10946

Fecha

24/10/2006

Materia

Civil y Comercial

Revista

Otro Medio

Número

Tribunal

Cám. Civ. y Com. de 1ª Nom. (Córdoba)

Resolución

Sentencia 141

Carátula

“Bruno, Esteban Mario y otro – Usucapión” y su acumulado “Bergero, Angel A. y otros c/ Esteban M. Bruno y otros –
Desalojo”

Titulo

USUCAPIÓN VEINTEAÑAL. Requisitos. POSESIÓN. Caracteres. PRUEBA. Requisitos. Valoración estricta. INTERVERSIÓN
DE TÍTULO. Prueba. Exteriorización de la voluntad.

Descripción

El caso: Los actores en un juicio de desalojo -a la vez demandados en uno de usucapión iniciado por la misma parte
contraria- apelaron la sentencia de primera instancia que admitió la excepción de falta de acción con fundamento en la
interversión de título y rechazó la acción de desalojo por la causal de tenencia precaria y, a la vez, hizo lugar a la
demanda de usucapión veinteañal deducida por la contraria respecto del inmueble objeto de ambos pleitos. Las quejas
de los apelantes se vincularon con la aceptación de la excepción de la falta de legitimación sustancial activa en el juicio
de desalojo, con la indeterminación del tiempo del comienzo de la posesión atribuida a los contrarios, con la
consideración de los actos que el a quo considera como de interversión del título, con la equivocada apreciación de la
prueba confesional producida, con la estimación de que la posesión ha sido continua e ininterrumpida y, por último, con
la ponderación realizada en torno al pago de impuestos. La Cámara admitió el recurso y, en consecuencia, revocó en
todas sus partes el decisorio cuestionado, disponiendo el rechazo de la demanda de usucapión y la recepción de la
acción de desalojo.

 
1.      Quien ha poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentando una posesión pública, pacífica, continua e
ininterrumpida adquiere el dominio por prescripción al cumplirse el plazo de veinte años. Ello es así porque hay en
juego un interés social superior: la necesidad de asegurar la estabilidad de la propiedad y de consolidar la posesión.

2.      El que pretenda adquirir el dominio por prescripción veinteañal deberá acreditar dos extremos a los fines de
obtener sentencia favorable a sus intereses: Primero, posesión continua e ininterrumpida en cuanto al corpus se refiere,
durante el plazo establecido por ley -20 años- (art. 4015 del CC), y -segundo- que durante dicho lapso la posesión haya
revestido las características de pública, pacífica y a título de dueño.

3.      El débito probatorio es de tal trascendencia en las acciones de usucapión que el juez debe ser muy estricto en la
apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del
dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable,
clara y convincente. La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud , precisión y claridad.   Es necesaria la
cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir, los cuales deben ser lo
suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de
hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos.

4.      La posesión se considera “no interrumpida” cuando no surjan hechos que en forma “natural” o “civil” traduzcan tal
intención, sea por privación del goce de la cosa o por la interposición de una demanda o el reconocimiento del poseedor
del derecho del verdadero propietario. Con la promoción de una acción de escrituración no existe la voluntad
inequívoca de lograr la restitución de la cosa de modo que no se produce “interrupción civil” de la prescripción
adquisitiva.

5.      El tenedor puede por si mismo intervertir la causa de la posesión, trasformándose en poseedor (vicioso por abuso
de confianza), siempre y cuando no quede tal voluntad en su fuero interno, sino que la manifiesto de modo tal que el
poseedor la conozca o pueda conocerla.

6.      No basta la mera detentación de la cosa, pues lo contrario importaría confundir ocupación con posesión. De allí
que sea exigible una prueba categórica sobre el comienzo de la posesión “animus domini” que acredite la interversión
del título, pues ser tenido por propietario sólo es fama y no un hecho posesorio.

7.      Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su
exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad
del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la
unilateralidad de la mutación y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Cód. Civi.

8.      Para intervertir el título con que se ha comenzado a ocupar un inmueble no basta el cambio interno de la voluntad
del sujeto ni la exteriorización por simples actos unilaterales, en tanto resulta necesaria la conformidad del propietario
del inmueble o la realización por éste de actos exteriores suficientes para contradecir su derecho (arg. art. 2458, Cód.
Civil)

9.      Puede cambiarse la causa de la posesión cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de
convertirse en poseedor, es decir, de intervertir el título de su posesión y esos actos producen el efecto de excluir al
poseedor. Es imprescindible la demostración de la existencia de actos exteriores de entidad suficiente para contradecir
el derecho del poseedor a quien representa el tenedor; actos positivos de tal trascendencia que no dejen lugar a dudas
sobre la intención perseguida, propósito que debe materializar un impedimento cierto para que el propietario no pueda
disponer de la cosa.

Cám. 1ª Civ. y Com. Cba. Sent. 141 24/10/2006 Trib. de origen: Juzg. 9ª Nom. C.C.Cba. “Bruno, Esteban Mario y otro –
Usucapión” y su acumulado “Bergero, Angel A. y otros c/ Esteban M. Bruno y otros – Desalojo”

El Tribunal, con anterioridad, planteó las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN: ¿Procede el recurso de apelación de los Sres. Bergero?

SEGUNDA CUESTIÓN: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL MARIO SÁRSFIELD NOVILLO, DIJO:

I. Los Sres. Bergero que demandaron por desalojo a los Sres. Bruno y que fueron vencidos por estos en esa acción y en la
de usucapión que los últimos nombrados les iniciaran, apelan la decisión del Inferior -cuya parte dispositiva se ha
transcripto en el exordio de la presente- y una vez concedido el remedio, las actuaciones se remiten a esta Sede en la
que expresan agravios a fs. 673/677 que son refutados a fs. 678/680.

El pronunciamiento opugnado de fs. 605/622, contiene una adecuada relación de causa que junto a los escritos de las
partes a los que se ha hecho referencia, se da por reproducida para satisfacer la exigencia del art. 329 del C. P. C. C.

II. Las quejas de los apelantes, se vinculan con la aceptación de la excepción de la falta de legitimación sustancial activa
en el juicio de desalojo, con la indeterminación del tiempo del comienzo de la posesión atribuida a los Sres. Bruno, con
la consideración de los actos que el a quo considera como de interversión del título -los que se habrían producido antes
de la demanda de escrituración deducida por los Sres. Bruno-, con la errónea afirmación sobre que los Sres. Bergero no
solicitaron la restitución del inmueble al oponer la defensa de nulidad en el juicio de escrituración, con la equivocada
apreciación de la prueba confesional producida por uno de los Sres. Bergero en aquel pleito, con la estimación de que la
posesión ha sido continua e ininterrumpida y, por último, con la ponderación realizada en torno al pago de impuestos.
III. El Señor Juez de primer grado, para concluir como lo ha hecho, valora los elementos de convicción y decide que en el
sub lite se ha producido la interversión del título por parte de los Sres. Bruno quienes comenzaron a poseer desde el
momento mismo de la suscripción del boleto de compraventa el cinco de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho.

Para el a quo, es materia incontrovertida que:

a) las partes celebraron un contrato de compraventa en los términos y condiciones del instrumento glosado a fs. 26/27 y
que el objeto fue el inmueble identificado en la cláusula primera -fs. 26- cuyo desalojo se procura;

b) por tal “contrata” los compradores recibieron el bien raíz como tenedores a título precario, estipulando que la
posesión se entregaría al suscribir la escritura traslativa de dominio -cláusula sexta (fs. 27 vta.)- y

c) de los decisorios glosados en autos -Sentencia Nº 91, de fecha 05.05.1995 (fs.28/38) y su similar de  la Alzada,
Sentencia Nº 140, de fecha 17.12.1998 (fs. 40/50) dictados in re “Bruno, Esteban Mario y Otros c/ Suc. de José Francisco
Bergero y otros - Escrituración”- se desprende que la acción de escrituración fue rechazada con motivo de la excepción
de nulidad que articularan los ahora y aquí actores, ante la extralimitación de facultades del representante legal -tutor-
por carecer de autorización judicial para disponer del patrimonio de sus representados (menores de edad) -art. 434,
1357, 1931 del CC-.

Habiendo fijado esos hechos el Magistrado, a continuación, razona así:

“Ante tal panorama sin hesitación afirmo, que por las razones invocadas en la compra-venta -cláusula sexta- se
desprende razonable que el inmueble se haya entregado a los compradores en “simple tenencia” y no en “posesión”, en
especial a mérito de la carencia de autorización judicial para disponer por parte de] representante de los herederos
menores (ahora actores). -art. 218 inc. 30 del Cod. De Comercio, art. 1198, 10 párrafo, del CC-.   Por ello, valiéndome de
las reglas de interpretación en materia contractual -interpretación fáctica-, los motivos señalados me autorizan a
sostener que las partes verosímilmente entendieron que los compradores -aquí demandados- se constituyeron en
representantes de la posesión de los vendedores -art. 2453 del CC-. En este orden de cosas, dable es destacar que con
fundamento en el art. 2355 del CC la posesión no es legítima, sino la adquisición de la cosa, ello viene a cuenta por lo
manifestado por el excepcionante respecto de la calidad de su posesión.   Insisto entonces, los motivos valorados surgen
trascendentes para haber convenido la entrega de la “simple tenencia” y no de la “posesión”. En definitiva estos
elementos corroboran la situación de “tenencia previa” -art. 2453 del CC que no se ve alterada por la nulidad
admitida vía excepción -art. 1058 bis del CC habilitando entonces a tratar la “interversión de] título” como
defensa.  Lo sostengo, porque si bien los efectos de la nulidad importan volver las cosas a su estado anterior -art. 1050
del CC- tal pretensión no fue demandada por los actores vía acción o reconvención en el juicio de escrituración,
posibilitando que hasta la declaración de nulidad -art. 1046 del CC- y a posterior¡ los demandados realizasen actos que
importaron “trocar el título”. Y tal extremo tiene radical importancia, porque de ningún modo en materia de pérdida de
posesión por interversión -art. 2458 del CC- los efectos de la nulidad sobre el acto jurídico (título) pueden enervar la
eficacia de los actos posesorios dirigidos a trocar el titulo. De por sí la posesión -al decir de los excepcionantes- con
motivo o en ocasión del contrato de compra-venta (causa de la posesión -art. 2353 del CC), es objeto de mutación a
partir de actos y hechos que exteriorizan tal intención -art. 2458 del CC-. En otras palabras, los
demandados comenzaron a poseer como representantes de la posesión de los actores, pero posteriormente aluden
haber ejecutado actos que por su trascendencia importan expulsar al dueño de la cosa entregada, sin que en tal
comportamiento pueda incidir los efectos de la nulidad vía excepción. En materia de interversión de título lo
importante es determinar la causa de la posesión o tenencia primigenia, porque es ella la que será objeto de
modificación. Pero, insisto, la declarada nulidad en nada incide respecto de la trascendencia de los comportamientos
que los demandados dicen haber realizado para modificar, cambiar o mutar tal causa de la posesión.  Este y no otro,
es el fin del instituto de la interversión. De allí que resulte indispensable acreditar la causa de la posesión o tenencia,
porque de no probarse, mal podríamos aludir a ella -la interversión- como modo de pérdida de la posesión y
excepción al principio de no modificación de la causa de la posesión por conductas o actos de quien posee -art. 2353
en concordancia con el art. 2458 del CC-.  Determinada entonces la procedencia del mentado modo de pérdida de la
posesión, pesa en cabeza del excepcionante acreditar los extremos sobre los que la sustenta, es decir los “...actos
exteriores con intención de privar al poseedor de la disposición de la cosa, y que tales actos produzcan el efecto
deseado, por lo cual no bastan aquellos que carecen de tal intencionalidad o que no logran
aquel objeto...”  (Cod.  Civ.  Comentado -Bueres -Highton- Tomo 5 -pag.239- Ed.  Hammurabi, 1999). Y en ese sentido,
adelanto opinión respecto de la eficacia de la defensa opuesta preanunciando el consecuente rechazo de la demanda
impetrada, al no poder discutir la posesión de los demandados en el marco de esta acción. De las testimoniales
receptadas -Sr.  Bautista Novarino (fs. 186) y Santos Piano (fs. 186 vta)- los testigos contestes en afirmar que al campo lo
ocupan los demandados desde el año 1968, que se dedican a la ganadería y uno de ellos -Sr.  Santos Piano- les ha
realizado trabajos consistentes en perforaciones, advirtiendo que además colocaron alambradas, corrales y
plantación.  Que la entidad y naturaleza de los mentados actos posesorios -art. 2384 del CC- surge de la prueba pericial
practicada en los autos acumulados -acción de usucapión- que enuncia como “mejoras” en el inmueble: 1) cercado del
perímetro de¡ terreno con una Superficie de 195 has. 5.406 mts.cdos; 2) vivienda casa de dos dormitorios, cocina,
comedor y baño con antigüedad aproximada de 30 años; 3) moro de contención de material, revocado con una
antigüedad de 25 años; 4) molino a viento, cuyo estilo de fabricación y estado data de 25 años; 5) Tanque de agua
de 100.000 litros y piletas con base hormigón; 6) Bebederos para animales de fibro cemento con piso de tierra, con
antigüedad de 20 a 25 años; 7) Galpón de ladrillo, techo de zinc de una dimensión aproximada de 12 mtas cdos y 8)
Alambres divisorios en el interior del inmueble, de cinco hilos de alambre liso (fs. 282/283 del juicio de usucapión). En
todos los casos el experto asevera de acuerdo a las técnicas utilizadas que puede concluirse que las mejoras cuentan
con una antigüedad de más de 25 años (fs. 283 del juicio de usucapión). En cuanto a la autoría de las mejoras, los
testigos que han depuesto en la mentada acción (usucapión) -Sr.  Aldo Novarino (fs. 231/232); Sr.  Arnesto S. Picco (fs.
233/233 vta); Sr.  José A. Lazzero (fs. 252); Sr.  Angel Oreste Lazzero (fs. 254); Sr.  Bautista Domingo Ambarino (fs. 255)-
son contestes y coincidentes en afirmar que el alambrado del perímetro lo hicieron los demandados; que refaccionaron
la casa; desmontaron parte del campo; que lo trabajan con pasturas y algo de hacienda; que hicieron alambradas
interiores; mejoraron el tipo de alambrado que existía y que todo ha sucedido y sucede desde hace aproximadamente
25 años o más. En definitiva tales comportamientos engastan en típicos actos posesorios, ante la naturaleza del
inmueble, que no hacen otra cosa que traducir el carácter de poseedores de los demandados echando por tierra con la
acción promovida. Así lo sostengo, porque tales conductas han estado y están dirigidas a renegar del carácter de
representante de la posesión de los actores, o en otras palabras a evidenciar la manifiesta intención de trocar el título
ejerciendo actos posesorios por si y para si, que han trascendido con tal alcance, al decir de los testigos. Por lo expuesto,
corresponde acoger la falta de acción opuesta con basamento en la interversión de título acreditada, que no hace otras
cosa que traer a colación la condición de “poseedores” de los demandados, carácter que no puede controvertirse en el
marco de la acción de desahucio sino en las típicas “petitorias” (reivindicacatoria -art. 2757, 2758 del CC) o posesorias”
(interdictos posesorios -art. 2478, 2480, 2481 y ss.del CC). Por lo expuesto, debe rechazarse la demanda de desalojo
admitiendo la falta de legitimación “ad causam” de los actores, frente a la condición de “poseedores” acreditada por los
demandados. A mérito de ello, no corresponde me expida sobre las demás excepciones articuladas

2.3. ACCION DE USUCAPION:

Respecto de esta acción, planteadas las cosas del modo expuesto en los vistos, suscintamente resulta que:  a) Los
Sres.  Esteban M. Bruno y Carlos M. Bruno promueven formal demanda de usucapión respecto de los inmuebles
descriptos en los vistos, en contra de los Sres.  José Francisco Bergero y Alberto Bergero, alegando que poseen en forma
quieta, pacífica, pública y con ánimo de dueño, desde hace más de veinte años. b) Provista representación a quienes
citados por edictos se consideraran con derecho sobre el inmueble a usucapir, a través de  la Sra.  Asesora Letrada de
Cuarto Turno, la misma, pese a su oposición al contestar demanda, deja librado al criterio del suscripto la resolución del
caso (alegatos, fs. 182).  De ese modo las cosas, cuadra señalar liminarmente en referencia a la acción de que se trata y
según refiere la doctrina, que “ ...quien ha poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentando una posesión
pública, pacífica, continua e ininterrumpida adquiere el dominio por prescripción al cumplirse el plazo de veinte
años.....”. Ello es así porque “Hay en juego un interés social superior: la necesidad de asegurar la estabilidad
de  la propiedad y de consolidar  la posesión...” (Código Civil Comentado (tomo 6B, pags. 740 y 741), Bueres, Highton).
En la especie advierto que los accionantes en pro de su ad causam,  alegan contar con la posesión pública, pacífica, e
ininterrumpida a título de dueño. Ahora bien, no dan cuenta en el marco de esta acción de la época a cual se
constituyeron en poseedores por sí y para sí (medidas preparatorias -fs. 6/7- y demanda -fs. 56/58), extremo que  sí se
desprende de la contestación de demanda en el juicio acumulado -acción de desalojo-. En tal oportunidad el Sr.   Carlos
Merando Bruno, manifiesta que los actos propios de una interversión se produjeron desde el mismo momento en que
se les hizo entrega del inmueble en el marco del contrato de compra-venta celebrado el 05.11.1968 con los herederos
del Sr. Alberto Bergero y José Francisco Bergero -glosado a fs. 53/55, en estos autos y fs. 17/19 de los autos reservados
ad effectum videndi et probandi “BRUNO, Esteban M. C/ Suc. De José F. Bergero y Otros -Escrituración”-.  Respecto de
esta afirmación los demandados, manifiestan que los actores no han sido poseedores sino simples tenedores; que no ha
transcurrido el plazo establecido por ley para conferirles derecho porque al promover la demanda de escrituración el
bien se ha convertido en litigioso e inclusive los han demandado por desalojo.  Siendo ello así, va de suyo que el actor
deberá acreditar dos extremos a los fines de obtener sentencia favorable a sus intereses: Primero, posesión continua e
ininterrumpida en cuanto al corpus  se refiere, durante el plazo establecido por ley -20 años- (art. 4015 del CC), y -
segundo- que durante dicho lapso la posesión haya revestido las características enunciadas ab initio, esto es, pública,
pacífica y a título de dueño. Por ello el débito probatorio es de tal trascendencia, que el Suscripto “..... debe ser muy
estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional
de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de
manera insospechable, clara y convincente. La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud , precisión y
claridad.    Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir, los
cuales deben ser lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento
de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos....” (Código
Civil Comentado (tomo 6B, pag. 749), Bueres, Highton). Así las cosas, respecto del primer tópico, la doctrina considera
que por “continua” “...quiere decir  una posesión ejercida sin intermitencias, ni lagunas. No se requiere a este efecto
que ella se haya ejercido permanentemente y en todos los momentos; basta que la posesión haya sido ejercida en la
forma y oportunidades que corresponda a la naturaleza de la cosa poseída...” (Salvat, Raymundo.  Tratado de Derecho
Civil Argentino -Derechos Reales - tomo 1- p 406 - Ed. Tipográfica Editora Argentina-). Por “no interrumpida” importa
que no surjan hechos que en forma “natural” o “civil” traduzcan tal intención, sea por privación del goce de la cosa o
por la interposición de una demanda o el reconocimiento del poseedor del derecho del verdadero propietario.   En el sub
lite se ha traído a colación por los demandados un supuesto de interrupción civil -art. 3986 del CC- al considerar, que a
la época en que se promovió la acción de escrituración, el bien se transformó en un bien litigioso impidiendo que la
posesión reúna los caracteres exigidos por ley para constituir basamento de la adquisición de¡ derecho de dominio por
el transcurso del tiempo. Respecto de tal afirmación, disiento con la misma y adelanto opinión por su rechazo. Doy
razones. La doctrina judicial ha expuesto: “...El art. 3986 establece en su primera parte que “La prescripción se
interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o
fuera defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio”. En este
sentido  la Doctrina  entiende que dos son los requisitos esenciales para que esta pretensión accionable interrumpa
la prescripción: 1) debe ser deducida ante los órganos jurisdiccionales, 2) debe  demostrar inequívocamente la
voluntad de lograr la restitución de  la cosa (Moisset de Espanés, Luis, ED, 67-659)....”  (C6CC Cba.Renella Héctor c/
Vazquez, Elsa -03.03.2004. LLC (julio) 2004,625 -el subrayado me pertenece-). En consecuencia, más allá que la nulidad
puede articularse por demanda o excepción -art. 1058 bis del CC- en el marco de la acción de escrituración y a la luz de
las resoluciones judiciales que han pasado en autoridad de cosa juzgada -Sentencia Nº 91, de fecha 05.05.1995
(fs.28/38) y su similar de la Alzada, Sentencia Nº 140, de fecha 17.12.1998 (fs. 40/50)- los aquí demandados no
reconvinieron ni accionaron por nulidad. Por tal razón, la restitución que en principio se ordenará fue objeto de
revocación por la Alzada haberse reclamado. En otras palabras, en el marco de la demanda de escrituración no
existió de parte de los aquí demandados la voluntad inequívoca de lograr la restitución de la cosa. Es más, constituye
prueba indiciaria calificada que en el decisorio de primera instancia, al analizar la confirmación de la nulidad relativa -
art. 1058 del CC- se valoró que en oportunidad de absolver posiciones -los ahora demandados- manifiestan  “...que de
llegar a un acuerdo sobre el precio escriturarían...”.  En realidad, esto no hace más que demostrar que en el marco de
esa acción no hubo -repito- una inequívoca voluntad de lograr la restitución. (fs. 34 del juicio de desalojo-). De este
modo, sin hesitación afirmo que durante el período que los actores manifiestan haber poseído sin interrupción -desde
1968, hasta y durante la acción de escrituración- no se produjo “interrupción civil” de la prescripción adquisitiva.  NO es
ocioso afirmar que la acción de desalojo -interpuesta el 05.06.2000- evidentemente hubiera tenido el efecto buscado,
pero para ello debió articularse con anterioridad al transcurso del tiempo establecido para la usucapión veinteañal, en
pro del aludido efecto interruptivo. En consecuencia debe desecharse la causal “interruptiva” esgrimida por los
demandados, porque bien es sabido que la sentencia a dictarse en el marco de la usucapión es meramente
“declarativa”, es decir solo se limita a declarar la existencia del derecho, en este caso el de dominio -art. 2503, inc. 1,
2506 del CC- adquirido por el transcurso del tiempo -art. 2353, 2458, 4015 del CC-. Acreditado entonces que la posesión
ha sido continua e ininterrumpida, resta dilucidar que durante el tiempo establecido por ley (veinte -20- años) la misma
ha sido pública, pacífica y a título de dueño. De la prueba colectada se advierte que los inmuebles a usucapir descriptos
en la preparación de la demanda de usucapión veinteañal -Lote 171-0684 con una Sup. de  174 ha. 7.395, 39 mts. cdos y
Lote 171-0484 con una Sup.  De 11 ha, 4882,26 mts.- se corresponden con el lugar y superficie aproximada donde se
ubica el inmueble denunciado como objeto de compra-venta -fs. 221/ 223-. Por otra parte, las superficies denunciadas y
el antecedente dominial también se corresponden con los fundos descriptos en el plano de mensura para usucapión
glosado a fs. 5 y 7. De estas pruebas, se colige entonces lo adelantado en la acción desalojo, respecto que los actos
propios de la interversión se han practicado sobre el inmueble que se pretende usucapir. En cuanto a la temporalidad
de la posesión, los testigos Aldo Miguel NOVARINO (fs. 231/232); Arnesto Santiago PICCO (fs. 233); Angel Oreste
LAZZERO (fs. 254) y Bautista Domingo NOVARINO (fs. 255), dan cuenta que los actores se encuentran en los lotes a
usucapir hace treinta o treinta y cinco años, en algún caso dan fe que lo ocupan como mínimo desde hace veinte años
fs. 254-. Son coincidentes en la época aproximada de ocupación por parte de los accionantes, refiriendo que se
encuentran en el campo del 68, 69 o 70. Luce trascendente que los testigos son contestes y coincidentes en la impresión
que tenían y tienen respecto de “los Bruno” como dueños del inmueble.  También coinciden en cuanto a la naturaleza
de los actos realizados por los nombrados sobre el bien a usucapir, consistente en el alambrado del campo porque no
tenía alambres buenos; repararon el molino y la casa que allí se encontraba; hicieron corrales, divisorios, desmontaron
el campo y le hicieron aguada.  Refieren que siempre trabajaron el campo, construyeron tambos, aguadas y corrales y
que tales labores se han desarrollado por más de veinte -20- años. Redunda en lo señalado, la prueba pericial técnica
diligenciada -fs. 284/283- que corrobora la existencia de las mejoras realizadas, coincidentes con las enunciadas por los
testigos pero en lo particular y dirimente determina su antigüedad en veinticinco (25) años -art. 2384 del CC- (cercos,
bebederos, molino a viento, alambradas, galpón de ladrillo, entre otros).  De ese modo las cosas, conforme las reglas de
la sana crítica - art. 327 , 2do. párrafo del C.P.C. , estimo probados los extremos alegados en la demanda, viéndose de
ese modo excedido largamente el plazo previsto por la ley para reputar adquirido por parte del accionante , el dominio
por prescripción ( art. 4015 del C. Civil ). Por último, en cuanto a la falta de existencia del requisito “posesión pacífica”
este extremo es introducido por los demandados en oportunidad de alegar, circunstancia que veda toda posibilidad de
tratamiento en obediencia al principio de congruencia -art. 330 del CPC-. Sin perjuicio de ello, y a la luz de la defensa
introducida por los aquí actores en el juicio acumulado -interversión del título- no debe olvidarse que este es un típico
caso de “posesión por abuso de confianza” -art. 2372 del CC-. De este modo, la promoción de la acción de escrituración
y la excepción allí articulada solo ha de trascender sobre la causa de la posesión o tenencia que tuvieron los actores -
contrato de compra-venta- pero de no enervarse los actos dirigidos a modificar el “abuso de confianza” en la posesión
por el medio hábil -acciones posesorias o recuperatoria de la tenencia-, de modo alguno puede trascender el aludido
vicio de la posesión”, (ver fs. 617/621).

IV. Compartiendo la idea de la factibilidad de la interversión del título, vale recordar como ha sido tratada la cuestión en
la doctrina y en reciente jurisprudencia.

En doctrina, la cuestión ha merecido este tratamiento:

En “Posesión” de Elena I. Higthon, pág. 79, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1.986,:

B. En el Código Civil argentino

1.                  Inmutabilidad de la causa,

§ 88. Dice el art. 2353: “Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el trascurso del tiempo, la causa de su posesión. El que
comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha
comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro se presume que continúa poseyendo por el mismo
título, mientras no se pruebe lo contrario”.  Continúa el art. 2354: “Tampoco se puede cambiar por la propia voluntad, ni
por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal continúa siempre,
mientras no se cree un nuevo título de adquisición”.

A pesar de términos tan categóricos, se puede cambiar la causa de la posesión. Así sucede en el supuesto previsto en el
art. 2458  “Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la
intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto”.  Esto significa que el
tenedor puede por si mismo intervertir la causa de la posesión, trasformándose en poseedor (vicioso por abuso de
confianza), siempre y cuando no quede tal voluntad en su fuero interno, sino que la manifiesto de modo tal que el
poseedor la conozca o pueda conocerla. El comportamiento posterior exterior, del ex tenedor será el de un poseedor;
debe comportarse de manera tal que prive de la posesión a la persona por quien la ejercía anteriormente, ya que las
solas palabras no bastan ...

... § 90.  En síntesis, la regla del art. 2353 no impide un alzamiento contra la causa, pero sería insuficiente que esta
interversión permaneciera como Puro pensamiento o palabra.  Serían necesarios actos exteriores.  Por ejemplo, el
locatario que no paga el alquiler a su locador, pero invocando que no tiene dinero, no puede luego de trascurrido el
tiempo de la usucapión, ante la inactividad o tolerancia del locador, pretender haber adquirido la propiedad pues en su
fuero interno él no pagaba con este fin. Sí en cambio, si el locador se mantiene inactivo luego que el locatario lo echa y
repele físicamente manifestando que no le paga porque se considera propietario.

La cuestión depende no sólo de la voluntad y la acción del pretendiente sino también de la pasividad del que tenía la
posesión.

En “Derechos reales 1” de Beatriz Areán, pág. 140, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2.003,:

1 - Inmutabilidad de la causa, de las cualidades y de los vicios de la posesión

En cuanto a la inmutabilidad de la causa, establece el art. 2353: “Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso
del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo
como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se
presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario”.

Esta disposición contiene una aplicación de la regla “nemo ipse sibi causam possessionis mutare potest”,  pero ella no es
tan inflexible como parece surgir de la letra del Código, ya que no hay una imposibilidad absoluta de cambiar la causa o
el título de la posesión. En efecto, si bien no bastan la mera voluntad del sujeto ni mucho menos un simple proceso
interior, puede intervertirse el título y, consiguientemente, cambiarse la causa de la posesión.  Cuándo el tenedor por
medio de actos exteriores se alza contra el título actual y de resultas de esa rebeldía logra el fin querido, priva de la
posesión a aquel en cuyo nombre estaba poseyendo. Correlativamente, el que era tenedor adquiere la posesión viciada
por abuso de confianza (art. 2458, Cód.  Civil).
Veamos un ejemplo: una persona entrega una casa a otra en comodato. El comodatario es un tenedor interesado que
posee a nombre del comodante, quien sigue siendo el poseedor. Al vencer el plazo fijado en el contrato, hay obligación
de restituir, pero el comodatario se niega a hacerlo aduciendo que necesita el inmueble para vivir. En su fuero interior
tiene intención de poseer y exterioriza esa voluntad, contestando al comodante que no le devuelve el inmueble porque
no tiene adónde ir. Inclusive, declara públicamente que desconoce al propietario su calidad de tal: no hay interversión
del título. Ahora bien, si un día el comodante intenta realizar un acto posesorio en el inmueble, por ejemplo, constatar
los deterioros producidos, y el comodatario lo repele por la fuerza y le manifiesta que no va a dejarlo actuar porque él
se considera el propietario, entonces sí se habrá producido la interversión del título, pues los actos exteriores han
logrado el fin querido: el comodante ha perdido la posesión.

En antecedentes judiciales, se ha dicho:

No basta la mera detentación de la cosa, pues lo contrario importaría confundir ocupación con posesión. De allí que sea
exigible una prueba categórica sobre el comienzo de la posesión “animus domini” que acredite la interversión del título,
pues ser tenido por propietario sólo es fama y no un hecho posesorio ... , (CN de Apel. Civ. y Com., Federal, LA LEY, 90-A,
58).

Para convertirse en poseedor, el que era tenedor debe probar que manifestó por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y eso ocurre cuando tales actos exteriores no sólo revelan la simple voluntad de privar
al poseedor de la cosa sino que verdaderamente produzcan ese efecto, (S. C. Buenos Aires, marzo 5 – 985, in re Díaz,
Carlos I. c. Pieres, Augusto N. –Ac. 34.203–, LL 1985–D, 187 – DJBA, 129–707).

Para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización
por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario
o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación
y lo segundo con arreglo al principio del art. 2458 del Cód. Civil ..., (CSJN, 7/9/93, Glastra S.A. c. Estado Nacional y otros).

Para intervertir el título con que se ha comenzado a ocupar un inmueble no basta el cambio interno de la voluntad del
sujeto ni la exteriorización por simples actos unilaterales, en tanto resulta necesaria la conformidad del propietario del
inmueble o la realización por éste de actos exteriores suficientes para contradecir su derecho (arg. art. 2458, Cód. Civil ),
(CCyC. Rosario, Sala II, noviembre 1, 1995, in re Heredia de Stagno, María A. y/u otra, LL Litoral, 1998-272).

V. Las enseñanzas transcriptas permiten sostener que puede cambiarse la causa de la posesión cuando el tenedor
manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, es decir, de intervertir el título de su posesión y
esos actos producen el efecto de excluir al poseedor.

Es imprescindible la demostración de la existencia de actos exteriores de entidad suficiente para contradecir el derecho
del poseedor a quien representa el tenedor; actos positivos de tal trascendencia que no dejen lugar a dudas sobre la
intención perseguida, propósito que debe materializar un impedimento cierto para que el propietario no pueda
disponer de la cosa.

Para Salvat, “223. ...  La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una
voluntad contraria. Para conservar la posesión no es necesario, por consiguiente, que la voluntad del poseedor esté
constantemente vigilante y concentrada sobre la cosa poseída. La voluntad de poseer, como lo enseña Pothier,
fuente de la disposición legal que estudiamos, exteriorizada ya en el acto de adquisición de la posesión, se considera
subsistente mientras no se haya exteriorizado una voluntad contraria ... 257. ... para que la voluntad del
representante pueda hacer perder la posesión del representado, se requieren dos condiciones: 1. que la intención de
privar a este último de la posesión se manifieste por actos exteriores; 2. que los actos del representante produzcan
ese efecto, como ocurriría en el caso de impedir al poseedor la entrada en la finca o de hacer tradición de ella a un
tercero ...”, (cf.: Salvat, Raymundo M., “Tratado de Derecho Civil Argentino”, T. VII,  Derechos Reales 1, págs. 134 y 151,
Ed. La Ley, Bs. As., 1946).

A mérito de lo dicho, pasaré a analizar la prueba colectada para extraer de ella la confrontación de derechos entre el
tenedor y el poseedor.

VI. Prevé el art. 2.355 del Código Civil: La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido
en conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a
poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena
fe, mediando boleto de compraventa.

Si se considera que el acto jurídico de compra y venta que vinculó oportunamente a las partes en este pleito, fue
declarado inválido por este Tribunal -con distinta integración- debe concluirse que la posesión alegada por los Sres.
Bruno debe ser calificada como ilegítima por la carencia de título. La circunstancia apuntada, cobra relevancia -y por eso
la destaco- desde que se hace necesario establecer el día en que los tenedores comenzaron a poseer. De contar con
aquel dato, la determinación de esa época se vería facilitada por la existencia del título.

Ocurre que en caso bajo estudio, se ha demostrado que los Sres. Bruno llevaron a cabo distintos actos que pueden ser
objetivamente considerados como posesorios pero no puede omitirse estimar que los mismos actos pueden ser
realizados por el tenedor y ser sólo de carácter conservatorio.

La ocupación del inmueble en cuestión comenzó el cinco de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho y los Sres.
Bruno lo recibieron a título de tenedores precarios, supeditándose la entrega de la posesión al cumplimiento de la
condición impuesta, cual era la de obtener la autorización judicial de venta del bien de los incapaces menores
vendedores.

Al promover los mencionados la demanda de escrituración -que culminara con la declaración de nulidad del boleto de
compraventa- declararon ejercer la posesión desde el tiempo de suscripción de ese boleto.

Éste hecho podría tomarse como primera expresión de voluntad de confrontar el derecho del propietario y si así fuera,
es claro que la usucapión no podría haberse intentado con éxito desde que no han pasado aun los veinte años que
requiere la ley (art. 4.015 del Código Civil), por lo que recaía en cabeza de los usucapientes la alegación y prueba de una
fecha anterior para lograr el fin propuesto.

Estimo, en fin, que de ningún modo se ha demostrado la interversión del título y, menos aún, cuando operó.
VII. Otra cuestión -que no puede pasar por alto-, es la relacionada con la demanda de escrituración ya destacada en la
que los Sres. Lorenzo Perfecto Bruno y Bartolomé Luis manifiestan ejercer la posesión sobre el objeto de estos pleitos.

Tuve oportunidad de manifestar que:

... En este aspecto, hay que recordar la disposición del art. 4.006 del Código Civil, en cuanto a la exigencia de la
exclusividad de la posesión para adquirir por medio de la prescripción:  “La buena fe requerida para la prescripción, es
la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa”. Dicho precepto es coincidente con el del
art. 2.401 del mismo cuerpo normativo:  “Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre
la misma cosa”.

Agregaba, entonces, que:

En supuestos como el de autos, en que varios son las personas que han poseído en común el inmueble, todas deben
ejercer la acción. “Lo mismo ocurriría en el supuesto de que el poseedor exclusivo fallezca y deje varios herederos, ya que
cuando muchas personas son llamadas simultáneamente a la sucesión, cada una tiene los derechos de su autor de una
manera indivisible, no sólo en cuanto a la propiedad, sino también en cuanto a la posesión (Art. 3416), (Cfr. Areán de
Díaz de Vivar Beatriz, Juicio de Usucapión, pág. 230 Bs. As., 1984).

Indicando, por último, que:

A lo dicho hay que agregar que la cosa jurídicamente indivisible admite la coposesión. 

Sin embargo, ello sólo es posible cuando distintas personas poseen partes materialmente determinadas, lo que ni si
quiera ha sido alegado en estas actuaciones. 

En esa hipótesis -posesión de parte materialmente determinada-, la posesión de cada una de esas partes se extiende al
todo (art. 2.408) y las diferentes posesiones sobre una misma cosa configuran una coposesión (arts. 2.401, 2.409, y nota
al art. 2.407), (cf.: mi voto en “Leiva de Papurello, Amanda Jacinta - Usucapión - Rehace”, Sentencia nº 53 del catorce de
junio del dos mil).

VIII. Opino, en definitiva, que debe admitirse el recurso de apelación de los Sres. Bergero toda vez que los Sres. Bruno
no han acreditado la posesión alegada.

IX. La conclusión a la que arribara otorgándole a los Sres. Bruno la condición de tenedores, amerita el acogimiento del
desahucio pedido.

X. Así voto.

 
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL JULIO C. SÁNCHEZ TORRES, DIJO:

La cuestión debe resolverse conforme lo propicia el Sr. Vocal Sársfield Novillo, expidiéndome en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL MARIO SÁRSFIELD NOVILLO, DIJO:

Propongo que se admita el recurso de apelación deducido por los herederos de los Sres. Alberto Bergero y Claudina
Galíndez de Bergero –Sres. Angel A. Bergero, Olga E. Bergero, Cecerina N. Bergero, Otilia E. Bergero, Enriqueta C.
Bergero, Idelta Bergero y  Miriana M. Bergero - y, en consecuencia, se revoque en todas sus partes el decisorio
cuestionado, disponiéndose el rechazo de la demanda de usucapión deducida por los Sres. Esteban M. Bruno; Lorenzo
P. Bruno, Carlos M. Bruno y Bartolomé L. Bruno- y la recepción de la acción de desalojo interpuesta por aquellos en
contra de estos, ordenando el desahucio del inmueble: fracción de terreno designado como lote 8 ubicado en La Para,
lugar La Argentina, Pedanía Castaños, Departamento Río Primero compuesto de 1238,15 metros de frente al S. 1728,55
metros en el N., 1296,20 metros en el E., y en el lado O., está formado por dos tramos que miden del punto M a
L 802,20 metros y de L a K 524,40 metros, con una superficie de 195 Ha., 5406 metros cuadrados lindando al S y al O,
con caminos públicos al N con lote 9 y Juan P. Bertolo y al E. con el lote 5 de Benjamín Mateo ( el dominio consta al
número 17121, Folio 20826, año 1959, tomo 84 a nombre de José Francisco y Alberto Bergero en condominio por partes
iguales), en el plazo perentorio de cuarenta y cinco días, con costas en ambas instancias a cargo de los vencidos,
difiriendo la regulación de los honorarios de los letrados intervinientes para cuando exista base definitiva para ello, arts.
130, 750, 755 y conc. del C. P. C. C. y 25 de la ley 8.226.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SR. VOCAL JULIO C. SÁNCHEZ TORRES, DIJO:

La cuestión debe resolverse conforme lo propicia el Sr. Vocal Sársfield Novillo, expidiéndome en igual sentido.

Por lo expuesto, el Tribunal

RESUELVE:

I) Admitir el recurso de apelación deducido por los herederos de los Sres. Alberto Bergero y Claudina Galíndez de
Bergero –Sres. Angel A. Bergero, Olga E. Bergero, Cecerina N. Bergero, Otilia E. Bergero, Enriqueta C. Bergero, Idelta
Bergero y  Miriana M. Bergero - y, en consecuencia, revocar en todas sus partes el decisorio cuestionado.
II) Disponer el rechazo de la demanda de usucapión deducida por los Sres. Esteban M. Bruno; Lorenzo P. Bruno, Carlos
M. Bruno y Bartolomé L. Bruno- y la recepción de la acción de desalojo interpuesta por aquellos en contra de estos,
ordenando el desahucio del inmueble: fracción de terreno designado como lote 8 ubicado en  La Para, lugar La
Argentina, Pedanía Castaños, Departamento Río Primero compuesto de 1238,15 metros de frente al S. 1728,55
metros en el N., 1296,20 metros en el E., y en el lado O., está formado por dos tramos que miden del punto M a
L 802,20 metros y de L a K 524,40 metros, con una superficie de 195 Ha., 5406 metros cuadrados lindando al S y al O,
con caminos públicos al N con lote 9 y Juan P. Bertolo y al E. con el lote 5 de Benjamín Mateo ( el dominio consta al
número 17121, Folio 20826, año 1959, tomo 84 a nombre de José Francisco y Alberto Bergero en condominio por partes
iguales), en el plazo perentorio de cuarenta y cinco días.

III) Costas en ambas instancias a cargo de los vencidos. Diferir la regulación de los honorarios de los letrados
intervinientes para cuando exista base definitiva para ello, arts. 130, 750, 755 y conc. del C. P. C. C. y 25 de la ley 8.226.-
Protocolícese y bajen.

FDO. SARSFIELD NOVILLO – SANCHEZ TORRES.

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