Tasación N°020

“Tasación de inmueble”

HOJA RESUMEN
INFORME DE TASACIÓN N° 020-2023/RONDGROUP
REFERENCIA TASACIÓN COMERCIAL DE UNA VIVIENDA
PROPIETARIOS VENTURO LEVANO ALFREDO MARTIN
SOLICITANTE VENTURO LEVANO ALFREDO MARTIN

Dirección Registral: ASENTAMIENTO HUMANO URBANIZADO PERU MZ. 31 LOTE. 30

ZONA 7 ZONA DTO: LIMA PROV: LIMA: DIST: SAN MARTIN DE PORRAS

UBICACIONES Dirección Autovalúo: JIRÓN LA LIBERTAD NUM. 3834 MZ, 31 LOTE. 30 CDRA. 38 LADO
DER, LUGAR. URB. PERU DIST: SAN MARTIN DE PORRAS

Dirección Inspección Ocular: JIRÓN LA LIBERTAD NUM. 3834 MZ, 31 LOTE. 30 URB, PERU
DIST: SAN MARTIN DE PORRAS

FECHA DE INSPECCIÓN 07 DE MARZO DEL 2023

AREAS Y VALORES:
Área Valor Valor Construcción Valor Valor Realización US$
DESCRIPCION Terreno Terreno US$ US$ Comercial
(m2) US$

Sección N° 02 206.30 208,648.40 112,782.61 385,717.22 303,643.17

TOTALES 206.30 208,648.40 112,782.61 385,717.22 303,643.17

Área Valor Valor Construcción Valor Valor Realización S/

DESCRIPCION Terreno Terreno S/ S/ Comercial
(m2) S/

Sección N° 02 206.30 797,036.888 430,829.57 1,473,439.78 1,159,916.90

TOTALES 206.30 797,036.888 430,829.57 1,473,439.78 1,159,916.90

TIPO DE CAMBIO : S/ 3.82 / US$

ANTIGÜEDAD DEL INMUEBLE : 64 años
MATERIAL DE LA CONSTRUCCION : Concreto y ladrillo
TIPO : Vivienda
OCUPACIÓN Y USO : Casa habitación
NÚMERO DE PISOS : 02 pisos
NÚMERO DE SÓTANOS : 0
FECHA : Lima, 09 de marzo del 2023
INGENIERO RESPONSABLE : CESAR SALAVARRIA VASCONES C.I.P. 202474

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 1

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“Tasación de inmueble”

INFORME DE TASACIÓN N° 020-2023/RONDGROUP

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIOS

Alfredo Martin Venturo Levano

1.2. SOLICITANTE

Alfredo Martin Venturo Levano

1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN

Obtener el valor comercial actualizado del inmueble urbano, según lo dispuesto en el

Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado mediante Resolución Ministerial N° 172-2016-
VIVIENDA.

1.4. METODOLOGÍA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La tasación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones, aprobado mediante R.M. N° 172-2016-VIVIENDA; el método aplicado es el
Método Directo (Comparación, Costos), mediante el cual se obtienen muestras del mercado, de
similares características y/u homologadas, tal como se establece en el Artículo 24 del Título II.

Se realizó la inspección ocular y se contó con la siguiente documentación proporcionada:

Certificado Registral Inmobiliario de la Partida Registral N° P01396199 (Oficina Registral de
Lima) y Declaración Jurada del impuesto Predial – 2022.

1.5. FECHAS A LAS CUALES ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN

Fecha de inspección ocular : 07 de Marzo del 2023.

Fecha de asignación del valor : 09 de Marzo del 2023.

1.6. UBICACIÓN

Dirección Registral: Asentamiento Humano Urbanización Perú Mz. 31 Lt. 30 zona 7 Zona
P01159199 distrito de San Martin de Porras, provincia y departamento de Lima.
Dirección Autovalúo: Jirón la libertad núm. 3834 Mz, 31 Lt. 30 cdra. 38 Lado Der, Lugar.
Urbanización PERU, provincia y departamento de Lima.
Dirección Inspección Ocular: Jirón la libertad núm. 3834 Mz, 31 Lt. 30 Urb, Perú distrito de
San Martin de Porras

1.7. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

 Zonificación: Urbanización de Densidad Media – RDM.

 Usos compatibles: Vivienda Unifamiliar y Vivienda Multifamiliar.
 Uso actual: Inmueble usado como casa habitación.

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 2

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1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El entorno donde se ubica el inmueble es una zona urbanizada, cuenta con obras de
infraestructura urbana, tales como redes de agua, desagüe, redes de alumbrado público, pistas
asfaltadas en buen estado de conservación, veredas parcialmente, redes de telefonía, cable e
internet.

El inmueble se ubica con frente a la Av. 12 de octubre y cerca de vías principales como la Av.
Lima, Av. Abancay Av. universitaria; además se encuentra próximo de locales comerciales,
mercados, instituciones educativas, parques, etc.

1.9. ÁREA DE TERRENO

El inmueble posee un área de terreno de 206.30 m² (ciento cuarenta y dos metros cuadrados),
tal cual lo señala la Declaración Jurada del impuesto Predial – 2022.

1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERÍMETRICAS

Por el frente: Con el jirón común, con 8.15 ml.

Por la derecha: Con el lote 31, con 24.45 ml.
Por la izquierda: Con el lote 29, con 25.40 ml.
Por el fondo: Con el lote 15, con 8.05 ml.

1.11. DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN

Se trata de un departamento flat ubicado en el 1er piso de una edificación de 04 pisos. La

distribución de la unidad se detalla a continuación:

 Sección N° 02: Cuenta con sala, cocina - comedor, 02 dormitorios, 02 baños de uso común,
01 terraza y 01 lavandería.

El acceso al inmueble es a través de una Av. Rio de Janeiro.

1.12. ÁREAS

Según Certificado Registral Inmobiliario de la Partida Registral la edificación existente

presenta la siguiente área:

Área Techada m2 Área Ocupada

DESCRIPCIÓN
m2
Sección N° 02 284.00 284.00

TOTALES 284.00 284.00

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 3

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El área techada y ocupada, corresponde a lo inscrito en la Partida Registral N° P0 1159199 y la

Declaración Jurada del impuesto Predial – 2022.

1.13. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

No se consideran.

1.14. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

1.14.1. DE LA EDIFICACIÓN

Cimientos de concreto armado, vigas y columnas de concreto armado, albañilería de

Muros y columnas
ladrillo.

Techos Losa Aligerada.

Pisos Piso cemento pulido.

Puerta principal y puertas interiores contra placadas. Las ventanas llevarán vidrio
Puertas y ventanas templados con carpintería de madera.

Revestimientos Tarrajeo frotachado, empastado y pintura lavable.

Aparatos sanitarios color blanco de marca nacional, enchape en paredes y ducha.

Baños

Instalaciones eléctricas y Instalaciones empotradas de agua fría y caliente, desagüe y corriente monofásica.
sanitarias

1.14.2. DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS

No se consideran.

1.15. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y FACTOR DE DEPRECIACIÓN

La depreciación se ha obtenido de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones

Tabla N° 1 (Vivienda) y de acuerdo a la antigüedad y al estado de conservación del inmueble.

Material
Descripción Antigüedad Estado Depreciación
Predominante

Sección N° 02 64 años Ladrillo – Concreto Muy Bueno 24%

1.16. SITUACIÓN REGISTRAL DEL INMUEBLE

1.16.1. INSCRIPCIÓN DE TITULARIDAD

El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Registral N° P0 1153376 de la Oficina

Registral de la Propiedad Inmueble de Lima, a favor de Alfredo Martin Venturo Levano.

1.16.2. GRAVÁMENES / CARGAS

No se encontraron cargas y/o gravámenes activos.

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 4

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II. VALOR DEL INMUEBLE

2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

El terreno se ubica en una zona urbanizada, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como
redes de agua, desagüe, redes de alumbrado público, pistas asfaltadas en mal estado de
conservación, veredas parcialmente, redes de telefonía, cable e internet.

Para definir el valor del terreno, aplicamos la siguiente ecuación:

VT = VUC x A

Dónde:
VT = Valor del Terreno (US$)
VUC = Valor Unitario Comercial del Terreno (US$ / m2) A =
Área del Terreno (m2)

Para la determinación del valor de terreno, se ha tomado como referencia el estudio de mercado
inmobiliario realizado en la zona donde se ubica el inmueble materia de tasación, encontrándose
referencias de terreno en similares ubicaciones y sectores urbanos cercanos. Considerando la
accesibilidad desde vías principales, zonificación, servicios e infraestructura urbana, el Perito asigna
un Valor Unitario de terreno: US$ 950.00 / m2.

VT = 950.00 US$ / m2 x 206.30 m²

VT = US$ 50,252.56

VT = S/ 195,985.00

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 5

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2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

El Valor Unitario de Edificación se ha calculado considerando las características técnicas de la

construcción y los valores unitarios de edificaciones para la Costa actualizados al mes de Febrero
2023.

Area Techada Area Valor por m2 en % Areas

DESCRIPCIO Valor en VE en US$ Dep % VE en US$
N m2 Ocupada m2 US$ US$ comunes

Sección N° 02 280 280 250.00 70,000.00 5,067.09 75,067.09 0.24 57,050.98

TOTALES 280 280 70,000.00 5,067.09 75,067.09 57,050.98

VE = US$ 57,050.98

VE = S/ 222,498.82

2.3. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS (VOC)

No contempla.

2.4. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE (VTI)

El valor de reposición del inmueble, se obtiene mediante la siguiente fórmula:

VTI = VT + VE + VOC

VTI = US$ 195,985.00+ US$ 57,050.98+ US$ 0.00

VTI = US$ 253,035.98

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 6

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2.5. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el Perito considera que el valor de reposición

calculado no refleja adecuadamente el valor comercial del inmueble, por lo tanto, se asigna un Fm =
1.50; luego:

VC = Fm x VR

VC = 1.50 x US$ 253,035.98

VC = US$ 379,553.97

SON : TRECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y

TRES CON 97/100 DOLARES.

Tipo de Cambio 1 Dólar = 3.8220 Soles

2.6. VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VR)

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría recuperar
como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los
castigos y cargos, tal como se establece en la Resolución
S.B.S. Nº 808 – 2003. Las deducciones aplicables son:

- Gastos por pérdida, deterioro, depreciación, durante ejecución, mantenimiento y devaluación

son: 8.20 %
- Para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 90 días y estableciendo que
a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de
inmuebles consideramos un
ajuste en el valor para cualquier fin: 11.80 %

Total de deducciones del Valor Comercial

= 20.00 %

VR = 0.80 x VC

VR = 0.80 x US$ 379,553.97

VR = US$ 303,643.17

SON : TRECIENTOS TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES CON 17/100 DOLARES.

Tipo de Cambio 1 Dólar = 3.82 Soles

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 7

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III. OBSERVACIONES DEL PERITO TASADOR

- La tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de
tasación; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la información y de los
documentos proporcionados por el cliente.
- La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de
la ingeniería civil o la arquitectura que no sea objeto de la tasación, por lo tanto, no puede ser
utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u
otras características del inmueble
que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de tasación.
- Las áreas utilizadas en la presente tasación han sido obtenidas de las fuentes que se indican en los
ítems correspondientes.
- La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo
que pudieran afectar el bien que se tasa, que no hayan sido declarados por el propietario y/o solicitante
del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud de la tasación.

Lima, 09 de Marzo del 2022

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 8

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IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO

Sala - Comedor

Cocina, lavandería – Pasadizo

Departamento típico, primer piso

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 9

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Terraza

Dormitorio Principal

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 10

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PLANO DE UBICACIÓN:

VISTAS EXTERIOR DEL INMUEBLE:

Fachada del inmueble

Solicitante: Alfredo Martin Venturo Levano 11