35 Julio Alberto Quispe Yupanqui

INFORME DE TASACIÓN
REFERENCIA VALUACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE.

CLIENTE JULIO ALBERTO QUISPE YUPANQUI y ELSA PISCONTE LLOCLLA DE
QUISPE
SOLICITANTE FINANCIERA EFECTIVA S.A.
PROPIETARIOS JULIO ALBERTO QUISPE YUPANQUI y ELSA PISCONTE LLOCLLA DE
QUISPE
UBICACIONES Dirección Registral: HH.UU. Las Casuarinas Mz. L, Lote 02, Etapa II, Distrito de Ica,
Provincia y Departamento de Ica.
Dirección Autoevalúo: ---
Dirección In Situ: Calle Los Almendros, HH.UU. Las Casuarinas Mz. L, Lote 02,
Etapa II, Distrito de Ica, Provincia y Departamento de Ica.
FECHA DE INSPECCION 18 de Mayo del 2023.
ÁREAS Y VALORES:
Valor en
Descripción Área en m2 Valor en US$
S/. 3.69
TERRENO (VT) 81.00 34,425.00 127,028.25
EDIFICACION (VE) 86.20 24,140.80 89,079.55
OBRAS COMUNES COMPLEMENTARIAS (VOCC) 0.00 0.00
CONSTRUCCION ( VE + VOC ) (VCON) 24,140.80 89,079.55
IMPORTE ASEGURABLE = V. RECONST. 27,515.00 101,530.35
VALOR COMERCIAL (VC) = VR x 1.00 58,565.80 216,107.80
VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRI): 0.80 % 46,852.64 172,886.24
AÑO DE CONSTRUCCION : 2009
MATERIAL DE LA CONSTRUCCION : CONCRETO
TIPO : INMUEBLE
USO : VIVIENDA
NUMERO DE PISOS : 03 PISOS
PERITO RESPONSABLE : ING. ROGGER INGADURANGO
REPEV Nº: 643 - 96 S.B.S
FECHA : Lima, 18/ de Mayo del 2023.
Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Av. Antares N° 221, Urb. San Roque, Santiago de Surco – Lima – Lima. Cel #920489054
Email: [email protected] – [email protected] – [email protected]
I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN
1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE
2. PROPIETARIO
JULIO ALBERTO QUISPE YUPANQUI y ELSA PISCONTE LLOCLLA DE QUISPE
3. OBJETO DE LA TASACIÓN
El objetivo del informe de tasación es hallar y expresar el valor comercial en el mercado del inmueble.
El presente informe fue solicitado por la Financiera Efectiva S.A., Oficina ubicada en Jr. Santorín 167
- Urb. El Vivero – Santiago de Surco, representado por el Asistente de Adm. de Créditos y Garantías,
Sr. José María Aranguren García.
4. METODOLOGIA
La presente tasación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
aprobado por la R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23/07/2016, aplicando el método de tasación
directa, inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
5. FECHA DE VALUACIÓN
Lima, 18 de Mayo del 2023.
6. UBICACIÓN IN-SITU
Calle Los Almendros, HH.UU. Las Casuarinas Mz. L, Lote 02, Etapa II, Distrito de Ica, Provincia y
Departamento de Ica.
7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:
Descripción Partida N°
Frente Con la Calle Los Almendros, en línea recta de 6.00 ml.
Derecha Con el Lote L-03, en línea recta de 13.50 ml.
Izquierda Con el Lote L-01, en línea recta de 13.50 ml.
Fondo Con el Lote L-23, en línea recta de 6.00 ml.
Perímetro 39.00 ml. 11033178
8. AREA DEL TERRENO
Descripción Área de Terreno % Participación Área de terreno X

(m2) % (m2)
Inmueble 81.00 --- ---
Total 81.00 --- ---
9. ZONIFICACIÓN
NO se contó con certificado de parámetros.

Según Inspección In-Situ: (RDM) Residencial de Densidad Media.

10. USO ACTUAL DEL PREDIO
VIVIENDA.
11. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN:

DESCRIPCION SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
Primer Piso 09 años --- 14 años
Segundo Piso --- --- 6 año
Tercer Piso --- --- 6 año
12. ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN

DESCRIPCION ESTADO DEPRECIACION FACTOR
Primer Piso BUENO 14% 0.86
Segundo Piso BUENO 11% 0.89
Tercer Piso BUENO 11% 0.89
13. CUADRO DE AREAS:

SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
DESCRIPCIÓN
A.O (m2) A.C. (m2) A.C. (m2) A.O (m2) A.C. (m2)
Primer Piso --- 33.10 --- --- 33.10
Segundo Piso --- --- --- --- 33.10
Tercer Piso --- --- --- --- 20.00
TOTAL --- 33.10 --- --- 86.20
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con los servicios de pista, veredas, agua, desagüe, luz
eléctrica, redes de telefonía, cable e internet, su principal vía de acceso es por la Calle Ayabaca, Calle
Valle Hermoso, Carretera Huacachina, entre otros.
El inmueble se ubica en una zona de Bajo índice de delincuencia.
Entre las principales actividades colindantes al inmueble predominan: Vivienda.
Dentro de un radio de 500 metros al inmueble existen; Parques, colegio, entre otros.
Dentro de un radio de 500 metros al inmueble no existe presencia de ríos, lagos, acantilados ni mar.
15. DESCRIPCION DEL BIEN:

Sobre el terreno matriz se ha edificado un módulo de tres pisos de uso para vivienda.
El inmueble SI presenta Declaratoria de Fábrica (Parcial).
El inmueble se encuentra ocupado por el PROPIETARIO.
16. DISTRIBUCIÓN DEL BIEN:

1° Piso : Sala – comedor, cocineta (ambiente múltiple), 01 baño, 01 dormitorio, 01 patio de
lavandería trasero y car-port delantero.
17. CARACTERISTICASQUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN

ITEM PARTIDA DESCRIPCIÓN
A Estructura portante y techos Cimiento, columnas y vigas de concreto armado, techo
aligerado horizontalmente.
B Albañilería y Revoques Muros de placa de concreto, frotachado con temple fino
y pintado con pintura látex lavable.
C Pisos Cemento pulido.
D Puertas y Ventanas Puerta de ingreso de madera, puertas interiores de madera
contraplacada; Ventanas de perfil de aluminio con vidrio
oscuro.

E Cocina Piso Cemento pulido.
Pared Enchape de mayólica.
Mueble Melamine con lavaderos de acero inoxidable.
F Baños Piso Cerámico.
Muro Enchape de mayólica.
Sanitario Blanco, color nacional.
G Lavandería Piso Cemento pulido.
Muro Enchape de cerámico.
Lavadero Granito.
H Instalaciones Sanitarias Redes empotradas.
I Instalaciones Eléctricas Redes empotradas.
J Instalaciones Mecánicas ----
Nº de Pisos Nº de sótanos Diseñada para:
3 PISOS --- 3 PISOS
18. SERVIDUMBRES
-------
19. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS
Presenta inscripción a favor de: JULIO ALBERTO QUISPE YUPANQUI y ELSA PISCONTE
LLOCLLA DE QUISPE, en la Partida N° 11033178 de los Registros Públicos SUNARP – ICA.
20. DOCUMENTACIÓN
 Copia Literal de la Partida N° 11033178, de los registros Públicos SUNARP - ICA.
21. CARGAS Y GRAVAMENES

---
22. OBSERVACIONES
ITEM DETALLE
01 El inmueble forma parte de los BIENES INTEGRALES DEL NO
PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN.
02 La zonificación afecta al valor comercial al inmueble. NO
03 El inmueble cuenta con señales de evacuación. NO
04 El inmueble cuenta con sistema contra incendio. NO
05 El inmueble presenta materiales inflamables SI
06 Las Cargas afectan el valor comercial del inmueble. NO
07 Los Gravamen afectan el valor comercial del inmueble. NO
23. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

- La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
- Vigencia de la valuación: de no variar las condiciones del mercado así como de no presentarse
imponderables, podría tener una vigencia de 90 días.
- Los valores de los materiales usados en la construcción de la edificación son valores actuales que el
perito luego deprecia de acuerdo a su antigüedad y da un valor de realización de acuerdo a su
criterio.

24. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN
DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 5%
Pre-Realización y Valuación 2,2%
Gastos Publicidad y Ventas 2%
Reajuste por Realización en 60 días 10,8%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20%
NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA CONVENIENTE PARA LLEGAR AL VALOR DE
REALIZACION ÓPTIMO.
25. OBSERVACIONES
 El informe ha sido elaborado en base al numeral 7 del oficio circular N° 6731-97 de fecha 24.10.1997 y
a la Modificación de la Resolución N° 992-98 de fecha 23.09.1998 emitida por la SBS (Sin inspección
ocular interior).
 Es recomendable practicar una valuación en el momento de la adjudicación del bien.
 A solicitud del Banco, el presente informe referencial se realiza en base a lo indicado en documentación
presentada, no responsabilizándonos de la información contenida en dichos documentos.
 La presente valuación no incluye estudios de títulos de propiedad.
 La propiedad presenta una Hipoteca inscrita en el Asiento D00002, JULIO ALBERTO QUISPE
YUPANQUI constituye hipoteca a favor de FINANCIERA EFECTIVA S.A. hasta por la suma de S/.
33,500.00 soles. Lima 15 de mayo del 2009.

II. VALUACION DEL PREDIO BIEN
01. VALOR DEL TERRENO: VT
En concordancia con el Artículo II.C.22 del R.N.T. y del análisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta, de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha se estima
como valor comercial unitario: US$ 425.00 /m2. Luego:
VT = 81.00 m2 x US$ 425.00 /m2 x 0.00 (VT) = US$ 34,425.00
02. VALOR DE EDIFICACION: VE

De acuerdo a los materiales usados en la edificación y zonas comunes que proporcionalmente le corresponden,
el perito ha considerado un Valor de la edificación, Por lo tanto, tenemos:
Primer Piso
VE. 33.10 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.86 = US$ 9,963.10
Segundo Piso
VE. 33.10 m2 x US$ 300.00 /m2 x 0.89 = US$ 8,837.70
Primer Piso
VE. 20.00 m2 x US$ 300.00 /m2 x 0.89 = US$ 5,340.00
(VE) = US$ 24,140.80
03. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: V.O.C.

Presenta:
VOC: ---
No presenta = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00
04. VALOR RECONSTRUCCION: VRE = VE + VOC - %DEPREC

El valor de reconstrucción es la suma del valor de las edificaciones + el valor de las obras complementarias
sin depreciación:
Primer Piso
VE. 33.10 m2 x US$ 350.00 /m2 x 0.00 = US$ 11,585.00
Segundo Piso
VE. 33.10 m2 x US$ 300.00 /m2 x 0.00 = US$ 9,930.00
Primer Piso
VE. 20.00 m2 x US$ 300.00 /m2 x 0.00 = US$ 6,000.00
VOC: ---
No presenta = US$ 0.00
(VRE) = US$ 27,515.00
05. VALOR REPOSICION: VR = VT + VE + VOC

.- Valor del Terreno (VT) = US$ 34,425.00
.- Valor de la Edificación (VE) = US$ 24,140.80
.- Valor de Obras Complementarias (VOC) = US$ 0.00
.- Valor Reposición (VR) = US$ 58,565.80
06. VALOR COMERCIAL: VC = VR x 1.00

VC = VR x 1.00
VC = US$ 58,565.80 x 1.00 (VC) = US$ 58,565.80
SON: CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO CON 80/100 DOLARES
AMERICANOS.
07. VALOR DE REALIZACION INMEDIATA: VRI = VC x 80 %

VRI : VC x 80 %
VRI : US$ 58,565.80 x 80 % (VRI) = US$ 46,852.64
SON: CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 64/100 DOLARES
AMERICANOS.
Lima, 18 de Mayo del 2023.

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7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

8. AREA DEL TERRENO

Descripción Área de Terreno % Participación Área de terreno X

NO se contó con certificado de parámetros.

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11. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN:

12. ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN

13. CUADRO DE AREAS:

14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:

15. DESCRIPCION DEL BIEN:

16. DISTRIBUCIÓN DEL BIEN:

17. CARACTERISTICASQUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN

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19. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS

21. CARGAS Y GRAVAMENES

23. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

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02. VALOR DE EDIFICACION: VE

03. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: V.O.C.

04. VALOR RECONSTRUCCION: VRE = VE + VOC - %DEPREC

05. VALOR REPOSICION: VR = VT + VE + VOC

06. VALOR COMERCIAL: VC = VR x 1.00

07. VALOR DE REALIZACION INMEDIATA: VRI = VC x 80 %

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