1 Copropiedad, Propiedad en Condominio y Tiempo Compartido

124 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4.
La coprop iedad 125
Nihil autem ineterest, cum societate, an sine societate res ínter Ahora bien, en el estudio de esta figura es conveniente distinguirla de la co-
aliquos communis sit, nam utroque casu locus est communi
lllldaridad y la sociedad; para ello debemos precisar el concepto de copropiedad.
dividundo iudicio. Cum societate res communis est, veluti ín ter
Nuestra legislación, inspirada en el código civil español, dice:
eos, qui pariter eandem rem emerunt; sine societate communis
est, veluti ínter eos, quibus eadem rem testamento legata est.
1 Iay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso
(Nada importa que la cosa sea com ún a algunos con sociedad, o a varias personas (art. 938, CCF).
sin ella; porque en uno y otro caso tiene lugar el juicio de división
de la cosa común: la cosa es común por razón de sociedad, v. g.
entre los que juntamente compraron una misma cosa: es común sin i 11 una copropiedad, al ser un derecho proindiviso, no hay división material de
sociedad cuando en algún testamento se les legó una misma cosa.) 1'•11l l's. El derecho de los copropietarios carece de división material, de modo que
l1 parte alícuota resulta indispensable para la comprensión de la copropiedad.
Digesto, libro X, Título 3. lli1 ha parte alícuota no es material, sino ideal; sería algo así como la proporcio-
ll.llidad de derecho.
Introducción 1)e esta parte alícuota dice Rafael Rojina Villegas:
La forma típica de propiedad se caracteriza por el dominio que una persona ejerce l ~s una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función
sobre una cosa, es decir, en la mayoría de los casos hay un solo propietario; sin de una idea de proporción. Podría decirse que es una parte que sólo se representa
embargo, a veces surge por distintas circunstancias la forma de la copropiedad, mentalmente, que se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada mo-
la cual admite que dos o más personas tengan conjuntamente el mismo derecho lt·cula de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios, cuya
sobre el bien o la cosa y lo ejerzan de modo común. part icipación variará según los derechos de éstos.'
4.1 Concepto 1."1.1 Copropiedad y comunidad

Es importante considerar que la copropiedad no consiste en que la propiedad se l111lo la copropiedad como la comunidad son manifestaciones de la pluralidad de
fraccione, de modo que cada una de las partes que la constituyen tenga su propio tlj l'los, titulares de los derechos subjetivos, pero difieren en que la comunidad es
propietario; ocurre en realidad que la cosa es única e indivisible y lo que se encuen - • 1 p/' 111.: ro y la copropiedad la especie.
tra fraccionado es el derecho de propiedad, en tantas partes como copropietarios 1.:1 comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos y la copropiedad,
existan. En este sentido, se puede considerar una modalidad de la propiedad un 11111n fo rma de derecho de propiedad, sólo puede recaer sobre cosas específicas
tanto incómoda para el derecho, aun cuando se encuentra regulada por la ley. d1'll' rminadas. 2
La copropiedad acarrea una serie de derechos que se vuelven inconvenien 1,:1 comunidad se presenta cuando un derecho o conjunto de derechos son
tes -como el interés respecto del objeto, los derivados del uso, la conservación 111 d111idos a una pluralidad de sujetos y les corresponden en común.
o el mantenimiento, entre otros- y que pueden interferir en la tranquilidad y el Jlod cmos encontrar algunas manifestaciones de comunidad en la comunidad
entendimiento de los copropietarios. IH:I1 'ditaria, entre los integrantes de una sociedad civil o mercantil, en la creada
La copropiedad tiene su origen en al menos dos supuestos: la contrataci61 1 1 ¡•¡¡1;, de un patrimonio familiar y en el matrimonio bajo el régimen de sociedad
de las partes, que acuerdan adquirir un bien o cosa bajo esta modalidad, y mor/¡,, t i111 Ytlgal, entre otras.
causa, es decir, que por voluntad del testador se disponga que dos o más heredero~> 1,,¡ cop ropiedad, como lo hemos expresado, es el derecho de todos los copro
adquieran derechos sobre una cosa común y así lo acepten, o bien porque la cos,1 ¡d1 1.11 ios sobre el objeto en su totalidad, es decir, cuando una cosa o un derecho
recibida en herencia no admita división. ¡•,tiiiiiiOilia l perlenecen proindiviso a dos o más personas. En la copropiedad, los
De una u otra manera la copropiedad, con todo lo in cómodo que pudi ern
resultar, es un hecho y la ley tiene que admitirlo, rccon<H e• !'lo y ~t·gularlo; :"lllnqut·
H l(otllll 11 Vl lkHn s, C'lllllf/('llllio rlr derecho rivil , lilltlll 11 , 1'""' '"· fvl, ·~ l.u , 19H 2. p. 111.
Lambié n la propia ley puede prever su clcsapark illll 1W11 1til l1 'licln t¡11v d hkn p:1sc· ¡,,,,,¡ 1'1' 1•11 ) -• 1 'lindo p<11· 1\. dr l'i•ll•, 1lr11·c/111
r /1 ) ( · .~ ~ 1 1\ 11 'l( ihc t\n s, llrrn /u¡ r ivil rSfl(llluf ¡ 11/11/111 1'
a l:1 ¡H nplc•cl.ul ele 11 11 :1 sol:\ prrson:1. , ¡¡•lilllt ' l/ii/1/11, ""''1111 , M¡'·x l¡ ¡¡, ! ()(l() , p . 11()
126 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 127
copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino que utilización por los demás. La administración de la cosa corresponde a todos
todos tienen un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes, en en común, aunque cada uno puede tomar por sí solo las medidas necesarias
cierta proporción, denominada parte alícuota. para la conservación de la cosa. La administración y explotación pueden re-
Según lo anterior la cosa no se divide materialmente: los que se dividen son guiarse por mayoría de votos, y semejante regulación surte efecto, igual que
los derechos. Recordemos que la parte alícuota es una parte ideal. una regulación contractual.
La copropiedad no debe confundirse con la propiedad común ni con la colecti- ' ·lodo copropietario puede disponer libremente de su cuota; de la cosa, como
va; la primera recae sobre cosas comunes que no son susceptibles de propiedad pri- una totalidad, pueden disponer todos de manera conjunta.
vada y la segunda pertenece a un sujeto jurídico representativo de la colectividad. Todo copropietario puede exigir en cualquier momento la supresión de la
Algunos juristas, como el español José Castán Tobeñas y el jurista mexicano comunidad.
Ernesto Gutiérrez y González, distinguen la cotitularidad y la copropiedad. La 1.a copropiedad produce pretensiones reales tanto contra los comuneros como
primera se refiere a la comunidad de derechos de crédito u otros, en tanto que la contra los terceros.
segunda sólo se refiere al derecho de propiedad y éste, en su sentido técnico, sólo 1 La copropiedad se adquiere y se pierde como la propiedad exclusiva.4
recae sobre cosas corporales.
Cabe también distinguir entre la copropiedad, para dejar fijo y preciso su
La copropiedad y su evolución
concepto, y la sociedad:
1'1dl'recho de propiedad fue adquiriendo distintas modalidades y formas durante
~ La copropiedad, como ya lo expresamos, puede originarse en una relación 111111 hos años; una de ellas fue la copropiedad, que ha ido evolucionando no sólo
contractual o por un testamento (mortis causa), en tanto que la sociedad sólo 111 ~u aspecto legislativo, sino en diversas manifestaciones, desde su origen ro -
se puede originar contractualmente mediante un solo contrato de sociedad. 111.1110, poco común, hasta las más modernas, como la propiedad en condominio
~ La naturaleza de la copropiedad no deriva de la ley, pues aquélla ya existe y c•l derecho real de tiempo compartido, de los cuales nos ocuparemos en este
ésta, en todo caso, sólo la reconoce; en cambio, la sociedad tiene su origen en IJillulo. .
la ley, pues ésta le da existencia y la regula.
~ La copropiedad busca que varias personas ejerzan sobre el bien los derechos
que otorga la propiedad, es decir, el goce, el uso, el aprovechamiento y la
1.2.1 La copropiedad en el derecho romano
conservación de la cosa. La sociedad, aun cuando utiliza la copropiedad para !'lit•! derecho romano era poco común la copropiedad, de acuerdo con el principio
su explotación, pretende alcanzar un fin preponderantemente económico, per ,¡, 1 :dso: duorum in solidum dominium esse non potest, que Juan Iglesias expresa
mitido por la ley, para el cual se ha constituido. 3 11111tt 1: " ... no es dable la existencia de una propiedad ejercida sobre la misma cosa". 5
Scgún lo anterior, la propiedad es exclusiva, pues una cosa no puede pertenecer
Para precisar la diferencia entre la copropiedad y otros tipos de cotitularidad, el ¡, ,ufitlum a varias personas (Celso). No obstante, es admisible la comunidad de
derecho alemán y su doctrina la distinguían de la manera siguiente: "Si la propic !11 npil'dad por cuotas ideales, esto es, sin atribución de partes físicas.
dad de una cosa corresponde a varias personas en común se tratará de una comu 1.n communio, admitida por los romanos, era la pluralidad de derechos sobre
nidad por cuotas o de una comunidad en mano común. En la duda se presunw !.1 ti11 Sil1a cosa y podía ser, de acuerdo con su procedencia, voluntaria o incidental,
la comunidad por cuotas:' )'ll 1>1'.1 que proviniera de la voluntad o acuerdo de varias personas o de un hecho
La comunidad de propiedad por cuotas se llama copropiedad y las principak:-. il Jtl.ll'gen de la decisión de los sujetos (Communio incidens).
reglas que se le aplican son: l •: n cstc caso tenemos la figura del condominio denominada consortium ínter
fi•tl/1'1 (wmunión universal de bienes), constituida entre los filiifamilae a la muer! e
l. Cada copropietario tiene una cuota fija y se presume la igualdad de cuolas. ll'l/'iiiCJ:
Cada cuota de copropiedad tiene carácter de propiedad y se k nplican las regln:-.
que regulan ésta. Cada uno puede usar la cosa contt'ltl 1'11 l;tJ tlo no lcs iom· In
11 l•11olc't 1 ¡·fus, '1'. l<lpp y M . WolfT, Trotado ril' 111'11'1 '"' o/1•l/, "111 "'' i111 d1 1,1 ~' o sn~·: 10 111 0 111 ·1'', lloS1 11 ,
li 111IC' IIIrlol , 11171, 1'1'· 111 O Id 2.
\ 1· 1 olll l• 111'~ )' ( :111\'11\ 11''/, f.'/¡1!11111111111/n, 1'41111111, l'vlc'•x l. 11, 111'1'1 1'11 lto 1 lf¡l¡ 1 lfr,lo •' l.l .,, ll1' /l 'd111 111111111111 1//, 1111 /11 1' /ll,lflllc/11/11 ·\¡j ~ l lhiilf(lloll\ 1 li,J',I ~ 1 1' ! '11{
Capítulo 4. La copropiedad 129
128 BIENES Y DERECHOS REALES
(Esta acción tiene su origen en la Ley de las XII Tablas; porque queriendo los coherederos di -
El consortium tenía como característica el régimen del ejercicio dominical vidir la cosa común, parecía necesario que se constituyese alguna acción, por la cual las cosas
in solidum y no del ejercicio pro parte. Cada uno de los consortes es dueño de hereditarias se dividiesen entre ellos.) 8
la totalidad y, por ello, tiene pleno derecho de disposición sobre la cosa. Todo
pertenece a todos y el poder íntegro de cada uno sólo se ve limitado por el ius 1•tt la acción familiae erciscundae, el juez podía, mediante la adjudicación, atribuir a
prohibendi del otro condómino. • ,,da uno de los copartícipes la propiedad exclusiva de los bienes puestos en su lote
El régimen del consortium, podemos decir, no fue bien aceptado en Roma, por '' ' ondenar a cada una de las partes a prestaciones personales para con los demás.
6
lo que en la época clásica predominó el régimen de ejercicio pro parte. Sin embargo, no hay uniformidad en la concepción romana de la copropiedad,
La copropiedad era incómoda para los romanos; de hecho, en los antecedentes Jllti'S algunos tratadistas dicen que hay al menos dos concepciones:
romanos se encuentra que los copropietarios podían pactar el permanecer en esa
condición por un tiempo determinado, de lo que resulta que quienes se hallaban ,,¡ La que parte de la división de la cosa. Según esta teoría sobre una misma cosa
en comunidad debían dividir, pues ninguno estaba obligado a permanecer en la recaen varios derechos de propiedad coexistentes, por lo que la cosa debe
indivisión. considerarse dividida, de modo ideal o intelectual, no en forma física.
La división podía ser de común acuerdo mediante el pago realizado por los ¡,¡ La que parte de la división del derecho. Esta teoría plantea que la cosa común
copropietarios para distribuirse el bien del que participaban en la copropiedad. l'S objeto de un derecho único de propiedad dividido por cuotas ideales.
En caso de desacuerdo, tenían derecho de obtener la división mediante la acción

communi dividundo, que procedía cuando se trataba de bienes privados entre par- 1 ,, • .1cuerdo con lo anterior, en la teoría de los jurisconsultos romanos la copropie-
ticulares, como se explica en el Digesto: ,1," 1 se caracteriza porque constituye una forma de la propiedad individual, pues
, 11Lt propietario posee un derecho completo y absoluto sobre una parte alícuota
Commun i dividundo iudicium ideo necessarium fuit, quod pro socio actio magis ad per- d. l.t cosa poseída en común y conserva el derecho de disponer libremente de ella.
sonales invicem praestationes pertinet, qua m ad communium rerum divisionem. Denique Algunos tratadistas, basados en las ideas iniciales del sistema romano, resaltan
cessat communi dividundo iudicium, si res communis non sit. lt 11posición para que dos o más personas pudieran ejercer en forma simultánea el
(El juicio de división de la cosa común era necesario, porque la acción de sociedad pertenece ,J, t<'l ho de propiedad por entero sobre la misma cosa, sin que lo anterior implicara
más bien a las mutuas prestaciones personales, que a la división de las cosas comunes, finalmente i t1t t'11 pedimento para que perteneciera a varios en comunidad. Con fundamento
cesa el juicio de división de la cosa común, si ésta no es común_f tt lJlpiano: "no puede ser de dos íntegros el dominio o la posesión ni cualquiera
' 1 •.c nor de la cosa, sino que tiene en parte el dominio de toda la cosa sin dividir. "
Tratándose de una masa hereditaria, la acción que procedía era familiae erciscun- ,..,¡ /otius corporis pro indiviso pro parte dominium habere, es decir, que el dominio
dae; el Digesto se refiere a ella de la manera siguiente: "1" ,. la cosa se tiene proindiviso, no como si el todo fuese de cada uno, sino sólo
¡•11 p;1rtcs indivisas, de tal manera que las partes de la cosa son más bien ideales
Haec actio proficiscitur e lege duodecim tabularum; namque coheredibus volentibus a
1111 t'orporales.
communione discedere, necesarium videbatur aliquam actionem constituí, qua ínter eos
res hereditariae distribuerentur.
,. 1,;' .2 La copropiedad en el derecho francés
6 Ibidem, pp. 299 y 300. "El régimen de consortium no existe en la época clásica, donde impera el régi 1 dnl'lrina francesa sobre la copropiedad, que llegó a nosotros a través de Planio l
m en del ejercicio pro parte. El concepto del dominio parcial informa los actos de disposición jurídiw ,
llqH·rt, dice:
gravándola, etc. Semejante concepto informa también los actos de disposición material, cuando me no~
en lo que atañe a la adquisición de frutos de la cosa, pero pro parte, esto es, en proporción a su cuota .
En cuanto al uso de la cosa, entendido igualmente como parte de las disposición material, rige l.1 l i11.t cosa se halla en indivisión cuando el derecho de cada propietario recae sobre lo
norma de que cada condómino puede actuar con independencia, es decir, co mo propietario aislado y /utn/irlml (uno sobre una porción determinada) de la cosa común. La parte de cadn uno
exclusivo, si bien queda a salvo la facultad de los demás condóminos p<1r~ opn nc t se ius prohiueud1 . 1111 t·s, por lanlo, una parte material, sino una parte alícuota que se expresa media11ir
El ius prohibendi pónese en relación con las innovaciones - co nstn11 dtHII'~. dt ' lllltlit iones que NI' 111111t if'1·:1: un tercio, un cuarto, un décimo. ¡;¡ tlt ·rrt'/¡o de propiedad está div idid o <' lllrt·
ll cw n :1 c;1bo en la cosa:'
7 11, ltndtl¡ •,tll'~ de l 'on scca, U digesto del lilll¡wmdor fu <liniun il, l tlltlll 1, l ·•• l ,tl•l •'l"tl> "'" l t> JH>gr:\ lt tt> dt•
11 1/i /tft •lll , 1' H\ 1
! tttl>tt'• \ ' i>~lllt •, M.1dl'id, I H7H. p. 1117.

130 B IENES Y DERECHOS REALES
ellos; la cosa no es indivisa. El derecho de cada propietario recae sobre todas y cada puramente intelectual de ésta y puede ejercerlos sin el consentimiento de los
una de las moléculas de la cosa, y en ellas encuentra el derecho de sus copropietarios, demás copropietarios.
en la medida correspondiente a éstos. 9 1
" Las partes ideales de los copropietarios, al no constituir cuerpos ciertos, no
pueden, sin el consentimiento de los condóminos, ejercitar actos materiales o
Según estos juristas la copropiedad termina con la partición de la cosa o por el
jurídicos que impliquen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propie-
hecho de que uno de los copropietarios, si son dos, venda o done al otro su parte
dad. Como lo expresa Rojina Villegas, "Todo acto de dominio, tanto jurídico
de la cosa común, o si uno de los copropietarios sucede al otro. Puede también
como material, sólo es válido si se lleva a cabo con consentimiento unánime
terminar sin necesidad de partición si los copropietarios convienen vender al mis-
de todos los copropietarios".
mo tiempo todas sus partes a un comprador único.
'" Todos los copropietarios están autorizados a gozar de la cosa conforme a su
Estos autores mencionan las siguientes especies de indivisión:
destino, sin impedir a los demás copropietarios el uso de su derecho.
a) Sin duración prefijada. La indivisión es un estado esencialmente temporal, des- 1". Los actos de administración de la cosa, con excepción del arrendamiento, se
tinado a cesar un día u otro por una partición. Ejemplos de ello son las indivi- llevarán a cabo por parte de la mayoría y comprenden todos los actos de con-
siones que se producen entre los coherederos llamados a una misma sucesión y servación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino, de modo
la que existe entre esposos después de la disolución de la comunidad conyugal. que los condóminos o copropietarios deberán contribuir proporcionalmente
a su interés.
b) Convencional. Una convención o acuerdo puede colocar los bienes en estado de
indivisión por un tiempo más o menos largo. Como ocurre con la comunidad •" Cada copropietario podrá demandar, en todo tiempo, la división de la cosa
conyugal, que dura sin partición posible hasta la disolución del matrimonio común y no podrá ser sometido en función de su naturaleza y de su destino
.1 una situación forzosa de indivisión.
o la separación de cuerpos o de bienes. Estos autores plantean que entre co-
herederos, siguiendo el art. 815, inc. 2, del código civil francés, la ley permite
convenir que se permanecerá en la indivisión por un tiempo que no puede 1 11 la teoría de copropiedad se manejan conceptos distintos no sólo en form a
'"t. ilógica, sino también como sinónimos. Esta sinonimia causa cierta confusión
exceder de cinco años, aunque dicha convención puede ser renovada.
e) Perpetua. Esta indivisión es la que está destinada a durar siempre y nunca • !.1 misma se expresa en los siguientes conceptos: copropiedad, condominio, ca
puede pedirse partición, por ello también se le denomina indivisión forzosa. 111111irlad, indivisión y propiedad común, entre otros.
Esta indivisión recae sobre cosas que están destinadas al servicio común d(;
varios propietarios. Por ejemplo: 1A Tipos de copropiedad
l. Callejuelas, pasajes, avenidas y patios comunes a varias casas. 11 ,1)' distintos tipos de copropiedad, los cuales dependen de los criterios que se
2. El suelo y ciertas partes de las casas divididas por pisos entre varios pro lílltl.lll en cuenta para su clasificación. La doctrina jurídica y los tratadistas men -
liU II.III los siguientes tipos:
pietarios.
3. Los muros, las cercas formadas de setos vivos y otras paredes medianeras. 111
1) Voluntarias y forzosas
4.3 Principios de la copropiedad 1;ll 1 11propiedad voluntaria es aquella en la que quienes intervienen pueden hacerla
1 r.· ~ ~~' l'n tre ellos, de acuerdo con el principio fundamental que rige la copropiedad,
De acuerdo con lo expuesto, se pueden enumerar los siguientes principios:
t:t\1 111 el cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Por consiguien te,
1°. Cada uno de los copropietarios goza de los derechos inherentes a la propiedat 1 "" n v;\ lido el pacto por el cual los copropietarios están obligados a quedarse en
respecto a su parte alícuota ideal, los cuales son comp:1tiblcs con la naturalcí'.l lkll.r indiv isión de manera permanente.
1 '¡1 ,111do se trat a de cosas que por su naturaleza so n indivisibles, es decir, co
' ' qtll ' 110 admiten div isión, pues hacer dirh.1 di vis i<'ln tc ndr f.1 co mo resultado b
'l tvl 1'1 ,1111111 ) 1, 1111'1 '11 , /)n ¡·<illl li vi/, 11 .111.1, M(•x il o, 11l'l'', l ' 111 l" 1d111.1 dv 11 11 v;liot , en ton ces el modo dt · li ' tllilrhll l.t ll'lllltjlll'd.ld es medi :l nlv
1!1 '"'"'"' 1'1 ' 111 1111 1!1 1'1: 11l il <JIIl' p1wd1·r¡ 11!- v.ll .1 r ahtl lns '"l'ltl¡d t: IMiiiN d• '111111111 .u lll 'l'd(), y n l,dt.i
de acuerdo se requiere la intervención judicial, siguiendo los arts. 939 y 940 del
11isos no hay copropiedad, pero existen bienes comunes indispensables para el uso
Código CivilY
de los pisos que sí producen copropiedad forzosa.
La copropiedad forzosa es aquella en que resulta imposible la división o la
Enneccerus dice, con base en la legislación alemana:
venta por la naturaleza de la cosa que la ley reconoce. Aun cuando algunos juristas
mencionan que la copropiedad forzosa es la menos común, un ejemplo cotidiano
La ley distingue entre propiedad de la vivienda y propiedad parcial, según el fin al que
es la copropiedad de áreas comunes (entradas, patios, escaleras, azoteas, drenajes) se destine la parte del edificio que ha de ser objeto de propiedad separada. Si está
de edificios o unidades departamentales. destinado a habitación, puede dar lugar a una propiedad de vivienda, si está destinado
Es importante considerar que en las copropiedades forzosas no hay posibilidad a otros fines (despacho, taller, almacén, tienda, garaje, etc.), puede fundarse sobre ella
de librarse de ellas; un caso que ilustra esto es la copropiedad de pared medianera una propiedad parcial. .. La propiedad de la vivienda contiene en sí dos derechos de do-
o, en general, de paredes comunes entre predios inmuebles, que son construidas minio mutuamente enlazados aunque distintos por su contenido y objeto: la propiedad
abarcando predios o propiedades contiguas, sin conocimiento de quien las cons- separada sobre una determinada habitación y la copropiedad sobre aquellos derechos
truyó. Este tipo de copropiedad forzosa lo regula el art. 952 del Código Civil. De relativos a la finca y demás pertenencias que no son privativos de otros propietarios
la misma manera, el art. 953, en sus fraccs. I, n y m, alude a las paredes divisorias partícipes del mismo inmueble ni pertenecen a terceros, sino que constituyen un
de edificios contiguos, jardines o corrales, así como cercas, vallados y setos vivos patrimonio común poseído en copropiedad por todos los propietarios de viviendas. 12
que dividan los predios rústicos.
Finalmente, el art. 951 del Código Civil dispone que la copropiedad sobre los r) Reguladas y no reguladas
elementos comunes del inmueble no es susceptible de división. El derecho de co-
1.1 t'l primeras son las copropiedades previstas por la ley y las segundas carecen de
propiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será enajenable, gravable
111\tdación.
o embargable por terceros conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o
local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considera un anexo inseparable. 1
) Sobre bienes determinados y sobre una universalidad
b) Temporales y permanentes "' ' copropiedades sobre bienes determinados aquellas cuyo objeto es uno o va-
En virtud de que la copropiedad, en términos generales, es voluntaria, se consider;1 l,,· ~ hicnes considerados individualmente. Por el contrario, las copropiedades que
que en la mayoría de los casos es temporal y el final de la misma será cuando los rr, .u·n sobre una universalidad o un patrimonio, caso que es frecuente en una
copropietarios opten por su terminación, considerando además que nadie puedl' 11 111 ~ 111i sió n hereditaria, son copropiedades sobre una universalidad.
ser obligado a permanecer en copropiedad.
Por otra parte, hay casos de copropiedad forzosa; ésta es permanente, puc~ ) Por acto intervivos y mortis causa
dura de manera indefinida. Por no haber posibilidad física ni jurídica de termina l
11, "' ucrdo con el origen, la copropiedad puede darse a través de un contrato o
la indivisión, como en la medianería que se presenta cuando una pared, zanja o
seto dividen dos predios, no puede establecerse a quién pertenecen los elementos 111111ikslación de la voluntad entre vivos. Por otra parte, la copropiedad puede
divisorios entre predios, por lo que se presume que son comunes y pertenece n i.tl 1;1 1 co mo consecuencia del fallecimiento de una persona que haya dejado testa -
proindiviso a los dueños de ambos predios, considerando los aspectos o signos ex lili.o lllll o inlestada, dando origen, si este es el caso, a una copropiedad mortis causa.
teriores que se toman en cuenta para presumir la copropiedad (arts. 953 y 954, CCI') ,
Cabe decir que en la propiedad que se tenga sobre un edificio, cada uno dr l.b Rógimen de copropiedad
..
los pisos pertenece en pleno dominio a sus distintos propietarios. Respecto de lw.
ll D ice el art. 939: "Los que por cualquier título ti enen el domini o lcgn l <k 1111 :1 lOSa, no pu eden ~<' 1
! :1 t.tlll,ttión jurídica en que se encuentran quienes son copropietarios produce
ll!llt •,nit· de derechos y obligaciones, al menos en dos se ntidos:
ob li gados n co nse r va rl o indivi so, si no en los casos en qu e, pn t· 1.; tll h tllil lhlilllll l<•t. l dr las cosas o 1""
tkl r r lllltllilll'lli dv In le y, el domi ni o es indivisible:' Y l'l :.rl . 'l·lll iiJ\II'J\'1 ' •,¡ <'i d on iiiii O 110 t'S di v i ~i hlr
il) l{t'l.pvclo de la cosa sob re la cual rec:lí.' t'i dt ' " '' lin d t• In•, t opropiclarios.
n !.1 1n•u1 1111 •lll 111 il1 ' 1l'11no dn di vis ión y I<IS pnrtki¡ws 111 1 "' ' 111111'11 IWII • 11 '1"' N1·11 ,1dj1111 1< nd,1 11111)\ 111111
d1 l'il11 · " jllll> nir 111 •1 ~ 11 Vt'lll ;l Y i1 111 lt't'll llll il'ill dJ • 1<11 1111> lit t 11111 J, liilt II '~¡ J.Jo ~u
1) 1 llltil 'llt 'II Po, ' 1' hiJII' y lvl Wn lli , u¡o tl/ , 1' li)'J
134 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 135
b) Respecto del porcentaje o parte alícuota del copropietario y sobre lo cual se JI) Régimen de copropiedad respecto de la parte alícuota:
le atribuyen otros derechos y obligaciones.
~ Los copropietarios tienen propiedad plena sobre la parte alícuota que les
Como dice Gutiérrez y González, siguiendo a Castán Tobeñas, resultan al menos dos corresponda y sobre la de sus frutos y utilidades (art. 950).
grupos de derechos y obligaciones: las relativas a los derechos y deberes de cada co- ~ Si un copropietario pretende enajenar su parte, los demás condueños deben
propietario en relación con la cosa común y las relativas a los derechos y deberes de ser preferidos en relación con terceros para adquirir dicha parte en igualdad
cada copropietario sobre su cuota, parte alícuota ideal, parte indivisa o pro indiviso. de condiciones (derecho del tanto). El art. 950 del Código Civil, en su parte
De lo anterior resultan dos regímenes: final, dice: "Los condueños gozan del derecho del tanto:'
A) Régimen de copropiedad respecto de la cosa sobre la cual recae el derecho de

los copropietarios.
1.5.1 Derecho del tanto
11derecho del tanto es aquel que tiene el copropietario para adquirir, en igualdad
~ Las porciones de los partícipes de la copropiedad se consideran iguales, .!1• lt•r minos que un tercero, la parte que alguno de los copropietarios quiere ena-
salvo prueba en contrario (art. 942), por lo que la participación de los co- jl 11.1r. Este derecho se asocia con el derecho de ser preferido frente a un tercero.
propietarios en los beneficios y en las cargas se establecerá en proporción El derecho del tanto se encuentra regulado precisamente en el capítulo de
al porcentaje correspondiente a cada uno de ellos. · ltpropiedad de la manera siguiente:
~ Cada copropietario puede servirse de la cosa común, conforme al destino de
la misma y siempre que no perjudique los intereses de los demás o impida 1\n la parte final del citado art. 950, se establece: "Los condueños gozan del
el uso de aquella (art. 943). derecho del tanto:'
~ Cada copropietario tiene la obligación real o propter rem de contribuir a 1
1.os propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alí-
los gastos de conservación de la cosa y le podrá ser exigible por los demás lUOta respectiva si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto (art. 973).
copropietarios, aunque se eximirá de esta obligación al que renuncie a la Si varios propietarios de una cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto,
parte que le pertenece en el dominio (art. 944). SL'rá preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado
~ La administración de la cosa común se rige por la voluntad de la mayoría. por la suerte, salvo que haya un convenio en contrario (art. 974).
Los acuerdos de la misma son de carácter obligatorio. En caso de no haber
mayoría, el juez resolverá, oyendo a los interesados, lo que debe hacerSl' 1'11 1 otra parte, el art. 973 citado menciona brevemente el procedimiento:
(arts. 946, 947 y 948).
~ Los copropietarios no pueden hacer alteraciones a la cosa común, aun 1 ~1
copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente,
cuando éstas resulten ventajosas, si no cuentan con la conformidad dt' la venta que tuviere convenida.
todos sus cotitulares (art. 945). ' 1>entro de los ocho días siguientes, los copropietarios pueden hacer uso de su
~ Para el caso de arrendamiento de la cosa común, se requiere la concurrencia 1krecho del tanto.
de todos los copropietarios (art. 2403). i\ 1 Í111alizar esos ocho días, se pierde el derecho del tanto.
~ En general, los actos de disposición requieren el concurso de todos los co Pinalmcnte, si no se da oportunidad a los partícipes a hacer el uso del derecho
propietarios. Lo mismo es aplicable en caso de constitución de servidumbn• IIH'diante la notificación correspondiente, la ley establece que la venta no pro
e hipoteca (arts. 1111 y 2902). d ur ir~\ efecto legal alguno si no se ha hecho la notificación (art. 973, parte final) .
~ La prescripción no puede comenzar ni correr entre los copropietarios o
coposeedores de un bien común (art. 1167, fracc . IV). JI, '• JI''' lo al derecho del tanto existen otras figuras jurídicas que alud en a él, como
~ Los copropietarios tienen derecho a pedir la divi siú 11 dt• la cosa comt'I11 h1 ,J¡ ·· IIIIl'slo en el art. 77 1 del Código Civil :
(1\rlio rormnuni dividundurn), salvo que lo i111Jlld,1 J,, t111 S tl l.l nnturakl'.t
dt• la 'mil o que, por determina ción tk 1.1 J,) " '• 1" • tlv.t ,.¡ dtllllinio Sl'• l ( '11 .111do 1 oliiOIIIH' .1 l.1 lt·y p~t t• d :l t' ll.'lt ' ll o tl li ~' )' H' '; ll ,lj ( ll [1 1111 11 1'1,1 p11hl it, l , lo s lllll
illdt ,• i ~ dtl• · (.11 t. 9N). pli ' I.IIIP ~ dt• l ~t •i P" 'dl11•, 1 oli11d illll1 "• f',P/ oll .'111 dr l .l ! i CI l¡ ¡¡ •h'l ltliilq 1 11 l.t jlllllt• tjiH ' k:.•,
corresponda, a cuyo efecto se les dará aviso de la enajenación. El derecho que este 4.5.1 .2 Derecho de preferencia
artículo concede deberá ejercitarse precisamente dentro de los ocho días siguientes
al aviso. Cuando éste no se haya dado, los colindantes podrán pedir la rescisión del l·:n nuestro sistema legal existe una gama de derechos preferenciales y, en este caso
contrato, dentro de los seis meses contados desde su celebración. particular, existe el derecho de preferencia por el derecho del tanto, es decir, la ley
otorga a quienes tienen el derecho del tanto un derecho preferencial o los coloca
Existen otras disposiciones sobre el derecho del tanto en el Código Civil, como en en una situación de preferencia respecto de terceros para la adquisición de un bien.
materia de arrendamiento (art. 2448- J), contrato de sociedad civil y derecho del Antes de ver su regulación es importante entender el derecho de preferencia
tanto de los socios (art. 2706) y contrato de aparcería en el art. 2750, así como en por su relación y parecido con el derecho del tanto. En efecto, no es lo mismo el
materia de propiedad en condominio. derecho de preferencia que el derecho del tanto, pues este último es el derecho
que tiene el copropietario para adquirir, en igualdad de términos que un tercero,
l.t parte que alguno de los copropietarios quiere enajenar.
4.5.1 .1 El retracto Por otra parte, entendemos por derecho de preferencia:
El derecho de retracto se asocia al derecho del tanto, dado que el retracto se con-
fiere a los titulares del derecho del tanto cuando la oportunidad legal de ejercitar La facultad que se otorga a una persona para que adquiera un derecho
su derecho no se les ha permitido, al no informárseles de la enajenación propalada transmisible, si el titular desea enajenarlo, con preferencia a cualquier otra
y que ésta se hubiere celebrado. En ese caso, el titular del derecho del tanto, al ser persona.
preferido, podrá -y en esto consiste el retracto- subrogarse en los derechos del
adquirente, pues ese carácter hubiera tenido, desde el principio, de haber conocido ltcspecto a la compraventa, sobre el derecho de preferencia el Código Civil esta-
la propalación de la operación correspondiente e intervenir en ella y adquirir lo illt•ce:
ofrecido. 13
Puede estipularse, en el contrato de compraventa, que el vendedor goce del
Se puede entender el retracto como la facultad que tiene una persona de derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere
subrogarse en los derechos y obligaciones del comprador. Esta facultad se vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa (art. 2303).
concede, entre otros, a los inquilinos de condominios financiados o cons- El plazo para que el vendedor ejerza ese derecho es de tres días para los bienes
truidos por instituciones oficiales. muebles y de diez días si se trata de una cosa inmueble (art. 2304) .
Al que goza del derecho de preferencia se le debe hacer saber de manera fe -
Al retracto se refiere el art. 2448- J del Código Civil para el Distrito Federal de la haciente lo que ofrezcan por la cosa. Si la cosa se vende sin dar este aviso, la
manera siguiente: venta es válida pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados
(art. 2305) .
En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los Si se da un plazo para pagar el precio, quien tiene el derecho de preferencia
arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes 11 0 puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que
términos: pagará el precio al expirar el plazo (art. 2306).
[ ... ] Si el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se vende en subasta
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo oto r
pública, debe hacerse saber al que goza de este derecho del día, hora y lu gar
gará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indem
nización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por vn que se realizará el remate (art. 2307).
,.¡ arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes men cionada prescribír:\ 1·:1 derecho adquirido por el pacto de preferencia es intransmisible.
1 '~ \' nta días después de que tenga conocimiento el arrenda i::Jri o de la rea li zació n d ..
1,1111mpraventa respectiva. l'o11 11 linnli za r las cuestiones relativas al derecho del tanto, s<'llo destacaré lo rcl:l
• i11111 tdo ,·on 1:1 renun cia antic ipada al derecho del l:t 11l n
11 1 \ \l''"""g uc7. M~rlfn ,·z. Dcrcr/w civil. 1'111"1<' ,l:•'ll• 'i•tl, /''' o•llol!, '''''"' i11 '!'o•oln /111/rll••• o· illvlllidt•,
Al¡o,tlltOs j 11rist:ts plant ea n qu e ex iste la liht' l !lid ¡ •l1 1111 Jl illll IJili' el SIIJHit'Hi o
1'• 11111 1 ~ lt'• xi< o, .J.OOH , p. IH 1, lilt d .11 dt ·l d t'll 'lllll dl'l l.tlllo l't'lll llt t"k dt · 111.111 1 1 1 ¡•l• lllltli 1111 vt ditlit . <)lltl iJ, p11 1
138 BIEN ES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 139
su parte, opinan que dicha renuncia anticipada no es procedente porque la co- i') La pared divisoria entre patios construida de mampostería presente piedras
propiedad tiene una tendencia natural a desaparecer, pues no es bien vista o n o llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie
favorable para la ley. La legislación sobre el derecho del tanto y su correspondiente sólo por un lado de la pared y no por el otro.
derecho de preferencia hace que el derecho de propiedad se vaya concentrando 1) La pared fuere divisoria entre un edificio que forme parte de un jardín, campo,
en una persona al ir teniendo mayor participación en la cosa común, por lo que corral o sitio sin edificio.
la renuncia anticipada a este derecho paralizaría la tendencia a la desaparición t;) Una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y
de la copropiedad. las contiguas no lo estén.
El derecho del tanto se encuentra sujeto a la condición de que la cosa común 11 ) La cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la
sea puesta a la venta y, por ello, no puede ser renunciable. En tanto no exista la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera (art. 954).
pretensión de que el propietario quiera vender no hay necesidad de renunciar,
pues mientras no haya la intención de vender no existe un derecho del tanto al 1 11 los casos señalados se presume que la propiedad de las paredes, cercas, vallados
cual renunciar. ' ' •,ctos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su
L1 vor estos signos exteriores (art. 955).
Las zanjas o acequias abiertas entre heredades se presumen de copropiedad si
4.5.2 Presunción y signos contrarios a la copropiedad
11 o hay título o signo que demuestre lo contrario (art. 956).
Concluiremos este apartado con algunas normas precisas contenidas en el Código Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son de
Civil sobre la copropiedad. "pro piedad y no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin consentimiento
En general, la ley admite que cuando haya constancia que demuestre quién 1, .1 mbos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradicto
fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; i !11, l' n caso de desacuerdo de los copropietarios (art. 970).
esto es, si no consta quién la fabricó es de propiedad común (art. 952). 1.os frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán re
De acuerdo con el art. 953, mientras no haya signo exterior que demuestre lo 1'·"' idos por partes iguales entre los copropietarios (art. 971 ).
contrario, se presume que hay copropiedad en los casos siguientes: l{cspecto al edificio que se apoya en una pared común, el dueño puede, al de-
,,,¡,,,rJ o, renunciar o no a la propiedad. En el primer caso, correrán por su cuenta
a) En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de 1.', g.tslos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En
elevación. 1 ~~·g undo, además de esta obligación, tiene las generales que corresponden a todo
b) En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en 11111 opi etario (art. 962).
el campo. '1i>do propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus
e) En las cercas, vallados y setos que dividan los predios rústicos. Si las cons K!'' nsas e indemnizando de los perjuicios que cause la obra. De la misma ma-
trucciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad "' r 1 s~.· rá n de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte
hasta la altura de la construcción menos elevada. 11 ijlll' ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean
,,,_,_,..,,trias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se
Hay signos contrarios a la copropiedad cuando: lt ll l;·' dado a la pared (arts. 964-965).
S1 la pared de propiedad común no puede resistir la elevación, el propietario
a) Hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios. ¡pir quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa; y si fuer"
b) Conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre d tk•' .,,,rio darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo. La pared seguirá sie ndo
terreno de una de las fincas y no por mitad entre un a y otra de las dos con 1i ¡l. 1" opkdad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya
guas. ,,¡,, t·ddl cada de nuevo a expensas de un o solo, y desde el punto don de comenzó
) La p:11Td soporte las cargas y carreras, pasos y arm.tdtll .1s de una de las pOSl' lrí lllol yor altu ra ser;) de propiedad del quv l.t t•ddlt !'1; l o~> dt••n.t s propieta ri os po
sio tlt ' ~ y 1111 de l:1 con ti gua . 1!i !Í 11 .1dlj11irir en la par!<' nueva l eva nl : tdo~ ¡,,~ .¡, "' lll l'• ¡j, • "l''opicdad pagando
d) 1 .1 1'·"' d d11 1•,'"''' ¡•ntrc palios, jardines y olt.t•, lllt ••lo~d•:s .;~ \1 · tnnslr uid :t dt• fi'"l"llliOII,iiiiH'III l' d v;ll or de la obra y 1.1 111111d ,¡, 1 \' ~ "''',_ ¡,lit 111'110 sohrc l' l lflll'
,,,,,¡¡,, 1.1"'-' 1¡, .tll•.ttdi ll,, 1 ,dg. t 11 .11 i.l 1111.1 MI LI de 1,, l"¡;pl c du.- 1,~,. ' llltbli''.t' d.11lo III •IY'" 1',\ j ll'MII (.11!1. . !)(,¡, 'lttll)
Algo que sí podemos afirmar es que el condominio, al convertirse en la forma

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir una ventana
rnás común de propiedad en las grandes ciudades, se ha visto en la necesidad de
ni hueco alguno en pared común (art. 972).
•,cr regulado por el Estado de manera más específica, como ocurre en nuestra
kgislación. Sin embargo, se han ido presentando otras formas de dominio, como
4.5.3 Extinción de la copropiedad t•l tiempo compartido, que ha proliferado en varias regiones turísticas en México,
pero del que, por desgracia, nos hemos ocupado poco.
De acuerdo con el Código Civil, la copropiedad cesa por división, destrucción o
pérdida, así como por enajenación y consolidación o reunión de todas las cuotas
en un solo propietario. De acuerdo con la ley debemos hacer las siguientes con- 4.6.1 Concepto
sideraciones:
1\1 origen de la propiedad en condominio puede remontarse, según algunos auto-
lt ~s, al derecho romano, pero esto no ha podido establecerse con claridad. En todo
a) La división de una cosa común no perjudica a un tercero, pues conserva los
• ttso, hay elementos para afirmar que los romanos desechaban este tipo de propie-
derechos reales que le pertenecen antes de hacerse la partición, observándose,
d,td, pues el principio romano superficies solo cedit se oponía a éste.
en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser
Es hasta la Edad Media, ya avanzada, que se puede ubicar el origen del condo-
fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de buena fe que inscribe su
tt tin io, precisamente por la carencia de suelo en las ciudades amuralladas que im-
título en el Registro Público de la Propiedad (art. 977).
¡wdfan el crecimiento horizontal. El surgimiento de la codificación del condominio
b) La división de los bienes inmuebles requiere las mismas formalidades que se
1 111pieza a figurar a principios del siglo XIX, primero en el Código de Napoleón y
exigen para su venta, por lo que si éstas no son observadas, se considera que posteriormente en Alemania -con un criterio prohibitivo, siguiendo la postu-
la división es nula (art. 978). 1' ' de Savigny, que consideraba esta institución como un imposible jurídico- y
e) A la división de la cosa común son aplicables las reglas concernientes a la l·.... paiia.
división de herencias. Aun cuando este tipo de propiedad horizontal o en condominio ha sido prohi-
ltld.l en algunas legislaciones (como la alemana), otras la han permitido y regulado
Por último, cabe recordar que quienes, por cualquier título, tienen el dominio legal (• omo la francesa) y otras más la han ignorado, en la actualidad es aceptada en
de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, salvo que la misma 1'' •lrl icamente todos los países.
naturaleza de la cosa o por determinación de la ley se considere indivisible. F.l condominio tiene una serie de inconvenientes que van desde problemas
• 1111 la simple convivencia, la administración y el deterioro por el hacinamiento,
h . t ~ ln problemas de intimidad entre los condóminos. Ahora más que nunca es
4.6 Propiedad y condominio
''" '' realidad y podemos decir que las desproporcionadas concentraciones hu-
El régimen de propiedad horizontal o propiedad en condominio, como es deno lll ill l:IS de las grandes ciudades exigen vivienda, lo que representa problemas de
minada por la ley, se ha convertido, sobre todo en las grandes ciudades, en un~l llt•lo d isponible, como ocurre en la Ciudad de México, pues además de proveer
forma común de propiedad que algunos autores, desde el derecho francés, no .¡,.v iv ienda hay que hacerlo a precio económico o medianamente alcanzable, por
consideraban como régimen de copropiedad. !11 t¡ II C el condominio resulta una solución ideal a estos problemas, de tal manera
Podemos decir, en principio, que esta forma de propiedad ha recibido distinto ~ •1111' vs la forma de propiedad es la más ordinaria que podemos encontrar en las
nombres, en ocasiones no muy afortunados, pues se le ha denominado propiedad ll' ollt dcs ciudades.
horizontal cuando la gran mayoría son verticales, propiedad por pisos, parcela l,n propiedad en condominio es parte de nuestra vida y cualquiera entiende
ción cúbica de la propiedad, propiedad por planos, departamentos o simplemente 11 •,lgniflcado, aunque no es fácil encontrar un concepto jurídico, pues la propia
condominio que, en nuestra opinión, es la denominación más afo rtunada, pues ¡, >'• t'll el arl. 95 1 del Código Civil, se en carga de hace r co m plejo el concepto,
nos evita aludir a su posición o ubicación. Ltlltlll se o bserva:
L::~ di sn tsión entre los juristas continúa y ex pli can !JlH' 1 OtHio1ninio no es co
propil•d11 d 11 1 lll lll poco pro pi edad , sino qu e S l ' lnll ,t d,• 111 111 ·~lt 11plr snv idtlnlhn·, ( '11ttnd o ln s d il(:n ' tl il:S d r pa r la m c n tos. v i v i ' ' '"' ' ' ~• ' ' ' ~" " '' ¡.. , do , do 1 1111 III III IH'hil', co ns
lltlido,., t' tl lo1 ilt. i Vt' lli t 1d, h o ,· i ~o n! . d n r1 il~ l o 1 , I•IH;it plil; lo ,¡, t¡llit\l'• llllllill'illn i1 1d t·
Si tl t' ttd hll l'," , dt · ·~ 1 11'1 y ol r:t s op itti OIH'S llllNo•lt¡ hlll ll l" ' (llt,~:l l t t 1'•11 11 ',
ley. Entre los autores que la consideran de esta manera se encuentran Charles
pendiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública,
Demolombe, Jean Marie Pardessus y Pasquale Coppa Zuccari, entre otros.
pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular
y exclusivo de propiedad sobre su departamen to, vivienda, casa o local y, además, un 2. Quienes la relacionan con un derecho de superficie, tendencia que siguieron los
derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios códigos civiles alemán y suizo, además seguida por los juristas Lucci, Galluzzi,
Borsari y Simoncelli, entre otros.
para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su de- 3. Quienes, siguiendo la tendencia estadounidense, la identifican con una socie-
partamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás con- dad, pero, como hemos comentado con Ripert, si bien está organizada sobre
dóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa un modelo de sociedad, no llega nunca a constituirla.
o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes 4. Por último, podemos decir que en la actualidad las posturas acerca de la na-
comunes que le son anexos. turaleza jurídica de la propiedad en condominio se han dispersado, pues casi
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será cada autor emite la propia. Unos ven en ella una comunidad de derechos
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, que va desde quienes la consideran una simple copropiedad, hasta los que la
vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo
consideran una copropiedad sui géneris en la que hay propiedad exclusiva de
inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es sus-
un piso o departamento y copropiedad respecto de las partes comunes.
ceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto se
regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por Con la pretensión de resolver el problema de la naturaleza jurídica de la propiedad
las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se en condominio, el notario francés Claude Thibierge (1957) propone sustituir la
trate, por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, teoría dualista por una visión más exacta del modo de apropiación de los inmuebles
por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables (Gaceta divididos por departamentos.
Oficial del Distrito Federal, 25-05-00).
Las ideas han evolucionado constantemente hacia el acrecentamiento continuo del
La disposición anterior ha recibido críticas por ser larga y confusa, pero eso lo campo de la indivisión. Esta evolución tiende hacia la negación del llamado derecho
de propiedad dividida que recae en los departamentos. Cada propietario será entonces
veremos después. considerado como titular de un derecho único, un derecho de copropiedad indivisa,
De acuerdo con lo anterior, podemos definir la propiedad en condominio o
pero ejerciéndose en una indivisión muy especial que se caracteriza por su organiza-
la propiedad y condominio, más exactamente como: ción. En el campo de los derechos reales esta organización comporta esencialmente
una repartición del uso de las diferentes partes del inmueble. Cada copropietario se
La modalidad del derecho de propiedad por la que su titular tiene, por reserva el uso exclusivo de un local, de una fracción determinada del inmueble común.
una parte, la propiedad exclusiva y singular de un departamento, vivienda, Recibe por otra parte la facultad de usar partes afectadas al uso colectivo, según su
casa o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y, por destino. Es en esto que difiere claramente del derecho personal del arrendatario y de
la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de los desmembramientos de la propiedad, como las servidumbres, el usufructo y el de re
dicho inmueble en proporción al valor de la unidad de la cual es titular. cho de uso y habitación tomados en el sentido de los artículos 625 y siguientes del
código civil francés .
4.6.2 Naturaleza jurídica 1h1bicrge acepta la concepción de Hebraud en el sentido de que

Pero, ¿cuál es la naturaleza jurídica de la propiedad en condominio? Podemos
1·:1derecho de uso es evidentemente diferente sobre el departamento y sobre el conjunto
decir que hay varias respuestas:
dl'i inmueble, pero no se trata más que de diferencias de intensidad en las prerrogativ;l~
l. Quienes la identifican con la servidumbre, quizá porque en el Código Napo 'llll' compo rta, atend ien do a la natll l'il lnn d¡• l.1 ~ 1 osas, n la naturaleza material tk lltS
d1vc rsas cos;~s y de su afec ta ció11 ill dt''''' l" ' t ·~ piiltli.,llll~·nlc un o.
!cóni co el articul o que se refería a ella la ubicnha l'l1 d titul o ded icado a la.•.
tonn•pt ión sup1 i11H ' 1,, ~ dili t 1tllttlo '1"' 11 '<~ 11 , ¡ ,·1 ' istcma du:disla dt• l,1 \¡•y
l ·:~t,l
Sl' l vid 11111bres. l ~s lógico que la idcn liÍilJlll'll 1 tlll t·l\ ,1, ¡ >tu· ~ 't' t•ncontraba t'll
tlt· 1') IH 1.1 lllllil.ul ll'tOIIOIH I., ,d " '"'l11o .¡, •.tol il' "l '"'l''''"" io qu it.1 ¡ol ohj1 'l ll ,¡ l . t ~
ho )', '' l.1 ~ ·~~ lll'l.l dt• cx(·gr:-.b , q11t' tcnf.l 1111 ' ' l11 ¡\, ' lltl'lltdll p111 t'1 t1·xtn dl' 1,,
discusiones relativas a la preeminencia de loHtkrl'li10s de copropiedad indivisa y de 4.6.3 Reconocimiento legal de la doble manifestación
propiedad dividida, uno en relación con el 0 1ro. 1.o n<:gación del derecho de propiedad de la propiedad
dividida sobre el departamento considerad o en sf, hace inútil la búsqueda de un asiento
material para ese derecho, la concepción propuesta inl rocluce en la copropiedad una El Código Civil, en el art. 951 citado con anterioridad, reconoce este régimen
feliz armonía. La anarquía tradicional se limita a las indivisiones precarias. de propiedad y la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Cuando el mantenimiento de la indivisión se justi fi ca por la naturaleza del bien Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1998
común o su afectación, esta perennidad necesita una organización que legitime a su y en la Gaceta oficial del Distrito Federal el 7 de enero de 1999, regula y reconoce
vez la exclusión del artículo 815 del Código Civil Francés. La indivisión forzada está el derecho de propiedad en condominio, donde se expresa la concurrencia tanto
esencialmente organizada. 14 del derecho de propiedad exclusiva de cada unidad que compone un conj unto o
condominio, como la copropiedad en la que participan los distintos propietarios
La postura de Thibierge no resuelve el problema de la naturaleza jurídica atribuida de cada una de las unidades exclusivas, respecto de las áreas o elementos comunes
por la postura dualista, pues afirma que al ejercitar el poder de uso, éste se ejerce del inmueble sujeto a este régimen.
en forma diferente cuando se ejerce sobre el departamento que cuando se aplica Así lo reconoce el art. 951 del Código Civil y el correspondiente art. 3 de la
a los bienes comunes. Con ello, incurre en el mismo vicio de la teoría dualista. l.ey de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que dice:
Independientemente de las opiniones vertidas, es una realidad que en el con-
dominio coexisten, por una parte, la propiedad exclusiva de parte de la cosa y, por Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas casas, locales o
la otra, la copropiedad; de modo que el titular es propietario de una parte de la naves de inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habi -
cosa objeto de esta propiedad y copropietario de otra parte distinta de la misma. tacional comercial o de servicios, industrial o mixto susceptible de aprovechamiento
Ambroise Colin y Henri Capitant, refiriéndose a la propiedad en condominio independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública
o propiedad horizontal, mencionan como características de ésta las siguientes: y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además un de re-
1•. La yuxtaposición en un mismo objeto de una indivisión y de propiedades cho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios
privativas. para su adecuado uso o disfrute (Gaceta Oficial del Distrito Federal, 16 de enero de
2•. A causa de este carácter perpetuo y forzoso de esta indivisión, los propietarios 2003).
de los diferentes departamentos o pisos poseen sobre las partes comunes un
derecho de uso mucho más extenso que los comuneros ordinarios. ;1' ap recia, entonces, en la disposición legal la doble concurrencia de la propiedad
1
3•. Esta indivisión más que perpetua es indeterminada y está subordinada a la t•xd usiva sobre una unidad o departamento y la copropiedad sobre las partes o
existencia de la construcción hecha en el suelo común, ya que en el supuesto 11cas comunes.
de que la construcción sea destruida, la indivisión recae sobre el suelo y cada
propietario podrá pedir la división. 11 .6.3.1 Los bienes considerados de propiedad común
Finalmente, el jurista Felipe Sánchez Román entiende en esta fo rma de copropie- o de copropiedad y bienes de propiedad exclusiva
dad una comunidad especial de bienes, pues en ella hay cosas comunes y cosas 1·1 .1rl. 25 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito /<'¡ ·
referidas al dominio particular de cada propietario. ,/,·mi enuncia los elementos sujetos al régimen de copropiedad:
Se puede apreciar que no es fácil determinar la naturaleza jurídica de la pro
piedad en condominio; en todo caso, podemos afirmar que tiene una naturalcz:t 1, 1·: 1 ter ren o, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, corredores, csc: t
jurídica especial, la cual implica que hay una propiedad con dominio exclusivo y lnas, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores y en general toda s l.t s
particular y una propiedad común o copropiedad. ,'tn: ~1 s qu e sean de uso general.
11 , l.os loca les destinados a la :tdmini str:tCión , portería y alojami ento del porkm
y los vig il ant es; más los d1 ••, t llhtdo •. ;1 l.1 s in stalacion es gc ncr<llcs y Sl'rvkioH
111 " N II Itt l'ldt"lil j t~ !'ldicn del condomi ni o", en Ciclo di' lllt '" '·' lt ·tln litlll ~ ~olm· el ré~ illll'll tic {ll'llf' i' ·rlwl •' 11
1 011\llll t'S ,
wllt{nlllill ill, M¡'•x lt n , 1'1'/ H, 1'1 ' 10 y N, , C I L ~t l o ¡lt>t
1
1 1\ ll t tlll i ll j\111 '/ rYI11 1iiiH"t, 11/'· d i., pp. \ )() y \'1 1
m. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute cia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerlas servir a otros objetos que
común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, los contenidos expresamente en su escritura constitutiva (art. 19).
incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, entre otros, así como todo
aquello que se pueda considerar instalaciones generales, obras de seguridad y
ornato. 4.6.3.2 Restricciones de los condóminos y de los habitantes
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general. del condominio
v. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones
Queda prohibido a los condóminos y, en general, a los habitantes del condominio:
establecidas con tal carácter en la escritura constitutiva y en el reglamento.
a) Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás
El derecho de propiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será pro-
condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salu-
porcional al indiviso de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva
bridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan
del condominio (art. 17).
los mismos resultados.
Cada condómino y, en general, los habitantes del condominio podrán usar to-
/1) Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad
dos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme
exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e
a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho
instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga
de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en
en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes.
la ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda
incurrir (art. 18). e) Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el interior de unidad de pro-
Antes de hablar de los bienes de propiedad exclusiva del condómino es ne- piedad exclusiva, como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten
cesario decir que entendemos por condómino a la persona propietaria de una o la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que
más unidades de propiedad exclusiva y, para los efectos de la correspondiente ley, puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, r/) Tratándose de uso habitacional, realizar obras y reparaciones en horario noc-
llegue a ser propietario (art. 15). turno salvo los casos de fuerza mayor. Cuando se trate de uso comercial o de
Ahora bien, el condómino tendrá derecho singular y exclusivo sobre su unidad servicios, industrial o mixto, la asamblea de condóminos acordará los horarios
de propiedad exclusin y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes que mejor convengan al destino del condominio.
del condominio que en la escritura constitutiva se consideren comunes (art. 15). ,.¡ Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes ex-
Se considerarán partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo teriores desentonando con el conjunto o que contravengan lo establecido por
del condómino los elementos anexos que le correspondan -estacionamiento, la asamblea general.
cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemen f) Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes
Lo común- y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva según la escr i en contravención a lo estipulado en la Ley Ambiental del Distrito Federal y en la
lura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o Escritura constitutiva del condominio. Sin embargo, en caso de que los árboles
comodato en forma independiente (art. 16). representen un riesgo para las construcciones o para los condóminos, o bien
El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad excl u se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la
siva con las limitaciones y modalidades de la ley y las demás que se establezca n Secretaría del Medio Ambiente, la asamblea general determinará las accione~
en la escritura constitutiva y el reglamento. El condómino y su arrendatario o m•)s convenientes a realizar.
cualquier otro cesionario del uso convendrán entre sí quién debe cumplir delc1 t:J 1>elimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de exclusivi
minadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tend r,r dnd, en el área de estacionamiento de uso común o en cualquier otra área de
la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo dl'slino común del condominio, excepto las áreas verdes que sí podrán dcli
momento el usuario será solidario de las ohlig:Kio rws dvl ~· ondómino (ar l. 2 1). 111ilarsc para su protección, según acuerde la asamblea o quien ésta desigrw.
C;1da condóm in o, y en genera l los habil.urlt ... dt·l • olldnrr1111io, usarán suu nid.11l l'or ningún motivo se podrá hacer uso de los estacio namientos en las ;\ n•n.'>
ti<' pmpit·d.lllv x¡ h1siv,1 en l'orrna ordvr11Hh1 )' l1.trup111 ,, ~~~~ l'''dl'i'lll , i' Jl 1 OllSi'l 111: 11 dt• uso ¡·on1ú11 pnrn fi11vs distintos.
h) Poseer animales que, por su número, tamaño o naturaleza, afecten las condicio-
2. Comercial o de servicios. Son aquellos en los que las unidades de propie-
nes de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condómi-
dad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su
nos. En todos los casos, los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios, serán
actividad.
absolutamente responsables de las acciones de los animales que introduzcan al
3. Industrial. Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
condominio que afecten la limpieza, salubridad y protección o que causen
destinan a actividades propias del ramo.
cualquier daño, molestia, plaga o enfermedades a otros condóminos y habi-
4. Mixtos. Aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan
tantes del mismo. a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
i) Realizar obras en la propiedad exclusiva que puedan poner en peligro la seguri-
dad y estabilidad física del edificio, ocasionando peligro o riesgo a los habitan- e) Destinados a la vivienda de interés social y popular (art. 6).
tes del condominio o que no permitan la conservación de zonas comunes o su
flora, así como las que realicen los condóminos en áreas comunes que afecten l. Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés
la comunidad de tránsito del condominio; las que implican permanentemente social y/o popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación
el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño, y las que federal y local en la materia.
demeriten cualquier parte exclusiva de una unidad condominal. 2. Aquellos que, por las características socioeconómicas de sus condóminos,
sean reconocidos como de interés social y/o popular por la autoridad co-
4.6.4 Clasificación de los condominios rrespondiente de acuerdo con los criterios que expida para este efecto.
Los condominios, de conformidad con las disposiciones legales (art. 5 de la citada

4.6.5 Constitución del régimen de propiedad
ley), se clasifican de manera siguiente:
en condominio
n) Por su estructura. 1.a constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal
1 on el que se establece ese régimen de propiedad cuya finalidad u objeto sea apro-
l. Condominio vertical. Se entiende el inmueble edificado en varios niveles, vec har mejor un inmueble y en el que dos o más personas, teniendo un derech o
en terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de co- ¡tri vado y exclusivo sobre una unidad, utilizan y comparten áreas o espacios de uso
propiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble y propiedad comunes que les permiten satisfacer de mejor manera sus necesidades.
para su uso y disfrute. Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o pro-
2. Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción hori- ¡•tt'larios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual harán
zontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un 1 onslar (art. 10):
terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo

compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de ,,) La licencia de construcción o la constancia de regularización de construcc i<'ltl.
copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construccione~ /1) I.a ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmuchk
e instalaciones destinadas al uso común. ~¡ue se sujetará al Régimen, si éste se ubica dentro de un conjunto o unid,td
3. Condominio mixto. Formado por condominios verticales y horizontales, habitacional deberán precisar su separación del resto de las áreas. Asim istttn,
que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclu cuando se trate de un conjunto condominal, deberán precisarse los límill' ~
siva, como edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas. de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas de los regímenes dt•
wndomin io que lo integran.
1 J Una desc ripción general de las construcciones y de la calidad de los malcriak.~
/1) Por su uso.
t•tnp lcados o que vayan a emplearse.
l . /ln/Jitncion(/ 1. Son ~que ll os en los qtH ' ¡,,., tttt id tHit "• ti~' propiedad cxc lu siv;t 1/J 1.. 1 descripció n de cada unid ad de propiedad exclusiva, número, ubicación,
1 oli11d.ttH i.t s, nwdidas, ;\reas y espacios p:11 .1 t'SI:trionarn ien to, si los htthivr:t,
¡·sl;\ tt destinada s :t l:t viviendo .
qtll ' i11 ltlll'IICIIlt'll
e) El establecimiento de zonas, instalacion es o las adecuaciones para el cumpli- El reglamento es la forma en que los condóminos, dentro de los márgenes que
miento de las normas establecidas para facililar a las personas con discapacidad les otorga la ley, autodeterminan sus propias reglas de convivencia.
el uso del inmueble. Dada la importancia del reglamento para la vida comunitaria del condominio,
j) El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcen- la ley establece que la elaboración del mismo será por quienes otorguen la escritura
taje de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble. constitutiva del condominio. Cualquier modificación se acordará en asamblea ge-
g) Las características del condominio, de acuerdo con lo establecido en los arts. neral extraordinaria, a la que deberá asistir por lo menos la mayoría simple de los
5 y 6 de esta ley, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad condóminos; pero las resoluciones requerirán un mínimo de votos que representen
exclusiva. 51 % del valor indiviso del condominio.
h) La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, El contenido mínimo del reglamento, de acuerdo con el art. 53 de la ley, es
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil el siguiente:
identificación.
i) Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva r. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos
del régimen y el reglamento. en el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los propios;
j) La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compa- 11. El proced imiento para el cobro de las cuotas de los fondos de administración
ñía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, y mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias;
incendio y con cobertura contra daños a terceros cubriéndose el importe de ur. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de adminis-
la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos. tración y mantenimiento y el de reserva;
IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y ope-
k) Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano
ración del condominio;
general, la memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las
v. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desa-
unidades de propiedad exclusiva, planos de las instalaciones hidráulicas, eléc-
rrollo de la comunidad;
tricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado
vr. Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación
también por fedatario público.
a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean
1) La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmue- objeto de arrendamiento o comodato;
bles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afee · VII. El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el art. 3 1
Len la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los de esta ley;
requisitos y presupuestos de esta ley, deberán inscribirse en el Registro Público vnr. El tipo de administración conforme a lo establecido en el art. 37 de esta ley;
de la Propiedad. rx. Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del com i1(·
de vigilancia, además de lo establecido por esta ley;
x. Causas para la remoción o rescisión del contrato del administrador y de los
4.6.5.1 El reglamento del condominio miembros del comité de vigilancia;
l~cs ulla imposible en la constitución del régimen de propiedad en condominio xr. Las bases para la modificación del reglamento conforme a lo establecido en la
escritura constitutiva;
prever detalladamente todo el cúmulo de circunstancias y supuestos que den
vn n d el régimen condominal, dado que las relaciones jurídicas a que da lug;ll xtr. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia tempora l
del administrador;
so n múltiples, entre las que destacan las relaciones jurídicas de los propietariw.
x11r. La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialm cllll'
lOI1 respecto a las unidades d e propiedad exclusiva, la copropiedad que tienen l'tl
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapac idad ,
l omú n co n Jos demás condóminos, las relaciones entre cada condómino y los (ll
ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos;
ga nos de adminislración y vigilancia, las relaciones entre los condóminos y tod.t •. xtv. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en l .t ~
l.t ~ rdacioncs jurídicas personales derivadas de l.1 l'~ltn h.t y 'ot idiana conviwtH 111 unidades de propi edad exclusiva o áreas comunes; si el reglamento fuere omiw,
¡• ttlrc los habitantes del condom inio. la asamblea de co ndómi nos resolverá lo co ndu ce nt e;
1 ),¡d,l l'SI.I U)lltpl\'jid.ld, dtl•gl.tlllt'IIIO dtl tll tll.k•ttllltlll 111.' 111" i.t l.tn·,¡ d e Sllpltt "~ v. 1 .1.~ .l Jlll ti;ll io ta·~ pa1.1 la co nslill! Ción dt • lm lcHI.In•, cll' mantcnimil'lllo y ad1111
l,p, tlt:lkknda!l )' l.tgtttl •; ¡p u; l.t ptnl•i.t In pll• .!1' p tH io o 1 lll'.ll.tc 11111 y d, · tc'~c·1 v. t;
La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial El derecho del tanto de los copropietarios tendrá prioridad sobre el derecho de prefe-
XVI.
rencia del arrendatario. Tratándose de la venta de una unidad de propiedad exclusiva
en caso de votación y no previstos en esta ley;
dada en arrendamiento, se estará a lo siguiente:
XVII.
Las bases para la Integración del Programa 1nterno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Segu- a) Si existieran dos o más copropietarios interesados en hacer uso del derecho del
ridad Pública; tanto, se preferirá al de mayor antigüedad.
XVIII.
La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivi- b) En caso de que existieren dos o más copropietarios con la misma antigüedad ten -
sos se modifiquen por reformas a la escritura constitutiva, la mencionada tabla drá derecho el que notifique fehacientemente al ofertante en primer término su
deberá actualizarse; y voluntad de hacer uso de ese derecho.
Las materias que le reservan la escritura constitutiva y la presente ley. e) En caso de duda o controversia la Procuraduría Social intervendrá sometiendo el
XIX.
con fl icto al arbitraje.
En caso de que no existiera interés por parte de los copropietarios de la unidad
4.6.5.2 Las cuotas previstas para gastos condom inal, y una vez vencido el término de 15 días a partir de la notificación
para ejercitar ese derecho, pasará este beneficio al arrendatario debiéndose estar
y obligaciones comunes
a lo siguiente:
De acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o los habitantes del condo -
minio están obligados a cubrir de manera puntual las cuotas que se señalan en r. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a un uso distinto al habita-
el Capítulo n, salvo lo dispuesto en el Título v de la ley, que se establecen para: ciona l, se aplicará lo dispuesto por el art. 2447 del Código Civil para el Distrito
Federal y demás disposiciones relacionadas, en cuanto no contravengan las
disposiciones de esta ley. 15
1. Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir
II. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a casa habitación se estará
el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios a los términos siguientes:
no individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de las
cuotas a cargo de cada condómino se establecerá distribuyendo los gastos en a. En todos los casos el condómino deberá dar aviso por escrito al arrendata
proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad rio de su deseo de vender su unidad de propiedad exclusiva, precisando el
precio, términos, condiciones y modalidades de la venta;
exclusiva. b. El arrendatario dispondrá de quince días naturales para dar aviso por escr it o
11 . Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de herramientas,
al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se
materiales, implementos, maquinarias y mano de obra para obras de mante- consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhi
nimiento y reparaciones mayores. biendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la
111 .
Para gastos extraordinarios cuando: el fondo de administración, así como el oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta;
de reserva, no sean suficientes; en todos los casos el importe de las cuotas c. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de oíerta
·orrespondientes se establecerán en proporción al porcentaje del indiviso qu~· inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario,
quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince dla s
represente cada unidad de propiedad exclusiva. naturales. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará ob ligado
a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo Sl'· '
<:omo regla general, de acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o en de más de un diez por ciento;
gt:neral los habitantes del condominio están obligados a cubrir estas cuotas pun d. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este articulo
será nula y los notarios incurrirán en responsabilidad en los términos dl' !,1
tualmenle.
1 ~ 1:1 .111 . 2'1~ 7 del Código Civil para el Distrito Federal seftala: "En los arrendamientos qu e han di''"""
4.6.5.3 El derecho de tanto y el derecho do preferencia 1111'1' dt· 11 \'S ;11\os, li ene el arrend atario derecho. si e, ¡ ~ ni corriente en el pago de las rcnlas, o q1w 1' 11
i¡:u, dd .ll l d1· ll liHiili o n l' ~. Sl' le prefiera a olro Ílll <'''''·'"" 1'11 ¡•l nu evo arrcndamknlo dd Íllllllll'l>l1 •
1k ,Hiu : rdo con 1.1 k y ~t· tonficrt' :11 ;\11\'IIII.ILttllt 1111 •k'''l111 ¡tll'lvn·nle P·"·' .1d "' "'"11·11 1:"'•"·' 'i""'"'
d1 ·l d1 '11 'd11> d•· ¡>n·li:rt'lll i.1 ' ' 1 1 1'' "1"' 1.11 '" wndr1 ,.¡ lllllllll'hl•· '""'""'',¡"·
1 1¡ol io •illd n" 1 11 In 111111 1111 1'1 111' lo d h J>IH "olll 1 11 1· ! o1 11 ' 11 1 .¡ , 1 •oll , 111 lign"
lj\11111 lo dlll ' lld ,\dll , d1 ,\llll_'idOIOI\ lll '•l)•,llilll\1 (1!!'1 , ¿; )
ley de la materia, cuando se acredite su dolo o mala fe en el acto en el que 1. Serán presididas por quien design e l;¡ asamblea, contará con un secretario cuya
intervengan, excepto cuando el vendedor declare que el inmueble no está función será desempeñada por el administrador o, a falta de éste, por disposición
arrendado. expresa sobre el particular en el reglamento o por quien nombre la asamblea y
con escrutadores señalados por la m isma;
Las acciones de nulidad y de responsabilidad notarial, prescriben a los tres meses n. Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos pre-
contados a partir de que el arrendatario tuvo conocimiento de la realización de la sentes, excepto en los casos en que la presente ley, la escritura constitutiva o el
compraventa. reglamento establezcan una mayoría especial;
El comprador de buena fe tendrá el derecho de demandar daños y perjuicios Ill . Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso
contra el vendedor que haya actuado ocultando el arrendamiento. que su unidad de propiedad exclusiva represente en el total del valor del condo-
El derecho del arrendatario precluirá 16 cuando éste no cumpla con las condiciones minio establecido en la escritura constitutiva; [ .. . ]
establecidas en los incisos II y m. En caso de controversia derivada de la interpretación IV. Derogada;
de los incisos anteriores, la Procuraduría podrá intervenir en amigable composición v. La votación será nominal y directa. El reglamento podrá facultar la represen-
o mediante juicio arbitral de conformidad al artículo 65. tación, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos
condóm inos, con carta poder simple. En ningún caso el administrador podrá
4.6.6 Organización y administración de los condominios representar a un condómino, en las asambleas;
V!. Cuando un condómino o habitante sea designado adm inistrador, miembro del
De acuerdo con la ley, el órgano supremo del condominio es la asamblea general
comité de administración o del comité de vigilancia, deberá acreditar a la asam-
de condóminos. En la asamblea se tratan, discuten y resuelven asuntos de interés blea el cumplimiento de sus obligaciones respecto del condominio, desde el inicio
común (art. 2). y durante la totalidad de su gestión;
Las asambleas generales, por su tipo, podrán ser (art. 31) : VIL En los casos de que sólo un condómino represente más de 50 por ciento de los
votos y los condóminos restantes no asistan a la asamblea general, previa noti-
1. Ordinarias, que se celebrarán cada seis meses teniendo como finalidad infor- ficación de la convocatoria de acuerdo a esta ley, la asamblea podrá celebrarse
mar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar en los términos del artículo 34, fracción IV;
los asuntos concernientes al mismo. VIII. Cuando un solo condómino represente más del 50 por ciento de votos y asista
11 . Extraordinarias, que se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que el resto del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la
atender y cuando se trate de los siguientes asuntos conforme a lo establecido mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir
en esta ley: cualquier modificación a la escritura constitutiva del régimen o cuando menos el 75 por ciento del valor total del condominio procederá la
su reglamento; para la extinción voluntaria del régimen; para realizar obras segunda convocatoria de asamblea general, en la cual para que sean válidos
nuevas; para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o recons- los acuerdos se requerirá cuando menos del 75 por ciento de los votos de los
trucción. asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o
el grupo minoritario podrá someter la discrepancia en los términos del Título
Las asambleas generales se regirán por las siguientes disposiciones (art. 33): Cuarto, Capítulo IV, de esta ley;
tx. El secretario de la asamblea deberá asentar el acta de la misma en el libro de
-- actas que para tal efecto haya autorizado la Procuraduría. Las actas, por su parte,
16 "!>recl usión" procede de la palabra latina praecludo, que quiere decir cerrar, obstruir. La preclusió11
tiene el significado de "extinción de facultades, de actuar válidamente en un proceso determinado t' l l serán firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del comité d"
fun ción del tiempo tran scurrido". El maestro Giuseppe Chiovenda seíi.ala tres supuestos de preclusi(lll vigilancia, que asistieren y los condóminos que así lo solicitasen; y
u) Por haber transcurrido el lapso legalmente hábil para efectuar el acto de que se trate, sin qu<· \11 x. El administrador tendrá siempre a la vista de los condóminos el libro de actas
parle a quien incumbia lo haya realizado (preclusión por inoperancia) . y les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asam bka .
/1) Por haber ejecutado el acto en cuestión dentro de la oporlLinidad legal, por la parte dotada tk \11 Si el acuerdo de la asamblea general:
lút tillad procesal para hacerlo (se co noce como< ons11111 ;1\ ió11).
) 1.•1 prn lusión por in co mpatibilidad cuando, dl'·' l''" '' d1 • l'jl ' l 111 ,11111 1'1111111 o l'j~rc id a la fa cultad p111
1 o) Modifica la escritura constitutiva del condominio, el acl:J se prolocoli1.ólt.'l
\.1 1'•"''' lt')\•i\1\H'I\I t' :tpla , \'\\ ,1 mi :-111.1 ('kll1'1.1 11 !1111>1 .¡, • ¡,., 111" 111111 •1• lo dv modo i111 OIIJ.II 111'1111
1 .11 1l t' l'cdat ;¡ rio y se insc ribirá en el l ~r¡·,hlm 1)(¡blico de la Propiedad .
11 " 1""'"'" 11111 11"•1'''1In ,d prlll\1'111 1l/11 /cHII/1/rl /1111111111 ,\1.•1/11111". l'111 111.1 , \ INA M, M•'•x li o, I HHI
/1) 1\. lc ulillc,l c•ltq;I. II IH'Illo, c•l ac l.l M' jllillo 1111l1 .11 ;'¡ <llllt•!rd,ll.llio pt'tl,lito
1'11 11 ''l )' 111111
eléctrica y otros bienes necesarios para los se rvicios, instalaciones y áreas co-
De conformidad con el art. 32 de la ley, se pueden celebrar otro tipo de asambleas, munes, dividiendo el importe del con sum o de acuerdo a lo establecido en esta
ley;
siempre sujetas a la asamblea general:
VIL Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 28 de
r. Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un Conjunto Condominal esta ley;

o cuando el condominio se hubiese subdividido en razón de haber adoptado una vm. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras per-
organización por secciones o grupos, para tratar los asuntos relativos a los bienes sonas para tal efecto;
de uso común del conjunto condominal o condominio. Serán convocadas por el IX. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los
comité de administración del mismo; fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las
n. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad estable-
diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde cidos por la asamblea general;
se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a x. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condom inio, con
las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el art. 34 de esta ley cargo al fondo correspond iente, en los términos del reglamento del condominio;
y sus determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones xr. Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;
XII. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo
de la asamblea general del condominio; y
m. Las asambleas generales de condóminos del conjunto condominal, las cuales serán reciba, un estado de cuenta del co ndom inio que muestre:
opcionales a las asambleas de administradores. En dichas asambleas se podrá elegir
a) Relación pormenor izada de ingresos y egresos del mes anterior;
el comité de administración y el comité de vigilancia del conjunto condominal. De
b) Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a
igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del
disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada
conjunto condominal y serán convocadas en los términos del art. 34 de esta ley.
de los mismos.
Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condóminos,
e) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente;
éstos podrán acordar otros mecanismos y fo rmas para tomar decisiones y acuerdos
d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención
para la mejor administración de los condominios.
de intereses; y
e) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o
4.6.6.1 El administrador servicios del condominio.
<:o rrcsponde a la asamblea, como órgano máximo, nombrar y remover libremen - XIII. Convocar a asambleas en los términos establecidos en esta ley y el reglamento;
tl' al administrador y este nombramiento recae en la persona física o moral que X IV. Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales,
designe la asamblea general. espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento,
Corresponde al administrador, de acuerdo con el art. 43 de la ley: comodato o que se destinen al comercio ajustándose a lo establecido por las
leyes correspondientes y el reglamento;
1. Llevar el libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procura xv. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta ley, el cumpli
duría; miento del reglamento y de la escritura constitutiva;
11. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promovl'l xvr. Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las
la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicio~ disposiciones de esta ley y el reglamento. Solicitando en su caso el apoyo de la
comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condo autoridad que corresponda;
minios; x v 11. En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tend r;\
111. Representar y llevar las decisiones tomadas en la asamblea general de los co11 facu ltades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes,
dóminos respectivos a las asambleas de los administradores; incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley;
1v. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condon11 En caso de fallecimiento del administrador o por su ausencia por más de tres
nio, mi smos que en todo tiempo podr;\n sa consultad os por los condóminm , meses sin previo aviso, el comité de vigilancia podrá asumir estas facultades ;
v. i\l cnder la opera ción ad ecuada y dilit'll k de !.1 •. 111\t.ii.H.iones y se rvi cio:-. gt hasta en tanto se designe un nuevo administrador.
nc ra le ~;
x v 111. Cum pi ir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Ci vi 1 y s11
VI t{l·illi 'l.l1 t o do ~ lo•, ,H tos ¡k .Hii ni 111 ~ 11 .u l1 111 1' • 1111 1••·' ' "' ' ' 11111 t¡lll' ¡•l ¡ olldOI\1111111 1 ¡·gl.i iil i"ll l o ;
11''!1111 '111 1'11 1oii S .111 '1 1'• IIIIIIIIIH '~, 11'•1 11111111 1 IIIIÍI ¡i \[11 , J '1 111\ ll lll '.ill l d1• !.1 1'11 1''1', 1,1
Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los de personas que viven a expensas de los condóminos cumplidos, lo que genera
XIX.
condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a cantidad de problemas de convivencia y el deterioro grave de áreas comunes sin
la presente ley, a la escritura constitutiva y al reglamento; mantenimiento. De hecho, los órganos de administración y vigilancia establecidos
XX.
Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a en la ley poco pueden hacer en la realidad para promover esta cultura.
su cargo la escritura constitutiva, el reglamento, la presente ley, y demás dispo- En nuestro país, la cultura condominal simplemente no existe y se cometen
siciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría entre condóminos verdaderos abusos, los cuales son tolerados por los condóminos,
para su cumplimiento; por los órganos de administración y vigilancia y, lo que es más grave aún, por las
XXI.
Impulsar y promover, por lo menos una vez cada seis meses en coordinación autoridades, verdaderos responsables de la ausencia de la cultura condominal.
con la Procuraduría, una jornada de difusión e instrumentación de los princi-
Las sanciones contempladas en los arts. 86 al 89 son letra muerta.
pios básicos que componen la cultura condominal.
XXII .
El administrador del condominio deberá poner a disposición de la asamblea,
el respectivo libro de actas debidamente autorizado, cuando ésta se haya con- 4.6.6.4 Destrucción, ruina y reconstrucción
vocado en los términos que para tal efecto establece la ley. del condominio
"S i el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado
4.6.6.2 Comité de vigilancia 1uinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más
El comité de vigilancia estará integrado por dos o hasta cinco condóminos, de- dd 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado
pendiendo del número de unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre por las autoridades competentes o por una institución financiera autorizada, se
ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, quienes actuarán de podrá acordar en asamblea general extraordinaria con la asistencia mínima de la
manera colegiada. Una minoría que represente por lo menos 25% del número tota l 11 1;1yoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen
de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales (art. 47). 1'1 'i l% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de
1 ondóminos", podrá acordar la reconstrucción de las partes comunes o su venta o
Las funciones del comité de vigilancia consisten, en términos generales, en
vigilar las actividades realizadas por el administrador. !.1 t'X tinción total del régimen.
Entre las actividades específicas, enunciadas por el art. 49 de la ley, destaca n Si la decisión es la reconstrucción del inmueble,
vigilancia, supervisión, verificación y emisión del dictamen de los estados de cuenln
cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad
del administrador, así como convocar a asamblea cuando el administrador no lt'
('Xcl usiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la
ha ga y cubrir las funciones de éste en los casos previstos en la ley. proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura cons-
1itutiva. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción
dt'bcrán enajenar sus derechos de propiedad, en un plazo de noventa días, al valor
4.6.6.3 De la cultura condominal
dl'l avalúo practicado por las autoridades competentes o una institución bancaria au
"Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar 1." tmizada. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se hubiere destruido totalmente, la
;lcciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del oh 111;1yoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen , si
jclivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como eleme nt m l.1 naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permiten, en cuyo caso
necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la l 1' '•1' deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad .
rresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua" (art. 79 )

Las demás disposiciones establecen la obligación de que tanto los adm i1ll '> 1'11 1,,.,o de extinción total del régimen, de acuerdo con las disposiciones anteriores,
¡ d~ · hnú decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta (arts. 83-85).
lradores como los comités de vigilancia acrediten la asistencia a los curso11 1h
capacitación y actualización impartidos por la Procuraduría, la cual coadyuv,il •' l'o1 último, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
y asesorará la creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas ,, 1,, /, ;,/, · ¡¡~/resulta pobre e inexacta, pues se menciona -y así lo tenemos que hacer
11 1 •,11 ' libro para estar acordes con la ley- que se trata de la ley de propiedad en
dirusión y desarrollo de la cultura condominal (arts. 80-81).
Por desgracia , la cu ltu ra co ndominnl l'~ pdtlit ,IIIH'ntc inexistente en nlH'',I Itl 1 lllllllllllllÍo ruando en realidad se trata de dos fi guras: la propiedad (régimen de
l'~'ll'i,_ .l.ld I111Íl.t) y vi tondominio (régimen di' 1 tl lll lljlll'dnd).
1
lhib y l.1 vid.1 v11 1 nlldnlllinio es un vl,1 '1 '"-''• . 11111 '" •.n n nhund.lllii'S lo:-. ,.,~~~
160 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 161
Por otra parte, se habla de áreas y bienes comunes sin considerar que ambos Los contratos de tiempo compartido se pueden entender como aquellos en
son bienes comunes. Asimismo, abundan errores no sólo de técnica jurídica -lo los que una de las partes otorga el uso y goce por uno o varios periodos -gene-
cual es lamentable-, sino de redacción, como problemas de concordancia, acen- ralmente una semana al año- de una unidad habitacional amueblada. Además
tuación, sintaxis, ortografía y, en general, de construcción gramatical, lo que sólo de la obligación de prestar servicios dependientes o independientes de las cosas,
revela el analfabetismo de los legisladores y su nula capacidad técnica jurídica para así como el establecimiento del régimen administrativo para la administración del
la construcción de leyes. conjunto o unidad habitacional y la otra parte, quienes llevan a cabo dichos con-
Una ciudad, sede de los poderes federales y en la que podemos encontrar todas tratos obligan al pago de un precio cierto y en dinero, más un pago periódico de
las muestras de riqueza cultural, no merece este tipo de leyes, pues la ley no se cuotas para la administración, mantenimiento, reparación y mejoras. La duración
encuentra no sólo en la forma, sino también en cuanto al contenido, a la altura de del tiempo compartido puede llegar a ser, en algunos casos, hasta por 99 años.
las grandes y apremiantes necesidades que tiene nuestra ciudad en esta materia. En términos generales, el contrato de tiempo compartido es de adhesión, atípico,
Requerimos, dada la cantidad de condominios existentes en nuestra ciudad, /Ji lateral, oneroso, de tracto sucesivo y no formal, es decir, la ley no hace exigencias,
una legislación moderna que cumpla y se adapte a las necesidades del caso, que ,\Lmque en algunos países se exige o se pretende exigir cierta formalidad.
esté elaborada de manera responsable y con conocimiento de las necesidades so- Ahora bien, la pregunta importante de fondo y, por ello, de este capítulo, es: cuál
ciales; pero, sobre todo, necesitamos una ley que favorezca y haga factible una vida vs la naturaleza jurídica del tiempo compartido. Podemos responder que en nuestro
en condominio digna, donde prevalezca el sentido comunitario, en un marco de país existen pocos estudios al respecto, aunque en otros países, como Argentina,
respeto y tolerancia, responsabilidad y participación, así como de solidaridad y l·: spaña, Francia, Grecia y Portugal, ya existen algunos avances.
aceptación mutua. Estos avances o reflexiones sobre la naturaleza jurídica del tiempo compar-
El deterioro de la vida en condominio es un hecho, pues priva la anarquía y tido, dado el silencio de la ley o carencia de legislación específica, se encuentran
la decadencia tanto material como social. divididos en la doctrina en, al menos, dos posturas:
La ley tiene el reto de ser un factor que contribuya con la construcción de una
vida digna, no sólo a través de directrices primarias, sino sobre todo mediante u) Quienes afirman que el tiempo compartido es un derecho personal, donde se
normativas subsidiarias que hagan realidad el respeto, la tolerancia, la responsabi- da una relación jurídica entre dos personas (un acreedor y un deudor), donde
lidad, el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación, la solidaridad y la el primero tiene la facultad de exigir y el segundo la obligación de cumplir
aceptación mutua de las que habla la ley como cultura condominal. Por desgracia, una prestación que puede consistir en un dar, un hacer o un no hacer.
b s propias autoridades llegan a tolerar, aceptar y promover la cultura de la ilega- Las características de los derechos personales son:
lidad, y utilizan a masas de habitantes de condominios para sus fines políticos, en
deterioro de la vida social y comunitaria de todos. --o- Se producen entre dos sujetos (un acreedor y un deudor) .
--o- El derecho derivado de esta relación -la facultas exigendi- se hace valer
4. 7 Derecho real de tiempo compartido contra una persona determinada.
·~ El objeto directo del derecho personal es una prestación, es decir, un dar,
Para concluir, haré algunas reflexiones sobre los tiempos compartidos que, par un hacer o un no hacer o abstención.
ti cularmente en nuestro país y en las zonas turísticas del mundo, han tenido Ull ·~ Hay tantos derechos personales como relaciones se establezcan entre las
auge sorprendente en los últimos años. personas, es decir, son ilimitados en número, y técnicamente se dice que
Con todo, el análisis jurídico con respecto a los tiempos compartidos no h.1 son numerus apertus (abiertos en número).
co rrespondido con su desarrollo comercial, pues hay casos en que se deja a 101.
adq uirentes a merced de los comercializadores, quienes cometen verdaderos atra /1) <)u ienes di cen que el contrato de tiempo compartido es un derecho real
cos a través de cláusulas abusivas. cs tudindo co n anterioridad- como el poder jurídico que se ejerce sobre un
1·:1 ti empo co mpartido, como lo veremos Jn;\s .ldl'l.llltl', l'S objeto de prem 1a hil'll , direc ta o indirectamente, para obtener el grado de aprovechamien to qll"
p.1 ~ i(lll, ;In ;\ lisis y, sobre todo, motivo dl' lt•¡;i¡,l.ll il111 1 11 v. 11 io ~ países, aunqur L'll .IIJtori;.-,;, su tftulo lega l; esta fa cultad de su tit111:lr es oponible universalme nte
M (·x illi, ¡HHII'alllli> d c1 ia, ll.tdic sr onap•l dt• ~~ ·< 11 lt¡'lll ll (r'l_t:ll U/111/t '' ).
Capítulo 4. La coprop iedad 163
En oposición a los derechos personales, las características de los derechos -o- En España se regulan los aspectos del tiempo compartido en la "ley sobre
reales son: derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico
y de normas tributarias':
-o- Existe una relación jurídica entre una persona, sujeto titular del derecho, -o- Finalmente, la ley colombiana dice que el tiempo compartido es un derecho
y una cosa. de uso y disfrute sobre un alojamiento. 17
-o- El objeto del derecho real es una cosa, y tiene la exigencia de no interferir
entre la persona y la cosa, permitiendo el ejercicio del derecho por su titular. Cabe seüalar la importancia y urgente necesidad que existe en nuestro país de re-
-o- El derecho real confiere a su titular el derecho de persecución y el derecho gular el contrato de tiempo compartido en forma específica, dada la creciente ola
de preferencia. de abusos cometidos en esta forma de contratación en México. Prácticamente to-
-o- Los derechos reales están específicamente determinados en la ley, por das las zonas turísticas de nuestro país operan a través de la figura de contrato de
lo que se dice técnicamente que son numerus clausus (cerrados en número). 1iempo compartido, amén de la importancia que tiene el turismo como generador
-o- Como consecuencia es oponible universalmente (erga omnes). de divisas en México, por lo que es necesario hacer las investigaciones jurídicas
necesarias para incorporarlo como un derecho real autónomo y, con ello, dar
Precisamente el contrato de tiempo compartido implica que una persona ejerce un ~cguridad jurídica a los contratantes.
poder sobre un bien y es susceptible de ser opuesto a todos (erga omnes). Inde-
pendientemente de lo anterior, el contrato de tiempo compartido puede realizarse
bajo las modalidades de un condominio, usufructo, cesión de uso, hospedaje, los
cuales son derechos reales por lo que quien celebra un contrato de tiempo com-
partido adquiere un derecho real sobre la unidad exclusiva y éste es oponible
universalmente.
Algunos doctrinarios son partidarios de que el tiempo compartido forma o
puede formar parte de un derecho diferente a la copropiedad, el usufructo, la cesión
de uso o el hospedaje, reconocidos por la doctrina y la legislación; si bien es un
derecho real es diferente y lo denominan multipropiedad.
El argumento que afirma que el contrato de tiempo compartido es un derecho
pl' rsonal, radica en el hecho de no ser reconocido por la ley, aunque goce de In
naturaleza jurídica de los derechos reales.
Es innegable que el tiempo compartido tiene características únicas y específi
~: a s, que tiene los atributos para ser considerado un derecho real y que en mucho~
países, como el nuestro, carece de legislación específica, lo que favorece la existenci.1
recurrente de abusos de las empresas que ofrecen este tipo de contratos.
En pocos países hay una legislación exclusiva al respecto. lk, pccto a este tema recomen damos consultar la bibliografía siguiente:
1 fvl . Farina, Con tratos comerciales modernos, Astrea, Buen os Aires, 1997.
1 fvl. Favi cr- Dubois, Problemática legal del tiempo compartido, ERREPAR-DSE-N° 151-2000-T X I.
-o- Francia dicta en su ley que el contrato de tiempo compartido debe co nlent' l
1 < :hersi, Con tratos civiles y comerciales, Astrea, Buenos Aires, 1998.
laramente que el adquirente de la unidad habitacional tiene el carácter d1 11 Igles ias y R. Bloch, Nuevas modalidades de contratación internacional, Ad Hoc, Buenos Aires, 1\1\19.
<lsociado y no de propietario del inmuebk. 1,1 l owc~ y C. A. Ghe rsi, Contrato de tiempo compartido (Timesharing), Universidad, Buenos A ir(',, ,
111111
•o- (:recia, en su legislación, se refiere al ronl 1.1t o dt' tic111po compartido Ullllll
11 l'upuil o "'o/., n erechos nenles, Vol. II, Depalma, Buenos Aires, 1990.
1111 Ullllrato d<.· arrendamiento a ti<.'n1po ll'l'dltid"
1 N '1\''"hord l i, 'tlnn¡w co111part irlo. Contrato del siglo XX, L.L., T 1992.
1':111.1 irp,l sl.lt ÍÚII !HII'lll)~lll' S :t ;11 ("() ll(llil ll ¡l¡ IÍ1 :1iq·ltl ( illlljl.II(Ído S(' le III ( ' IH ÍOII.I
1.11, 1'1 11 11 'l 'ld tH hi ll i dr l)j Marco, Tie111po Compnrtido (Con ~idnacioncs sobre el proyec lo 1k l¡·y
( 1111111 dt ' ll ' i lio dt • ll.d!lt.ll ¡,'111 pt'l Í!Hih .l "'' 1"''""" 1'"' ,.¡ . ;,.,,.,,¡" ,¡,. l,i N1 11 it'ln), 1.. 1.. , '1'. 19 111 e'
1

1 Copropiedad, Propiedad en Condominio y Tiempo Compartido

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124 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4.

La coprop iedad 125

4.1 Concepto 1."1.1 Copropiedad y comunidad

En caso de desacuerdo, tenían derecho de obtener la división mediante la acción

! tttl>tt'• \ ' i>~lllt •, M.1dl'id, I H7H. p. 1117.

A) Régimen de copropiedad respecto de la cosa sobre la cual recae el derecho de

Algo que sí podemos afirmar es que el condominio, al convertirse en la forma

4.6.2 Naturaleza jurídica 1h1bicrge acepta la concepción de Hebraud en el sentido de que

Los condominios, de conformidad con las disposiciones legales (art. 5 de la citada

terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo

r. Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un Conjunto Condominal esta ley;

rresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua" (art. 79 )

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