición del derecho real sólo se produce por la
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inscripción registral, con independencia de las circunstancias que hayan rodeado al negocio jurídico base. La causa
inmediata de mi título sobre el automotor es la inscripción en el Registro (30).
Sin perjuicio de esto, se ha resuelto en algún caso, que "el hecho de la inscripción no implica que los terceros
interesados estén impedidos de invocar el vicio de simulación que afecta al acto causa de la misma"(31).
Luego de varios años de debatir y reflexionar sobre el tema, creemos que en el sistema jurídico positivo argentino
esto no es exactamente así, y por otro lado, es una posición que la mayoría de la doctrina no convalida.
A mayor abundamiento, y dejando a salvo que nos sigue pareciendo que el sistema de registración constitutiva se
armoniza mejor con la abstracción, en el ya mencionado anteproyecto de Código Civil y Comercial, en una primera
versión, se propuso reemplazar el sistema de registración inmobiliaria declarativo, por uno constitutivo, que
desplazara a la tradición como modo de adquisición, pero sin tener carácter convalidante.
Han influido en la morigeración de nuestra opinión las autorizadas consideraciones —referidas al sistema registral
inmobiliario— de numerosos juristas, sin perjuicio de la decisión adoptada finalmente por la comisión coordinadora
del Anteproyecto que desistió de su propuesta modificatoria (32).
A ello se suman algunos fallos —como el citado precedentemente— que han invalidado inscripciones registrales
de automotores, por ejemplo, en caso de comprobarse una simulación.
Creemos, sin embargo, que es un tema que está aún abierto al debate, pero hemos considerado honesto hacer
públicas nuestras dudas, sobre todo frente a las categóricas afirmaciones que al respecto volcamos en ediciones
anteriores de nuestro libro.
Por otro lado, para ser congruentes con los aportes que hemos realizado al anteproyecto ya mencionado, la buena
fe en materia de registración y de usucapión, como veremos más adelante, requiere haber recibido la cosa de un titular
registral y que se constante la coincidencia de los elementos identificatorios a los que ya hemos hecho referencia. Esto
no se relaciona con la causa fuente de la transmisión, pero justifica que el tema —que no es relevante a los fines de este
artículo— siga abierto a nuestra consideración.
VI. RÉGIMEN JURÍDICO DEL AUTOMOTOR. FUENTES NORMATIVAS
El sistema legal argentino que regula la propiedad del automotor está integrado por un conjunto complejo de
normas de diversa jerarquía (33).
En primer término corresponde ubicar al dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492), ratificado por la ley 14.467,
modificado por las leyes 22.977, 24.673 (34), 25.232 (35), 25.677 (36), al que denominaremos "Régimen Jurídico del
Automotor" (RJA), ya que contiene las regulaciones básicas de este particular ámbito de las relaciones jurídicas cuya
introducción estamos efectuando en este trabajo.
Existen otras leyes, como la 25.761 (37) (DJA S-2705) sobre desarmaderos y venta de autopartes usadas, que si
bien no modifican el texto del citado cuerpo normativo, inciden en algunos aspectos (38).
En segundo lugar nos encontramos con el denominado "Digesto de Normas Técnico-Registrales" (DNTRA), cuya
última edición fuera aprobada por la disp. 36/1996 de la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la
Propiedad del Automotor y Créditos Prendarios, dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la
Nación (39), cuya entrada en vigencia fue dispuesta posteriormente por la disp. DN 410/1996 (40), y que ha sufrido
numerosas modificaciones (41).
Además de estos cuerpos centrales que componen la normativa en materia de automotores, deben tenerse en
cuenta los decretos del Poder Ejecutivo nacional, como por ejemplo el dec. 335/1988 (42) reglamentario del "Régimen
Jurídico del automotor", las resoluciones del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, como por ejemplo la res.
684/2000, de la Secretaría de Justicia y Asuntos Legislativos (43); de la Subsecretaría de Justicia y Asuntos
Registrales y de la autoridad de aplicación, que es la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad
del Automotor y Créditos Prendarios.
En esta materia pueden encontrarse regulaciones dictadas por delegación, directa o indirecta (o mediata). Las
primeras son las contenidas en decretos del Poder Ejecutivo nacional, por ser delegaciones realizadas por la ley.
A su vez, el Poder Ejecutivo, por aplicación de la Ley de Ministerios, delega facultades al ministro del área
respectiva quien, a su vez, autorizado por estas mismas normas legales, delega en ocasiones su ejercicio en forma
expresa a los secretarios y subsecretarios de la cartera.
En este ámbito podemos citar la resolución del entonces Ministerio de Educación y Justicia 947/1984, que delegó
en el secretario de Justicia la facultad conferida por el dec. 2281/1976, para ampliar la enumeración del art. 5º del RJA,
en virtud de la cual, dicho secretario dictó la res. 586/1988, incorporando a los "moto-vehículos" al régimen jurídico
del automotor.
Otros ejemplos de esta clase son las Resoluciones del secretario de Justicia estableciendo los aranceles que deben
cobrarse por los servicios registrales del automotor; determinando los emolumentos que deben percibir los encargados
de los Registros Seccionales; creando nuevos Registros Seccionales y fijando o modificando su jurisdicción o
nombrando a los encargados titulares.
VII. PRINCIPIOS REGISTRALES EN MATERIA DE AUTOMOTORES

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Si bien el RJA no contiene disposiciones equivalentes a las de la ley 17.801 que estructuran un conjunto de
"principios registrales" (en materia inmobiliaria), hemos elaborado consideraciones sobre la registración de
automotores tomando como base dichos principios.
a) Rogación o instancia
Sobre la base de este principio, como ya adelantamos, el Registro no actúa de oficio, sino a impulso o petición de
parte.
Aunque el "Régimen Jurídico del Automotor" no tiene, en este aspecto, la claridad de la legislación de publicidad
inmobiliaria, contiene disposiciones al respecto.
Es evidente que el dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492), al mencionar los "pedidos de inscripción" y "anotación" y
las "solicitudes tipo" (arts. 13 y 14) o que la inscripción podrá ser "peticionada" (art. 15), se está refiriendo a este
principio registral.
Lo mismo cabe decir del dec. regl. 335/1988 cuando utiliza la expresión "cualquier interesado podrá solicitar
informes" (art. 10) o el vocablo "petición" (arts. 13 y 14).
Por ello es procedente sostener que este principio registral es aplicable en materia de automotores, (44)
b) Especialidad o determinación
Como es regla de nuestro sistema legal, los derechos reales se ejercen sobre cosas (objetos materiales) y ello exige
una individualización del objeto, que se conoce como principio de "especialidad".
Es propio de los sistemas registrales que la cosa (mueble o inmueble) se encuentre claramente delimitada, en su
género, especie, o superficie y linderos, para que la publicidad sea adecuada.
En un sistema registral, que además es constitutivo, la observancia del principio de especialidad es fundamental.
En el caso de los automotores se implementa con la exigencia de consignar, en el Registro, los datos de
identificación del automotor, que veremos en detalle más adelante, pero en particular, los tres números o conjuntos
alfanuméricos que se insertan en el motor y en el chasis, así como el dominio que adjudica el Registro.
c) Tracto sucesivo
Este principio, también llamado de "previa inscripción", o de "continuidad del tracto", tiene su fundamento legal
en el principio consagrado en el art. 3270 del Cód. Civil, es decir que nadie puede trasmitir a otro sobre un objeto un
derecho mejor o más extenso del que gozaba y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor
y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.
En su aplicación registral exige que cuando se procesa un cambio en la situación del bien registrado, la persona que
figure como transmitente sea la misma que aparezca en el asiento registral previo como adquirente.
Dicho de otro modo, debe presentarse un encadenamiento regular de transmitentes, los que previamente deben
haber sido registrados como adquirentes.
Es decir que no puede inscribirse la transferencia de un automotor si quien se presenta como transmitente no figura
como titular registral de dominio, lo que implica que debió ser previamente adquirente, en una transferencia anterior, o
en una inscripción inicial.
El principio del tracto sucesivo persigue impedir que se produzca una ruptura o salto en la cadena regular de
transmisiones.
d) Tracto abreviado y presentación simultánea
Es común aludir al llamado "tracto abreviado" como una excepción al principio del tracto sucesivo, lo que no es
exacto.
En realidad, en el sistema de publicidad inmobiliaria, lo que se admite es la unificación del trámite registral en un
solo instrumento, donde sin embargo, debe aclararse cómo se produce la transmisión, dejando constancia de cada uno
de los pasos que integran el "tracto".
En el régimen jurídico del automotor, existen ciertos casos que son asimilables al llamado "tracto abreviado", pero
en los que, a diferencia de lo autorizado en el sistema registral inmobiliario, no se omite ningún trámite formal.
Lo que se admite, en materia de automotores, es la presentación, en un mismo acto, de dos o más trámites de
transferencia de dominio, o transferencia y constitución de prenda, en forma simultánea.
En este sistema las presentaciones de "transferencias simultáneas" no constituyen una excepción al principio del
tracto sucesivo.
También debemos aclarar que existen excepciones a este principio, en algunas transferencias especiales: las
derivadas de las subastas judiciales, de la aplicación del art. 39 de la ley de prenda y especialmente la posibilidad de
inscripción en forma directa a favor del comprador en una sucesión, autorizada por el DNTRA (45).
e) Legalidad
La aplicación de este principio es diferente en cuanto a su versión en el sistema de publicidad registral
inmobiliaria. Recordemos que en éste, por ser un sistema causal, lo que se inscriben son instrumentos, que constituyen
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el soporte formal del título.

En el régimen jurídico del automotor, se inscriben hechos y derechos, no instrumentos, aunque su exhibición y aun
agregación, al Legajo se haya establecido reglamentariamente, por motivos fiscales, o de auditoría interna.
En el sistema de publicidad inmobiliaria, el análisis de legalidad se limita a las formas extrínsecas del documento
que se presenta al registro.
En el régimen jurídico del automotor, a diferencia del inmobiliario, la inscripción registral constituye el "título",
que nace con la registración, y no antes, cuando se llevó a cabo el negocio jurídico que le sirve de antecedente mediato
(46).
Para tener una idea más clara de las diferencias entre ambos sistemas, es necesario recordar que los registradores
inmobiliarios llevan a cabo un doble análisis. En primer término verifican las formas extrínsecas del documento que se
presenta, pero además "califican" el título.
En el régimen jurídico del automotor, el registrador es protagonista insustituible del acto atributivo del dominio
que se produce en su Registro, momento en el que transmitente y adquirente exteriorizan su consentimiento al
suscribir las solicitudes tipo, y este acto jurídico en el que no se expresa necesariamente el negocio causal que es fuente
de la transmisión, independiente del que pudo haber ocurrido fuera del Registro (venta, donación, permuta, etc.), es el
que da origen al título que expide el Encargado del Registro del Automotor (47).
Precisamente por esta razón es que el Registrador del Automotor no "califica" el título, porque es él quien lo
expide (48).
Sin embargo, el registrador en el régimen jurídico del automotor, tiene obligaciones muy claras que derivan del
principio de legalidad, tales como verificar el cumplimiento del pago de los distintos aranceles, de la realización de la
verificación física del automotor, trámite que se efectúa fuera del Registro (49), del cumplimiento de las sanciones por
infracciones de tránsito, entre otras exigencias extra registrales y el análisis de las inscripciones especiales (50).
Consideramos que integra el principio de legalidad, el examen de la personería invocada tanto en los casos de
personas jurídicas, como de representados, y un heterogéneo y vasto conjunto de actividades que hemos desarrollado
en nuestro libro (51).
Como síntesis, reiteramos que en el Régimen Jurídico del Automotor, el Registro no califica el título, sino que lo
expide. Al Registro no ingresan los instrumentos que soportan documentalmente el o los negocios jurídicos que
precedieron al procesamiento de la transferencia, y que serían motivo de calificación, si el régimen fuera puramente
causal.
Lo que ingresa al registro son formularios denominados "Solicitudes tipo", que constituyen el único soporte
documental admisible para registrar el acto jurídico negocial de transferencia de dominio (52), constitución de prenda,
aunque en este único supuesto, sí se agrega el contrato prendario, o algún otro cuyo detalle excede los límites de este
artículo.
En estas Solicitudes Tipo, lo que queda registrado es la manifestación de voluntad de las partes, tanto en la
inscripción inicial, transferencias, y bajas, pero no se detallan los negocios que son su causa fuente, salvo quizás, el
supuesto de la prenda, que precisamente es el único caso de un derecho real inscripto en estos registros, en el que la
registración no es constitutiva (53).
f) Publicidad
En el régimen jurídico del automotor, la registración no cumple solamente una función publicitaria, o de
oponibilidad a terceros de un determinado negocio jurídico, sino que además, como hemos adelantado, constituye el
derecho en sí, que sólo tiene efectos entre las partes a partir de la inscripción registral (art. 1º dec.-ley 6582/1958 [DJA
E-0492]).
La llamada "publicidad material" consiste en la posibilidad legal del conocimiento de las situaciones jurídicas, lo
que se concreta mediante la registración. Se trata de un sistema de publicidad de los derechos reales, recordando que
para Vélez Sarsfield, por ejemplo, la tradición constituía también un sistema publicitario en esta materia (54).
La publicidad formal se exterioriza en la información acerca de las situaciones jurídicas registradas, lo que se
conoce como "asiento registral", que principia con la llamada "inscripción inicial" y continúa hasta la extinción del
dominio por baja, según diferentes situaciones que más adelante comentaremos.
Se ha dicho que la publicidad material en los automotores significa el tránsito de los hechos registrables, desde los
sujetos hacia al organismo registrador, mientras que la publicidad formal recorre el camino inverso, es decir que va
desde el asiento registral hacia los sujetos que buscan información (55).
Finalmente mencionemos que el régimen jurídico del automotor admite una posibilidad de acceso a la información
registrada de gran amplitud (56).
Su fuente legal es el art. 10 del dec. 335/1988 (57).
g) Prioridad
Este principio exige que el registrador asigne prioridad en los asientos según el orden cronológico de presentación
de las solicitudes (58).
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La excepción es la llamada "reserva de prioridad", que se obtiene cuando se ha tramitado previamente un

"certificado de estado de dominio", que provoca lo que incorrecta y habitualmente se denomina "bloqueo registral".
También pueden considerarse excepciones al principio de prioridad, aunque en rigor no son tales, determinados
trámites que no modifican la situación jurídica del automotor, ni de su titular (59), tales como "certificados de
transferencia", informes de dominio, consultas de legajo, duplicado de placas, cédula adicional, etcétera.
El principio de prioridad confiere un orden de preferencia a una situación jurídica sobre otra, sea por
incompatibilidad (ejemplo: dos transmisiones de dominio, o dos prendas de igual grado sobre el mismo automotor) o
por oponibilidad (embargos sucesivos, transmisión de dominio), otorgando prelación al trámite que ingresa primero al
registro.
Es la aplicación del viejo aforismo "primero en el tiempo, primero en el derecho, después en el tiempo, posterior en
el derecho".
Este principio se aplica a solicitudes presentadas ante el mismo Registro.
La llamada "reserva de prioridad" funciona no sólo frente a un certificado de estado de dominio, sino también
cuando existe un trámite iniciado, que ha sido observado por el Registro.
Su fuente es el art. 12 del dec. 335/1988, que dice: "Presentada una petición al Registro, el Encargado procederá a
su registración o despacho favorable según cual fuere el contenido de la solicitud y siempre que se cumplan los
recaudos exigidos por las normas vigentes en la materia. En caso contrario observará la petición. Las solicitudes de
inscripción, anotación, expedición de certificado de dominio y de despacho de trámites en general, con relación a un
mismo automotor, se procesarán en el orden de prioridad que establecen los respectivos cargos de presentación. No se
observará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando algún acto gozare de reserva de prioridad, o cuando por su
naturaleza su registración o despacho no modifique la situación jurídica del automotor ni de su titular. La reserva de
prioridad para la inscripción o anotación de un acto se otorgará: a) por la expedición de un certificado de dominio; b)
en los supuestos previstos en el párr. 3º del art. 19. La reserva de prioridad otorgada por la expedición de un certificado
de dominio, beneficiará el trámite que se presente acompañado por el correspondiente certificado, a cuyo efecto éstos
serán individualizados en la forma que establezca la Dirección Nacional".
El DNTRA (60) reglamenta más aún el tema señalando que "Las Solicitudes se procesarán de acuerdo a lo
dispuesto en los arts. 12 a 22 del dec. 335/1988 y dentro de los plazos que para cada caso establece el Régimen Jurídico
del Automotor y el referido decreto reglamentario o la norma que regule el trámite específico. En los supuestos en que
no se hubiera previsto un plazo determinado, los trámites se procesarán dentro de las cuarenta y ocho [48] horas" (art.
1º).
"Las observaciones que se formulen a los trámites ingresados en el Registro deberán efectuarse en el formulario
cuyo modelo se agrega como Anexo I, al final de esta Sección. Dicho formulario se confeccionará por duplicado: el
original se entregará al interesado y la copia se agregará al Legajo" (art. 2º).
"En los Registros Seccionales se llevará un Libro de Notas en el que el interesado o quien exhibiere el
correspondiente recibo de arancel podrá dejar constancia acerca de su comparecencia en la sede registral con el objeto
de compulsar el estado de un trámite, y ello no fuere posible al no encontrarse disponible la tramitación por hallarse en
etapa de procesamiento. La constancia antes mencionada será asentada por el interesado o por quien exhibiere el
recibo de arancel, indicándose tanto la fecha y el horario en que se intentó efectuar la compulsa como las razones que
se le informaron al interesado para fundar la imposibilidad de su acceso a la tramitación. Además, deberá firmar al pie
de la nota que asiente, aclarando su firma. La existencia del Libro de Notas a disposición de los interesados deberá
enunciarse en la cartelera del Registro, a tenor de lo previsto en el Reglamento Interno de Normas
Orgánico-Funcionales de los Registros Seccionales de la Propiedad del Automotor y de los Registros Seccionales de
la Propiedad del Automotor con competencia exclusiva en Motovehículos (61), Capítulo V, Sección 1ª, art. 4º, inc.
8º)" (art. 3º).
h) Legitimidad y fe pública registral
La "legitimidad registral" es el efecto de presunción que produce una inscripción para su titular. Es decir que por
aplicación de este principio, quien tiene inscripto un derecho a su nombre, se presume que es su titular.
La "fe pública registral" es la presunción que produce la información del registro para el tercero, de que los
asientos registrales son íntegros y exactos, lo que significa que concuerdan con la realidad extra registral en cuanto a la
existencia, extensión y plenitud de los derechos registrados (62).
Conforme lo establecido por el art. 979 del Cód. Civil: "Son instrumentos públicos respecto de los actos
jurídicos:... 1) Las escrituras públicas hechas por escribanos públicos en sus libros de protocolo, o por otros
funcionarios con las mismas atribuciones, y las copias de esos libros sacadas en la forma que prescribe la ley. 2)
Cualquier otro instrumento que extendieren los escribanos o funcionarios públicos en la forma que las leyes hubieren
determinado".
En consecuencia, los asientos y cualquier otro instrumento que expidan los Encargados de Registros del
Automotor revisten el carácter de "instrumento público", siempre que éstos obren en los límites de sus atribuciones,
respecto de la naturaleza del acto, es decir cuando actúen dentro de su competencia material.

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Es requisito también que el instrumento se expida dentro de los límites territoriales que le han sido asignados para
actuar, y que la designación no haya cesado o caducado por alguna razón.
Recordemos que los instrumentos públicos están revestidos de una especial particularidad que les permite dar fe de
lo que allí consta, salvo que sean argüidos de falso, por acción civil o penal.
La plena fe que merecen los instrumentos públicos es oponible no sólo entre las partes sino frente a terceros.
A diferencia de lo que sucede en el sistema de publicidad registral inmobiliaria, en el que la inscripción en el
registro no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciera (art. 4º, ley 17.801 [DJA E-0721]), en el
régimen jurídico del automotor, como es el propio Registro el que expide el título, éste adquiere la calidad de
instrumento público y goza de la presunción de legitimidad a la que hemos referido precedentemente.
Vale la pena insistir, una vez más, que mientras el registro inmobiliario inscribe documentos, que son el soporte
formal del título, que ha nacido previamente, en el Registro de la Propiedad del Automotor, el título y, por lo tanto, el
derecho, nacen con la inscripción.
En el régimen jurídico del automotor, la llamada "fe pública registral", con relación a los certificados de estado de
dominio, implica una presunción iuris et de iure, es decir que no admite prueba en contrario, sobre la exactitud y
veracidad de sus constancias de dominio y demás anotaciones en referencia a los asientos registrales.
La existencia de buena o mala fe registral, es decir la existencia de un error de hecho excusable sobre la legitimidad
de la situación registral (buena fe) o su conocimiento cierto o posible (mala fe) inciden en la llamada "fe pública
registral". Esto significa que el tercero que se ha convertido en titular registral, sobre la base de un error que conoció o
debió conocer, no puede ampararse en la fe pública registral, porque carece de buena fe registral (63).
En esta materia de la buena fe para adquirir, existen diferentes enfoques jurisprudenciales sobre el grado de
conocimiento (cierto o presunto) que debe tener el concernido sobre la verdadera situación registral (64).
i) La no fungibilidad de los automotores
El vehículo es el resultado final de un complejo proceso indus­trial durante el cual se unen y articulan una serie de
cosas muebles, conforme a las reglas técnicas de la industria automotriz.
Cuando nos referimos a la categoría de "vehículo", que es todo artefacto apropiado para conducir personas o cosas
de un lugar a otro, lo distinguimos del "automotor", que es una especie dentro del género.
Aunque todos los automotores de la misma marca, modelo y año, o aun del mismo color puedan parecer, a primera
vista, sustituibles (fungibles) entre sí, esto no es así, porque cada individuo de esta especie tiene particularidades que lo
hacen único.
Cada vehículo automotor es único en su especie, y está dotado de una serie de elementos identificatorios que lo
convierten en cosa no fungible.
Estos elementos identificatorios ya aparecen desde que el vehículo es despachado por la "fábrica terminal", de
donde sale con determinadas señas o signos que lo individualizan.
Así se distinguen la marca; el modelo y el año de fabricación; la marca y número de motor y la marca y número de
chasis o bastidor.
El proceso de individualización del vehículo se completa al otorgarle el Registro de la Propiedad del Automotor un
código alfanumérico (65), que es su matrícula, habitualmente denominado "dominio", o más vulgarmente, "patente".
Todo vehículo automotor recién salido de fábrica (66), aparece ya identificado con dos códigos alfanuméricos o
numéricos, que convierten a esa cosa en un ejemplar distinto a cualquier otro, aun cuando sus caracteres externos
aparezcan como similares o idénticos.
Las fábricas terminales de automotores individualizan a cada ejemplar que egresa de sus plantas en dos partes que
son componentes esenciales: el motor y el chasis. Los números o códigos del motor y del chasis se insertan físicamente
en cada una de estas partes de la cosa, y se asientan en un documento llamado "certificado de fabricación"(67).
En consecuencia, el carácter de cosa no fungible que revisten los automotores resulta de la combinación de tres
factores: a) la marca de fábrica; b) el código alfanumérico o numérico que la fábrica le asigna al motor, y c) el código
numérico o alfanumérico que se asigna al chasis.
Esto implica que, aun cuando en una primera impresión, todos los automotores que salen de fábrica, y que
coincidan en modelo y color, puedan parecer la misma cosa, es decir sustituibles (fungibles) entre sí, ello no es tal. No
resulta lo mismo un vehículo que otro, desde el punto de vista que estamos comentando.
Reiterando lo expuesto, la cosa vehículo (68), aun antes de su inscripción inicial, ya tiene detalles en su
composición, que convierten a cada individuo de la serie en un ejemplar único, no sustituible ni reemplazable, en
cuanto cada uno de ellos cuenta con un motor y un bastidor o chasis que han sido identificados individualmente. A ello
se agrega la marca y el año de fabricación, y en algunos casos, las carrocerías.
Estas circunstancias son suficientes para caracterizar a los vehículos como "cosas no fungibles", aunque el proceso
se completará con la inscripción registral.
i) Identificación
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Un motor es la parte de una máquina capaz de transformar algún tipo de energía (eléctrica, de combustibles fósiles,
etc.), en energía mecánica capaz de realizar un trabajo. En los automóviles este efecto es una fuerza que produce el
movimiento.
Es decir que el "motor" es una máquina o aparato que produce u origina movimiento, y que en el caso del
automotor genera la energía necesaria para que la cosa se desplace, alimentada por los diversos combustibles que hoy
se conocen (naftas, gasoil, fueloil, gas, etc.) (69).
El "chasis" es la armazón o bastidor del vehículo. No debe confundirse con la carrocería, que generalmente es la
carcasa, comúnmente de chapa o metal, pero que también puede ser de madera o plástico, que recubre la parte superior
del automotor (70).
Para identificar al motor y al chasis, en las fábricas se insertan códigos alfanuméricos, que se componen de un
conjunto de letras y números, mediante grabado en el cuerpo de ambos componentes, o por colocación de chapas
adheridas a los mismos, con cuños.
Este procedimiento apunta a mantener inalterable esta identificación durante toda la vida útil del automotor. Su
alteración o deterioro genera serios inconvenientes cuyo análisis excede el ámbito de este artículo (71), e incluso
puede constituir un ilícito penal.
El número de chasis o bastidor, conocido internacionalmente como Vehicle Identification Number (VIN)
("número de identificación de vehículos", en inglés), es una secuencia de dígitos que identifica los vehículos a motor.
Es un código específico y único para cada unidad fabricada (72).
El número de chasis está situado casi siempre en el capó, unido al panel de golpes o tabique hermético. En otros
vehículos se encuentra en el interior del habitáculo de ocupantes (73).
En el caso de los motores, estos se identifican con códigos elaborados por normas internas de cada fábrica (74).
Estos datos identificatorios se incluyen en la documentación que expiden los Registros, tanto para acreditar
titularidad como para circular con el vehículo.
En alguna ocasión nos hemos tomado la licencia semántica de denominar "vehículo" al automotor antes de su
registración, para hacer más explícito el carácter tan particular que reviste el sistema registral de la propiedad del
automotor en la legislación nacional.
Cuando un "vehículo" sale de fábrica, con sus códigos identificatorios de motor y chasis, es acompañado por un
instrumento donde constan estos datos. Cuando el automotor es de fabricación nacional se denomina "Certificado de
Fabricación", Cuando se trata de un vehículo importado, el equivalente es el "Certificado de Aduana"(75).
El poseedor de un vehículo, para adquirir el dominio inicial del mismo, debe cumplir obligatoriamente, con su
inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor, como hemos señalado previamente.
Al ser inscripto por primera vez en un Registro Seccional de la Propiedad del Automotor, el vehículo que ya
contaba con los elementos identificatorios que mencionamos (marca y año de fabricación, números de motor y chasis)
recibe, cuando el trámite ha concluido, un tercer código alfanumérico, que es "su dominio", vulgarmente conocido
como "patente", del vehículo. Se completa así el proceso de identificación del vehículo, que a partir de ese momento,
se convierte en un "automotor", en la denominación que empleamos para distinguirlo del vehículo no inscripto.
Precisamente esta incorporación de la cosa a un registro público le otorga una identidad también pública (que se
exterioriza en las placas patentes), y por eso frecuentemente decimos que es como si fuera el nombre y apellido del
automotor.
El "dominio" es el elemento de identificación más visible, porque debe estar a la vista del público, en placas
adosadas en el frente y la parte posterior de todo automotor, aunque, insistimos, no es el único elemento
identificatorio, como hemos anticipado.
Su estructura responde a un sistema alfanumérico que corresponde a la matrícula registral del automotor. Este
"dominio" debe estar inserto en el Título, en la Cédula que sirve para circular y, en un juego de placas metálicas,
colocadas en las partes anterior y posterior del vehículo. Reiteramos que es su señalización más visible.
Actualmente el sistema de identificación de dominio está compuesto por un conjunto de seis [6] dígitos: tres [3]
letras y tres [3] números, que se van combinando en forma correlativa.
Esta nueva modalidad, impuesta por la llamada "Convocatoria al repatentamiento del parque automotor"(76),
reemplazó a la original, que se componía de una letra, que correspondía al distrito en el que se había registrado
inicialmente el dominio del automotor, y una serie de números que alcanzó a los siete dígitos en algunos casos.
La frecuente adulteración y los numerosos ilícitos que se cometieron, alterando fundamentalmente la apariencia
externa de los automotores con chapas extraídas de otros, quitaron seguridad al sistema, dado que el método empleado
no permitía una numeración única, y por supuesto hacía más difícil el control. Cuando la existencia de autos
"mellizos", "trillizos", etc., alcanzó proporciones preocupantes, pareció necesario cambiarlo por el sistema actual, que
además de otorgar un número único en todo el parque automotor nacional a cada vehículo, contiene otros elementos de
seguridad (77).
Por supuesto que la convocatoria al repatentamiento, que aún sigue vigente, también aspiraba a la regularización
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registral del dominio de numerosos automotores.

VIII. EL PROYECTO DE REFORMA, ACTUALIZACIÓN Y UNIFICACIÓN DE LOS CÓDIGOS
CIVIL Y COMERCIAL DE 2012
El Poder Ejecutivo nacional ha remitido al Congreso para su tratamiento un proyecto de ley, en base al
anteproyecto elaborado por la Comisión designada por dec. 191/2011 (78), que propone la modificación de los
Códigos Civil y Comercial y su unificación en un solo cuerpo. Como esta iniciativa está en pleno debate al momento
de escribir estas líneas, nos limitaremos a señalar los aspectos que nos parecen más relevantes al tema que estamos
comentando, sin perjuicio de exponer en el capítulo correspondiente las reformas en materia de usucapión.
Sin duda se avanza notablemente con el art. 1890, que dice que "los derechos reales recaen sobre cosas registrables
cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan", ya que se
incorpora orgánicamente esta especie de cosas, a la que pertenece el automotor y demás vehículos regulados por el
RJA.
Por otro lado, es destacable la incorporación en el art. 1892, que se refiere al "título y modo suficientes" para
adquirir derechos reales, de un párrafo que dice: "La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera". El texto mejora la redacción de proyectos anteriores (79).
Sin duda es otro texto que actualiza el régimen jurídico patrimonial y lo armoniza, fundamentalmente, con el RJA.
En el art. 1893, sobre oponibilidad, se propone: "Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real".
Aunque nos hubiera gustado una redacción diferente, consideramos positivo el texto.
En el art. 1895, párr. 2º, se recepta lo que opinaba la doctrina y jurisprudencia mayoritaria al establecer que
"Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca".
La novedad, con respecto a propuestas anteriores, es que agrega en un tercer párrafo, que dice: "Tampoco existe
buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de
elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes"(80).
Esta disposición debe ser tenida en cuenta al aplicar el art. 392 del Proyecto, sobre los efectos respecto de terceros
en cosas registrables, cuando el acto es nulo: "Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el
acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho".
Sin duda, la exigencia de buena fe deberá analizarse con los requisitos previstos en el art. 1895 in fine.
En síntesis, el valor que reconocemos, en este aspecto al Proyecto mencionado, es haber tenido en cuenta la
especificidad del régimen jurídico del automotor y de su funcionamiento concreto, incorporando al texto del futuro
Código Civil y Comercial, si prosperara positivamente su tratamiento por el Congreso, elementos que contribuirán sin
duda a su aplicación más eficaz en dicha materia y redundarán en una mejor comprensión del sistema, que es sin duda
heterodoxo con respecto a la estructura elaborada por Vélez Sársfield.
IX. EVALUACIÓN DEL SISTEMA
Pese a la larga existencia del sistema instituido en 1958, aún es posible leer autores y alguna jurisprudencia que
siguen aludiendo a la tradición como modo de adquirir el dominio de los automotores (81).
Aunque menos común, también se presentan casos en los que se alude a la apropiación, especificación,
transmisión o adjudicación como modos válidos para adquirir el dominio de los automotores.
Se impuso el carácter constitutivo de la inscripción registral a fin de facilitar la comercialización de esta clase de
bienes con el mínimo de formalismo y el máximo de seguridad. También, para detectar e impedir, en la medida de lo
posible, la comisión de ilícitos, instituyendo un adecuado sistema de publicidad registral formal y eligiendo el modo
más fehaciente y rápido para constituir y probar el dominio, que es su inscripción en Registros creados al efecto.
Es frecuente escuchar críticas al sistema de registración de automotores, quizás sin advertir que la movilidad de
estas cosas y su valor comercial constituyen aspectos que deben ser tenidos muy en cuenta, para proteger el patrimonio
de las personas y la seguridad en las operaciones de tráfico.
A pesar de los requisitos legales, han proliferado modernas formas delictivas, como los llamados "autos mellizos"
o la práctica conocida como "armado fuera de fábrica", que se realiza con partes de automotores desarmados.
Si el sistema no fuera constitutivo, o como se ha propuesto en alguna oportunidad, se admitiera que el dominio se
puede adquirir por otro modo, como por ejemplo la aprehensión de cosas muebles sin dueño o abandonadas (art. 2525,
Cód. Civil [DJA E-0025, art. 2499]) o la "transformación", cuando alguien con su trabajo hace un objeto nuevo con la
materia de otro, la situación del parque automotor se convertiría en ingobernable. Alguna jurisprudencia así lo ha
entendido y expresado con toda claridad (82).
(1) Ratificado por ley 14.467, modificado por la ley 22.977, t.o. por dec. 1114/1997 (BO del 29/10/1997).
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(2) Halperin, Isacc — Morandi, Juan C. F. — Stiglitz, Rubén S., Anteproyecto de ley de seguro obligatorio de
responsabilidad civil por el uso de automotores, 1978, citado por Borella, Alberto O., Régimen registral del
automotor, Rubinzal-Culzoni, 1993, p. 16.
(3) Conforme se expresa en los fundamentos de dicha Resolución.
(4) La ley 24.673 (BO 28.460, 20/8/1996) modificó el art. 5º del dec.-ley 6582/1958 e incorporó como "automotores"
a "las maquinarias agrícolas incluidas tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales...". La res. 17/1997 del
Ministerio de Justicia (BO 28.690, 18/7/1997) estableció que "Considérase incluida en la nómina contenida en el art.
5º del dec.-ley 6582/1958, ratificado por ley 14.467 (t.o. dec. 4560/1973) y sus modificatorias, a la maquinaria
industrial que se autopropulse". La disp.. DN 948/97 (BO 28.742, 1/10/1997) finalmente puso en vigencia la
obligatoriedad de su inscripción en los Registros de la Propiedad del Automotor.
(5) Cfr. Papaño — Kiper — Dillon — Cause, Derechos Reales, t. 3, capítulo 28.
(6) López de Zavalía, Fernando, Curso Introductorio al Derecho Registral, citado por Papaño — Kiper — Dillon —
Cause, Derechos Reales, cit. t. 3.
(7) Moro Serrano, Antonio, "Los orígenes de la publicidad inmobiliaria", Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,
nro. 603, Madrid, 1991, p. 565.
(8) García García, José Manuel, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, t. I, Civitas, Madrid, 1988.
(9) Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor se presume que le corresponde, lo que conduce al
"principio de la fe pública registral", según el cual las inscripciones del registro se reputan verdaderas (aun cuando no
lo sean en la realidad) y sin admitirse prueba en contrario, para todo aquel que de buena fe y por acto voluntario,
aunque sea a título gratuito, adquiera derechos reales sobre determinado inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones
reivindicatorias.
(10) Nota al art. 577, CCiv.: L. 46, Tít. 28, Part. 3ª — L. 50, Tít. 5, Part. 5ª — Instit. L. 2, Tít. 1, § 40. Según el Código
Francés, arts. 711 y 1138, la propiedad se transmite por sólo el contrato, sin ser necesaria la tradición; y desde entonces
todos los peligros de la cosa son de cuenta del acreedor. Toullier, entre otros, tomo 4, 54, expone los fundamentos que
para tal resolución tuvieron los autores del Código de Napoleón. Pueden verse también en la colección de discursos,
discurso 70. Freitas, sosteniendo el principio de la tradición para la adquisición de la propiedad, dice: "Por la
naturaleza de las cosas, por una simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la
seguridad de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que
el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que
esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a
respetar un derecho que no conoce. Ésta es la razón filosófica del gran principio de la tradición que la sabiduría de los
romanos estableció, y que las legislaciones posteriores reconocieron. Establecido el derecho personal de donde tiene
que resultar la transmisión de la propiedad, muchos jurisperitos no quisieron ver nada más, y dieron luego la propiedad
como transmitida y adquirida sólo por el simple poder del concurso de las voluntades en un momento dado. Tómese la
propiedad en su elemento individual solamente, y no se atendió a su elemento social. Contose con la buena fe de las
convenciones, como si la mala fe no fuese posible. Las cosas que se conviene transmitir es posible que no sean
transmitidas, y la misma cosa puede ser vendida a dos personas diferentes. Si el contrato es suficiente, independiente
de cualquier manifestación exterior de la transferencia del dominio, el segundo comprador podría de buena fe
transmitir también la cosa, que así irá sucesivamente pasando a otros. Tenemos entonces un choque de derechos, una
colisión donde, por un lado, se presenta el interés de uno solo, y por el otro los intereses de muchos. ¿Se puede y debe
ser indiferente a la constante incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones civiles? Si
este mal no puede ser evitado del todo ¿no convendrá evitarlo lo más que sea posible? Según la teoría del Código
Francés sobre la transmisión de la propiedad, como efecto inmediato de los contratos, no hay intervalo entre la
perfección de los contratos, la transmisión y su adquisición realizada. La tradición y la posesión nada valen. El derecho
personal, y el derecho real son una misma cosa. El contrato es el propio dominio; y el dominio es el contrato. No hay
diferencia alguna entre el título para adquirir y el modo de adquirir, entre la idea y el hecho, entre la causa y el efecto.
La innovación del Código Civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa, tan opuesta a la buena razón, que por
mucho tiempo se dudó que ella hubiese derogado el régimen de las leyes anteriores. Troplong, Martou y otros muchos
jurisconsultos no dejaron de confesar que esta innovación tan grave fue subrepticiamente introducida, sin la discusión
especial y profunda que ella reclamaba. Aun así, el nuevo principio no tuvo aplicación respecto de los bienes muebles,
según el art. 2279, y en cuanto a los inmuebles fue aplicado con restricciones según los arts. 939 y 1069. En vano el
legislador francés proclamó su principio de la transmisión de la propiedad sólo por efecto de las convenciones, pues
que la fuerza de las cosas lo obligó a violarlo en relación con los muebles y a no mantenerlo respecto a los inmuebles,
sino por medio de disposiciones contradictorias e incompletas, que expusieron la propiedad territorial y la garantía
hipotecaria a incertidumbres y peligros tales, que la segunda generación sintió la necesidad de reformar radicalmente
la legislación en esta parte. Lo que desde luego no se había conocido por la fascinación de un bello principio en
apariencia, que realzaba el poder de la voluntad humana, vínose a conocer después por las exigencias económicas de
un buen régimen hipotecario. Y en verdad, el sistema hipotecario del Código Civil Francés quedó profundamente
viciado desde que confundió los derechos personales con los derechos reales. Era una anomalía y una providencia
inútil manifestarse al público el derecho real de la hipoteca, cuando el primer derecho real, 'la propiedad', fuente de
todos los otros, no tenía la misma publicidad en los casos más frecuentes. En la actualidad, felizmente, la teoría del
Código Francés se halla reducida en todo su valor a un mero aparato de palabras que no tiene significación práctica
alguna, desde que el propietario no es propietario respecto de terceros, si no hace transcribir sus títulos en un registro
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especial y público, establecido para este efecto. Teniéndose así reconocida la necesidad de un hecho externo, como
indicador legal de la transmisión de la propiedad, no descubrimos razón alguna por la cual, en relación con las partes
contratantes, se deba seguir el principio opuesto de la transferencia del dominio, sólo por efecto del consentimiento.
¿Y cómo se concibe que un derecho real sólo pueda existir respecto de un individuo? El dominio es por esencia un
derecho absoluto, y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los individuos; y cuando se le niega este
carácter no existe el dominio. Si el vendedor, desde el momento del contrato, tiene perdido el dominio de la cosa
vendida, no se concibe cómo pueda venderla válidamente por segunda vez, a otra persona, sólo porque el primer
comprador no fue diligente en hacer transcribir su título en los registros hipotecarios, pues desde entonces no puede
ejercer su dominio, adquirido por el contrato, contra un tercero —el segundo comprador—. Por la nueva ley
hipotecaria del 23 de marzo de 1855, el registro público de la transmisión y constitución de los derechos reales ha
sustituido la tradición de la cosa. Esta alteración radical del Código Civil de Francia, había sido ya hecha antes en
Bélgica y en todos los países que, por fuerza de circunstancias especiales, se vieron en la necesidad de adoptar aquel
Código. Así, la falsa idea de la identificación del contrato con el dominio, no fue más que una aberración local,
ridícula: pertenece a lo pasado, y tiene hoy simplemente valor histórico".
(11) Bielsa, Rafael, Derecho administrativo, t. 4, 5ª ed., ps. 169 y ss.
(12) Art. 2387, Cód. Civil (DJA E-0026, art. 2361): No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble,
para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio
de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro (situación conocida como "traditio brevi manu").
(13) Art. 2462, inc. 3º, Cód. Civil (DJA E-0026, art. 2436): El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó
poseedor a nombre del adquirente...; Inc. 6º. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión
o el derecho de poseerla, pertenece a otro.
(14) Ver art. 2º, ley 17.801 (DJA E-0721).
(15) ver art. 12, ley 17.801 (DJA E-0721).
(16) Art. 577, Cód. Civil (DJA E-0026, art. 547): Antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella
ningún derecho real (se apartó del Code y dice seguir a Freitas, ver nota, aunque en realidad éste no sólo adoptó la
tradición sino también la transcripción —art. 3809 Esbozo—) 3265, Cód. Civil (DJA E-0025, art. 3238): Todos los
derechos que una persona transmite por contrato a otra persona sólo pasan al adquirente de esos derechos por la
tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones.
(17) Ver nota art. 577, Cód. Civil, supra transcripta.
(18) Ver anterior: "Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este Código relativas a
los hechos o a los actos por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos".
(19) Art. 2º, ley 17.801 (DJA E-0721): "De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concs. del Cód. Civil,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán
o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales".
(20) Conf. arts. 577, 3265, 2601, 2602 y concs. del Cód. Civil (DJA E-0026, arts. 547; 3238; 2575; 2576).
(21) C. Nac. Civ, sala B, 28/2/1978, "Widler, Oscar v. Fernández, Ángel O.", JA 1980­IV­572: "La propiedad de un
automotor sólo se acredita con la inscripción en el Registro del Automotor, esta severa regla que conjuró —en su
época— una epidemia de robos nacionales e internacionales de dichos vehículos, trata de dar seguridad a los terceros;
ya sean contratantes con el propietario, como no contratantes. La inscripción del automotor no es sólo publicitaria,
sino constitutiva; no vale ni siquiera entre las partes si no se encuentra inscripta en el Registro (art. 1º, dec.-ley
6582/1958, ratificado por ley 14.467 (disidencia del doctor Vernengo Prack).
(22) C. Nac. Civ, sala F, 25/4/1979, "Varela, Aurora v. Berrín, Norberto J.", JA 1979­IV­52: "Los automotores
afectados al sistema del Registro Nacional de la Propiedad del Automotor están fuera del régimen general de las cosas
muebles previsto por el art. 2412, Cód. Civil"; íd., C. Nac. Civ, sala F, 16/2/1979, "La Nación, Cía. de Seguros v.
Paludi, Ricardo O. y/u otro", LL 1979­B-559; JA 1979­II­572.
(23) Art. 1º, dec.-ley 6582/58 (DJA E-0492).
(24) C. Civ. y Com. 5ª Córdoba, 29/8/1990, "Martínez, Sixto v. Molina, Martín A. y otro", JA 1981­I­348: "La
inscripción del automotor en el Registro tiene carácter constitutivo, lo que equivale a expresar que mientras no se
efectúa, no se produce la adquisición del dominio, sin que tenga trascendencia que el comprador haya o no recibido
efectivamente la posesión del automóvil"; C. Apel. Junín, 5/3/1981, "Vargas, Omar y otro v. Elena, Alfredo", DJBA,
121­151: "No puede argumentarse que debido al pago que hiciera el demandado de la totalidad del precio del camión,
ha adquirido la propiedad total de este puesto que, para que se hubiere operado la modificación dominial en su favor,
en el supuesto en que los hechos extintivos a que alude se hubieren concretado, es necesario cumplir aun entre partes,
con el requisito de la inscripción dominial en el Registro de la Propiedad, de lo contrario no se concreta modificación
de derecho real alguno (disidencia del doctor Venini).
(25) Art. 1º, dec.-ley 6582/1958 (DJA E-0492).
(26) Cfr. Alterini, Jorge H., "Modos de adquisición del dominio de automotores", Revista de la Asociación de
Magistrados y Funcionarios de la Justicia Nacional, año IV, 7/10/1991, p. 115
(27) C. Civ. y Com. Santa Fe, sala 3ª, 21/3/1980, "Romero, Oscar D. v. Darras, Horacio", Zeus, 20­225: "Conforme al
art. 1º, dec.­ley 6582/1958, y sus modificaciones, la transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse
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por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de
su inscripción en el Registro de Propiedad Automotor, y, la mencionada norma legal es constitutiva del dominio por
cuanto resulta un requisito indispensable, aun entre partes, para que se opere la transferencia del derecho real, y que se
suma a la tradición".
(28) Ver su texto en Código Civil y Comercial de la Nación. Proyecto del Poder Ejecutivo de la Nación, redactado por
la Comisión de reforma designada por el Decreto 191/2011, Ricardo Luis Lorenzetti (Presidente), Elena Highton de
Nolasco y Aída Kemelmajer de Carlucci, Rubinzal-Culzoni, junio 2012.
(29) Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, La Ley, 2002 y 2005 (2ª ed. actualizada).
(30) Cfr. Borella, Alberto O., Régimen registral del automotor, cit., p. 291.
(31) Sup. Corte Just. Mendoza, sala 1ª, 2/10/1995, "Martínez, Jorge v. Altavilla, Alfredo", LL 1997­D-823
(39.599­S): "Si bien el registro del automotor es constitutivo pues el dominio se adquiere por la inscripción, ello no
significa que sea convalidante y subsane los defectos de los que adolece según las leyes. Por lo tanto...".
(32) Puede leerse en los fundamentos del proyecto que "En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y
tecnificar el sistema, sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo
suficiente para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del título y el modo del sistema romano puro
como pilar del sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión... Sin embargo, a
pedido de escribanos y registradores, con invocación de la falta de preparación de los registros para tal modificación,
el Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente se incluye como
excepción para la adquisición, transmisión, etcétera, de ciertos objetos (por ejemplo, automotores), mas no para todas
las cosas cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria
como modo suficiente".
(33) Borella, Alberto O., Régimen registral del automotor, cit.
(34) BO 17/6/1993, modifica el art. 5º e incorpora la maquinaria agrícola y vial al Régimen Jurídico del Automotor.
(35) BO 29.305, 31/12/1999, modifica el art. 27 e incorpora el siguiente texto: "Además los registros seccionales del
lugar de radicación del vehículo notificarán a las distintas reparticiones oficiales provinciales y/o municipales la
denuncia de la tradición del automotor, a fin de que procedan a la sustitución del sujeto obligado al tributo (patente,
impuestos, multas, etcétera) desde la fecha de la denuncia, desligando a partir de la misma al titular transmitente".
(36) BO 30.036, 28/11/2002, modifica el art. 17 sobre el plazo de caducidad de las inhibiciones.
(37) BO 30.210, 11/8/2003.
(38) Ver Molina Quiroga, Eduardo — Viggiola, Lidia E, "Ley 25.761. Ley regulatoria del desarmado de automotores
y comercialización de autopartes usadas", Anales de Legislación Argentina, La Ley, Boletín Informativo nro.
24/2003, Buenos Aires, septiembre 2003; y mismos autores, "Decreto 744/2004. Decreto reglamentario de la ley
25.761, regulatoria del desarmado de automotores y comercialización de autopartes usadas" (conjuntamente con Lidia
E. Viggiola), Anales de Legislación Argentina, La Ley, Boletín Informativo nro. 26/2004, t. LXVI-E, Buenos Aires,
octubre 2004.
(39) BO 28.383, 8/1/1996.
(40) BO 30/4/1996.
(41) La versión actualizada del Digesto (DNTRA) puede consultarse online en
http://www.dnrpa.gov.ar/uregimen.htm.
(42) BO 26.352, 21/3/1988.
(43) BO 29.449, 27/7/2000.
(44) Borella, Alberto O., Régimen registral del automotor, cit., ps. 88 y ss.
(45) DNTRA, Título II, Sección 3ª, art. 2º, p. 153. Ver además Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen
Jurídico del Automotor, cit., cap.VI, "Transferencias especiales".
(46) C. Nac. Com., sala C, 28/7/1989, "Zamarani, Roberto C. en: Bongianino, Ismael R. v. Anguera Díaz, Ramón",
LL 1990­A-134: "La transmisión del dominio sobre los automotores sólo produce efectos, aun entre las partes, desde
la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad Automotor, consagrando un régimen de registración
constitutiva. Y si esto es así entre las partes, es de toda evidencia que el pretendido dominio del tercero, sobre la base
de la venta y la posesión no es en modo alguno oponible al acreedor embargante, si se omitió la inscripción registral de
la transferencia". C. Civ. y Com. Trenque Lauquen, 26/11/1987, "Martín, Enrique P. v. Vía. Juan C.", LL 1989­B-25,
con nota de Juan Carlos Venini (DJ 1989­1­727). En la venta de automotores la inscripción es constitutiva de dominio,
pues el comprador no será dueño de las cosas no sólo respecto de terceros sino con relación a las propias partes
(vendedor y comprador), hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad Automotor.
(47) C. Civ. y Com., 4ª, Córdoba, 16/12/1983, "Orellano, Jorge N. v. Barreiro Hnos.", LLC 1984­744 (52­R): 16662):
En el régimen del Código Civil la transferencia de la propiedad se hace efectiva por medio de la tradición (arts. 577,
2601, 2603, 3265 y concs.), pero en materia de automotores la tradición ha sido sustituida por la inscripción en el
Registro como modo de transferir la propiedad (arts. 1º y 2º dec.­ley 6582/1958); C. Nac. Civ, sala K, 7/11/1997,
Albremática, sumario 10612; C. Civ. y Com. Morón, sala 1ª, 25/4/1985, ED 115-541, Albremática, ref. 443945/46; C.
Fed. Rosario, sala A, 29/3/1977, JA 1978-I-132; Albremática ref. 420.473.
(48) Borella, Alberto O., Régimen registral del automotor, cit., ps. 109 y ss.
(49) DNTRA, Título I, Cap.VII y Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor, cit.,
cap. IV, "Inscripción inicial". C. Nac. Civ., sala E, 30/5/1979, "Cagiao, Arturo v. Car­Bel Automotores", ED 84­170:
"Para lograr la transferencia ante el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, además de cumplirse con
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ciertos trámites y presentar la pertinente documentación, es requisito indispensable la exhibición del rodado para
proceder a su verificación, que consiste en que la planta de grabado, dependiente del Ejército, compruebe el número
del motor y del chasis; trámite que es previo al patentamiento y a la entrega de las placas, cédula y título".
(50) DNTRA, Título II, Capítulo I y Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor,
cit., capítulo IV, "Inscripción inicial".
(51) Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor, cit.
(52) C. Civ. y Com. Mercedes, sala 2ª, 1/4/1980, "Cambiasso, Ángel v. Báez, Alberto L. y otros", LL 1980­289; ED
88­446: A tenor de lo dispuesto por dec.­ley 6582/1958, ratificado por ley 14.467, la inscripción de la trasmisión del
dominio en el Registro de la Propiedad Automotor es constitutiva y con ella culmina el proceso negocial existente
entre las partes contratantes
(53) Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor, cit., especialmente cap. II.
(54) Ver nota art. 577 CCiv., supra transcripta.
(55) Cf. Borella, Alberto O., Régimen registral del automotor, cit., citando a Villaró, Felipe, Elementos del Derecho
Registral Inmobiliario, La Plata, 1980, p. 101.
(56) Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor, cit., cap. VIII, "Información
registral".
(57) BO 26.352, 21/3/1988.
(58) Cfr.: art. 12, dec. 335/1988.
(59) Cf.: arts. 16, párr. 2º, y 12, párr. 3º, dec. 335/1988.
(60) DNTRA, Título I, Capítulo II, Sección 2ª, "Normas de procesamiento".
(61) http://www.dnrpa.gov.ar/portal_dnrpa/regimen_juridico/informacion/rinof.pdf.
(62) Borella, Alberto O., Régimen registral del automotor, cit., citando a Villaró, Elementos, cit.
(63) C. Nac. Civ. y Com. Fed., sala 1ª, 24/3/1998, "Díaz, Carlos E. v. Alonso, Oscar G.", LL 1998­E-464: "No es
poseedor de buena fe la persona que figura como último propietario registral si éste tenía conocimiento de la irregular
situación respecto de la numeración del motor en un vehículo que se encontraba inscripto a nombre de otra persona,
aun cuando la adquisición se hubiera realizado respecto de ésta".
(64) Molina Quiroga, Eduardo y Viggiola, Lidia, "La buena fe en materia de automotores", LL 2008-D 965.
(65) Hoy diríamos que se le otorga un "ID" (un código identificador único de una serie de elementos).
(66) Luego aclararemos que existen otros casos de inscripción inicial, además de los llamados automotores "0 Km."
(67) DNTRA, Título II, Capítulo I, Sección Primera, parte segunda.
(68) El Anexo "O" del dec. 779/1995 reglamentario de la ley 24.449 (DJA Z-1982) establece como definición:
"Configuración del vehículo: combinación única de una configuración de carrocería, configuración de motor, inercia
del vehículo y las relaciones de transmisión desde el volante del motor hasta la rueda incluida".
(69) El anexo "O" del dec. 779/1995 reglamentario de la ley 24.449 (DJA Z-1982) establece como definición:
"Configuración del motor: combinación única de una familia de motores, cilindrada, sistema de control de emisiones
de gases, sistema de alimentación de combustible y sistema de ignición".
(70) El anexo "O" del dec. 779/1995 reglamentario de la ley 24.449 (DJA Z-1982) establece como definición:
"Configuración de carrocería: combinación única de partes, piezas y componentes que caracterizan a la carrocería del
vehículo, por su estilo, volumen y aerodinámica".
(71) Ver Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor, cit., cap. V, "Transmisión
del dominio".
(72) Con anterioridad a 1980 no existía una norma para estos códigos, por lo que los diferentes fabricantes utilizaban
distintos formatos. Los VIN actuales constan de 17 caracteres que no incluyen las letras I, O, Q y Ñ. Estructura del
VIN: El primer carácter del código identifica el país en donde fue ensamblado. Por ejemplo, si tiene la numeración del
1 al 4, fue manufacturado en los Estados Unidos; el 2 en Canadá; el 3 en México, o bien las letras J para Japón, K para
Corea, S para Inglaterra, W para Alemania, Y para Suecia, Z para Italia, entre otros. El segundo carácter identifica a la
empresa manufacturera Audi (A), BMW (B), Buick [4], Cadillac [6], Chevrolet [1], Chrysler (C), Dodge (B), Ford (F),
GM Canada [7], General Motors (G), Honda (H), Jaguar (A), Lincon (L), Mercedes Benz (D), Mercury (M), Nissan
(N), Oldsmobile [3], Pontiac [2 o 5], Plymounth (P), Saab (S), Saturn [8], Toyota (T), Volvo (V). El tercer carácter
identifica la división de la compañía que realizó la manufactura del vehículo. Del cuarto carácter al octavo
corresponde la identificación de las características del vehículo, tipo de chasis, modelo de motor, entre otros. El
noveno carácter es un verificador que se obtiene con la asignación de valores a las letras del abecedario omitiendo la I,
O, Q y Ñ según la norma 3779 de la Organización Internacional para la Estandarización como muestra la siguiente
tabla:###INSERTAR TABLA###Este número es multiplicado por el valor asignado de acuerdo al peso de vehículo y
a través de una ecuación preestablecida se obtiene el número que va en esta posición. La décima posición del código de
identificación de vehículos nos indica el año del modelo. Si el vehículo fue producido antes de 2001 se identifica con
una letra: 2000 (Y), 1999 (X), 1998 (W), 1997 (V); y si fue manufacturado después de 2001 con un número 2001 [1],
2002 [2], 2003 [3]. En la decimoprimera posición indica el número de la planta en donde fue ensamblado el vehículo.
De la duodécima posición a la decimoséptima se indica la secuencia en la línea de producción del vehículo de acuerdo
al fabricante. Obtenido de http://es.wikipedia.org/wiki/N%C3%BAmero_de_chasis/
(73) El número VIN debe ser legible y estar en un lugar seguro. El número VIN abarca al WMI, VDS, VIS. (WMI =
World Manufacturer Identifier, VDS = Vehicle Descriptor Section, VIS = Vehicle Identifier Section).
(74) Ver DNTRA, Título II, Capítulo I, Sección 1ª, parte segunda, art. 2º, b.1, ap. 8º,
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 Documento
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http://www.dnrpa.gov.ar/digesto/T2C1S1P2.htm.
(75) DNTRA, Título II, Capítulo I, sección tercera. Ver Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen
Jurídico del Automotor, cit., cap. IV, "Inscripción inicial".
(76) Su texto puede consultarse en el DNTRA, Título III. No lo reproducimos por considerar que ha perdido
actualidad.
(77) Viggiola, Lidia — Molina Quiroga, Eduardo, Régimen Jurídico del Automotor, cit., cap. IX, "Documentación
registral".
(78) BO 32.101, 28/2/2011, que crea la "Comisión para la Elaboración del Proyecto de Ley de Reforma,
Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación" y designa a los Dres. Ricardo Lorenzetti,
Elena Highton de Nolasco y Aída Kemelmajer de Carlucci, como sus integrantes. Como Secretario fue designado el
Dr. Federico de Lorenzo y contó con la colaboración de numerosos profesores que figuran en el Anexo del documento
que elevó el Anteproyecto.
(79) Nuestra propuesta era más extensa y en un artículo distinto decía: "La inscripción registral constitutiva opera de
manera exclusiva la transmisión del dominio de la cosa, con carácter atributivo. Antes de la inscripción, el negocio
jurídico no produce efecto de cambio de titularidad del derecho real, ni entre las partes ni tampoco para los distintos
terceros. Con esta inscripción culmina el proceso negocial existente entre las partes contratantes. La inscripción
registral constitutiva sirve de prueba del dominio y hace oponible la transferencia tanto entre las partes como con
relación a los distintos terceros. Es requisito esencial que se haya verificado la existencia de los números o códigos
identificatorios de la cosa y su coincidencia con los consignados en los asientos registrales correspondientes".
(80) Conforme a la propuesta que aportamos a la Comisión, aunque con distinta ubicación.
(81) C. Civ. Com. Minas, Paz y Tributario 3ª Mendoza, 29/12/1978, "Santoni, Carlos F. v. Ledda, Salvador", LL
1988­384 (396­SP): "Si bien la inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor a nombre del adquirente,
basta para tenerlo por titular del dominio, sin necesidad de probar tal tradición, la prueba de que se hizo ésta con ánimo
de transferir el dominio basta también para que la transferencia se opere válidamente entre los celebrantes, aunque no
se haya realizado la inscripción".
(82) C. Fed. Córdoba, sala B, 10/11/1995, "Saco, José R. v. Registro Nacional de la Propiedad del Automotor y
otros", LLC 1996­926: "Por su propia naturaleza y los riesgos intrínsecos que entrañan, los automotores y su régimen
jurídico siempre han sido fuente de conflictos, por una parte, y permanente preocupación de las autoridades, por la
otra. Ello dio origen a la creación de un registro nacional y único que regulase lo inherente a este tipo de bienes
muebles, su dominio, gravámenes, transmisiones sucesivas, etc., donde muy especialmente y entre otras cosas, se ha
tenido en cuenta la seguridad jurídica y los derechos de los terceros adquirentes de buena fe"; C. Nac. Civ, sala J,
12/12/1996, "Casañas, María E. v. Fernández, Guillermo A. y otro", LL 1998­F-885 (41.094­S): "El dec.­ley
6582/1958, norma imperativa y de orden público, pretende reforzar el carácter constitutivo de la inscripción registral
de un automotor, resultando dicho trámite no un formalismo de rigor, sino que atiende al orden social, en donde se
trata de dar seguridad a las transmisiones de todos los automotores dentro de la República Argentina".

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 ESPECIAL PARA REVISTA NOTARIAL
Doctrina

Protección de la vivienda en
el Código Civil y Comercial
de la Nación

Adriana N. Abella

SUMARIO: 1. Protección de la vivienda. 1.1. Derecho a la vivienda y sobre la vi-

vienda. 1.2. Protección de la “vivienda familiar” en el Código Civil y Comercial de
la Nación. 2. Análisis del régimen de protección de la vivienda por el Código Civil y
Comercial. 2.1. Afectación. Manifestación de voluntad del titular. 2.2. Inscripción
de la afectación. 2.3. La habitación efectiva. 2.4. Subrogación real. 2.5. Acreedores:
efectos de la afectación. 2.6. Frutos. 2.7. Créditos fiscales. 2.8. Honorarios. 2.9.
Transmisión y constitución de gravamen de la vivienda afectada. 2.10. Legado o
mejora testamentaria del inmueble afectado a vivienda. 2.11. Inmueble rural. 2.12.
Deberes de la autoridad de aplicación. 2.13. Desafectación. 3. Conclusiones.

RN 978 - 2014 661

Doctrina

1. PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA

El Libro Primero, Título III, referido a los “Bienes”, en el Capítulo 3 re-

gula el régimen de protección de la vivienda (arts. 244 al 256 CCyC).
La ley 26.994 deroga el régimen de bien de familia regulado en los arts.
34 a 50 de la ley 14.394.

1.1. Derecho a la vivienda y sobre la vivienda

El derecho a la vivienda es uno de los derechos fundamentales del

hombre.
En los fundamentos de la comisión redactora del anteproyecto del códi-
go, se expresa: “El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano
reconocido en tratados internacionales”.
El derecho a la vivienda integra el conjunto de derechos económicos, so-
ciales y culturales, reconocido por el art. 14 bis de la Constitución Nacional,
luego de la reforma del año 1957, que declara: “...la protección integral de la
familia; (…) la defensa del bien de familia; (…) el acceso a una vivienda digna”.
En igual sentido, la reforma constitucional de 1994 incorporó los instrumentos
internacionales que receptan el derecho a la vivienda como uno de los de-
rechos fundamentales en el desarrollo del hombre. Entre ellos, con jerarquía
constitucional (art. 75, inc. 22 CN), incluyen este derecho las Declaraciones
Internacionales de Derechos del Hombre: la Declaración Universal de los De-
rechos del Hombre, París, 1948 (arts. 16 a 25), la Declaración Americana de
los Derechos y Deberes del Hombre, Bogotá, 1948; la Convención Americana
sobre Derechos Humanos, Pacto de San José de Costa Rica, 1969; el Pacto In-
ternacional de derechos económicos, sociales y culturales, Nueva York, 1966;
la Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las formas de Discri-
minación Racial, Nueva York, 1967 (art. 5º); la Convención sobre la Eliminación
de todas las formas de Discriminación contra la Mujer aprobada por resolución
Nº 34/180 de la Asamblea General de Naciones Unidas y ratificada por la ley
23.179 de 1985 (art. 3º); la Convención de los Derechos del Niño (art. 27, inc.
3); la Convención Americana sobre Derechos Humanos (art. 26).
No existe duda de que la vivienda tiene un valor superior para el indivi-
duo, para desenvolverse como persona dentro de una sociedad, y por ello
no sólo es fundamental el derecho a la vivienda sino el derecho sobre la
vivienda y su necesaria protección1.

1 Ver KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída. “Nuevas reflexiones sobre la protección ju-

rídica de la vivienda familiar”, en Protección Jurídica de la persona, Homenaje al Dr. Julio

662 RN 978 - 2014

 Doctrina

En órbitas específicas de aplicación, distintas leyes han creado siste-

mas especiales de protección de la vivienda habitada por una persona y
su familia, o del predio destinado a la explotación familiar. Así en el orden
nacional, las leyes 11.157/45 y 21.771/78; la ley 23.091/84, y la ley 22.232
que regula la inembargabilidad de los inmuebles gravados a favor del Banco
Hipotecario por préstamos otorgados para única vivienda propia hasta los
montos que determina la reglamentación, mientras el inmueble conserve
el destino originario.
Por su parte, las constituciones y leyes provinciales2 hacen mención
expresa a la defensa y protección de la familia, y a la tutela especial de la
vivienda. La Constitución de la Provincia de Buenos Aires establece que
se promoverá el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del
hogar como bien de familia (art. 36.7); la de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires reconoce el derecho a la vivienda digna (art. 31). En sentido similar se
expresan sobre la protección del bien de familia las de San Juan (art. 59),
Salta (art. 37), Santa Fe (art. 21), Córdoba, La Rioja, Santa Cruz y Santiago
del Estero.
Regímenes especiales se superponen con el nacional de bien de fami-
lia regulado por la ley 14.394, arts. 34 a 50, derogada por la ley 26.994.
Y si bien se ha reconocido por la doctrina y la jurisprudencia que la ley
de bien de familia era insuficiente para abarcar las cuestiones en conflic-
to, la realidad muestra que sus imprecisiones y lagunas han sido cubiertas
eficazmente por la abundante bibliografía autoral. Es que las normas loca-
les que pretenden crear un privilegio de inejecutabilidad de la vivienda son
inconstitucionales por ser materia propia de la Nación (art. 75, inc. 12), y
producen disvaliosos resultados finales3.

César Rivera, La Ley 2010, pág. 244 y sgts.; Protección jurídica de la vivienda familiar, Ham-
murabi, Buenos Aires, 1995; Mariani de Vidal, Marina. Derechos Reales, Tomo 2, Zavalía,
Buenos Aires, 2010, pág. 113; Fazio de Bello, Marta y Martínez Nory, B. “Protección de
la vivienda en el Proyecto de Código”, La Ley 2013-A, 658; Abella, Adriana N.; colabo-
rador Sabene, Sebastián; y Regis, Ariel. Código Civil y Comercial. Comentado, Anotado y
Concordado, dir. Eduardo G. Clusellas, Astrea-Fen, Buenos Aires, 2015, comentario a los
arts. 244 a 256.
2 Ver la ley Nº 8067/1991 de la provincia de Córdoba; la ley Nº 6317/1996 de la provincia
de Santiago del Estero; la ley Nº 1334/2000 de la provincia de Formosa; las leyes Nº
5052/2002 y Ley Nº 9543/2004 de la provincia de Chaco; y la ley Nº 14.432 de la provincia
de Buenos Aires.
3 Ver LLOVERAS, Nora. “La protección constitucional de la vivienda familiar”, con al-
gunas acotaciones, LL, 1993-E-812; Medina, Graciela. “Protección constitucional de la
vivienda familiar con especial referencia a las modernas constituciones provinciales”,
Revista de Derecho de Familia, Abeledo Perrot, 1992-7, 35; Barrera Buteler, Guillermo E.
“La ley 8067 de inembargabilidad de la vivienda única es inconstitucional”, LLC, 1994,

RN 978 - 2014 663

Doctrina

La jurisprudencia resolvió la inconstitucionalidad de las disposiciones

locales que modifican el sistema voluntario nacional de afectación del bien
de familia. La Corte federal decidió -por mayoría- que: “...corresponde de-
clarar la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución de Córdoba y la
ley local 8067 pues determinar qué bienes del deudor están sujetos al po-
der de agresión patrimonial del acreedor -y cuáles no- es materia de la legis-
lación común, y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo
que no corresponde que las provincias incursionen en ese ámbito, pues ese
poder ha sido delegado por ellas a la Nación al sancionarse la Constitución”
(conf. CSJN 19/03/2002, “Banco del Suquía S.A. c/ Juan Carlos Tomassini”,
fallos 325-428). Y agregó que el tema no constituye una cuestión propia
de la seguridad social sino del derecho sustancial y que: “...las relaciones
entre acreedor y deudor sólo pueden ser objeto de la exclusiva legislación
del Congreso de la Nación, en virtud de la delegación contenida en el art. 75,
inc. 12 de la Constitución Nacional. Ello alcanza a la forma y modalidades
propias de la ejecución de los bienes del deudor”, conf. Tribunal y causa
citados supra, del 19/03/2002 en fallos 325-4284.

781; Olcese, Juan María y Barrera Buteler, Guillermo Eduardo. “La protección a la vi-
vienda única en la Constitución cordobesa de 1987 afecta al orden constitucional de la
Nación”, JA, 1992-IV-925.
4 Esa doctrina fue reiterada posteriormente conf. CSJN, 23-06-2009, “Romero, Carlos c/
Andrés Fabián Lema s/ desalojo”, Fallos 332-1488. Fallos de tribunales provinciales re-
solvieron: Tribunal Superior de Justicia de la provincia de Córdoba con referencia a la
cláusula constitucional provincial en el art. 58 que establece: “…la vivienda única es
inembargable en las condiciones que fija la ley (…) que la norma era pragmática y no
operativa, siendo menester su reglamentación legal…”; y que: “El derecho a la inem-
bargabilidad de la vivienda única sólo puede ejercitarse en el marco de los actuales re-
gímenes legales, que no es otro que la ley 6074, regulatoria de la constitución de bien de
familia, instituto de raigambre nacional (ley 14.394), por lo que si el propietario no acre-
dita la afectación de la vivienda a dicho régimen, o que la deuda sea posterior a la inscripción
como tal, el beneficio no puede ser invocado”; Tribunal Superior de Justicia de Córdoba,
9/8/1991, “Gutiérrez de López”, y Tribunal Superior, sala Civil y Comercial 8/8/1989,
“Molina, Florinda”. En otro fallo la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Santa
Fe, en la causa “Caballo de Troya c/ Aguilar, Héctor Fabián Oscar s/ejecutivo, incidente
de levantamiento de embargo”, confirmó la inconstitucionalidad de una ley -en el caso,
la 9543 de la provincia de Entre Ríos- que lo consideró inscripto de pleno derecho como
bien de familia. Sanción de invalidez que en relación a esa misma normativa ya había
sido declarada por la Cámara de Apelaciones de Concordia, sala Civil y Comercial I, en
“S.A. Club del Este c/ Navas, Alberto Serafín” al decir: “…regula sobre las relaciones
entre deudores y acreedores porque determina qué bienes -vivienda única- no pueden
ser atacados por estos para satisfacer sus acreencias, pero, además, establece pautas que
se contraponen en forma clara con la ley 14.394. En efecto, repárese que mientras ésta
exige la inscripción registral, fijando los requisitos y el procedimiento a seguir, aqué-
lla prescinde de todo trámite y modifica la fecha a partir de la cual operan los efectos
del régimen (comparar los arts. 1º, 2º y 3º de la ley 9543 con los arts. 34, 35, 36, 38, 42,

664 RN 978 - 2014

 Doctrina

En la provincia de Buenos Aires, la ley 14.432 tiene por objeto la pro-

tección de la vivienda única y de ocupación permanente de todo inmueble
ubicado en la provincia de Buenos Aires que cumpla con ese destino, y
constituya el único inmueble del titular, y guarde relativa y razonable propor-
ción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme
los parámetros que determina la reglamentación. Las garantías propiciadas
por esta ley benefician al grupo familiar del titular de la vivienda, aun en
el caso de fallecimiento de aquel, siempre que estos habiten la vivienda
con carácter permanente. Se entenderá por grupo familiar al originado en
el matrimonio o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y
descendientes directos de alguno de ellos. El inmueble es inembargable
e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular, lo que hace
necesaria la renuncia formulada por escrito, con la firma refrendada por au-
toridad pública. El renunciante debe ser informado cabalmente sobre los
alcances de su acto y en caso de que fuere casado o conviviente, se reque-
rirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma (art.
9º, último párrafo de la ley 14.432) 5. La jurisprudencia resolvió que: “…
toda vez que la ley 14.432 invadió esferas propias de la legislación nacional
y de derecho común (arts. 75, inc. 22, y 126 Constitución Nacional), que esa
misma materia está regulada en la mentada ley 14.394 y que constituye una

sgts. y conc. de la ley 14.394), lo que descarta que la normativa provincial solamente
establezca consideraciones procesales o técnico registrales, como sostiene el recurrente
en sus agravios. Y todo ello, conforme doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la
Nación, importa incursionar en una materia de exclusiva competencia legisferante del
Congreso Nacional, razón por la cual no puede invocarse válidamente pues contraría
derechos y garantías acordados por la ley civil, violentando los arts. 31 y 75, inc. 12, de
la Constitución Nacional. Fallo del 01/03/2011 publicado en: LLLitoral, 2011, junio, 563,
sentencia del 07/03/2012 publicada en LLLitoral, 2012 septiembre, 863. El Superior Tri-
bunal de Justicia de la provincia de La Pampa, al revocar un levantamiento de embargo
ordenado sobre una vivienda única con único sustento en el derecho constitucional de
acceso a una vivienda digna, y señaló: “…a modo de síntesis de lo expuesto, si de la
garantía constitucional de acceso a una vivienda digna no se puede derivar, directa y
necesariamente, una cláusula de inembargabilidad, puesto que poseer el derecho a vivir
en un espacio decoroso, no implica forzosamente la conservación del dominio sobre ese
inmueble, tampoco se justifica sustraer ese bien a la prenda común de los acreedores; y
si ese derecho, en realidad es una directiva programática a fin de que el Estado brinde
las condiciones y los medios para acceder a una vivienda apropiada, se necesita de una
ley para hacerla operativa, lo cual es prerrogativa única del Congreso Nacional y, conse-
cuentemente, cuestión excluida al Poder Judicial”, “Tosone, Patricia c/ Steffanazzi, Raúl
y otro”, 28/7/2008, LLPatagonia, 2008, 12.561.
5 Según el art. 5º no será oponible la inembargabilidad respecto de deudas originadas en:
“a) Obligaciones alimentarias. b) El precio de compraventa, construcción y/o mejoras de
la vivienda. c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la
vivienda. d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido consti-
tuida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única”.

RN 978 - 2014 665

Doctrina

razonable reglamentación de la protección de la vivienda familiar, la ley local

impugnada 14.432 resulta contraria a la Constitución Nacional (art. 31 C.N.)
(…) resultando claramente del texto de ambas normas (ley nacional 14.394
y ley provincial 14.432) la identidad de la materia legislada, cabe concluir
en la inconstitucionalidad de la norma local porque aborda una materia de-
legada por las provincias a la Nación, y propia de la legislación de derecho
común que es nacional (art. 75, inc. 22, y 126 Constitución Nacional) (...)
corresponde confirmar la sentencia que declara la inconstitucionalidad de la
ley local 14.432 porque la garantía de la vivienda familiar es una cuestión de
competencia del Congreso de la Nación y no de las legislaturas locales (art.
36, inc. 7 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires; arts. 14 bis;
31; 75; inc. 22; 126 y conc. de la Constitución Nacional)6. En otro fallo se re-
solvió:“…que la ley ‘trasgrede la delegación de ciertas facultades al Estado
Nacional, por lo que en la medida en que una ley del Congreso Nacional no
modifique el Código Civil o derogue o modifique la ley 14.394 -que regula el
bien de familia- la inembargabilidad e inejecutabilidad debe ser juzgada en-
tonces conforme a sus prescripciones. Ello no implica que las provincias no
puedan mejorar derechos individuales y colectivos previstos en la CN, pero
de manera alguna supone que al obligarse constitucionalmente a brindar una
vivienda digna a todos sus habitantes lo hagan en desmedro de los legítimos
derechos de otros ciudadanos y de las normas dictadas por el órgano federal
competente. Por lo tanto impedir entonces a un legítimo acreedor embargar
y ejecutar un bien del patrimonio de su deudor implica un menoscabo de su
derecho de propiedad’”7.

6 Fallo “Goñi, Hugo H. c/ Coria Sergio Daniel s/Cobro Ejecutivo”, Excelentísima Cámara
de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Azul, a los 23/9/2014.
7 CNCom., Sala A, el 20/12/2013 “Cao, López Aurora c/ Vicente, Oscar y otro s/ Ejecutivo”,
http://jurisprudencia.pjn.gov.ar, ficha 000065207. En otro fallo “…declaro su inconstitu-
cionalidad, pues se trata de una cuestión de fondo o de derecho común que se encuentra
delegada en los términos del art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional. En la medida,
que el sistema de inembargabilidad e inejecutabilidad ‘automática’ o de inmunidad de la vivienda
única que prevé la ley 14.432 de la provincia de Buenos Aires difiere del ‘voluntario’ contenido en
la ley nacional de bien de familia, y que esta a su vez, cumple con los estándares de la Carta
Magna y de los instrumentos internacionales, corresponde declarar la inconstituciona-
lidad de la norma provincial. La garantía del art. 14 bis de la Constitución Nacional im-
porta una obligación de fuente constitucional y convencional consistente en desarrollar
políticas públicas que posibiliten el acceso a la vivienda digna, pero de ella no se puede
inferir la necesidad de que su inembargabilidad o inejecutabilidad sea automática”. Cá-
mara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, sala II, “Rabaza, Luis
Francisco c/ Cooperativa de Trabajo ALFIN de Mar Ltda. y otro s/ cobro ejecutivo de al-
quileres”, 24/09/2013, La Ley 2014-A, 323; en igual sentido “Banco Francés S.A. c/ Ullua,
María Celia s/ ejecución”, 31/10/2013, LLBA, 2014 (abril), 335; Excelentísima Cámara de

666 RN 978 - 2014

 Doctrina

1.2. Protección de la “vivienda familiar” en el Código Civil y Comercial

de la Nación

Como dijimos, el código, en el Libro Primero, Título III, Capítulo 3, re-

gula la protección de la “Vivienda”, empero otras normas tuitivas regulan
sobre la “vivienda familiar” y los derechos sobre ella, en el Libro Segundo
de las “Relaciones de Familia”, y en el Libro Quinto de las sucesiones.
En las normas de matrimonio, y de uniones convivenciales, se regula:
a) sobre atribución de la vivienda familiar, sea el inmueble ganancial o
propio de uno de ellos, o alquilado, y sus efectos en caso de divorcio (arts.
443 y 444 CCyC);
b) los actos que requieren asentimiento del cónyuge no disponente en
caso de transmisión de derechos sobre la vivienda familiar, y los muebles
indispensables de esta (art. 456 CCyC);
c) la atribución del hogar común en caso de la ruptura de la convivencia
(art. 514 CCyC);
d) la protección de la vivienda familiar si ha sido inscripta la unión con-
vivencial, y la imposibilidad del titular dominial de disponer de los derechos
sobre ella sin el asentimiento del conviviente inscripto (art. 522 CCyC);
e) la atribución del uso de la vivienda familiar que fue sede de la unión
convivencial, a uno de los convivientes que tiene a su cargo el cuidado de
hijos menores de edad, con capacidad restringida o con discapacidad, si
acredita la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de procu-
rársela en forma inmediata (art. 526 CCyC);
f) la atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convi-
vientes, y el derecho de habitación temporal del supérstite que carece de
vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a
esta (art. 527 CCyC).
En materia sucesoria:
a) la posibilidad de imponer el testador, o convenir los comuneros, la
indivisión forzosa por el plazo no mayor de diez años (arts. 2330 y 2331
CCyC);
b) el derecho a la oposición del cónyuge o de un heredero a la partición
(arts. 2332 y 2333 CCyC);
c) la atribución preferencial de la propiedad o del derecho a la locación
del inmueble que sirve de habitación que regula el art. 2381 CCyC.

Apelación en lo Civil y Comercial de Junín, “César, Ángel Luis y Rinaldi, Silvia Mabel s/
Concurso preventivo 30/9/2014.

RN 978 - 2014 667

Doctrina

2. ANÁLISIS DEL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA POR EL

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

El código recepta la denominada “constitucionalización del derecho pri-

vado” y en el marco de los tratados de derechos humanos, la protección
de la persona humana a través de los derechos fundamentales, la tutela del
niño y adolescente, las personas con capacidad diferente, los incapaces, la
vivienda, etc.
Ya en las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Bue-
nos Aires en el año 2005, las conclusiones de lege lata expresan: “…La
protección constitucional de la vivienda beneficia no sólo a la familia sino a
la persona humana en su individualidad. El régimen tuitivo de la ley 14.394
(arts. 34 a 50), debe ser interpretado sistemáticamente con las directivas
de la constitución y las de los tratados de derechos humanos con rango
constitucional (art. 75, inc. 22, CN)”.

2.1. Afectación. Manifestación de voluntad del titular

En respuesta a los cambios políticos, sociales, económicos y culturales

de los últimos cuarenta años, y a fin de cubrir las exigencias que demanda
la sociedad en el tema de protección de la vivienda, es requisito para la
afectación la manifestación de voluntad expresa del titular de dominio del
inmueble, y en caso de condominio la manifestación de voluntad de todos
los condóminos en forma conjunta, sin exigir parentesco entre ellos
La manifestación expresa de la voluntad del titular dominial del inmue-
ble puede ser por acta ante el registro de la propiedad inmueble, por escri-
tura pública o por testamento.
Con ello va dicho, no es automática la afectación, ya que se afectan
deberes y derechos recíprocos susceptibles de apreciación pecuniaria: se
generan limitaciones al constituyente y a los beneficiarios, así como a los
acreedores posteriores y anteriores a la afectación.
A partir de la afectación, el inmueble sólo podrá ser enajenado o grava-
do cumpliendo con las prescripciones legales, y se admite la subrogación
real.
La protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales
del código que tutelan la vivienda familiar.

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 Doctrina

2.1.1. Legitimados para la afectación

Legitimados para la afectación son el o los titular/es registral/es, el tes-

tador o el juez, según los supuestos legales.
Dispuesta la afectación por testamento, el juez de la sucesión, a pedido
del cónyuge -o, en defecto de la mayoría de los interesados-, ordenará la
inscripción en el registro inmobiliario respectivo, previo control de las dispo-
siciones de la ley. En caso de oposición de alguno de los herederos, será el
juez quien resolverá atendiendo a lo que resulte ser más conveniente para
el interés familiar (arg. art. 2330 CCyC).
El código innova, ya que la afectación puede ser ordenada por el juez a
petición de parte -cualquier beneficiario, excónyuge, exconviviente, no titu-
lar, o por el Ministerio Público-, y de oficio en la resolución que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio, o en el que resuelve las cuestiones relativas
a la conclusión de la convivencia, cuando haya beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida.
Concluimos que están legitimados para afectar:
1) el titular de dominio;
2) los condóminos, en forma conjunta sin necesidad de ser parientes
entre sí;
3) el juez, si fue dispuesta por acto de última voluntad, y es solicitada
por cualquiera de los beneficiarios, o el Ministerio Público;
4) el juez, de oficio en la resolución que resuelve las cuestiones relati-
vas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida;
5) el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda
en el juicio de divorcio.
Nos preguntamos si al expresar el art. 245 CCyC que “...la afectación
puede ser solicitada por el titular registral”… no podría hacerlo el superfi-
ciario cuando lo construido lo destina a vivienda, y el usufructuario. Enten-
demos que la respuesta afirmativa se impone.
No es necesario el asentimiento conyugal para la afectación, sea el in-
mueble propio o ganancial, ya que no hay disposición patrimonial y por el
contrario el acto redunda en beneficio del grupo familiar.
Procede la afectación a vivienda en forma simultánea con la adquisición
del inmueble.

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Doctrina

2.1.2. Inmueble. Destino. Valor.

Destino
El código establece que el inmueble debe estar destinado a vivienda en
todo o en parte de su valor; y, si es rural, no podrá exceder una unidad econó-
mica, conforme el art. 256 CCyC.
El código innova ya que admite un único destino, “vivienda”.
No se incluye en consecuencia el inmueble en el que se desarrolle una
actividad comercial o industrial exclusivamente.
Entendemos razonable la procedencia de la afectación de un inmue-
ble en el que el beneficiario desarrolle una actividad comercial, industrial o
profesional, si al menos uno de los beneficiarios lo habita en calidad de su
vivienda.
Totalidad una parte de su valor
El código dice que la afectación puede ser por su totalidad o “hasta una
parte de su valor”8. En este último supuesto el afectante deberá establecer
la porción afectada, y en consecuencia será susceptible de ejecución la
parte no afectada.
Entendemos que podría resolverse que el acreedor subaste todo el
inmueble y entregue el valor de la porción afectada al propietario, por la
subrogación real, en una interpretación sistemática con el art. 248 CCyC.
Topes
Se suprime toda referencia a topes, en orden a las transformaciones
sociales, económicas y opiniones doctrinarias que se pronunciaron con an-
terioridad a la sanción de la ley 26.994.
Entendemos que aun sin mencionar la ley tope de valor, si el inmueble
afectado -por sus características- excediere las necesidades particulares
según los fines tenidos en mira por el legislador, dará derecho a los acree-
dores, fundando su reclamo, a pedir la desafectación. La cuestión será re-
suelta por el juez.
En materia de inmuebles rurales rige el límite de la unidad económica
(art. 256 CCyC).

8 La DTR 4/2015 del Registro de la Propiedad de la Capital Federal, “Art. 3°.- Podrá ser
afectado un inmueble independientemente de su valor, pero si se lo afectare sólo por una
parte de él (art. 244 del CCyC), se expresará la porción en términos fraccionarios”.

670 RN 978 - 2014

 Doctrina

Un solo inmueble
El art. 244 CCyC contempla expresamente que se puede proteger sólo
un inmueble.
Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afecta-
dos, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter, dentro del
plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerar-
se afectado el constituido en primer término.

2.1.3. Documentación necesaria para la afectación

Las disposiciones registrales locales determinan los requisitos forma-

les .
9

Para la afectación será necesario presentar el título de propiedad del

inmueble a afectar, el documento de identidad del afectante, y si el afectan-
te designa beneficiarios, la documentación que acredite el vínculo con los
beneficiarios designados (art. 246 CCyC).

2.1.4. Beneficiarios

Reiteramos que el código innova y modifica sustancialmente la causa

del régimen tuitivo, ya que protege a la persona soltera y sin familia.
El art. 246 CCyC contempla como beneficiarios:
a) Al propietario constituyente; su cónyuge; su conviviente; sus ascen-
dientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, a sus parientes colaterales dentro del tercer gra-
do que convivan con el constituyente.

9 La DTR 4/2015 del Registro de la Propiedad de la Capital Federal dice: “Art. 2°.- En la
calificación de los documentos de afectación al régimen de protección de la vivienda,
sean estos originados por petición administrativa o por escritura pública, se deberán
verificar los siguientes requisitos: a) ser otorgados por el titular de dominio o por todos
los condóminos en forma conjunta; b) cuando el afectante establezca beneficiarios, de-
berá acreditar el vínculo correspondiente, indicando además, la edad y el estado civil de
estos. En el caso del conviviente deberá tratarse de una unión convivencial, conforme los
artículos 509 y 510 del CCyC; c) manifestación de: - Cumplimiento del artículo 247 del
CCyC (habitación efectiva de la vivienda); - Convivencia en el supuesto del artículo 246
inc. b) del CCyC; - No tener en trámite de inscripción otra solicitud similar ni resultar ser
propietario único de dos o más inmuebles afectados a este régimen”. La orden de servi-
cio 45/2015 del registro de la propiedad de la provincia de Buenos Aires dice: “Puede ser
solicitada por el titular registral (si el inmueble está en condominio deben solicitarla to-
dos los cotitulares conjuntamente) o judicialmente (art. 245 CCyC) (…) El titular registral
puede afectar a vivienda sin otro beneficiario. Los beneficiarios no se publicitarán en los
asientos, quedando individualizados sólo en la minuta rogatoria”.

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Doctrina

El titular, una vez afectado el inmueble, debe tolerar que los beneficia-
rios ejerciten la facultad de habitar o gozar de los frutos.
Los beneficiarios podrán servirse del inmueble, en concurrencia con el
afectante y demás beneficiarios.

Conviviente
Se contempla la designación al conviviente, en concordancia con las
normas del código que le atribuyen derechos especiales10.
En una interpretación sistemática, la inscripción de la unión conviven-
cial parecería ser un requisito para la designación de beneficiario, ya que
se exige el asentimiento del conviviente inscripto para disponer de los de-
rechos sobre la vivienda familiar y los muebles indispensables de esta, y
para que proceda la garantía de inejecutabilidad de la vivienda familiar por
deudas contraídas después del inicio de la convivencia (art. 522 CCyC); la
conformidad del conviviente inscripto en caso de transmisión de la vivienda
afectada (art. 250 CCyC), y el asentimiento del conviviente inscripto para la
desafectación (art. 255 inc. a CCyC).

Ascendientes y descendientes
Se establece la designación de beneficiarios a los ascendientes o des-
cendientes del propietario constituyente.
Adherimos a una interpretación amplia (comprensiva de los descen-
dientes del cónyuge y el conviviente) ya que ella guarda correspondencia
con las previsiones de los arts. 672 a 676 y el espíritu que informa todo el
Código Civil y Comercial11.

Colaterales hasta el tercer grado

Si el propietario no tiene cónyuge, conviviente, ascendientes ni des-
cendientes, puede designar a sus parientes colaterales hasta el tercer grado
(véase arts. 529 a 536 CCyC).
La designación de estos beneficiarios del inc. b, exige de la conviven-
cia.

10 La jurisprudencia ha contemplado y reconocido la afectación del inmueble a bien de

familia a los titulares condóminos concubinos con hijos menores. Ver CNCiv, sala H,
28/5/2010, Virrería Marchetti, Máximo y Vázquez Adriana Lidia, La Ley, 2010 D-561.
11 TOBÍAS, José W. Código Civil y Comercial comentado, Tomo II, director Jorge H. Alterini,
coordinador Ignacio E. Alterini, pág. 90, arts. 225 a 400.

672 RN 978 - 2014

 Doctrina

2.2. Inscripción de la afectación

El código establece el requisito de la inscripción de la afectación en el

Registro de la Propiedad Inmueble, y en el art. 244, segundo párrafo, dice:
“…La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según
las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por
las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”.
La inscripción de la afectación se formaliza en el registro de la propie-
dad inmueble que corresponda al lugar de situación del inmueble afectado,
con la prioridad temporal que rige la Ley Nacional de Registro de la Propie-
dad Inmueble, 17.801.
La inscripción tiene efectos declarativos. Ello responde al principio ge-
neral que confiere la oponibilidad a los terceros interesados de buena fe,
a partir de su inscripción registral, conforme el art. 1893 CCyC y la ley
nacional de registro de inmueble. El efecto principal de la afectación del in-
mueble es tornarlo insusceptible de ejecución, por lo que es lógica que esa
alteración al régimen del patrimonio como garantía común de los acreedo-
res, sea inscripta en el registro de la propiedad inmueble con tales efectos.
Se resuelve así en armonía con la corriente jurisprudencial y doctrinaria
anterior a la sanción del código. En las XX Jornadas Nacionales de Dere-
cho Civil (Buenos Aires, 2005), se votó la siguiente recomendación: “La
registración del bien de familia tiene efectos meramente declarativos (arts.
2º, 20 y 22 de la ley 17.801 y doctrina del art. 2505 del Código Civil). Se apli-
ca, según los casos, el régimen de prioridad directa o el sistema de reserva
de prioridad resultante de la expedición de certificados. En el supuesto de
constitución por acta ante el registro, los efectos se producen retroactiva-
mente a la fecha de rogación, sin necesidad de ningún certificado o informe
registral previo”.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió: “…es oponible el
bien de familia constituido según la copia de escritura, entregada al escri-
bano interviniente, no obstante que se había omitido el asiento respectivo.
(…) en el caso la afectación del inmueble al régimen debía tenerse por
operada desde el momento en que así fue solicitada por el interesado, aun
cuando la Dirección General de Inmuebles, por error, no hubiese practicado
el asiento...”12.

12 Fallos 307:II:1647. En otro fallo la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires ha resuelto
que: “…tratándose de una deuda contraída en el lapso que va desde la constitución del
bien de familia mediante escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la

RN 978 - 2014 673

Doctrina

En consecuencia la prioridad entre dos o más inscripciones relativas al

mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de la presentación
asignado a los documentos. Se aplicará según los casos, el régimen de la
prioridad directa, o el de reserva de prioridad indirecta. Si la afectación se
instrumenta en escritura pública, se aplica la retroprioridad (arts. 5º, 17, 18,
19, 22, 23, 24, 25 y conc. de la ley 17.801 y el art. 1893 CCyC). Si se solicita
por la vía administrativa, se retrotraen los efectos a la fecha de la rogación13.

2.3. La habitación efectiva

El código requiere en el art. 247, la habitación efectiva en el inmueble

afectado. Exige que al menos uno de los beneficiarios habite en el inmueble,
tanto para la afectación, como para que los efectos subsistan.
Debemos distinguir la habitación de la convivencia. La habitación efecti-
va se cumple si al menos uno de los beneficiarios habita el inmueble afecta-
do. La convivencia se impone si el constituyente no tiene más familia que la
formada por los colaterales dentro del tercer grado y designa beneficiarios
a ellos (art. 246, inc. b).
La muerte del instituyente no configura una causa de desafectación.

2.4. Subrogación real

La subrogación real es una ficción jurídica por la cual el objeto subro-

gante ocupa el lugar del subrogado. Supone una modificación objetiva y
cualitativa de la relación jurídica, mediante la cual el objeto ocupa en dicha
relación el lugar que ocupaba el otro, y lo hace en las mismas condiciones
de afectación.

Propiedad (dentro de los 45 días que establece la ley registral para otorgarle a tal inscrip-
ción efectos retroactivos a la fecha de la escritura) el inmueble no está afectado por dicha
deuda, razón por la que corresponde levantar el embargo…” (SCBA, 19/10/1993, “Mina-
deo de Federico c/ Deambrosi, Carlos s/ Tercería de dominio”, en REVISTA NOTARIAL
Nº 917, 51).
13 La DTR 4/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal en
el art. 5º dice: “A los efectos del artículo 244, 2° párrafo, la solicitud de afecta-
ción mediante petición constitutiva ante este Registro, la escritura notarial o la
decisión judicial que disponga la afectación, deberá tener ingreso en el ordena-
miento diario previsto por los artículos 19 y 40 de la ley Nº 17.801”. “Artículo 6°.
Las normas de esta disposición se aplicarán en la calificación e inscripción de
los documentos notariales y administrativos autorizados a partir del 1° de agos-
to de 2015, fecha en la que entrará en vigencia la presente Disposición Técnico
Registral”.

674 RN 978 - 2014

 Doctrina

La jurisprudencia y la doctrina se habían pronunciado en este sentido14.

No admitir la figura vulnera el derecho de la persona a la vivienda, de base
constitucional y supra constitucional15, e implica la condena al deudor a vivir
en el inmueble indefinidamente16. Algunos pronunciamientos en sede judi-
cial17 resolvieron que algunos registros de la propiedad admitan el ingreso
de documentos que contengan la manifestación de la subrogación para su
inscripción18.
El código expresamente admite que se pueda afectar en subrogación
la nueva vivienda adquirida empero entendemos que podría ser en otro
inmueble de titularidad del instituyente19 que ya se encuentra en su patri-
monio -porque quiera mudar su vivienda-, sea que lo haya adquirido con
anterioridad o durante la vigencia del régimen. Es que la situación no varía
para los acreedores dado que lo que antes de la sustitución del inmueble
estaba fuera de sus posibilidades de ejecución continuará en las mismas
condiciones en el bien subrogado.

14 La jurisprudencia resolvió que: “…el objetivo que se busca a través de la cons-

titución de bien de familia resultaría inexistente si (…) se le niegan acciones
declarativas en orden a la sustitución del bien de familia por otro inmueble con
efecto retroactivo a la fecha de constitución del originario y se le liquida el bien
en la quiebra entre todos sus acreedores anteriores y posteriores a la inscrip-
ción”; CCCom de San Isidro, sala I, 3/2/1997, “Kipperband, Jacobo c/ Registro
de la Propiedad Inmueble de la pcia. de Buenos Aires”, La Ley B.A. 1997, 530”.
“…Corresponde hacer lugar al pedido de sustitución de bien de familia con
efecto retroactivo si no carece de motivación axiológica ni existen elementos
que permitan suponer una alteración perjudicial de la situación jurídica de los
terceros ni tampoco de los beneficiarios”. CCCom Rosario, sala I, 23/10/2002,
“Gil, Alberto s/ Recurso de recalificación”, Zeus, T. 91, R-575, caso N° 29.275.
En igual sentido en las conclusiones de las XXI Jornadas Nacionales de Derecho
Civil, Buenos Aires, 2005.
15 MEDINA, Graciela y Pandiella, Juan Carlos. “Bien de Familia y subrogación”, en Bien de
Familia, Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2011-1, Rubinzal Culzoni, 2011, pág.
177.
16 KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Protección jurídica de la vivienda familiar, ed. Ham-
murabi, Buenos Aires, 1995, §10, págs. 78 y sgts.
17 Ver CCCom Rosario, Sala I, 15/10/2002, “Botto, Dardo y otra”, LLLitorial, febrero 2003.
18 En la XL Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (Pa-
raná, 2003), se declaró que: “1. En el caso de subrogación real puede admitirse, sobre
el nuevo inmueble, la subsistencia del bien de familia con vigencia desde la fecha de su
constitución originaria. 2. Respecto de la sustitución de un inmueble por otro existente
en el patrimonio del constituyente es conveniente propiciar una reforma legal para de-
terminar su inclusión y efectos”.
19 El Proyecto de Código Unificado de 1998 (Comisión creada por decreto 685/95), fuente
del artículo, lo regula en su art. 238 que establece: “Subrogación real. La afectación se
transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada, o a los importes que la
substituyen en concepto de indemnización”.

RN 978 - 2014 675

Doctrina

Por efecto de la subrogación, el bien subrogado gozará del beneficio

con efecto retroactivo, o sea, desde la fecha de la afectación del primer
inmueble afectado a vivienda, o al régimen de bien de familia (ley 14.394).
Si se enajena el inmueble afectado y no se adquiere simultáneamente
otro, subsistirá la protección sobre el precio recibido, hasta que sea reinver-
tido en la adquisición de una vivienda20.
En todos los casos se debe dejar constancia expresa de la reserva de
sustituir/subrogar el beneficio de la afectación, en la oportunidad de la desa-
fectación del inmueble subrogado21. Esta declaración resulta imprescindible
a los fines de la individualización del objeto subrogado. La falta de reserva
expresa en la escritura de enajenación produce su extinción.
La prueba de la identidad de las sumas obtenidas en la enajenación
con las reinvertidas recae sobre el afectante, por ello sería aconsejable que
depositara el importe en una cuenta bancaria especial, ya que facilitará la
prueba.
De existir cautelares registradas, debe rogarse judicialmente la sustitu-
ción, previo al acto de enajenación.
Concluimos que la subrogación -continuidad del régimen tuitivo- se ex-
tiende al inmueble destinado a vivienda que lo sustituya, al precio del in-
mueble -sea la enajenación voluntaria o forzosa-, y a las indemnizaciones en
caso de expropiación, o del seguro por destrucción del inmueble afectado.

2.5. Acreedores: efectos de la afectación

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas poste-

riores a su inscripción, excepto las enumeradas en el art. 249 CCyC, que
analizaremos en el apartado siguiente.
El código establece una excepción al principio general de garantía co-
mún que tienen los acreedores sobre todos los bienes del deudor, afecta-
dos al cumplimiento de sus obligaciones.

20 REGIS, Ariel E. “Aspectos conflictivos de la subrogación real en el Proyecto de Código

Unificado”, en REVISTA NOTARIAL, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos
Aires, La Plata, noviembre, 2012.
21 La orden de servicio del registro de la provincia de Buenos Aires dice en caso de subro-
gación: “…en la escritura de compraventa por la cual se desafecto a vivienda deberá
surgir la reserva de sustituir/subrogar la vivienda en los términos del art. 248 del CCyC.
En la escritura de adquisición, el notario deberá referenciar la reserva indicada, consig-
nando todos los datos de la primitiva afectación (…) En dicho caso el registrador deberá
controlar los datos del Bien de Familia sustituido en la inscripción antecedente previo a
su traslado”.

676 RN 978 - 2014

 Doctrina

Por el efecto principal de la afectación el inmueble resulta en conse-

cuencia inejecutable por ciertos acreedores, que podrán embargar pero no
ejecutar el inmueble. La imposibilidad de provocar la ejecución impide, a su
vez, el cobro de su crédito sobre la suma de dinero que lo sustituya como
precio o indemnización.

2.5.1. Acreedores con derecho a ejecutar

Los acreedores con causa anterior a la afectación y los autorizados por

la naturaleza de sus créditos, pueden ejecutar el inmueble porque el acto
es inoponible a ellos.
Para determinar si la deuda es anterior a la afectación debe conside-
rarse la fecha del contrato o el hecho ilícito que la generó y, tratándose de
títulos valores, la fecha de su libramiento. No deben considerarse las fechas
del incumplimiento del contrato, ni de la demanda por daños y perjuicios, ni
la de la sentencia que condena a pagar.
Según el art. 249 CCyC la vivienda afectada no es susceptible de ejecu-
ción por deudas posteriores a su inscripción, excepto por:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contri-
buciones que graven directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituidas de
conformidad a lo previsto en el art. 250 CCyC;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras
realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos me-
nores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
Los créditos por impuestos, tasas, contribuciones, gravámenes, cons-
trucciones y mejoras ya se encontraban incluidos en el art. 38 de la ley
14.394. Se incorporan expresamente los créditos por expensas comunes y
los alimentarios, en tanto el acreedor sea el hijo menor de edad, incapaz o
con capacidad restringida, del titular o de cualquiera de los condóminos en
su caso.

Remanente de subasta
En caso de subasta del inmueble por los acreedores con derecho, abo-
nadas las deudas, si queda un remanente, deberá ser entregado al institu-
yente quien deberá destinarlo a la vivienda que reemplace.

RN 978 - 2014 677

Doctrina

2.6. Frutos

Se establece en el art. 251 CCyC la embargabilidad y ejecutabilidad de

los frutos que produzca el inmueble, en la medida que no sean indispensa-
bles para satisfacer las necesidades del grupo familiar.
No hay topes rígidos ya que el límite deberá ser evaluado en cada caso,
según las particularidades que se presenten.
En consecuencia los frutos que produce el inmueble, son embargables
y ejecutables con la sola limitación de aquellos “indispensables” para satis-
facer las necesidades de los beneficiarios quedando excluidos los que se
utilizan para lujo o por conveniencia.
Las pautas concernientes a los frutos encontrarían su razón de ser en
los supuestos de locación autorizada judicialmente, o la locación parcial del
inmueble afectado.

2.7. Créditos fiscales

El art. 252 CCyC regula un tratamiento tributario favorable del inmueble

afectado.
Se exime a la vivienda protegida del impuesto a la transmisión gratuita
por causa de muerte -en las provincias que lo contemplan-, siempre que la
transmisión se haga a favor del cónyuge, descendientes, ascendientes o
en su defecto los parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan
con el constituyente, y no se desafecta en los cinco años posteriores a la
transmisión. De producirse la desafectación antes del plazo corresponderá
pagar recargos, multas o intereses.
La segunda parte del artículo determina la exención de impuestos y ta-
sas para los trámites de constitución e inscripción, no por la desafectación.

2.8. Honorarios

La norma establece un régimen arancelario específico. El honorario por

la afectación con intervención profesional no podrá exceder, en su conjun-
to, el 1% de la valuación fiscal. En caso de proceso sucesorio o concurso o
quiebra, la alícuota asciende al 3%.
Se innova en la inclusión de los procesos concursales, ya que el art. 48
de la ley 14.394 sólo hacía referencia al proceso sucesorio.
Se entiende que la limitación cuantitativa debe aplicarse en caso de
desafectación, modificación por inclusión de nuevos beneficiarios, o la ex-
clusión de alguno de los designados originariamente.

678 RN 978 - 2014

 Doctrina

2.9. Transmisión y constitución de gravamen de la vivienda afectada

Para la transmisión o constitución de gravamen del inmueble afectado

se necesita de la conformidad del cónyuge o conviviente, si el constituyen-
te está casado o vive en unión convivencial inscripta.
La falta, la oposición, la incapacidad o la capacidad restringida del cón-
yuge o conviviente, pueden suplirse por el juez, quien determinará si el acto
resulta conveniente para el interés del grupo familiar.
La supresión de la referencia a causas graves o de manifiesta utilidad
puede interpretarse como una cierta morigeración de la rigidez de paráme-
tros para el juez, y no impide la necesidad de dictamen del Ministerio Públi-
co en su caso, a fin de verificar que el acto se justifique por el interés de la
familia (aplicación análoga del artículo 458 CCyC in fine).
Es posible la constitución de garantías reales cuando el inmueble está
afectado a vivienda, siempre que los actos se otorguen con la conformidad
del cónyuge del titular, o de su conviviente con unión convivencial inscripta,
o con la venia judicial supletoria, se trate de bien propio o ganancial. Estos
acreedores podrán ejecutar el inmueble, de así requerirlo, para cobrar su
crédito.

2.10. Legado o mejora testamentaria del inmueble afectado a vivienda

El inmueble afectado a vivienda puede ser objeto de un legado o me-

jora testamentaria, cuando la disposición testamentaria favorezca a los be-
neficiarios.

2.11. Inmueble rural

El régimen de protección de la vivienda no es privativo de los inmuebles

urbanos, sino que también se extiende a los rurales.
El art. 256 CCyC contempla la posibilidad de la afectación de un in-
mueble rural siempre que no exceda de la “unidad económica” -según el
ordenamiento territorial local- y se destine a vivienda habitual.
El concepto de unidad económica está vinculado a la actividad, ubi-
cación del predio, al índice de productividad, a la aptitud de los suelos, a
la aplicación de métodos tecnológicos, y a otros elementos que permitan
obtener un mejor aprovechamiento de la parcela que se genera por resulta-
do de la subdivisión del suelo. De tal modo que la superficie es uno de los
elementos que hacen a la unidad de producción y su rentabilidad. Los fines
-agrícola, ganadera, de explotación agropecuaria, etc.- son los que determi-
nan la superficie de una unidad económica.

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Doctrina

2.12. Deberes de la autoridad de aplicación

La autoridad de aplicación es el registro de la propiedad inmueble en las

distintas sedes de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El asesoramiento y la colaboración por el personal del registro es gra-
tuito para los trámites vinculados a la constitución y la cancelación de la
afectación. El fundamento es no generar costos al particular en gestiones
vinculadas a un régimen tuitivo de la vivienda.

2.13. Desafectación

El código distingue la desafectación y la cancelación de la inscripción al

igual que la ley 14.394, en su art. 49.
La desafectación puede formalizarse por acta ante el mismo registro
inmobiliario, por oficio judicial o por escritura pública.
El art. 255 CCyC en sus cinco incisos regula los supuestos de desafec-
tación y cancelación de la inscripción del régimen:
“Inciso ‘a’: ‘A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión
convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del convi-
viente; si éste se opone, falta, es incapaz o tienen capacidad restringida, la
desafectación debe ser autorizada judicialmente’”.
Así como la afectación es voluntaria, también lo es la desafectación.
Es requisito el asentimiento del cónyuge o conviviente con unión
inscripta, a fin de preservar a los beneficiarios de actos negligentes o in-
tempestivos del propietario que desatiendan el interés familiar. Al igual que
en el supuesto contemplado en el art. 250 CCyC, para la transmisión de
la vivienda afectada, será el juez quien ha de resolver los supuestos de
disconformidad, y valore el interés familiar para autorizar la desafectación.
“Inciso ‘b’: ‘a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución
se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad
del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver
lo que sea más conveniente por el interés de éstos’”.
Se incorporan las mismas referencias del inciso anterior. La valoración
de la conveniencia debe apreciarse para el conjunto del grupo y no para
alguno o algunos de ellos, al menos cuando se trate del cónyuge o convi-
viente.
“Inciso ‘c’: ‘a requerimiento de la mayoría de los condóminos computa-
da en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites
expresados en el inciso anterior’”.

680 RN 978 - 2014

 Doctrina

Se incorporan las limitaciones que contiene el inciso “b” al legislar para

el caso de comunidad hereditaria.
“Inciso ‘d’: ‘a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no sub-
sisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente
y todos los beneficiarios’”.
La desafectación judicial procederá en los siguientes casos: 1) cuando
haya más de un inmueble afectado por el titular, siempre que sea propie-
tario único; 2) cuando no haya habitación efectiva con los alcances del art.
247 CCyC; y 3) cuando el titular y todos los beneficiarios hayan fallecido.
“Inciso ‘e’: ‘en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autori-
zada por este Capítulo, con los límites indicados en el art. 249’”.
Se mantiene sustancialmente la redacción de la primera parte del inc.
“e” del art. 49 de la ley 14.394, pero se suprimen los casos en que existan
causas graves que justifiquen la desafectación a juicio de la autoridad com-
petente.

3. CONCLUSIONES

El régimen de protección de la vivienda del Código Civil y Comercial de

la Nación tiene innovaciones relevantes:
1. El titular del dominio, o los condóminos, el usufructuario, con o sin
familia, pueden rogar la afectación de un inmueble destinado a vivienda por
la totalidad o una parte de su valor.
2. La afectación de la vivienda puede ser requerida aun si parte del in-
mueble está en locación, siempre que algún beneficiario lo habite en forma
efectiva.
3. Es posible la afectación de un inmueble en el que el titular o el
beneficiario desarrollen una actividad profesional, comercial, industrial, si
cumple con el requisito de habitación efectiva por uno de los beneficiarios.
4. Si el constituyente vive en unión convivencial inscripta se requiere
asentimiento del conviviente para la enajenación, la constitución de gravá-
menes y para la desafectación.
5. En caso de mediar disconformidad del cónyuge supérstite del con-
viviente inscripto, o si es incapaz o si tiene capacidad restringida, el juez
deberá autorizar la desafectación.
6. Basta que sólo un beneficiario habite el inmueble.
7. La muerte del afectante no es causal de desafectación, ya que para
que ello ocurra es necesaria la muerte de todos los beneficiarios.

RN 978 - 2014 681

Doctrina

8. En defecto de otros parientes, el instituyente puede nombrar benefi-

ciarios a los colaterales dentro del tercer grado siempre que convivan.
9. Se regula la subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda
adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en
concepto de indemnización o precio.

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Documento

Título: Inejecutabilidad de la vivienda familiar

Autor: Molina Sandoval, Carlos A.
Publicado en: LA LEY 05/09/2016, 1 - LA LEY2016-E, 761
Cita: TR LALEY AR/DOC/2541/2016
Sumario: I. Introducción.— II. Marco normativo de la vivienda familiar.— III. Fundamentos.— IV. Alcance de la vivienda
familiar.— V. Inmueble.— VI. Estado conyugal o convivencial.— VII. Acreencias.— VIII. Asentimiento.— IX. Orden público.—
X. Proceso concursal.— XI. Aspectos procesales.— XII. Un caso reciente.
El Código Civil y Comercial no regula expresamente la noción de vivienda familiar. Se trata de un concepto integrado por dos ideas:
vivienda y familia. Es el lugar donde reside de manera habitual una familia. Pero en la protección de la vivienda familiar la idea de familia
es más restrictiva y requiere de dos cónyuges o de dos convivientes. Si la unión convivencial no está inscripta no goza de la protección de
inejecutabilidad, aun cuando hayan celebrado un pacto de convivencia.
I. Introducción
El régimen de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda única ha tenido muchos vaivenes en la jurisprudencia y existió un
fuerte debate sobre su constitucionalidad (1). Pese a no estar previsto en normas nacionales (y estar reglamentada en leyes o
constituciones provinciales), el Tribunal Superior de Córdoba se pronunció por su constitucionalidad en la causa "Tomassini" (2). Sin
embargo, Corte Suprema (3) con fecha 19/3/2002 admitió el recurso extraordinario articulado en contra de dicho pronunciamiento,
declarando la inconstitucionalidad de la normativa en cuestión (4), lo que motivó una férrea línea jurisprudencial que los tribunales locales
cumplieron (5), en orden al valor moral de los fallos de la Corte Suprema (6).
Las bases constitucionales de la protección de la vivienda (7) proporcionan rasgos individualizadores de los derechos patrimoniales y
de los derechos sociales. La Constitución Nacional diferencia en sus cláusulas la propiedad a la cual garantiza su inviolabilidad frente al
propio Estado y los particulares (art. 17, CN), de los derechos sociales relacionados con la vivienda (acceso y defensa del bien de familia,
art. 14 bis, CN), en los cuales el rol gubernamental no se limita a la exclusión de intromisiones como ocurre con la propiedad (prohibición
de confiscar o expropiar sin utilidad pública), sino que el Constituyente pretende del Estado un rol activo. De allí que se sostenga que de
los derechos sociales emergen también expectativas positivas que implican obligaciones de prestación y éstas no se encuentran
circunscriptas a la "obligación del legislador de llenar las lagunas de garantías con disposiciones normativas y políticas presupuestarias
orientadas a su satisfacción, sino además el establecimiento de otras tantas directivas dotadas de relevancia decisiva en la actividad
interpretativa de la jurisprudencia ordinaria y sobre todo en la de los Tribunales supremos" (8).
El derecho a la vivienda digna, en tanto "tiene un valor social fundamental" se garantiza a través de la promoción de "las condiciones
necesarias para hacer efectivo este derecho" y de la protección de la vivienda única que "es inembargable, en las condiciones que fija la
ley" (según reza, el art. 58, Const. Pcial.).
II. Marco normativo de la vivienda familiar
El art. 456, 2° párr.., Cód. Civ. y Com., señala textualmente que la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas
después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el
asentimiento del otro. El art. 522, 3° párr., Cód. Civ. y Com., de manera concordante, impone que la vivienda familiar no puede ser
ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepción que hayan sido contraídas por ambos
convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro. No requiere inscripción, lo que no ha estado exento de críticas (9).
Los art. 244 y ss., Cód. Civ. y Com., regulan el régimen de la vivienda en un esquema muy similar, aun con algunas modificaciones
(10), de la derogada ley de bien de familia. El sistema de bien de familia (afectación de vivienda) requiere de una afectación registral de
todo (o parte de su valor) de un inmueble destinado a vivienda y de una serie de condiciones. El nuevo sistema establece condiciones del
inmueble para su afectación (art. 244), legitimación para solicitarlo (art. 245), beneficiarios (art. 246), habitación efectiva (art. 247),
subrogación real (art. 248), efectos (art. 249), transmisión de la vivienda (art. 250), frutos (art. 251), créditos fiscales (art. 252), honorarios
(art. 254) y desafectación y cancelación de la inscripción (art. 255).
Sin embargo, ello no necesariamente excluye algunas reglamentaciones locales dentro del cauce establecido por el Código (11).
III. Fundamentos
Se trata de una excepción a la regla de que el patrimonio es garantía común de los acreedores (art. 743). El hecho de que la vivienda
familiar no esté excluidas expresamente del art. 744, Cód. Civ. y Com. no importa que esta vivienda sea garantía. Fue un error legislativo;
o quizás una mala técnica registral, pero no afecta la visión general del sistema. El art. 744, inc. d, excluye a los demás bienes declarados
inembargables o excluidos por otras leyes.
La vivienda familiar (arts. 456 y 522, Cód. Civ. y Com.) y aún la afectación del inmueble destinado a vivienda (art. 244, Cód. Civ. y
Com.) no están expresamente excluidos, pero es claro que no pueden ser ejecutados en la medida que se cumplan las condiciones
establecidas por la ley.
La idea fuerte de este régimen apunta a evitar que el endeudamiento de uno de los cónyuges o convivientes afecte a la familia (12), en
especial al otro cónyuge o conviviente, sin su asentimiento. Tiende a garantizar el "centro de vida" no sólo del deudor sino de su familia,
evitando los problemas comunes que suelen generarse en situaciones de sobre-endeudamiento (13). Es una protección fuerte (14).
Es una reglamentación de los arts. 14 y 14 bis., CN, y también de los tratados internacionales, que tutelan la vivienda digna familiar
(art. 75, inc. 22, CN) (15). Incluso permite coordinarlo con otras herramientas de planificación patrimonial en la empresa familiar (16).
IV. Alcance de la vivienda familiar.
El nuevo Código Civil y Comercial no regula expresamente la noción de vivienda familiar. Se trata de un concepto integrado por dos
ideas: vivienda y familia. Es el lugar (inmueble, casilla rodante, embarcación, etc.) donde reside de manera habitual una familia. Pero en
la protección de la vivienda familiar la idea de familia es más restrictiva y requiere de dos cónyuges (casados, del mismo o distinto sexo) o

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de dos convivientes (cuya unión convivencial se haya inscripto debidamente). Si la unión convivencia no está inscripta no goza de la
protección de inejecutabilidad, aun cuando hayan celebrado un pacto de convivencia (17).
Se ha dicho que por vivienda se entiende: a) La vivienda propia de uno de los cónyuges donde resida el hogar conyugal b) El inmueble
de propiedad común de ambos cónyuges. c) El inmueble alquilado, prestado, usufructuado, entregado como parte de pago de un contrato
de trabajo. d) El mueble o embarcación donde los cónyuges residan habitualmente. e) El lugar donde cada uno de ellos resida cuando han
resuelto no cohabitar.
Para la protección es indiferente el título por el cual la familia ocupe el inmueble destinado a ser sede del hogar conyugal (no importa
que se trate de una propiedad o de una locación, ni tampoco quién sea el propietario o el locatario); ello no transforma sin más al cónyuge
no propietario en propietario de la vivienda, ni en locatario de ella. La protección no alcanza a la segunda vivienda, o residencia
alternativa o secundaria, como podría ser la casa de fin de semana o de vacaciones casas quintas o viviendas de vacaciones (18)
V. Inmueble
V.1. Noción general.
El art. 456, 2° párr. (y su equivalente art. 522) no alude específicamente a un inmueble, pero es usual que la vivienda familiar se
ubique en un inmueble.
Pero no son conceptos sinónimos la vivienda y un inmueble, más allá de que en la gran mayoría de los casos la vivienda familiar es un
inmueble.
V.2. Viviendas poco usuales.
En nuestro país, a diferencia de otros países, son poco usuales los casos en que una familia habita en una casa rodante (motorizada o
no), motorhomes, casas flotantes o embarcaciones. No es necesario que sean bienes registrables (más allá que los inmuebles, vehículos y
embarcaciones lo son). Pueden existir conceptos diferentes o poco usuales de viviendas consistentes en otros bienes muebles trasladables
no necesariamente registrables (v.gr., contenedores, obradores, o aún un vagón de un tren, ubicados en inmuebles de terceros).
Estos bienes, pese a no ser registrables, igualmente son inejecutables, si importan una vivienda familiar y ambos cónyuges prestaron
su consentimiento.
V.3. Boleto de compraventa.
Si el derecho sobre el inmueble objeto de la vivienda proviene de un boleto de compraventa (o incluso de leasing (19), en el que esté
pendiente la opción de compra) y más allá de la discusión sobre la "subasta" de los derechos derivados de boletos de compraventa, lo
cierto es que sería inejecutable en la medida que sea vivienda familiar.
V.4. Condominio.
El concepto de vivienda familiar también se aplica si existe condominio (art. 1983) y uno de los condóminos tiene su vivienda familiar
en una de las fracciones. El destino familiar de la cosa se determina "por el uso al cual estaba afectada de hecho" (art. 1985). Los
condóminos pueden acordar un convenio de uso y que el uso del inmueble se ejercite de manera exclusiva o excluyente sobre
determinadas partes materiales (art. 1987).
También se puede pactar la utilización "alternada" de esa cosa, a cuyo fin habrá que determinar los alcances de esa alternancia para
poder desentrañar si es compatible con la idea de vivienda familiar.
V.5. Derechos sucesorios.
Puede ocurrir que el deudor tenga un derecho sucesorio indiviso sobre el inmueble en el cual habita con su cónyuge o conviviente.
Existe consenso mayoritario en que los derechos hereditarios son embargables y ejecutables respecto del heredero.
Pero no podrá subastarse la porción afectada a dicha vivienda. Más aún, cuando se hubiere realizado partición judicial o privada
(aunque no se hubiere inscripto).
V.6. Uso y usufructo.
Si la habitación en la vivienda familiar se permite en virtud del derecho de uso (art. 2154) o usufructo (art. 2129) o superficie (art.
2114), este derecho también es inejecutable si se dan las condiciones de la norma.
Recuérdese que el Código Civil y Comercial permite el embargo y ejecución de los derechos antes mencionados. El art. 2144 dice que
si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho al usufructo el adquirente debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la
conservación y restitución de la cosa.
V.7. Muebles indispensables de la vivienda familiar.
El art. 456, 2° párr. (y tampoco el art. 522) no excluye de la ejecutabilidad los "muebles indispensables de la vivienda familiar" (art.
456, 1° parr., para cuya disposición si se requiere asentimiento). Pero dicha inejecutabilidad no se logra por aplicación de esta norma, sino
del art. 744, inc. a, que expresamente excluyen de la garantía común de los acreedores a "las ropas y muebles de uso indispensable del
deudor, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos".
La inejecutabilidad de dichos bienes (muebles indispensables para la vivienda familiar) logra la misma solución, pero por aplicación
de una norma complementaria.
VI. Estado conyugal o convivencial
La aplicación de la inejecutabilidad de la vivienda familiar requiere de la existencia de un matrimonio o unión convivencia inscripta
antes de que la deuda sea contraída.
Si no hay matrimonio o registración de la unión convivencial o la deuda no es posterior a dicha situación, la vivienda familiar no goza
del beneficio de inejecutabilidad.
VI.1. Divorcio y nulidad.
El divorcio de los cónyuges y la nulidad del matrimonio extinguen este beneficio. En este último caso, existen diferencias según la
buena o mala fe de ambos o alguno de los cónyuges. Si el matrimonio anulado ha sido contraído de buena fe por ambos cónyuges produce
los efectos del matrimonio válido hasta el día que se declare su nulidad (art. 428). Lo mismo en caso de que el cónyuge sea de buena fe y
sea titular de una vivienda familiar, ya que si uno solo de los cónyuges es de buena fe, el matrimonio produce todos los efectos del
matrimonio válido, pero sólo respecto del cónyuge de buena fe y hasta el día de la sentencia que declare la nulidad (art. 429). Obviamente
que si ambos son de mala fe el matrimonio no produce efectos (art. 430).

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La duda queda cuando uno de los cónyuges es de mala fe, ya que éste no podría argüir la defensa de ejecutabilidad (debido a su mala
fe). Pero el principal beneficiario de la situación matrimonial no es él sino fundamentalmente su cónyuge.
VI.2. Fallecimiento.
El fallecimiento de uno de los cónyuges también extingue el beneficio de la inejecutabilidad (ya que lo que justifica esta exclusión no
es la familia sino el matrimonio o la unión convivencial).
VI.3. Convivencia.
La inejecutabilidad de la vivienda familiar no requiere necesariamente la convivencia de ambos cónyuges en el inmueble, siempre que
viva al menos uno de ellos. La convivencia no es, necesariamente, una condición de subsistencia de la conyugalidad (ya que puede haber
matrimonio sin convivencia), pero sí lo es en la unión convivencial.
El art. 523, inc. g, señala que la unión convivencial finaliza por el cese de la convivencia mantenida. La interrupción de la convivencia
no implica su cese si obedece a motivos laborales u otros similares, siempre que permanezca la voluntad de vida en común (20).
VI.4. Anterior a la deuda.
Para que la vivienda sea inejecutable, el matrimonio debe haber sido celebrado con anterioridad a la deuda. En realidad, el art. 456, 2°
párr., no señala así expresamente sino que dice que "no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del
matrimonio" (sic). Si la deuda es contraída el mismo día del matrimonio (v.gr., un pagaré o gasto originado por la celebración) la vivienda
puede ser ejecutada y no goza de este beneficio.
La norma no exige que la vivienda familiar haya sido adquirida por los cónyuges de manera previa a la deuda. La deuda debe ser
anterior al matrimonio, pero no así de la adquisición de la vivienda familiar. Por ello, podría ocurrir que una pareja celebre su matrimonio.
Luego contraiga una deuda y después adquiera una vivienda familiar. El hecho de que la fecha de adquisición de la vivienda familiar sea
posterior al matrimonio, pero anterior a la deuda, no habilita la ejecución de la vivienda. Esta vivienda familiar goza igualmente del
beneficio de inejecutabilidad.
Podría ocurrir que, de manera previa al nacimiento de la relación creditoria, no sólo se haya celebrado el matrimonio sino que habiten
una determinada vivienda familiar. Pero luego, por cuestiones familiares o laborales resuelvan adquirir otra vivienda familiar y mudarse
allí. Es claro que el acreedor no estará legitimado para ejecutar la nueva vivienda familiar, aun cuando sea adquirida con posterioridad.
Obviamente que si el deudor mantiene la originaria vivienda, podrá ejecutarla (porque ha dejado de ser una vivienda familiar). Incluso la
ley alude a inejecutabilidad (no a inembargabilidad). El acreedor podrá trabar embargo, pero no ejecutarlo. Ahora bien, frente a la
"mudanza" de la vivienda familiar, se desactiva el beneficio de la inejecutabilidad, pudiendo —en este caso- el acreedor de una de los
cónyuges ejecutar la ex vivienda familiar, en virtud del embargo oportunamente trabado.
VI.5. Carácter de la vivienda.
No se requiere que se trate de un bien ganancial o propio, ni que los cónyuges se adscriban al régimen de comunidad o separación de
bienes.
VI.6. Inscripción de la unión convivencial.
La línea de tiempo referida a la celebración del matrimonio marca un paralelo con la "inscripción" de la unión convivencial. El
beneficio de la inejecutabilidad de la vivienda familiar sólo se tiene si existe "inscripción" de la unión convivencial y la obligación nace
con posterioridad a dicha inscripción. Lo que marca esta línea divisoria no es la registración estrictamente, sino la petición de registración
(principio de rogación), que tendrá efectos retroactivos al día de su presentación (retroprioridad).
Aunque la unión convivencial tenga una duración mayor a la requerida para la registración (dos años, art. 510, inc. d), lo relevante será
no que se haya cumplido dicho plazo antes del nacimiento de la deuda sino que la unión se haya efectivamente inscripto con anterioridad.
No importa si la unión convivencia es de veinte o treinta años o si el inmueble también se adquirió en dicha fecha, aun en condominio; lo
relevante es la registración que brinda cierta publicidad registral a esta relación humana de hecho.
VII. Acreencias
Los arts. 456, 2° párr. y 522, 3° párr., Cód. Civ. y Com. no establecen ninguna diferenciación, según la clase, naturaleza, monto, causa,
calidad, etc. de la acreencia. Lo único que la norma exige para poder ejecutar la acreencia es que ésta sea anterior a la celebración del
matrimonio o que ésta haya sido contraída por ambos cónyuges conjuntamente (o por uno de ellos con el asentimiento del otro). No existe
ningún otro supuesto excluido.
VII.1.Excepciones.
El sentido ordinario de las cosas y la razonabilidad en la interpretación de las normas, imponen ciertas excepciones a un texto tan
amplio como el propuesto por la norma. El ordenamiento (incluso el diálogo de fuentes) impone soluciones en la que los valores
sustentantes de normas en conflicto pueden dar respuestas diferentes a un solo texto legal.
Quizás la primera cuestión a resolver es respecto de la aplicabilidad de las exclusiones del bien de familia (arts. 244 y ss.) a la
vivienda familiar. ¿Es aplicable el art. 249 a este régimen de inejecutabilidad? ¿Cuáles son los alcances? El art. 249 señala enfáticamente
que la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a la afectación (lo que sería en términos de la vivienda familiar: la
vivienda familiar puede ser ejecutada por a los acreedores de causa anterior a la celebración del matrimonio o registración de la unión
convivencial).
Pero agrega: "La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto: a) obligaciones por
expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente el inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el
inmueble, constituida de conformidad a lo previsto por el art. 250; c) obligaciones que tienen origen en contrucciones u otras mejoras
realizadas en la vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo de titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad
restringida". Luego de analizar otros supuestos, concluye: "En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada
por los acreedores enumerados en este artículo".
Se ha señalado que el problema se plantea con las deudas que derivan de tasas, contribuciones que gravan al inmueble, como así
también de los servicios o de las deudas por expensas comunes, y de obligaciones derivadas de las reformas o construcciones realizadas
en la vivienda; entendemos que en tales casos, el inmueble puede ser ejecutado cuando los cónyuges conjuntamente han contraído la
deuda ya que indiscutiblemente ambos han prestado su asentimiento a la prestación del servicio o a la realización de la mejora, o se han
beneficiado con el objeto de la tasa o contribución; o se trata de deudas que hacen al sostenimiento del hogar conyugal que ambos

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cónyuges responden solidariamente con todo su patrimonio. Esta norma debe analizarse en conjunto con lo dispuesto en forma general
para la protección de la vivienda (21).
VII.2. Conservación de la vivienda.
Las obligaciones del art. 249 hacen a la mantención y conservación de la cosa. Resulta difícil sostener que una vivienda familiar
(unidad funcional en propiedad horizontal o conjunto inmobiliario) no pueda ser ejecutada por incumplimiento de expensas (que hacen al
mantenimiento mismo de la cosa), por impuestos y tasas especialmente afectados al inmueble (inmobiliarios, tasas de barrido, limpieza,
cloacas, etc.) o incluso por construcciones que han procurado mejorar o reparar el inmueble en cuestión.
En estos casos no es necesario que la deuda sea contraída por ambos cónyuges o convivientes (ni que se haya dado asentimiento
alguno). La ejecución procede igualmente.
VII.3. Obligación alimentaria.
Queda la duda con relación al art. 249, inc. d, referida a las obligaciones alimentarias. Este supuesto no estaba en el régimen de bien
de familia anterior y en algún punto pone en disputa dos valores contrapuestos: vivienda familiar (en la que hay necesariamente un
matrimonio o convivencia, pues no sería familiar, a diferencia del nuevo régimen de bien de familia que puede ser constituido por
personas solteras) y las necesidades alimentarias de hijos menores o incapaces (que pueden no convivir con dichos progenitores).
VII.4. Deudas tributarias.
Obviamente, que no podrán ejecutar la vivienda familiar las deudas tributarias con causa en impuesto generales o no relacionados con
el inmueble en sí, nacidos con posterioridad al matrimonio. Por ello, los créditos tributarios derivados de impuesto a las ganancias, valor
agregado, mínima presunta, créditos y débitos, aportes previsionales, ingresos brutos, tasas de justicia, sellos, tasas municipales, diversos
tipos de multas e infracciones, etc. no podrán ejecutar la vivienda familiar.
Podría ocurrir que en la ejecución de ciertos créditos fiscales periódicos (v.gr., ganancia o valor agregado) el juez deba segmentar la
ejecución, habilitando sólo la ejecución de los créditos de origen o causa anterior a la celebración del matrimonio o registración de la
unión convivencia.
VII.5. Cuenta corriente bancaria.
En el caso de la cuenta corriente bancaria (en la que el contrato se suscribe muchas veces con cierta anterioridad, pero el crédito nace
recién cuando se produce el cierre de la cuenta corriente) cabe entender que la inejecutabilidad se produce si el matrimonio es anterior al
cerramiento de la cuenta.
El art. 1406 señala que producido el cierre de una cuenta, e informado el cuentacorrentista, si el banco está autorizado a operar en la
República puede emitir un título con eficacia ejecutiva.
Podría ocurrir que el deudor celebre el contrato de cuenta corriente bancaria siendo soltero, con posterioridad contraiga matrimonio (o
registre su unión convivencial) y luego se produzca el endeudamiento con la entidad financiera. En este caso, el banco no podrá ejecutar la
vivienda familiar por ser el crédito posterior a la celebración del matrimonio. La excepción, claro está, podría ser la renuncia expresa a los
beneficios de la vivienda familiar.
VII.6. Deuda laboral.
En el supuesto de una deuda laboral (en la que el empleador justamente sea el deudor en función de un despido u otro concepto, tales
como una diferencia salarial, vacaciones no gozadas, etc.) habrá que estarse al nacimiento de la acreencia laboral. El trabajador sólo
podría ejecutar la vivienda familiar de su empleador si el despido se originó de manera previa a la celebración del matrimonio (o
registración de la unión convivencial), aun cuando la relación laboral haya nacido varios años antes de la celebración del matrimonio.
El nacimiento de una relación laboral no necesariamente origina un crédito laboral. El crédito laboral se origina cuando la extinción
del vínculo se produce de cierta manera o bajo ciertas condiciones. Puede existir renuncia o despido con causa y esa forma de extinción no
genera una obligación para el empleador. El hecho de que exista litigiosidad laboral no implica que toda relación de empleo sea un crédito
(o juicio) en potencia.
Distinto sería el caso de ciertas relaciones laborales (personal doméstico) en la que si bien uno sólo de ellos es formalmente el
empleador, la familia toda (a fortiori, el matrimonio o unión convivencial) se benefician con su actividad laboral. Parece lógico entender
que en este caso la vivienda familiar podría ser garantía de una posible acreencia laboral. Obviamente que la cuestión sería distinta si el
matrimonio logra la "afectación de la vivienda" en los términos de art. 244 y ss..
VII.7. Daños y perjuicios.
Algo similar ocurre con los créditos derivados de daños y perjuicios. Para determinar si el crédito por daños y perjuicios es anterior o
posterior al matrimonio deberá estarse a su ocurrencia o generación. Incluso cuando se trata de daños continuados. Casos de mala praxis
profesional, daños derivados de una cosa riesgosa, rupturas contractuales, no entrega de la posesión de inmueble, etc., sólo vinculan a
quien ocasionó el daño y si este daño tiene origen posterior al matrimonio (o inscripción de la unión convivencial), el acreedor no podrá
cobrarse de la vivienda familiar.
Si la responsabilidad es solidaria y afecta a ambos (v.gr., los dos profesionales actuaron en el acto o celebraron el mismo contrato),
resulta claro que no podrán escudarse en el beneficio de la inejecutabilidad. Ambos (cónyuges o convivientes) coadyuvaron al nacimiento
de la acreencia. La causa es única y vincula a los cónyuges o convivientes.
En el caso de responsabilidad concurrente (ambos cónyuges deben lo mismo por causas diferentes, art. 850) la cuestión es más
confusa, ya que la causa de la obligación es diferente. Podrían converger en un mismo daño (v.gr., accidente de tránsito), un factor
atribución objetivo (riesgo, art. 1757) y subjetivo (culpa, art. 1724); caso típico en que uno de los cónyuges conduce el vehículo registrado
a nombre del otro. Criterios de razonabilidad y cierta coherencia impedirían a los cónyuges escudarse en la diferencia causal, aun cuando
el daño sea exactamente el mismo.
Obviamente que si el daño es ocasionado por la misma vivienda familiar (defecto, derrumbe, construcción, etc.) sea a una persona o
incluso a inmuebles colindantes, no podrá excusarse la ejecutabilidad de la vivienda.
Existen casos en los que los cónyuges son solidariamente responsables. En el régimen conyugal existen dos casos que son muy claros
y en los que puede existir comunicación de las deudas de la antigua y erróneamente llamada sociedad conyugal.
VII.8. Solidaridad.

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El art. 461, bajo el acápite "responsabilidad solidaria" (22) señala que los cónyuges responden solidariamente por las obligaciones
contraídas por uno de ellos para solventar las necesidades ordinarias del hogar o el sostenimiento y la educación de los hijos de
conformidad con lo dispuesto por el art. 455. Dicho de otro modo: ambos cónyuges son solidariamente responsables por obligaciones
originadas en necesidades del hogar o la educación de sus hijos y por ello no podrían excusarse en la inejecutabilidad de la vivienda
familiar. Es indiferente si los cónyuges acordaron separación (art. 505) (23) o comunidad de bienes (art. 469). La responsabilidad es la
misma y también resulta aplicable a las uniones convivenciales (art. 521) (24).
El art. 467, 2° párr., señala que por los gastos de conservación y reparación de los bienes gananciales responde también el cónyuge que
no contrajo la deuda, pero sólo con sus bienes gananciales. En este caso, debe existir régimen de comunidad de bienes (por ello, no se
aplica si hay separación de bienes) y la vivienda familiar debe ser ganancial (ya que si es propia tampoco hay responsabilidad del otro
cónyuge). Este supuesto no se aplica a las uniones convivenciales.
VIII. Asentimiento
No existen mayores inconvenientes cuando la obligación fue contraída por ambos cónyuges (v.gr. una hipoteca, una fianza, co-
libramiento de un título valor, etc.). Pero no quedan claro los alcances
La ley alude también a "asentimiento" del otro cónyuge (arts. 456, 2° párr. y 522, 3° párr.). Resultan de aplicación otros dispositivos
relacionados con el asentimiento para la disposición de la vivienda familiar. Por ello, en todos los casos en que se requiere el asentimiento
del cónyuge para el otorgamiento de un acto jurídico, aquél debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos (art. 457).
Además, uno de los cónyuges puede ser autorizado judicialmente a otorgar un acto que requiera el asentimiento del otro, si éste está
ausente, es persona incapaz, está transitoriamente impedido de expresar su voluntad o si su negativa no está justificada por el interés de la
familia. El acto otorgado por autorización judicial es oponible al cónyuge sin cuyo asentimiento se lo otorgó, pero de él no deriva ninguna
obligación personal a su cargo (art. 458). Obviamente que este asentimiento no podrá darse por mandato (25) o poder (art. 459) (26).
La integración del régimen de la vivienda familiar junto con la regulación de la disposición de la vivienda familiar y sus bienes,
impone desechar la posibilidad de que el asentimiento pueda ser conferido implícitamente. Deberá ser siempre expreso y al efecto de un
acto concreto. No son válidos los asentimientos generales y sin relación a un acto concreto. Tampoco puede hacerse en una convención
matrimonial (27).
IX. Orden público
La posibilidad de otorgar un asentimiento para ciertos actos (o contraer conjuntamente la deuda) ratifica que no es una norma de orden
público. Es disponible por las partes y por ello, la inejecutabilidad de la vivienda familiar es renunciable por la otra parte. Dicha renuncia
podría otorgarse juntamente con la celebración de un mutuo, hipoteca, fianza, contrato de locación o cualquier otro instrumento.
Basta con señalar en el acto que puede originar la acreencia que el cónyuge renuncia al beneficio de la inejecutabilidad de la vivienda
familiar previsto en el art. 456, 2° párr. No podría entenderse que es una renuncia abusiva porque muchas veces dicha renuncia es el
motivo por el que se celebra el contrato o se da crédito.
No es menester que los hijos (u otros miembros de la familia) renuncian a este beneficio, porque si bien los hijos u otros miembros de
la familia resultan beneficiados indirectamente por la inejecutabilidad de la vivienda familiar (28), no están autorizados a dar el
asentimiento. Tampoco debe participar el ministerio público ni el asesor de menores en esta renuncia.
X. Proceso concursal
Al igual que el bien de familia (29) reformulado en el Código Civil y Comercial (30), este beneficio resulta también oponible en el
marco de un proceso concursal, más concretamente la quiebra (porque en el concurso difícilmente tendría aplicación). El juez no podría
procurar la realización de este bien. Deberían existir acreedores anteriores al matrimonio (o registración de la unión convivencial) que
justifiquen la posibilidad de ejecución prevista en el art. 456, 2° párr.
X.1. Síndico.
El síndico no podría procurar la ejecución del inmueble donde se asienta la vivienda familiar (31). No tiene legitimación (pues ya lo
había ratificado la Corte Suprema para el bien de familia y en algún punto lo refrenda el art. 249). Tampoco puede disponerlo el juez
oficiosamente.
X.2. Acreedores.
Requiere de acreedores interesados que exciten el proceso de subasta. Queda la duda sobre la aplicación del art. 249, 3° párr.., que dice
que los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, no sobre los importes que
la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución
individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda remanente, ésta se entrega al propietario del inmueble (32).
Bajo el régimen anterior quedaba la duda sobre la mecánica antes descripta (33), más allá de que existían precedentes que habían
aceptado una interpretación muy similar a la del art. 249, aun sin norma expresa. Una solución analógica podría ser una interpretación
razonable, en tanto se tengan en cuenta los valores tutelados por la norma.
X.3. Extensión de quiebra.
El hecho de que la quiebra sea declarada por extensión (arts. 160 y 161, LCQ) o que exista una responsabilidad de terceros (art. 173,
LCQ) (34) no permite imponer el levantamiento del beneficio de la inejecución. Lo importante no es el origen de la posible
responsabilidad sino la existencia de acreedores anteriores o posteriores.
X.4. Finalización de la quiebra.
Obviamente que una forma conclusiva de la quiebra (distribución total, carta de pago, avenimiento, fórmula mixta, etc.) impide
cualquier ejecución de la vivienda familiar con motivo de la quiebra.
XI. Aspectos procesales
Se trata de una defensa que naturalmente debe articularse en un proceso tendiente a la ejecución de la vivienda familiar. Y por ello,
esta defensa debe articularse con el plexo procesal previsto en las distintas jurisdicciones procesales. No cabe aquí profundizar estos
aspectos, pero es necesario señalar que se trata de una "inejecutabilidad" y no de una "inembargabilidad". El embargo puede ser trabado
perfectamente en el inmueble donde se asienta la vivienda familiar y así se exhibirá en la publicidad registral. El acreedor embargará, pero
no podrá ejecutar su crédito y proceder a la realización en subasta pública si no acredita alguna causal de exclusión de dicho beneficio
(v.gr., ser acreedor anterior, que la vivienda ya no es familiar, que se extinguió el matrimonio o la unión convivencia, que se trata de
acreedores excluidos, etc.).
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Dicha defensa no debe articularse al momento del embargo del bien, más allá que en esta oportunidad —si se tiene conocimiento, ya
que las medidas cautelares se dictan inaudita et alter pars- se puede hacer una reserva respecto de la inejecutabilidad de la vivienda
familiar.
La oportunidad procesal se vislumbra cuando el acreedor procura la subasta (esto es, cuando iniciar los trámites de subasta). En
nuestra opinión, la no oposición al inicio de la ejecución de la vivienda en el plazo de seis meses de haberlo conocido (que es el plazo que
la ley prevé para la oposición a los actos de disposición de la vivienda familiar y que es de caducidad (35)) no debería ser aplicable, pues
no está incluido como aplicable a todo el artículo sino sólo a la disposición.
Pensamos que el límite debería ser la subasta de la vivienda familiar, ya que sería gravoso hacer cargar al tercer adquirente en subasta
con la inacción del deudor (al que se le subastó su propia vivienda). En algunos casos justificados, obviamente la vía procesal podría ser la
nulidad de la subasta realizada. Pero deben advertirse elementos suficientes que permitan inferir que el ejecutado no ha incurrido en una
contradicción con sus propios actos (teoría de los actos propios) ni que está actuando de mala fe.
La vía procesal podría ser un "incidente" de inejecutabilidad, en el cual se acrediten los extremos que exige la norma de fondo para
impedir la realización del bien.
El rechazo del incidente, obviamente, configura una sentencia definitiva que puede habilitar el recurso de casación (36).
Los legitimados activos son sólo los cónyuges (o convivientes) y no los otros integrantes de la familia. No debería tener participación
el asesor de menores ni el ministerio público, salvo que se haya impugnado la constitucionalidad de la norma. Tampoco parecen estar
legitimado los herederos del bien sujeto a inejecutabilidad (pues el fallecimiento de un cónyuge extingue el beneficio).
El objeto de este incidente sólo procura su no realización en subasta, pero no impide el embargo. El proceso de inejecutabilidad de la
vivienda familiar sólo impide su subasta (esta debe ser la parte dispositiva), pero no debe ordenar el levantamiento del embargo ni otras
medidas (v.gr., indisponibilidad).
La finalidad de esta defensa de inejecutabilidad es garantizar la vivienda del matrimonio (e indirectamente de la familia) y evitar que
se pueda afectar su derecho a la vivienda mediante la ejecución del inmueble por acreencias del otro cónyuge.
XII. Un caso reciente
Son pocos los precedentes que se han presentado hasta el presente. Uno de ellos es un conflicto decidido por la Cámara de Trelew
(37). En el marco de la ejecución de una sentencia ejecutiva de un pagaré, un matrimonio (y su hijo) promueven un incidente de nulidad
de la subasta que había rematado la vivienda familiar y con invocación de la Constitución Nacional y de Tratados de Derechos Humanos.
En primera instancia el incidente se rechaza in límine por falta de legitimación, por una cuestión de derecho transitorio (art. 7, Cód.
Civ. y Com.) y porque uno de los peticionantes había pedido la quiebra propia. El incidentista presenta recurso de apelación y la Sala B de
la Cámara de Apelaciones de Trelew revoca el fallo declarando su carácter de vivienda familiar y que no se presentan las excepciones del
art. 456, 2° párr., Cód. Civ. y Com.
El tribunal ad-quem señaló:
(i) "En este marco legal y fáctico, no cabe sino concluir que se acreditó en autos que el inmueble sujeto a ejecución parcial constituye
la vivienda familiar, y que la deuda fue contraída por uno de los cónyuges sin el asentimiento del restante, de tal modo que resultan
inaplicables al caso las excepciones que prevé la regla. Por ello, se adelanta que el inmueble en cuestión era inejecutable al tiempo de
realizarse su subasta y en consecuencia procede declarar la nulidad de la misma".
(ii) "La injerencia estatal que limita la disponibilidad de la vivienda familiar, afectando la autonomía de la voluntad del cónyuge titular
del bien encuentra justificación indiscutible en el principio de solidaridad, colocando a la vivienda familiar -y a los enseres que la
componen- en un lugar central por su implicancia para las personas que integran la familia. La protección jurídica de la vivienda que
emana de dicha norma comprende el derecho "a la vivienda", que es un derecho fundamental de la persona, nacido de la vital necesidad de
poder disfrutar de un espacio habitable suficiente para desarrollar su personalidad, reconocido en los arts. 17 de la Const. Nac., 20 de la
Const. Prov., además de la inembargabilidad del bien de familia que consagra el art. 25 y el reconocimiento de derechos no enumerados en
su texto pero que corresponden al hombre en su calidad de tal como individuo y como integrante de la sociedad. Asimismo, los tratados
internacionales de jerarquía constitucional (art. 75, inc. 22 de la CN), abonan la decisión que aquí se adopta".
(iii) "En efecto, el art. 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del
Hombre en su art. XXIII, el art. 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y el art. 11 del Pacto Internacional de
Derechos, Económicos, Sociales y Culturales, reconocen el derecho a la propiedad y a la vivienda. Todos ellos de aplicación al caso
conforme la manda del art. 22 de la Constitución Provincial en cuanto edicta que las normas relativas a los derechos fundamentales y a las
libertades que la Constitución Nacional y la presente reconocen, se interpretan de conformidad con la Declaración Universal de Derechos
Humanos, los tratados y los acuerdos internacionales sobre la misma materia ratificados por la Nación Argentina".
(iv) "El art. 456 del CCyC, en correlación con las Cartas Magnas y Tratados Internacionales antes mencionados, recepta este principio
protectorio, de tal modo que sólo admite la agresión patrimonial sobre la vivienda familiar si el consorte no titular también hubiere
contraído la deuda y/o en el caso en que hubiere tenido conocimiento de la misma y hubiese prestado su anuencia".
(v) "Esta regla conjuntamente con el régimen de afectación de la vivienda previsto en los arts. 244 a 256 del CCyC garantizan la
indemnidad de la vivienda familiar procurando al grupo familiar un sistema protectorio superable sólo por los supuestos de excepción que
taxativamente establece. Al respecto, es de considerar que en el derecho de familia la existencia de una restricción a la autonomía de la
voluntad mayor que en otras áreas del derecho privado responde a la prevalencia del orden público que en esta materia es superlativa, a
diferencia de otras áreas, como la contractual, en la que por principio las normas no son de orden público y los derechos involucrados en
las relaciones obligacionales que se generan son disponibles por la voluntad de las partes".
(1) KEMELMAJER DE CARLUCCI, A., "Protección jurídica de la vivienda familiar", Hammurabi, Bs. As., 1995, p. 97.
(2) TSJCba., Sala Cvi. y Com.,"Banco del Suquía S.A. c. Juan Carlos Tomassini — P.V.E. — Ejecutivo — Apelación — Recurso
Directo", Auto Nº 456 del 20.10.99.
(3) CSJN, "Banco del Suquía c. Tomassini, Juan Carlos" Fallos: 325:428 (2003).
(4) Al amparo de la situación de emergencia económica los estados nacionales y provinciales se han dictado recientemente numerosas
leyes suspendiendo la ejecución de subastas de viviendas únicas, incluso las gravadas por hipotecas. Así durante el año 2005, pueden
mencionarse la Ley Nacional 26.062, Ley 13.302 de la Provincia de Buenos Aires, Ley 5525 de la Provincia del Chaco, Ley 5979 de la

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Provincia de Corrientes, Ley 9619 de la Provincia de Entre Ríos , Ley 7335 de la Provincia de Mendoza, Ley 4174 de la Provincia de
Misiones, Ley 7583 de la Provincia de San Juan, Ley 5514 de la Provincia de Tucumán y Ley 8067 de la Provincia de Córdoba.
(5) TSJCba., Sala Civ. y Com., "Funes Germán Darío c. Aníbal Enrique Pollizza y otro — Ejecutivo — Recurso de Casación", Auto
Nº 163 del 27.08.02.
(6) En contra de la constitucionalidad, Cám Apel Azul, Sala I 5 de Noviembre de 2015, "Rodríguez, Jorge A. c. Paleo, Elda y/o otro s/
daños y perjuicios" (1-60155-2015ª) A favor Cám. Segunda de Apelación en lo civil y Comercial Sala II. La Plata. "H. M. vs. G. M. A. s/
Cobro ejecutivo de alquileres" 02/10/2015 RC J 6675/15. Ver también Gil Domínguez, A., Supremacía convencional, inembargabilidad e
inejecutabilidad de la vivienda adecuada y derecho común: una mirada distinta, Sup. Const., 18-2-14, 37, LA LEY, 2014-A, 324.
(7) BASTERRA, M. I., "Aspectos constitucionales del Proyecto de Código", LA LEY, 2012-F, p. 1366.
(8) FERRAJOLI, L., "Derechos y Garantías (trad. de Perfecto Ibañez y Andrea Greppi), Ed. Trotta, Madrid, p. 109.
(9) "La inscripción automática de protección de la vivienda —sin que exista exteriorización registral— vulnera el sistema previsto en
la ley registral inmobiliaria 17.801. El derecho registral inmobiliario basa su razón de ser en la publicidad de las situaciones jurídicas con
vocación registral. De ello deriva el conocimiento o la posibilidad de conocer los emplazamientos registrales, garantizando la seguridad
jurídica. Es oponible aquello que está publicitado. Es el requisito propio del régimen de bienes inmuebles previsto legalmente" (MAZZEI,
J.B., "Protección de la vivienda única e inscripción registral", RCCyC 2016, (febrero) p. 267).
(10) "Justamente sobre esta última característica y a modo de conclusión extraigo dos consecuencias: i) el régimen actual no establece
límites legales cuantitativos para la protección del los frutos generados por la vivienda, sino que lo delega a la razonable interpretación
judicial, criterio distintivo que rodea al Código Civil y Comercial en su totalidad; ii) el régimen actual sustituye "familia" por
"beneficiarios", demostrando lo que señalé más arriba: hoy la ley ya no busca proteger a la familia en su mera calidad de propietaria de un
bien, sino que centraliza su defensa en la persona y derrama sus efectos sobre sus beneficiarios, también en relación con el derecho de
propiedad privada, aunque ceñido a su calidad de vivienda" (Cao, C.A., Derecho a la vivienda o bien de familia? Continuidades y cambios
en el Código Civil y Comercial, RCCyC 2015 (agosto), p. 297).
(11) "En consecuencia al aludir el art. 244 de modo genérico a "otras disposiciones legales", es posible interpretar que las normas
locales que garanticen una mayor protección son susceptibles de ser aplicadas. Ello exigirá la armonización congruente y coherente entre
el sistema consagrado por el Cód. Civ. y Com. con los locales con el objeto de evitar superposiciones, confrontaciones o discordancias
normativas" (PALACIO DE CAEIRO, S. B., "El Código Civil y Comercial y el federalismo", LA LEY 2015-C, .p. 662)
(12) MOLINA SANDOVAL, C., "Empresas familiares", Errerius, Bs. As., 2014, p. 430.
(13) "En realidad no se trata en el caso de un derecho de acceso a la vivienda, sino que se contempla un derecho que va en protección
de los propietarios y copropietarios de vivienda, y no facilita el acceso en sí a la vivienda, a quien no la posee, cosa lógica, por otra parte,
ya que para el acceso a la vivienda se requieren de instrumentos económicos, especialmente créditos a tasas accesibles, que deben proveer
quienes delinean las políticas económicas; no pudiendo provenir lógicamente la protección que referimos en primer lugar de una
herramienta legal —por más valiosa y moderna que sea—, como es el Código Civil y Comercial. No obstante, dicho derecho humano
elemental —esto es, el de acceso a la vivienda— motivó, conforme los Fundamentos del Anteproyecto, que pergeñaran estos juristas un
bloque normativo dedicado a la Protección de la vivienda" (SAMBUCCETTI, M.E., "Análisis de algunos aspectos de la protección de la
vivienda en el Código Civil y Comercial", RCCyC 2016 (junio), p. 51.
(14) "En consecuencia, con posterioridad a la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, la protección es tan fuerte que
la vivienda en la que reside el matrimonio o la unión convivencial inscripta, no podrá ser ejecutada si la deuda no fue contraída por ambos
o por uno con el asentimiento del otro" (Molina de Juan, M.F., Protección de la vivienda familiar, Publicado en RCCyC 2015 (diciembre),
p. 52).
(15) JUANES, N. y PLOVANICH, M.C., "El derecho a la vivienda: aristas actuales de una cuestión ¿vital?", Revista de Derecho de
Familia y las Personas, La Ley (2010) núm. 10, pp. 40-52 Juanes, N. y Plovanich, M.C., El derecho a la vivienda: aristas actuales de una
cuestión ¿vital?, Revista de Derecho de Familia y las Personas, La Ley (2010) núm. 10, pp. 40-52
(16) MOLINA SANDOVAL, C., "Programación patrimonial en la empresa familiar", La Ley, ejemplar del 8 de Septiembre de 2015,
p. 1.
(17) Para un análisis más detallado respecto de los pactos en las uniones convivenciales ver, entre otros: LAMM, E. y MOLINA DE
JUAN, M., "Efectos patrimoniales del cese de las uniones convivenciales", RDPyC, 2014-3, "Uniones Convivenciales", p. 281;
PELLEGRINI, M.V., "Los pactos en las uniones convivenciales", RDF (2015) 70, p. 137.
(18) MEDINA, G. en: "Código Civil y Comercial de la Nación" (Dir: MEDINA, G. y RIVERA, J.C.; coord.: ESPER, M.), LA LEY,
Bs. As., 2014 comentario al art. 456.
(19) HERNÁNDEZ, C. A. y FRUSTAGLI, S. A., El contrato de leasing en el Código Civil y Comercial, Sup. Esp. Nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular, 2015 (abril), p. 85. Molina Sandoval, C. y Amunategui, C., Leasing. Estructura
jurídica. leasing operativo, financiero y retroleasing. Cumplimiento y ejecución. aspectos concursales, contables, impositivos y penales,
Editorial Reus, B de F Ltda.. y Euro Editores, Madrid- Montevideo -Buenos Aires, 2007, p. 23.
(20) VIDO, M., "Cese de la unión convivencial: de los problemas de la legislación dispersa al reconocimiento expreso en el nuevo
Código Civil y Comercial", RDF 2015-I, p. 25.
(21) MEDINA. en: Código Civil y Comercial de la Nación cit., comentario al art. 456.
(22) "La responsabilidad de los cónyuges por las deudas contraídas por cada uno de ellos durante el matrimonio, referidas al
mantenimiento del hogar, la asistencia y educación de los hijos comunes, es motivo de tratamiento como parte del llamado régimen
primario obligatorio e inderogable en la mayoría de las legislaciones que permiten la mutabilidad del régimen matrimonial. De esta
manera cualquiera sea la opción que realicen los cónyuges deberán someterse a esas normas que limitan su libertad y autonomía teniendo
en vista el interés familiar y de terceros" (Hernández, L.B., Las deudas de los cónyuges en el Código Civil y Comercial, LA LEY, 2015-C,
p. 804).
(23) BASSET, Ú.C., "Las tres puertas de ingreso al régimen de separación de bienes", RCCyC 2015 (diciembre) p, 11.
(24) PELLEGRINI, M.V., "Efectos jurídicos de las uniones convivenciales: la forma en garantía del fondo", RCCyC 2015
(noviembre), p. 46.
(25) MOLINA SANDOVAL, C., "El mandato societario", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2008, p. 189.
(26) Se ha señalado que respecto de la forma del asentimiento no "existe disposición expresa al respecto, por lo tanto rige el principio
de libertad de formas. (...) Pacíficamente ha sido aceptado que ambas formas son posibles. Un caso típico de asentimiento tácito es el de

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un cónyuge que da poder al otro para disponer de un inmueble ganancial que tienen en condominio. Si la disposición es por la totalidad
del inmueble no sería posible que quisiera apoderarlo para disponer su parte sin que prestara el asentimiento para que el otro dispusiera la
otra parte. Lo mismo si ambos otorgan la escritura de venta del bien ganancial y nada dicen expresamente sobre el asentimiento exigido
por la ley. Sería absurdo pensar que están disponiendo del todo, o sea cada uno su parte indivisa y simultáneamente no estén asintiendo.
(...) La posición más estricta rechazó esta posibilidad sosteniendo que implicaba una renuncia a la facultad de oponerse al acto. Tal
renuncia desde esa óptica contrariaba el orden público que establecía el control de los actos dispositivos del otro. En la corriente opuesta
se afirmó que los cónyuges podían en uso de su autonomía acordar otro modo de cumplir con la exigencia legal, ello basado en la
confianza que debe existir entre ellos y la posibilidad de revocación. La primera resultó ser la opinión mayoritaria y la que prevaleció en
el proyecto. El art. 457 dice: "En todos los casos en que se requiere el asentimiento del cónyuge para el otorgamiento de un acto jurídico,
aquél debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos". El asentimiento puede otorgarse anticipadamente pero no en términos
generales sino que debe versar sobre el acto en sí. De este enunciado se deduce que debe decir si se presta para constituir un gravamen o
para disponer del bien, si es para aportarlo a una sociedad o venderlo a un tercero. La norma se refiere también a los elementos
constitutivos. Esto nos remite a los elementos constitutivos del acto principal. (...) f) Asentimiento prestado por mandatario. El art. 1277
del código no establece una forma legal para prestar el asentimiento, por lo tanto puede ser prestado por el otorgante o por medio de un
mandatario. Por su parte el art. 1276 refiriéndose al mandato entre cónyuges exime de la obligación de rendir cuentas. La doctrina ha
entendido que el asentimiento puede darse personalmente o por medio de mandatario. Lo que ha estado en discusión es si puede estar
incluido en un mandato amplio o si debe ser específico. No es del caso volver sobre los argumentos profusamente vertidos, dado que el
proyecto tiene una norma expresa al respecto. El art. 459 dice "Uno de los cónyuges puede dar poder al otro para representarlo en el
ejercicio de las facultades que el régimen matrimonial le atribuye, pero no para darse a sí mismo el asentimiento en los casos en que se
aplica el art. 456...". Esta primera parte reconoce la validez del mandato entre cónyuges, punto pacífico en el ámbito doctrinario. La
discusión siempre versó sobre el tema que aborda con relación al asentimiento. En este punto el proyecto se enrola en la doctrina más
rigurosa, negando no sólo como lo hace en el art. 457 el apoderamiento amplio sino más aún, prohibiendo que un cónyuge apodere al otro
para prestar tal asentimiento para disponer de los derechos sobre la vivienda" (CAPPARELLI, J.C., "Protección de la vivienda
matrimonial en el Proyecto del Código Civil y Comercial de la Nación", RDDFyP 2012 (noviembre), p. 27).
(27) Ver, MOLINA DE JUAN, M.F., "Comentario al art. 448", en Tratado de Derecho de Familia (KEMELMAJER, A.R. —
HERRERA, M. - LLOVERAS, N. (dir.), t. I, Rubinzal-Culzoni, Sta. Fe, 2014, p. 578.
(28) SOLARI, N., "La vivienda y su protección a los hijos. Su relación con el artículo 1277 del Código Civil en Derecho de Familia",
RDF N° 29 (2004), p. 111
(29) LLAVER, M.I., "Incidencias del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en el Régimen Concursal", DJ 01.04.2015, p. 85.
(30) DI LELLA, N.J., "Afectación de la vivienda y quiebra del constituyente ante la nueva regulación civil y comercial", LA LEY,
ejemplar del 23.06.2016, p. 1.
(31) Así, por ejemplo, KEMELMAJER DE CARLUCCI, A. - PARELLADA, C. - MEDINA, G., "Bien de familia y quiebra", RDCO,
1984, p. 467; ROITMAN, H. - CHIAVASSA, E.N., "Bien de familia, vivienda única y quiebra", RDPyC, 2011-1; JUNYENT BAS, F. -
Izquierdo, S., La protección de la vivienda familiar. Alcance e integración en el Derecho, con especial énfasis en la normativa concursal,
RDPyC, 2011-1. En contra: ESPARZA, G.A., Desafectación del bien de familia en la quiebra: algunas observaciones en materia de
legitimación en los procesos concursales, JA, 24/3/2004.
(32) OTTAVIANO, G.D., Bien de familia y quiebra, DJ, 12.07.2006, p. 759; Di Lella, P., Bien de familia y quiebra, LA LEY, 2003-D,
p. 713; Garaguso, H., Efectos patrimoniales en la Ley de Concursos, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1997, p. 144.
(33) MEDINA, G. - PANDIELLA, J.C., Bien de familia y subrogación, RDPyC, 2011-1; GUASTAVINO, E.P., Subrogación del bien
de familia con oponiblidad retroactiva. ¿Principios generales y analogía en caso de silencio de la ley?, JA, 1997-III, p. 84.
(34) JUNYENT BAS, F. y MOLINA SANDOVAL, C., "Ley de Concurso y Quiebras comentada", t. II, 3° edic., Abeledo-Perrot, Bs.
As., 2013, p. 766.
(35) MÁRQUEZ, J.F. - CALDERÓN, M. R., "Prescripción y caducidad en el Código Civil y Comercial", LA LEY 2015-C, p. 743.
(36) MOLINA SANDOVAL, C., "Recurso de casación. Aspectos sustanciales, argumentales y procesales", Ed. Advocatus, Córdoba,
2.016, p. 415.
(37) Cámara de Apelaciones de Trelew, Sala B, "P. C. S.A. c. R., G. D. y otro s/ ejecutivo", 11.12.2015. Ver su comentario en:
Méndez, R.A., Inejecutabilidad de la vivienda familiar durante el matrimonio, DFyP 2016 (julio), p. 47

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VIVIENDA ~ VIVIENDA FAMILIAR ~ UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
~ REGIMEN DE AFECTACION DE LA VIVIENDA ~ INMUEBLE ~ MATRIMONIO ~ UNION CONVIVENCIAL ~
ASENTIMIENTO CONYUGAL ~ CONCURSOS Y QUIEBRAS ~ ORDEN PUBLICO ~ JURISPRUDENCIA
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