Acciones Reales

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Acciones reales

Al comienzo de la asignatura, analizamos qué podía hacer un poseedor ante una lesión en su relación de poder. Ahora bien, ¿qué sucede con los titulares
de los derechos reales ante los mismos supuestos? A continuación, daremos respuesta a este interrogante, señalando, asimismo, como se relacionan
estas acciones con la de los poseedores.
 
A los efectos del desarrollo de la presente lectura vamos a imaginar la siguiente situación práctica, para luego analizar las respuestas que nuestra
legislación otorga en cada supuesto.
La Sra. Russo ha comprado un campo en la localidad de Esperanza. Sin embargo, desde ese momento solo ha tenido problemas con el mismo. Lo
primero que sucedió es que cuando le vendieron el terreno le dieron unos planos que no reflejaban las dimensiones y la ubicación correctas. Al consultar
dicha situación con el dueño del campo vecino, el Sr. Pérez, este le mostró su plano el cual tampoco coincidía con el que la Sra. Russo tenía, por lo que
ninguno de los dos sabía con seguridad donde terminaba su campo y donde comenzaba el del otro.
Por otro lado, y en el extremo opuesto del campo, el dueño del inmueble vecino había colocado su alambre dentro de los límites del inmueble de la Sra.
Russo. Aproximadamente eran 10 metros dentro de la propiedad, por todo el largo del lateral de este.
Por último, como el campo que había comprado la Sra. Russo no tenía salida a la vía pública, al momento de adquirirlo le habían comunicado que el
inmueble poseía a su favor una servidumbre de paso sobre el fundo del vecino. Sin embargo, cuando quiso utilizar el camino que correspondía a dicho
derecho real, advirtió que el vecino lo había cerrado con una tranquera, por lo que ella no podía pasar.
Cansada de todas estas situaciones decide consultar a su abogado, a los fines de accionar judicialmente.

Acciones reales

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LECCIÓN 1 de 5

Acciones reales

Las acciones reales se encuentran legisladas en los artículos 2247 y siguientes del Código Civil y Comercial.[1] De allí se desprende que el fin de estas consiste en
defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impidan su ejercicio. Esto responde, al igual que sucedía con las
acciones posesorias, al principio de que la justicia por mano propia se encuentra prohibida, por lo que la defensa de los distintos derechos debe reclamarse por las
vías legales.

Al momento de enumerar las acciones reales, el Código menciona cuatro:

1 Reivindicatoria

2 Confesoria

3 Negatoria

4 De deslinde

[1] Arts. 2247 y siguientes, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Cabe destacar que las mismas son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en relación a la prescripción adquisitiva.

Comparación con las acciones posesorias

Las relaciones de poder, reguladas por el artículo 1908 del Código Civil y Comercial (posesión y tenencia[2]), pueden sufrir dos tipos de lesiones, una menor o
turbación, o una mayor, desapoderamiento o despojo.

La turbación son los “actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados con la intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o

tenedor (…) de los que no resulta una exclusión absoluta"[3] del mismo; y el desapoderamiento son "los actos materiales producidos o de inminente producción

ejecutados con intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor"[4] que resulta totalmente excluido.

Cuando hacemos referencia a las acciones reales, debemos saber que se aplican ante los mismos supuestos (turbación o desapoderamiento). Lo que varía es la
situación que debe poseer el accionante, ya que, para estas últimas, es necesario ser titular de un derecho real, no bastando una mera relación de poder sobre la
cosa.

[2] Art. 1908, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[3] Art. 2238, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
[4] Art. 2238, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Tabla 1: Acciones posesorias y acciones reales

Definición de acciones posesorias (artículo 2238 del Código Civil y Definición acciones reales (artículo 2247 del Código Civil y Comercial de la
Comercial de la Nación) Nación)

Las acciones posesorias, según haya turbación o desapoderamiento, Las acciones reales son los medios de defender, en juicio, la existencia,
tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su
tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, ejercicio.
producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de
tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Si los actos no conllevan la intención del accionante de hacerse


poseedor, no deben juzgarse como acción posesoria, sino como
acción de daños.

Fuente: elaboración propia en base a Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación, 2014[5]

[5] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Acciones legisladas

Dentro del Código Civil y Comercial encontramos dos clases de defensas: por un lado, las acciones posesorias y, por el otro, las defensas reales.

Tabla 2: Acciones posesorias y acciones reales

1. Acción para adquirir la posesión o tenencia.

2. Defensa extrajudicial.
Acciones posesorias
3. Acción de despojo.

4. Acción de mantener la tenencia o posesión.


1. Acción reivindicatoria.

2. Acción negatoria.
Acciones reales
3. Acción confesoria.

4. Acción de deslinde.

Finalidad de cada una de las acciones y lesión que las habilita

Tabla 3: Acciones posesorias

Acción para adquirir De acuerdo con el artículo 2239 del Código Civil y Comercial, el título válido no da la tenencia o posesión, sino el derecho a
la posesión o requerir el poder sobre la cosa, debiendo entonces, recurrir a las vías legales para lograr el cometido.
tenencia

Defensa extrajudicial Siguiendo lo dispuesto por el artículo 2240 del Código Civil y Comercial, nadie puede mantener o recuperar la tenencia o
posesión por “mano propia”, “excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente”, y teniendo en cuenta que la autoridad llegaría demasiado tarde. No debe haber intervalo de tiempo ni es posible
excederse de los límites de la propia defensa.

Acción de despojo El artículo 2241 del Código Civil y Comercial expresa que esta acción se da cuando al tenedor o poseedor de una cosa (aún
el vicioso) se le desapodera. La sentencia que hace lugar ordena la restitución y tiene efecto de cosa juzgada material en
relación a la posesión o tenencia. Incluso se puede practicar contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. 

Acción de mantener De acuerdo con el artículo 2242 del Código Civil y Comercial, esta acción le corresponde al tenedor o poseedor contra todo
la tenencia o aquel que lo turba. Se entienda por turbación a la amenaza fundada de ser desapoderado y a los actos que anuncian una
posesión nueva obra. La sentencia que hace lugar ordena cesar en la turbación y tomar las medidas para que no vuelva a
producirse. Al igual que la acción anterior, tiene efecto de cosa juzgada material. 

Fuente: elaboración propia en base a Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación, 2014[6]

[6] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Tabla 4: Acciones reales

Acción reivindicatoria Defiende la existencia del derecho real que se ejerce por posesión y corresponde ante el desapoderamiento.

Acción negatoria Defiende la libertad del derecho real que se ejerce por posesión y corresponde ante una turbación (por ejemplo,
servidumbres).

Acción confesoria Defiende la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro hecho
inherente a la posesión.

Acción de deslinde Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles
contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta

Fuente: elaboración propia

Normas procedimentales incluidas en la legislación de fondo

El Código Civil y Comercial, a través de su articulado, nos brinda una serie de pautas en relación al proceso llevado adelante durante las acciones posesorias.

En primer lugar, menciona que si no existe certidumbre acerca de quien ejercía la relación de poder al tiempo de la lesión, se entienda que es quien acredita estar
en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. En caso de no poder acreditarse, se busca la relación de poder más antigua (artículo 2243 del Código

Civil y Comercial[7]).

Posteriormente, en el artículo 2244 del Código Civil y Comercial, establece que, si una vez iniciada una acción se produce una lesión mayor, el iniciador de esta

puede pedir que se modifique de acuerdo al nuevo mal sufrido, sin necesidad que el proceso se retrotraiga (salvo que se viole el derecho de defensa).[8] Entonces,
por ejemplo, si una persona comienza una acción por una turbación, y luego la misma se transforma en un desapoderamiento, puede convertir la acción.

Respecto a la legitimación, se establece que les corresponde a los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa (artículo 2245
del Código Civil y Comercial[3]). En caso de copropiedad, el condómino puede ejercerla sin el concurso de los demás, e incluso contra ellos si corresponde (salvo
que trate acerca de la mayor o menor extensión de cada uno). Por último, los tenedores pueden ejercer las acciones por hechos producidos contra el poseedor.

Al momento de referirse al proceso propiamente dicho de estas acciones posesorias, la legislación establece que: "todas las acciones posesorias tramitan por el

proceso más abreviado que establecen las leyes procesales o el que en su defecto determine el juez, de acuerdo a las circunstancias del caso".[9]

En relación a las acciones reales, se debe tener presente que, para el progreso de estas, "la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir
al tiempo de la sentencia"[5];  y que el actor puede demandar el restablecimiento del derecho real o una indemnización sustitutiva del daño (en caso de ir por la

indemnización, pierde el derecho a ejercer la acción real), de acuerdo con el artículo 2250 del Código Civil y Comercial[10].

Por último, la normativa expone que las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción
se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte
material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada
condómino se circunscribe a su parte indivisa. La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El
contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica solo a los que han intervenido en el juicio

[7] Art. 2243, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[8] Art. 2224, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[9] Art. 2245, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[10] Art. 2246, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
[11] Art. 2249, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[12] Art. 2250, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Acción reivindicatoria

Dicha acción es una especie dentro del género de las defensas reales. Esta tiene por objeto defender la existencia del derecho real que se ejerce por posesión y se
aplica ante casos de desapoderamiento.

Esta acción sería la que podría intentar la Sra. Russo, respecto de la situación en que el vecino ha colocado el alambre dentro de los límites de su terreno.

En este punto, y tomando como parámetro el caso analizado, corresponde recordar que el desapoderamiento debe ser absoluto, pero puede ser parcial, es decir
sobre una porción de la cosa (como en este supuesto) o total.

Objetos reivindicables y no reivindicables

La acción puede ejercerse para reivindicar la cosa en su totalidad o en una parte material de la misma, de igual modo, pueden reivindicarse las universalidades de
hecho (integradas exclusivamente por cosas).

No obstante, no son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas
futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución. Asimismo, no son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean hurtados o robados.

En este caso, entonces, son reivindicables, salvo que se inscriban y sean poseídos de buena fe por el plazo de dos años (recordando que siempre deben coincidir
los asientos registrales con los datos identificatorios del bien – número de chasis y motor).

Legitimación pasiva

De acuerdo al artículo 2255 del Código Civil y Comercial, la acción debe dirigirse contra el poseedor o tenedor de la cosa, aun cuando la tenga a nombre del

reivindicante.[13] En caso de ser un tenedor a nombre de un tercero, se puede librar de la acción identificando al poseedor. Este sería el caso de que se realizara una
acción reivindicatoria contra el locatario de un inmueble. Si este denuncia a la persona que se lo alquiló se libera de la acción. En cambio, si no lo hace, queda
alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.

En los casos de los automotores, se puede dirigir la acción contra el titular registral (el cual luego debe ser resarcido).

En el caso planteado en la presente lectura, la Sra. Russo debe dirigir la acción contra el titular del inmueble vecino. Si el mismo se encontrara alquilado, por
ejemplo, tendría lugar lo expuesto anteriormente en relación a acciones entabladas en contra de tenedores.

[13] Art. 2225, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

La prueba en la reivindicación de cosas inmuebles

De acuerdo al artículo 2256 del Código Civil y Comercial se aplican las siguientes reglas:
1 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la

cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título”.[14] En este caso se prefiere a aquel que fue puesto en
posesión (título + modo), aunque su título fuera posterior, salvo mala fe.

Este sería el caso de que una persona, mediante una estafa, vendiera el mismo inmueble a dos personas distintas. Aunque la escritura de
Pedro fuera de fecha anterior, si Juan tiene también un instrumento, es de buena fe y ya tiene la posesión de la casa, va a ser presumido
propietario de esta.

2 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado,

es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno”.[15]

En este caso Juan habría adquirido el bien de María, mientras que Pedro lo obtiene de Luisa. Si Juan se encuentra en posesión del bien desde
el mes de marzo, y Pedro intenta esta acción reivindicatoria presentando una escritura de junio, la acción no va a prosperar.

3 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del

demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica”. [16]

Este caso sería similar al planteado en el punto anterior, pero se daría cuando la posesión es del mes de marzo y la escritura de enero. Acá se
presume (admitiendo prueba en contrario) que Pedro era propietario, y que fue el quien le transmitió el derecho a Juan.

4 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero

propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión”.[17]

Es el mismo caso de Juan y Pedro, pero en el supuesto de que no se pueda establecer cuál era el propietario, por lo que la ley prefiere al
poseedor actual.

[14] Art. 2256, inc. a, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[15] Art. 2256, inc. b, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[16] Art. 2256, inc. c, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[17] Art. 2256, inc. d, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Por consiguiente, en el caso analizado de la Sra. Russo, habría que, primero, fijarse si los derechos sobre el inmueble
provienen de un antecesor común; y luego, la fecha del título de la Sra. Russo y de la posesión de su vecino.

La prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables


El artículo 2257 del Código Civil y Comercial establece que cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben
observar las siguientes reglas:

1 se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y
tampoco se constata la documentación y estado registral;
2 el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de
igual manera el derecho que opone;

3 si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el
derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a este acreditar el que invoca contra el actor;

4 si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es preferida aquella
que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;

5 si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda

decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.[18]

[18] Art. 2257, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Un caso muy común, que ejemplifica el primer inciso, es cuando en los automóviles se encuentra limado o adulterado el número de chasis o de motor y este no
coincide con el que obra registralmente.

De lo antes expuesto, podemos extraer las siguientes reglas generales:

1 la falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la mala fe;

2 el derecho real se prueba por la inscripción registral; y

3 ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere a aquella en que coincidan todos los elementos identificatorios

La prueba en la reivindicación de cosas muebles no registrables

En el artículo 2258 del Código Civil y Comercial se establecen las reglas atinentes a la prueba cuando se trate de cosas muebles no registrables. 

En la reivindicación de cosas muebles no registrables:

1 si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;

2 si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo,
siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente; 

3 si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente,
aunque éste sea de buena fe. [19]

[19] Art. 2258, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Un ejemplo del inciso b, sería el subadquirente de cosa mueble no registrable no robada ni perdida, ya que, si bien es posterior, la misma es una adquisición
ordinaria, por lo que se prefiere ante el derecho alegado por el reivindicante. Todo ello sin perjuicio de los daños que reclame el reivindicante al transmitente de la
cosa.

En el inciso c, se puede ver claramente la excepción a la adquisición del subadquirente de cosa mueble no registrable de buena fe.

Derecho a reembolso: reglas aplicables

Al momento de legislar acerca de esta temática, el Código Civil y Comercial expone que: 

si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, este no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto
que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.

Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado.

En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.[20]

Respecto al primer caso, podemos colocar como ejemplo quien compra una bicicleta y luego sufre una sentencia en contra en un proceso reivindicatorio. Al
momento de reintegrar el bien, aunque sea de buena fe, no le puede reclamar a quien recupera la misma el precio que pagó al comprar la bicicleta, salvo que la
haya comprado en una bicicletería o de una persona que acostumbra a vender. 

El segundo supuesto es el caso de los automotores. Si una persona debe reintegrar un vehículo porque prosperó una acción reivindicatoria, pero él lo había
inscripto registralmente de buena fe, puede requerir que el reivindicante le reembolse lo que abonó para comprar el vehículo.

En todos los casos, aunque el reivindicante deba reembolsar el valor del bien a quien lo restituye, puede ir en contra del transmitente de mala fe, para repetir lo que
tuvo que abonar. Es una forma que establece la normativa para garantizar los derechos del reivindicante, como así también, del aquel que de buena fe adquirió un
producto y ahora debe devolverlo.

[20] Art. 2259, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Alcance la acción reivindicatoria. Reglas aplicables

La acción reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa mueble no registrable que fuera adquirida de buena fe y a título oneroso.

Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prevé que, si fue adquirida la cosa de buena fe y a título oneroso, y aún no se hubiera completado el pago del precio,
dicho saldo podrá ser reclamado por el reivindicante como una suerte de indemnización sustitutiva del derecho real resignado.

Si el subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea mueble o inmueble, no puede prevalecerse de su buena fe y título oneroso, si su derecho no procede por
vía directa o indirecta del titular registral de la cosa. Por lo tanto, son susceptibles de reivindicación. Acá juega un papel preponderante la publicidad registral.

La sentencia, en su caso, ordenará la restitución del objeto, y en caso de mediar inscripción a favor del vencido, se ordenará la rectificación del asiento registral

(artículo 2260 de Código Civil y Comercial[21]).

[21] Art. 2260, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Actividad de repaso

Ricardo había comprado un auto en el año 2017. Sin embargo, por problemas personales recién pudo realizar la inscripción en el

Registro en el año 2018. En el mes de junio de 2019, Marina le inició una acción reivindicatoria con el fin de recuperar el automóvil, ya

que exponía que era de ella y se lo habían robado. En dicho supuesto, ¿qué sucede con el automóvil?

Ricardo puede impedir la acción reivindicatoria iniciada por Marina, ya que han pasado dos años desde que compró
el vehículo.

Ricardo puede impedir la acción reivindicatoria iniciada por Marina, ya que los automotores inscriptos de buena fe no
son reivindicables.

La acción entablada por Marina va a prosperar porque el automóvil es robado y no han pasado dos años desde su
inscripción.

La acción entablada por Marina no puede prosperar, ya que ella tenía solo un año desde la inscripción para presentar
la acción reivindicatoria.

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Acción negatoria
La acción negatoria es aquella que, al igual que la acción reivindicatoria, defiende la libertad del derecho real que se ejerce
por posesión; pero a diferencia de esta, se aplica ante una turbación.

Legitimación pasiva
La acción se entabla contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (incluso el dueño del inmueble) arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.

Puede también tener por objeto reducir el ejercicio de un derecho real a sus límites verdaderos, a los fines que no se obstaculice o dificulte el pleno ejercicio del

derecho real del accionante (artículo 2262 del Código Civil y Comercial[22]).

Esta acción se podría entablar, por ejemplo, si el vecino de la Sra. Russo decidiera comenzar a realizar, de hecho, una servidumbre de sacar agua de un pozo que
ella tuviera en su propiedad.

[22] Art. 2262, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Prueba
De acuerdo al artículo 2263 del Código Civil y Comercial, "al demandante solo le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de

probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer"[23]. Ello es así en razón de que el dominio se presume perfecto y exclusivo

(artículos 1941, 1943 y concordantes del Código Civil y Comercial[24]).

Por ende, en el supuesto antes mencionado, a la Sra. Russo le bastará con presentar su escritura y probar que no existe sobre su campo servidumbre de sacar
agua a favor de su vecino.

[23] Art. 2263, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[24] Arts. 1941, 1943 y concordantes, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Acción confesoria
La modificación introducida al Código Civil y Comercial, mediante la Ley 26994, omitió incluir una definición de la acción confesoria, tal como sí la expresaba el
Código derogado. El nuevo cuerpo normativo solo trata la legitimación pasiva de la acción y la prueba. Es por ello que, a los fines de brindar una definición, debemos
citar al derogado Código Civil, el cual establecía que: "la acción confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las

servidumbres activas, su fin es que los derechos y las servidumbres se restablezcan".[25]

Compete la acción confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión;
a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas; y a los acreedores hipotecarios de inmuebles
dominantes, cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesión.

Esta sería la acción que podría entablar la Sra. Russo cuando no pueda ejercer correctamente su servidumbre de paso en el inmueble de su vecino porque este
cerró el camino.

A modo de ejemplo, podemos mencionar también el supuesto en que el dueño del fundo sirviente tapa el pozo de agua de manera tal que impida ejercer la
servidumbre de sacar agua. Igualmente, si se establece un bar al lado de un inmueble, impidiendo el sueño nocturno de los propietarios por el volumen de la
música.

[25]Art. 2795, Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0

Prueba
El artículo 2265 del Código Civil y Comercial legisla tres supuestos a saber:

1 Si por la acción confesoria se reclama el libre ejercicio de una servidumbre activa, el actor deberá probar su derecho real sobre el fundo
dominante y además el derecho real de servidumbre que reclama.[26]

[26] Art. 2265, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Este sería el caso de la Sra. Russo, por lo que debería acompañar la escritura de su campo y el contrato mediante el cual se pactó la servidumbre de paso

2 Si se reclama el libre ejercicio de otro derecho real que se ejerce por la posesión y que no constituye servidumbre, el actor deberá probar solo

su derecho a poseer.[27]
3 Si quien demanda es acreedor hipotecario, y actúa subrogándose en los derechos hipotecarios del hipotecante por inacción de este, deberá

acreditar, además de los extremos invocados, su derecho de hipoteca.[28] 

[27] Art. 2265, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[28] Art. 2265, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Acción de deslinde 

La cuarta y última de las acciones reales es la acción de deslinde. Esta acción posee una característica propia que la
define, la cual es que se aplica únicamente en caso de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria de dos inmuebles contiguos.

Finalidad de la acción

Esta acción se da, tal como se expuso ut supra, cuando existe un estado de incertidumbre acerca de la línea divisoria entre inmuebles contiguos, con la finalidad de
determinarla y fijarla de manera cierta, tomando como parámetro una investigación previa de los títulos y antecedentes.

Es muy importante remarcar que cuando lo que se busca es cuestionar los límites, no corresponde la acción de deslinde, sino la reivindicatoria.

Por ende, esta es la acción que tanto la Sra. Russo como el Sr. Pérez pueden entablar para que, una vez analizados los títulos y antecedentes, se disponga a
ciencia cierta por dónde pasan los límites de ambos campos.

Legitimación activa y pasiva

Ambas temáticas se encuentran desarrolladas en el artículo 2267 del Código Civil y Comercial. Este establece que el titular de un derecho real sobre un inmueble no
separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes es quien puede entablar la acción contra los colindantes. Asimismo, establece que puede

citarse a los demás poseedores que sean titulares de derechos reales para que intervengan en el juicio.[29]

Respecto de la legitimación pasiva, se puede agregar que el artículo permite que la acción sea dirigida al Estado cuando se trata de bienes privados, ya que cuando
se trata de bienes de dominio público corresponde la jurisdicción administrativa.

[29] Art. 2267, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Prueba y sentencia

Cada parte debe aportar al juicio los títulos y antecedentes que prueben la existencia y extensión de sus respectivos derechos, pero se admiten todo tipo de
pruebas, las que incluso pueden ser solicitadas de oficio por el juez, ya que su tarea es la de establecer una línea separativa cierta y definitiva.

Para el caso de que la prueba recolectada no sea suficiente para establecer fehacientemente el límite, el juez distribuirá la zona confusa entre los linderos por
resolución fundada.
Por ende, tanto la Sra. Russo como el Sr. Pérez deberán acompañar todos los elementos que posean acerca de estos límites. Si ellos no son suficientes para
determinar el límite a ciencia cierta, será el propio juez, por resolución fundada, quien distribuya estos.

Actividad de repaso

Luisa compró un campo en la ciudad de San Rafael, el cual tenía una servidumbre de sacar agua de un fundo vecino. Sin embargo, el

dueño del campo había decidido cercar el pozo de donde sacaba el agua. Ante ello, ¿qué acción puede realizar Luisa y con qué

elemento debe contar?

Luisa puede iniciar una acción confesoria, necesitando para ello copia de la escritura del campo y del contrato de
servidumbre.

Luisa puede iniciar una acción negatoria, necesitando para ello copia de la escritura del campo y del contrato de
servidumbre.

En los centros educacionales como colegios y universidades se brindan servicios de alimentación comercial o
públicos.

Luisa puede iniciar una acción negatoria, necesitando para ello únicamente copia del contrato de servidumbre.

Luisa puede iniciar una acción confesoria, necesitando para ello únicamente copia del contrato de servidumbre.
Además, si mediante este contrato se reclama el libre ejercicio de una servidumbre activa, Luisa deberá probar su
derecho real sobre el fundo dominante y, además, el derecho real de servidumbre que reclama.

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Relaciones entre las acciones posesorias y las reales

El Código Civil y Comercial legisla de manera conjunta las acciones posesorias y las defensas reales, metodológicamente hablando, ubicando a ambas temáticas
en el Título XIII del Libro IV. Esto se fundamenta en que, muchas veces, no se ven claramente diferenciados los límites entre ambas acciones; y es por ello que el
legislador incluyó dentro del mismo título, un capítulo, el número tres, dedicado exclusivamente a enumerar las posibles relaciones entre las acciones posesorias y
las defensas reales. 

En ese marco, la ley establece una serie de principios cardinales, a saber:

1 Prohibición de acumular: no pueden acumularse las acciones reales con las posesorias.
No pueden desarrollarse las dos al mismo tiempo. Por lo que si la Sra. Russo inicia una acción real, queda vedado, hasta la finalización de esta, la realización de
una acción posesoria.

2 En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, ya que el juez analiza los títulos presentados.

3 Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continúa la acción real hasta que la posesoria haya terminado.

4 Quien es condenado en juicio posesorio no puede iniciar acción real hasta cumplir la condena.

Ello sucedería, por ejemplo, si un tenedor comienza una acción posesoria en contra del titular del bien. Si vence en la acción, primero el titular debe cumplir con la
condena, y recién después de ello puede iniciar una acción real.

5 El titular puede optar por la acción posesoria o real, pero si intenta primero la acción real pierde el derecho a utilizar la posesoria. No así a la
inversa, ya que puede promover primero la posesoria para luego iniciar la real

6 El demandante por acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda. Sí puede hacerlo el
demandado.

7 En caso de turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la restitución (condena)
puede, a su vez, entablar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.

8 La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.
LECCIÓN 2 de 5

Video conceptual

Acciones reales


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LECCIÓN 3 de 5

Referencias

Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975

Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
LECCIÓN 4 de 5

Revisión del módulo

Hasta acá aprendimos

Las nuevas formas de propiedad



La sanción de la Ley 26.994 introdujo al Código Civil y Comercial cuatro nuevos derechos reales, a saber: los conjuntos inmobiliarios, derecho de tiempo compartido, cementerios
privados y derecho de superficie.

Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute



Dentro de los derechos reales sobre cosa ajena encontramos aquellos de uso y disfrute: usufructo, uso, habitación y servidumbres. Los mismos ocasionan que el derecho de
dominio del titular de la cosa sobre la que recaen se vuelva imperfecto (desmembrado).

Derechos reales sobre cosa ajena de garantía



La ley habilita a garantizar obligaciones con diferentes bienes. El derecho de hipoteca se realiza sobre un inmueble, el de anticresis, sobre cosas registrables individualizadas y el de
prenda, sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.

Acciones reales

Ante una desposesión o una turbación, la legislación habilita a los titulares de los derechos reales a ejercer las acciones reales, dentro de las cuales se encuentran la acción
reivindicatoria, negatoria, confesoria o de deslinde.
LECCIÓN 5 de 5

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