Semana 2 - Real Estate 2022 2B

ACTIVOS ALTERNATIVOS:
REAL ESTATE
el estudiante analiza los Real Estate (Bienes Raíces) como activos
alternativos, sus características, estrategias de inversión, beneficios
esperados y riesgos asociados.
1
TEMA 1
Definición, características y tipos
TEMA 2
Estrategias de Inversión y Categorías
TEMA 3
Retorno, riesgo y diversificación
TEMA 4
Valorización
2
Tema 2 – Real Estate
Subtema 1: Definición, características y tipos
 Las inversiones inmobiliarias pueden ser en edificios y/o terrenos, incluyendo tierras agrícolas, ya sea directa o
indirectamente.
 La creciente popularidad de titulizaciones amplió la definición de inversión inmobiliaria.
 Ahora incluye capital inmobiliario comercial privado (p. ej., propiedad de una oficina o edificio), deuda inmobiliaria
comercial privada (por ejemplo, préstamos emitidos directamente o hipotecas sobre propiedades comerciales),
sociedades cotizadas en bolsa que invierten en activos inmobiliarios (REIT), e inversiones en deuda inmobiliaria pública
(por ejemplo, valores respaldados por hipotecas).
3
La inversión inmobiliaria o demoniada en inglés “Real Estate”, generalmente se considera inversión directa o indirecta en bienes
inmuebles, como terrenos y edificios.
Sin embargo, también incluye préstamos (inversión de deuda) contra bienes inmuebles, por ejemplo, proporcionar un préstamo
hipotecario o la compra de valores respaldados por hipotecas, donde la propiedad generalmente sirve como garantía.
37%
50%
1%
Fuente: CFA Institute 4

Global Asset Classes
Fuente: The Economist, 2017
5
Las razones clave para invertir en bienes raíces incluyen las siguientes:
■ Potencial de rentabilidad competitiva a largo plazo impulsada tanto por la

generación de ingresos y revalorización del capital
■ Posibilidad de cobro de arrendamientos de varios años con alquileres fijos

que permita disminuir los efectos de flujo de efectivo de los shocks
económicos
■ Probabilidad de una correlación menos que perfecta con otras clases de

activos que pueda proporcionar beneficios en la diversificación
■ Potencial para proporcionar una cobertura contra la inflación si las rentas

se pueden ajustar rápidamente por índice de precios
La propiedad de bienes raíces está representada por un título y puede reflejar

el acceso a derechos de superficie, además de los derechos de uso de
edificaciones y tierra.
Los títulos se pueden comprar, arrendar, vender, hipotecar o transferir juntos

o por separado, en todo o en parte.
6
 Las inversiones inmobiliarias (Real Estate) pueden ser clasificados a lo largo de dos dimensiones:
(1) Basado en deuda o capital

(2) Privado o público
 Las inversiones de capital en bienes raíces que ocurren en los mercados privados a menudo concluyen como inversiones
directas en bienes inmuebles.
 El capital de inversión necesario para financiar las compras de propiedades inmobiliarias provienen del financiamiento
de deuda o de capital.
 La forma más conocida de financiación de deuda para la compra de bienes inmuebles son las hipotecas.
 Un instrumento innovador, fue la creación de los REITs (Real Estate Investment Trusts), que son entidades que cotizan
en bolsa, siendo un tipo de inversión que pueden proporcionar financiación de capital para la compra.
7
Fuente: CFA Institute
8
El Dilema de Erin – Invertir indirectamente

Erin quiere ingresar a la industria de bienes raíces comerciales, pero no tiene el capital para
comprar una propiedad de oficinas comerciales por su cuenta. Encuentra una empresa con
experiencia en la gestión de edificios de oficinas que busca inversores externos. Dado que el
grupo de administración parece de buena reputación, Erin avanza como inversionista indirecta
sin mirar demasiado a fondo la propiedad individual.
Después de dos años de su inversión, Erin se entera de que el edificio de oficinas que compró la
empresa está experimentando tasas de desocupación récord y las tasas de alquiler resultaron
ser mucho más bajas de lo que había previsto la empresa. Además, las concesiones requeridas
para arrendar las unidades y los costos de construir el espacio para satisfacer las necesidades de
los inquilinos (llamados "costos de mejora del inquilino") están consumiendo cualquier
excedente de ganancias. Tres años más tarde, el edificio de oficinas sigue teniendo un
rendimiento inferior al esperado y Erin aún no ha obtenido un retorno de su inversión.
9

Erin quiere ingresar a la industria de bienes raíces comerciales, pero no tiene el capital para
comprar una propiedad de oficinas comerciales por su cuenta. Encuentra una empresa con
experiencia en la gestión de edificios de oficinas que busca inversores externos. Dado que el
grupo de administración parece de buena reputación, Erin avanza como inversionista indirecta
sin mirar demasiado a fondo la propiedad individual.
Después de dos años de su inversión, Erin se entera de que el edificio de oficinas que compró la
empresa está experimentando tasas de desocupación récord y las tasas de alquiler resultaron
ser mucho más bajas de lo que había previsto la empresa. Además, las concesiones requeridas
para arrendar las unidades y los costos de construir el espacio para satisfacer las necesidades de
los inquilinos (llamados "costos de mejora del inquilino") están consumiendo cualquier
excedente de ganancias. Tres años más tarde, el edificio de oficinas sigue teniendo un
rendimiento inferior al esperado y Erin aún no ha obtenido un retorno de su inversión.
¿Erin cometió un error? ¿Qué podría haber hecho diferente al decidir cómo
invertir en bienes raíces? 10
Erin tuvo problemas con su inversión inmobiliaria cuando no pudo pensar como dueña de la
propiedad, incluso cuando actuaba a través de un tercero e invertía indirectamente.
Ya sea que elija participar directamente o a través de otros, necesita saber qué hace que un
inversionista directo tenga éxito.
Debe poder pensar en una posible inversión inmobiliaria de la misma manera que lo haría
cualquier inversor real.
Examinemos lo que debemos considerar para invertir en Real Estate de manera exitosa.
11
Diamantes
Componentes Principales para
una inversión en Real Estate
Fuente: Harvard Business School (HBS) 12

El Producto se muestra en la parte superior y

contiene una lista de 4 artículos:
• Tipos de propiedad
• Ubicación “Location” (Explica el 70% del valor)
• Mercados (Macro / Micro)
• Regulación
Nos enfocamos en:
 Promotor
 Constructor
 Zona del Terreno

El entorno externo se muestra a la derecha y

contiene una lista de 6 elementos:
• Legalmente intensivo (papeleo)

• Mitigación de riesgos (normas legales/fiscales)
• Precios no estándar
• Estructura de trato flexible
• Tendencias demográficas
• Tendencias ambientales / tecnológicas

El mercado de capitales se muestra en la parte

inferior y contiene una lista de 4 elementos:
• Inversión intensiva en capital

• Apalancamiento o Deuda posible
• Efecto Cíclico de la economía
• Fuentes de fondos existentes y diversificada
• Acceso a Mercados financieros locales o
globales
Nos enfocamos en:

 Deuda privada (hipotecarios)
 Deuda emisiones públicas (titulización)
 Capital Privado (tradicional, institucional o
individual)
Las Personas se muestra a la izquierda y contiene

una lista de 4 elementos:
• Administración o Gestión intensiva

• Emprendimientos
• Relaciones ad hoc
• Bajas barreras de entrada
Nos enfocamos:
Los bienes raíces son un negocio de personas: discutimos
las diversas personas que un inversionista debería
Personas Clave: considerar entrevistar para obtener una imagen sólida de
 Los vecinos su inversión potencial. Para tener éxito en esta industria,
 El arquitecto del debe adoptar la intensidad de la gente del negocio y
proyecto aceptar su naturaleza de fijación de precios no estándar y
 El planificador urbano estructuración de acuerdos flexibles.
16
Fuente: Harvard Business School (HBS)
De acuerdo a Harvard Business School existen los 5 factores más importantes a considerar para
realizar una inversión en Real Estate:
1. Ubicación
2. Factores de oferta y demanda
3. Barreras de entrada, es decir, ¿qué se requerirá para comprar la propiedad?
4. Problemas clave de diseño
5. Supuestos actuales y proyectados
17
Unidades
Atributo Oficina Hotel Residenciales Uni y Industrial Retail
Multifamiliares
¿Qué tan cerca está esta

¿La ubicación de esta
propiedad de las ¿Qué tan cerca está la ¿Qué tan cerca está la ¿Qué tan cerca está la
propiedad está cerca de las
atracciones turísticas y propiedad de trabajos propiedad de las rutas de propiedad de las
operaciones
los generadores de y escuelas? camiones? autopistas?
gubernamentales?
viajes?
Location
¿Se puede acceder
¿El área circundante tiene ¿Cuál es el desempeño ¿Cuál es la densidad de
fácilmente a un ¿Qué comodidades
suficiente acceso a la mano de la fuerza laboral en el población de los
aeropuerto u otro medio ofrece la ubicación?
de obra? área circundante? alrededores?
de transporte?
¿Qué tan cerca está la ¿Qué transporte está Qué tan visible y
propiedad de las autopistas y disponible para los accesible es la
el transporte público? inquilinos? propiedad
18
Unidades
Multifamiliares
•Tasa de vacancia
• Tasa de absorción:
Absorción se refiere al incremento neto en la cantidad de espacio arrendado de un período al siguiente. Por ejemplo, si una
ciudad tenía 400 000 apartamentos ocupados al comienzo del año y 425 000 apartamentos ocupados al final del año, la
Factores de absorción neta de unidades de apartamentos para ese año fue de 25 000. De esta manera, la absorción ayuda a los
Oferta inversionistas a comprender qué tan rápido se arrienda (es decir, se “absorbe”) espacio vacío en el mercado.
• Cantidad de inventario nuevo entregado recientemente
• Cantidad de espacio actualmente en construcción
• Permisos de construcción emitidos
• Cantidad de espacio en las etapas de planificación
19
Unidades
Multifamiliares
•Población
•Formación del Hogar
•Empleo en
Empleo en ocupaciones (niños)
manufactura y
tales como • finanzas, •Volumen de pasajeros •Tasas de interés •Ingreso disponible
transporte
Factores de seguros, bienes raíces aéreos •Asequibilidad de agregado
•Volumen de carga
Demanda • servicios comerciales y •Ingresos turísticos o vivienda local •Ingresos familiares
aérea
profesionales número de visitantes •Crecimiento del •Volumen de Tráfico
•Volumen de trenes y
• servicios jurídicos empleo (resultados
camiones
empresariales y
profesionales)
20
Subtema 2: Estrategias de inversión (Categorías)
De acuerdo a Harvard Business School se tiene 5 categorías de inversión en Real Estate:

1. Oficinas
2. Viviendas unifamiliares o multifamilares
3. Hoteles
4. Industria
5. Retail
Para HBS estas categorías se fundamentan en que son productoras de ingresos.
En el caso de Terrenos, es una categoría de apreciación de capital

Puede esar enfocado para construcción de departamentos, zona agrícola, esparcimiento, otros)
21
De acuerdo a Harvard Business School las 5 categoría de inversión en Real Estate se pueden
agrupar en 2:
Duración del
Tipo de Propiedad
Contrato
Residencial Unifamiliar o Multifamiliar 1 año
Oficina 5 a más años
Hotel Diariamente
Comercial
Industrial 5 años
Retail 5 a 10 años
Todos los tipos de propiedades generadoras de ingresos comparten una función común: comprar
la propiedad, alquilarla y luego potencialmente venderla en algún momento.
22
Atributos de los 5 tipos de propiedades
Vivienda Unifamiliar o Multifamiliar Oficinas

• Los inquilinos son consumidores • La demanda está impulsada en gran medida
• Se pueden incluir equipos, como por las tasas de empleo.
electrodomésticos de cocina, lavadoras y • Tiende a ser uno de los sectores más
secadoras y, a veces, muebles. volátiles de la industria de bienes raíces
• El propietario debe esperar proporcionar debido al ciclo comercial y los costos
servicios completos de mantenimiento, que intensivos en capital de construir espacio
generalmente están incluidos en el alquiler. para los inquilinos.
• El alquiler generalmente incluye todos los • Los inquilinos tienden a estar en empresas
gastos de mantenimiento de áreas de servicios.
comunes, impuestos a la propiedad, • Los corredores de arrendamiento juegan un
seguros y servicios públicos. papel importante en el mercado de espacio
• Los flujos de efectivo tienden a ser más de oficinas, aunque la tecnología puede des
estables y predecibles. intermediar su papel en el futuro.
Industrial
Hotel
• El rendimiento es muy sensible a los ciclos • El rendimiento suele estar impulsado por el
económicos. empleo en la fabricación y el espacio
• Es quizás el tipo de propiedad más volátil flexible para la investigación y el desarrollo,
porque los usuarios generalmente se pero el crecimiento de la propiedad se ha
reemplazan todas las noches y la mayoría desplazado hacia la logística y la
depende de las condiciones económicas. distribución junto con el crecimiento del
• Por lo general, es administrado por compañías comercio global o el comercio electrónico.
de administración de terceros en acuerdos a • Por lo general, es el sector menos volátil de
muy largo plazo que van de 10 a 25 años. todos los tipos de propiedad.
• Es más susceptible a la quiebra debido a los
• Los inquilinos tienden a quedarse más
altos costos fijos, especialmente cuando se
tiempo.
emplea la deuda.
• Requiere mucho capital, particularmente • Las áreas de estacionamiento pavimentadas
porque los muebles, accesorios y equipos y los para camiones, remolques y automóviles,
artículos blandos como ropa de cama, así como el espacio para dar vuelta y el
alfombras y cortinas necesitan mejoras acceso a las carreteras son importantes.
continuas. 24
Retail (Venta minorista)
• El rendimiento está impulsado por los ingresos de los hogares locales o regionales y los hábitos de gasto
de los consumidores.
• Las propiedades se comparan en ventas por pie cuadrado y en pisadas.
• Algunos segmentos se consideran riesgosos en la era del comercio electrónico en crecimiento,

particularmente los centros comerciales.
• Los propietarios están más vinculados al desempeño comercial de los inquilinos y, a veces, los ingresos
por alquiler pueden estar vinculados a un alquiler fijo más un porcentaje de las ventas.
25
De acuerdo al CFA Institute se tiene 4 estrategias de inversión en Real Estate:
1. Propiedad residencial
2. Bienes Raíces comerciales
3. REIT Investing
4. Mortgage Backed Securities
26

1. Propiedad Residencial
Para muchas personas y familias, la inversión inmobiliaria adopta la forma

de inversión de capital (es decir, propiedad) en una residencia con la
intención de ocuparla.
En otros palabras, se compra una casa o departamento. Dado el precio de

las viviendas, la mayoría de los compradores no pueden pagar 100% en
efectivo por adelantado y debe pedir prestados fondos para realizar la
compra.
Cualquier apreciación(depreciación) en el valor de la vivienda aumenta

(disminuye) el capital del propietario en la casa y se magnifica por
cualquier apalancamiento hipotecario.
Las instituciones financieras son los principales proveedores (originadores)

de financiamiento de deuda (típicamente, a través de hipotecas) para la
propiedad de la vivienda.
Fotos: Delujo.pe / Remax – Casa de Campo AQP 27

Subtema 2: Estrategias de inversión

En Perú: Productos bancarios existentes: Crédito Hipotecario y Crédito Mivivienda
Fuente: BBVA.pe 28

Fuente: BBVA.pe 29

Fuente: BBVA.pe 30

En Perú: Condiciones de AFP: Disposición de hasta el 25% para el primer inmueble
Este beneficio otorga la posibilidad de disponer de hasta el 25% del fondo acumulado en tu cuenta
individual de capitalización (CIC) para pagar la cuota inicial de la compra de un primer inmueble,
siempre que se trate de un crédito hipotecario, o para amortizar un crédito hipotecario que haya
sido utilizado para la compra de un inmueble, en ambos casos otorgado por una entidad del
sistema financiero.
Fuente:
https://www.sbs.gob.pe/usuarios/informacion-de-pensiones/otros-beneficios-del-spp/disposicion-de-hasta-el-25-para-el-primer-inmueble
31

Usos:
Vivienda Alquiler / Venta airbnb
https://www.airbnb.com.pe/peru/stays
32

Precios
Incremento de precios por COVID e subida de materiales de construcción.
33
Precios
34
Precios
35
Precios
36
Precios
Fuente: La República Dic 2021 37

Precios
38
Tasas
https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/result
39
Tasas
https://www.sbs.gob.pe/app/pp/EstadisticasSAEEPortal/Paginas/TIActivaTipoCreditoEmpresa.aspx?tip=B
40

2. Bienes Raíces Comerciales
La propiedad comercial se ha considerado tradicionalmente una inversión para fondos institucionales o individuos de alto poder
adquisitivo con horizontes a largo plazo y necesidades de liquidez limitadas.
Esta percepción de conveniencia para ciertos tipos de inversionistas fue principalmente el resultado de la complejidad de las inversiones,
las grandes inversiones requeridas y la relativa falta de liquidez.
El éxito de la inversión es una función de una variedad de factores, incluyendo qué tan bien está la propiedad manejada, la economía en
general y condiciones específicas del mercado inmobiliario, y la medida y términos de cualquier financiamiento de deuda.
Oficinas Prime Hoteles Oficinas
7
41

Oficinas
Gestión 2022
“Con un valor promedio de US$ 9 por m2 mensual, Chorrillos es el
distrito más económico a la hora de alquilar una oficina. Le siguen La
Victoria (US$ 9.5), Cercado de Lima (US$ 10.6), San Luis (US$ 10.8) y
Callao (US$ 10.9).” Gestión 2022
42

Locales Comerciales
“En Gamarra una tienda (promedio de 20 m2) de primer piso te puede costar 3 mil
dólares el alquiler mensual. Y si vas a subiendo, un espacio de tiendas en el quinto piso
puede oscilar entre 300 y 400 dólares el alquiler mensual” Gestión 2019 43

Centros Comerciales
Clasificación de centros comerciales en lima se realiza de la
siguiente manera:
•Super regionales: Jockey Plaza, Mall del Sur, Plaza San Miguel,
MegaPlaza Norte, Plaza Lima Sur, Plaza Norte, Mallplaza Bellavista,
Mall Aventura Santa Anita, Real Plaza Puruchuco, Mallplaza Comas
•Regionales: Open Plaza Angamos, Open Plaza Atocongo, La Rambla

Brasil, La Rambla San Borja, Minka, Real Plaza Centro Cívico, Real
Plaza Primavera y Real Plaza Salaverry
•Comunitarios: Caminos del Inca, Agustino Plaza, Real Plaza Guardia

Civil, Real Plaza Pro y Real Plaza Santa Clara
•Estilo de Vida: El Polo y Larcomar.

Tasa de vacancia 8.2% (2019) a 15.1% (2021)
Fuente: Peru Retail
44

Hoteles
45

Hoteles
46

Hoteles
47

Hoteles
48

Post Covid
Hoteles
Pre Covid
49

3. REIT Investing
Los REIT representan el 10% de la propiedad inmobiliaria mundial, y se encuentran activos en mas de 30 países en cuyas bolsas de
valores se negocian activamente (Estados Unidos, México, Brasil, Corea del Sur, España, Taiwán, Malasia y Hong Kong)
La estrategia comercial para los REIT es simple: maximizar la ocupación de la propiedad, tasas y rentas para maximizar los ingresos y los
dividendos, dado que se reparten las inversiones en participaciones y cotizan en el mercado de valores. Además, es una opción de
refugio de valor y baja volatilidad. De Fácil acceso y retornos históricos correlacionados con acciones de baja a mid capitalización.
Entre el 2015 y 2017 en Perú, se ha propiciado el desarrollo de fondos de inversión para que cualquier persona invierta en portafolios de
inmuebles, que generan rentas de alquileres gestionados de manera profesional por empresas reguladas por la Superintendencia de
Mercado de Valores (SMV).
En el Perú, a esta estrategia es conocida como Fondos FIBRA (Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces) o
FIRBI (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles). Ofrecen eficiencia tributaria, rentas regulares y apreciación potencial del
capital, con un plazo de permanencia de 4 años de los inmuebles.
50

3. REIT Investing
Ventajas de los FIBRA - FIRBI, respecto a comprar un inmueble directamente y ponerlo en alquiler
1. Acceso a un portafolio mas grande y diversificado de activos

2. Vacancia y administración de alquileres es atendida por un gestor experto, que debe informar obligatoriamente a los inversionistas
3. Recies los frutos de los alquileres directas a tu cuenta, los gestores se hacen cargo de los impuestos
4. Ventajas tributarias, como diferimiento o no pago del alcabala e impuestos a la ganancia de capital, que puede ser exonerado con
presencia bursátil.
Porqué se crean los FIBRA en el Perú? El desarrollo de estos fondos de inversión tendría un impacto en el país sobre:
1. El Mercado inmobiliario y de construcción como una nueva fuente de capital a precios competitivos
2. El Mercado de alquiler de inmuebles al promover su formalización gracias a la participación de gestores profesionales y expertos
3. El Mercado de capitales,, al canalizar inversión privada (institucional y personas naturales) al negocio de arrendamiento (alquiler)
inmobiliario de gran escala.
4. El mercado de valores por la negociación secundaria de los certificados de participación
En el Perú se han estructurado 6 fondos (4 FIRBI y 2 FIBRA), consolidando un total de activos bajo administración valorizado en más de
$300 MM ($180 MM en FIRBI y $120 MM en FIBRA). Se proyecta nuevos programas entre $300 MM a $500 MM
51

3. REIT Investing
52
https://fibraprime.pe/quiero-invertir/

3. REIT Investing
53
4. Mortgage- Backed Securities (Valores respaldados por hipotecas)
La estructura MBS se basa en el modelo de titulización de comprar un conjunto de activos y asignar los ingresos y rendimientos del
principal en tramos de valores individuales.
54
4. Mortgage- Backed Securities (Valores respaldados por hipotecas)
7
55
Subtema 3: Retorno, Riesgo y Diversificación
Riesgo - Ciclo de Mercado

Nos determina la accesibilidad al financiamiento y el costo de capital de un inversionista
Es útil considerar en que ciclo

de mercado nos encontramos.
Asimismo, la tasa de alquiler,

así como el promedio de la
tasa de ocupación (vacancia)
actual para cada tipo de
propiedad, mercado o
submercado en particular en
relación con el promedio a
largo plazo
Gráfico y conceptos según

Harvard Business School
Tasa de Alquiler: % flujo anual / valor venta

56
Retorno Histórico
Fuente: CFA Institute
57
Diversificación
¿Cuánto capital debo destinar a activos inmobiliarios?
La respuesta a esta pregunta variará según su cartera, su elección de inversión, las

características del activo, su capacidad financiera, el nivel deseado de diversificación y,
principalmente, cuánto riesgo puede tolerar. El mercado ha llegado a aceptar el 10%, pero varía
en función del ciclo económico, de grado de formalidad y sofisticación de un país, entre otros.
¿Con quién invierto?

Un factor de riesgo clave en cualquier operación radica en la selección de la contraparte.
Ya sea que esté invirtiendo en una sola propiedad residencial para usted o comprando acciones
de REIT, debe realizar una debida diligencia sobre la experiencia específica de la contraparte en
cualquier estrategia de inversión que esté siguiendo.
58
Diversificación
¿Cuánto capital debo destinar a activos inmobiliarios?
La respuesta a esta pregunta variará según su cartera, su elección de inversión, las características del activo,
su capacidad financiera, el nivel deseado de diversificación y, principalmente, cuánto riesgo puede tolerar. El
mercado ha llegado a aceptar el 10%, pero varía en función del ciclo económico, de grado de formalidad y
sofisticación de un país, entre otros.
¿Qué debo tener presente al invertir?

Un factor de riesgo clave en cualquier operación radica en la selección de la contraparte.
Ya sea que esté invirtiendo en una sola propiedad residencial para usted o comprando acciones de REIT, debe
realizar una debida diligencia sobre la experiencia específica de la contraparte en cualquier estrategia de
inversión que esté siguiendo.
¿Cuál es el plazo estándar en inversiones de Real Estate?

El tiempo de inversión para un inversionista profesional va desde 7, 10, 12 a 15 años.
59
Subtema 4: Valorización
Existen 4 métodos para valorizar una inversión en Real Estate:
1. Método de Ventas Comparables

Considera los precios por m2 vigentes a la fecha de la valorización, se realiza una
análisis de inmuebles comparables, y son ajustados considerando los detalles
específicos, años del inmueble u otras consideraciones. (Tasación)
2. Método de Capitalización de Ingresos
Para este método, estimamos el valor de la propiedad aplicando una tasa de

capitalización al ingreso anual que se espera que la propiedad produzca de manera
continua.
60
Subtema 4: Valorización
Existen 4 métodos para valorizar una inversión en Real Estate:
3. Método de Flujos de Caja Descontados

Se estima un flujo de caja proyectado por año, y se calcula un valor terminal en el
año en que la propiedad será vendida y los montos se traen a valor presente.
4. Costo de Reemplazo
Es determinar el costo de reemplazar y construir desde cero el inmueble, incluyendo
el valor del terreno. Sin embargo, dado el efecto de inflación y devaluación el costo
tiende a ser inflado y refleja el valor real.
61
BIBLIOGRAFÍA
CFA Institute. (2019). CFA Program Curriculum 2020 Level I Volumes 1-6 Box Set. Book
6, study session 17, Alternative Investments.
CFA Institute (2021). CFA Alternative Investments 2021. Chapters 3, Real Estate
Investments
22
Material producido por la
Universidad Peruana de
Ciencias Aplicadas
Continúa con las actividades Autor:
propuestas Jorge Aquije Ñato
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2022 – Todos los
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ACTIVOS ALTERNATIVOS:

 La creciente popularidad de titulizaciones amplió la definición de inversión inmobiliaria.

Fuente: CFA Institute 4

Global Asset Classes

Fuente: The Economist, 2017

■ Potencial de rentabilidad competitiva a largo plazo impulsada tanto por la

■ Posibilidad de cobro de arrendamientos de varios años con alquileres fijos

■ Probabilidad de una correlación menos que perfecta con otras clases de

■ Potencial para proporcionar una cobertura contra la inflación si las rentas

La propiedad de bienes raíces está representada por un título y puede reflejar

Los títulos se pueden comprar, arrendar, vender, hipotecar o transferir juntos

(1) Basado en deuda o capital

Fuente: CFA Institute

El Dilema de Erin – Invertir indirectamente

El Dilema de Erin – Invertir indirectamente

El Dilema de Erin – Invertir indirectamente

Fuente: Harvard Business School (HBS) 12

El Producto se muestra en la parte superior y

Fuente: Harvard Business School (HBS) 13

El entorno externo se muestra a la derecha y

• Legalmente intensivo (papeleo)

Fuente: Harvard Business School (HBS) 14

El mercado de capitales se muestra en la parte

• Inversión intensiva en capital

Nos enfocamos en:

Las Personas se muestra a la izquierda y contiene

• Administración o Gestión intensiva

2. Factores de oferta y demanda

3. Barreras de entrada, es decir, ¿qué se requerirá para comprar la propiedad?

4. Problemas clave de diseño

5. Supuestos actuales y proyectados

Subtema 1: Definición, características y tipos

¿Qué tan cerca está esta

Fuente: Harvard Business School (HBS)

De acuerdo a Harvard Business School se tiene 5 categorías de inversión en Real Estate:

2. Viviendas unifamiliares o multifamilares

Para HBS estas categorías se fundamentan en que son productoras de ingresos.

En el caso de Terrenos, es una categoría de apreciación de capital

Vivienda Unifamiliar o Multifamiliar Oficinas

Retail (Venta minorista)

• Las propiedades se comparan en ventas por pie cuadrado y en pisadas.

• Algunos segmentos se consideran riesgosos en la era del comercio electrónico en crecimiento,

De acuerdo al CFA Institute se tiene 4 estrategias de inversión en Real Estate:

2. Bienes Raíces comerciales

4. Mortgage Backed Securities

Subtema 2: Estrategias de inversión (Categorías)

Para muchas personas y familias, la inversión inmobiliaria adopta la forma

En otros palabras, se compra una casa o departamento. Dado el precio de

Cualquier apreciación(depreciación) en el valor de la vivienda aumenta

Las instituciones financieras son los principales proveedores (originadores)

Fotos: Delujo.pe / Remax – Casa de Campo AQP 27

Subtema 2: Estrategias de inversión

En Perú: Productos bancarios existentes: Crédito Hipotecario y Crédito Mivivienda

Subtema 2: Estrategias de inversión

En Perú: Productos bancarios existentes: Crédito Hipotecario y Crédito Mivivienda

Subtema 2: Estrategias de inversión

En Perú: Productos bancarios existentes: Crédito Hipotecario y Crédito Mivivienda

Subtema 2: Estrategias de inversión

En Perú: Condiciones de AFP: Disposición de hasta el 25% para el primer inmueble

Subtema 2: Estrategias de inversión