Avaluo - Medellin Belen Nogal Los Almendrosfecha 10 09 2021

Avalúos Corporativos, Comerciales, Urbanos, Rurales, e Industriales.
Avalúo de Servidumbres, Maquinaria y Equipo, Equipo Automotor

Actualización de Activos, Valoración de Empresas. Aplicación NIIF.
Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural.
Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía, Desenglobes.
Estudios Geológicos, Geofísicos. Geodesia,
Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Administración de Propiedad Horizontal, Gestión Inmobiliaria
Diseño Arquitectónico, Estructural, Estudios de Suelos.
Interventorías, Ingeniera Catastral.
Diplomados, Seminarios y Cursos.
Asesorías Jurídicas, Contables y Tributarias.
AVALÚO DE INMUEBLE URBANO
LOTE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES
CL 32C # 76-93
INTERÉS DE CARIBAY SEGURA RIOS
BARRIO NOGAL LOS ALMENDROS
COMUNA 16 MEDELLIN ANT
Calle 52 Nº 49-61 of 505 edificio Vélez Ángel PBX 3222948 Tel 5112480
Cel: ·3122478330
Email : [email protected]
Medellin – Antioquia
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Medellín, 04 de febrero de 2022
Doctor (a)
CARIBAY SEGURA RIOS
Medellín - Antioquía
Cordialmente le estamos enviando el Avalúo Comercial del inmueble que conforma la

solicitud manifestada “Casa ubicada en el municipio de Medellín Antioquia, en el Sector de
Barrio Belén Los Almendros, Departamento de Antioquia, posee acceso sobre la Calle 32C
# 76-93 de la actual nomenclatura urbana vigente para este municipio y el Área metropolitana
del municipio de Medellín de Antioquia.
Agradecemos la confianza depositada en nuestra Empresa, así como la oportunidad que nos
brinda de prestarle nuestro servicio.
OSCAR WILLIAM PEREZ BERRIO LUCAS ALBEIRO MUÑOZ C

Gerente general Supervisión de Avalúos
Lonja Ingenieros SAS. Lonja Ingenieros SAS.
Cel: ·3122478330
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INFORME DEL AVALÚO
1. SOLICITUD DE AVALÚO
El presente avalúo fue solicitado por la doctora CARIBAY SEGURA RIOS. Este avaluó se hace con
el fin de establecer el valor razonable actual probable de un inmueble urbano, el cual será descrito en
el presente informe que será destinado para fines civiles de proceso de demanda, Dicho informe podrá
ser tenido en cuenta para la valorización de activos fijos ante la Superintendencia de Sociedades,
según el Decreto Reglamentario No 2649 de diciembre de 1993, mediante el cual se normatiza la
contabilidad en Colombia. Esta tasación se ha elaborado en cumplimiento de las Normas Técnicas
Sectoriales Colombianas – NTS expedidas por ICONTEC-RNA, en particular la NTS S04 Código de
Conducta del Valuador, GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuación, NTS S 03
Contenido de los Informes de Valuación, GTS E 01 Valuación de Bienes Inmuebles, GTS E 04
Valoración de Bienes Inmuebles Rurales, NTS 01 Bases para la Determinación de Valor de Mercado,
NTS 02 Bases para la Determinación de Valores Distintos al Valor de Mercado. Las Normas
Técnicas Sectoriales de Valoración guardan total correspondencia con las Normas Internacionales de
Valoración emanadas del Consejo de Normas Internacionales de Valoración (IVSC).
2. TIPO DE VALUACIÓN Y DEFINICIÓN
En este informe se pretende determinar el Valor Razonable de un inmueble Urbano, definido como
el valor de intercambio, expresado en términos de dinero, por el que un bien sería transado en un
mercado libre entre un vendedor y un comprador bien informados, que actúan por su propia voluntad,
sin presión de ninguna especie, dentro de un tiempo razonable.
3. INSPECCIÓN OCULAR DEL INMUEBLE

El Suscrito Evaluador Oscar William Pérez Berrio gerente de Lonja Ingenieros S AS con RAA
71699664 Aval de ANAV, delego en el perito Avaluador Lucas Albeiro Muñoz Correa, con RAA
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No. 71651053, registro desde el día 05 de junio del 2020, verificando ubicación, linderos, áreas,
cabidas, acabados y estado de las construcciones existentes inspección ocular realizada el día 28 de
enero del 2022.
4. DOCUMENTACIÓN CONSULTADA
Copia del Certificado de Tradición y Libertad, del inmueble objeto de nuestro estudio, casa de
habitación de dos niveles con número de Matrícula 001 – 36930 impreso con fecha del 26 de enero
del 2022.
Copia de la ficha catastral expedida el 27 de enero del 2022 por la secretaria de gestión y Control
Territorial de Medellín subsecretaria de catastro.
Plan de ordenamiento territorial acuerdo 48 2014, POT .
5. PROPIETARIO
De acuerdo a la información extractada de la documentación consultada y sin haber efectuado estudio

jurídico, se establece que el bien inmueble objeto de nuestro estudio es de actual propiedad de la
señora MARIA DEL CARMEN PALACIO PALACIO, Identificada con cedula No. 32.490.243.
6. CLASE DE INMUEBLE
El bien inmueble objeto de nuestro estudio, está constituido por un lote de terreno de 243 mts2 y
construcciones en él levantadas, una casa de dos pisos o niveles, con un área de 206 mts2, inmueble
urbano ubicado en el barrio El Nogal - Los Almendros.
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7. UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El predio se encuentra ubicado en el Municipio de Medellín, barrio El Nogal – Los Almendros,

Comuna 16 descrito con la nomenclatura, calle 32C número 76 - 93, Primer piso y un segundo piso.
COORDENADAS N 6°14'8.488'' COORDENADAS W 75°35'49.681"
Figura No. 1
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Departamento Antioquia
Ciudad Medellín
Comuna Belén Comuna 16
Barrio Belén El Nogal Los Almendros
Dirección Calle 32C No. 76 - 93 Primer Piso
El predio en estudio se encuentra ubicado en la zona urbana de la ciudad de Medellín, departamento

de Antioquia en el barrio El Nogal Los Almendros, denominado con la siguiente nomenclatura
calle32C 71 Numero 76 93 primer nivel .
El inmueble tiene coordenadas de Georreferenciación así: por el FRENTE. Con la calle 32C
construida en el lote 9 de la manzana 32bb76 de la urbanización la matea sobre el cual está
construida la casa de la fracción de Belén del municipio de Medellín que linda por norte o
frente en 9 mts con la calle 32c por un costado que da al oriente en 26.80 mts con el lote 10
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de la misma manzana por el fondo o sur en 9 mts con el lote 3 de la misma manzana. por el
occidente en 26.70 mts con los lotes 6 y 8 de la misma manzana
La ubicación general del inmueble puede observarse en las siguientes fotografías.
8. LINDEROS
Los linderos del inmueble objeto de nuestro estudio se encuentran descritos en la

documentación suministrada, y podemos observar que son varios colindantes, un predio,
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marcado con el CBML 16200080017 perteneciente a la dirección Cll 32C # 76 93 del barrio
El Nogal Los Almendros, construida en el lote 9 de la manzana 32bb76 de la urbanización la
MATEA sobre el cual está construida la casa de la fracción de Belén del mpio de Medellín
que linda por norte o frente en 9 mts con la calle 32c por un costado que da al oriente en
26.80 mts con el lote 10 de la misma manzana por el fondo o sur en 9 mts con el lote 3 de la
misma manzana. por el occidente en 26.70 mts con los lotes 6 y 8 de la misma manzana
Estos linderos fueron tomados tanto de la página oficial de la alcaldía en internet.
9. ASPECTO JURÍDICO
9.1. REGISTRO INMOBILIARIO
El bien inmueble objeto de nuestro estudio, se encuentra registrado bajo el folio de Matrícula
Inmobiliaria No.001- 36930 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín zona Sur
Departamento de Antioquia. Número predial o código catastral
050010106162000080017000000000.
9.2. ESTUDIOS DE TÍTULOS
En el presente informe no se efectuó el estudio jurídico de títulos. Este deberá ser efectuado por la
entidad o persona interesada en el bien.
9.3. NORMAS DE PLANEACIÓN
Según cartografía del Plan de Ordenamiento Territorial aprobado mediante Acuerdo 48, del 2014,
“Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste de largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial
del Municipio de Medellín y se dictan otras disposiciones complementarias” se establece que el predio
objeto de avalúo se encuentra ubicado en la Zona Urbana, de acuerdo a las siguientes condiciones:
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Ilustración 1. Ubicación del predio en el POT.
Fuente: https://www.medellin.gov.co/MAPGISV5_WEB/mapa.jsp?aplicacion=0
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Tratamiento Renovación urbana Z6_ CN1_10

Categoría de uso Áreas de baja mixtura
Subcategoría Áreas predominantemente residenciales
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Estratificación.
Para el inmueble motivo de estudio se le asignó el estrato Cinco (4).
Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo con lo
establecido en la Ley 142 de 1994.
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COMUNA 16 NOGAL LOS ALMENDROS
9.4. TRADICIÓN
Según la información extractada de la documentación consultada, el actual propietario del inmueble

objeto de nuestro estudio es la señora Martha Lucia Uribe Jaramillo con cedula de ciudadanía
43665830 de Medellín adquirido mediante adjudicación en sucesión testamento abierto según
escritura 60004 de 14 / 12 2021 realizada en la notaria diez y nueve (19) del circuito notarial de
Medellín, de la causante María del Carmen Palacio Palacio con cedula de ciudadanía número
32.490.243 de Medellín.
9.5. SERVIDUMBRES
En la documentación suministrada no se encuentran descrita una servidumbre actuando sobre el

predio en estudio.
9.6. SEGUROS
En caso de presentar el inmueble como respaldo de alguna operación financiera, se hará necesario
solicitar, revisar y/o actualizar las pólizas de seguros correspondientes al amparo de las
construcciones existentes.
10. OCUPACIÓN ACTUAL

Actualmente el inmueble en estudio se encuentra ocupado como casa de habitación, tanto el primer
nivel como el segundo nivel, cumpliendo con la norma ya que es una zona residencial como aparece
en el PBOT .
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11. ÁREAS Y CABIDA
De acuerdo a la información extractada de los documentos consultados y ajustándose a lo verificado

durante la visita de inspección ocular, se tiene para el inmueble en estudio el siguiente cuadro de áreas
y cabidas: primer nivel casa de habitación de 103 mts2, distribuidos de la siguiente manera, sala, baño
social, cocina, habitación del servicio, subnivel Garaje, y baño,patio trasero, segundo nivel sala y
grande y mezannin con 4 habitaciones con closet y baño común.
Área de El predio NO está sometido a régimen de propiedad horizontal. Su área es de 243mt2

Terreno:
Área de 206 m2 aproximadamente (Construido).
Construcción: En la base catastral de la ciudad de Medellín, este predio se encuentra con una área de 243
metros cuadrados que equivalen a la sumatoria de las áreas de del primer piso y el segundo
piso.
Fuente: Copia del certificado de tradición y libertad
NOTA: Si tenemos en cuenta que el área que figura en el certificado de tradición y libertad es de
240,70 metros cuadrados y el área que figura en la base catastral es de 243 metros
cuadrados. Encontramos una diferencia de 2,.3 metros cuadrados. Pero para efectos de
normatividad y reglamentos catastrales tomaremos como área real la existente en la ficha
catastral para el lote al igual para las construcciones que son 206mt2
MATRÍCULA AREA
DESCRIPCIÓN
INMOBILIARIA (M2)
LOTE DE TERRENO 243,00
Lote de Terreno 001 - 36930 243,00
CONSTRUCCIONES 206,00
Casa - Primer piso 103,00
casa Segundo piso mezzanin 103,00
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12. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE
12.1. TIPO DE INMUEBLE
El predio objeto de nuestro estudio está constituido por dos construcciones habitacionales o
residenciales, propiedad de dos niveles zona urbana del municipio de Medellín.
12.2. USO DEL INMUEBLE
El predio objeto de nuestro estudio actualmente tiene uso residencial
12.3. UBICACIÓN
El predio en estudio se encuentra ubicado en la ciudad de Medellín departamento de Antioquia, barrió

El Nogal Los Almendros comuna 16 demarcado con la nomenclatura siguiente calle 32C # 76 93
primer nivel y segundo nivel.
12.4. TERRENO
12.4.1. Topografía
El inmueble en estudio posee topografía plana, moderada y terrazeta para las construcciones
Sobre la vía principal quedando de frente.
12.4.2. Aspectos Climáticos
La latitud y altitud de la ciudad dan como resultado un clima subtropical monzónico. El clima
es templado y húmedo, con una temperatura promedio de 21,6°C. El apelativo «ciudad de la
eterna primavera» proviene de la fama de un clima bastante uniforme durante todo el año,
con unas pocas variaciones de temperatura entre diciembre y enero y entre junio y julio, las
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temporadas más secas y cálidas del año. Sin embargo, hay muchas diferencias en cuanto al
clima de los diferentes barrios de la ciudad.
En los días soleados a mediodía las temperaturas pueden llegar hasta los 30 °C. Sin embargo,
en Medellín los días completamente despejados son poco comunes, un día normal en
Medellín es parcialmente nublado con intervalos de sol y de sombra, lo que genera que la
tasa de insolación en Medellín sea relativamente baja (unas 5 o 6 horas de sol al día en
promedio)
La temperatura de Medellín está determinada por los pisos térmicos que van del páramo (que
equivale a 3 km² del territorio), pasando por el frío (192 km²) hasta llegar al medio (185 km²),
en donde está la zona urbana, la cual tiene una temperatura que oscila entre 12 °C y 30 °C.
Las temperaturas más altas oscilan entre 27 °C y 31 °C, con máxima absoluta de 33,2 °C, la
cual fue registrada en 1993 en el barrio San Javier, en el centroccidente de la ciudad. Las más
bajas oscilan alrededor de 13 °C y 15 °C, con mínima absoluta de 10 °C. El comienzo y la
Mitad del año son estaciones secas, de resto el clima es variable, lluvioso en algunas épocas.
La precipitación media anual es moderada: 1656 mm, y no es igual en todo el valle: llueve
más al sur que al norte.
12.4.3. Cerramientos
El predio posee cerramiento perimetral con muros, columnas y vigas que sirven de topes para los
colindantes y fachada de la casa tanto del primer como del segundo nivel
12.4.4. Forma
El predio o inmueble en estudio posee forma geométrica regular con tendencia definida un rectángulo,
Con una topografía plana como podemos observar en la ficha predial o mapa del POT Anexo.
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12.5. CONSTRUCCIONES
12.5.1. NÚMEROS DE PISOS
Las construcciones están conformadas por dos (2) nivele, con buenos acabados, primero y el segundo
nivel.
12.5.2. NÚMEROS DE SÓTANOS
Las construcciones no poseen sótanos.
12.5.3. VETUSTEZ
Con respecto a la edad, contamos con el certificado de tradición y libertad, y en inspección ocular
podemos constatar que se trata de una construcción y De acuerdo a los mantenimientos, tanto
preventivos como correctivos, el estado y su uso; la edad de las construcciones está entre 40 y 50
años, las cuales han estado con buenos mantenimientos y reformas actuales.
12.5.4. ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN
Se trata de unas construcciones usadas, paredes muros de carga, columnas y vigas de amarre,
revocadas estucados y pintadas con vinilo, enchapes de baños y cocinas tanto del primer nivel como
de segundo.
CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN.
CIMENTACIÓN Zapatas en concreto con vigas de amarre
ESTRUCTURA Pórticos en concreto
CUBIERTA Loza de concreto y techo teja de barro
FACHADA Enchape en piedra bogotana, primer nivel Estuco y pintura segundo
nivel
CIELORRASO Loza
MAMPOSTERÍA Muros en adobe y bloque
VENTANERÍA Marco en hierre y vidrio plano
PUERTAS En aluminio
PISOS Baldosa tipo granito
BAÑOS Enchapados moderadamente buenos.
COCINA Enchapado, mesón en acero inoxidable muebles en formica
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CARPINTERÍA Madera y metálica

PINTURA Estuco y vinilo
ACABADOS Buenos
ESTADO DE Bueno
CONSERVACIÓN
VETUSTEZ 50 años aprox.
12.5.5. ESTADO DE CONSERVACIÓN
En general las construcciones se encuentran en muy buen estado de conservación.
12.5.6. ESTRUCTURA
La mayoría de inmuebles poseen estructura en muros de carga en adobe o ladrillo, estructura

tradicional conformada por columnas y vigas en concreto reforzada revocadas o pañetadas. Estuco y
pintura a vinilo, algunos enchapes en cerámica.
12.5.7. FACHADA
La fachada de las edificaciones es en muros pañetado o revocado, enchapados en piedra granítica tipo
bogotana primer nivel y segundo nivel con vinilo tipo agua con ventanera y puertas en hierro y
aluminio, y ventanas en hierro con vidrio plano.
12.5.8. CUBIERTA
Las construcciones poseen cubierta en loza de concreto reforzado tanto el primer nivel como el
segundo nivel que serviría de cenit y nadir para el tercero, techo en teja de barro soportadas obre
estructura en madera fina y tablilla.
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12.5.9. DEPENDENCIAS
● Casa primer nivel, sala, comedor, cocina, baño social habitación del servicio, subnivel
garaje, patio, y zona de ropas.
● Casa segundo nivel sala y mezanine 4 habitaciones, baño,
12.5.10. CONDICIONES DE ILUMINACIÓN
En general todas las construcciones poseen buenas condiciones de iluminación.
12.5.11. CONDICIONES DE VENTILACIÓN
En general todas las construcciones poseen buenas condiciones de ventilación.
12.5.12. ACABADOS
● Pisos: Baldosa tipo granito en buen estado

● Muros: Adobe, pañetado o revocados y pintados. En buen estado.
● Cubierta: Loza en concreto reforzado En buen estado para ambos niveles y techo teja
de barro.
● Baño: Aparatos sanitarios claros revestidos en cerámica. En buen estado.
● Carpintería madera: Algunas Puertas y muebles para cocina en formica.
12.5.13. DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
CASA PIMER NIVEL
Es una construcción grande de primer piso con un área aproximada de 103 mts² construcción en muros
de carga columnas y vigas pañetados o revocados y pintados piso en baldosa tipo granito, ventanearía
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y puertas en madera y metal, cubierta en loza de concreto reforzado. Que sirve de cenit para el
segundo y nadir para el tercero o mezanine.
SEGUNDO PISO O NIVEL: construcciones en adobe y muros de carga con columnas y vigas de
amarre pañetados o revoque, y estuco, pintados, pisos en baldosa, y vitrificas, baños enchape en
cerámica, cubierta en loza o concreto reforzado, que sirve como nadir para el tercero o mezanine con
un área aproximada de 103 mts²
13. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
13.1. SERVICIOS PÚBLICOS
El inmueble tiene accesibilidad a los servicios públicos básicos de la siguiente forma:

● El servicio de energía eléctrica es prestado por la empresa EPM Empresas Públicas de
Medellín.
● El servicio telefónico es prestado por la empresa Claro Hogar, Direc Tv y empresas de
telefonía móvil Claro, Tigo, Une y Movistar entre otras tanto telefonía fija como móvil.
● El servicio de acueducto, alcantarillado y gas por red es prestado por EPM empresas públicas
de Medellín.
13.2. USOS PREDOMINANTES DEL SECTOR
Según el PBOT del municipio de Medellín en el sector predominan los inmuebles de uso residencial,
unifamiliares, bifamiliares y viviendas multifamiliares, por encima de los locales comerciales,
instituciones educativas y de salud.
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13.3. VIAS DE ACCESO

Para llegar al inmueble se puede acceder de varias maneras desde el centro de la ciudad de Medellín
salimos en sentido occidente en buses que cubren las rutas Barrio Belén Nogales Los Almendros y
Laureles Nogal : Autobús - 316,192 Autobús - C3 001, también se puede acceder en el metro plus
desde cualquier estación del metro de Medellín y bajarse en la estación de belén rosales.
Vía Frente a la Propiedad. Calle 32C
13.3.1. ELEMENTOS URBANISTICOS Y ESTADO
Las vías principales están pavimentadas, hasta llegar al inmueble y toda la comuna 16 que incluye el
barrio Nogal los Almendros y sector de la comuna 16 que incluye los barrios.
COMUNA 16
FÁTIMA SAN BERNARDO LAS MERCEDES MIRAVALLE
EL NOGAL - LOS
ROSALES LAS PLAYAS LA PALMA
ALMENDROS
NUEVA VILLA DE DIEGO LOMA DE LOS
LOS ALPES
ABURRÁ ECHAVARRIA BERNAL
GRANADA LA MOTA LA GLORIA LAS VIOLETAS
13.3.2. AMOBLAMIENTO URBANO
La vía principal está pavimentada, la mayoría de los tramos están señalizados y en buen estado de
conservación, posee dos carriles, posee canaletas y posee andenes.
Andenes. En buen estado

Sardineles. En buen estado
Vías En buen estado
Alumbrado Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
público.
Redes de servicios Agua Alcantarillado Luz Teléfono Gas Domiciliario
públicos. Si Si Si Si Si
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EQUIPAMIENTO: Hace referencia al equipamiento que posee el sector del barrio Belén Nogal Los
Almendros, de la Comuna 16 Belén de la Ciudad de Medellín.
Mercados Si.
Parques y jardines Si.
Instituciones Educativas Si.
Estaciones de Servicio Si.
Centros deportivos SI.
Señalización vial Si.
13.4. ESTRATO SOCIOECONÓMICO
La información acerca del estrato socioeconómico del inmueble objeto de nuestro estudio se verifica
en el PBOT de Medellín y en la cuenta de los servicios públicos, e impuesto predial siendo este estrato
Cinco (4).
13.5. LEGALIDAD URBANISTICA
El PBOT del municipio de Medellín según Acuerdo 48, del 2014, “Por medio del cual se adopta la
revisión y ajuste de largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín y se
dictan otras disposiciones complementarias” se establece que el predio objeto de avalúo se encuentra
ubicado en la Zona Urbana.
13.6. TOPOGRAFÍA
La zona en general posee topografía plana.
13.7. SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO
El sector cuenta sobre las vías de acceso con numerosas rutas del sistema Integrado de transponte y
rutas del Metro además de buses, busetas y taxis. Que permiten llegar sin ningún problema al predio.
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13.8. EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR
En el sector, relativamente cerca del inmueble objeto de nuestro estudio se encuentran proyectos muy
importantes de desarrollo para la ciudad y las comunas vecinas como son el Metro Plus de Medellín
y la estación los molinos, mall nueva villa de aburra, parque principal de Belén, metro de la 80, centro
comercial los Molinos.
13.9. IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
No se tienen problemas de salubridad ni impacto ambiental negativo.
13.10. PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS Y SEGURIDAD
En líneas generales se han tenido en cuenta las siguientes:
- No se presentaron inconvenientes en la elaboración del Avalúo.

- El predio cuenta con la normatividad asignada.
- El sector no presenta problemas de orden público.
13.11. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS
Este informe no constituye un estudio técnico desde el punto de vista de patología estructural, sismo
resistencia o geotécnica. En la visita de inspección ocular no se observaron factores que hagan
sospechar sobre problemas de estabilidad de suelos y/o fallas estructurales en las construcciones.
13.12. ACTUALIDAD EDIFICADORA
El sector en el cual se encuentra nuestro inmueble objetivo, por ser un sector plano tiene grandes
bondades desde el punto de vista de la construcción. Belén en general ha sido un sector comercial e
industrial y por tal motivo es considerado como uno de los barrios de gran desarrollo urbano.
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14. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
Consideramos que el predio se ubica en un sector ya consolidado desde el punto de vista urbano,
residencial Las perspectivas de valorización del inmueble son buenas debido a su ubicación y cercanía
al centro de la ciudad de Medellín, con buenas rutas de transporte incluyendo el metro de Medellín
en la estación los molinos que queda a 4 cuadras del inmueble en estudio, además las zonas de
comercio, empresas e iglesias.
15. COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
La zona tiene buena oferta de inmuebles de tipo residencial comercial, e industrial por estar muy
cerca de vías públicas principales y transportes públicos, estaciones de metro y hospitales e iglesias.
16. COMERCIALIZACIÓN
El inmueble en estudio está constituido por 1 casa de habitación de primer y segundo nivel amplias
muy bien distribuidas físicamente con área grande de 206,00 mts2 con buen comercio, con buena
ubicación, en un sector consolidado desde el punto de vista urbano residencial, De acuerdo a lo
anterior, consideramos que el inmueble posee buen potencial de comercialización, bajo una
perspectiva de realización a corto plazo.
17. CRITERIOS PARA EL AVALÚO
17.1. VALOR RAZONABLE
El bien inmueble en estudio, en este caso, un lote de terreno 243 mts2 y construcciones urbanas en
él levantadas, dos niveles de una área 206,00mt2 ha sido valorado considerando su valor razonable,
definido como el importe por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes interesadas y
debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua. El
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valor comercial de los activos debe ser estimado ya sea por métodos de mercado o por métodos
diferentes al de mercado, entre los cuales se distinguen:
• Enfoque de Mercado Directo (Comparativo de Mercado)

• Método de Mercado Indirecto (Método Residual)
• Enfoque del Costo de Reposición Depreciado
• Enfoque de Ingresos
Para hallar tal valor razonable es necesario identificar de qué tipo de inmueble se trata, cuál es su
utilidad, cuál es su mayor y mejor uso, si existe o no mercado para éste, y definir así el mejor método
o enfoque a utilizar para hallar el valor razonable:
Las siguientes consideraciones o características determinantes para la estimación del valor más
probable de mercado.
- La ubicación del lote de terreno y construcciones en el área urbana del municipio de Medellín y
el área metropolitana del departamento de Antioquia es un predio destinado al uso Residencial,
además de su cercanía al mismo centro de la ciudad, al sistema integrado de trasporte Metro de
Medellín y sus distintas rutas.
- Las características físicas del lote de terreno como son su área, linderos, formas geométricas y
topográficas, condiciones que afecten y determinan el valor más probable de mercado para el
lote de terreno.
- La oferta y demanda en el mercado actual del predio o propiedad raíz, del inmueble con
características similares al valuado, en el sector y en sectores de alguna manera comparables,
teniendo en cuenta elementos como las áreas de terreno que se ofrecen, distancia a vías
importantes, forma y disponibilidad de servicios.
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17.1.1. VALOR RAZONABLE DEL TERRENO Y CONSTRUCCIONES
Para la determinación del valor del lote de terreno, y sus construcciones se considera como valor
razonable, en primera instancia el valor del mercado, para esto se emplea el Método de Comparación
o de Mercado que consiste en una técnica valuatoria que busca establecer el valor razonable de los
bienes, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables a los del objeto del avalúo.
En la siguiente figura se muestra el estudio de mercado analizado con estadísticos paramétricos.
Telefono Celular Vida Vr.

Tipo de Área Área Vida Edad Dep. Vr. Unitario Vr. Vr. Razonable Vr. % $/M² M² - Gj y
Dato Dirección / Ubicación Descripción Número de Web Inmobiliaria Inmobiliaria / Área Lote Edad Rem. Estado Unitario Valor Pedido Valor Depurado $/M² Terreno
Inmueble Const. Avalúo Util (%) (%) Reposición Reposición Construcción Salvamento Neg Construcc. Deposito
Vendedor Vendedor (Años) Razonable
Casa en venta en El Nogal. Mediana Mixtura, area de lote de 282, un frente de 14.12M y
fondo de 20.08M, densidad de 300 como mÃ¡ximo y tiene un Ã-ndice de 3.3 Se dejan
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transporte público que lo comunica tanto con el centro de la ciudad, así como también con
algunos otros barrios del valle de aburra. . 3185323795
PROMEDIO M2 $ 2.896.429 $ 1.459.195 $ 4.552.741
DESVIACIÓN $ 1.036.716 $ 286.213 $ 286.638
CTE. DE VARIACIÓN 35,79% 19,61% 6,30%
NÚMERO DE DATOS 19 19 9
RAIZ 4,359 4,359 3,000
t(N) 1,729 1,729 1,833
LIMITE SUPERIOR $ 3.307.652 $ 1.572.724 $ 4.727.877
LIMITE INFERIOR $ 2.485.205 $ 1.345.666 $ 4.377.605
Cel: ·3122478330
26
Según el análisis realizado, los estadísticos encontrados sugieren que la muestra utilizada
posee una distribución normal de los residuos, un coeficiente del 6,30% acorde con la
normatividad de avalúos urbanos. Esto significa que el valor medio equivale a $
4.552.741/m2 y puede establecerse un intervalo en que se encuentra el valor, con valor
mínimo de $ 4.377.605/m2 y un máximo de $ 4.727.877/m2. Para efectos de la valoración
estimamos que el valor unitario más probable para la casa en estudio, es el valor promedio
y el mínimo redondeado a $4.552.000/m2.
ENFOQUE DEL COSTO DE REPOSICIÒN DEPRECIADO
Para la determinación del valor de la construcción al no existir valores de mercado, se utilizó

el Método de Reposición o Enfoque del Costo o Costo de Reposición Depreciado, que
consiste en una técnica valuatoria que busca establecer el valor razonable de las
construcciones, a partir de estimar el costo total de un bien semejante a precios de hoy,
descontándole su depreciación acumulada, adoptando un sistema que tenga en cuenta la edad
y estado de conservación de los bienes avaluados (por ejemplo utilizando el sistema de Fitto
y Corvini o el método Ross-Heidecke).
Existen diferentes métodos de depreciación, el más utilizado por contadores y tributaristas es

el método de depreciación en línea recta, sin embargo, en el campo de la valoración de las
construcciones se utiliza un método de depreciación del que se obtienen curvas con tendencia
creciente, y que obedecen a una serie de ecuaciones dependiendo de la edad, la vida útil y el
estado de las construcciones.
Cel: ·3122478330
27
La propuesta de Heidecke, introduce el concepto de estado de conservación con el fin de

considerar que en un edificio mal conservado pondere en su calificativo esa depreciación por
falta de mantenimiento y conservación. Para ello establece cinco estados posibles de
conservación del inmueble, asignando a cada uno un porcentaje que llamó de "Plus-
Depreciación". Los estados definidos son:
La fórmula de cálculo propuesta en el método de Ross-Heidecke para el cálculo del valor

depreciado, es la siguiente:
1 𝑡 𝑡2
𝑉𝐴 = 𝑉𝑅𝐵 × (1 − × ( + 2 )) × 𝐸
2 𝑛 𝑛
Siendo:
VRB = Valor de Reemplazamiento Bruto

n = Vida útil de la construcción
t = Años de vida del edificio o edad histórica
E = Depreciación por estado
Cel: ·3122478330
28
El valor de reposición estimado para la construcción y a los cuales se le aplico el sistema de

depreciación de Fitto y Corvini fue hallado basados en los valores por tipología de
construcción presentados en estudios y revistas especializadas en este campo, estas se
discriminan a continuación:
● Fuente: Costos de la Construcción Elkin Ruiz 2.021.

● Construdata edición 200.
Estos valores fueron comparados y analizados independientemente y comparados con

constructores con el fin de estimar el valor más cercano posible:
Tanto la norma colombiana como las normas internacionales de información financiera, nos
exigen presentar el valor del inmueble, discriminando lo concerniente al terreno y a las
construcciones.
CUADRO RESUMEN VALORACIÓN

LOTE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES
INTERÉS DE
LOTE DE TERRENO Y CONSTRUCION

EDAD VIDA VIDA
MATRÍCULA AREA DEP. VR. VR. VR.
DESCRIPCIÓN APARENTE UTIL REM.
INMOBILIARIA (M2) (%) REPOSICIÓN RAZONABLE SALVAMENTO
(AÑOS) (AÑOS) (AÑOS)
LOTE DE TERRENO 243,00 $ 461.700.000 $ 461.700.000 $ 461.700.000
Lote de Terreno 001 - 36930 243,00 $ 461.700.000 $ 461.700.000 $ 461.700.000
CONSTRUCCIONES 206,00 $ 919.687.000 $ 559.795.100 $ 91.968.700
Casa - Primer piso 103,00 51 100 49 43,48 $ 468.856.000 $ 285.383.300 $ 46.885.600
casa Segundo piso mezzanine 103,00 51 100 49 43,48 $ 450.831.000 $ 274.411.800 $ 45.083.100
TOTAL AVALÚO $ 1.381.387.000 $ 1.021.495.100 $ 553.668.700
Cel: ·3122478330
29
17.1.1.1. HOMOLOGACIÓN
El factor de homologación es la cifra numérica que establece el grado de diferencia, expresado en

fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género, con base en sus
características particulares, para hacerlos comparables entre sí, de forma que la información obtenida
del comparable sirva para determinar el valor del sujeto. Puede ser mayor o menor que la unidad,
dependiendo si la condición del sujeto es mejor o peor al comparable. Y también podría ser expresada
la diferencia en términos de costo (Cual es el costo necesario invertir o eliminar de un inmueble para
hacerlo semejante al inmueble incógnita).
Para poder proceder a la corrección de los comparables con respecto al bien a valorar se determinan
las características o variables explicativas que vamos a utilizar en el procedimiento de corrección y
que deberán ser aquellas que, en cada caso, en opinión del experto, mayor influencia tengan sobre el
precio.
Definidas las mismas se pasa al proceso de corrección el cual consiste en ir cotejando cada
comparable con el bien a valorar y para cada característica, pudiendo la corrección realizarse de varias
formas, índices, porcentajes, parámetros o costos.
Método por corrección simple
Este método se denomina simple porque parte de un único comparable base del cual es conocido su
precio y sus elementos de comparación o variables explicativas, de forma que se va comparando el
activo a valorar con el comparable base para cada variable y en función de esa comparación se va
incrementando o disminuyendo (Homogeneizando) el precio del comparable base, resultando al final
un valor del inmueble a valorar que es el resultado de todas las variaciones sufridas por el precio del
comparable base al tener en cuenta todas las variables explicativas.
Cel: ·3122478330
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Factor por Área o Superficie
Desde el punto de vista de valoración siempre se ha partido de la premisa que a mayor área menor
valor unitario y viceversa. Utilizando este criterio dicho factor se calcula con la relación del área del
lote tipo respecto al área del lote a valorar, con formulaciones matemáticas de rango exponencial.
17.2. PRINCIPIOS DE VALORACIÓN
Como supuestos básicos de la teoría de valoración, es preciso establecer para el bien objeto de estudio,
su Uso Mejor y Más Productivo, y su Utilidad, sin olvidar el principio de Sustitución.
“El uso mejor y más productivo se define como: El uso más probable de una propiedad que es
posible físicamente, justificado adecuadamente, permisible legalmente, económicamente viable y que
resulta en el mayor valor de la propiedad que se está valuando.
En este aspecto, el mejor y mayor uso para el inmueble en estudio es el industrial.
“El criterio clave en la valuación de cualquier propiedad mueble o bien inmueble es su utilidad. Los
procedimientos que se emplean en el proceso de valuación, tienen el objetivo común de defender y
cuantificar el grado de utilidad de la propiedad que se está valuando. Este proceso requiere de la
interpretación del concepto de utilidad.
La utilidad es un término relativo o comparativo y no una condición absoluta. Por ejemplo, la

utilidad de un terreno agrícola se mide normalmente por su capacidad productiva. Su valor es una
función de la cantidad y calidad de los productos perecederos que el terreno produce en un sentido
agrícola, o de la cantidad y calidad de los edificios que son esenciales en la operación agrícola. Sin
embargo, si el terreno tiene un potencial de desarrollo, su productividad se mide por la forma
Cel: ·3122478330
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productiva en que soportará un uso residencial, comercial, industrial o de uso combinado. Como
Consecuencia, el valor del terreno se establece evaluando su utilidad en términos de los factores
legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que gobiernan su capacidad productiva.”
Económicamente la utilidad, es una medida de la satisfacción y es la propiedad que tienen los activos,
por la cual tienden a producir beneficios, ventajas, placer, bien o felicidad.
De acuerdo con el principio de Sustitución, “una persona prudente no pagará más por un bien o
servicio que el costo de adquirir un bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia de
factores de complicación como tiempo, mayor riesgo o inconveniente. El costo más bajo de la mejor
alternativa, sea un sustituto o el original, tiende a establecer Valor de Mercado. Este principio es
fundamental para los tres enfoques de Valor de Mercado.
El Valor de Mercado de un bien raíz es una representación de su utilidad reconocida por el mercado
más que por su condición física. La utilidad de los activos para una empresa o persona física, puede
diferir de aquella que un mercado o una industria en particular reconocen. Por tanto, es necesario que
la valuación de activos y los informes resultantes para propósitos contables, bajo la convención que
refleja los efectos de los cambios de precios, establezca la diferencia entre los valores reconocidos en
el mercado, los cuales deben reflejarse en los informes financieros y en los tipos de valores que no
son de mercado. El Costo de Reposición Depreciado (CRD) como se define en la Norma Internacional
de Valuación 2 y como se aplica en el caso de inmuebles especializados, puede considerarse un
método aceptable para llegar a un sustituto del Valor de Mercado.” En circunstancias, en donde la
información de mercado es insuficiente o se han recibido instrucciones especiales, el resultado será
un Valor de No-Mercado.
Cel: ·3122478330
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Queremos hacer énfasis en dos puntos:
1. El principio universal de la valoración de los activos es definir cuantitativamente la utilidad

que le genera al dueño, ya sea como renta, como posibilidad y/o herramienta y/o soporte para
sus operaciones industriales y/o comerciales y/o administrativas y/o de goce y bienestar y/o
conservación del medio ambiente y/o del cumplimiento de las leyes y normas que rigen su
actividad.
2. Es tarea del valuador llegar por métodos matemáticos, estadísticos, econométricos,

multicriterio, o todos aquellos a los que nos permita llegar el estado del conocimiento, a
definir una cifra que le proporcione al dueño la información, para pagar o no pagar, en
condiciones normales, por un bien o servicio, el costo de adquirir un bien sustituto igualmente
satisfactorio.
17.3. VIDA ÚTIL

Debemos aclarar que, para la valoración de las construcciones, y en particular para establecer
las vidas útiles, hemos adoptado las Resoluciones del Instituto Agustín Codazzi, autoridad
en Colombia, en cuanto a normatividad de avalúos se refiere. Según la Resolución 620 de
2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del
marco de la Ley 388 de 1997, "Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de
carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o
mampostería estructural, la vida útil será de 100 años."
La práctica nos demuestra que una construcción con adecuados y oportunos mantenimientos
durante su vida útil puede alcanzar 70, 100 e incluso muchos más años de edad.
Cel: ·3122478330
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Nuestra experiencia nos muestra que para construcciones como las valoradas, cuyo uso es el
residencial, el desgaste de sus partes (estructura, pisos, muros y cubierta) no es significativo
con respecto a un todo; la estructura de las edificaciones es la inversión más importante, en
segundo lugar, lo sería la cubierta, en tercer y cuarto lugar estarían la mampostería y los
pisos. Es diferente si se trata de usos como el industrial, cuando dependiendo del proceso que
se lleve a cabo, el desgaste de la estructura, pisos, muros y cubiertas podría ser mayor. En las
construcciones estudiadas, con oportunos mantenimientos durante la vida útil, los muros y
los pisos se conservarían en buen estado, y un cambio total de estos se haría por cuestiones
estéticas más que por temas de durabilidad.
17.4. VOLATILIDAD FINANCIERA
En términos generales, la volatilidad en los valores de los terrenos es moderada y siempre con
tendencia a subir; las construcciones disminuyen levemente y su volatilidad es muy baja.
17.5. CAMBIOS EN LA MEDICIÓN PERIODO A PERIODO
Se recomienda en el tema de lotes de terreno, revisar la valoración cada dos años, ya que la tendencia
del mercado es incrementar los precios a tasas muy variables. En el caso de las construcciones, el
valor tiende a disminuir periodo a periodo según la tasa de depreciación, se sugiere revisar los costos
de reposición aproximadamente cada cinco años para recalcular el costo depreciado.
18. EL AVALÚO
El valor razonable es el valor por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes interesadas
y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.
Cel: ·3122478330
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No se han tenido en cuenta los posibles problemas legales que pueda tener el inmueble por titulación,
demandas en curso, servidumbres activas y/o posibles hipotecas y demás asuntos de carácter legal.
El valor se establece como precio básico, el cual no implica condiciones financieras adicionales y
teniendo en cuenta las operaciones comerciales en la zona para inmuebles urbanos similares en su
extensión total y tamaño, se define la cifra de avalúo teniendo en cuenta el uso condicionado del
inmueble, en la siguiente forma:
VALOR RAZONABLE:
VALOR RAZONABLE DEL TERRENO DESCRITO:

$ 461.700.000 (CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS.
M.L.).
VALOR RAZONABLE TOTAL DEL LAS CONSTRUCCIONES DESCRITAS:
$ 559.795.100 (QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS NOVENTA
Y CINCO MIL CIEN PESOS. M.L.).
VALOR RAZONABLE TOTAL DEL INMUEBLE DESCRITO: PARA EL AÑO 2022
$ 1.021.495. 100
(MIL VEINTI UN MILLONES CUATROCIENTOS
NOVENTA Y CINCO MIL CIEN PESOS. M.L.).
Cel: ·3122478330
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En el cuadro siguiente se presenta la valoración del inmueble, el cual contiene el valor de reposición,
valor razonable y valor de salvamento, los cuales son los mismos, ya que en caso de siniestro el lote
se conserva y permanece.
EDAD VIDA VIDA

MATRÍCULA AREA DEP. VR. VR. VR.
DESCRIPCIÓN APARENTE UTIL REM.
INMOBILIARIA (M2) (%) REPOSICIÓN RAZONABLE SALVAMENTO
(AÑOS) (AÑOS) (AÑOS)
LOTE DE TERRENO 243,00 $ 461.700.000 $ 461.700.000 $ 461.700.000
Lote de Terreno 001 - 36930 243,00 $ 461.700.000 $ 461.700.000 $ 461.700.000
CONSTRUCCIONES 206,00 $ 919.687.000 $ 559.795.100 $ 91.968.700
Casa - Primer piso 103,00 51 100 49 43,48 $ 468.856.000 $ 285.383.300 $ 46.885.600
casa Segundo piso mezzanine 103,00 51 100 49 43,48 $ 450.831.000 $ 274.411.800 $ 45.083.100
TOTAL AVALÚO $ 1.381.387.000 $ 1.021.495.100 $ 553.668.700
18.1. VALOR DESTRUCTIBLE O ASEGURABLE
El valor destructible o asegurable corresponde al valor de reposición de las construcciones,

el lote no hace parte del valor destructible debido a que este no se deprecia ni cambia a través
del tiempo, en caso de siniestro los lotes de terreno se conservan.
NOTA: El valor asegurable para inmuebles NO PH, corresponde al 85% del valor de
reposición de las construcciones Resolución 620 del IGAC y Decreto 1420 de 1998
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN – “VALOR DESTRUCTIBLE” DE LA CASA

DESCRITA:
$ 781.733.950 (SETECIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS
TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA PESOS M/L).
Cel: ·3122478330
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19. CONCLUSIONES
● Con respecto a los valores analizados, observamos que las condiciones del mercado
reflejan un impacto significativo en los valores de los inmuebles
● El inmueble posee una adecuada distribución arquitectónica respecto al metraje total.
Su ubicación permite acceder fácilmente a los sistemas de buses integrados del metro
de Medellín; está dotado de todos los servicios públicos básicos. Por lo cual creemos
que los inmuebles poseen estables perspectivas de comercializarse eficientemente en
el mercado inmobiliario.
● A medida que se reduzca el grado de incertidumbre y se reactiven gradualmente los
diversos sectores de la economía, se espera una recuperación en dicha dinámica, con
estabilidad en los valores de comercialización y un comportamiento más activo de la
demanda ante las ofertas y transacciones de bienes inmuebles.
● El respectivo análisis de mercado nos muestra una variación aceptada según la
normatividad aplicada a los avalúos urbanos, considerando que es una muestra de 19
datos y 9 presentan una alta congruencia. Dichos valores se encuentran sustentados
en el comportamiento actual de las ofertas recientes encontradas.
En cuanto a los costos de construcción utilizados para la asignación y comprobación
de valores obtenidos en el estudio comparativo de mercado, se utilizó la referencia
del estudio de costos de construcción del doctor Elkin Ruiz, avaluador de gran
trayectoria de la Lonja de propiedad raíz de Medellín y de Antioquia; estudio
comparado con información de la revista Construdata edición 200.
 A solicitud del cliente se realizo el avaluó con una regresión al 2017 aplicando
diferentes metodologías teniendo en consideración varios decretos COMPES
2204, 1820,1891,3890,4020,4066, también se investigaron las formulas para
Cel: ·3122478330
37
calcular el IPC, para el cálculo de la deflatacion, y aplicar el avaluó para este año
anterior.
20. ACLARACIONES DEL AVALUADOR
El valor razonable asignado como avalúo al inmueble descrito, supone una operación de contado que
no considera descuento alguno por pronto pago y sería el precio que un comprador estaría dispuesto
a pagar de contado y un vendedor a recibir como justo pago actuando ambas partes libres de toda
necesidad o urgencia.
No se conocieron documentos adicionales que contradigan la propiedad del bien. Los documentos
consultados y enunciados se toman como ciertos para fines comerciales.
La información contemplada en el presente avalúo es confidencial, pero netamente comercial, la

autenticidad jurídica de documentos y demás información debe ser verificada por la entidad financiera
interesada.
El avaluador se compromete a no revelar la información contenida en este informe a terceros a menos

que sea voluntad del interesado, en cuyo caso deberá manifestarse por escrito.
El avaluador deja expresa constancia que a la fecha desconoce posibles problemas legales que pueda
tener el inmueble en cuestión, referida a posesión, demandas en curso, garantías prendarias y demás
asuntos de carácter legal.
La información entregada en este reporte representa el mejor esfuerzo y conocimiento del avaluador.
Los análisis y conclusiones presentados en el informe están limitados únicamente a las suposiciones
y condiciones reportadas.
Los honorarios del avaluador no inciden en ningún aspecto sobre el informe ni sobre el avalúo.
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El avaluador deja expresa constancia que a la fecha no tiene ni ha tenido interés actual o contemplado
con el dueño ni en el bien descrito, y que cumple con los requerimientos éticos y profesionales
contemplados dentro del Código de Conducta del IVSC (International Valuation Standard Council –
Consejo de Normas Internacionales de Valoración).
Este informe ha sido realizado conforme a lo estipulado en las Normas Internacionales de Valoración
(International Valuation Standard – IVS) establecidas por el Consejo de Normas Internacionales de
Valoración, en su aparte IVS 3 (Internacional Valuation Standard 3) en la que se normaliza la
presentación de los informes de avalúo, haciendo énfasis principalmente en cuanto a incluir en los
mismos, los métodos, propósitos, suposiciones y limitaciones consideradas en la valoración, el
análisis realizado y los datos utilizados que permiten concluir el valor, así como también las
consideraciones de tipo ético y profesional de las que debe dejarse constancia en el reporte.
Igualmente se ha tenido en cuenta la Aplicación 1 de las Normas Internacionales (IVA 1 –

International Valuation Application 1), la cual explica los principios aplicables a los avalúos para la
Preparación de informes o estados financieros de empresas pertenecientes tanto al sector público
como al sector privado.
De este modo, el avaluador debe conocer y comprender tanto los métodos de valoración como los
conceptos y principios contables derivados de las Normas Internacionales de Contabilidad como las
IFRS, IAS y USGAAP.
De igual modo, se han contemplado las Normas ISV 1 e ISV 2. La primera norma está relacionada
con los avalúos que tienen como base la obtención del valor de mercado, ya sea aplicando el método
del costo ó reposición, el método comparativo o de mercado, el método residual, o el método de la
renta; y la segunda está relacionada con los avalúos basados en criterios diferentes al valor de
mercado.
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El Consejo de Normas Internacionales ha elaborado unas Notas Guía para ser tenidas en cuenta
dependiendo de la clase de activo a ser avaluado y del propósito de la valoración, por lo tanto, en este
caso nos hemos orientado con la Nota Guía GN 1 (Guidance Note 1), la cual específicamente hace
referencia a los conceptos, definiciones, principios, métodos de valoración y proceso valuatorio de
bienes inmuebles.
Se cumple con los enfoques del modelo de valor razonable de la NIIF 13 y el valor de mercado ha
sido elaborado con fundamento en las Normas Internacionales de Valuación (IVS 300).
En el presente estudio no se tuvo en cuenta índices de corrección, pero si criterios objetivos en el
valor del mt2 construido y el estado del segundo nivel donde castigamos el valor por 0,8 al igual que
se multiplica el valor razonable total por factor financiero o de negociación
El presente avalúo del inmueble identificado con el folio de Matrícula Inmobiliaria No. 150 -787 de
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín departamento de Antioquia del 09 de
septiembre del 2021 tiene una vigencia de un año contados a partir de la fecha de su elaboración,
salvo que las condiciones físicas del activo y del entorno o las condiciones de mercado cambien en
este lapso de tiempo por la construcción de mejoras o la ocurrencia de un evento extraordinario.
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Se prohíbe la publicación parcial o total de este informe sin la autorización escrita del avaluador.
Atentamente:
OSCAR WILLIAM PERRZ BERRIO LUCAS ALBEIRO MUÑOZ C

Gerente Lonja Ingenios SAS Supervisor comité de avalúos
R.A.A AVAL 71699664 ANAV RAA 71651053 AVAL ANA
Medellín. – Antioquia, febrero 03 del año 2022.
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21. ANEXOS. Avaluó a 2017
A petición del cliente se realiza avaluó del predio con una regresión a 2017, este se hace en
función del IPC y se obtienen los siguientes resultados.
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VALOR RAZONABLE TOTAL DEL INMUEBLE DESCRITO PARA EL AÑO 2017
VF $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 853.454.289 AÑO 2017

VA
(1+i)n (1+0,00366)5 (1,0366)5 1,196894917
$ 853.454.289 (OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS

CINCUENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS M/L)
VF $ 1.021.495.100,00 1021495100 1021495100 $ 886.741.974 AÑO 2018

VA
(1+i)n (1+0,0036)4 (1,036)4 1,151964304
$ 886.741.974 (OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA

Y UN MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS M/L)
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VF $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 916.009.586 AÑO 2019

VA
(1+i)n (1+0,037)3 (1,037)3 1,115157653
$ 916.009.586 (NOVECIENTOS DIEZ Y SEIS MILLONES NUEVE MIL QUINIENTOS

OCHENTA Y SEIS PESOS M/L)
VF $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 951.736.613 AÑO 2020

VA
(1+i)n (1+0,036)2 (1,036)2 1,073296
$ 951.736.613 (NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y

SEIS MIL SEISCIENTOS TRECE PESOS M/L)
VALOR RAZONABLE TOTAL DEL INMUEBLE PARA EL AÑO 2021
VF $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 1.021.495.100,00 $ 967.324.905 AÑO 2021

VA
(1+i)n (1+0,056)1 (1,056)1 1,056
$ 967.324.905 (NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES TRECIENTOS VEINTI

CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCO PESOS M/L)
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COMPARABLES CASAS BELEN EL NOGAL LOS ALMENDROS
https://www.ciencuadras.com/inmueble/casa-en-venta-en-nogal-los-almendros-medellin-2086952
https://www.properati.com.co/detalle/2ggnx_venta_casa_belen_parqueadero_remodelados_balcon_
spacios-gestion-inmobiliaria?utm_source=olx&utm_medium=web&utm_campaign=detail
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53
https://www.properati.com.co/detalle/2hl18_venta_casa_laureles_terraza_patio_deposito_primer-
piso_cocina_comedor_corredor_inmobiliaria-la-
51?utm_source=olx&utm_medium=web&utm_campaign=detail
https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-medellin-urbanizacion-islas-del-sol-5-
habitaciones-3-banos-1-garajes/12514-M3201999
https://www.ciencuadras.com/inmueble/casa-en-venta-en-el-nogal-los-almendros-medellu00edn-1273271
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https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-medellin-rosales-3-habitaciones-3-banos-2-
garajes/12536-M3157022
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Avaluo - Medellin Belen Nogal Los Almendrosfecha 10 09 2021

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Avalúos Corporativos, Comerciales, Urbanos, Rurales, e Industriales.

Avalúo de Servidumbres, Maquinaria y Equipo, Equipo Automotor

AVALÚO DE INMUEBLE URBANO

LOTE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES

INTERÉS DE CARIBAY SEGURA RIOS

BARRIO NOGAL LOS ALMENDROS

COMUNA 16 MEDELLIN ANT

Medellín, 04 de febrero de 2022

Cordialmente le estamos enviando el Avalúo Comercial del inmueble que conforma la

OSCAR WILLIAM PEREZ BERRIO LUCAS ALBEIRO MUÑOZ C

INFORME DEL AVALÚO

2. TIPO DE VALUACIÓN Y DEFINICIÓN

3. INSPECCIÓN OCULAR DEL INMUEBLE

Plan de ordenamiento territorial acuerdo 48 2014, POT .

De acuerdo a la información extractada de la documentación consultada y sin haber efectuado estudio

7. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El predio se encuentra ubicado en el Municipio de Medellín, barrio El Nogal – Los Almendros,

COORDENADAS N 6°14'8.488'' COORDENADAS W 75°35'49.681"

El predio en estudio se encuentra ubicado en la zona urbana de la ciudad de Medellín, departamento

La ubicación general del inmueble puede observarse en las siguientes fotografías.

Los linderos del inmueble objeto de nuestro estudio se encuentran descritos en la

9.1. REGISTRO INMOBILIARIO

9.2. ESTUDIOS DE TÍTULOS

9.3. NORMAS DE PLANEACIÓN

Ilustración 1. Ubicación del predio en el POT.

Tratamiento Renovación urbana Z6_ CN1_10

COMUNA 16 NOGAL LOS ALMENDROS

Según la información extractada de la documentación consultada, el actual propietario del inmueble

En la documentación suministrada no se encuentran descrita una servidumbre actuando sobre el

10. OCUPACIÓN ACTUAL

11. ÁREAS Y CABIDA

De acuerdo a la información extractada de los documentos consultados y ajustándose a lo verificado

Área de El predio NO está sometido a régimen de propiedad horizontal. Su área es de 243mt2

12. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

12.1. TIPO DE INMUEBLE

12.2. USO DEL INMUEBLE

El predio objeto de nuestro estudio actualmente tiene uso residencial

El predio en estudio se encuentra ubicado en la ciudad de Medellín departamento de Antioquia, barrió

12.4.2. Aspectos Climáticos

12.5.1. NÚMEROS DE PISOS

12.5.2. NÚMEROS DE SÓTANOS

Las construcciones no poseen sótanos.

12.5.4. ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN

CARPINTERÍA Madera y metálica

12.5.5. ESTADO DE CONSERVACIÓN

En general las construcciones se encuentran en muy buen estado de conservación.

La mayoría de inmuebles poseen estructura en muros de carga en adobe o ladrillo, estructura

12.5.10. CONDICIONES DE ILUMINACIÓN

En general todas las construcciones poseen buenas condiciones de iluminación.

12.5.11. CONDICIONES DE VENTILACIÓN

En general todas las construcciones poseen buenas condiciones de ventilación.

● Pisos: Baldosa tipo granito en buen estado

12.5.13. DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

CASA PIMER NIVEL

13. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

13.1. SERVICIOS PÚBLICOS

El inmueble tiene accesibilidad a los servicios públicos básicos de la siguiente forma:

13.2. USOS PREDOMINANTES DEL SECTOR

13.3. VIAS DE ACCESO