Derecho Inmobiliario y Registral

Módulo 1
DERECHO INMOBILIARIO Y
REGISTRAL
1. INTRODUCCIÓN AL DERECHO INMOBILIARIO

2. LA FINCA
3. LA INMATRICULACIÓN
4. EL TITULAR REGISTRAL
5. LOS ASIENTOS DEL REGISTRO
6. LA PUBLICIDAD REGISTRAL
7. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
8. EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
9. LOS REQUISITOS DE LA PUBLICACIÓN REGISTRAL
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Índice de contenidos del tema 2
Índice de contenidos del tema

1. INTRODUCCIÓN AL DERECHO INMOBILIARIO .................................................... 5
1.1. Seguridad jurídica y del tráfico inmobiliario ..................................................................... 5
1.2. Análisis económico de la seguridad del tráfico inmobiliario ............................................. 6
1.3. La seguridad registral ......................................................................................................... 6
1.3.1. La publicidad registral..................................................................................................... 7
1.3.2. Finalidades de la publicidad registral .............................................................................. 8
1.4. Concepto del derecho inmobiliario .................................................................................... 9
1.4.1. Características del derecho inmobiliario ......................................................................... 9
1.5. Distintas visiones del Registro ......................................................................................... 10
1.5.1. El objeto del Registro de la Propiedad .......................................................................... 11
1.6. Principios hipotecarios ..................................................................................................... 12
1.6.1. Efectos de la inscripción ............................................................................................... 12
1.6.2. Requisitos de la inscripción........................................................................................... 13
2. LA FINCA.......................................................................................................................... 15
2.1. Concepto .......................................................................................................................... 15
2.2. Tipos de fincas ................................................................................................................. 16
2.3. Identificación y descripción de las fincas......................................................................... 17
2.3.1. Requisitos para la identificación y descripción de las fincas ........................................ 19
2.3.2. Relación entre el Catastro y el Registro ........................................................................ 19
2.3.3. Procedimiento por parte de los interesados ................................................................... 20
3. LA INMATRICULACIÓN .............................................................................................. 22
3.1. Concepto .......................................................................................................................... 22
3.1.1 Doble inmatriculación .................................................................................................... 23
3.2. Expediente de dominio ..................................................................................................... 24
3.2.1. Tramitación del expediente de dominio ........................................................................ 25
3.3. Efectos del expediente de dominio................................................................................... 28
3.4. Título público traslativo ................................................................................................... 28
3.4.1. Procedimiento de inscripción del título público traslativo ............................................ 29
3.4.2. Inmatriculación de bienes de las Administraciones Públicas ........................................ 30
3.5. Exceso de cabida .............................................................................................................. 32
Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

© Escuela Abierta de Negocios
3.6. Modificación de fincas ..................................................................................................... 33

4. EL TITULAR REGISTRAL ............................................................................................ 35
4.1. Concepto.......................................................................................................................... 35
4.2. Requisitos para ser titular registral .............................................................................. 35
4.2.1 El tipo de personalidad ................................................................................................ 36
4.2.2. Determinación ............................................................................................................. 37
4.2.3. Circunstancias de la representación legal o voluntaria ........................................... 38
4.3. Los títulos formales ....................................................................................................... 39
4.3.1. Clases de títulos formales ........................................................................................... 41
5. LOS ASIENTOS DEL REGISTRO ................................................................................ 41
5.1. Concepto.......................................................................................................................... 41
5.2. El asiento de presentación ............................................................................................ 43
5.2.1. Características del asiento de presentación .............................................................. 43
5.2.2. Forma y efectos de practicar los asientos .................................................................. 45
5.3. El asiento de inscripción ................................................................................................ 47
5.3.1 .Clases de inscripciones ................................................................................................ 47
5.4. Anotaciones preventivas ................................................................................................ 49
5.4.1. Características y circunstancias de las anotaciones preventivas ............................ 49
5.4.2. Clases de anotaciones preventivas ............................................................................. 50
5.4.3. Efectos de las anotaciones preventivas ...................................................................... 51
5.5. Asiento de cancelación ................................................................................................... 51
5.6. Nota marginal ................................................................................................................. 52
6. LA PUBLICIDAD REGISTRAL .................................................................................... 53
6.1. Concepto.......................................................................................................................... 53
6.2. El principio de prioridad ............................................................................................... 54
6.2.1. Regla general y especialidad registral ....................................................................... 54
6.3. Colaboración entre Notarías y el Registro de la Propiedad ....................................... 55
6.3.1. Presentación por medios telemáticos ......................................................................... 56
6.3.2. Presentación simultánea de títulos............................................................................. 56
6.4. El rango registral. El rango hipotecario....................................................................... 57
6.4.1. Sistemas de negocio del rango hipotecario ................................................................ 58
6.5. El cierre registral............................................................................................................ 59
7. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL .............................................................................. 60

7.1. El principio de legitimación registral ........................................................................... 60

7.2. Características de la presunción de exactitud ............................................................. 61
7.3. Ámbitos de la presunción de exactitud ......................................................................... 62
7.4. Efectos y consecuencias.................................................................................................. 63
7.4.1. Facultad de disposición ............................................................................................... 64
7.4.2. Presunción posesoria ................................................................................................... 64
7.4.3. Legitimación ................................................................................................................ 65
7.4.4. Ejercicio de acciones reales derivadas de derechos inscritos .................................. 66
8. EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD ....................................................................... 68
8.1. Concepto.......................................................................................................................... 68
8.2. El tercero en general ...................................................................................................... 68
8.3. El tercero hipotecario..................................................................................................... 69
8.3.1. Clases de terceros hipotecarios .................................................................................. 70
8.3.1.1. Adquisición del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ................................................ 71
8.4. La buena fe del tercero .................................................................................................. 74
8.4.1. Efectos de la fe pública registral en la adquisición................................................... 75
9. LOS REQUISITOS DE LA PUBLICACIÓN REGISTRAL ........................................ 76
9.1. Concepto.......................................................................................................................... 76
9.2. Trámites para la publicación registral ......................................................................... 76
9.3. Principios de la inscripción registral ............................................................................ 78
9.3.1. El principio de rogación.............................................................................................. 78
9.3.1.1. Solicitud del procedimiento de inscripción ............................................................ 79
9.3.1.2. Legitimación ............................................................................................................. 79
9.3.1.3. Automatismo del procedimiento registral.............................................................. 80
9.3.1.4. Excepciones al principio de rogación...................................................................... 81
9.3.2. El principio de especialidad........................................................................................ 82
9.3.3. El principio de legalidad ............................................................................................. 84
9.3.3.1. Características del principio de legalidad .............................................................. 85
9.4. Modalidades y consecuencias ........................................................................................ 86
9.4.1. Elementos de la certificación negativa....................................................................... 86
9.4.1.1. Recursos de la certificación negativa ...................................................................... 88

Módulo 1. Derecho Inmobiliario y Registral 5
1. INTRODUCCIÓN AL DERECHO INMOBILIARIO
1.1. Seguridad jurídica y del tráfico inmobiliario
El concepto de seguridad jurídica tiene su traslación en el ámbito inmobiliario

con la fundamentación en la certeza y la confianza. Es la estructura normativa
que permite al ciudadano tener certeza sobre un bien jurídico y una confianza que
se manifiesta como una ausencia de temor sobre la exactitud si bien contempla
toda la naturaleza estática y dinámica de los derechos subjetivos.
Dentro del derecho inmobiliario, existen dos conceptos fundamentales, que

aunque puedan parecer contrapuestos, ambos encuentran su encaje jurídico:
Estática de los derechos. Nadie puede ser privado de un derecho sin su

consentimiento. Es la seguridad de los derechos, de su posesión.
Dinámica de los derechos. Corresponde al concepto de seguridad en el

tráfico ya que conforma el conjunto de principios según los cuales el
adquirente no puede ser perjudicado en su adquisición por causas que no
pudo ni debió conocer.
Ejemplo:
Si alguien compra un inmueble, gracias a la inscripción registral gozará de
la seguridad de que inscribiendo su derecho no se le cargarán deudas del
antiguo dueño.

1.2. Análisis económico de la seguridad del tráfico inmobiliario
Un aspecto fundamental para la creación de un sistema de seguridad efectivo es

su estudio económico. Mientras que distintos autores han apostado por una
concepción de prioridad absoluta de la seguridad, otros han optado por
posiciones más laxas y flexibles en aras de una mayor eficiencia del sistema. La
premisa básica es la disposición de unos recursos disponibles limitados, por lo
que es necesario llegar a un equilibrio entre la protección y la fluidez operativa.
Si la normativa de protección fuera excesiva implicaría que el comprador tuviera

que realizar excesivas averiguaciones para la seguridad de su compra, si bien este
nivel mayor de seguridad en el tráfico, implica una reducción de los costes de
transacción. El efecto sería el inverso con una protección más liviana. En
cualquier caso, la defensa del tráfico y de su seguridad repercute positivamente
en la protección del propio derecho subjetivo.
También es imprescindible disponer de un adecuado sistema de publicidad, ya

que permite una mejor y más adecuada seguridad en el tráfico. Es el caso de la
seguridad en el crédito, aspecto con una vinculación imprescindible al tráfico
inmobiliario y que necesita una especial función de publicidad.
1.3. La seguridad registral
El derecho inmobiliario registral se fundamenta en dos conceptos básicos:
La publicidad. Se entiende como aquel conjunto de medios para

extender la noticia de las cosas o de los hechos a registrar. En derecho
privado, se refiere a que el acto jurídico sea conocido por la sociedad o
que existan los medios para que ello se lleve a cabo.
El registro. Cuanto más exacto y perfecto sea el sistema registral, se

obtendrá una mayor y mejor seguridad en el tráfico.

1.3.1. La publicidad registral
La publicidad registral es la exteriorización continua y organizada de situaciones

jurídicas de trascendencia real para producir el conocimiento general y con
efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada mediante su
instrumento, el Registro de la Propiedad.
a) Se trata de una exteriorización. La publicidad por su naturaleza al dar

a conocer unos hechos, busca evitar un sistema opaco que en ningún
caso sería compatible con la naturaleza y eficacia respecto a los
derechos reales. Es necesario e importante definir la forma en que se
desarrollará este proceso externalizador, ya sea a través de la palabra
(forma verbal) o por escrito (forma escrita, ya sea en documento
privado o público). Esta forma corresponde a la demostración de una
voluntad de realización de unos hechos mientras que la publicidad
registral pretende ejercer de comunicador del negocio jurídico. Primero
es la voluntad de realización de un hecho, después su publicidad.
b) La publicidad registral es continua. Esto quiere decir que es constante

y accesible en el tiempo. A través de los libros y asientos registrales,
donde constan las titularidades en todo momento hasta su cancelación,
se consigue evitar la posible temporalidad de esta información.
c) La publicidad registral es organizada. Ya que se lleva a cabo

mediante una institución jurídica que es el Registro de la Propiedad, en
el que existen unos libros donde se practican los asientos y que disponen
de la figura del Registrador de la Propiedad, un jurista encargado de
informar y certificar de lo que consta en tales asientos, firmando bajo
su responsabilidad el acceso y transmisión de la propiedad y derechos
reales sobre bienes inmuebles.
d) Se registran situaciones jurídicas de trascendencia real relativas a
la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles. Existe una

amplia variedad de Registros Jurídicos en que en unos casos predomina

la publicidad de hechos (como es el caso del Registro Civil), pero es
necesario determinar que la publicidad a través del Registro de la
Propiedad se refiere a situaciones jurídicas consistentes en derechos
reales sobre inmuebles y otros supuestos relativos la propiedad.
e) Se busca la finalidad producir que los hechos sean conocibles para

el que estuviera interesado. No se publica para producir un
conocimiento, sino para posibilitar que exista o sea posible ese
conocimiento. Realizado de esta manera, no se podrá alegar ignorancia
sobre el hecho ya que existe la forma pública de conocer los detalles del
mismo.
f) La exteriorización publicitaria produce efectos jurídicos

sustantivos. La inscripción de los títulos y contratos en el Registro de
la Propiedad tiene consecuencias jurídicas. Puede suponer un efecto
constitutivo conformador, de prioridad, de legitimación, de fe pública.
No son simples archivos de datos y además, como hemos visto, tienen
garantía sobre la exactitud de los mismos.
1.3.2. Finalidades de la publicidad registral
A continuación, exponemos las principales finalidades de la publicidad registral:
La seguridad jurídica de los derechos y del tráfico de bienes inmuebles.
El fomento del crédito como herramienta de aportación de capitales al

tráfico inmobiliario.

Busca a evitar la usura, las estafas y los fraudes. En contraposición a un

sistema crediticio no transparente o sin claridad registral. Evita
situaciones abusivas como intereses o condiciones usureras, doble
venta,…
Reducir el litigio entre intereses contrapuestos ya que actúa como

referencia objetiva sobre los derechos en cuestión.
1.4. Concepto del derecho inmobiliario
El Derecho inmobiliario es una de las ramas más modernas del Derecho privado,
producto de la distinción entre bienes muebles e inmuebles. Su denominación ha
sido discutida y se ha hablado de Derecho inmobiliario registral, de Derecho
hipotecario,...
Definiremos el derecho inmobiliario como el conjunto de normas jurídicas y

principios que tratan de la publicidad en el Registro de la Propiedad de la
constitución, reconocimiento, declaración, transmisión, modificación y extinción
de situaciones jurídicas de trascendencia real.
El Derecho inmobiliario se encuadra como una parte del Derecho civil, dentro
del derecho de cosas.
1.4.1. Características del derecho inmobiliario
A continuación, detallamos las principales características del derecho

inmobiliario:
Se trata de un derecho de carácter privado que da protección a quien

inscribe.

Es un derecho imperativo, son normas jurídicas de derecho necesario.
Persigue la seguridad de la propiedad sobre el bien inmuebles, tanto en

la adquisición como en lo referente al crédito.
Establece y organiza el Registro de la Propiedad. Regula la constatación

de inmuebles y fincas mediante el sistema de folio real que se abre para
cada finca.
Reconoce y enmarca el valor jurídico de la inscripción.
Es un derecho general, de aplicación a todo el territorio donde se

establece la competencia estatal, aunque las Autonomías pueden
elaborar sus normativas para complementar su regulación.
1.5. Distintas visiones del Registro
El concepto de Registro puede ser considerado desde distintos puntos de vista

que corresponden a sus diferentes acepciones funcionales:
El Registro entendido como oficina. Se trata del local físico donde se

ubica el Registro y donde se lleva a cabo la publicidad registral. Se
ocupan de las cuestiones como pueden ser el local, el mobiliario,... Por
otro lado está la demarcación o circunscripción territorial, cuyas
inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya
circunscripción territorial se sitúen los inmuebles. Tener en cuenta el
criterio de territorialidad es fundamental a efectos de publicidad
registral ya que sólo pueden afectar las titularidades que consten
inscritas en el territorio que les corresponda.

El Registro entendido como conjunto de libros. Dentro de la oficina

está el Archivo, los libros donde constan los respectivos asientos. Es
importante destacar la autenticidad de los libros, foliados y visados
judicialmente. Estos libros hacen fe, lo que significa que el Registro
prueba lo que en ellos consta; estando bajo la salvaguarda de los
Tribunales.
El Registro como institución jurídica. Desde esta perspectiva el

Registro es el instrumento de la publicidad, teniendo como finalidad
precisamente la publicidad registral.
1.5.1. El objeto del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos

y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Por lo tanto:
a) Respecto al objeto de la inscripción o anotación. Se refiere a dos tipos

de asientos aunque existen otros muchos (asientos de presentación,
cancelaciones, y notas marginales):
- La inscripción, que tiene vocación de permanencia.
- La anotación, que atiende a una vigencia temporal.
b) Respecto a los actos y contratos relativos al dominio y demás

derechos reales sobre bienes inmuebles. Se entiende como una
recepción de títulos y la posterior publicación de los derechos. Es decir,
en el Registro se presentan los títulos y/o documentos y se publican
derechos, la titularidad real inmobiliaria.

1.6. Principios hipotecarios
Podemos definir los principios hipotecarios como los caracteres básicos de los
que debe constar un sistema de publicidad registral inmobiliaria. A través de los
principio podemos entender el Derecho inmobiliario y así su posterior práctica.
1.6.1. Efectos de la inscripción
El principio de inscripción. Determina el valor de la inscripción con

eficacia frente a todos. En España, la inscripción no es constitutiva
salvo en el caso de la hipoteca, en que si no hay inscripción no existe
(habrá un crédito u otro elemento pero no una hipoteca). En cualquier
caso, si se inscribe una compra en el Registro será dueño ante todos.
El principio de legitimación. Responde a que los asientos del Registro

se presumen exactos y veraces. Se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que
quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene
la posesión de los mismos.
El principio de inoponibilidad. El título no inscrito no puede

perjudicar ni oponerse al ya inscrito. Los derechos reales limitativos,
los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio
o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán
constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.
El principio de fe pública registral. Establece que el Registro no es

sólo exacto, sino que también es íntegro y que, en consecuencia,
cualquiera puede confiar en sus declaraciones.

El principio de prioridad. El título que primero accede al registro

tendrá eficacia excluyente o prioritaria sobre aquellos títulos que no han
sido inscritos o lo han sido con posterioridad.
El principio de usucapión. También llamada, prescripción adquisitiva,

es una forma de adquirir un bien. Según este principio se acepta la
inscripción de un título a aquella persona que ha dispuesto de la
posesión de un bien inmueble durante cierto tiempo, sin violencia y en
las condiciones establecidas por la Ley. Se considera que ha adquirido
por prescripción la propiedad del bien.
1.6.2. Requisitos de la inscripción
El principio de rogación. Según el cual el Registrador no practicará la

inscripción de oficio sino a instancia de parte interesada.
El principio de voluntariedad. Atiende a la no obligatoriedad de la

inscripción. Se es libre para acudir o no al Registro.
El principio de negocio causal. El negocio debe responder siempre a

una causa (una compraventa, una donación, etc.). La hipoteca no lo es,
ya que es una garantía de la obligación principal.
El principio de tracto sucesivo. Dictamina que para inscribir el

derecho, debe haber un derecho inscrito anterior del otorgante.
El principio de legalidad. Tiene en cuenta dos manifestaciones:

- Titulación auténtica: Para que puedan ser inscritos los títulos,

deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o
documento auténtico exigido por Autoridad judicial o por el
Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos.
- Calificación registral: Los Registradores calificarán, bajo su

responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la
inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez
de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por
lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Se incluirá también la referencia catastral del inmueble o
inmuebles que integren la finca y se especificará si está
coordinada o no gráficamente con el Catastro.
El principio de especialidad o determinación. Consiste en dar

claridad a los asientos del registro en el que sólo podrán darse
situaciones claramente determinadas.

2. LA FINCA
2.1. Concepto
La finca es el elemento central de la relación jurídica inmobiliaria, al constituirse

como elemento permanente.
No hay en la legislación hipotecaria una definición concreta de finca. La

concepción clásica ha distinguido entre:
Finca material. Es el trozo de terreno, edificado o no, suficientemente

delimitado que forma una unidad en el tráfico jurídico y que pertenece
a uno o varios propietarios en común.
Finca registral. Son todos aquellos elementos que abren el folio

registral:
- El Registro de la Propiedad abrirá folio particular a cada finca
en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones
y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se
practicarán a continuación, sin dejar espacios entre los asientos.
- Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un
número diferente y correlativo. Se inscribirán como una sola
finca bajo un mismo número.

2.2. Tipos de fincas
A continuación exponemos las distintas clases de fincas que podemos encontrar:
Fincas rústicas y urbanas.

La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o
urbana, aspecto importante por las implicaciones de la legislación
administrativa al respecto y concretamente, entre muchas otras, a la Ley
del Suelo. A pesar de no existir una definición de finca rústica o urbana
en la legislación hipotecaria, se establecen ciertas pautas.
Criterios:
- Situación. En el campo o la ciudad.
- Construcción. Rústica (sin construcción) o urbana (con

construcción).
- Destino. Uso o finalidad: agrícola (rústica) o vivienda (urbana).
- Accesoriedad. Según sea el carácter de la finca principal.
Fincas continuas o discontinuas.

Se pueden definir como:
- Continuas. El caso más habitual en que coincide con el terreno

delimitado.
- Discontinuas. Son trozos separados, no colindantes que

constituyen registralmente una única finca.
Fincas conexas: matrices y resultantes, de origen y de resultado.

Se definen como:

- Fincas matrices. Son las originales que han sido afectadas por
alguna operación hipotecaria (agrupación, segregación, división
o agregación).
- Fincas resultantes. Son las que resultan de las operaciones de

modificación hipotecaria.
- Fincas de origen. Surgen como consecuencia de la subrogación

real en la que alguien aporta la finca a un proceso de
reparcelación, es decir, se sustituyen las parcelas iniciales
afectadas por una actuación urbanística por unas parcelas aptas
para su edificación.
- Fincas de resultado. Son aquellas que surgen después de la

operación parcelaria.
Fincas especiales.
Son aquellas que, sin ser normales a efectos del Registro, son tratadas
como si lo fuera. Así, son ejemplos de ello: las minas, concesiones
administrativas, aprovechamiento de aguas públicas y privadas,
explotación agraria, así como los ferrocarriles y garajes.
2.3. Identificación y descripción de las fincas
La deficiente identificación de las fincas ha sido tradicionalmente un problema.

Ni siempre ha habido un acceso perfecto al Registro ni se ha realizado una
identificación metódica y precisa de tipo cartográfico, especialmente en las fincas
agrícolas.

Para mejorar esta situación, las sucesivas reformas legislativas han ido
incluyendo una serie de medidas dirigidas a mejorar la descripción de la finca en
el Registro de la Propiedad así como hacer más rigurosa la relación entre el
Catastro y el Registro. Como resultado de todo este proceso, la Ley 13/2015 de
24 de Junio pasó a modificar algunos artículos de la Ley Hipotecaria. Entre otras
novedades, se estableció un mecanismo de coordinación entre el Catastro
Inmobiliario y el Registro de la Propiedad.
Esta coordinación se llevará a cabo mediante un sistema común de intercambio

de la información: el Catastro emitirá una certificación descriptiva y gráfica
georeferenciada de la finca, que se aportará junto con el título inscribible en el
Registro. Posteriormente el Registrador incorporará al folio real la representación
gráfica catastral aportada, siempre que se corresponda con la descripción literaria
de la finca, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha
correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.
Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas
que hayan sido coordinadas.
En el supuesto de que la correspondencia entre información gráfica y descripción

de la finca no haya quedado acreditada, el Registrador lo comunicará al Catastro
por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan
impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro inicie el
procedimiento oportuno para la obtención de la información gráfica y descriptiva
precisa.

2.3.1. Requisitos para la identificación y descripción de las

fincas
Toda inscripción que se realice en el Registro deberá expresar lo siguiente:
La naturaleza de la finca. Decir si se trata de una finca rústica o de

una finca urbana.
Situación y linderos de la finca. Expresando el término municipal,

partido, etc. en el caso de las fincas rústicas y para las urbanas, además
del término municipal, se incluirá la calle, el número, el nombre del
edificio si lo tuviera, los puntos cardinales.
Superficie. Medida superficial de la finca, expresándose conforme al

sistema métrico decimal.
Cartografía y catastro. Referencia catastral del inmueble e indicación

de si la finca está coordinada gráficamente o no con el Catastro
2.3.2. Relación entre el Catastro y el Registro
La finca es el punto de contacto entre el Registro y el Catastro.
En el Registro, la finca representa el soporte material de los derechos. En el

Catastro, con el objetivo de ajustar el impuesto de bienes inmuebles a su
capacidad productiva (el valor de la finca), existe una descripción de la finca,
una valoración del inmueble y otra del suelo.
La referencia catastral deberá constar en todo documento de trascendencia. La

referencia se hará constar en el Registro de la Propiedad. Quedarán excluidos de

esta obligación, la cancelación de los derechos de garantía, como por ejemplo la

hipoteca.
2.3.3. Procedimiento por parte de los interesados
Los interesados tienen la obligación de acreditar al Notario, autoridad judicial o

administrativa, la referencia catastral del inmueble.
Lo podrán acreditar a través de los siguientes medios:
Mediante el último recibo del IBI.
Por certificado o similar expedido por la gerencia del Catastro.
Por escritura pública ya incorporada o información registral.
Por certificación catastral obtenida por medios telemáticos.
El Notario deberá requerir a los interesados la referencia catastral, así como la

certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. Una vez recibida, la
transcribirá en el cuerpo de la escritura, incorporándola a la matriz el documento
justificativo de la trascripción. Se hará constar en el asiento que en la fecha
correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro. Si
se le plantean dudas sobre el documento, podrá hacerlo cuando los datos,
situación, denominación y su superficie sean de una diferencia inferior al 10%.
La ausencia de la referencia catastral en el documento notarial no impide la

escritura, pero obligará al Notario a explicar al interesado la grave
responsabilidad que implica, y se informará al Registro con relación a los que no
han hecho la aportación de la referencia catastral.

El registrador al recibir la referencia catastral la inserirá como una forma más de

identificación de la finca. En caso de duda puede hacer consulta al Catastro. La
no acreditación de la referencia catastral no impide la práctica de la inscripción
del asiento. La consecuencia no obstante, en el caso en el que se haga la
inscripción es que se informará de ello al interesado y se informará al Catastro.

3. LA INMATRICULACIÓN
3.1. Concepto
La inmatriculación es el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en

virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del titular de la
inmatriculación. Esta primera inscripción abre folio de registro particular, es
obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos.
En el desglose de dicha definición, hay que destacar los siguientes puntos:
Es el ingreso de una finca en la vida registral. Con la inmatriculación

la finca nace a la vida registral.
Se realiza en virtud de una primera inscripción de dominio. Ha de

tratarse de una primera inscripción de finca no inscrita con anterioridad,
y ha de ser inscripción de dominio, no de un derecho real limitado
(usufructo).
Abre folio de registro en hoja particular, con un código registral único.

El Registrador da a la finca el número que le corresponda en el orden
correlativo con las demás fincas y le destina el número de hojas que
estime conveniente.
Se inscribe también la descripción gráfica georeferenciada de la finca

una vez se haya verificado la concordancia con la base de datos del
Catastro, aportando la certificación catastral correspondiente.

Es obtenida por medios particulares. Los medios de inmatriculación, es

decir, los procedimientos a través de los cuales se consigue el ingreso
de las fincas, por primera vez, en la vida registral son los siguientes:
- Mediante expediente de dominio.
- Mediante el título público de su adquisición,
complementado por acta de notoriedad cuando no se
acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del
transmitente o enajenante.
- Mediante certificación administrativa en la que se
expresa el título de adquisición o el modo en el que
fueron adquiridos.
3.1.1 Doble inmatriculación
En ocasiones, a causa de una defectuosa inmatriculación, posteriores

modificaciones que no llegan al Registro, etc. existe una situación de doble
inmatriculación. Esto significa que la finca consta inscrita en dos folios distintos.
El expediente de subsanación será iniciado de oficio por parte del registrador o
bien a instancia de cualquier titular registral de derechos inscritos en alguno de
los diferentes historiales registrales coincidentes. El procedimiento a seguir será:
Si se trata del mismo dueño. Si la finca que aparece en distintos folios

registrales en favor de una misma persona está libre de cargas o estas
cargas fuesen exactamente las mismas en cada inscripción y en el
mismo orden (de forma que no se produjesen perjuicios a terceros)
bastará el consentimiento del titular para practicar al final del historial
o historiales más recientes un asiento de cierre o cancelación que a su
vez quedará reflejado en una nota al margen del historial más antiguo.

Si se trata de distintos dueños. Si los titulares registrales fuesen

distintos o bien siendo los mismos no guardasen el mismo orden, el
Registrador buscará un acuerdo entre éstos para determinar las
titularidades de la finca (o fincas) y la prelación registral entre ellas.
Si se alcanzase un acuerdo unánime, así lo hará constar el Registrador,
cancelando los historiales más modernos y rectificando el más antiguo.
Si alguno de los titulares no compareciese o bien compareciese y
expresase su oposición en cualquier momento, el Registrador concluirá
el expediente dejando constancia por nota al margen de la última
inscripción realizada en cada uno de los folios reales coincidentes. En
tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio
declarativo.
3.2. Expediente de dominio
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se

practicará mediante el expediente de dominio.
Se trata de un procedimiento dirigido a otorgar al que lo ha instado un título válido

para que pueda inscribir, iniciado por un Notario a instancia del solicitante que
finaliza con la inscripción del derecho de dominio por parte del Registrador.
Desde el punto de vista registral tiene por objeto proporcionar una titulación
adicional a quien carece de ella para lograr la inscripción que pretende. No hay
expresa declaración de derechos sino que se declara que el interesado adquirió el
dominio por esa situación supletoria.
Desde el punto de vista procesal, es un acto de jurisdicción voluntaria susceptible

de ser contencioso cuando hay oposición.

3.2.1. Tramitación del expediente de dominio
La tramitación del expediente de dominio es especialmente compleja y farragosa.

A continuación, vemos los distintos pasos a seguir:
El titular dominical de la finca iniciará el procedimiento por escrito,

tramitándose por parte de un Notario habilitado para actuar en el distrito
notarial donde se ubique la finca o en cualquiera de los colindantes. Se
hará constar:
• La descripción de la finca.
• Los datos personales del promotor del expediente y domicilio a
efectos de notificaciones.
• Título de propiedad de la finca.
• Datos registrales, catastrales o de cualquier otro tipo que
permitan localizar las fincas registrales y parcelas catastrales
colindantes y el nombre y domicilio de los respectivos
propietarios y titulares de cargas o gravámenes sobre éstas en
caso de ser distintos de los que consten en las certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas.
• Identificación de derechos constituidos sobre la finca, cargas o
acciones con trascendencia real ejercitadas sobre ésta, indicando
nombres de los titulares, domicilio o cualquier otra circunstancia
que permita que estos titulares sean requeridos y puedan solicitar
la inscripción de los mencionados derechos.
• Identificación de los poseedores de la finca a inmatricular y del
arrendatario si se tratase de una vivienda.
El Notario levantará acta incorporando toda la documentación

presentada y remitirá copia al Registro de la Propiedad competente,
solicitando la emisión por parte de éste de una certificación acreditativa
de que la finca no consta inscrita ya en el Registro y que, siendo así, se
practique una anotación preventiva de pretensión de inmatriculación.

El Registrador verificará la correspondencia entre la certificación

catastral y la descripción del título de propiedad, la inexistencia de
inmatriculación de la misma finca a favor de persona alguna y la
ausencia de dudas fundadas respecto a la coincidencia total o parcial
entre la finca que se pretende inmatricular y otras que ya lo estén. Una
vez efectuado este proceso, el Registrador emitirá una certificación
acreditativa de la falta de inscripción de la finca.
Si el proceso de validación no es superado por incumplimiento de
alguna de las condiciones, el Registrador emitirá una nota de
denegación de la anotación, comunicándolo al Notario para su archivo.
En el caso de existir dudas sobre la coincidencia con fincas ya inscritas
el Registrador lo comunicará a la entidad u órgano competente (junto
con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se
pretende inmatricular). Si la Administración manifestase su oposición,
se seguirá el procedimiento de emisión de nota de denegación y
comunicación al Notario.
En caso de no existir ningún impedimento y habiéndose emitido la

certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, el
Registrador practicará la anotación solicitada y la remitirá al Notario.
El Notario notificará la pretensión de inmatriculación a todas las

personas que a raíz de lo que conste en la documentación previa sean
parte interesada por tratarse de titulares de cargas, derechos o acciones
que puedan gravar la finca, a de quienes procedan los bienes o sus
causahabientes, al titular catastral, al poseedor de hecho de la finca, al
Ayuntamiento correspondiente y a la Administración titular de dominio
público que pudiera verse afectado.
También se publicará en el Boletín Oficial del Estado y si el Notario lo
considerase oportuno, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento
(siempre de forma gratuita).

Cualquiera de las personas interesadas citadas en el punto anterior

podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su
derecho en el plazo de un mes.
El Notario archivaría el expediente informando de este hecho al
Registrador. A partir de aquí el promotor de la inmatriculación podría
entablar juicio declarativo ante el Juez de Primera Instancia contra los
opositores.
Si no existe oposición alguna, el Notario levanta acta recogiendo todas

las incidencias del expediente, los documentos aportados y haciendo
constar la falta de oposición, enviando copia de dicha acta al
Registrador.
El Registrador extiende la inscripción del derecho de dominio con

carácter retroactivo a la fecha del asiento de presentación inicial del acta
remitida por el Notario según lo expuesto en el punto anterior.
El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos

de la finca que resulte del expediente, su titularidad y cargas. Éste edicto
se notificará a todas las personas interesadas y se publicará de forma
gratuita en el Boletín Oficial del Estado. Se dejará constancia de esta
publicación mediante anotación al margen de la inscripción del dominio
de la finca.
También se utilizará un servicio informático en línea a efectos

informativos, de manera que se creen alertas específicas sobre fincas
que fueren afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o
rectificación de cabida o linderos.

3.3. Efectos del expediente de dominio
Los efectos que genera el expediente de dominio pueden ser de dos tipos:
Efectos de carácter general. Proporciona una titulación supletoria

para que se logre la inscripción.
Efectos de carácter particular. Dependerá del tipo de expediente de

dominio:
- Acceder al Registro de la Propiedad para la inscripción si quiere
inmatricular.
- Conseguir reanudar el periodo interrumpido. Donde se deberá

justificar transmisiones anteriores a través del expediente de
dominio.
- Conseguir registrar mayor cabida de la finca, ya que en el

Registro consta otra.
- Efectos de cancelación.
3.4. Título público traslativo
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna

también se puede practicar mediante el título público traslativo.
Siempre que estos derechos no estuvieran inscritos a favor de otra persona, los
títulos públicos traslativos podrán ser inscribibles si:

El título se otorga por parte de una persona que acredite haber adquirido
la propiedad como mínimo un año antes mediante título público.
En ambos títulos existe una descripción de la finca y, en todo caso, en
el título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y
gráfica que deberá ser aportada.
3.4.1. Procedimiento de inscripción del título público traslativo
Los pasos fundamentales a seguir para la inscripción del título serán:
El Registrador verificará la falta de inscripción previa y no albergará

dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se
pretende inmatricular con otras que ya lo estén.
En caso de existir dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca con

otras ya inmatriculadas, el Registrador lo notificará a la entidad u
órgano competente adjuntando la certificación catastral descriptiva y
gráfica de ésta. Llegados a este punto, la entidad correspondiente
emitirá un informe en el que expresará su oposición a la inmatriculación
o bien no contestará en el plazo establecido por la Ley de un mes. Los
dos casos tendrán la misma consecuencia: la denegación de la
inmatriculación por parte del Registrador.
En el caso de que no exista oposición alguna y el Registrador haga una

calificación positiva, éste procederá a extender la inscripción del
derecho de dominio.
La inmatriculación se notificará al poseedor de hecho de la finca, a los

titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y
fuesen conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y

catastrales colindantes y al Ayuntamiento del municipio en el que se

ubique la finca.
El edicto se publicará y se utilizará un servicio informático en línea a

efectos informativos, de manera que se creen alertas específicas sobre
fincas tal y como se ha expuesto en el apartado del expediente de
dominio.
3.4.2. Inmatriculación de bienes de las Administraciones

Públicas
Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho Público con

personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquier
Administración Pública podrán inmatricular los bienes de su titularidad teniendo
en cuenta que:
Se deberá aportar el título escrito de dominio (si se dispone del mismo)

junto con la certificación administrativa librada, previo informe
favorable de los servicios jurídicos, redactada por el funcionario a cuyo
cargo se encuentre la administración de los mismos. Esta certificación
acreditará el acto, negocio o modo de adquisición y la fecha de inclusión
en el inventario correspondiente de la Administración. Se incluirá la
referencia o indicador asignado en el inventario así como la descripción
de la finca, naturaleza, destino o eventual afectación, adscripción o
reserva.
También se deberá aportar certificación catastral descriptiva y gráfica

georeferenciada de la parcela o parcelas catastrales, que necesariamente
deberán coincidir con la descripción literal y delimitación geográfica de
la finca. Si la finca en cuestión careciese de certificación catastral
descriptiva y gráfica se aportará una representación gráfica

georeferenciada alternativa que deberá corresponderse con la

descripción literal realizada y mantener los lindes que figuren tanto en el
Catastro como en el Registro de la Propiedad. En cualquier caso, la
representación gráfica alternativa deberá acompañarse con un informe
del Catastro.
El Registrador verificará en todo caso que no existe ninguna

inmatriculación previa de la totalidad o parte de la finca. Si fuese el caso,
denegará la solicitud de inmatriculación.
Una vez se haya efectuado la inmatriculación, el Registrador expedirá el

mismo edicto que hemos visto en el proceso de tramitación del
expediente de dominio, generando también el sistema de alertas
informáticas.
Podrán practicarse actos registrales de agrupación, división, agregación,

segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución
de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación
siempre y cuando:
• No se afecte a terceros no citados en el expediente
correspondiente.
• Se cumplan los requisitos que establezca la legislación vigente
sobre las Administraciones Públicas.
• Se aporte la certificación gráfica catastral o bien una
representación gráfica alternativa en los términos citados
anteriormente.

3.5. Exceso de cabida
Se define al exceso de cabida como aquella operación registral por la cual se hace
constar en el folio abierto de una finca la mayor superficie territorial que tiene.
Persigue la rectificación de un dato erróneo como por ejemplo, la superficie.
El objetivo de este procedimiento es corregir una inexactitud. Podría darse el caso

que se quisiera utilizar para aprovecharse e inmatricular fincas sin los requisitos
de la inmatriculación vistos anteriormente. Ante ese uso indebido, la legislación
otorga al Registrador la potestad de no proceder en el caso de tener alguna duda
respecto al procedimiento.
La tramitación del exceso de cabida, como norma general, sigue el mismo

procedimiento que hemos visto para el expediente de dominio. No obstante
presenta algunas particularidades:
El promotor del expediente aportará al Notario la descripción actualizada

de la finca asegurando, bajo su responsabilidad, que las diferencias son
atribuibles únicamente a errores descriptivos del Registro y en ningún
caso a cualquier tipo de negocio o modificación no registrada de la
situación jurídica de la finca.
En caso de que el promotor del expediente manifieste que la

representación gráfica catastral no coincide con la realidad, deberá
aportar una nueva representación gráfica georeferenciada.
El expediente no podrá tramitarse en casos de fincas pertenecientes a un

edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de
expedientes administrativos de reorganización de la propiedad,
expropiación o deslinde.
En estos casos se procederá a la rectificación del título original o la
tramitación del procedimiento administrativo que corresponda.

No obstante lo expuesto anteriormente, no será necesario tramitar

expediente alguno de rectificación para constatar diferencias de cabida
en los siguientes casos:
• Si las diferencias de cabida no exceden del 10% de la superficie
inscrita y se acredita tal hecho mediante certificación catastral
descriptiva y gráfica. En tal caso, deberá existir plena
coincidencia entre los datos del certificado y la finca inscrita.
• En casos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia

no exceda del 5% de la superficie inscrita.
En los dos casos será condición imprescindible que el Registrador no

albergue dudas fundadas sobre la realidad de la modificación a realizar.
Se comprobará la exactitud de la cabida, la posible existencia de actos de
segregación, división o agregación en los que se determinase la superficie
exacta o bien la reiteración de modificaciones sobre la misma finca.
3.6. Modificación de fincas
Se pueden dar distintos supuestos donde se produzca una modificación de la finca

y su tramitación se ajustará al mismo esquema que el expuesto para el exceso de
cabida. A continuación los exponemos:
Agrupación. Es la unión registral de dos o más fincas. Es un concepto

registral, por el cual pasará a ser una sola finca agrupada.
División. Es aquella operación registral por la cual la finca acaba

dividida en varias porciones. Se cierra el folio y aparecen tantos nuevos
registros como partes nuevas.

Segregación. Una finca inscrita se le segrega una parte, esto quiere

decir que una parte de la finca formará a su vez una finca independiente.
Agregación. Supone la unión o absorción de finca ya inscrita de otra

finca o parte de otra con la particularidad de que lo que se incorpora no
puede ir más allá de la 1/5 parte de la ya inscrita. En ese caso, si hay
varios titulares, deberá expresarse en qué proporción serán dueños.

4. EL TITULAR REGISTRAL
4.1. Concepto
Por titular se entiende la cualidad jurídica de la que está investido un sujeto y que
le faculta para el ejercicio del derecho subjetivo que se le atribuye. En el campo
del Derecho inmobiliario es el titular registral, aquella persona a quien según el
registro corresponde o se le atribuye el dominio o cualquier otro derecho real.
El titular registral reúne las siguientes características:
Es el titular en el tráfico.
Una vez cumplidos los requisitos, su posición será prácticamente

inatacable.
Le es inoponible lo no inscrito, es decir, al titular que desea realizar la

inscripción solo le afecta lo que esté en el Registro.
4.2. Requisitos para ser titular registral
El titular registral deberá cumplir una serie de requisitos en función de:
El tipo de personalidad.
La determinación.

4.2.1. El tipo de personalidad
Para poder ser titular registral se deberá ser persona física o jurídica con aptitud
para ser sujeto activo y pasivo de relaciones jurídicas y capacidad para ser sujeto
de derechos y obligaciones.
Persona física. Toda persona física puede ser titular registral con
independencia de su estado civil, con capacidad de obrar o sin ella.
Los menores o incapacitados pueden ser titulares registrales, pero el
ejercicio de ese derecho será llevado a cabo por sus representantes. El
menor de edad no podrá vender o comprar sino es por la
representación del tutor, etc. El Registrador será el encargado de
valorar la capacidad. Existe un libro de incapacitados donde se hace
constar la incapacidad del sujeto inscrito (en la hoja registral hay una
referencia al libro de incapacitados, en su caso).
Persona jurídica. Tendrán derecho de poseer cualquier tipo de bienes

todas aquellas con personalidad jurídica tanto de derecho privado
como público. Encontramos diferentes formas:
- La comunidad de bienes. Existe la comunidad de bienes cuando

un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. No tiene
personalidad jurídica y por tanto no es inscribible, se inscribirá a
nombre de los miembros que configuran la comunidad.
- La comunidad de propietarios. No tiene personalidad jurídica y

por tanto no puede inscribirse, aunque sí puede iniciar acciones
judiciales para embargar cuentas impagadas a la comunidad. La
adquisición a nombre de la comunidad de propietarios no puede
hacerse, sino que se hará a todos y cada uno de los vecinos
propietarios en función de su cuota de participación.

- Sociedades. Al referirnos a sociedades mercantiles hablamos de

forma diferente a sus miembros cuando se adquiere personalidad
jurídica a partir del momento de inscribirse en el Registro
Mercantil. Siempre será necesaria la previa inscripción mercantil
para el acceso de la sociedad al Registro de la Propiedad. Otras
sociedades que pueden ser inscritas son: la de garantía recíproca,
de seguros, inversión colectiva, agrupaciones de interés
económico, etc.
- Sociedades civiles. No será necesaria la escritura pública con la

inscripción para acceder al Registro de la Propiedad.
4.2.2. Determinación
Para que la persona física o jurídica pueda ser titular, deberá estar perfectamente
determinada. Al estar perfectamente determinado el titular registral, se busca que
no pueda ser confundido. Para conseguir ese propósito, se tendrá en cuenta lo
siguiente:
Si es persona física. Deberá constar:
- Nombre y apellidos.
- Mayoría de edad o la edad que tuviera (en caso de

emancipación, el motivo).
- Estado civil y en su caso, el régimen matrimonial y la

identificación del cónyuge.
- Domicilio.

- Nacionalidad.
- Vecindad civil.
Si es persona jurídica. Constará:
- Clase de sociedad (S.A., S.L., etc.).
- Denominación.
- NIF y su inscripción en el Registro correspondiente.
- Nacionalidad si fuera extranjera.
- Domicilio para su localización.
4.2.3. Circunstancias de la representación legal o voluntaria
Es la típica representación que se realiza a través de poderes. En caso de ser

poderes generales, se identificará al representante, el poder que le confiere la
representación y los casos de la inscripción en el registro correspondiente. La
representación legal no necesita ser inscrita en el Registro Mercantil pero sí los
poderes generales.
Para ello, deberá constar:
- Circunstancias que ya consten en otros asientos.
- Domicilio para la realizar la notificación.

En ocasiones, el titular registral no está suficientemente determinado,

normalmente en situaciones transitorias que en general consten en el Registro de
la Propiedad. Es preciso que consten en el Registro aquellos datos para conocer
al futuro titular registral. Se ha tratado este tema en múltiples supuestos:
Sustituciones fideicomisarias. Son aquellas por las que se

encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero,
todo o parte de la herencia.
Nasciturus. Hace referencia al concebido pero no nacido.
Derechos de los reservatarios. Se refiere a determinados

bienes reservados a favor de ciertas personas por Ley.
Servidumbres prediales. Se trata de derechos reales que

recaen sobre cosa ajena. Habitualmente entre vecinos de
fincas rústicas en el que un predio sirve a otro la deferencia
permanente de un uso limitado.
Hipotecas de garantía de letras de cambio con endoso al

portador. Se refiere a títulos transmisibles y cuya modalidad
de inscripción prevé futuros titulares.
4.3. Los títulos formales
Se entenderá por título, a efectos de la inscripción, el documento o documentos

públicos en los que funde inmediatamente su derecho aquella persona cuyo favor
haya de practicarse y que den fe en cuanto al contenido que sea objeto de la
inscripción, por sí solos, con otros complementarios, o mediante formalidades

cuyo cumplimiento se acredite. Se habla de documento o documentos porque en

ocasiones el título formal está compuesto por más de un solo documento.
Nos podemos referir a:
Título material. Es la causa jurídica de la transmisión del

derecho.
Título formal. Es el soporte del título material. Es el

documento que prueba o exterioriza esa causa.
Se inscribe el título material, pero al hablar de título inscribible

será aquel documento con las características formales y que
contiene el título material inscribible. Podemos hablar de:
Titulación ordinaria. Provoca directamente la inscripción.

Por ejemplo, en una adquisición de una finca por
compraventa, será el contrato.
Titulación supletoria. Complementa la falta de titulación

ordinaria. Por ejemplo, el expediente de dominio.
Los documentos deberán cumplir unos requisitos formales:
Los propios del documento. Que estén autorizados por el

notario, funcionario público en ejercicio de sus funciones
cumpliendo los requisitos de la Ley.
Registrales. Complementa la falta de titulación ordinaria,

como sucede con el expediente de dominio.
Fiscales. No se practicará ninguna inscripción en el Registro

de la Propiedad sin acreditar la liquidación del impuesto.

4.3.1. Clases de títulos formales
Para que puedan ser inscritos deberán estar consignados en escritura pública. Se
hace separación entre título material y formal aunque, por contra, no se sitúa en
plano distinto la escritura pública del documento verdadero.
De este modo, nos podemos encontrar diferentes clases de títulos formales:
Documentos notariales. Escrituras públicas, actas,

testimonios.
Documentos judiciales. Sentencias, autos y providencias.
Documentos administrativos. Son los que provienen de la

autoridad judicial.
Documentos extranjeros. Son aquellos documentos que se

otorgan en países extranjeros.
5. LOS ASIENTOS DEL REGISTRO
5.1. Concepto
El asiento registral es la anotación mediante la cual se practica la inscripción de

un acto o negocio jurídico en el Registro de la Propiedad.
Caben tres sistemas para la anotación en el Registro de la Propiedad:
Transcripción. El asiento es una transcripción íntegra del

título.

Encasillado. El asiento es una anotación esquemática de los

datos y circunstancias del título.
Inscripción. El asiento es un extracto del contenido del título

que expresa de modo consecutivo los datos y circunstancias.
El sistema que se emplea en España es el de inscripción, por tanto, consiste en

una expresión escrita y por extracto del título o documento presentado al
Registro.
Por los caracteres que presentan los asientos son:
Principales o accesorios. Según tengan naturaleza propia o

estén al servicio de otros asientos.
Definitivos o provisionales. Dependerá de si tienen vocación

de permanencia indefinida (inscripciones) o caducan
(anotaciones preventivas).
Preparatorios o definitivos. Según si son los que preparan

una inscripción definitiva o los que tienen una vocación
permanente.
Todos los asientos presentarán unas formalidades comunes:
Los asientos del Registro de la Propiedad deben extenderse

en el libro correspondiente, en su lugar oportuno, uno después
del otro.

No pueden contener tachones ni tampoco escribir entre

renglones.
Las cantidades, los números y las fechas se expresarán en

letras. Se permiten algoritmos para referirse a otros números.
Son firmados por el Registrador.
Los Registradores se acomodarán a las instrucciones y

modelos oficiales.
5.2. El asiento de presentación
Se trata de un asiento preliminar o preparatorio que debe extenderse en el Libro

Diario por el orden en que se han presentado, teniendo por objeto hacer constar
en hora hábil el momento o instante de la presentación, expresando las
circunstancias previstas en la Ley y sus efectos durante tiempo determinado.
No debe confundirse con el libro de entrada que es distinto donde se hace constar
la entrada sin ningún efecto jurídico.
5.2.1. Características del asiento de presentación
El asiento de presentación presenta las siguientes características:
Se trata de un asiento preliminar que sirve para una primera

constancia del título en el Registro de la Propiedad.

Tiene carácter transitorio, desapareciendo tras realizar su

función.
Produce efectos sustantivos porque determina el momento a

partir del cual hay producción de efectos.
Se practica, con carácter general, al ingresar el título en el

Registro de la Propiedad que vaya a provocar asiento:
documento judicial o administrativo que pida certificación o
solicitud del particular para certificado.
Además, lleva consigo operaciones asociadas a la práctica del asiento:
Extensión de una nota en el documento constando día y hora,

presentación y número de asiento en el tomo del Diario.
Extensión de referencia a la presentación al folio de la finca a

la que se presenta el título.
Al presentante se le dará un recibo, constando día y hora de la

presentación, número de asiento y tomo.
La práctica del asiento de presentación es obligatoria para el Registrador y cuando

se niega a hacerlo cabe recurso de queja ante la autoridad judicial que podrá
ordenar la extensión del asiento.
Existen una serie de casos en los que no procede la extensión:

Documentos privados, salvo aquellos que legalmente tengan

eficacia registral.
Documentos relativos a fincas en otros distritos hipotecarios.
Documentos que por su contenido no pueden tener

operatividad registral.
5.2.2. Forma y efectos de practicar los asientos
De cada título se practicará un asiento aunque esté formado por varios

documentos. Si se presentan varias personas sobre la misma finca, en tanto que
no sean incompatibles, no habrá problema. Las mismas personas que los
presenten determinarán el orden, haciéndose constar; si fueran contradictorios y
no se pudiera determinar la preferencia por los interesados, en caso de una
imposibilidad total para alcanzar un acuerdo serán los tribunales los que
determinarán.
Los elementos que se deben expresar son:
Nombre y apellidos del presentante.
Hora de presentación.
Especie del título presentado.
Autoridad, fecha y Notario que lo suscriba.
Derecho al que se refiera.

Identificación de la finca.
Nombre a quien se practica a su favor.
El asiento caducará a los 60 días hábiles que empiezan a contar al día siguiente
al de su fecha.
El asiento de presentación determina una serie de efectos:
Determina el orden en el que el Registrador despacha e

inscribe los documentos excepto en el caso de que para
despachar sea necesario inscribir otro título presentado
posteriormente. Por ejemplo, un testamento y posteriormente
la venta del inmueble heredado.
Determina el comienzo de la eficacia de la inscripción.

Conforme a esto se considera fecha de la inscripción la fecha
de su presentación que deberá hacerse constar.
Determina la preferencia en el orden de prelación, la prioridad

de las inscripciones de la misma fecha, sobre la misma finca,
atendiendo a la hora.

5.3. El asiento de inscripción
El asiento de inscripción es el asiento principal y definitivo que se practica en el

registro de inscripciones, haciéndose constar de forma completa la constitución,
transmisión, modificación de un derecho inmobiliario.
Sus principales características son:
Se trata de un asiento principal.
Es un asiento definitivo (tiene vigencia indefinida).
Es de carácter positivo.
Se practica en los libros de inscripciones.
Se hace constar la constitución del derecho.
5.3.1. Clases de inscripciones
Podemos encontrar diferentes tipos de inscripciones:
Extensas y concisas. Título que se refiere a varias fincas en

el mismo término municipal (la primera en el Registro será
extensa y el resto serán concisas).
Comunes y especiales. Las comunes son las ordinarias, no

sujetas a especialidad alguna. Mientras que las especiales,
están sujetas a excepciones legales o reglamentarias.

Principales y de referencia. Cuando la finca se extiende por

varios municipios, en el Ayuntamiento del punto de arranque
se practica la inscripción principal y el resto será de
referencia.
Primeras y posteriores. Las primeras abren el folio registral

mientras que las posteriores se practican a continuación.
En las inscripciones figurará:
Naturaleza de la finca
Situación de la finca
Extensión superficial (mediante sistema métrico)
Coordinación (si existe) descriptiva y gráfica con el Catastro
Nombre y número
Naturaleza del derecho que se inscribe
Extensión del derecho
Cargas
Valor si consta en el título
Persona a cuyo favor se practica
Acta de información
Día y hora
Pago del impuesto
Fecha y firma del Registrador

5.4. Anotaciones preventivas
Son asientos principales y provisionales que se practican en los libros de

inscripciones y que resultan para que en juicio garanticen que el derecho ha
consumado o preparan el asiento definitivo.
Son asientos de vigencia temporal que enfrentan la eficacia de la fe pública

registral a titulares de situaciones jurídicas no inscribibles.
Ejemplo:
En una anotación de demanda o anotación de embargo, al acudir al
Registro, se observará la anotación de demanda y quien compre la finca sin
efecto de la fe pública registral, habrá que estar al resultado del juicio. Si
gana el demandante, el comprador no estará protegido.
5.4.1. Características y circunstancias de las anotaciones

preventivas
Las anotaciones preventivas presentan las siguientes características:
Temporalidad, están sometidos a plazo de caducidad.
Provisionalidad, en algunos casos no obstante habrá

anotaciones definitivas.
Eficacia de su publicidad, que enerva la fe pública registral

en el sentido de la presunción de la buena fe en la inscripción.
Aspecto formal, a diferencia de las inscripciones se señala en

letra.

Y las siguientes circunstancias:
Deben contener las mismas circunstancias que para las

inscripciones en cuanto a títulos presentados.
Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro

deben expresar la causa que da lugar a ello y el importe de la
obligación que la hubiera originado.
Será nula cuando por ella no se pueda tener conocimiento del

hecho anotado.
5.4.2. Clases de anotaciones preventivas
Existen distintos tipos de anotaciones preventivas:
De mera publicidad. Su misión es la de publicar la existencia

de una determinada situación registral, para evitar el juego de
la fe pública registral.
Constitutivas. Son aquellas que además de publicidad,

constituyen unas garantías muy semejantes a la hipoteca.
Sustitutivas. Tienen por finalidad hacer las veces de otra

inscripción, cancelación,... de forma provisional.
Las distintas anotaciones preventivas que encontramos en el Registro de la

Propiedad son:
Anotaciones de demanda obtenida en sentencia.

Anotación de embargo, secuestro y/o enajenación.
Anotación del donatario.
Anotación de incapacidad.
5.4.3. Efectos de las anotaciones preventivas
Los efectos que producen las anotaciones preventivas son:
Enerva la fe pública registral.
Anotación de embargo, secuestro y/o enajenación.
Anotación del donatario.
Anotación de incapacidad.
5.5. Asiento de cancelación
Se trata de asiento que tiene por objeto extinguir formalmente a otro asiento
determinado, habitualmente por extinción de la causa, y de ello se deriva un
resultado de borrado del asiento.

5.6. Nota marginal
Se trata de un asiento accesorio, al margen de otros. Su función es apuntar el

hecho que modifique el asiento registrado, haciendo las veces de inscripción o
cancelación. Ayudan a la mecánica del registro y se sitúa en la parte izquierda del
folio.
Los tipos de notas marginales que podemos encontrar son:
De oficina. Relacionan unos asientos con otros para facilitar

la consulta.
De modificación jurídica. Modifican la situación registrada.
Sucedáneas. Tienen una función similar a los asientos de

inscripción, cancelaciones y anotaciones preventivas.
Las notas marginales más importantes son las que se practican en los
procedimientos (materiales y formales) de ejecución, sobre los titulares de
derechos inscritos. Al inscribirse la anotación, el Registrador debe comunicar la
existencia del procedimiento a los otros acreedores e informar del inicio del
procedimiento que conste. Los titulares posteriores a la expedición de la
certificación, se entienden informados por la nota (cognoscibilidad de lo
registrado).

6. LA PUBLICIDAD REGISTRAL
6.1. Concepto
Tal y como hemos definido en el primer tema, la publicidad registral es la

exteriorización continua y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia
real para producir el cognoscibilidad general y con ciertos efectos jurídicos
sustantivos sobre la situación publicada mediante su instrumento, que es el
Registro de la Propiedad.
Por tanto se producen ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación

inscrita. Son precisamente esos efectos los que permiten diferenciar diferentes
clases de registros:
Registros civiles/sustantivos.
Registros jurídicos/de la Propiedad.
Registros administrativos.
La sustancia jurídica de los efectos, se refiere a los principios hipotecarios que se

pueden clasificar entre:
Aquellos que se refieren a los requisitos para la inscripción.
Aquellos que se refieren a los efectos de la inscripción.

6.2. El principio de prioridad
El principio de prioridad es aquel principio hipotecario por el cual aquel título

registrable que primero llegue al Registro de la Propiedad se antepone con
prioridad excluyente a cualquier otro que siéndole perjudicial no hubiese sido
presentado al Registro, o lo hubiese sido con posterioridad, aunque dicho título
fuera de fecha anterior.
Según este principio, el título que ingresa primero en el Registro de la Propiedad

tiene una eficacia excluyente o preferente según los casos, sobre el título que no
ha ingresado en el Registro o lo ha hecho después.
Se buscará una solución a los casos en que hay varios derechos reales constituidos
sobre una misma finca, no siendo susceptibles de ejercicio simultáneo. Los
derechos personales pueden coexistir pero no ocurre lo mismo con los derechos
reales que tienen un principio (entre otros) de inmediatividad, es decir, de forma
directa sobre su objeto. Es necesario, por tanto, acudir a un criterio para
determinar cuál será el derecho preferente.
6.2.1. Regla general y especialidad registral
La regla general para solucionar el hecho expuesto anteriormente es que se

atienda a la fecha de constitución del derecho, de adquisición del derecho
(mediante la teoría del título y del modo) pero en lo relativo a derechos reales
sobre inmuebles es diferente.
La fecha de constitución es importante, pero lo relevante a tener en cuenta pasa a

ser la presentación del título en el Registro de la Propiedad, la manifestación de
la eficacia de la inscripción de la prioridad registral. Así pues, quien primero
figure en el Registro, mantendrá el derecho preferente.

6.3. Colaboración entre Notarías y el Registro de la Propiedad
Una aplicación estricta del Principio de prioridad podría dar a lugar a situaciones
de fraude, enriquecimiento injusto e injusticia material. Y es que entre el tiempo
que transcurre entre la compra de la finca hasta la inscripción en el Registro de la
Propiedad, se podrían dar situaciones de fraude que se solucionan con la
colaboración entre Notarías y el Registro de la Propiedad.
Así pues, las medidas de colaboración entre las Notarías y el Registro para evitar
estas posibles situaciones son:
Mecanismo previo. Con carácter previo a la otorgación del

derecho se pide por el Notario al Registro de la Propiedad
información sobre la finca, titularidad, cargas, etc…
Mecanismo continuado. El Registrador durante los 9 días

siguientes deberá comunicar al Notario cualquier
presentación de títulos que pueda modificar la situación
ofrecida con anterioridad, e incluso cualquier petición que
haga cualquier Notario sobre la finca será igualmente
notificada. Con todo ello se consigue que la información de la
finca pueda ser la más actualizada posible, informándose de
cualquier incidencia en la finca, incluso que otro Notario pida
información.

6.3.1. Presentación por medios telemáticos
Cuando se otorga escritura el Notario envía información al Registro de la

Propiedad telemáticamente sobre la finca, la fecha, número de protocolo. Cuando
se recibe en el Registro, se practica un asiento de presentación.
Al presentarse el título físico se consolidará el asiento mediante nota al margen

en el asiento de presentación. Todo esto ha supuesto un avance muy importante
contra el fraude en el tráfico inmobiliario.
Para que el título presentado físicamente pueda ganar consolidación tiene que
haber una total correspondencia entre título y asiento presentado ya que éste
integra el contenido de los libros.
No puede existir discordancia entre la documentación enviada telemáticamente y

el documento presentado, si la hubiera no se consolidará el asiento, debiendo
cancelarse y con posterioridad practicar otro, lo que comportará que contará a
partir de ese segundo asiento y no del primero.
6.3.2. Presentación simultánea de títulos
Si se presentan varios títulos al mismo tiempo y por la misma persona, será ésta
quien determine la prioridad de títulos.
En el caso que fueran varios títulos sobre la misma finca y contradictorios,

presentados por varias personas, se extenderá anotación preventiva ya que no se
extenderá asiento de presentación y serán los tribunales quienes determinarán en
su caso.

6.4. El rango registral. El rango hipotecario
En ocasiones hay derechos reales sobre una finca en régimen de concurrencia,

figurando inscritos en el folio de la finca. El principio de prioridad establecerá la
prelación de unos respecto a otros, mediante la presentación y su inscripción.
Las principales características del rango hipotecario son:
Se trata de una cualidad del derecho real sobre otro derecho

real, siempre que estos sean derechos reales limitados.
No constituye un derecho subjetivo, sino que es cualidad del

derecho.
Surge cuando se pone en relación con otros, no cuando es

aislado.
Repercute en el valor económico del derecho. Cuanto mayor

rango, mayor valor económico.
Es un valor negociable y transmisible.
Viene determinado por posición registral, esto es por la

presentación en el Registro de la Propiedad.

6.4.1. Sistemas de negocio del rango hipotecario
La jurisprudencia ha entendido que los rangos hipotecarios sí son negociables.
Permuta de rango. Son acuerdos o convenios de los titulares

de los derechos reales limitados sobre la finca intercambian
sus posiciones, requiriendo consentimiento del intermedio en
el caso de que lo hubiera.
Posposición de rango. Se trata de un acto unilateral por el

que el titular de mejor rango pasa voluntariamente a un menor
rango posterior. Por ejemplo: en el caso de la cesión de
titularidad por obra futura, en que se establece un típico pacto
de condición resolutoria, si no se cumple volverá al
propietario. El promotor al acudir a por una hipoteca para
realizar la construcción necesitará que se posponga la
condición resolutoria. Es un valor negociable y transmisible.
Para ello se exige:
- Que el acreedor hipotecario consienta

expresamente la posposición.
- Que se determine la cantidad máxima por
capital, intereses, costas y otros conceptos de la
hipoteca futura, así como su duración máxima.
- Que la hipoteca que haya de anteponerse, se
inscriba dentro del plazo necesariamente
acordado al efecto.
Posposición de rango con reserva. Es una posposición de

rango formulada en la propia escritura pública. A efectos
prácticos, puede suponer una especie de hipoteca de
propietario toda vez que se reserva un determinado rango a
favor de una hipoteca futura, aún no constituida.

6.5. El cierre registral
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o

declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre
los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad
del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la
clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el
siguiente al de la fecha del mismo asiento.
A partir de esta definición, podemos deducir lo siguiente:
Título traslativo o declarativo. Se incluyen los

modificativos, constitutivos. etc.
Inscrito. Comportará el cierre definitivo.
Anotado preventivamente. Se refiere a asientos

provisionales o temporales. Existe la posibilidad de que haya
una anotación preventiva por defectos subsanables, que en
caso de subsanarse el defecto, no sería incluida
.
Simplemente presentado. Es un cierre temporal y dependerá
de la vigencia del asiento de presentación.
Que se le oponga o sea incompatible. Lo que comporta que

no podrá inscribirse ni anotarse ningún título de igual o
anterior fecha que sea incompatible. Es decir, no prejuzga el
documento prioritario en el orden, que se hará en su caso
judicialmente.

7. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
7.1. El principio de legitimación registral
El principio de legitimación registral es aquél en virtud del cual los asientos del
Registro de la Propiedad se presumen exactos y veraces, y como consecuencia
de ello, al titular registral se le considera legitimado para actuar en el tráfico
jurídico y en el proceso jurisdiccional como tal titular.
Existe esa presunción de exactitud y veracidad que otorga al titular una

legitimación extraordinaria, atribuida por Ley que deriva del hecho de la
inscripción.
Este principio contiene diversas especificaciones legales:
Se establece la presunción de que los derechos registrados

existen son ciertos. Contiene el aspecto positivo de la
presunción, es decir, lo inscrito existe.
Cancelado el asiento, se presume extinguido el derecho.

Contiene el aspecto negativo, presunción legal en que se
fundamenta en el asiento.
La presunción de exactitud sólo puede ser contestada

mediante sentencia judicial, por lo que no son fácilmente
revocables, y quedan al amparo de los tribunales de justicia.

7.2. Características de la presunción de exactitud
Se pueden señalar cuatro características básicas a la presunción de exactitud,

derivada del principio de legitimación registral:
Es una presunción que admite prueba en contrario. La

presunción funcionará mientras sea en el plano de la
legitimación. La destrucción de la presunción mediante la
prueba en contrario será a través de juicio ordinario, no en el
ámbito extrajudicial, pues así resulta de la salvaguarda
judicial de los asientos.
Es una presunción legitimadora de exactitud. Para la

mayor parte de autores, se considera la presunción de
exactitud como una presunción de derecho, porque del hecho
de la inscripción se deduce el derecho del titular.
No es sólo una presunción de exactitud, sino también

presunción de integridad. Se presume que lo no inscrito no
existe. Esto es evidente respecto de las cargas no inscritas: si
está inscrita una finca como libre de cargas, se presume que
no existen tales cargas.
Presunción prevalente. Tendrá prevalencia el derecho que

presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen
a su titular en la forma determinada por el asiento
correspondiente frente al derecho que dictamina que el
poseedor en concepto de dueño, tiene a su favor la presunción
legal de que posee con justo título.

7.3. Ámbitos de la presunción de exactitud
En la presunción de exactitud encontramos los siguientes ámbitos:
Ámbito en cuanto a la materia o rama jurídica. Se

establece la presunción de exactitud a todos los efectos
legales. Esto tiene dos significados:
- Que no es sólo a efectos de la Ley hipotecaria,

sino en todos los demás campos del Derecho en
que tenga que apreciarse la eficacia del asiento, y
así, concretamente en Derecho Civil, Procesal,
Administrativo, Urbanístico, etc.
- Opera a todos los efectos legales, tanto a los

efectos que le sean favorables como
desfavorables, aunque normalmente serán
favorables, el titular responderá de los daños
producidos por el edificio ruinoso.
Ámbito en cuanto al sujeto. La presunción de exactitud se

refiere a cualquier titular registral, sin otro requisito que el de
haber inscrito su título. Aquí no entran en consideración los
requisitos de previa inscripción, onerosidad y buena fe. Basta
con ser el titular registral.
Ámbito en cuanto al derecho. La presunción de exactitud se

refiere a los aspectos siguientes del derecho:
- A la existencia del derecho.
- A la titularidad o pertenencia del derecho.

- Al título o causa de adquisición del derecho.
- Al ejercicio del derecho, es decir, la presunción

comprende también la posesión del derecho.
Esto significa que se trata de un derecho que se
ejerce.
- A la extensión del derecho en los términos que

el Registro determina pactos y condiciones.
Ámbito en cuanto a los asientos. Se refiere a cualquier tipo

de asiento. Se desenvolverá el principio dependiendo del tipo
de inscripción.
7.4. Efectos y consecuencias
Se clasifican entre:
Sustantivas:
Facultad de disposición.
Presunción posesoria.
Legitimación.
Procesales (consecuencias):
Ejercicio de acciones reales derivadas de derechos inscritos.

Inversión de la carga de la prueba.
Acción contradictoria sobre el dominio inscrito.
Titular registral como tercero en procesos de ejecución.

7.4.1. Facultad de disposición
El titular registral goza por la inscripción y, derivado del principio de disposición,

del derecho de disponer de la manera que establece el Registro de la Propiedad.
En el caso que el título de adquisición fuera nulo según las Leyes, no por ello el
titular registral se encontraría desposeído de esa facultad de disposición. Quien
adquiera del titular con los requisitos será de pleno y absoluto derecho.
Ejemplo:
“A” deja como legado una finca por mitades indivisas a “B” y “C”. Se abre
el testamento, y al intentar registrar las dos mitades, sólo hay una mitad de
la finca original a nombre del causante. Así pues, el causante sólo podía
disponer de esa mitad, que a su vez será dividida en dos para “B” y “C”.
7.4.2. Presunción posesoria
Se presume que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos

reales tiene la posesión de los mismos.
Por lo que respecta a la legitimación extrajudicial, el titular inscrito será

considerado como tal en el ámbito extrajudicial, hasta que no se demuestre lo
contrario judicialmente.
El titular inscrito será tenido como tal en los siguientes casos:
Expropiación forzosa.
Expedientes de parcelación.
Expedientes administrativos.
Procesos de adopción internacional.

7.4.3. Legitimación
A continuación, exponemos las consecuencias procesales del principio de

legitimación procesal según la Ley Hipotecaria:
El titular como demandante. Goza de evidentes ventajas por

el principio de legitimación registral.
- Existe inversión de la carga de la prueba,

dispensándose al titular de la carga.
- Posibilidad de que el titular ejercite la acción

reivindicatoria, confesoria o negatoria.
- Puede ejercitar la acción de desahucio por

precario sólo con la certificación registral.
- El ejercicio de procedimientos especiales,

acciones reales derivadas de derechos inscritos.
El titular como demandado. En este caso, sucede lo

siguiente:
- Goza de presunción de pertenencia del derecho

inscrito, obligando al demandante que ejercite la
acción contradictoria de dominio.
- Obliga al demandante a ejercitar previa o

simultáneamente acción de cancelación o
nulidad del asiento inscrito. Su fundamento se
encuentra con la necesidad de concordancia de la
realidad y el Registro de la Propiedad (ya

que puede haber una sentencia que proclame una

cosa distinta a lo contenido en el Registro).
- Cuando la demanda vaya a perjudicar a

terceros, sólo se podrá fundar en las causa
establecidas por la Ley Hipotecaria.
El titular como tercerista en el procedimiento de

ejecución. El titular cuando no es inicialmente parte en un
proceso, podrá ver afectado su derecho en uno u otro sentido
cuando es tercero procesal respecto a un determinado
procedimiento seguido entre otras partes.
7.4.4. Ejercicio de acciones reales derivadas de derechos inscritos
Constituye uno de los efectos activos que proporciona mayor valor jurídico a la
inscripción registral.
Al titular procesal se le coloca en situación privilegiada, se le instará de forma

inmediata, sin trámite declarativo previo, del derecho que tiene inscrito a su favor,
frente a todo aquel que discuta o niegue su situación.
Podríamos entender este procedimiento pues, como un proceso declarativo

especial, en el que para que se consiga que la pretensión del demandante sea
aceptada es necesario que no haya oposición del demandado.
Sus principales características son:
Preconstitución de la prueba. La esencia del procedimiento

es la legitimación registral, por lo que es suficiente la simple
acreditación mediante certificación de ser el titular registral, -

no la de titular civil, material-. Si de la certificación se deriva

efectivamente que aquél no es titular registral se desestimará
la demanda. Igualmente en el caso de que hubiera una
anotación de inscripción pendiente, ya que no será el titular
inscrito, desestimándose así la demanda. En el caso de que
fuera el titular registral pero en el Registro de la Propiedad
hubiera anotación de demanda que discute la titularidad, al
haber esta contradicción no se admitiría tampoco la demanda.
La oposición sólo puede darse por determinadas causas.

Que son las siguientes:
- Falsedad de la certificación del Registro o

inexactitud u omisión.
- Que el demandado posea la finca o disfrute el

derecho discutido por contrato u otra relación jurídica
directa.
- Que la finca o derecho inscrito sea a favor del

demandante y así lo justifique.
- Que la finca no sea del demandado.
Desarrollo inmediato. Se tramita por juicio verbal, con una

concisa relación escrita de lo sucedido.
Protección preventiva del derecho del actor. Se establece

la necesidad de que al tiempo de admitir la demanda, el juez
establecerá medidas cautelares que permitan la ejecución de
la demanda. Admisión de garantía suficiente para que se
pueda cubrir una posible contradicción. Esto conecta con la
inversión de la carga de la prueba.

8. EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
8.1. Concepto
El principio de inoponibilidad es aquel principio hipotecario en virtud del cual

los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro
de la Propiedad, no intervienen, ni afectan, ni perjudican al tercero que inscribió
su derecho en el Registro. Resumiendo dicha definición, podemos decir que se
trata de un principio por el que lo no inscrito no perjudica a aquel que lo ha
inscrito.
8.2. El tercero en general
Para poder definir el tercero de la inoponibilidad es necesario dar algunas ideas

generales sobre el concepto de tercero en general, y partiendo de que la relación
jurídica es la relación de persona a persona determinada por una norma, tenemos
que los terceros son los que no son partes en una determinada relación jurídica.
Son extraños a la relación jurídica, porque están fuera de la misma.

8.3. El tercero hipotecario
Una vez definido el concepto de tercero en general respecto a una relación

jurídica, podemos definir al tercero hipotecario en general como aquel titular
registral adquirente de un derecho o situación jurídica en una relación jurídica
inscrita, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación
jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar
afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios
o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro.
El concepto de tercero hipotecario reúne una serie de notas o características:
No es parte en una relación jurídica.
Son parte en otra relación jurídica distinta de la relación

jurídica anterior.
Deberá existir una conexión de las dos relaciones jurídicas,

que podrán ser:
- Conexión transversal. Sucede cuando tenemos
una relación jurídica primera, que es una
compraventa que no se inscribe en el Registro y
por otro lado, tenemos una relación jurídica
referida a la misma finca y con el mismo
vendedor que es relación jurídica con el tercero
que sí inscribe en el Registro.
- Conexión lineal. Sucede cuando se producen

dos transmisiones sucesivas, una después de la
otra, y no en contraposición transversal como el
caso anterior.

Pero lo más importante es que en este caso,

existe un supuesto de nulidad o resolución de
efectos reales, y el legislador tiene que ser más
exigente necesariamente en cuanto a los
requisitos que exige al tercero hipotecario para
su protección.
Que una de las dos relaciones jurídicas afecte a la otra.
Ha de ser un titular registral, pero no necesariamente un

adquiriente.
8.3.1. Clases de terceros hipotecarios
Podemos encontrar una contraposición en dos tipos de terceros. Los terceros del
artículo 32 y los del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Los cuales son totalmente
distintos en cuanto a características, requisitos y evolución en la doctrina.
El tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Se trata de

un tercero que inscribe en el Registro, al que no le perjudica
lo que no está inscrito. Es el tercero normal y ordinario en el
tráfico. En cualquier titular registral de una inscripción
vigente, que es parte en una relación jurídica inscrita, es
además, tercero a todo aquello que no está inscrito y que por
eso, no puede afectarle. De esta manera, los terceros serían
todos los ciudadanos que han comprado un piso o que han
adquirido por otro título un inmueble, y a los que no les puede
afectar lo no inscrito. Sus principales características son:
-No necesita de previa inscripción.

- No es necesario que sea oneroso.
- No es necesaria la buena fe.
El tercero del artículo 34 párrafo 1º de la Ley Hipotecaria.

La inscripción no convalida el acto o contrato nulo, en cambio
la inscripción unida a otros requisitos de validez, (salvo el de
la previa adquisición, pues ésta no se da al tratarse de un acto
nulo) permite convalidar los actos posteriores al contrato
nulo, que en otro caso también se convertirían en nulos. Esto
comporta que no estaría protegido en el caso de que constara
en el Registro una anotación preventiva de demanda porque
anunciaría que su adquisición posteriormente podría devenir
nula. Junto al supuesto de nulidad, el artículo 34 contempla el
supuesto de resolución, que ha de referirse a aquella de
efectos reales y retroactivos, porque es la única que hace
desaparecer totalmente las adquisiciones ya realizadas bajo la
vigencia del acto sujeto a resolución.
8.3.1.1. Adquisición del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Tanto el propio artículo como las diferentes lecturas generalizadas han coincidido
con los siguientes requisitos:
Ha de tratarse de una adquisición por negocio jurídico

realizada por el tercero o asimilada a ella. Por este motivo
se excluyen las formas de adquisición originarias como la
accesión, la ocupación o la prescripción adquisitiva.

La adquisición en que interviene el tercero como parte

debe ser válida. El negocio mismo en virtud del cual adquiere
el tercero, en el cual es parte, ha de ser válido para que opere
la fe pública registral. Es decir, no ha de existir en él ninguna
causa o vicio de nulidad, anulabilidad o resolución.
Es necesaria la previa inscripción de la finca o derecho a

nombre del transmitente. Responde a la legitimación de
disponer por parte de quien figura como titular registral, que
provoca la adquisición a favor del tercero que adquiere
apoyado en esa legitimación de disponer que publica el
Registro.
No ha de existir constancia en el Registro de causas de

nulidad o de resolución del derecho del transmitente. Esto
significa que, además de tener que existir una previa
inscripción a favor del transmitente, no han de constar
reflejadas en el Registro causas de nulidad o resolución del
título del mismo.
Esto se manifiesta en la inexistencia en el Registro de causas

de nulidad o de resolución contrarias a la facultad de
disposición (aspecto negativo del requisito). El matiz es que
deben constar de forma explícita y clara.
Ha de tratarse de adquisición a título oneroso. Es

preferible que el adquirente gratuito deje de percibir un lucro,
a que sufran quebranto económico aquellos otros que,
mediante legítimas prestaciones, acrediten derechos sobre el
patrimonio del transmitente.

De ello se deriva que:
- No será operativo en los casos de donaciones y

otros títulos gratuitos.
- Existen algunos supuestos especiales de

legados en que cabe apreciar la existencia del
requisito de onerosidad. Por ejemplo el legado
hecho a un acreedor en pago de su crédito.
Es necesario que el tercero inscriba su adquisición. Se

exige también que se trate de una adquisición que el tercero
inscriba en el Registro, pues sólo concede la protección una
vez que el tercero haya inscrito su derecho. La adquisición
sólo tiene eficacia y se mantiene como tal una vez inscrita, lo
que demuestra que la inscripción determina el momento
fundamental de la inscripción. El requisito de la previa
adquisición se refiere al momento de la transmisión, tiene que
constar el transmitente en la otorgación de la escritura.
Siempre que se cumplan los requisitos del art. 34 LH no hay
porqué excluir determinadas anotaciones:
- Anotaciones por defectos subsanables o por

imposibilidad del Registrador.
- Anotaciones de créditos refaccionarios. Son

aquellos que se origina por el anticipo de la
financiación, o del pago de los costes, bien de la
rehabilitación o reedificación (refacción) de un
inmueble, o bien por su nueva construcción, de
modo que el acreedor refaccionario que ha

costeado el aumento del valor del inmueble,

como consecuencia de la obra, y que ha
soportado el anticipo, adquiere un derecho de
realización preferente sobre el inmueble
construido o mejorado, en garantía de la
devolución del anticipo costeado.
- Anotaciones de cesión onerosa del derecho

hereditario.
- Anotaciones de embargo.
El tercero del artículo 34 ha de tener buena fe.
8.4. La buena fe del tercero
El ejercicio de los derechos conforme a la buena fe es elemento fundamental en

todo ordenamiento jurídico aunque en el plano registral encuentra más obstáculos
de los esperados.
Existen diversas opiniones respecto al momento en que el tercero ha de tener la

buena fe, y concretamente si ésta ha de mantenerse hasta el momento de la
inscripción o bien si se plantea el problema de si la buena fe ha de tenerse en el
momento de celebrar el contrato o en el momento de la tradición.
Existen por lo tanto tres teorías:
La buena fe ha de tenerse en el momento de la inscripción.
La buena fe ha de tenerse en el momento de la tradición.

La buena fe ha de tenerse en el momento de otorgar el

contrato.
Algunos autores, suelen considerar dos aspectos a la hora de configurar el

concepto de buena fe:
El aspecto negativo. Puede definirse la buena fe de dicho

precepto, como el desconocimiento, el no conocimiento de
una inexactitud registral.
El aspecto positivo. Se puede definir como la creencia en

algo más que el desconocimiento de algo.
8.4.1. Efectos de la fe pública registral en la adquisición
Se trata de la hipótesis que da lugar a la aplicación del precepto.
Debe tratarse de tercero con los requisitos vistos previamente.
Que se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas

que no constan en el Registro de la Propiedad.
La posición casi unánime de la doctrina y jurisprudencia española es que se

mantendrá a beneficio del adquirente la operación que ha realizado, para
preceptuar que quien ha contratado con el titular según el Registro será amparado
en su derecho inscrito, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante en virtud de título anterior no inscrito.

9. LOS REQUISITOS DE LA PUBLICACIÓN REGISTRAL
9.1. Concepto
Cuando hablamos de los requisitos de la publicación registral, nos estamos

refiriendo al procedimiento registral. Se trata de un conjunto de trámites llevados
a cabo dentro del mecanismo de inscripción que va desde la solicitud que se
presenta por una persona en el Registro hasta que se practica la efectiva
inscripción. Engloba por tanto unas actuaciones regladas por la Ley, siendo
aquellas establecidas también por el reglamento para conseguir la publicidad
registral.
Presupuestos de aplicación:
Previo suceso extrarregistral de un hecho registrable, con

trascendencia jurídico-inmobiliaria.
El acto registrable se debe plasmar en documento público.
9.2. Trámites para la publicación registral
Petición de inscripción. Declaración de voluntad dirigida al

Registrador solicitando la práctica de un asiento, pudiendo ser
expresada de forma tácita o presunta.

Presentación del título en el Registro de la Propiedad.

Entrega material del título en el Registro.
- Entrega al presentante de recibo.
- Toma de esa presentación en el libro de entrada.
- Presentación efectiva en el libro de presentación.
Presentación de certificación catastral descriptiva y

gráfica. Se incorporará al folio real de la finca, quedando
indicado en tal caso que la descripción gráfica
georeferenciada de la finca está coordinada con la base de
datos del Catastro.
Calificación del documento por parte del Registrador. Se

trata de un examen o valoración del documento, de su
legalidad y de la validez de los actos que se contienen. Si fuera
una calificación negativa habrá posibilidad de recursos e
incluso la subsanación de los defectos.
Práctica del asiento registral. Son actos propios de

jurisdicción voluntaria. Se trata de procedimiento de
naturaleza especial con un procedimiento propio.

9.3. Principios de la inscripción registral
Podemos clasificar los principios que se refieren a los requisitos de la inscripción

registral en:
Principio de rogación.
Principio de voluntariedad de inscripción.
Principio de especialidad.
Principio de legalidad.
Principio de tracto sucesivo.
9.3.1. El principio de rogación
Es aquel principio en el que las actuaciones registrales dirigidas a realizar la

actuación de la publicidad registral deben ser realizadas por la parte interesada
o por el encargado para ello, sin que el Registrador pueda actuar de oficio.
Destacan dos aspectos:
Aspecto negativo. El Registrador no puede actuar de oficio

(con excepciones).
Aspecto positivo. Ser los interesados y funcionarios a quienes

les correspondan instar el procedimiento registral.

La rogación es distinta a la voluntariedad de la inscripción, aunque en ocasiones

son incluso confundidos. El interesado podrá acudir o no al Registrador para
inscribir, es la facultad en la que consiste la voluntariedad, pero si decide acudir
será necesaria esa actuación rogada. Así por ejemplo, habrá a veces una
inscripción obligada pero será necesaria la petición rogada.
9.3.1.1. Solicitud del procedimiento de inscripción
Es la esencia del principio de Rogación. El disparador que pone en marcha el

mecanismo, el procedimiento de inscripción. Puede adoptar diversas formas:
Solicitud expresa. Podrá ser verbal o por escrito, dentro de la

propia escritura o en documento aparte.
Solicitud tácita. Es la derivada de los actos concluyentes del

interesado. Es el supuesto típico en que la mera presentación
del título equivale a la petición de la inscripción de lo incluido
en él aun cuando materialmente no se haya hecho constar.
Solicitud presunta. Cuando se establezca normativamente.
9.3.1.2. Legitimación
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente por:
Por el que adquiera el derecho.
Por el que lo transmita.

Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba

inscribir.
Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
9.3.1.3. Automatismo del procedimiento registral
Aunque el fundamento es la petición, una vez iniciado el procedimiento, se van

dando a lugar unas fases determinadas por la Ley en un procedimiento regulado
por el Reglamento:
Imposibilidad de que las personas que intervienen en el

procedimiento puedan alterarlo, por lo que no podrán
introducir trámite alguno, ni quitarlos, ni alterar prórrogas ni
otros recursos aparte de lo establecidos normativamente. El
Registrador tiene la obligación de calificar e inscribir dentro
de los plazos legales.
No es necesario el obtener ningún consentimiento para

desarrollar los distintos pasos del procedimiento registral al
ser automáticos. No supone que no existan en el
procedimiento de su intervención para paralizar su desarrollo:
- Extendido el asiento de presentación, el
presentante o el interesado podrán retirar el
documento sin otra notificación que ja
justificación de presentación.
- Cuando el Registrador note alguna falta en el

título, la manifestará a los que pretendan la
inscripción con el objetivo de que recojan el

documento y subsanen la falta durante la

vigencia del asiento de presentación. Si no lo
recogen o no subsanan la falta a satisfacción del
Registrador, devolverá el documento para que
puedan ejercerse los recursos correspondientes.
- Durante la vigencia del asiento de presentación,

el presentante o los interesados podrán desistir,
total o parcialmente, de su solicitud de
inscripción.
9.3.1.4. Excepciones al principio de rogación
Encontramos supuestos en que el Registrador si bien no puede iniciar de oficio,

sí puede provocar la instancia o la Rogación de parte, mediante la comunicación
a la autoridad competente para que pueda hacerle iniciar el procedimiento:
Bienes pertenecientes a las Administraciones Públicas y

Administraciones Locales, de Patrimonio de las mismas.
Bienes relacionados con la Ley de Montes.
Podemos encontrar también, casos en que el Registrador de oficio practica asiento

registral:
Supuestos de embargo por causas criminales en que el Estado

tenga un interés directo.

Por rectificaciones de errores.
Por presentación simultánea.
Si cuando se pide certificación se detectan por el Registrador

la existencia de cargas caducadas respecto de la legislación
civil, no se incluirán, siendo una actuación de oficio ya que
no hay petición rogada para ello.
9.3.2. El principio de especialidad
El principio de especialidad, también llamado en ocasiones como el Principio de

determinación hipotecaria, es aquel principio en cuya virtud todos los elementos
de la publicidad hipotecaria (finca, derechos, titular, título, asiento) están sujetos
a la necesidad de constar perfectamente identificados y determinados en el folio
registral para conseguir la publicidad, el fomento del crédito territorial y la
seguridad jurídica.
A partir de esta definición, detallamos los principales conceptos:
Finca. Debe quedar perfectamente identificada. También es

una manifestación de este principio el que los derechos
recaigan sobre la totalidad de la finca o sobre una cuota
indivisa de la misma.
Ejemplo 1. No puede constituirse el gravamen sobre una

parte de la finca, debe hacerse sobre su totalidad, o bien
deberá segregarse esa porción para poder establecer
sobre ella el gravamen.

Ejemplo 2. En el caso del usufructo, deberá establecerse

la concentración de la nuda propiedad y del usufructo ya
que en su defecto no habría pleno dominio.
Ejemplo 3. En el supuesto exceso de cabida, existe la

posibilidad de invadir predios colindantes, ante la duda
de que pueda suceder el Registrador no inscribirá.
Titular. Debe quedar perfectamente identificado además, de

todas sus circunstancias (régimen matrimonial, etc.). Es
necesario igualmente, determinar la porción indivisa sobre la
que recae, así como el derecho real, extensión, etc.
Derecho. A modo de ejemplo que sirva para determinar este

concepto, si la hipoteca recae sobre varias fincas, necesitará
establecerse la que recae sobre cada finca.
Título. Es la necesidad de conocer, cuando se adquiere por

títulos distintos, la porción que se adquiere por cada título.
Ejemplo. Cuando llega la herencia al título es necesario

determinar la porción, liquidándose la sociedad de
gananciales del causante, por lo que se partirá en dos
mitades que podrán reunirse en la heredera viuda, una en
concepto de gananciales y la otra por herencia.
Asiento. Debe redactarse de forma clara y precisa, con los

datos correctos de identificación de la finca, el derecho, etc.

9.3.3. El principio de legalidad
Este principio lo podemos definir como el control de legalidad que realiza el

Registrador bajo su responsabilidad de la forma y contenido de los documentos
que pretenden acceder al Registro. Tiene el carácter oficial, público e imparcial,
constituyendo requisito imprescindible para el despliegue de efectos
característicos de la inscripción.
En el sistema registral, el principio de legalidad se considera como válido. La

inscripción tendrá un valor muy importante en la configuración del derecho civil,
del derecho real.
Es necesario un control previo a la inscripción que produce efectos que garantice

mediante el principio de legalidad este acceso al Registro de la Propiedad. Este
principio también es conocido como el principio de calificación.
Se compone de dos aspectos:
Titulación auténtica. Es la necesidad de que el acto o

contrato registral conste en documento público o auténtico.
Calificación registral. Consiste en un control de legalidad

que realiza el Registrador para verificar el correcto acceso al
Registro de actos y contratos registrales.
Sin duda este segundo aspecto es el más definitorio, de forma más estricta el
principio de legalidad sería la calificación registral.
Entre las funciones del Registrador está el asesoramiento jurídico, la tenencia de

los libros del Registro, pero sin duda la función más característica es la
calificación registral.

9.3.3.1. Características del principio de legalidad
Las principales características serían las siguientes:
Es una función que consiste en el control de legalidad de los

actos jurídicos que sean anulables o irregulares para evitar que
afecten a terceros. Sirve para proteger al titular inscrito y que
no se vea desposeído de su derecho sin su consentimiento.
Es la función específica del Registrador.
Es una función obligatoria e inexcusable.
Es una función independiente, objetiva e imparcial. Se realiza

con independencia absoluta respecto de las partes del negocio
jurídico y sin tener ningún superior jerárquico a estos efectos.
La Administración no puede ejercer influencia jerárquica
sobre el Registrador ya que muchas veces será parte. El
Registrador nunca tiene cliente, y en todo caso éste será la
Ley.
Es una función que se ejercita sobre la única responsabilidad

del Registrador. Si como consecuencia de una calificación
defectuosa se produce perjuicio será él el responsable
civilmente.
Es una función que se realiza de modo global y unitario, ya

que el Registrador debe hacer una calificación completa, y su
incumplimiento dará a lugar a una corrección disciplinaria.

Es una función cuya consecuencia es practicar la inscripción

y en caso contrario la suspensión o denegación de la
inscripción por lo que se exige la motivación.
Es una función sometida al control judicial, que cuenta con

recursos.
9.4. Modalidades y consecuencias
Podemos encontrar dos tipos de calificación:
Calificación positiva. Conlleva la práctica de la inscripción,

el acceso del documento al Registro.
Calificación negativa. Presenta defectos no accediendo por

ello al Registro o, al menos, en toda su integridad, ya que el
Registrador ha detectado esos defectos.
9.4.1. Elementos de la certificación negativa
La certificación negativa contiene los siguientes elementos:
Forma y motivación. Debe contener la firma, etc., los

máximos recursos posibles y debe estar motivada ya que se
trata de una garantía para el usuario.
Alcance. Puede ser:

- Total. Al documento en su conjunto, donde se

incluye que no se puede acceder en su totalidad.
- Parcial. Se refiere a ciertas cláusulas, al

articulado. Será posible la inscripción parcial de
aquello que esté bien, aunque a veces es muy
difícil sabe si es o no así por lo que se podría
desnaturalizar el título.
Contenido. La calificación negativa puede estar basada en

elementos subsanables, por lo que será posible el acceso al
Registro en caso de que subsanen los elementos advertidos y
por elementos insubsanables, donde sólo cabe la posibilidad
de los recursos. Es importante atender a la diferencia entre
faltas subsanables y las insubsanables, será insubsanable por
ejemplo cuando el titular de una finca es distinto a quien
inscribe o contra quien se sigue el embargo, así como la falta
de trascendencia real de una escritura; también las faltas de
forma por ejemplo en la donación. Serán subsanables el
incumplimiento de requisitos de descripción de la finca. La
falta de firma o de fe del Notario en la copia de las escrituras.
Prórroga del asiento de presentación. Ante una calificación

negativa, se puede prorrogar el asiento de presentación
durante un plazo de 60 días desde la última, cabiendo la
anotación preventiva por defectos subsanables.
Recursos. Si el Registrador califica negativamente se

establece un sistema de recursos.

9.4.1.1. Recursos de la certificación negativa
A continuación exponemos los principales recursos del sistema:
Registrador substituto. Consiste en un cuadro de

Registradores a los que es posible cabe acudir. El cuadro se
compone de Registradores de la misma provincia, en número
de 6 de cada Registro. Se establece un plazo de 15 días para
acudir al Registrador substituto desde que se notificó la
calificación negativa. Además se regula un procedimiento
para hacer llegar al Registrador substituto los elementos para
que califique. Si éste calificara positivamente el documento
se calificará finalmente en la forma que determine y bajo su
responsabilidad. Si calificara en el mismo sentido
negativamente, contra la calificación confirmatoria no cabe
recurso y será devuelta para que continúe por los trámites de
recursos generales.
Recurso ante la Dirección General de los Registros y

Notariado. Tradicionalmente llamado “recurso gobernativo”,
son para los casos de Derecho civil especial a órganos
jurisdiccionales al Presidente del Tribunal Superior de
Justicia de la Comunidad Autónoma. Se interpone en el plazo
de un mes desde la notificación de la calificación. Los
legitimados para ello son el interesado, el notario, la autoridad
administrativa o judicial. Se responderá en el plazo de 3
meses, tras el cual se entiende desestimado si no han resuelto
(silencio denegatorio).
Recurso de revisión. Son los recursos contra las resoluciones

de la Dirección General de Registros y Notariado tanto

estimatorios como no, presuntas y expresas. Son recurribles

ante el orden jurisdiccional civil (juicio verbal).
Recurso judicial. Se trata de acudir directamente a la orden

jurisdiccional.
Recurso de queja. Contra la denegación de asiento de

presentación, calificación, etc. Se interpone ante la Dirección
General de Registros y Notariado Dirección General de
Registros y Notariado en el plazo de un mes.

RESUMEN DE CONCEPTOS
■ Al referirnos al Derecho Inmobiliario, podemos distinguir dos conceptos

básicos:
- La seguridad jurídica: estructura normativa que permite al ciudadano

tener certeza sobre un bien jurídico.
- Tráfico inmobiliario: hay que diferenciar entre la estática y la dinámica

de los derechos. Por un lado, nadie puede ser privado de un derecho sin
su consentimiento y por el otro, un adquiriente no puede ser perjudicado
en su adquisición por causas que no pudo ni debía conocer.
■ El Derecho Inmobiliario se fundamenta en dos conceptos:
- La publicidad registral: de manera continua y organizada se exteriorizan

situaciones jurídicas relevantes para su conocimiento general. Su
instrumento principal es el Registro de la Propiedad.
- El Registro de la Propiedad: su principal finalidad es la inscripción de

manera ordenada y adecuada de los actos y contratos relativos al dominio
y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
■ Podemos distinguir entre el concepto de finca material (el solar o edificación

en sí) y finca registral (todos los elementos que abren un folio registral). Además,
las fincas se pueden clasificar en distintos tipos: rústicas, urbanas, continuas,
discontinuas, matrices, resultantes, de origen, de resultado, especiales, etc.
■ Para la identificación y descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad,

existen toda una serie de requisitos a cumplir.
■ Hablamos de inmatriculación cuando una finca ingresa en la vida registral,

realizándose una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante.

■ La persona a quien según el Registro de la Propiedad se le atribuya el dominio

o cualquier otro derecho real de una finca, es el titular registral. Este titular deberá
cumplir con una serie de requisitos y también podrá ser representado mediante
poderes.
■ Definimos el asiento registral como la anotación mediante la cual se realiza la

inscripción de un acto o negocio jurídico en el Registro de la Propiedad. Todos
los asientos cumplirán con una serie de preceptos y se clasifican en:
-Asientos de presentación.
-Asientos de inscripción.
-Anotaciones preventivas.
-Asientos de cancelación.
-Notas marginales.
■ La publicidad registral produce ciertos efectos jurídicos sobre la situación

inscrita de los inmuebles.
■ El principio de prioridad establece que el primer título registrable que llegue al

Registro de la Propiedad es prioritario sobre cualquier otro que le perjudique, si
éste último no se hubiese inscrito o bien lo hubiese hecho con posterioridad al
primero. Para garantizar este principio se establece una estrecha colaboración y
un procedimiento de actuación entre las notarías y el Registro de la Propiedad.
■ En caso de existir diversos derechos reales inscritos sobre una finca en régimen
de concurrencia, se establece lo que se denomina un rango hipotecario.
■ Todo asiento en el Registro de la Propiedad se presume exacto y veraz. Es lo

que se denomina principio de determinación registral. Este principio otorga al
titular registral una serie de facultades sobre la finca.

■ Mediante el principio de inoponibilidad, se establece que los títulos de dominio

o derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro de la Propiedad no
afectan ni perjudican a terceros que sí los inscribieron antes. Entendemos por
tercero en este caso, a aquella persona que no es parte de la relación jurídica que
afecta a la primera.
■ Para realizar una inscripción registral existen una serie de principios a tener en
cuenta:
-Principio de rogación.
-Principio de voluntariedad de inscripción.
-Principio de especialidad.
-Principio de legalidad.
-Principio de tracto sucesivo.


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Módulo 1

1. INTRODUCCIÓN AL DERECHO INMOBILIARIO

Nota: El presente texto es un

Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de esta obra, ni su tratamiento

Copyright © Escuela Abierta de Negocios

Avenida Meridiana 354

Depósito Registro Propiedad Intelectual: B-0018-14

Índice de contenidos del tema

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

3.6. Modificación de fincas ..................................................................................................... 33

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

7.1. El principio de legitimación registral ........................................................................... 60

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

1. INTRODUCCIÓN AL DERECHO INMOBILIARIO

1.1. Seguridad jurídica y del tráfico inmobiliario

El concepto de seguridad jurídica tiene su traslación en el ámbito inmobiliario

Dentro del derecho inmobiliario, existen dos conceptos fundamentales, que

Estática de los derechos. Nadie puede ser privado de un derecho sin su

Dinámica de los derechos. Corresponde al concepto de seguridad en el

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

1.2. Análisis económico de la seguridad del tráfico inmobiliario

Un aspecto fundamental para la creación de un sistema de seguridad efectivo es

Si la normativa de protección fuera excesiva implicaría que el comprador tuviera

También es imprescindible disponer de un adecuado sistema de publicidad, ya

1.3. La seguridad registral

El derecho inmobiliario registral se fundamenta en dos conceptos básicos:

La publicidad. Se entiende como aquel conjunto de medios para

El registro. Cuanto más exacto y perfecto sea el sistema registral, se

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

1.3.1. La publicidad registral

La publicidad registral es la exteriorización continua y organizada de situaciones

a) Se trata de una exteriorización. La publicidad por su naturaleza al dar

b) La publicidad registral es continua. Esto quiere decir que es constante

c) La publicidad registral es organizada. Ya que se lleva a cabo

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

amplia variedad de Registros Jurídicos en que en unos casos predomina

e) Se busca la finalidad producir que los hechos sean conocibles para

f) La exteriorización publicitaria produce efectos jurídicos

1.3.2. Finalidades de la publicidad registral

A continuación, exponemos las principales finalidades de la publicidad registral:

La seguridad jurídica de los derechos y del tráfico de bienes inmuebles.

El fomento del crédito como herramienta de aportación de capitales al

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

Busca a evitar la usura, las estafas y los fraudes. En contraposición a un

Reducir el litigio entre intereses contrapuestos ya que actúa como

1.4. Concepto del derecho inmobiliario

Definiremos el derecho inmobiliario como el conjunto de normas jurídicas y

1.4.1. Características del derecho inmobiliario

A continuación, detallamos las principales características del derecho

Se trata de un derecho de carácter privado que da protección a quien

Curso de Agente Inmobiliario y de la Propiedad

Es un derecho imperativo, son normas jurídicas de derecho necesario.

Persigue la seguridad de la propiedad sobre el bien inmuebles, tanto en

Establece y organiza el Registro de la Propiedad. Regula la constatación

Reconoce y enmarca el valor jurídico de la inscripción.

Es un derecho general, de aplicación a todo el territorio donde se

1.5. Distintas visiones del Registro

El concepto de Registro puede ser considerado desde distintos puntos de vista

El Registro entendido como oficina. Se trata del local físico donde se

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