Sin embargo, al darse este tipo de beneficio probatorio, también se ha

permitido que aquellos poseen- dores sin derecho legítimo a la propiedad

puedan adquirir esta, es por ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado
un periodo de tiempo más elevado para que pueda adquirirse la propiedad
(prescripción larga) que de aquel que adquiere con justo título y buena fe
(prescripción corta).

De otro lado, para iniciar un proceso judicial sobre prescripción

adquisitiva será necesario un elemento primordial del cual se desprenden los
demás requisitos requeridos por el artículo 950 del Código Civil: la posesión,
elemento bajo el cual se rige la posibilidad para obtener la propiedad, toda
vez que esta no serviría de nada si el propietario no pudiese poseer el bien.
Por lo tanto, la propiedad deberá tener como contenido esencial a la
posesión.
Sin embargo, como veremos más adelante, la posesión deberá satisfacer
ciertos requisitos, por ejemplo, las de ser ejercitadas por el accionante en
concepto de dueño, de manera pública, pacífica y continua, a la misma vez
que deberá satisfacer determinado periodo establecido en la norma.

Nuestro ordenamiento civil señala que la adquisición de la propiedad por

prescripción de un inmueble se logra mediante la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez años (denominada usucapión
extraordina- ria), en tanto que, si media justo título y buena fe dicho lapso de
tiempo se reduce a cinco años (denominada usucapión ordinaria) (Cas. N°
2229-2008-Lambayeque, Considerando 46. Sentencia Segundo Pleno
Casatorio).
 La doctrina clásica concibió la prescripción como un modo de adqui-
rir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor ilegítimo en propietario.
Actualmente, sin embargo, se le considera un medio de prueba de la
propiedad. Su verdadera naturaleza jurídica es esta última porque así se utiliza
en prácticamente todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripción con-
vierte al poseedor en propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para
que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la
prescripción adquisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los inmuebles
sería imposible, pues estaríamos frente a la famosa prueba diabólica de la cual
hablan los romanos (Avendaño Valdez, Jorge) (Cas. N° 4424-2012-
Arequipa).

La usucapión es algo más que un medio de prueba de la propiedad o un

instrumento de seguridad del tráfico, es la realidad misma (la única realidad)
de la propiedad. El substrato dogmático de un orden social patrimonial.

Debe entenderse que la adquisición de la propiedad, por prescripción,

lejos de ser un medio de expoliación del derecho del propietario es, por el
con- trario y cotidianamente, el medio de prueba fehaciente, toda vez que la
pres- cripción adquisitiva funciona sobre los derechos reales, otorgando la
propie- dad al poseedor que haya cumplido con los requisitos de ley. En tal
sentido, en la sentencia que declara fundada la demanda debe señalarse qué
medios pro- batorios sirven para demostrar la declaración judicial a favor del
demandante, del derecho de propiedad del bien, por prescripción, teniendo
como sustento la posesión pública, directa y pacífica, y así demostrar el
animus domini, estos con la intención del poseedor de obtener la propiedad,
precisándose clara- mente cómo debe materializarse a través de su
comportamiento en no reco- nocer a otra persona la condición de propietario
con mayor derecho que el que tenga, conforme a los medios probatorios
que se hayan aportado.
tiene en primer orden, como efecto inmediato, el reconocimiento de un
derecho que le da esa posesión pública y pacífica, como si fuera propietario,
hecho que debe estar adecuadamente demostrado (Cas. N° 4424-2012-
Arequipa).

De conformidad a lo previsto por el artículo 950 del Código Civil vigente

para acceder a la propiedad por prescripción se requiere una serie de
elementos indispensables como son:

a) La continuidad de la posesión es decir que la posesión se haya ejercido sin

solución de continuidad, sin interferencias durante todo el tiempo exigido por
ley;

b) la pacificidad de la posesión que implica que el poder de hecho sobre la

cosa no puede ser violento pues aun cuando la posesión se haya obtenido por
la fuerza se requiere que la misma pase a ser pacífica una vez que cesa la
violencia que instauró el nuevo estado de cosas;

c) la publicidad de la posesión esto es que sea conocida por todos ya que el

usucapiente es un opositor al propietario o poseedor anterior por lo que
resulta necesario que la posesión sea ejercida de manera pública a fin de que
puedan oponerse a la misma quienes consideren con derecho sobre el bien no
pudiendo tratarse por tanto de una posesión clandestina; y

d) la posesión en concepto de dueño o animus domini por el cual se requiere

que el poseedor actúe como si fuera propietario de tal modo que cualquier
reconocimiento expreso o tácito del derecho del dueño no viabiliza la
prescripción por faltar el requisito del animus domini (Cas. N° 232-2011-
Arequipa).

El instituto de la prescripción adquisitiva cumple una finalidad impor-

tante de consolidación de una situación jurídica vacilante, de modo tal que
además de ser una institución jurídica por medio del cual se adquiere la pro-
piedad es una institución que permite consolidarla. De lo que se desprende
que no existe inconveniente alguno para que alguien que ostente un título de
propiedad que adolezca de algún vicio o defecto que impida su inscripción,
pueda demandar judicialmente la prescripción. Qué asimismo, se debe consi-
derar que conforme el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal
Civil, la finalidad del proceso es resolver un conflicto de intereses o eliminar
una incertidumbre jurídica, ambas con relevancia jurídica, haciendo efectivos
los derechos sustanciales, y que su finalidad abstracta es lograr la paz social
en justicia (Cas. N° 2571-2009-Huánuco).

En ese sentido la prescripción adquisitiva de dominio cumple con la finalidad

de consolidar la propiedad mediante la posesión bajo determinados
requisitos, sirviendo en algunos casos como un medio de suplir la ausencia
de prueba del derecho de dominio o para perfeccionar la adquisición frente a
un título otorgado por el transferente, cuya titularidad es discutida o no, tiene
el derecho de propiedad; pudiendo en este sentido, el poseedor, demandar la
prescripción adquisitiva de dominio, incluso cuando tiene un justo título.
Consecuentemente mediante el presente proceso se consolida el derecho de
poseedor que se creía propietario exclusivo de la cosa, por entender haberla
recibido de su legítimo propietario, mediante un acto traslativo que, con el fin
de transmitir la propiedad, estaba revestido de las solemnidades exigidas para
su validez (Cas. N° 3041-2010-La Libertad).

Es importante saber que si una persona que se considera propietaria del

inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de
dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de
su derecho mediante el título que obtuvo pero que se perdió y se sujetará a la
acreditación de los requisitos de la usucapión establecidos por el artículo 950
del Código Civil, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido
proceso. De la misma manera, la persona a la que no se le ha extraviado su
título de propiedad sino que la conserva pero que advierte a posteriori que este
deviene en ineficaz, insuficiente o insubsanable por alguna causal contemplada
en la ley igualmente se encuentra legitimada para, en defensa de su derecho,
recurrir a la usucapión, ya sea en su forma lata o corta, debiendo cumplir con
los requisitos respectivos previstos en el citado artículo 950 del Código Civil;
con la posibilidad, como ya se indicó, de resultar vencida; no existiendo nin-
guna imposibilidad jurídica en este caso, puesto que precisamente, en atención
a la ineficacia atribuida al título del poseedor es que este, para conservar su
derecho, se somete a los requisitos de la usucapión (Cas. N° 2448-2006-Lima).
 Así, el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deterio-
rado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión
de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preser-
var el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos
los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención
de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un
inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfecta-
mente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adqui-
sitiva de dominio (Cas. N° 2750-2003-La Libertad).

Por el contrario, si el propio demandante ha referido haber adquirido la

propiedad del predio sublitis mediante un documento denominado “Acuerdo
de Venta”, entonces no le son aplicables las normas de prescripción
adquisitiva de dominio (Cas. N° 2943-2001-Áncash).

Con respecto a la prescripción debe indicarse lo que sigue: 3.1. Tiempo,

inactividad de propietario y ánimo del poseedor (elementos de seguridad, san-
ción y justicia) constituyen los elementos de la prescripción adquisitiva. En
el primer caso, el paso del tiempo genera consecuencias jurídicas tanto para
oponerse a la pretensión (prescripción extintiva) como para ganar derechos
(pretensión adquisitiva). A tal elemento debe unirse la inactividad del propie-
tario (que es sancionada por su desdén por proteger su propiedad) y la acti-
tud de quien posee (que siempre ha de ser de actuar en la calidad de propieta-
rio). Todo ello se enmarca en la lógica de adquirir el dominio por la posesión.

En relación al tiempo de posesión, nuestro Código Civil señala, en relación a

los inmuebles, que este es de cinco años cuando se tiene justo título y buena
fe, y de diez años cuando se carece de dichos supuestos. El justo título es el
acto jurídico, válido, pero que no produce los efectos de transmisión, y
exige del poseedor no solo una buena fe–creencia, sino una buena fe-dili-
gencia.

El actor no ha presentado el contrato para que se corrobore la fecha de

su ingreso a la posesión del inmueble objeto de usucapión y, no obstante, el
demandante ha reconocido implícitamente que la posesión que se le entregó
no fue a título de propietario, sino como trabajador mecánico automotriz (no
se sabe si vinculado mediante un contrato civil de prestación de servicio o
mediante un contrato laboral) al servicio de la Policía Nacional del Perú
(Cas. N° 2213-2012-Cajamarca, El Peruano 30/04/2014).

El demandado ha adquirido el terreno por prescripción, y mientras no se

declare judicialmente la nulidad de su título y el de su transferente, inscrito
en mérito a una prescripción adquisitiva, no se puede hablar de un mejor
derecho de propiedad, pues al haberlo adquirido por prescripción extingue
el derecho de propiedad que tenía el entonces propietario, pues lo contrario
significaría desconocer la naturaleza misma de una de las formas de
adquisición de la pro- piedad que es la prescripción. Además ha quedado
establecido jurispruden- cialmente que la regla que establece la norma del
 artículo 2022 para la oponi- bilidad de derechos reales sobre inmuebles no
está destinada a probar el mejor derecho de propiedad sobre un bien, sino a
determinar el derecho de preferen- cia y de exclusión de un derecho real
respecto a otros derechos reales que se le opongan; añade que la norma
aplicable al caso es el artículo 950 del Código Civil (Cas. N° 1883-2009-
Tumbes).

El justo título hace referencia a que el poseedor tomó posesión del

inmueble bajo una causa justificada, es decir un acto jurídico válido y verda-
dero, con posibilidad de ser transmitido. Con este tipo de prescripción adqui-
sitiva lo que se pretende es subsanar alguna irregularidad que tenga la per-
sona que desee transmitir el bien, por lo que el justo título será aquel que,
estructuralmente corresponda a un acto jurídico válido con finalidad trans-
misiva (ejemplo: el contrato de compraventa, permuta, donación, aporte
en sociedad, legado, etc.) y cuyo único defecto es la falta de titularidad del
transmitente.

Además, el título debe reunir tres características importantes, debe ser

justo, verdadero y válido. Cuando se refiere a que deba ser justo, debe
entenderse que sea legalmente suficiente para transmitir la propiedad; es
verdadero cuando el acto o negocio jurídico haya tenido una existencia real,
y no tratarse de un título simulado; finalmente, será válido cuando no este
afectado por ninguna causal de nulidad.
 Cabe señalar que nuestro Código Civil no recoge una definición de “justo
título”, pero para la doctrina lo constituye aquel que es suficiente para la
transmisión del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido
el transmitente el verdadero propietario del inmueble. Es decir, se trata de un
título que está rodeado de todas las formalidades y demás requisitos indis-
pensables para la transmisión del dominio, a punto tal que de haber emanado
del verdadero propietario, la transmisión sería perfecta y no se plantearía
ya la cuestión de la prescripción porque bastaría con ese título para adquirir
el dominio. rir el dominio. Su defecto emana que quien ha transmitido el
dominio no era el verdadero dueño; por eso no sirve para transmitirlo. Pero
la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confió en este título,
concediéndole un plazo de prescripción breve de diez (10) años.

El otro requisito exigido por la prescripción adquisitiva ordinaria es la

buena fe, elemento indispensable para que pueda existir la prescripción abre-
viada. El artículo 914 del Código Civil presume la buena fe de quien posee,
principio dirigido a favorecer la consolidación de las situaciones de hecho,
ya que en la mayoría de los casos sería muy difícil poder probar la existencia
de la buena fe, siendo que en este caso quien se opone a la posesión sería el
obligado a probar la mala fe por parte del poseedor.

La interpretación efectuada por el ad quem, del artículo 950 del Código

Civil, es errónea, pues este sostiene que los demandantes, al ostentar la
calidad de propietarios, no pueden demandar la prescripción del predio
objeto de liti- gio, ya que el referido artículo habilita a demandar la
 prescripción solo a quie- nes son poseedores no propietarios, sin considerar
su segundo párrafo, el cual hace referencia a la prescripción corta, el cual
solo requiere que la posesión sea continua durante cinco años, justo título
y buena fe, de modo tal que la prescripción puede ser alegado por quien
ostente un título siempre que este sea dudoso o adolezca de algún defecto
que impida su inscripción (Cas. N° 2571-2009-Huánuco).

La propiedad de un predio rústico

también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante 5 años, pudiendo el poseedor entablar jui- cio para que se le declare propietario
(Cas. N° 2804-97-Lima).

De acuerdo al artículo 950 del Código Civil, el justo título es un instrumento legal imperfecto
mediante el cual se pretende transferir la propiedad de un bien a favor del adquirente; por tanto,
quien detenta tal instrumento, puede reclamar de quien es propietario inscrito en los Registros
Públicos la prescripción adquisitiva a su favor (Cas. N° 2872-05-La Merced).

currencia de dos elementos adicionales: el justo título y la buena fe. (…) Que,
el justo título o justa causa de la posesión que prevé la ley debe ser enten- dido como el elemento
objetivo que justifica la adquisición, el título en vir- tud del cual el adquiriente ha obtenido la
posesión del bien el cual habiendo

Si los poseedores tienen en su favor una escritura pública de compra-

venta otorgada por sus anteriores propietarios, aquellos están legitimados para demandar la
prescripción, pues se requiere la declaración judicial para obte- ner la inscripción registral del
inmueble; ya que en el juicio, se apreciará si el título es justo o no (Cas. N° 374-2000-Callao).