JURISPRUDENCIA CIVIL - ANÁLISIS ESPECIALIZADO

JURISPRUDENCIA
JURISPRUDENCIA
JURISPRUDENCIA CIVILCIVIL
CONSTITUCIONAL

Análisis Especializado

Arrendamiento de bien indiviso:

¿El contrato es inválido si es que
no
existe la conformidad de todos los
copropietarios?
Alfredo F. Soria AguilaR (*)

Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia

Cas. Nº 1940-T-96 Ayacucho

Recurrente : Juan Hipólito Velarde Torres

Contraparte : Juan Máximo Santayana León y otros
Materia : Contrato de arrendamiento
Base legal : 911 y 1669 del Código Civil

RESEÑA
Al igual que ocurre en otras legislaciones, nuestro Código Civil señala
que cuando se cede en arrendamiento un bien indiviso, es decir, cuando se
arrienda un bien que se encuentra sujeto al régimen de copropiedad, resulta
necesario que exista unanimidad de los copropietarios para dichos efectos.
Es decir, no bastará que la mayoría se encuentre de acuerdo en arrendar
un determinado bien, sino que será necesario, que absolutamente todos los
copropietarios, se encuentren de acuerdo para celebrar dicho contrato. Pese
a que el tema resulta aparentemente sencillo, el autor considera que sería
disfuncional e inconsistente señalar, como lo hace la Casación N° 1904-T-
96-Ayacucho objeto de comentario, que el contrato efectuado por uno o
algunos de los copropietarios es inválido.

–––––––––
(*) Docente de Contratos en las Facultades de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, la Universidad Pe-
ruana de Ciencias Aplicadas y la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Egresado de la Maestría en Derecho de la
Empresa PUCP. Estudios de Postgrado en la Universidad de Buenos Aires

REVISTA DE ANÁLISIS ESPECIALIZADO DE JURISPRUDENCIA,

TOMO Abril
34, de 2011
ABRIL 83
2011 pp. 83-90
Arrendamiento de bien indiviso: ¿El contrato es inválido si es que no existe la conformidad de todos los …

resolución

CAS. Nº 1904-T-96 AYACUCHO demás copropietario lo ratifican expresa o tá-

citamente;
Lima, 2 de octubre de 1997
Cuarto.- Que, en este caso, los demás copro-
VISTOS; la Sala Civil Transitoria de la pietario no han ratificado el contrato de arrenda-
Corte Suprema de Justicia de la República, miento, ni expresa ni tácitamente, tan es así que
vio en audiencia pública llevada a cabo en la ha interpuesto la acción de desalojo por ocupa-
fecha, la causa Nº 1904-96, y verificada la vo- ción precaria;
tación con arreglo a Ley, emite la siguiente
sentencia; Quinto.- Que, por ello y de conformidad con
lo establecido en el artículo 1669 del Código Sus-
MATERIA DEL RECURSO: tantivo, el contrato de arrendamiento no es vá-
Se trata del Recurso de casación interpuesto lido y el ocupante del inmueble resulta tener la
por don Juan Hipólito Velarde Torres, mediante condición de precario;
escrito de fojas 98, contra la sentencia de vista Sexto.- Que, en consecuencia se han inaplica-
de fojas 95, su fecha 23 de setiembre d e1996, do los artículos 911 y 1669 del Código Civil;
expedida por la Segunda Sala Mixta de la Corte
Superior de justicia de Ayacucho, que confirman- Séptimo.- Que, por las razones expuestas y de
do la apelada de fojas 75, su fecha 2 de agosto conformidad con el inciso 1° del artículo 396 del
de mismo año, declara infundada la demanda de C.P.C.;
fojas 27;
Declararon: FUNDADO el Recurso de
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Casación interpuesto por don Juan Hipóli-
to Velarde Torres a fojas 98, en consecuen-
El recurrente fundó su recurso de casación en cia, NULA la sentencia pronunciada por la
la inaplicación de los artículos 911 y 1669 del Segunda Sala Mixta de la Corte Superior de
Código Civil; Justicia de Ayacucho de fojas 95 su fecha 23
CONSIDERANDO: de setiembre de 1996, y actuando en sede de
instancia; REVOCARON la sentencia pelada
Primero.- Que, concedido el Recurso de Ca- de fojas 75, fechada el 2 de agosto de 1996;
sación a fojas 102, fue declarado procedente por reformándola: Declararon FUNDADA la de-
resolución del 21 de julio del presente año, por la manda de fojas 27 subsanada a fojas 33; OR-
causal invocada; DENARON que los demandados don Juan
Segundo.- Que, se encuentra reconocido por la Máximo Santayana León y doña Nancy Iris
sentencia de vista que el inmueble sublitis cons- Arredondo Jerí de Santayana; cumplan con
tituye una copropiedad y que ha sido arrendado desocupar el inmueble ubicado en el jirón Tres
por uno de los copropietario; Mascaras Nº 152, Ayacucho, en el término de
6 días; MANDARON se publique la presente
Tercero.- Que, el artículo 1669 del Códi- resolución en el Diario Oficial El Peruano; en
go Civil establece que el copropietario de un los seguidos por Juan Hipólito Velarde Torres,
bien indiviso no puede arrendarlo sin consen- con don Juan máximo Santayana León y otra,
timiento de los demás partícipes; sin embargo; sobre Desalojo por Ocupación Precaria y los
si lo hace, el arrendamiento es válido si los devolvieron.

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 JURISPRUDENCIA CIVIL - ANÁLISIS ESPECIALIZADO

COMENTARIO

I. INTRODUCCIÓN ello, entendemos que este tema, por lo menos,

merecería una visión diferente a la que se le ha
Al igual que ocurre en otras legislaciones, venido brindando.
nuestro Código Civil señala que cuando se cede
en arrendamiento un bien indiviso, es decir, II. ¿QUIÉN PUEDE SER ARRENDADOR
cuando se arrienda un bien que se encuentra su- EN UN CONTRATO DE ARRENDA-
jeto al régimen de copropiedad, resulta necesario MIENTO?
que exista unanimidad de los copropietarios para El arrendamiento es un contrato en el que
dichos efectos. Es decir, no bastará que la mayoría una de las partes -denominado arrendador- se
se encuentre de acuerdo en arrendar un determi- obliga a ceder temporalmente a la otra parte
nado bien, sino que será necesario, que absoluta- -denominado arrendatario- el uso de un bien a
mente todos los copropietarios, se encuentren de cambio de cierta renta convenida.
acuerdo para celebrar dicho contrato.
Para contestar la pregunta de quién puede
Por ello, la primera parte del artículo 1669º ser arrendador en un contrato de arrendamien-
del Código Civil(1) -en concordancia con lo esta- to, resulta necesario que la respuesta compren-
blecido en el artículo 971º del mismo código(2)- da el análisis acerca de: (i) la capacidad para ser
dispone que el copropietario de un bien indiviso arrendador y (ii) la legitimación requerida para
no puede arrendarlo sin consentimiento de los celebrar un contrato de arrendamiento, en ca-
demás copropietarios. Esta disposición, en ver- lidad de arrendador. Analizaremos a continua-
dad, resulta coherente dado que, si el bien per- ción cada uno de los referidos aspectos:
tenece a todos los copropietarios, las reglas de la a) Capacidad para ser arrendador: Para
copropiedad señalan que no podría disponerse ni ser parte, como arrendador, en un contrato de
arrendarse dicho bien, si es que todos los cotitu- arrendamiento, la capacidad de goce no basta.
lares del mismo no se encuentran de acuerdo. La capacidad requerida para ser arrendador es
Pese a que el tema resulta aparentemente la máxima capacidad exigida para contratar(3), es
sencillo, consideramos que sería disfuncional decir, el arrendador debería contar con capaci-
e inconsistente señalar, como lo hace la Casa- dad de ejercicio. Para estos efectos, entendemos
ción N° 1904-T-96 AYACUCHO objeto de como capacidad de ejercicio a “la aptitud para
comentario, que el contrato efectuado por uno adquirir y para ejercitar con la propia voluntad,
o algunos de los copropietarios es inválido. Por o sea por si solo, derechos subjetivos, o de asu-

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(1) Artículo 1669º Código Civil.- “El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los
demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o
tácitamente”.
(2) Artículo 971º Código Civil.- “Las decisiones sobre el bien común se adoptará por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso
de empate, decide el juez por la vía incidental.” (El resaltado es nuestro)
(3) En igual sentido opina Max Arías Schreiber quien sostiene que la capacidad de ejercicio de los intervinientes en el arren-
damiento es la máxima exigida para contratar”. En: ARIAS SCHREIBER, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de
1984. Tomo II. Gaceta Jurídica. 1996. p. 315.

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mir, con la propia voluntad, o sea por si solo, figura del arrendamiento. En este caso, el arrenda-
obligaciones jurídicas, es decir, de celebrar actos dor pese a que no es el propietario del bien, podría
jurídicos”(4). celebrar válidamente dicho contrato pese a que el
b) Legitimación para ser arrendador: Res- bien objeto de arrendamiento no le pertenezca.
pecto de la legitimación del arrendador -que En efecto, esto sería totalmente admisible dado
es la parte contratante que nos interesa anali- que el artículo 1409º numeral 2 del Código Civil,
zar para los fines del presente artículo- si bien permite que los contratos puedan versar inclusive
es cierto, el artículo 1667º del Código Civil respecto de bienes ajenos.
prescribe que “puede dar en arrendamiento No cabe duda que, siendo admitida esta
el que tenga esta facultad respecto de los bienes posibilidad por nuestro Código Civil, el con-
que administra”, debe quedar claro que esta trato suscrito por el no propietario del bien
norma no resulta en modo alguno imperativa será válido. Sin embargo, en este supuesto, el
o excluyente de otras posibilidades distintas a arrendatario que hubiere suscrito el contrato de
las contenidas en dicha disposición. Por ello, arrendamiento, con quien no es el propietario
al igual que Castillo, consideramos que “dada del bien arrendado, solamente podrá exigir su
la redacción del artículo 1667º, el mismo no cumplimiento a su contraparte en el contrato
puede ser interpretado contrario sensu; en el (es decir, al arrendador que no es el propietario
sentido de que no puede dar en arrendamien- del bien arrendado).
to el que no tenga esta facultad respecto de
los bienes que administra (...) Simplemente Lo señalado no es otra cosa que la aplicación
(el artículo) efectúa una afirmación que, ade- del principio de relatividad del contrato conte-
más de obvia, resulta indiscutible”(5). nido en el artículo 1363º del Código Civil, el
cual dispone los contratos solamente producen
Sobre el particular, consideramos que el arren- efectos entre las partes que lo celebraron.
dador no necesariamente puede ser aquel que ten-
ga esta facultad respecto de los bienes que admi- Como resulta evidente, en estos casos po-
nistra, sino que existen también, otros supuestos drían presentarse problemas para el cumpli-
que incluyen como arrendador a cualquier otra miento del contrato, dado que el mismo no
persona, que no necesariamente tenga que ser pro- sería exigible, ni vinculante frente al propietario
pietaria de los bienes arrendados. Es decir, supues- del bien arrendado.
tos en los cuales el arrendador, sin ser propietario En conclusión, la respuesta a la interrogante
del bien arrendado, se obliga a ceder el uso tempo- acerca de ¿Quién puede ser arrendador? es sen-
ral de un bien ajeno, aún cuando ni siquiera cuenta cilla: Cualquiera que tenga capacidad de ejerci-
con facultades de administración. cio podría ser arrendador y celebrar válidamen-
Efectivamente, este sería el caso por ejemplo, te un contrato de arrendamiento, sin que sea un
de cualquier persona que sin ser propietario y sin requisito de validez, que el arrendador sea o no,
que exista asentimiento alguno por parte del pro- propietario de los bienes objeto del contrato de
pietario, se obliga a ceder el uso de un bien, bajo la arrendamiento.

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(4) VIDAL RAMÍREZ, Fernando. El Acto Jurídico. Cuarta Edición. Gaceta Jurídica. 1999. p. 114.
(5) CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los Contratos Típicos. Mutuo-Arrendamiento. Volumen XIX. Tomo II. Bi-
blioteca para leer el Código Civil. Fondo Editorial PUCP. 2002. p. 294.

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III. ¿NO ES VÁLIDO EL CONTRATO DE por las cuales se llega a la drástica afirmación de
ARRENDAMIENTO DE UN BIEN IN- considerar que el contrato no es válido si es que los
DIVISO, SI ES QUE NO SE CUENTA demás copropietarios no ratifican (consienten) el
CON CONSENTIMIENTO DE LOS contrato de arrendamiento celebrado por uno o
DEMÁS COPROPIETARIOS? algunos de los copropietarios.
Para la Casación N° 1904-T-96, objeto de En tal sentido, a continuación procederemos
comentario, una interpretación contrario sensu a analizar si es que correspondería considerar
de la parte final del artículo 1669º del Código que, jurídicamente, el contrato de arrendamien-
Civil, es suficiente sustento para señalar que el to celebrado por uno de los copropietarios, sin
contrato de arrendamiento de bien indiviso, el consentimiento de los demás copropietarios,
suscrito por uno de los copropietarios, no es es inválido:
válido si es que los demás copropietarios no
¿Invalidez por objeto jurídicamente impo-
ratifican (consienten) dicho acto(6).
sible?
El criterio esbozado en la Casación N° 1904- Si es que la nulidad se sustentara en el su-
T-96, objeto del presente comentario, también puesto de objeto jurídicamente imposible (por
ha sido acogido en el Pleno Jurisdiccional Na- arrendar un bien del cual no se es dueño). Esta
cional Civil de 1998, el cual, en el tercer consi- posición sería equivocada dado que, como lo ha
derando del numeral 1.1. del Acuerdo N° 1 es- señalado Vidal Ramírez, la imposibilidad jurídi-
tablece que: “Si uno de los condóminos arrienda ca se manifiesta cuando una relación jurídica no
el bien inmueble común a determinada persona,
puede estar dentro del marco legal y jurídico(8).
sin contar con el consentimiento, expreso o táci-
to, de los otros condóminos, dicho contrato de Sobre el particular, entendemos que no es co-
arrendamiento no es válido”. Como es conocido, rrecto señalar la invalidez del contrato de arren-
en los Plenos Jurisdiccionales los Magistrados Su- damiento celebrado por el copropietario respec-
periores emiten Acuerdos que buscan uniformi- to de la totalidad del bien indiviso, por contener
zar criterios interpretativos y concordar la juris- un objeto jurídicamente imposible, puesto que,
prudencia en aras de fomentar la predictibilidad como lo hemos adelantado, nuestra normativa, a
de las resoluciones judiciales y mejorar el nivel de través del artículo 1409º del Código Civil, seña-
confianza ciudadana en el Poder Judicial. la expresamente que los contratos pueden versar
incluso sobre bienes ajenos. En ese sentido, no
Discrepamos del criterio planteado por Casa- tendría nada de imposible, una figura que nues-
ción N° 1904-T-96 y por el Pleno Jurisdiccional tro propio ordenamiento admite.
Nacional Civil de 1998(7). Lamentablemente, más
allá de la aplicación de la interpretación “contra- No cabe duda que cuando el artículo 1409º
rio sensu” del artículo 1669° del Código Civil, la inciso 2) admite la celebración de contratos res-
Casación N° 1904-T-96 y el Pleno Jurisdiccional pecto de bienes ajenos, dicho artículo no esta-
Nacional Civil de 1998, no explican las razones blece distinción alguna respecto de que dichos

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(6) Específicamente la referida Casación Nº 1904-T-96-Ayacucho señala que “Si los demás copropietarios no ratifican el
contrato de arrendamiento celebrado por un copropietario, ni expresa ni tácitamente, el contrato no es válido”.
(7) Específicamente en lo expresado en el tercer considerando del numeral 1.1. del Acuerdo N° 1 Pleno Jurisdiccional Nacio-
nal Civil de 1998.
(8) VIDAL RAMIREZ, Fernando. El acto jurídico. Gaceta Jurídica Editores. Lima. 1999. p. 501.

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bienes puedan ser total o parcialmente ajenos. totalmente ajeno el contrato es válido, pero si,
Por ello, entendemos que dentro de dicho artí- por el contrario, el bien es parcialmente ajeno,
culo, podríamos considerar también a los con- entonces el contrato es inválido.
tratos de arrendamiento de bien indiviso, que
¿Invalidez por falta de manifestación de
celebra solamente uno de los copropietarios
voluntad?
En dicho supuesto, el copropietario no es un
propietario de la totalidad de bien, sino que dicho Para autores como Beltrán, el contrato de
bien, visto en su totalidad, le es parcialmente aje- arrendamiento de bien indiviso celebrado por
uno de los copropietarios, sin consentimiento
no. Efectivamente, como lo ha anotado Castillo
de los demás copropietarios, sería inválido por
“El copropietario es dueño de una cuota ideal so-
carecer de manifestación de voluntad. Al res-
bre el bien. Es decir, ese bien en parte le pertenece
pecto, Beltrán señala específicamente que “de
y en parte no, lo que equivale a decir, que en parte
no participar alguno de los copropietarios en la
es propio y en parte es ajeno”(9). En ese sentido,
formación de la voluntad se produciría la ano-
en aplicación del aforismo “ubi lex non distin-
malía estructural en la construcción del negocio
guet nec nos distinguere debemus” (no se debe
jurídico que traería por efecto un supuesto de
distinguir donde la ley no distingue) el contrato
invalidez por nulidad”(10). Como consecuencia
de arrendamiento podría versar sobre bienes que
de ello, precisa Beltrán que “el problema estruc-
son totalmente ajenos o parcialmente ajenos.
tural en un contrato de arrendamiento celebra-
Es decir, la ley le otorgaría validez a los contratos do de forma exclusiva por uno de los copropie-
que versen sobre bienes ajenos, a pesar de que los tarios (...) (es) la ausencia de manifestación de
mismos, tengan problemas con su cumplimiento, voluntad”(11).
es decir, se tornen en ineficaces. Por ello, si es que la
Si bien, desde el punto de vista jurídico, es
ley admite que se puedan celebrar válidamente con-
tratos respecto de bienes completamente ajenos, no posible que se arribe a dicha conclusión, dis-
sería coherente en modo alguno, que tratándose de crepamos respetuosamente de lo señalado por
un bien que es parcialmente propio -como ocurre Beltrán pues, si el contrato fuera nulo por falta
en el caso de la copropiedad en la que el copropieta- de manifestación de voluntad, posteriormente
rio solamente es titular de su respectiva cuota ideal, dicho acto no podría ser “ratificado”(12) por los
pero no de todo el bien- nuestras normas señalen demás copropietarios, porque un contrato nulo
que dicho contrato sea inválido. no podría ser ratificado, ni convalidado ni po-
dría tener efectos, como lo estaría planteando
En verdad, sería absurdo e incoherente que precisamente la parte final del artículo 1669º
nuestro Código Civil señale que si el bien es del Código Civil.

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(9) CASTILLO FREYRE, Mario. Comentarios al Artículo 1669 del Código Civil. En: AAVV. Código Civil comentado por
los 100 mejores especialistas. Tomo VIII. Contratos Nominados. Primera Parte. Gaceta Jurídica. Lima. 2006. p. 638.
(10) BELTRAN PACHECO, Jorge. Lo que es cuestión de dos, no es cuestión de todos: El arrendamiento de un bien indivi-
so. En diálogo con la jurisprudencia Nº 45. Junio 2002. p. 50.
(11) BELTRAN PACHECO, Jorge. Lo que es cuestión de dos, no es cuestión de todos: El arrendamiento de un bien indivi-
so. En diálogo con la jurisprudencia Nº 45. Junio 2002. p. 52.
(12)En verdad, el término “ratificar” no debe ser entendido en su real sentido y dentro de los alcances que, por ejemplo, tiene
en el artículo 162º del Código Civil. Cuando el artículo 1669º del Código Civil se refiere a “ratificar”, simplemente trata
de expresar la posibilidad del acto celebrado para vincular al resto de copropietarios, es decir, para que pueda ser eficaz y
por ende, pueda vincular al resto de copropietarios.

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En efecto, como lo ha señalado Bigio, la im- tado, un acto nulo no podría ser ratificado ni con-
portancia del artículo 1669º del Código Civil no validado y (ii) su incoherencia con lo expresado
radica en reproducir la regla general del artículo en el artículo 1409º inciso 2, que admite la vali-
971º del Código Civil, sino que “su objetivo con- dez de los contratos respecto de bienes ajenos.
siste en otorgar a los condóminos que no partici-
IV. LA VALIDEZ DEL CONTRATO DEL
paron en la decisión la opción de ratificar el acto
ARRENDAMIENTO DE BIEN INDI-
y, en consecuencia, reconocerle efectos”(13).
VISO CELEBRADO SIN CONSENTI-
Por otro lado, si es que, como lo señala Beltrán, MIENTO DE TODOS LOS COPRO-
llegáramos a la conclusión que resulta necesario la PIETARIOS
participación de todos los copropietarios del bien
En verdad, después de lo anotado, podemos
indiviso para que exista manifestación de volun-
llegar a la conclusión que, salvo que exista nor-
tad, estaríamos negando la posibilidad, admitida
ma imperativa que restrinja a determinados su-
por el artículo 1409º inciso 2 del Código Civil, de
jetos, ser parte como arrendador en un contrato
que se celebre válidamente un contrato respecto
de arrendamiento, no habría inconveniente para
de un bien total o parcialmente ajeno.
que cualquier sujeto con capacidad de ejercicio,
Por lo expuesto, el contrato de arrendamiento pueda vincularse en el marco de un contrato de
respecto del bien indiviso sería válido, si es que lo arrendamiento.
celebra solamente uno o algunos de los copropie-
tarios, pero al igual que lo que ocurre en el caso de Como consecuencia de lo expresado, in-
un contrato de bien ajeno, tendría la contingencia clusive en aquellos supuestos en los cuales el
de no poder cumplirse o tornarse en ineficaz (in- arrendador no fuera el titular de la propiedad
eficacia funcional), si es que los demás copropieta- del bien arrendado, o en aquellos otros, en los
rios no consienten en el mismo. que no contara con la autorización del respec-
tivo titular del bien para celebrar el contrato de
Además, como ya lo hemos expresado para arrendamiento, el contrato sería igualmente vá-
el anterior supuesto analizado, sería totalmente lido y exigible entre las partes que contrajeron el
inconsistente que nuestro Código Civil señale contrato de arrendamiento, sin embargo, dicho
que si el bien es totalmente ajeno el contrato sea pacto podría ser ineficaz frente al propietario del
válido, pero tratándose de un bien parcialmente bien arrendado, si es que no consintieran en dar
ajeno, entonces el contrato sea inválido. Es de- efecto a dicha relación obligacional relativa a un
cir, en el supuesto más grave, que es aquel de la bien totalmente ajeno o parcialmente ajeno.
ajenidad absoluta, el contrato sería válido, pero
en el supuesto de una ajenidad parcial (copro- En el caso del arrendamiento de bien indiviso,
piedad) el contrato sería inválido. a los copropietarios que no consintieron la cele-
bración de dicho contrato, no le serán exigibles ni
Entre otras razones, las mayores debilidades oponibles lo estipulado en el contrato celebrado.
de plantear la invalidez del contrato de arrenda- En este caso, los copropietarios que no consin-
miento celebrado por no todos los copropieta- tieron en la celebración del arrendamiento, serán
rios serían (i) su propia incoherencia interna. Es terceros ajenos a la relación jurídica celebrada en-
decir, el artículo 1669º del Código Civil, estaría tre el arrendador (copropietario o parcialmente
señalando que un contrato nulo por carecer de propietario) y el arrendatario y por ende, no le se-
manifestación de voluntad, pueda ser ratificado rán exigibles ni oponibles aquellas estipulaciones
por los demás copropietarios, lo cual no resulta que se hubieran pactado en el contrato de arren-
jurídicamente aceptable, pues como hemos ano- damiento. Esto sería la consecuencia propia de la

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aplicación del artículo 1363º del Código Civil que tractual celebrada entre el arrendador (de bien
establece que los contratos sólo producen efectos parcialmente ajeno) y el arrendatario. Por ello,
entre las partes que los otorgan. no le serán exigibles ni oponibles las estipulacio-
nes del arrendamiento, a los copropietarios que
Como consecuencia de lo señalado, un co-
no consintieron en su celebración, dado que son
propietario podría obligarse validamente a ce-
terceros ajenos a dicho contrato.
lebrar un contrato sobre la totalidad del bien,
aunque no cuente a la celebración de dicho con- Sin duda, no podría afirmarse que el contrato
trato, con la aprobación de los otros copropieta- es válido para las partes que lo celebraron pero
rios, sin embargo, dicho contrato válido, podría que es inválido para los otros copropietarios que
ser ineficaz frente a los demás copropietarios, si no dieron su conformidad con el negocio cele-
es que no se logra contar con el consentimiento brado. El acto puede ser válido e inválido, pero
unánime de todos ellos. no puede afirmarse que sea válido para unos (en
este caso para las partes contratantes) y que sea
Por ello, la consecuencia de no cumplir con
inválido para otros (en este caso, para los copro-
la unanimidad prescrita por nuestro Código
pietarios que no consintieron en la celebración
Civil, sería que el contrato es válido, pero por
de arrendamiento) pues los actos inválidos son
no contar con el consentimiento de los demás
considerados como tales, tanto para las partes
copropietarios, dicho contrato no sería eficaz
como para los terceros.
frente a aquellos que no formaron parte de di-
cho negocio. En efecto, tal como lo dispone el Tema distinto es el de la eficacia del contrato
artículo 1363º del Código Civil, los contratos pues, el contrato podría ser plenamente eficaz y
sólo producen efectos entre las partes que los exigible para las partes que lo celebraron pero in-
otorgan, por ello, éste artículo “está implícita- eficaz frente a terceros -como los copropietarios-
mente disponiendo que los contratos no produ- que no consintieron en la celebración del mismo.
cen efectos frente a terceros”(14). Precisamente
Como un tema final, debemos anotar que
por dicha razón, si es que los demás copropieta-
debido a los inconvenientes que trae la literali-
rios no dan conformidad o no aceptan el arren-
dad de la parte final de la norma, coincidimos
damiento del bien indiviso, son terceros ajenos
con Castillo (aunque por razones distintas) que
a dicho pacto. Por ende, el contrato de arrenda-
“el artículo 1669º del Código Civil bien podría
miento celebrado por uno de los copropietarios
ser derogado”(15) pues bastaría la existencia 971º
(como arrendador) no vinculará a los demás
del Código Civil y de las demás normas citadas
copropietarios, dado que siguiendo el aforismo
en el presente texto, para llegar exactamente a
latino alteri stipulari nemo potest, nadie podría
la misma conclusión que hemos esbozado, es
estipular por otro.
decir, que el contrato de arrendamiento de bien
Simplemente el contrato no será eficaz fren- indiviso, sería válido pero ineficaz frente a aque-
te a los otros copropietarios dado que los otros llos copropietarios, que no participaron acep-
copropietarios no son parte de la relación con- tando el mismo.

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(13) BIGIO CHREM, Jack. El contrato de arrendamiento. Exposición de Motivos Oficial. Gaceta Jurídica. s/f. P. 56.
(14) DE LA PUENTE, Manuel. El contrato en general. Biblioteca para leer el Código Civil. Vol. XI. Primera Parte. Tomo
II. Fondo Editorial PUCP. 1993. p. 121.
(15) CASTILLO FREYRE, Mario. Comentarios al Artículo 1669 del Código Civil. En: AAVV. Código Civil comen-
tado por los 100 mejores especialistas. Tomo VIII. Contratos Nominados. Primera Parte. Gaceta Jurídica. Lima.
2006. p. 638.

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