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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 1397-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 13 de abril del 2022

APELANTE : DIANA AURIS RODRIGUEZ

Notaria de Chanchamayo
TÍTULO : 2872397-2021 del 18.10.2021 (SID)
RECURSO : 148-2022– Escrito del 23.2.2022
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° VIII – SEDE
HUANCAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE SELVA CENTRAL
ACTO : ARRENDAMIENTO
SUMILLA :

Liquidación de derechos registrales en arrendamiento

Los derechos registrales de inscripción de un contrato de arrendamiento es
una tasa variable equivalente a un porcentaje del valor del acto.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inscripción –a través del Sistema
de Intermediación Digital [SID]– del arrendamiento respecto al predio
inscrito en la partida n.° 11064380 del Registro de Predios de Selva Central,
otorgado por Ingobert Noche Mick y María Fernanda Crovetto Bruce
[arrendadores] a favor de Fundo San Crispín S.A.C. [arrendataria]. Para tal
efecto, se ha adjuntado la escritura pública del 7.10.2021 otorgada ante la
notaria de La Merced - Chanchamayo Diana Auris Rodríguez.
Con fecha 3.11.2021 se ingresó escritura pública aclaratoria extendida el
27.10.2021, extendida ante la referida notaria.
El 17.10.2021 se presentó escrito de subsanación firmado por la recurrente.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

Es materia de impugnación la liquidación formulada por el registrador
público de la Oficina Registral de La Merced Homero Freud Santisteban
Aquino mediante esquela del 7.1.2022, cuyos términos se transcriben a
continuación:
I. ANTECEDENTES:
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Antecedente registral: Partida Electrónica Nº 11064380 Reg. Predios.

Datos del título: Escritura Pública de fecha 07/10/2021.
Acto: Arrendamiento
II. IDENTIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS Y SUGERENCIAS:
En atención a la solicitud de reconsideración de la liquidación de fecha
15/11/2021, cabe precisar lo siguiente:
Que para determinar el monto de los derechos de inscripción en el
contrato de arrendamiento, la tasa aplicable será una tasa variable
que será determinada dependiendo del monto señalado en la
escritura pública para el acto que se pretende inscribir.
En este caso, la renta mensual señala en la escritura pública de
arrendamiento y de aclaración, es de S/ 28,000. soles, por un periodo
de 72 meses, siendo el monto total de S/ 2'016,000 soles.
Ya obtenido el monto a inscribir, se le debe multiplicar el 1.5/1000,
haciendo un total de S/ 3,024, el derecho de inscripción, que sumado
al derecho de calificación (S/. 36.00) hace un total de S/.3,060 soles,
total en pagar. Sin embargo, ya se abonó la suma de S/. 43.00 soles,
por lo que le corresponde como SALDO A PAGAR, EL TOTAL DE
S/. 3,017.00 SOLES.
Cabe indicar que este cálculo se hace en referencia a la
RESOLUCIÓN DEL GERENTE GENERAL DE LA
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROSPÚBLICOS
Nº 005-2021-SUNARP/GG y al cálculo que se hace en la Resolución:
519-2019-SUNARP-TR-A de 26/06/2019.
En tal sentido, se deja constancia que al reingresar los documentos
se encuentran sujetos a calificación y liquidación de derechos, por lo
que se sugiere subsanar con arreglo a ley, debiendo presentar los
documentos en vía de subsanación, respetando el principio de
prioridad preferente (Art. IX del T.P. del R.G.R.P., Art.2016 del C.C.).
III.- FUNDAMENTO LEGAL:
* Art. VI, 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, aprobado por Resolución Nº 0126-2012-SUNARP/SN
Derechos Pendientes de Pago S/ 3,017.00 Selva Central, 07 de enero
de 2022

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

La notaria Auris interpuso recurso de apelación, cuyos fundamentos se
resumen a continuación:
– En el presente caso la renta es de S/ 28 000.00 y su forma de pago es
mensual, por lo que la liquidación debe ser por la renta convenida y la
periodicidad pactada. ¿Cuál es el criterio o razonabilidad para convertir
la renta mensual en un monto totalizado por todos los meses de
duración del contrato y considerar dicha multiplicación como el acto
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valorado a liquidar? ¿Por qué el valor del acto para la liquidación de los
derechos registrales no es la renta mensual?
– El acto valorado es el monto de la renta y no la totalización de la renta;
puesto que proceder a una liquidación totalizada en períodos que
pueden cumplirse o no en el tiempo resulta abusivo y muchos han
manifestado que de esta forma Sunarp estaría lucrando con el usuario.
– Las resoluciones emitidas únicamente se han sustentado en las tablas
de las tasas registrales, es decir, se apoyan en otras resoluciones
administrativas; no se ha sustentado ni argumentado la procedencia del
cobro totalizado en ninguna norma sustantiva del Código Civil.
– Una de las formas de garantizar una correcta resolución de un conflicto
es la argumentación y debido sustento jurídico; lo cual, con las
resoluciones que se pronunciaron sobre las apelaciones del pago de
derechos registrales, no se está cumpliendo a cabalidad.
– La Sunarp es una institución del Estado que brinda un servicio público,
que debe estar al alcance de todos los peruanos y propiciar las
inscripciones registrales. Un recuento de las acciones legales que el
Estado ha efectuado para propiciar la formalización de arrendamientos
es la reducción del pago de impuesto a la renta, la creación del Registro
de Inquilinos Morosos y también la normativa referida al allanamiento
voluntario.
– El Indecopi ha comentado que el cálculo de las tasas registrales en
algunos casos estaba desnaturalizado, era irracional y constituía una
barrera que limita el acceso a la formalidad y a la seguridad jurídica, lo
que perjudica a los ciudadanos y a las micro, pequeñas y medianas
empresas.
– Entonces, no basta remitirse a resoluciones emitidas con anterioridad,
puesto que si así fuera, ya se puede predecir que esta apelación será
rechazada. El criterio debe evolucionar en beneficio del servicio público.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

El inmueble rural El Chaparral, de un área de 626.1783 ha, del sector Alto
Iscozacin, del distrito de Palcazu, provincia de Oxapampa, departamento
de Pasco, consta inscrito en la partida n.° 11064380 del Registro de Predios
de Selva Central, cuyo dominio vigente es de los esposos por Ingobert
Noche Mick y María Fernanda Crovetto Bruce.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) Aldo Raúl Samillán Rivera.
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Estando a lo expuesto, corresponde determinar lo siguiente:

- Si el monto de los derechos registrales se encuentra correctamente
liquidado.

VI. ANÁLISIS:
1. Los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios de
inscripción, publicidad y otros que presta el Registro. En lo que respecta a
los servicios de inscripción, de acuerdo al artículo 167 del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP), los derechos se clasifican en
derechos de calificación y derechos de inscripción propiamente dicha.
Los derechos de calificación comprenden la presentación, calificación del
título y la búsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripción,
mientras que los derechos de inscripción comprenden la incorporación del
acto o derecho al Registro.
2. De conformidad con el artículo 170 del citado reglamento, los registradores
están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los
pagos que se efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo
ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan.
El artículo 169 1 del RGRP precisa que el pago de los derechos registrales
constituye un requisito de admisibilidad, salvo que se acredite la
exoneración o inafectación correspondiente. Cabe señalar que el artículo
74 de la Constitución Política del Perú prescribe que los tributos se crean,
modifican o derogan, o se establece una exoneración exclusivamente por
Ley o decreto legislativo en el caso de delegación de facultades, salvo los
aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante decreto supremo.
3. Con esta rogatoria se pretende inscribir el arrendamiento sobre el inmueble
rural inscrito en la partida n.° 11064380 del Registro de Predios de Selva
Central, otorgado por Ingobert Noche Mick y María Fernanda Crovetto
Bruce, ambos como parte arrendadora, a favor de Fundo San Crispín
S.A.C., como parte arrendataria.
La primera instancia ha formulado la liquidación del título alzado señalando
que el monto total a cancelar por derechos registrales asciende a S/.
3060.00, detrayéndose la suma abonada de S/ 43.00, por lo que queda
pendiente por pagar la cantidad de S/ 3017.00.

1
Artículo 169.- Pago de derechos
Constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción o de la expedición de certificados
y otros servicios, el pago de los derechos de calificación o el monto mínimo establecido en su caso,
respectivamente, salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente.
Los derechos de inscripción pueden ser pagados conjuntamente con los derechos de calificación o
luego de la presentación del título. En este último caso, deberá realizarse dentro del plazo previsto
en el segundo párrafo del Artículo 37 de este Reglamento.
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Según los términos expuestos, procede verificar si la determinación de

derechos registrales practicada por la primera instancia es correcta o no.
4. El Decreto Supremo n.° 017-2003-JUS es el instrumento legal que regula
las tasas registrales aplicables para la liquidación de derechos de
calificación e inscripción en el Registro de Predios. Dichas tasas se van
actualizando cada año en función del valor de la Unidad Impositiva
Tributaria (UIT) fijado para cada año.
Para el año fiscal 2021 2, los montos registrales de calificación e inscripción
de los distintos actos inscribibles y servicios registrales fueron actualizados
mediante la Resolución del Gerente General de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos n.° 005-2021-SUNARP/GG del
8.1.2021, de acuerdo a los anexos 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 que forman parte
integrante de la referida resolución. Según su anexo 1, los derechos
registrales por concepto de arrendamiento en el Registro de Predios,
teniendo en cuenta que el valor de la UIT para el año 2021 equivale a S/
4,400 3, se detallan en el siguiente cuadro:

Concepto Calificación Inscripción

Tasa Tasa fija Tasa variable

fija
Arrendamiento
En nuevos
% Valor del acto
soles

0.75/1000
a) aplicable a actos valorizados hasta
S/ 35 000.00
% 0.81 36
1.5/1000
b) aplicable a actos valorizados en
más de S/ 35 000.00

5. Según la antedicha resolución, el porcentaje por derecho de inscripción se

aplica sobre el valor total del acto, es decir, no sobre el alquiler mensual,
como alega la recurrente, sino en relación a la totalidad de la renta
convenida en función al tiempo de duración del arrendamiento, cuando este
es verificable de los términos del contrato.
Al respecto, en la Resolución n.° 519-2019-SUNARP-TR-A del 26.6.2019,
fundamento 12, se ha indicado que el derecho registral de inscripción es
una tasa variable equivalente a un porcentaje del valor del acto, pues
sostener lo contrario, esto es, que el derecho registral de inscripción de un
contrato de arrendamiento debe ser calculado sobre el monto mensual del

2
Este año corresponde al periodo en el que fue ingresado el título alzado al Registro.
3
Conforme al Decreto Supremo n.° 392-2020-EF.
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alquiler no es posible, por cuanto el pago de las tasas registrales se realiza

en una sola oportunidad.
6. Entonces, existiendo un pronunciamiento del Tribunal Registral en relación
a los alcances de las tasas registrales aplicables a la inscripción del
arrendamiento, en atención a un criterio de predictibilidad, esta Sala debe
ceñirse a los fundamentos expresados en aquella oportunidad 4.
Es pertinente indicar que los pronunciamientos establecidos en las
resoluciones emitidas por esta instancia administrativa constituyen criterios
jurisprudenciales a tomar en cuenta en la calificación registral, resultando
incluso vinculantes en el supuesto de que nos encontremos frente al mismo
título o uno con características similares, aunque las partidas registrales o
los intervinientes en el acto sean distintos.
7. Volviendo a nuestro caso, la presente rogatoria se fundamenta en las
escrituras públicas del 7.10.2021 y 27.10.2021, otorgadas ante la notaria
Diana Auris Rodríguez. De dichos instrumentos se desprende la siguiente
redacción pertinente para el cálculo posterior de los derechos registrales
del arrendamiento que se solicita inscribir:
CUARTA: PLAZO DEL CONTRATO
LAS PARTES CONVIENEN QUE EL PLAZO DE DURACIÓN DEL
PRESENTE CONTRATO SE INICIO EL 01 DE ENERO DEL AÑO
2021 Y TERMINA EL 31 DICIEMBRE DEL AÑO 2026, FECHA EN LA
QUE EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A DESOCUPAR Y
DEVOLVER EL PREDIO AL ARRENDADOR, SIN MÁS DESGASTE
QUE EL PROVENIENTE DE SU USO DILIGENTE Y ORDINARIO.
SIN PERJUICIO DE LO ANTERIOR, EL PLAZO DE DURACIÓN
PODRÁ SER PRORROGADO DE COMÚN ACUERDO ENTRE LAS
PARTES, ANTES DE SU VENCIMIENTO, PARA LO CUAL LAS
PARTES DEBERÁN SUSCRIBIR UN CONTRATO DE PRÓRROGA
NOTARIAL.
QUINTA: DE LA RENTA Y CUENTA DE ABONO

4
Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 33.- Reglas para la calificación registral
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
(…)
b) En la segunda instancia
b.1) Salvo lo dispuesto en el literal c), el Tribunal Registral no podrá formular observaciones distintas
a las advertidas por el Registrador en primera instancia.
b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla
deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a
un Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe
prevalecer. La resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de la
mayoría requerida no constituya precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter
vinculante para el Tribunal Registral.
(…).
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LAS PARTES ACUERDAN QUE EL MONTO DE LA RENTA

MENSUAL CONVENIDA ASCIENDE A LA SUMA DE USD 7,000.00
(SIETE MIL Y 00/100 DOLARES) O S/ 28,000.00 (VEINTIOCHO MIL
Y 00/100 SOLES) POR CADA MES; LOS CUALES SERÁN
CANCELADOS EL ULTIMO DIA DE CADA MES.
[…]. [Énfasis agregado].
8. En ese orden de ideas, el arrendamiento en cuestión tiene una duración de
72 meses (6 años), con una renta mensual de S/ 28 000.00, que en conjunto
dan como resultado la cantidad total de S/ 2 016 000.00, siendo aplicable
para este monto la tasa de 1.5/1000 conforme al siguiente detalle:

Tasa fija por Tasa variable por

calificación inscripción
Arrendamiento % 0.81 1.5/1000 del valor del acto

S/ 36.00 S/ 3,024

Total: S/ 3 060.00
A su vez, hay que tener en cuenta que con la presentación del título se
pagó la cantidad de S/ 43.00 (formulario de inscripción), por lo que al
descontar este monto, aún queda por abonar la suma de S/ 3017.00, por
consiguiente, la liquidación practicada por la primera instancia debe
ser confirmada.
9. Por último, se advierte que en la partida n.° 11064380 del Registro de
Predios de Selva Central no consta anotada la apelación de acuerdo a lo
dispuesto por el último párrafo del artículo 152 del RGRP 5, por lo que
procede disponer que el registrador efectúe dicha anotación.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR la liquidación contenida en la esquela materia de
impugnación, de acuerdo a los fundamentos desarrollados en la presente
resolución.
SEGUNDO: DISPONER que la primera instancia extienda la anotación de
apelación en la partida n.° 11064380 del Registro de Predios de Selva

5
Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación
Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido el recurso de
apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un
apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual se procederá conforme a lo previsto en el
segundo párrafo del artículo primero del presente reglamento.
Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación
en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo
no mayor de tres (03) días contados desde la fecha de su recepción.
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Central.
Regístrese y comuníquese.

Fdo.
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Vocal (s) del Tribunal Registral