Contrato de Construcción

- Es el Contrato de Obra Material entre el Comitente y la Empresa Constructora.

- Comitente encomienda la obra y la Empresa Constructora realiza la obra.
- Comitente tiene la obligación de pagar, la EC tiene la obligación de hacer la obra material.
- Partes que firman el contrato: Comitente y EC.
- La obra vale un costo (mano de obra y materiales) más un beneficio.
- Puede ser contrato de mano de obra y materiales, o mano de obra solo y el Comitente provee los
materiales.
- El contratista o empresario no está obligado a saber de arquitectura, pero si debe tener una figura técnico
que lo represente para supervisar la obra.
- Contrato escrito: Contrato de Obra Material, tiene garantía, es un compromiso de derechos y obligaciones,
es un sistema de sanciones.
- Una obra inconclusa no quiere decir que sea imperfecta. Una obra inconclusa es una obra perfecta hasta
donde se hizo. Hasta donde se hizo la obra debe ser Consumada y Perfecta.

Empresa Constructora:
- Obligación de HACER una obra física.
- Dentro de un plazo/tiempo pactado.
- Cobra un beneficio.
- Puede ser mano de obra y provisión de materiales o sólo mano de obra y el Comitente provee los
materiales.
- La EC siempre debe tener una figura técnica que lo represente en la obra.

Comitente:
- Obligación de DAR, de pagar.
- También puede tener la obligación de proveer los materiales.

Director de Obra:
- No está vinculado a través de un contrato con la EC, pero al ser el responsable de que se materialice la
obra durante y luego de haberla terminado tiene una cláusula en el Contrato de Construcción.
- La EC presenta las liquidaciones, el DO las aprueba, se transforman en certificaciones y el Comitente debe
pagar.
- No le puede dar instrucciones al personal de la EC, debe comunicarse a través del Libro de Ordenes y
Servicios.
- Sobrestante: asistente del Director de Obra en la obra, esta designación se hace mediante una Orden de
Servicio.

Partes de un Contrato de Construcción

1) Contrata: INDICE es un detalle muy breve de lo que es la organización del C.C.
2) Pliego de Condiciones:
-Clausulas Jurídicas o Generales: Disposiciones Legales de las partes que van a ejecutar la obra.
-Clausulas Técnicas (Especificaciones Técnicas): modo tecnológico de cómo se hace la obra.
3) Planos, Planillas y Documentación
4) Cómputo Métrico
5) Presupuesto: como se paga la obra
6) Plan de Tareas: organigrama
CLAUSULA GENERAL - JURIDICA
1. Objeto y Partes: Objeto es la construcción de una obra MATERIAL. Partes que intervienen: Comitente y
Contratista. Pueden ser personas físicas o jurídicas, nombra personas físicas para firmar el contrato y para
manejar la obra (nombre, CUIL o CUIT, DNI, domicilio).
2. Derechos y Obligaciones de las partes: Comitente tiene obligación de dar y el Contratista tiene obligación
de hacer. C.C: es Provisión de mano de obra y materiales o Provisión de mano de obra, puede ser que la
provisión de materiales sea una obligación del Comitente.
3. Economía de la Obra (Precio): Sistemas de Contratación, Formas de pago, Actualizaciones y
predeterminación de precios, Anticipos financieros.
4. Ejecución de la Obra: Plazos
1. Plazo de Gestión FÍSICA de la obra, aparecen VICIOS APARENTES.
2. Plazo de GARANTÍA: Una vez terminada la obra, aparecen los VICIOS OCULTOS.
5. Cláusula Penal
- Comitente a Contratista lo sanciona por no cumplir PLAZOS. Se impondrá una multa en dinero del 1x1000
del monto del contrato por día, que se deduce de su ultimo certificado. Director de Obra decide si el atraso
es justificado o injustificado.
- Contratista a Comitente lo sanciona por falta de PAGO (mora, interés).
6. Responsabilidad del Arquitecto
- DIRECTOR DE OBRA: Nombre, apellido y MATRICULA.
- Cada vez que aparece el Director de Obra es porque el Comitente delegó en él la tarea que acá esta
expresada, sus responsabilidades deben estar escritas.
7. Adicionales
- Adicional Imprevisto: es algo que el Contratista podía haber previsto y lo no previó, lo paga el Contratista.
- Adicional Imprevisible: no lo pudo prever nadie es por factores externos Ej. Lluvia. Lo paga el Comitente
- Adicional de obra: lo paga el Comitente, ampliación o una mejora de las calidades de la obra.
8. Rescisión del Contrato: Las partes están en desacuerdo y quieren extinguir el Contrato.
- Mutuo acuerdo: Acuerdo entre partes para la extinción del Contrato.
- Unilateral: Extinción de contrato por una de las partes.
- Si fallece el Comitente NO se extingue el Contrato, pero si fallece el Contratista SI.
9. Disposiciones Varias: Resolver conflicto sin llegar a la Rescisión de Contrato: mediación o arbitraje.

Tipo de Contratos según el tipo de empresa:

1- Empresa Principal: Gobierna la obra pero tiene Sub-contratos.
2- Empresa Única: hace todo.

PASOS EJECUCION DE LA OBRA

1. Acta Inicio de Obra:
- Primer vínculo entre el Comitente y el Contratista es la FIRMA del contrato. Esta firma NO implica el
comienzo de la obra material. El PLAZO empieza cuando se encuentran materiales adheridos al suelo de
manera permanente.
- A la firma del contrato se establece un plazo para comenzar el Inicio de Obra.
- Se firma entre el Comitente (por delegación puede ser el Director de Obra) y el Contratista (Representante
Técnico y el Director de Obra).
- Se sede la TENENCIA del terreno del Comitente al Arquitecto.
- Tenedor: Uso y goce de una COSA para un fin determinado, el Comitente NO pierde la posesión del Dominio
(la propiedad).
2. Primeras tareas de obra - Día 0: Limpieza del predio, cercarlo, obrador, cartel.
3. Inicio de Obra - Día 15: Fijación de arquitectura a suelo de manera definitiva Ej. Fundaciones.
4. Certificaciones:
- Depende de la forma de pago elegida, donde la EMPRESA le liquida las tareas realizadas al Comitente.
- Se paga por AVANCE de obra.
- DIRECTOR DE OBRA verifica la liquidación de la Empresa, comprueba CALIDAD y MATERIAL. Hace el
CERTIFICADO para que el Comitente le pague a la Empresa.
- Plazo en el que paga el Comitente está en el Contrato, sino entra en MORA.
5. Vicios aparentes: Propios de los obra misma a costa del Contratista
6. Acta de Recepción Provisoria: Obra física se termina. Transfiere la Tenencia de nuevo al Comitente.
7. Plazo de Garantía: Aparición de VICIOS OCULTOS, debe probar la obra terminada el Comitente o los
Usuarios (inquilino).
- El PROYECTISTA determina el Plazo que depende de la envergadura de la obra.
- Si hay vicios ocultos el Director de Obra le avisa a la Empresa Constructora a partir de una ORDEN DE
SERVICIO y lo debe reparar, si no hay respuesta a las 3 veces de notificado se puede financiar con el
FONDO DE REPARO o se puede ejecutar el SEGURO DE CAUCION.
- Si hay demasiados vicios ocultos que superan el Fondo de Reparo: lo paga el Contratista o se va a
juicio.
- Cuando se VERIFICA la aparición de un vicio oculto, la garantía se RENUEVA una vez de reparado el
vicio. Si a los 45 días de los 60 días del Plazo de Garantía se verifica un vicio, se agregan 45 días más
(otro plazo) y se atrasa el ARD.
8. Acta de Recepción Definitiva: Acepta la obra el Comitente, se extingue el Contrato (vinculo contractual
entre el Comitente y la Empresa) y comienza la responsabilidad Post Contractual.
9. Responsabilidad Post Contractual:
- El primer imputado en un Contrato de Construcción es la EMPRESA.
- También serán culpables el Proyectista, Director de Obra, y el Comitente.
- Después de aceptarse la este dura 10 años, luego se hace cargo el Comitente.

Teórica 2
Ejemplo: Una persona que llama a un plomero para que le cambie el inodoro porque se le rajo, le dijo ¿cuanto
me cobras? $15.000, bueno está bien →Es un Contrato de Construcción, porque le puso un precio y le puso
un plan. No está escrito, es verbal.
Ejemplo: Vamos a hacer una obra nueva. Las partes Comitente y Contratista van a firmar este contrato. Que
se firme no implica que empiece. Porque podría ser que si la obra comienza de manera exterior, está lloviendo
y hay que fundar, es difícil que empiece el mismo día que se firmó, ya que llueve.

Adjudicación de una Obra

PLAZO TECNICO de la obra depende de: Envergadura de la obra, complejidad, tecnología, clima, topografía,
ubicación (urbano/rural), traslado de materiales (distancias/disponibilidad), jornadas de trabajo, tipicidad
(gremios que se superponen).

Distintas E.C. son convocadas o se presentan a una licitación pública. Debe existir un PIE DE IGUALDAD (todos
tienen la misma base de presentación) y se someten a un PLIEGO DE CONDICIONES (condiciones económicas
y técnicas). Las empresas ofertan un PRECIO (Costo + Beneficio). Se le adjudica a la más conveniente.

Contrato de construcción tiene dos cosas esenciales: PRECIO y TIEMPO. A partir de lo que estableció el
Proyectista, lo AJUSTAN.

REGISTRO MUNICIPAL: Es de orden público, tiene los planos municipales y los responsables en la carátula. Sin
esto NO se puede construir.
- El proyectista presupone plazo y presupuesto.
- El Contratista cuando licite esa obra y se ponga a la venta el proyecto, los Contratistas va a ofertar no un
presupuesto sino un precio.
- Diferencia entre precio y presupuesto: el Proyectista dice exactamente cuánto a esa empresa le va a costar
su obra (presupuesto), el Contratista dice cuanto va a costar la obra $1.640.000 o 1. 240.000, puede bajar
el costo y el plazo dependiendo de los tiempos fijos, de los gastos. Esa es la propuesta del contratista,
aunque el proyectista dijo 10 meses y $1.541.000, hay alternativas.

• El Contratista es el que hace la liquidación. El Director de Obra va a convertir esa liquidación en un

certificado. Verifica las cantidades porcentuales o nominales, la calidad de los materiales, la calidad de la
mano de obra. El Director de Obra certifica cantidad y calidad. Luego el Comitente le paga al Contratista.
• Cuando se inició la obra el Comitente con el Contratista firmaron el Acta de Inicio. Le dio la tenencia al
Contratista, que significa que tiene que cuidar el terreno. Actúa en nombre de, no como poseedor. El
tenedor tiene la obra para hacer algo pero no tiene aspiraciones de ser su propietario.

Plazo de Garantía
Han pasado 10 meses y no se cobró $1.000.000 porque va a haber un plazo de garantía: vicio oculto:
- En la gestión de la obra puede aparecer el vicio aparente, lo corrige el Contratista a costo de él, que son
los propios de la ejecución material de la obra.
- En la garantía va a verificar los vicios ocultos porque el Comitente o el inquilino (o locatario en caso de que
el inmueble este alquilado), va a verificar los vicios ocultos. Si hubiera vicios ocultos, como y quien los
financia es la retención de fondo de reparo (que es una retención de la certificación). Esa retención de
fondo de reparo se construye con una liquidación de NO pago al contratista.
Ejemplo: Si la obra costaba $1.000.000 le vamos a retener el 10%, en el certificado nº 10 va a haber cobrado
$900.000. Van a quedar $100.000 cautivos a cuenta del Comitente. Puede ser que el contratista diga que no
quiere que le retengan dinero, entonces va a tener un Seguro de caución por el 10% de la obra. Y la prima de
ese seguro la va a pagar el Contratista.

- El proyectista va a decir que el plazo es de tantos días. El plazo de garantía no es siempre el mismo,
depende del tamaño, la complejidad.
- Puede haber 2 tipos de atrasos: atraso justificado y atraso injustificado. En la cláusula de economía de
obra hay un comentario que se llama clausula penal que dice: “si el Contratista incurriera en mora de
manera injustificada, en estos 15 días segundos, se le impondrá una multa en dinero del 1 por 1000 del
monto del Contrato de Obra por día”.
- Si el Contratista no lo quiere arreglar le manda un Carta documento pidiendo que por favor arregle la
membrana y no contesta. Manda una 2da carta documento y no dice nada. Probado fehacientemente que
le dijo 2 veces que arregle ahí recién se puede tomar parte del dinero del seguro para arreglar el vicio
oculto. La plata del fondo de garantía es del Contratista y no se puede usar libremente, como inventar un
vicio oculto. Entonces tienes que certificar el vicio con el Libro de orden y servicio, que el Contratista vaya
y que se haga cargo.
- Cada vez que verifique un vicio oculto se va a cortar el plazo y se va a volver a crear. Quiere decir que cada
vez está más postergado el pago de la vuelta del dinero al Contratista. Si el Contratista no lo paga hay que
hacer una querella para que el Contratista pague la diferencia.

El Fondo de Reparo No es lo mismo que el Fondo de Garantía. El Fondo de Reparo: es una parte del Fondo de
Garantía. El F. de Garantía es por si ocurre algo y el F. de Reparo que es para reparar físicamente la obra. Si
hay un imprevisible en este Plazo de Garantía que modifica las condiciones de la obra, no es un vicio oculto
sino que es un vicio aparente. Ahí el F. de Reparo va a servir para que el Comitente disponga de él con el
permiso del Contratista o ponga de su bolsillo el dinero para arreglar el imprevisible.
Responsabilidad Postcontractual:
- En un contrato de construcción el proyectista, el DO y la empresa constructora son los responsables.
- Una vez que se aceptó la obra no hay vicios ocultos porque el vicio oculto corresponde al uso que hace
el comitente o usuario en el proceso de Plazo de Garantía.
- Vencido el plazo de Garantía, si hay una fisura es una ruina parcial o total pero NO hay que imputársela a
todos, en un principio y después se dirimirán responsabilidades.
- Este período dura 10 años, donde todos están involucrados. Después de los 10 años se hace cargo el
Comitente.

Período de Garantía:
- Fondo de reparo o fondo de garantía son lo mismo: es una retención que hace el comitente a la empresa
constructora para quedarse con el 10% de cada factura que se presenta de cada certificado. Como
respaldo en el tiempo de garantía, plazo de garantía. Si no se uso se devuelve con el acta de recepción
definitiva.
- Al principio de la obra puede ser que te pidan un seguro de caución. El seguro de caución se paga todos
los meses hasta que se de de baja.
- A veces se pide el seguro de caucion al principio para que no me retengan el 10% de los primeros
certificados. Para evitar en concepto de no retención de los primeros 6 certificados.

Teórica 4 - Sistemas Técnicos Financieros de Contratación de Obras (Fascículo 13)

Los Sistemas son: Ajuste Alzado, Unidad Técnica/medida, Coste y Costas.
Por Administración no es un sistema, es cuando la obra la gestiona el Comitente.

Sistemas de Contratación: por ajuste alzado, unidad de medida, coste y costa. Puede hacerse con o sin
provisión de materiales por el Comitente. Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del
comitente o de un tercero.
Si nada se convino ni surge de los usos, se presume que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el
contratista quien provee los materiales.
Estos sistemas tienen empresa, tienen Contrato de Obra Material pero no todos tienen precio.

Variaciones del proyecto convenido: cualquiera sea el sistema de contratación, el Contratista no puede variar
el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del Comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias
para ejecutar la obra y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación. Debe ser comunicada
inmediatamente al Comitente con indicación de su costo estimado. Si las variaciones implican un aumento
superior a la quinta parte del precio pactado, el Comitente puede extinguirlo comunicando su decisión dentro
del plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado. A falta de
acuerdo, las diferencias de precios por modificaciones autorizadas se fijarán judicialmente.

El Comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar sustancialmente la
naturaleza de la obra.

Ajuste Alzado
- Tener un precio predeterminado, único y total por la ejecución completa de los trabajos, debe figurar en
el Contrato de Construcción.
- Se contrata obra total con precio único.
- El registro del cómputo y del rendimiento es a cargo del Contratista.
- Se debe tener el Proyecto y un Pliego de condiciones detallado para realizar el cómputo.
- Se liquida por medición o por porcentaje: liquidaciones acumulativas.
- Si NO se redacta en el Contrato un sistema financiero se presume que es Ajuste Alzado, Contratista provee
los materiales.
- ADELANTO: Las liquidaciones se pagan por ACUMULACIÓN (se SUMAN las tareas). En la liquidación el D.O.
resta todas las liquidaciones anteriores y el porcentaje correspondiente al Fondo de Reparo. Es un DEBITO
de un monto final.
- Presupuesto ITIMIZADO: es por RUBRO, cada rubro tiene mano de obra, material y beneficio.
- Ajuste Alzado Riguroso: el Contratista no admite adicionales.
- Ajuste Alzado Relativo: el Contratista admite adicionales. Permite al Comitente el derecho de introducir
modificaciones en calidad y extensión al Proyecto original, pero sin variar las condiciones generales
convenidas.

Unidad Técnica
- Obra por pieza o medida: si la obra fue pactada sin designación del número de piezas o de la medida total,
el contrato puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas sean las partes designadas
como límite mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a la parte concluida.
- Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a entregar la obra
concluida y el comitente a pagar la retribución.
- El Contratista asume el compromiso de ejecutar unidades técnicas de obra mediante el pago por parte del
Comitente del precio unitario convenido por cada unidad técnica que se ejecute.
- Puede ser mensurable (m2, m3) o apreciable como unidad (vivienda).
- Tiene Precio Predeterminado y fijo, se determina antes de comenzar la obra.
- En el precio se incluye las utilidades, gastos directos y indirectos.
- Precio unitario por cada unidad ejecutada, el computo varia según la CANTIDAD.
- Se liquida por medición o por porcentaje: liquidaciones acumulativas.
Unidad Simple: el contrato culmina con cada unidad que queda terminada pudiéndose disolver la relación por
cualquiera de las partes.
Unidad de Medida: el contrato culmina una vez finalizada la obra (cumplida la ejecución del total de las
unidades).
El tema de Unidad Simple o de Unidad de Medida tiene que ver con el vínculo Jurídico. Cuando hago una sola
unidad termina el vínculo jurídico con esa unidad.

Coste y Costas
- El Contratista se obliga a ejecutar los trabajos contra el reintegro de los Coste y Costas, previamente
pactados, por conceptos de gastos generales y beneficios.
- Coste: gastos, Costas: beneficio.
- Sistema sin precio predeterminado.
- Es un PORCENTAJE: COSTE (GASTOS) + COSTAS (BENEFICIO)
- DESEMBOLSO: la Empresa hace un LISTADO de los gastos (mano de obra, materiales, empleados, etc) + el
BENEFICIO que se expresa en porcentaje. El Comitente reembolsa el dinero que invierte la Empresa para
realizar la obra.
- Se deberá especificar en el Contrato los alcances de cada uno de los conceptos (coste y costas).
- Liquidaciones NO acumulativas.
- La retribución se determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos
o indirectos.
- Presupone que la obra se va a hacer hasta la plata que tiene el Comitente, no hasta la plata que vale el
proyecto. Tiene que ser consumado y perfecto hasta el momento que se hizo la obra.
- Es un listado de gastos sobre el cual la empresa expresa un beneficio y ese beneficio es en porcentaje.
- Cuando se hace una licitación se ofertan porcentajes de ganancias.
- Cláusula TOPE: el Comitente va a pagar hasta 1 millón de pesos.
Ejemplo: Si yo le digo que la obra sale $1.000.000 y saco un préstamo x ese valor y estoy en la mitad de la obra
y me lo gaste porque ya llevo el 95% de ese $1.000.000. Lo que puedo hacer es poner en el tópico de la
economía la cláusula tope. El Comitente va a pagar hasta $1.000.000 esté terminada la obra o no.
Ejemplo: Podría ser que alguien diga que Coste y Costa, la obra total cuesta $2.000.000 y yo tengo $1.000.000.
Empiezo por Coste y Costa a hacerla.

Comparación:
- Si yo contrato por Ajuste Alzado y le digo a un señor que hacer 1 mt cubico de hormigón cuesta $5.000, él
no sabe cuánto me cuesta de mano de obra, de materiales y dé %.
- Si es Unidad Técnica Simple será 1mt cubico de hormigón. Si es en Unidad de Medida será 1mt cubico de
hormigón por todas las unidades de mt cubico de la obra.
- En el Coste y Costa él sabe cuánto voy a cobrar, porque yo voy a desgranar el porcentaje de Ganancias.

Administración
- No hay empresa constructora.
- El Comitente contrata empleados: operarios, asume la tarea empresarial.
- No es un Contrato de Construcción.
- No hay liquidaciones.
- La obra cuesta los jornales de los empleados del Comitente. El precio se construye con la sumatoria de
contratos de trabajo, porque son contratos de relación laboral entre el Comitente y sus Empleados, por
eso el Sistema de Administración no es un sistema en el sentido estricto porque no tiene precio, no tiene
empresa y no hay contrato. Hay Contrato de Trabajo, pero no Contrato de Obra.

La Administración la hace el Comitente pero la Dirección Ejecutiva quien la hace?

Cuando el Comitente hace la obra con sus empleados, por ej. Que el dueño de pinturería Prestige decide que
los empleados que le pinten la casa. Pero contrata a una persona para dirigir la pintura. Esa persona no se
encuentra con la empresa sino que se encuentra con 20 o 10 obreros que están pintando. Tiene que hacer un
ejercicio de coordinación bastante alto, coordinar 1 a 1 las acciones de esos pintores. Como eso le lleva más
tiempo, mas dedicación eso se llama Dirección Ejecutiva. Eso se cobra hasta un 200% más del 40%. Es porque
su trabajo, si bien nominalmente es más alto, en su bolsillo entra menos plata porque su dedicación es muy
alta. Porque cuando nosotros tenemos una empresa cuasi contratada por una empresa única o 2 empresas,
el DO contratado por el comitente se vincula con el representante técnico, que es 1 sola persona. Va a cobrar
más plata en el sentido de peso porque el honorario es más alto nominalmente, pero su dedicación es menor
porque tiene 1 solo interlocutor.

Acá simplificamos y decimos que una obra se hizo toda por Coste y Costa o se hizo toda por Ajuste Alzado.
Pero hay obras que tienen muchos modelos de sistemas de Contratación Jurídicos Económicos en su inserción.

¿El Coste y Costa tiene plazo de garantía? Sí. Todos los Sistemas de Contratación tienen Plazo de Garantía y
tienen Fondo de Garantía. No inhibe no tener precio que tenga Plazo de Garantía. La Garantía es igual, aunque
la obra este inconclusa y puede ser que por Coste y Costa este inconclusa, sin terminar.
Teórica 5 - Expropiaciones LEY 21.499
Es un ORGANISMO que por interés publico obtiene la adquisición FORZOSA de un bien. La autoridad publica
puede disponer de la propiedad PRIVADA. Puede ser para la realización de un hospital, ruta, entrada de un
subte, etc.

Quien puede expropiar? Estado Nacional, Gobierno de CABA, Entidades Autárquicas Nacionales, Empresas
del Estado Nacional (con facultades para expropiar). El Estado es la única institución jurídica que puede
expropiar.
Cada jurisdicción tiene su PROPIA LEY de expropiación depende si es Nacional, Provincial o Municipal. En
Municipios NO se suele expropiar, el Gobierno lo expropia y después se lo da al municipio.

Que se puede expropiar?

- Todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la utilidad publica.
- Bienes determinados que sean necesarios para la CONSTRUCCIÓN de una obra.
- SUBSUELO con independencia de la propiedad del suelo y INMUEBLES sometidos al régimen de
Propiedad Horizontal.

UTILIDAD PUBLICA Es un Ley que sirve como fundamento de la expropiación, comprende todos los casos en
que se procure la satisfacción del BIEN COMUN.

Como se puede expropiar?

Puede ser TOTAL o PARCIAL. Si es la expropiación parcial de un inmueble, y la parte que quedase fuera
inadecuada para su uso, el expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble.

INDEMNIZACION: PRECIO de la Expropiación: es el valor objeto del bien expropiado + todos los daños que
sean consecuencia de la expropiación. Razones de índole personal quedan fuera de todo análisis económico
en la valuación.
- No se pagara LUCRO CESANTE.
- Se pagara en EFECTIVO, al no ser que el expropiado pida que se realice en otro valor.
- De no llegar a un acuerdo en el valor de la propiedad, la cuestión será resuelta por un JUEZ y requería
dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
- El propietario tiene 5 años para pedir el pago de indemnización con los intereses, los ajustes y todo lo
demás.

MECANISMOS
1. Instancia Pre Legal: Puede adquirir un inmueble sin llegar a una etapa judicial, a un precio JUSTO y
razonable para las partes. Se comunican por medio de una carta y van arquitectos que responden al
Tribunal Nacional de Tasaciones para llegar a un precio.
2. Instancia Legal: Ocurre si el Expropiado no acepta el PRECIO.

TRIBUNAL NACIONAL DE TASACION

Es una entidad autárquica que fija el PRECIO de la Expropiación. Está integrado por 6 miembros de Organismos
FISCALES (Ej. Secretario de economía del municipio) y 6 miembros de Organismos PRIVADOS (Ej. Colegio de
arquitecto).
- Hay un presidente con voto doble. El Presidente del Tribunal en caso de que hay empate entre los
miembros de organismos fiscales y de los miembros privados, va tener doble voto y desempata.
- Cada parte designa un REPRESENTANTE TECNICO sumando otros dos miembros a la plana del Tribunal.
Si te toca ser representante de una de las partes vas a justificar porque ese valor no te parece bien y
 das un valor que te parece correcto y lo mismo la otra parte. El Tribunal se va tomar 2 días para
estudiar cada caso, se vuelve a votar y si hay empate se siente que debe desempatar.

EXPROPIACIÓN IRREGULAR O INVERSA

Cuando el titular de DOMINIO afectado es quien inicia el juicio y PIDE que lo expropien. La acción PRESCRIBE
a los 5 años desde la fecha que tuvo lugar la expropiación irregular.
- Cuando el Estado toma un bien privado, SIN haberte pagado la indemnización.
- Cuando el Estado impone al bien una RESTRICCIÓN de dominio, que daña tu propiedad. (Servidumbre,
Código de Planeamiento Urbano).
Ej. El Consorcio de un edificio le pidió al Gobierno de la Ciudad la expropiación del edificio ya que su uso se vio
afectado por la autopista 25 de mayo.

RETROCESION
Sucede cuando el bien expropiado NO se le dio el USO previsto en la Ley expropiatoria o NO se le diere destino
alguno en un lapso de 2 años desde la expropiación. El bien es DEVUELTO al expropiado.
- Solo lo puede hacer el expropiado.
- La Retrocesión PRESCRIBE a los 3 años desde que se perfecciona la expropiación.
- En la expropiación el uso es condicional.

Ejemplo: es cuando hacen una autopista y ahora hay pisos de un edificio que les pasa al lado, tanto que cuando
llueve el agua de los autos moja su balcón. Lo que hicieron los del edificio es reunirse en una asamblea y se
pusieron de acuerdo, hicieron un Acta y le pidieron como consorcio al gobierno de la ciudad la expropiación
de ese edificio porque les había afectado su medio de vida. El que lo afecto es el gobierno de la ciudad y tuvo
que comprarles el edificio. En este caso es por cambio de hábitat, no por cambio de uso porque ellos vivían
pero no pudieron seguir viviendo de la misma manera.

INTERDICTOS
JUICIO POSESORIO: Proceso judicial respecto a la POSESION de una cosa. Pretende reconocer que todo
Poseedor tiene derecho a ser respetado en su Posesión, y debe ser amparado por la Ley. Es un proceso por el
cual NO se resuelven las situaciones, sino que se PARALIZAN para no agravarlas. Es una acción LEGAL que sirve
para rechazar cualquier atentado a la Posesión de un bien.
- De carácter sumarísimo: Procedimiento es rápido y sencillo.
- Se realiza en un juzgado, cuya suposición es de carácter sumario, porque debe estar resuelto en 72hs.
- Se utilizan abogados, es el que se presenta en el juzgado con el informe del perito.
- Juez solicita que se adopten determinadas medidas para la PROTECCION de una Posesión.
Clases de Interdictos:
1. Adquirir la Posesión o Tenencia
2. Retener la Posesión o Tenencia
3. Recuperar la Posesión o Tenencia
4. Impedir una obra nueva

Ejemplo 1: Vivo en un edificio y empieza una construcción en el edificio de al lado y un día aparece rajaduras.
El consorcio va a pedir un interdicto de obra al edificio de al lado. Un juez va hacer que en 72 horas proceda a
resolver ese interdicto, lo clausura o dice acá no pasó nada. El juez lo resuelve convocando un perito en forma
urgente a un perito para que dictamine con un informe. Sobre ese informe, el juez dictamina.
Teórica 6: Derechos Reales
Derechos Reales: Derecho de una persona sobre una cosa o bien.
Cosa: todo lo que tiene entidad corporal, objeto material de ser susceptible de tener valor. Ejemplo: auto,
edificio.
Bien: utilidad, beneficio que vos le podes sacar a algo. Ejemplo el Derecho Intelectual.
Objetos inmateriales: susceptibles de valor, llamados bienes. Ejemplo: derecho intelectual (no siempre son
cosas).
Patrimonio: propios, adquiridos, de cualquier persona.

Posesión: habrá posesión de la cosa cuando una persona por si o por otros, tenga una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de
la cosa.

¿Cómo se constituyen?
- A través de un acuerdo contractual entre dos personas que genera sobre una cosa que se llama gravamen,
contrato entre dos personas sobre cosa ajena.
- Por herencia o por vía de la transferencia
- Por tradición relativa del dominio: cuando es un derecho real de servidumbre
- Por prescripción, paso del tiempo

¿Cómo se extinguen?
- Por destrucción total de la cosa
- Por abandono
- La persona se encuentra imposibilitada de la tenencia
- Que venza el contrato
- Porque el contrato pierde virtualidad, cuando muere el titular del derecho real (las partes que lo generaron
ya no existen)

Ejemplo: Cuando muere el titular del dominio y el derecho real se traspasa por herencia se dice que es por
transformación de la posesión. Entonces el DR se extingue porque fallece alguien y se crea un nuevo DR sobre
la persona que lo hereda.
NO tengo que relatar el proceso administrativo del DR.
Perfecto: que no tiene gravamen alguno hacia otras personas.
Imperfecto: el objeto está gravado a favor a un tercero, por ejemplo una prenda, la hipoteca, servidumbre.

Todos estos DR pueden ser divididos o subdivididos o agrupados de una manera específica:
- DR total o parcial sobre cosa propia: dominio (total), condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios (sometido a PH), tiempo compartido (sometido a PH), cementerio privado (sometido a PH),
conjunto superficie forestal.
- DR sobre cosa ajena: usufructo, uso de habitación, servidumbre.
- DR accesorio: hipoteca, anticresis, prenda.

Enumeración de los Derechos Reales

Derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:
1- Dominio: derecho de uso de la cosa.
2- Condominio: es un derecho real de uso y goce, donde hay más de un propietario, ya sean personas físicas
como jurídicas de una cosa mueble o inmueble que no se puede dividir.
3- Propiedad horizontal: partes comunes y partes privativas.
4- Conjuntos inmobiliarios: son los que tienen grandes superficies y están en las afueras de los núcleos
urbanos
5- Tiempo compartido
6- Cementerio privado
7- Superficie
Derechos reales sobre cosa ajena:
8- Usufructo: es el derecho real de uso y goce de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no
se altere su sustancia. Ejemplo: El usufructo es el DR y puede ser mediante un contrato de alquiler.
9- Uso y Habitación: es un derecho real de uso y disfrute que consiste en servirse de la cosa de otro, con el
cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fondo ajeno. Si se refiere a una
casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este código derecho de habitación.
10- Servidumbre: es el DR de uso y goce, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual
se puede usar del, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza
algunos de sus derechos de propiedad. Ejemplo: un pasillo, ejerce durante un tiempo temporario o según
lo indique la escritura el poder de ejercer ciertos derechos de disposición, puedo circular pero no puedo
armarme un pasillo techado con muebles.
11- Hipoteca: es el DR de garantía y uso sobre un bien inmueble, constituido en seguridad de un crédito en
dinero, que continúa en poder del deudor. Hipotecar es poner algo de respaldo para que sirva de
contraprestación o de respaldo para la otra persona, en virtud de si queres sacar un crédito. Vos sos la
que pedis el crédito, podes hipotecar tu propia casa, auto, lo que sea, lo podes seguir usando, esto se
ejecuta recién cuando se ejecuta la hipoteca. Cuando vos dejas de pagar, primero te embargan que es que
impiden que vos hagas algo con ese bien (no me vas a deber a mi y lo vas a seguir alquilando), hasta que
vos regularices. Pasado el tiempo de embargo, si seguís sin pagar lo siguiente es ejecutar la hipoteca, ahí
si se quedan con lo que pusiste como hipoteca.
12- Prenda: DR de garantía y de uso sobre un bien mueble que continúa en poder del deudor. Habrá
constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura,
entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda. Es algo que vos vas a solicitar,
en este caso es puede ser un bien mueble o inmueble y que lo vas a devolver con dinero. Eso que vos
pusiste de respaldo o que sacaste en cuotas es una prenda, tu dominio va a salir como dominio imperfecto.
El DR se llama prenda, como sale el dominio es característica del dominio, no es el DR.
13- Anticresis: DR de garantía y uso sobre cosa ajena. Concedido al acreedor por el deudor o un tercero por
él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos. Poder hacer una acción pero con el uso sobre
cosa ajena, ejemplo: te voy a comprar ese local pero lo voy a usar y voy a poner en ejercicio ese local, con
las ganancias/beneficio que deviene de ese uso voy a pagar parte del crédito o los intereses inclusive. Es
una parte de negociación, pero el DR es el de poder realizarlo.
14- Superficie forestal: antes el dueño del lote era dueño de todo, ahora puede ser por separado. Significa
que podes separar lo que es la superficie de lo que se posa en la superficie, ahora puede haber dos dueños
entre la superficie y el dueño de la vivienda. Esto salió para cubrir el tema de las herencias, cuando heredan
dos o más partes y hay una que no quiere vender y la otra si, entonces se puede realizar el derecho de
superficie en la división. Esto es parte de la negociación, el mismo valor puede ser solo el terreno y el
mismo valor aplicado a la casa, entonces divido las partes en el que uno se queda superficie y otro se
queda lo construido. Eso se hace en una escritura y después eso se puede dividir.

Derechos Reales: es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas
en el Código.
- Objeto: ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto.
- La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de
un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
- El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de
hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.

Teórica 7 Propiedad Horizontal

LEY 13.215 (Década de 1940)
Establece las obligaciones y derechos de cada Propietario de un edificio. El OBJETIVO es permitir la DIVISIÓN
FÍSICA de los edificios, regular las relaciones entre los co-propietarios y sus derechos de titularidad, y permitir
la VENTA de cada unidad.
- Régimen que tiene configurado los conceptos de DOMINIO (unidades funcionales) y CONDOMINIO
(espacios comunes).
- El terreno donde se desarrolló ese edificio va a pertenecer en distintas proporciones a cada una de las
personas que adquieran las Unidades Funcionales.
- Cada módulo de cochera sea una Unidad Funcional Complementaria o UF en sí mismas.
- ANTES de esta Ley NO se podía ser propietario de una unidad o subdividir el edificio había un
propietario del edificio entero y se alquilaban las unidades (edificio de RENTAS). Antes era una LEY, en
el 2015 pasa a ser un DERECHO REAL.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Es el DERECHO REAL que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material que se ejercen sobre partes PRIVATIVAS y sobre partes
COMUNES del edificio.
COSAS Y PARTES PROPIAS: UNIDAD FUNCIONAL es un espacio con independencia funcional y comunicación
con la vía publica. Son propias lo que se encuentra limitado dentro del mismo.
COSAS Y PARTES COMUNES: Son indispensables para mantener su seguridad y las determina el Reglamento.
Las cosas y partes cuyo uso NO esta determinado, se considera común. Ningún propietario puede alegar
derecho exclusivo.
1. Cosas y partes necesariamente comunes: Terreno, acceso, palier, pasillo, fachada, losa, fundación,
ascensor.
- Balcón es espacio común pero con uso EXCLUSIVO, excepto que en el Reglamento este como parte
privada.
- Cochera es parte privada, pero guarda coche es espacio común. Se hace para que no se
alquilan/vendan a terceros.
- Tabique divisorio es común, muro divisorio en el interior es privado.
- Cañerías es común, a veces hacen que de la llave de paso para adentro sea privado.
2. Cosas y partes NO indispensables: Pileta, solarium, gimnasio, lavadero, salón de uso mixto.

CONSTITUCION
El régimen de someter un edificio CONSTRUIDO a Propiedad Horizontal se hace a través de una ESCRITURA
PUBLICA. Se necesita:
1. Plano de Mensura: A partir de los planos, un Agrimensor utiliza las superficies y las transforma a
PORCENTAJES.
2. Plano del edificio
3. Reglamento de Copropiedad: La puede redactar la Empresa o el Propietario.

Con estos TRES elementos, se inscribe el edificio en el REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE. Este depende de
la jurisdicción: provincial o de la Ciudad Autónoma. A medida que se venden las unidades, se obtienen
ESCRITURAS de cada inmueble, estas se refieren a la ESCRITURA MADRE que esta vinculado con el Reglamento
que esta inscripto en el Registro.
Cuando tengo el edificio sin subdividir, voy a tener una Escritura Madre en un Registro Madre de ese inmueble.
A medida que voy vendiendo se van generando escrituras hasta llegar a la totalidad de UF. Con lo cual cada
escritura va a tener el porcentaje asignado que tiene en el Reglamento de Copropiedad y en la Escritura del
Inmueble. La escritura del Inmueble es el 100%, lo partición cuando hago el Reglamento de Copropiedad, con
lo cual el Reglamento de Copropiedad va a estar asociado a esa escritura madre que ya estaba en el Registro
de Propiedad Inmueble. En cada escritura que yo haga de cada UF, todas se van a referir a esa y ese
Reglamento de Copropiedad. Se hacen las 2 cosas juntas: el plano de mensura y el Reglamento porque esas 2
cosas van a coincidir.
En el Reglamento de Copropiedad cuando citen a todas las UF, expliciten todas las partes comunes, los
porcentajes que estén son los mismos mencionados en el plano de mensura que hizo el Agrimensor y todo va
a estar inscripto el registro de la Propiedad Horizontal de cada Jurisdicción.

Para someter un edificio a Propiedad Horizontal, a parte del Reglamento, necesito un Agrimensor que me va
a pedir el Conforme a obra y el plano de obra nueva. Vamos a tener que darle al agrimensor lo que
presentamos al inicio de la obra y como quedo la obra ya ejecutada. Con esos 2 instrumentos el agrimensor
hace el plano de mensura. Tiene que haber un plano de mensura para someter el edificio a Propiedad
Horizontal.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
El Reglamento expresa: Descripción de las unidades/áreas comunes, limitaciones de uso, planos de mensura,
pago de expensas, mora, mantenimiento, forma de comunicar Asambleas, permiso de animales, horarios de
trabajo en el edificio.
- Para modificar el Reglamento se debe convocar a una ASAMBLEA, decisiones se toman por mayoría
de dos tercios.
- Las Superficies de la UF, superficies comunes. Esas superficies me sirven porque se van a transformar
en porcentajes, esos porcentajes impactan en las liquidaciones de gastos y ahí se calculan las expensas
que afectan a cada uno.

CONSORCIO
Se constituye el Consorcio con el Reglamento de Copropiedad. Es un conjunto de los PROPIETARIOS de las
unidades funcionales y constituyen la persona jurídica Consorcio.
- Sus órganos son: Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Administrador.
- Responsabilidad SUBSIDIARIA: Co-propietarios que integran el Consorcio son responsables de sus
obligaciones y subsidiarios de un problema. Las deudas contraídas por los gastos de conservación y
reparación son de TODOS.
- Los inquilinos pueden participar con el poder del dueño de la UF para asistir, sino NO puede.
- Que es el Consorcio? Es una persona Jurídica que tiene CUIT, que tiene que ver con su posición fiscal,
y los órganos del Consorcio son: la Asamblea y los Copropietarios y el Administrador.
- El domicilio del Consorcio es el domicilio legal donde está ubicado el edificio.

PROPIETARIO
Propietario de la unidad funcional puede ejercer sus DERECHOS de manera que quiera: Venderla, donarla,
hipotecarla.

Obligaciones:
- Cumplir con el Reglamento.
- Conservar la unidad funcional.
- Pagar expensas (ordinarias y extraordinarias) NO puede liberarse de ningún pago a su cargo.
- Contribuir a la integración del Fondo de Reserva.
- Permitir acceso a su unidad para reparar cosas y pares comunes.
- Notificar al Administrador de su DOMICILIO ESPECIAL si opta por constituir uno diferente a la unidad
funcional.

Modificaciones de la unidad funcional:

- Obra nueva en interés particular esta a cargo del Propietario.
- Si quiero tirar una pared privativa, debe ir a la MUNICIPALIDAD donde se obtiene un Aviso de Obra.
- Si hago una obra en mi unidad y se rompe una parte común, se pide un SEGURO DE RESPONSABILIDAD
CIVIL.
- Queda PROHIBIDO realizar alteraciones o modificaciones que afecten los servicios comunes o que
disturban a los vecinos.

Para vender su unidad funcional debe avisarle al CONSORCIO. Este le tiene que emitir un LIBRE DE DEUDA.
Sino, el día de la venta el escribano debe retener esa deuda. En el Libro de Registro también se debe saber
porque influye en las Asambleas.

EXPENSAS
Esta es la OBLIGACION BASICA de la unidad funcional. Gastos comunes del edificio que hace el mantenimiento,
el personal, la seguridad, electricidad de uso común. El proporcional al porcentaje de superficie.
1. Ordinario: Mantenimiento normal del edificio.
2. Extraordinario: Cosas no previstas.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

- Obra nueva requiere consentimiento de la MAYORIA de los propietarios.
- Obra nueva modifica la ESTRUCTURA del inmueble el acuerdo debe ser UNANIME.
- Reparación urgente: Propietario puede hacerse cargo y pedir el reintegro.
- Grave deterioro del edificio: Asamblea por mayoría puede demoler y vender el terreno.

ASAMBLEA
Es una reunión de los Propietarios para resolver: Cuestiones legales, administrativas, de personal, no
contempladas, etc.
- Deben ser convocados de la forma prevista en el Reglamento, los Propietarios pueden AUTOCONVOCAR
una Asamblea.
- Hay un TEMARIO, antes de la convocatoria se trata lo que se comunico como ORDEN DEL DIA.
- Los inquilinos pueden ir a una Asamblea como apoderado del dueño de la unidad funcional.
- Las decisiones son por MAYORIA ABSOLUTA.
- Si hay ausentes se le debe comunicar el resultado, tienen 15 días después de ser notificado para
oponerse.
- Hay decisiones que se necesitan la mayoría, pero no la mayoría si son 10 departamentos y tienen que
votar 6, sino la mayoría de los porcentajes.
- Para modificar el reglamento convoco a una Asamblea.

Es obligatorio llevar LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEA y un LIBRO DE REGISTRO de las firmas de Propietarios
(asistencia). Estas se confeccionan por un SECRETARIO DE ACTAS elegido por los Propietarios, tienen un
resumen de los deliberado y las decisiones adoptadas.

ASAMBLEA JUDICIAL: Si el Administrador o el Consejo de Propietarios OMITEN convocar a Asamblea, el 10%

de los Propietarios pueden solicitar una Asamblea Judicial donde un JUEZ fija una AUDIENCIA. Si no se resuelve
con mayoría, el juez decide en forma sumarísima.
CONSEJO DE PROPIETARIOS
La Asamblea puede designar un consejo integrado por PROPIETARIOS que convocan Asamblea, controlan
aspectos financieros del consorcio, ejercer la Administración en caso de ausencia.
NO SUSTITUYE al Administrador, NO puede cumplir sus obligaciones.

ADMINISTRADOR
Puede ser un PROPIETARIO o un TERCERO, es el REPRESENTANTE LEGAL del Consorcio.

Obligaciones: Convoca la Asamblea y REDACTA el orden del día, deja un registro en el Libro de Actas, ejecuta
las decisiones, conservación de partes comunes, recauda las expensas, rendir cuentas documentadas
FINANCIERAS, nombrar y despedir al personal del consorcio, mantener asegurado el inmueble, llevar en legal
forma los libros y documentos.

- Al principio, el Propietario del edificio o la EC elige un Administrador.

- Administrador asume en la PRIMERA asamblea que ocurre dentro de los 90 días de cumplidos los 2
años de otorgamiento del Reglamento o cuando se ocupan 50% de las unidades funcionales.
- El Administrador se designa por mayoría simple: Dos tercios o mayoría absoluta (depende del
Reglamento).
- Su mandato es valido por un periodo de un año y puede ser removido por el Consorcio antes que
termine el mandato.
- En la Ciudad de Buenos Aires hay un REGISTRO de Administradores, en la CIUDAD esta vigente, en
provincia NO. Esto se utiliza para saber quienes son los administradores que presentan todos los
tramites.
- Si el Consorcio tiene un juicio, el Administrador tiene el poder de representarlos en el juicio.

SUBCONSORCIO
Son sectores con INDEPENDENCIA: funcional o administrativa, todo aquello que NO gravita sobre el edificio
en general. Se le asigna un porcentaje en el Reglamento de Copropiedad. Cada sector tiene su Sub-asamblea
y puede designarse un Sub-administrador. Ej. Local comercial en PB.
Frente a terceros responde todo el CONSORCIO.

Cuando es espacio guarda coche, los vecinos se pueden poner de acuerdo y estacionan en el mismo lugar,
pero sino estacionas en un único lugar y vos tienes un porcentaje de del lugar. Es lo que nos pasa con el
Condominio, somos dueños todos pero no sabemos que parte físicamente de ese Condominio nos
corresponde.

La parcela mínima de dominio son 8,66mts. Esa división que me da el Código de Planeamiento impacta en la
Propiedad Horizontal. En Pcia. de Bs As la parcela mínima son 10mts.

¿Nosotros como DO de esa obra que debemos pedir antes de empezar la obra al propietario? La
administración nos exigirá un Seguro de Responsabilidad Civil y nosotros entregamos la Póliza. Con esa Póliza
vamos a estar cubiertos por danos durante la ejecución de obra.

Puede Hipotecar el Propietario de esa UF?

Si puede y no influye en el Consorcio. Lo que hipoteco es la UF, que tiene un porcentaje de partes comunes
pero si no pago la hipoteca, el banco o el que me da el préstamo. Vende o se queda con tu UF, que es la parte
privativa.
PREHORIZONTALIDAD LEY 19.724 (1972)
Someto un edificio NO CONSTRUIDO al régimen de Pre-horizontalidad mediante ESCRITURA PUBLICA en el
Registro de la Propiedad Inmueble con una DECLARACION de voluntad de afectar el inmueble a la
SUBDIVISIÓN y transferencia de DOMINIO de las unidades.

- El COMPRADOR tiene un porcentaje del edificio ANTES que se construya, puede reclamar sobre esa
propiedad si algo pasa con la obra y PROTEJE su inversión.
- SEGURO OBLIGATORIO: Se obliga a la persona que va a hacer la Prehorizontalidad a tener un SEGURO
frente al riesgo del fracaso de la inversión. Ante la quiebra, el Comprador esta cubierto. Este
comprende el reintegro de las cuotas abonadas mas un interés retributivo.
- Tiene un proyecto de Reglamento del Consorcio que detalla todos los elementos.
- Brinda mayor seguridad jurídica de la inversión del Comprador.
- En el caso del edificio en pozo se usa la compra de la Prehorizontalidad.

Al otorgarse la Escritura por afectación, el propietario debe entregarle al Escribano la siguiente

documentación:
- Copia del plano del proyecto de obra.
- Proyecto de plano de subdivisión firmado por el Profesional habilitado.
- Proyecto del Reglamento de Copropiedad.
- Copia de la certificación de Dominio con constancia del Escribano.

Exclusiones:
- Constitución resulta de la partición de COMUNIONES de cosas o bienes.
- Inmuebles de dominio PRIVADO del ESTADO.
- Construcciones realizadas con financiamiento o fideicomisos de organismos OFICIALES

En nuevo Código Civil y Comercial en este punto, se obliga a la persona que va a hacer una Prehorizontalidad
a contratar un seguro de riesgo de fracaso de inmueble. Si el inmueble no se lleva a cabo, yo voy a cobrar lo
que aporte hasta ese momento por medio de ese seguro. Ese seguro lo paga la desarrolladora. Esto le da
mayor seguridad a la inversión, porque no voy a tener que entrar en un juicio para ser un acreedor privilegiado.
Directamente voy a cobrar al momento de que el Proyecto se declare inviable o no se pueda llevar a cabo. No
es obligatorio siempre. Es una decisión del Propietario o Desarrollador. Podría seguir funcionando con la venta
en pozo por boleto de compra venta o un boleto de fideicomiso.

Teórica 8 - CONJUNTO INMOBILIARIO

1977: Conjunto inmobiliario debía localizarse en una zona NO urbana y que tenga espacio VERDE.
- Se pensaba que eran casa NO permanentes.
- Debía tener espacio destinado a actividades deportivas, sociales o culturales en contacto con la
naturaleza.
Antes del 2015: NO estaban como DERECHO REAL en el Código Civil. Los barrios podían ser asociaciones civil,
sociedades anónimas, o estaban bajo el régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL. Ahora tienen un estatus
jurídico bajo un resguardo de la normativa local.

Son conjuntos inmobiliarios los: Clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales
(empresariales o náuticos) o cualquier otro EMPRENDIMIENTO URBANÍSTICO que tienen destino de vivienda,
laboral, comercial, etc. comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.
- La PARCELA es la unidad, es un PORCENTAJE asignado al tamaño del LOTE.
- Cerramiento perimetral, parte común y privativa (lote), REGLAMENTO, gastos comunes.
- Estado de indivisión forzosa y perpetua: Puedo vender mi lote en su totalidad, NO se puede dividir.
- Todas las zonas autorizadas se rigen por normas ADMINISTRATIVAS.

El Cerramiento: Tengo un barrio privado, parque industrial o lo que fuera y va a estar contenido en una parcela
madre que va a tener un cerramiento perimetral.

¿Cuál es la parte privativa de un conjunto inmobiliario? Es la parcela, el lote.

¿Puedo vender mi lote? Sí. ¿Tengo que pedir permiso a alguien? No. Puedo tener restricciones administrativas
cuando vendo mi lote? Si, como que estén pagas las expensas.

Ejemplo: Hago una vivienda en un lote y presento el plano 1ero al barrio para ver si cumplo con el Reglamento
del barrio que me lo visa y luego voy a la Municipalidad. Si a través del tiempo tuve modificaciones y tengo
que presentar nuevos planos.

- La diferencia fundamental con la PH es que yo puedo construir apegándome a las normas del barrio y de
la Jurisdicción.

FIGURA JURÍDICA
NO es un Dominio porque hay múltiples dueños de las partes comunes. Es un CONDOMINIO con restricciones,
sobre mi parcela tengo restricciones administrativas.

En un Conjunto Inmobiliario yo puedo CONSTRUIR, pero me adhiero al Reglamento del barrio y al Código. En
Propiedad Horizontal yo NO puedo construir, puedo adquirir mas superficie si compro otra unidad.

COSAS Y PARTES COMUNES: Vías de circulación, acceso, zona deportiva o recreativa, instalación o servicio
común.

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS: PARCELA tiene independencia funcional y salida a la vía publica.

PROPIETARIO: Ejerce su derecho a partir del REGLAMENTO.

- Obligados a pagar EXPENSAS, gastos comunes.
- Cesión de la unidad a un tercero para el uso y goce de espacios comunes y su unidad funcional.
- Invitar a un tercero a usar partes comunes (de forma plena, parcial o limitada).

El propietario de cada inmueble tiene que presentar el Certificado Final de Obra o el Plano conforme a obra.
Se gestiona en la Municipalidad y se la tenes que dar a la Comisión Directiva del barrio. Sino, sigue siendo una
obra pendiente a finalización y se puede penalizar.
- Se paga el CANON (pago por el uso de algo) al BARRIO como derecho de construcción.

CONSTITUCION
Primero se tiene que aprobar el proyecto en el MUNICIPIO, luego se va a la PROVINCIA. A partir de un estudio
urbanístico del impacto ambiental y hidrológico (evacuación de agua, napa freática) se presenta todo en la
SUBSECRETARIA DE TIERRAS Y URBANISMO. Tenes que tener la PREFACTIBIDILIDAD aprobada (requisitos)
para poder hacer la VENTA al publico.
- Desarrollador asume la responsabilidad de realizar la obra y proveer los servicios esenciales (agua, cloaca,
energía eléctrica, calles, residuos, franja perimetral).
- El proyecto esta determinado por el USO, NO se puede cambiar el programa: de vivienda a cementerio
privado.
- La Prefactibilidad establece que el barrio esta REGLAMENTADO y tiene todos los servicios aprobados.

JERARQUIA ADMINISTRATIVA
1. Comisión directiva general: Tiene la decisión final.
2. Presidente: Es la autoridad máxima, tiene que ser uno de los Propietarios.
3. Administrador: Contrata profesionales para administrar el barrio, aplica sanciones, habilita las obras,
etc.

ASAMBLEA: mirar Propiedad Horizontal*

Lo distinto es que yo puedo hacer una PETICIÓN para incorporar un nuevo tema con la aprobación de un 5%
de los integrantes, ya que hay temas muchos mas complejos que en un edificio. Las decisiones se aprueban
por una mayoría de 2/3 de la totalidad.
1. Ordinaria: Anual por reglamento
2. Extraordinario: Cuando ocurre un imprevisto
• Asamblea judicial: mirar Propiedad Horizontal*
• Las Convocatorias a Asambleas se deben hacer por forma masiva, por diario público y también por mail.
• Es obligatorio hacerlo 1 vez por año. Los Copropietarios se pueden reunir y solicitar a un juez efectuar
una Asamblea.

- Si la Municipalidad me dice que el Fot es 34 y Fos 60 y el Barrio me dice Fos 20 y Fot 30, yo tengo que
cumplir lo del Barrio independientemente de lo que diga la Municipalidad. Porque ahí siempre se privilegia
lo restrictivo, no al revés.
- Sobre mi parcela tengo dominio pero no puedo hacer cualquier cosa porque tengo restricciones
administrativas.
- Tiene que tener una aprobación Municipal, también una Pcial. Tengo que ir 1ero al Municipio, presento
mi proyecto y una vez que lo aprueban va a la Pcia.de Buenos Aires, a la Subdirección de tránsito.
- ¿Los servicios esenciales cuáles son? Agua, cloacas, energía eléctrica, calles y accesos, eliminación de
residuos y toda la zona perimetral que va a tener ese lugar. Esto es lo que asume lo que comúnmente
llamamos desarrollador.
- Prefactabilidad aprobada: significa que cumplí con los requisitos que me comprometo a realizar todas
las instalaciones para que funcione eso, que las empiece a ejecutar y que estén debidamente aprobadas.
- ¿Como haces para que te den la Prefactabilidad?
Vos tenes que aprobar el plano en el Municipio y una vez que vos tienes el visado del Municipio vas a
Subsecretaria de Tierras y Urbanismo de la Pcia de Bs As con el estudio de Impacto Ambiental, el estudio
Hidrológico, la aprobación porque vas a tener que presentar en la Dirección de Hidráulica, que es de dónde
vas a sacar el agua y que nivel d extracción de agua podés tener. Que vas a hacer con los tratamientos de
los residuos cloacales.
- La Prefactabilidad se aprueba por la Secretaría de tierras que es de la Jurisdicción Provincial, que te va a
aprobar todo. Al inicio es lo Municipal porque debo saber si puedo hacer ese emprendimiento y el que me
lo va a decir es el Municipio. Después voy a la Pcia de Bs AS, pasando por Hidráulica que te dice la cota de
nivel y evacuación de cloacas, la posibilidad de tomar agua de la napa y ahí si presentas todo en la
Secretaria de Tierras de la Provincia. Ellos son los que juntan todo y te dan la Prefactabilidad.
- La mayoría de los Reglamentos tienen un tema de final de obra. Es exigible y recordar que esto lo firma el
que compra el lote por el cual no puede decir que lo desconoce. Tiene que presentar a los 60 días de haber
terminado la obra un certificado final de obra o también se puede presentar el plano conforme a obra.
Ante tanto no sea cumplimentado este requisito, la obra será considerada a todos los efectos como obra
en ejecución pendiente de finalización.
- La finalización de obra se entrega a Comisión Directiva del barrio. Lo gestiono en la Municipalidad, que es
la que me da el certificado final de obra, y lo entrego en la Comisión Directiva del barrio. Esto se le exige
al propietario, no al profesional.
Teórica 9
- Entre el Comitente y el Constructor se establece un Fondo de Garantía. Este fondo de garantía se hace
para el periodo de garantía que hay que cubrir las reparaciones de los daños que surgen ahí.
- Lo que se puede hacer es reemplazar ese fondo de garantía de plata física por un seguro de caución. Se
saca cuando el contratista paga la cuota correspondiente, la hace a favor del Comitente y de esa manera
al Contratista le conviene más financieramente. De cualquier manera, el Comitente se queda con esa
garantía por si necesita ejecutarlo para solucionar 1 problema si en el periodo de garantía surgieron en el
edificio y el Contratista no los reparo.
- La póliza se la guarda el Comitente, se la retiene hasta que pasa el plazo y ahí se la devuelve y el Contratista
puede dar de baja ese seguro.
- Interdictos: ¿cual es la diferencia de adquirir la posición o tenencia, recuperar, de obtener una obra
nueva? Ej. Tienes 2 empresas constructoras, está el propietario. Ese terreno que se está desarrollando la
obra, ¿quien tiene la tenencia? La empresa constructora. Qué pasa si un día el propietario entra en crisis,
va y cambia el candado y el personal no puede entrar. Ahí es Recuperar la tenencia o retener tenencia.
Adquirir es cuando alguien pierde el Dominio transitorio de un bien, el dueño, necesita readquirir
sosteniendo el caso de inclusión entonces hay un interdicto para poder adquirir el dominio, el bien.
Adquirir es cuando perdiste el bien. Recuperar, nunca perdiste el bien. La tenencia es un Acto posesorio
sin especulación de ser dueño. El tenedor de una obra o cosa, no pretende ser su dueño, no presume de
su propiedad. Por eso en un inmueble que esta X de propietario cedió la tenencia al contratista y el
contratista se quedó ahí porque el comitente no le pagaba, el interdicto que va imponer es recuperar la
tenencia porque nunca perdió el dominio. El que retiene, sigue ejerciendo la tenencia. El que recupera es
porque la perdió. El propietario que le dio al contratista la tenencia, y se quedó ahí porque no le paga no
se queda la vida. Porque la obra es del propietario, entonces se interpone un interdicto para recuperar la
tenencia. Si el contratista está instalado ahí, va a ejercer el derecho de retención de la tenencia. Va a seguir
reteniendo la tenencia, que ya venía ejerciendo. La otra es la cuota presunción de daño, impedir una obra
nueva porque esa obra que apareció no está sujeta a norma o presupone un riesgo para tu propiedad,
entonces interpones un interdicto para que esa situación se paralice. El interdicto no debería tardar más
de 72 hrs.
- Expropiación: se lo llama Derecho de acto libre de toda nulidad. La retrocesión es cuando por un tiempo
lo que te expropiaron para un fin no lo hacen y ahí te tienen que devolver porque la Ley no cumplió con
lo que habían dicho que iban a hacer. Esto es carísimo porque te pagan cuando te expropian y luego te
pagan cuando te lo devuelven. No se reasigna el objeto de expropiación.
- Solamente el Estado puede expropiar.

Tiempo Compartido
• En el año 2015 el tiempo compartido es un Derecho Real, con lo cual se da una escritura, anotan un
régimen especial de la propiedad de tiempo compartido en la cual está definido los usos, tiempo, las
comodidades que va a tener.
• “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo”. Dice por turnos porque yo compro por 15 días
y esos 15 días los fraccione y hay muchas fracciones o turnos, en 2 o 3 veces me tome los 15 días, de 5
días, 8 días y 2 días.
• Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se
integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines
mencionados”. Los muebles con que los estoy comprando y los inmuebles.
• El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro
de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido”. Voy a tener esa escritura,
se va a inscribir en el registro de propiedad e inmueble de cada jurisdicción, pero a su vez dentro de ese
registro va a haber uno especial para inmuebles afectados a tiempo compartidos.
• El inmueble tiene un solo propietario que es la empresa desarrollista, porque estoy comprando “tiempo”
esa es la diferencia con PH.

Deberes del emprendedor:

1- Establecer el régimen de utilización y administración.
2- Habilitar un Régimen de Titulares.
3- Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios.
4- Abonar las cuotas por gastos.

El Administrador: tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que
integran un STTC, sistema de tiempo compartido. Es el que hace el mantenimiento de todas las unidades.
- Mantiene el edificio
- Comercializa las unidades
El Desarrollador puede ser el Administrador.

“Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas”. Voy a tener un Reglamento
de uso, en cuanto a horarios de ingresos y egresos.

Como es una Administración, debe llevar todos los libros de Consorcio que son: libro de Actas, Derechos de
Propietarios, libros legajos.

-Desarrollista: quien construye

-Resort: es el lugar físico turístico donde se ofrece el goce del periodo de tiempo
-Usuario: o propietario del disfrute respecto de un sistema de tiempo compartido por su uso o goce por sí o
por terceros de su designación.
-Administrador: quien tiene a su cargo las tareas de administración de sistema de tiempo compartido y puede
o no ser diferente al desarrollista
-Comercializador: es quien promueve y ofrece la comercialización de todo o parte de un sistema de T.C. y
puede ser el desarrollista o no.
-Red de intercambio: es quien se dedica a la intermediación en la cesión temporaria de periodos de uso y goce
de los sistemas de T.C. Hay TC que tienen varias sistemas de red, y si me gusta la montaña y el mar buscare 1
de esos que puedan cambiar de lugares. Entre los mismos desarrollistas van a compensar a la red de
intercambio.

¿Cuándo se extingue el tiempo compartido? Si compre un TC de 15 días, ¿por cuánto tiempo? Depende el
Contrato.

¿Qué pasa si el edificio se derrumba con mi TC? En el contrato tienes un seguro de tiempo no utilizado. El que
pierde es el desarrollista. Si compras por 10 años y a los 5 años se detuvo, el desarrollador mediante un seguro
te va a reconocer por los 5 años que te falta.

Vos tienes TC en un edificio y el desarrollador decide venderlo. Tendrá que arreglar con vos el tiempo que te
falte. Y te puede dar otra opción de otro edificio porque vos compraste Tiempo.

¿Cómo le pago? Los Contratos te dan la posibilidad de pagar con 1 pago anual o mensual, es como la cuota de
algo. En el recibo vas a tener un cargo de sistema y el cargo de expensas de ese tiempo.
Cementerios Privados
“Es un inmueble (terreno) de propiedad privada que está inscripto en el Registro de la Propiedad para ser
usado como cementerio para inhumar restos humanos”.
Con lo cual si me dan para diseñar un CP, la afectación del uso es perpetua.

Afectación: “El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte
de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía”.

¿Puedo hipotecar la parcela? No, porque hay una persona muerta en ella. El banco no lo va a tomar porque
no va a rematar al muerto.

Voy a tener el pago anual perpetuo, expensas, organización en el acceso y circulación de titulares y visitantes,
registro de inhumación y sepulcro porque tengo que saber quién entierran. Las parcelas son inembargables.
Regula las inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados. Dispone qué se hará con los restos mortales
en caso de abandono de la sepultura. Si se murieron todos los familiares y nadie paga, sacan los cuerpos y van
a fosa común.

Dominio
Perfecto:
- Perpetuo: no tiene límite de tiempo, no se extingue aunque no se ejerza
- Exclusivo: no puede tener más de un titular
- Excluyente: excluir a extraños, tiene cerco, muro, etc
- Extensión: de inmueble se extiende a subsuelo y espacio aéreo
Ejemplo: un lote o un auto.

Imperfecto:
- Sometido a condición o plazo resolutivo
- Durante un tiempo vos cedes el dominio a alguien y ese poder tiene un plazo puesto por contrato y puede
ser revocable, te lo pueden sacar
- Una vez que el tiempo de ese dominio imperfecto se termina vuelve al dueño original.
- Revocable: sometido a condición o plazo que debe restituir la cosa, limitada al termino de 10 años desde
fecha de título.
- Facultad: iguales derechos que el perfecto, solo que atado a la fecha de caducidad.
- Cumpliendo el plazo el dueño revocable se constituye en poseedor y debe registrarlo e inscribirlo.

Adquisición de dominio: esta clasificación la dice en tu escritura, en el documento que confirma que tenes el
dominio de algo dice dominio por: (esto es cuando adquirís algo de forma diferente a comprar una propiedad)
- Apropiación: abandono, animales, agua, etc
- No apropiación: las cosas perdidas, animales domésticos, tesoros.
- Hallazgo: si se encuentra y se asume obligaciones
- Por Transformación: se asume que lo haces por buena fe, y que en ese caso, si sucediera que tenes que
devolverlo o comprarlo. Si lo compras solo debes el valor de lo original. Ejemplo: compraste el lote y la
casa, al lado había un lote sin nada, fuiste a la municipalidad y chequeaste si había dueños pero no había
nada. Resulta ser que decidís empezar a pagar los impuestos y haces tu pileta de natación ahí. Cinco años
después aparece el dueño, quizás era una herencia y el que lo heredo vivía en Europa, aparece recién ahí.
Va a querer su herencia, se lo podes comprar o devolver. Frente a esa compra lo que aclara el código es
 que debes el valor de lo original, si ahora con los arreglos que hiciste tiene mayor valor el dueño no puede
exigir por ese valor, se va a retrotraer al valor del original sin las mejoras.
- Transformación y accesión: de cosa mueble (transportable, un auto): cosas muebles de distintos dueños
acceden entre sí, sin que medie hecho del hombre (se heredó) y no es posible separarlas sin deteriorarlas
o gastos excesivos. La resolución de la ley dice que le pertenece al que tenia mayor valor económico al
tiempo de la accesión, se puede medir por lo declarado, o por los sueldos. Sino lo adquieren los dos por
partes iguales. Ejemplo: un auto, por herencia dos personas acceden a un auto, no lo pueden partir a la
mitad. A veces es mas caro hacer la separación que el valor de lo que se hereda. En este sistema la
resolución de la ley dice que esto nuevo le pertenece al que tenía mayor valor económico al tiempo de la
accesión. Sino lo adquieren los dos en partes iguales.

Limites jurídicos al dominio:

- Cláusula de inenajenabilidad: es nula la cláusula de no transmitir de no transmitir a persona alguna el
dominio. No podés evitar que herede alguien, es renovable a 10 años.
- Cláusula de inmisiones: por agresión ambiental. Hay un límite de tolerancia que no se puede exceder, sino
se puede proceder al cierre de ese lugar (ruido, olores, humo, etc). No deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar. El juez puede disponer remoción.
- Camino de sirga: toda persona que sea dueño de un inmueble a orillas de un río, espejo de agua, debe
dejar el acceso libre de 15mts de anchos al lugar. Ejemplo: en un barrio, los lotes que den al rio o hace falta
que dejen el camino de sirga porque es imposible, se quedan sin lote, pero si tiene que haber una parte
donde todos puedan acceder al rio (no a través de un lote sino de un espacio común).

Límites físicos al dominio:

- Árboles y arbustos: no pueden causar molestias al vecino, si pasa la copa o las raíces, pueden pedir ser
retirado, corte de raíces y ramas.
- Privación de luces: no se puede impedir que el vecino ejerza su derecho y levante otro muro y prive de luz
o vista. Ejemplo: compran el lote de al lado, levantan el edificio y te tapan la vista, no podés impedirlo.
- Luces: en muros linderos a menos de 1.80mts desde la superficie más elevada del suelo frente a la
abertura. Ejemplo: vos podés hacer una abertura en el muro a partir de 1.80m del suelo, la idea es la
privacidad.
- Vistas: no se puede tener vistas frontales a menos de 3m recién ahí podría construir una ventana, y vistas
laterales a menos de 0,60m, mayor a 0,60m puedo construir una ventana.
- Colocación de andamios en el inmueble lindero: no se puede impedir, pero se debe tener en cuenta los
daños y repararlos.

Condominio
Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a
cada una por una parte indivisa. (es condición jurídica)
- El destino se determina por la convención. Que se va a hacer ahí.
- Cada condominio conjunta o individualmente puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.
- El uso y goce puede ser sobre determinadas partes materiales.
- Se realiza la administración del uso y goce en asamblea.
- Todos deben ser informados fehacientemente y con anticipación

Facultades:
- Puede transferir el dominio
- Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla.
- No se requiere acuerdo para realizar mejoras.
- Se deben pagar los gastos de conservación y reparación y reembolsar los gastos.
- Se puede reclamar intereses.
Los dos modelos de condominio:
Condominio sin indivisión forzosa
- Se puede pedir el derecho a la partición, que pude ser subdividido.
- Rige la regla de herencia. Sumándole el derecho a ser propietario de toda la cosa.
- Podes venderlo y que entre alguien desconocido al negocio si vendes tu parte.

Con división forzosa temporaria

- No puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado. Si alguien quiere puede
partirlo no puede estar en pausa porque no me gusta quien va a entrar.
- Se puede convenir suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años.
- Si la partición es nociva para alguna de las partes el juez puede determinar extensión de 5 años.
- Partición anticipada: el juez puede adelantar tiempos.
- La decisión debe ser publicada en el registro de propiedad.

Medianería
Cuando se está en la ciudad es derecho y obligación reciproco de construir muro lindero de cerramiento. Altura
de 3m.
- Cerramiento forzoso, encaballado, contiguo.
- Lindero/contiguo: es que uno este al lado del otro.
- Encaballado: construido sobre ejes divisorios.
- En la escritura figura los m2 del lote más las medianeras, vos las compras.

- No siempre es encaballado y de 30cm, podes accionar para adelante. Compra los derechos
anticipadamente para poder disponer de la medianera como quiera.

¿Qué podés hacer con la medianera?

- Podes tener el derecho privativo o exclusivo: pertenece a uno solo de los colindantes. Puede ser toda la
medianería mía.
- De elevación: excede a la altura del muro de cerramiento. Puedo comprar la medianera de arriba de los
3m.
- Enterrado: debajo del nivel del suelo. Compras la medianera del subsuelo.
- Esto se inscribe en el convenio de medianería, lo define un perito que es arquitecto.

Ejemplo: puede pasar que una EC compre las medianeras para hacer un edificio de 10 pisos pero no ahora,
compra los derechos anticipadamente al otro para poder disponer de la medianera como quiera. El vecino
puede comprarla pero es muy cara entonces muchos no la quieren comprar. Si les cambia si quieren hacer algo
sin columnas en el medio y tengo que poner una viga encastrada en la medianera más de 15cm en el muro, lo
que me queda es comer para adentro otros 15cm pero se reduce el ancho del edificio. Para eso sirve los
derechos.

¿Cómo se cobra la medianera?

- Cobro de la medianera: el que construye el muro de cerramiento, tiene derecho a reclamar la mitad del
valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
- Cuando es de elevación o enterrado sólo tiene derecho de adquirir la medianería como está construida.
- Los 3m de altura que son obligatorios puedo hacer los 15cm que me corresponden y el vecino luego hará
sus 15cm. El problema es si vos vas a adosar algo al muro y no te alcanza con los 15cm, ahí vas a comprar
los 15cm del vecino para hacer la medianera de 30cm.
- Si lo construyo encaballado: solo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.
- Cobro de la medianería de elevación y enterrado: solo tiene derecho a adquirir la medianería como esta
construido, aunque exceda los estándares del lugar.
¿Qué se puede hacer en las medianeras?
- Puede adosar construcciones
- Puede prolongar: a veces solo esta la medianera donde coinciden las casas y después baja a un cerco en
la parte de atrás, pero se puede extender como muro hasta el final del terreno.
- Puede restituirse al estado anterior: compre la medianera pero después quiero venderle mi parte al
vecino, lo puedo hacer.
- Puede pedirse la demolición y reconstrucción por seguridad y se realiza a su costa
- Puede abdicar a la medianería, enajenando todo derecho sobre el muro.
- Puede adquirirse la medianería. Puedo comprarla más adelante si no la compre conjunto con el lote.
- Se aplica en la zona rural con las mismas características

¿Qué hace el perito?

- Adquisición por compra: el perito hace la vista, planta y corte del muro esc 1:100, superpuestos todos los
perfiles que compongan esa medianera, se acota el largo y alto, se designa las superficies de cada dueño
de dominio con diferente rayado. Se inscribe cuantos son los m2 que le corresponde a cada uno.

Ley 24.441 Financiamiento de la vivienda y la construcción. Establece que toda entidad financiera o bancaria
que se establezca en la Argentina tiene que garantizar el acceso a la vivienda a las personas, lo que significa
que tienen que tener todos estos sistemas.
Son sistemas técnicos financieros para poder solicitar dinero para la construcción o compra de algo o
realización de arquitectura, cada uno tiene una limitante y un mercado. Pueden ser: fideicomiso, leasing, letras
hipotecarias, créditos hipotecarios y fondo común de inversión.

Créditos Hipotecarios: obtención de fondos para compra, construcción o refacción. La hipoteca es un DR.

En zonaprop algunos dicen “apto crédito”, como el crédito hipotecario es para la compra, construcción o
refacción, la compra vas a tener que señarlo. Lo señas, vas al banco y solicitas el crédito, el trámite lleva de 30
a 45 días con viento a favor. Por ahí si fuiste a comprar la seña puede ser con 100 USD pero eso te dura
24/48hs. ¿Cómo haces para freezar esta situación en una situación de crédito? Por otro lado, vos no podes
adelantar el crédito porque el DR si te deja pero el crédito hipotecario tiene como base que es para compra,
cuando vas al banco le decis quiero comprarme esta casa, no quiero comprarme una casa. Ahí el banco evalúa
tu persona y lo que vos queres comprar/construir. Para construir vas a tener que llevar un proyecto firmado
por un arquitecto. Por eso es que los “apto créditos” te aguantan todo el tiempo que lleva este proceso.

El rol del arquitecto en el crédito hipotecario está de los dos lados.

1-Vas a tener que asesorar a alguien que quiere construir, entonces vas a tener que hacerle el proyecto,
porque al crédito vas a tener que llegar con un anteproyecto, no necesariamente visado, no aprobado por la
municipalidad. Sino que cuando armas el expediente dentro del banco y vas a decir que es una construcción,
lo que te va a solicitar es el proyecto. Las condiciones que pide el banco son: la matrícula del arquitecto, la
matricula al día y el pago al día, y un proyecto, para iniciar el trámite. Después te piden el pre visado de los
planos, la documentación final presentada en municipalidad, cuando lo llevas la municipalidad te da un
comprobante que es el que vas a presentar dentro de la carpeta de tu comitente.

Dinero que se entrega con el compromiso de devolverlo con intereses y gastos acordados, ofreciendo como
garantía un inmueble. Cuando se otorga el crédito vas a tener que complementar planillas. Nunca te van a dar
la totalidad de lo que vos necesitas, te pueden dar el 80%, frente a ese 80% te lo van a dar en tres pagos. Vos
tenes la capacidad, ahí vuelve a intervenir el arquitecto, de dividir esos tres pagos según la complejidad de lo
que vos requieras de obra. Ejemplo: bases y construcción es lo más caro entonces le pedis el 40% y después
dos pagos del 20% cada uno. Todas esas planillas las cumplimenta el arquitecto.

2-También esta el arquitecto trabajando para el banco. Va a comprobar que los planos sean legítimos, hace el
control de certificados, controla el avance que declaro el otro arquitecto, comprueba que este hecho, firma el
certificado y libera el segundo pago. Es dirección de obra y control con certificación.

El crédito hipotecario no podes adelantar, el juego del banco es cobrar los intereses y gastos, que se van
actualizando siempre. Si no pagas la cuota en tiempo y forma viene con intereses y gastos acordados.

Leasing
Es un contrato donde el dador conviene transferirle al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado
para uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra (aspira a posesión) por un
precio (cosas muebles, inmuebles, marcas, patentes, software, etc).
- Tomador: puede usar y gozar no venderlo, gravarlo (quiere decir ponerlo de hipoteca de algo, no podes
porque no es tuyo) ni disponer de él, así como los gastos que devienen del uso corresponden al tomador.
¿Puedo alquilarlo? No, nada de lo que pueda sacar usufructo porque no es el dueño.
- Puede ampliarse con servicios y accesorios. Es un contrato que se puede ir ajustando a medida que el
banco o quien sea que sea el respaldo, le muestres que tenes solvencia y respaldo.
- Debe inscribirse por instrumento público o privado. Sale a tu nombre y dice que es una prenda.
- Plazo en inmuebles 20 años.
- Demás bienes 10 años.
- Puede renovarse. Termina el contrato y lo podés renovar, no podes estar en un contrato que dure 50 años,
lo tenes que renovar.
- Puede transmitirse el dominio siempre que se salde antes la deuda original. Puede salir a nombre de otra
persona/empresa.
- Podes sacarlo antes de que terminen todas las cuotas, si tenes la plata podés sacarlo en la segunda cuota.

Comprar algo en cuotas, solo que en vez de ir a comprarlo directamente porque no tenes el dinero usas un
intermediario. Los leasing pueden ser las mismas empresas que venden o un banco. Van a analizarte a vos
como persona física o jurídica, y evalúan cuál es el tope máximo de dinero que pueden prestarte. Es como un
crédito pero la diferencia es que acá lo compra el intermediario. En este caso, compra el banco o el que sea,
el dominio sale como prenda, por eso es un DR, el dominio dice que le pertenece a X prendado. La prenda
significa que está sometido a la condición de otra persona. Mientras vos no termines de pagar esa prenda, no
pasa a tu dominio completo.
Sacaste un auto en cuotas, te las llevas, pagas la nafta, patente, seguro, etc, todo lo que deviene del gasto de
usar, todo lo vas a hacer. Lo único que no vas a poder hacer es venderla porque está prendada. Pero todos los
gastos corren por tu cuenta.

Siempre que compras un auto tenes que pasar papeles, la posesión, de uno al otro, y todo esto se va pagando.
El Leasing te da la oportunidad de no pagar todas las partes. El banco/la otra persona toma el riesgo, lo compra,
porque total de ultima se queda con el bien, pero te ofrece la posibilidad de al final si queres tenerlo vos o
pasárselo a otra persona, en caso de pasárselo a otra persona, en la prenda final en vez de salir a tu nombre
sale con el nombre de la persona/empresa que vos elegiste.
Fideicomiso
- Cuando el Fiduciante transmite la propiedad de bienes a otra persona Fiduciario, quien se obliga a
ejercerla en beneficio de otra llamada Beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al
cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
- Fiduciario cobra una comisión/honorarios por administrarlo.

Contrato de Fideicomiso:
- Individualiza los bienes del contrato.
- Si puede ampliarse, incorporar más bienes.
- Plazo de duración, no más de 30 años, salvo que sea un discapacitado.
- Identificación del beneficiario.
- Destino del bien a la finalización del fideicomiso.
- Derechos y obligaciones del fiduciario.
- Inscripción en el registro público, inscripto de manera legal.

Vas a hacer un contrato de fideicomiso en el que vas a individualizar los bienes del contrato. Esto sirve para
transmitirle a alguien momentánea o anticipadamente bienes, dinero, lo que sea. Ejemplo: tengo un hijo
discapacitado y tengo miedo de que me pase algo y que no pueda sostenerse después, yo puedo armar un
fideicomiso en el cual pongo ahí dinero o un bien, y pongo un fiduciario para administrar, en este caso puede
ser un juez si es un menor de edad. Lo que va a hacer el administrador del bien que yo haya puesto, va a
administrar el bien que yo le haya puesto, va a separarse una comisión estipulada por contrato y sobre eso va
a ir administrando. Se puede incorporar bienes o dinero. Pero no puede estar en fideicomiso eternamente
porque no es una herencia, es un contrato que no puede ser por más de 30 años, salvo que si sea un
discapacitado quien si puede estar en permanente estado de fideicomiso porque lo protege la Constitución.

Destino del bien a la finalización del fideicomiso. Ejemplo: Amalita Fortabat puso en fideicomiso el Museo
Fortabat a nombre del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Individualizo el bien, o sea, a nombre de quién
es, y el plazo puso durante 30 años, que es el máximo. ¿Para qué? El destino del bien es para que el Museo
Fortabat siga funcionando como museo porque sino los herederos podrían vender las obras de arte. El Museo
cobra una entrada para el mantenimiento, etc.

Ejemplos de Fideicomisos:
1- Financiero: con una entidad financiera mediante título o valores garantizados con los bienes transmitidos.
2- Fideicomiso en garantía: con fines de garantía de algo, de forma privada o judicial.
3- Fideicomiso testamentario: por testamento a partir de la muerte del fiduciante. Ejemplo: para un
discapacitado.
4- Fideicomiso inmobiliario: el de pozo.

Fideicomiso inmobiliario: son varios inversores que pueden ser amigos, empresas. Cada uno de ellos aporta
algo, se arma un fondo y sobre ese fondo se arma una construcción. Para evitar manejos fraudulentos, se hace
un fideicomiso inmobiliario hecho por un banco.
Un banco hace de fideicomiso (o sea, de respaldo), en el que todos ponen el dinero. En este caso el banco
seria el administrador, el fiduciario, que cobra una comisión para que todos estén al tanto del destino de las
cosas.
El Fideicomiso Inmobiliario es un sistema de negocio en el cual la ganancia es que el comprador, compra de
pozo algo más barato porque es un fideicomiso, y el fideicomiso tiene 1m2 más barato que el de la calle
común. Porque vos partís con un volumen de dinero pero después se va alimentando con la venta de lo que
estas proyectando. Siempre buscar con que banco se hace este fideicomiso inmobiliario para saber que es
legal.
Fondo común de inversión
Patrimonio integrado por valores inmobiliarios, divisas, títulos, etc. Con oferta pública. Emitidos por entidades
financieras autorizadas por el BCRA. No son sociedades, no tienen personas jurídicas.

Esto es lo que se comercializa en bolsa, YPF, Microsoft, venden acciones porque ya hablamos de cifras muy
altas. Hay oferta publica, las empresas liberan dentro de un fondo común de inversión lo que quieren liberar
y lo van manejando para negocios. Son emitidos por entidades financieras autorizadas por el Banco Central
de la República Argentina, son 3 en este momento. Se dedican sólo a esto. Después funciona igual que un
crédito.

Cuando una empresa necesita hacer un barrio como Constantini, el banco no le puede prestar un crédito
hipotecario. Entonces ahí vas a un fondo común de inversión.

Clase Sandra:
- Leasing: nada de lo que pueda sacar usufructo porque no es el dueño.
- Donde se registran los derechos reales? Registro de propiedad de inmueble, o en el registro que
corresponda porque si es un bien mueble es una cosa y si es un bien inmueble es otra.
- Fiduciante es el que entrega el bien.
- La EC y el Comitente pueden ser personas físicas o jurídicas. A la hora de firmar el contrato la EC tiene un
representante técnico y el Comitente un representante legal porque no tiene que ser arquitecto.
Solamente el DO y Proyectista son personas físicas, no pueden ser personas jurídicas.
- Parte A: personas, colegio y consejos, honorarios, contratos, derechos y obligaciones, responsabilidad del
arquitecto, domicilios.
- El Comitente tiene que hacer la declaración jurídica de lo que esta haciendo en el registro que
corresponda. En la municipalidad declaras que seguiste los códigos edilicios y urbanísticos.
- ¿Qué registros hay para inscribir un bien? Registro de propiedad inmueble, y cual mas? Si es un bien
mueble en el que corresponda y si es un bien inmueble en el registro de propiedad inmueble.
- Dominio: Como es un domino imperfecto, como se adquiere nombro las 4, cuales son los limites y explico
los físicos y jurídicos.