Vte Lopez - Indicadores

ACTUALIZADO EN REVISIÓN
7 MORFOLOGIA DE LAS ZONAS
7.1 INTRODUCCION
7.1.1 ALCANCES
7.1.1.1 NORMAS ESPECIFICAS

Esta Sección indica las normas específicas para cada zona y subzona que definen su mor-
fología y caracterización urbanística.
7.1.1.2 CONTENIDO
Cada Título de esta Sección corresponde a una zona y contiene los siguientes Artículos:
a.- Artículo 1: Delimitación.
b.- Artículo 2: Caracterización y usos.
c.- Artículo 3: Subdivisión.
d.- Artículo 4: Indicadores urbanísticos.
e.- Artículo 5: Densidad neta.
f.- Artículo 6: Altura máxima.
g.- Artículo 7: Retiro de frente.
h.- Artículo 8: Retiro de fondo.
i.- Artículo 9: Retiro lateral.
j.- Artículo 10: Estacionamiento.
k.- Artículo 11: Normas particulares.
7.1.1.3 USOS
Los usos permitidos en cada zona y subzona están enumerados en la Sección 6.
7.1.1.4 DENSIDAD NETA

Por aplicación de la Ley Provincial Nº 8912 sobre Uso del Suelo o sus modificatorias, la
suma total de las densidades netas de las zonas será tal que no se superará el máximo
permitido para densidad bruta.
7.2 ZONAS RESIDENCIALES
7.2.1 ZONA RESIDENCIAL R1 - Residencial Baja Densidad
7.2.1.1 DELIMITACION
Los polígonos que comprenden la zona están delimitados en la Sección 5.
7.2.1.2 CARACTERIZACION Y USOS

La Zona R1 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar de baja
densidad.
7.2.1.3 SUBDIVISION
Lote mínimo para nuevas subdivisiones:
a.- Frente: 15.00 m.
b.- Superficie: 400.00 m2.
Según Título 4.2.2.
7.2.1.4 INDICADORES URBANISTICOS

Los indicadores urbanísticos de superficie máxima construible son los siguientes:
a.- FOS: 0.5.
b.- FOT: 0.8.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La Densidad Neta máxima será ciento veinte habitantes por hectárea (120 Hab/Ha) según
Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
7.2.1.6 ALTURA MAXIMA

La altura máxima permitida será:
a.- Cubierta plana: Hmcp: 10.50 m.
b.- Cubierta inclinada: Hmci: 13.50 m.*
* Esta altura máxima podrá alcanzarse sólo cuando se incluya el tanque de reserva
dentro de la cubierta inclinada y sin sobresalir de la misma. En su defecto, la altura
máxima para techo inclinado será de once metros con cincuenta centímetros
(11.50 m.).
Según Títulos 4.4.10 y 4.4.11.
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la planta baja y semisótanos según
Título 4.4.11. En esta zona no se permite mayor altura por planta baja libre.
7.2.1.7 RETIRO DE FRENTE

El retiro obligatorio de frente será:
a.- Parcelas entre ejes divisorios: Tres metros (3.00 m.) en todo el ancho de la parcela.
b.- Parcelas de esquina: Dos metros (2.00 m.) sobre una calle y tres metros (3.00 m.)
sobre las otras.
Según las observaciones complementarias del Título 4.4.7 y los Capítulos 4.6 y 4.7.
7.2.1.8 RETIRO DE FONDO

Resultará de aplicar las normas de Patio de Manzana según Título 4.4.2 y no menor a cuatro
metros (4.00 m.) según Título 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
(20.00 m.) donde se aplicará el Artículo 4.4.8.3.
7.2.1.9 RETIROS LATERALES

Los retiros laterales serán:
a.- Parcelas con ancho de frente igual o menor a quince metros (15.00 m.): No se exigen
retiros.
b.- Parcelas con ancho de frente mayor a quince metros (15.00 m.): Tres metros (3.00
m.) de retiro obligatorio de un lado a elección.
Según observaciones complementarias del Título 4.4.9.
7.2.1.10 ESTACIONAMIENTO
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos, según lo establecido en losArtícu-
los 8.5.5.1 y subsiguientes. Se permite estacionamiento semicubierto según los Artículos
4.4.7.4 y 4.4.7.5.
7.2.1.11 ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

Se permiten alturas e indicadores especiales en los casos particulares indicados en el
Artículos 4.5.2.1.
7.2.2 ZONA RESIDENCIAL R2 - Residencial Media Baja Densidad

La Zona R2 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar y multifamiliar
de baja densidad, con los usos complementarios establecidos en la Sección 6.
(Ver Ord. 16.429 - Listado de Usos Permitidos Calle Melo).
7.2.2.3 SUBDIVISION

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.0.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será ciento setenta habitantes por hectárea (170 Hab/Ha) según
los Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.

b.- Cubierta inclinada: Hmci: 13.50 m. *
máxima para techo inclinado será de once metros con cincuenta centímetros (11.50
m.).
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la planta baja y semisótanos. En esta
zona no se permite mayor altura por planta baja libre.

a.- Parcelas entre ejes divisorios: Dos metros (2.00 m.) de todo el ancho de la parcela.
b.- Parcelas de esquina: Sin exigencia de retiro sobre una calle y dos metros (2.00 m.)
sobre las otras.
Se respetará lo indicado en el Artículo 4.4.7.7.

metros (4.00 m.) según Título 4.4.8. salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros

No se exigen.
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos, según lo establecido en el Capítulo
8.5.
Se permite estacionamiento semicubierto según los Artículos 4.4.7.4 y 4.4.7.5.

Artículo 4.5.2.2.
7.2.3 ZONA RESIDENCIAL R3 - Residencial Media Densidad
Los polígonos que comprenden la zona R3, están delimitados en la Sección 5.

La zona R3 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar,multifamiliar
y colectiva de media densidad, con los usos complementarios establecidos en la Sección 6.
Salvo el caso de las parcelas frentistas a la calle Díaz Vélez entre la Av. del Libertador y la
prolongación virtual de la calleAndrés Ferreyra, donde sólo se admitirán usos residenciales,
para vivienda individual, multifamiliar o colectiva de media densidad y ningún otro uso com-
plementario a excepción de los admitidos en general por el Código para las zonas Residen-
ciales 1 (R1).
7.2.3.3 SUBDIVISION
Según Tígulo 4.2.2.
Deben hacerse las correcciones pertinentes en el Anexo 7, Resumen General de Usos,
Morfología e Indicadores Urbanos por zona.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.1.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será trescientos habitantes por hectárea (300n Hab/Ha), según
Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
En sectores que carezcan de conexión a cloacas se aplicará la densidad indicada en el
Artículo 4.3.4.11.

b.- Cubierta inclinada Hmci: 13.50 m. *
m.).
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la planta baja y semisótanos.

a.- Parcelas entre ejes divisorios: Dos metros (2.00 m.) en todo el ancho de la parcela.
b.- Parcelas de esquina: Sin exigencia sobre una calle y dos metros (2.00 m.) sobre las
otras.
Según las observaciones complementarias del Título 4.4.7 y Capítulos 4.6 y 4.7.
En las parcelas frentistas a la calle Díaz Vélez entre la Av. del Libertador y la prolongación
virtual de la calle Andrés Ferreyra, se exige un retiro de frente de tres metros (3.00 m.) en
todo el ancho de la parcela.

Resultará de aplicar las normas de patio de Manzana, según Título 4.4.2 y no menor a cuatro

No se exigen.
8.5. Se permiten estacionamientos semicubiertos según los Artículos 4.4.7.4 y 4.4.7.5.
Artículo 4.5.2.2.
7.2.4 ZONA RESIDENCIAL R4 - Residencial Media Densidad/Comercio Restringido/
Vivienda unifamiliar, multifamiliar especial y colectiva
Los polígonos que comprenden la zona R4 están delimitados en la Sección 5.

Uso residencial de media densidad. La zona R4 tiene como uso predominante, Vivienda
Unifamiliar, Multifamiliar Especial y Colectiva con Uso Comercial Restringido.
El comercio se ubicará obligatoriamente en Planta Baja.
Los usos complementarios se encuentran establecidos en la Sección 6.
7.2.4.3 SUBDIVISION

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.2.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será de doscientos habitantes por hectárea (200 Hab/Ha) según
Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.

b.- Cubierta inclinada: Hmci: 15.50 m.
Los tanques y parapetos deberán estar incluídos dentro de las alturas estipuladas como
máximas. Deberán ser incluídos dentro del volumen arquitectónico resultante o tratados
arquitectónicamente y retirados mínimo tres metros (3.00 m.) de las fachadas exteriores del
edificio. Altura máxima cuatro pisos (4) incluyendo Planta Baja y Semisótanos.

Retiro obligatorio de frente, cuatro metros con cincuenta centímetros (4.50 m.), sobreAv. del
Libertador, aceras Ey O. En parcelas de esquina se exige un retiro obligatorio de dos metros
(2.00 m.) sobre las perpendiculares a Av. del Libertador. Ver Artículo 4.4.7.7.
No se permite construcción alguna en dicho retiro obligatorio, ni podrá computarse como
superficie de módulos de estacionamiento.

Resultará de aplicar las normas de patio de Manzana según Título 4.4.2 y no menor a cuatro

No se exigen.
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos, según se establece a continuación:
Por cada unidad funcional de vivienda, se exige un módulo de estacionamiento de doce
metros cuadrados (12.00 m2.) y/o un módulo de estacionamiento cada sesenta metros cua-
drados (60.00 m2.) de comercio.
Ver Artículos 4.3.3.2 y 8.5.5.
7.3 ZONAS COMERCIALES
7.3.1 ZONA COMERCIAL C1 - Comercial/Residencial Media Densidad
Los polígonos que comprenden las zonas C1 están delimitados en la Sección 5.

Las zonas C1 tienen como destino un uso predominantemente comercial minorista, con los
usos complementarios según lo establecido para las subzonas en la Sección 6.
7.3.1.3 SUBDIVISION

Los Indicadores Urbanísticos de superficie máxima construíbles son los siguientes:
a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.5.
En Parcelas Frentistas a la calle Blas Parera, entre Pelliza y Borges, en zona C1a, se podrá
incrementar el FOT hasta un máximo de 2.5 siempre que el Indicador Urbanístico por enci-
ma de 1.5 sea utilizado exclusivamente para estacionamiento vehicular.
En Parcelas Frentistas a la Av. Mitre, Laprida entre Av. Maipú y Av. Mitre y Laprida entre
French y Av. de los Constituyentes y en parcelas frentistas a la Colectora al Este de la
Panamericana, en el sector comprendido desde la calle Borges hasta Debenedetti, con
contrafrente a I1, y en parcelas frentistas a la Colectora al Oeste de la Panamericana
desde San Lorenzo hasta Paraná, con contrafrente a zona I1, el indicador urbanístico de
superficie máxima construíble es el siguiente:
a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.8.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La Densidad Neta máxima será de 300 (trescientos) habitantes por hectárea.
Para los casos de parcelas frentistas a la Av. Mitre, Laprida entre Av. Maipú y Av. Mitre,
Laprida entre French y Av. de los Constituyentes y las parcelas frentistas a las Colectoras
al Este de la Panamericana en el sector comprendido desde la calle M. Pelliza, hasta
Debenedetti, con contrafrente a I1, y en parcelas frentistas a la Colectora al Oeste de la
Panamericana, desde San Lorenzo hasta Paraná, con contrafrentes a zona I1, será de
400 (cuatrocientos) habitantes por hectárea según Artículo 4.5.4.4.
Según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8. En sectores que carezcan de conexión a cloaca, se
aplicará la densidad indicada en el Artículo 4.3.4.11.

b.- Cubierta inclinada Hmci: 13.50 m.
El número máximo de pisos será de 3 (tres) incluida la Planta Baja.
En Parcelas Frentistas a la calle Blas Parera, entre M. Pelliza y Borges en zona C1a,
la cota de nivel +- 0.00 m. para determinar las alturas máximas se hará coincidir con el
nivel +6.00m.. Por debajo de esta cota, el uso será solo para estacionamiento vehicu-
lar, y se cumplirá con el FOS reglamentario máximo según lo establecido en el Título
4.3.2 del COU y el número de pisos será de (3) tres contados a partir del nivel +6.00m.
En Parcelas Frentistas a la Av. Mitre, Laprida entre Av. Maipú y Av. Mitre, Laprida entre
French y Av. de los Constituyentes y las parcelas frentistas a las Colectoras al Este de la
Panamericana, en el sector comprendido desde la calle Borges, hasta Debenedetti, con
contrafrente a zona I1, y en parcelas frentistas a la Colectora al Oeste de la Panamericana
desde San Lorenzo hasta Paraná, con contrafrente a zona I1, la altura máxima será:

El número máximo de pisos será de 4 (cuatro ) incluyendo la Planta Baja.
Según Títulos 4.4.10 y 4.4.11 - 4.4.11.9 - 4.5.4.4.

Será obligación respetar retiro de frente, según Artículo 4.4.7.7 en las parcelas con acera
sobre las siguientes arterias y calles:
- Francisco N. Laprida
- Hipólito Yrigoyen
- Av. San Martín
- Gdor. Ugarte
- Mariano Pelliza
Dichos retiros podrán ser ocupados con negocios comerciales únicamente, con altura máxi-
ma de tres metros (3.00 m.). Los mismos tendrán carácter provisorio, hasta que se materia-
licen las ampliaciones de la vía pública. No se admite vivienda en dichos retiros.

(20.00 m.) donde se aplicará el Artículo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o más calles
se aplicará el Artículo 4.4.8.4.

No se exigen.
8.5. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Título 8.5.7.
7.3.1.11 ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

Según Título 4.5.4. Zonas Comerciales.
7.3.2 ZONA COMERCIAL C2 - Comercial a Escala Local/Residencial Media Alta Densidad
Los polígonos que comprenden la zona C2 están delimitados en la Sección 5.

La zona C2 tiene como destino el uso predominantemente comercial minorista, con los usos
complementarios según lo establecido en la Sección 6.
7.3.2.3 SUBDIVISION

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.8.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será de trescientos cincuenta habitantes por hectárea (350 Hab/
Ha) según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
En sectores que carezcan de conexión a cloacas y/o con capacidad de infraestructura insu-
ficiente se aplicará lo establecido en los Artículos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.

La altura máxima permitida (Hm) será doce metros con cincuenta centímetros (12.50 m.)
para edificar con techo plano y quince metros con cincuenta centímetros (15.50 m.) para
edificar con techo inclinado.
El número máximo de pisos será cuatro (4) incluyendo la planta baja.

Será obligación de respetar retiro de frente, según Artículo 4.4.7.7 en las parcelas con acera
sobre las siguientes arterias y calles:
- Gral. Roca
- Av. San Martín
En el resto de las calles no se exige.

(20.00 m.) donde se aplicará el Artículo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o más calles

No se exigen.
8.5. Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Título 8.5.7.
7.3.2.11 ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

Según Título 4.5.4, Zonas Comerciales.
En parcelas frentistas a la calle Ada Elflein entre Anchorena y Debenedetti, las alturas permi-
tidas serán:
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja. No se admite Planta
Baja Libre.
Se autorizan los usos de R1 y T1 para los locales con planos aprobados o registrados con
destino comercial, conforme a lo establecido en el Artículo 6.5.1.3, inciso c).
Se prohibe el cambio de uso establecido como vivienda, para transformarlo en una actividad
comercial o administrativa.
7.3.3 ZONA COMERCIAL C3 - Comercial/Residencial Alta Densidad

La zona C3 tiene como destino el uso predominantemente comercial minorista, administra-
tivo y residencial de alta densidad con los usos complementarios según lo establecido en la
Sección 6.
7.3.3.3 SUBDIVISION

Los indicadores urbanísticos de superficie máxima construíble son los siguientes:
a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.65
(Del FOT máximo permitido 2.65 se podrá usar hasta un máximo de 2.5 para uso residen-
cial, correspondiendo el excedente o el total para usos comerciales y/o administrativos).
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será de:
Mil habitantes por hectárea (1000 Hab/Ha) según Títulos 4.3.3, 4.3.4 y 4.3.8.
ficiente se aplicará lo indicado en los Artículos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.

La altura máxima permitida en zona será veintidós metros con cincuenta centímetros (22.50
m.), para edificios de techo plano, veinticinco metros con cincuenta centímetros (25.50 m.)
para edificios con techo inclinado, según Títulos 4.4.10 y 4.4.11. El número máximo de pisos
será siete (7) incluyendo la Planta Baja.

Obligación de respetar retiro de frente, en las parcelas con acera sobre las siguientes arte-
rias y calles:
- Gdor. Ugarte: 3.00 m.
- Av. Mitre: 3.00 m.
- Francisco N. de Laprida: 3.00 m.
En el resto de las arterias y calles no se exige.
Ver Artículo 4.4.7.7.
Dichos retiros podrán ser ocupados con locales comerciales únicamente, con altura máxi-
ma de tres metros (3.00 m.). Los mismos tendrán carácter provisorio, hasta que se materia-
lice la ampliación de la vía pública. No se admite vivienda en el retiro.

Resultará de aplicar las normas de Patio de Manzana según Título 4.4.2 y no menor que
cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte
metros (20.00 m.) donde se aplicará el Artículo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o más
calles se aplicará el Artículo 4.4.8.4.

No se exigen.
8.5.
Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Título 8.5.7.
7.3.3.11 ALTURASEINDICADORESENCASOSPARTICULARES-LIMITACIONESADICIONALES
a.- Alturas e indicadores en casos particulares: Según Título 4.5.4: Zonas Comerciales.
Limitaciones Adicionales:
En todos los casos, los muros divisorios o medianeros en edificios que superen los cuatro
(4) pisos que queden expuestos a la vista, deberán ser de ladrillo a la vista y/o tener trata-
miento de fachada acorde al edificio y a satisfacción de la Dirección de Obras Particulares.
7.3.4 ZONA COMERCIAL C4 - Comercial

La zona C4 tiene como destino el uso predominantemente comercial de gran escala con los
usos complementarios según lo establecido en la Sección 6.
7.3.4.3 SUBDIVISION

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.2.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será de doscientos habitantes por hectárea (200 Hab/Ha) según
Títulos 4.3.4, 4.4.7 y 4.4.8. En sectores que carezcan de conexión a cloacas se aplicará la
densidad indicada en el Artículo 4.3.4.11.

La altura máxima permitida Hm, será de trece metros con cincuenta centímetros (13.50 m.)
para edificios con techo plano y quince metros con cincuenta centímetros (15.50 m.) para
edificios con techo inclinado. Podrá incrementarse la misma hasta un máximo de 16.50 m.
en tanto se incrementen los retiros laterales de frente y fondo a razón de cincuenta centíme-
tros (0.50 m.) por cada metro o fracción que supere los trece metros con cincuenta centíme-
tros (13.50 m.).
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Semisótanos.

El retiro mínimo obligatorio de frente será:
b.- Parcelas de esquina: Dos metros (2.00 m.) sobre una calle y tres metros (3.00 m.)
sobre las otras.

metros (4.00 m.), según Título 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
(20.00 m.), donde se aplicará el Artículo 4.4.8.3. En parcelas con frentes a dos o más calles

Se exigen retiros laterales de tres metros (3.00 m.) de los ejes divisorios laterales.
Según observaciones complementarias del Título 4.4.9.
8.5.
7.3.4.11 ALTURAS E INDICADORES EN CASOS ESPECIALES

No corresponde la aplicación del Capítulo 4.5.
7.3.5 ZONA COMERCIAL C5 - Comercial/Residencial Media Alta Densidad

Las zonas C5 tienen como destino un uso predominantemente comercial minorista, admi-
nistrativo y residencial de densidad media alta con los usos complementarios según lo esta-
blecido en la Sección 6.
7.3.5.3 SUBDIVISION

Los indicadores urbanísticos de superficie máxima contenible son los siguientes:
a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.0.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.
En parcelas frentistas de Gdor. Ugarte entre D. F. Sarmiento yAngel Pacheco, no se aplicará
en el FOT el Título 4.3.8 - Premios.
7.3.5.5 DENSIDAD MAXIMA

La densidad neta máxima será de quinientos habitantes por hectárea (500 Hab/Ha).
Según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
Las parcelas frentistas a Gdor. Ugarte entre D. F. Sarmiento yAngel Pacheco, no se aplicará
a la densidad, el Título 4.3.8 - Premios.

La altura máxima permitida será Cuerpo único, Plano Límite:
a.- Cubierta Plana: Hmcp: 16.50 m.
b.- Cubierta Inclinada: Hmci: 19.50 m.
El número máximo de pisos será de cinco (5) incluyendo la Planta Baja.
En parcelas frentistas a Gdor. Ugarte, ambas aceras entre D. F. Sarmiento yAngel Pacheco,
la altura máxima permitida será la delimitada por un plano límite único que variará según el
fondo de la parcela y la ubicación y profundidad de la edificación. No permitiéndose mayor
altura por Planta Baja Libre, pudiendo sobrepasar la altura del plano límite únicamente con
antenas y conductos de ventilación.
a.- Plano Límite Unico de Frente: Hmcp y Hmci: 19.50 m.
El número máximo de pisos será de cinco (5) incluyendo la Planta Baja. Esta altura
podrá alcanzarse después del retiro de frente hasta la mitad del sector de parcela
resultante comprendida entre los retiros obligatorios de frenteyfondo. De ser necesa-
rio u optar por construir en el sector remanente posterior, este tomará la altura del
Plano Límite siguiente:
b.- Plano Límite Unico de Fondo: Hmcp y Hmci: 13.50 m.
El número máximo de pisos será de tres (3), incluyendo la Planta Baja.

Se exigen retiros mínimos de frente en:
- Gdor. Ugarte: 3.00 m.
- Hipólito Yrigoyen: 6.00 m. (Acera SO entre Av. Maipú y Chacabuco).
- Hipólito Yrigoyen: 3.00 m. (Acera NE entre Av. Maipú y Chacabuco).
- Av. San Martín: 3.00 m. (Entre Av. Maipú y Carlos M. de Alvear).
- Francisco N. Laprida: 3.00 m.
- Paraná: 3.00 m.
- Vélez Sársfield: 3.00 m. (Entre Autopista Ing. Pascual Palazzo yA. Fleming)
- Lateral Estación Villa Adelina.

cuatro metros(4.00 m.), según Título 4.4.8, salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte
metros (20.00 m.) donde se aplicará el Artículo 4.4.8.3.
En parcelas con frente a dos calles se aplicará el Artículo 4.4.8.4.

No se exigen.
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos según lo establecido en el Capítulo
8.5.
Las eximiciones se contemplan en el Título 8.5.7.
En parcelas frentistas a Gdor. Ugarte entre D. F. Sarmiento y Angel Pacheco en obras con
uso mixto, comercial, oficina y vivienda enclavadas en zona C5, se permitirá un módulo de
estacionamiento para las primeras dos (2) unidades de vivienda de uno o dos ambientes, o
dos (2) unidades comerciales de locales y oficinas cuya superficie en conjunto no supere los
ochenta metros cuadrados (80.00 m2.) cubiertos sin contar expansiones.

7.4 ZONAS DE EDIFICACION EN TORRES
7.4.1 ZONA DE EDIFICACION EN TORRE T1 - Residencial Alta Densidad
Los polígonos que comprenden la zona T1 están delimitados en la Sección 5.

La zonaT1 tiene como destino el uso predominantemente residencial unifamiliar, multifamiliar
y colectivo de alta densidad, fomentándose la construcción en torre sin basamento comer-
cial y la unificación de parcelas, con los usos complementarios según lo establecido en la
Sección 6.
7.4.1.3 SUBDIVISION

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.5.
Según Título 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será ochocientos habitantes por hectárea (800 Hab/Ha). En secto-
res que carezcan de conexión a cloacas y/o con capacidad de infraestructura insuficiente,
se aplicará lo indicado en los Artículos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.

Cubieta inclinada: Hmci: 13.50 m.
Esta altura podrá alcanzarse solo cuando se incluya el tanque de reserva dentro de la
misma. En su defecto, la altura máxima para techo inclinado será de once metros con
cincuenta centímetros (11.50 m.).
b.- La altura máxima de edificios en torre con retiros laterales según lo dispuesto en el
Artículo 7.4.1.9, inciso b), será cuarenta y cinco metros (45.00 m.), con un número
máximo de pisos de quince (15) incluyendo la Planta Baja y Sermisótanos.
c.- Enla Manzana 22 de la Sección D, Circunscripción I, no será de aplicación lo contem-
plado en el inciso «b» del presente Artículo pero sí podrá edificarse con las alturas
consignadas en el inciso «a» del presente Artículo o podrán erigirse edificios entre
medianeras o apoyados contra un muro medianero y retirados del otro eje divisorio o
de perímetro libre, con un Factor de OcupaciónTotal (FOT) de 1.80 más premiosycon
la siguiente altura máxima:
Cubierta Plana: Hmcp: 15.50 m.
Cubierta Inclinada: Hmci: 15.50 m.
El número máximo de pisos será cinco (5), incluyendo Planta Baja y Sermisótanos o
Planta Baja Libre, no pudiendo superarse la altura máxima establecida aún en el caso
de edificios con Planta Baja Libre.
Cuando los edificios que se erijan en la Manzana 22 de la Sección D, Circunscripción
I, superen los diez metros con cincuenta centímetros (10.50 m.) en altura para edifi-
cios de Cubierta Plana (Hmcp)uonce metros con cincuenta centímetros (11.50 m.) de
altura para edificios de Cubierta Inclinada (Hmci) y/o las tres (3) plantas (incluyendo
Planta Baja, SemisótanosoPlanta Baja Libre), losmurosdivisoriosqueseconstruyan
sobre los ejes divisorios tendrán su paramento exterior que mire hacia la parcela que
resulte vecina, con revestimiento de ladrillo vista o deberán ser ejecutados los muros
en su totalidad con ladrillos para vista.

El retiro mínimo obligatorio de frente será:
b.- Parcelas en esquina: Dos metros (2.00 m.) sobre una calle y tres metros (3.00 m.)
sobre las otras.

Los retiros dependen de la altura edilicia y el uso:
a.- Edificios con Cubierta Plana hasta diez metros con cincuenta centímetros (10.50 m.)
de altura o con Cubierta Inclinada hasta trece metros con cincuenta centímetros (13.50
m.) de altura:
No se exigen en parcelas con ancho menor o igual a quince metros (15.00 m.). Se
exige un retiro mínimo de tres metros (3.00 m.) en parcelas con ancho mayor a quince
metros (15.00 m.) sobre uno de los ejes divisorios a elección.
b.- Edificios en Torre:
Retiro mínimo de cuatro metros (4.00 m.) de cada eje divisorio lateral. A partir de la
cota de treinta metros (30.00 m.) el retiro deberá incrementarse en diez centímetros
(0.10 m.) por cada metro que lo supere. De esta forma se determinará un plano límite
vertical que se aplicará en toda la altura del edificio desde el basamento, sin permitir
escalonamientos en el espacio entre el plano límite de retiro y el eje divisorio de la
parcela correspondiente.
Se deberá incorporar en el proyecto del edificio una vivienda para el Encargado que
cuente con comedor, dormitorio, cocina y baño para los siguientes casos:
1.- Edificios que tienen veinticinco (25) unidadesyno superan los ocho pisos, deben
tener un baño con ducha y guardarropa.
2.- Edificios que conste de veinticinco (25) o más unidades o supere los dos mil
metros cuadrados (2000 m2.), o tenga ocho (8) o más pisos, deberá poseer una
vivienda, exclusiva del Encargado, que cuente con comedor,un dormitorio, baño
y cocina.
c.- Edificios con alturas que no superen las contempladas en el inciso «a» de vivienda
colectiva:
Retiro mínimo de tres metros (3.00 m.) de cada eje lateral.
y cocina.
d.- Para edificios en semitorre, se deberá dejar en el lateral que no apoya contra muro
medianero, un retiro lateral mínimo de ocho metros (8.00 m.).
y cocina.
8.5.
Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Título 8.5.7.
Se podrá completar el número de módulos de cochera exigidos en el Capítulo 8.5, en edifi-
cios de cocheras ubicados en un radio de cien metros (100 m.) de la parcela.
Estos edificios de cochera, podrán obtener los beneficios que establecen los Artículos 4.3.3.6
y 4.5.5.1.
Los módulos de estacionamiento deberán estar perfectamente delimitados físicamente y
tendrán que contar con sus corresondientes planos de subdivisión y títulos de propiedad.

No será de aplicación el Capítulo 4.5.
7.4.2 ZONA DE EDIFICACION EN TORRE T2 - Residencial Alta Densidad/Comercial

Zona destinada a uso residencial de alta densidad fomentándose la unificación de parcelas y
la construcción en torre con basamento para usos comerciales, oficinas y/o cocheras. Tam-
bién se fomenta la construcción de edificios entre medianeras y semitorres en los casos
donde comparten medianeras con edificios existentes. Con los usos complementarios se-
gún lo establecido en los Capítulos 6.3, 6.4 y 6.5.
7.4.2.3 SUBDIVISION

a.- Edificios entre medianeras o en torre, para viviendas y usos comerciales:
FOS: 0.6.
FOT: 2.65.
(2.5 máximo corresponde a usos residenciales y el remanente o la totalidad del FOT
corresponde a usos comerciales y oficinas comerciales en basamento o en Planta
Baja y Primer Piso).
b.- Edificios en torre con usos comerciales:
En el caso de edificios no residenciales en torre con retiros laterales y basamento, con
uso exclusivo de oficinas, comerciales y/o estacionamiento complementario:
FOS: 0.6.
FOT: 2.8.
c.- Edificios de vivienda en torre:
En el caso de edificios en torre con retiros laterales para uso exclusivo vivienda y
estacionamiento complementario:
FOS: 0.6.
FOT: 2.5-
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima depende de los usos:
a.- Milcientocuarentahabitantesporhectárea(1140Hab/Ha)enedificiosconusocomer-
cialomixto de los cuales para uso residencial se podrá usar un máximo de mil habitan-
tes por hectárea (1000 Hab/Ha).
b.- Mil habitantes por hectárea (1000 hab/ha) en edificios exclusivamente de viviendas.
Según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
ficiente, se aplicará lo indicado en los Artículos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.

a.- Edificios entre medianeras y semitorres:
i) Veintidos metros con cincuenta centímetros (22.50 m.) para Cubierta Plana y
veinticinco metros con cincuenta centímetros (25.50 m.)
para Cubierta Inclinada.
EM
EM
H máx: 22.50 m
Edificio existente Edificio existente
VISTA
i) En parcelas con ambos linderos con edificación sobre eje medianero que supe-
re los veintidós metros con cincuenta centímetros (22.50 m.), se podrá edificar
hasta la altura del edificio lindero más bajo o hasta la altura máxima de zona
(22.50 m. / 25.50 m.).
EM
EM
H máx: 22.50 m
VISTA
i) En parcelas con un lindero con edificación sobre eje medianero que supere los
veintidós metros con cincuenta centímetros (22.50 m.) de altura, se podrá cons-
truir hasta la altura de dicho lindero, siempre que se genere un retiro mayor o
igual a seis metros (6.00 m.) sobre el otro eje divisorio.
EM
EM
H máx: 22.50 m
Retiro:
6.00 m
VISTA
iv) En parcelas con uno o ambos linderos con edificación existente retirada de los
ejes medianeros, sólo se permitirá edificar hasta veintidós metros con cincuenta
centímetros (22.50 m.) aún en los casos en que dichos linderos superen esta
altura. Cuando la altura del edificio se proyecte con más de cuatro (4) pisos
y/o la altura establecida en el inciso «c» para basamentos, deberá existir como
mínimo una separación de ocho metros (8.00 m.) entre los volúmenes edifica-
dos y el volumen a edificar.
Los retiros que se proyecten no serán menores a tres metros (3.00 m. desde el
eje divisorio.
EM EM EM EM
H máx: 22.50 m H máx: 22.50 m
> 8.00 m
> 8.00 m > 8.00 m
Edificio > 3.00 m Edificio

existente existente
VISTA VISTA
b) Edificios en torre:
Cuarenta y cinco metros (45.00 m.) para Cubierta Plana y cuarenta y ocho metros
(48.00 m.) para Cubierta Inclinada.
El número de pisos máximos será:
i) Planta Baja Libre y quince (15) pisos incluyendo Planta Baja y Semisótano.
ii) Basamento y trece (13) pisos.
c) Altura basamento:
i) Siete metros con cincuenta centímetros (7.50 m.) de altura.
ii) En casos de edificios linderos existentes podrá tomar la altura de éste hasta una
altura máxima de doce metros con cincuenta centímetros (12.50 m.).
Casos particulares: Ver Título 4.5.3. Ver Artículo 4.4.11.10.
1.- Edificios que tienen veinticinco (25) unidades y no superan los ocho pisos,
deben tener un baño con ducha y guardarropa.
vivienda, exclusiva del Encargado, que cuente con comedor, un dormitorio,
baño y cocina.
7.4.2.7 RETIROS DE FRENTE

No se exige. En el caso de construir en parcelas linderas a edificios con muros ciegos sobre
el eje divisorio de parcela, el retiro de frente debe respetar el retiro del edificio existente con
una tolerancia máxima según Artículo 4.5.3.2, Punto a), Incisos v), vi) y vii).


Los retiros dependen de la altura edilicia.
a.- Edificios entre medianeras: No se exige.
b.- Edificios en torre:
Por sobre la altura de basamento (h basamento: 12.50 m.), el retiro será: cuatro me-
tros (4.00 m.) mínimo de ambos ejes divisorios de parcelas. A partir de la cota treinta
metros (30.00 m.) el retiro deberá incrementarse en diez centímetros (0.10 m.) por
cada metro que lo supere. De esta forma se determinará un plano límite vertical que
se aplicará en toda la altura del edificio desde el basamento, sin permitir escalona-
mientos en el espacio entre el plano límite de retiro y el eje divisorio de la parcela
correspondiente.
c.- Edificios en semitorre:
Niveles superiores a doce metros con cincuenta centímetros (12.50 m.) de altura apo-
yados contra edificios linderos existentes: Según lo establecido en el Título 4.5.3.
Los materiales y el diseño de las fachadas laterales deben ser del mismo carácter y
calidad que los del frente.
8.5.
Las eximiciones a las exigencias de estacionamiento se contemplan en el Título 8.5.7,
Artículo 8.5.7.7.
cios de cocheras ubicados en un radio de cien metros (100 m.) de la parcela.
y 4.5.5.1.
Los módulos de estacionamiento deberán estar perfectamente delimitados físicamente y
tendrán que contar con sus correspondientes planos de subdivisión y títulos de propiedad.
En esta zona, no se permitirán excepciones, aceptándose, para los edificios de hasta 10
unidades de vivienda:
a.- Reducir el módulo de estacionamiento hasta un mínimo de diez metros cuadrados
(10.00 m2.) (2.20 m x 4.50 m.)
b.- Permitir el ingreso y/o egreso en reversa.
c.- Ocupar áreas de estacionamiento que requieran movilidad de otra unidad, siempre
que no se trate de estacionamiento para P.M.C.R.
d.- Utilización de medios mecánicos.

Según Título 4.5.3.: Casos particulares en zonas de alta densidad.
7.4.2.12 SEPARACION ENTRE CUERPOS
Para edificación entre medianeras con altura máxima de doce metros con cincuenta centí-
metros (12.50 m.), la separación entre cuerpos cumplirá con las exigencias del Artículo
4.4.3.3, inciso «e».
7.4.3 ZONA DE EDIFICACIÓN EN TORRE T3L - Residencial Alta Densidad/Comercial
Los polígonos que comprenden la zona T3L están delimitados en la Sección 5.

La zona T3L tiene como destino el uso predominante residencial de Alta Densidad, con los
usos comerciales complementarios establecidos en la Sección 6. Los comercios se ubica-
rán en Planta Baja y deberán cumplir con las normas vigentes.
7.4.3.3 SUBDIVISION
Lote míninmo para nuevas subdivisiones:

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.65.
Se podrá usar hasta un máximo de 2.50 de FOT para uso residencial, del máximo permitido
de 2.65. El 0.15 excedente, o el total, corresponde a usos comerciales y/o administrativos.
Según Título 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será ochocientos habitantes por hectárea (800 Hab/Ha) según
Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8. En sectores que carezcan de conexión a cloacas y/o con capa-
cidad de infraestructura insuficiente se aplicará lo indicado en los Artículos 4.3.4.11 y 4.3.4.12.

El número máximo de pisos será ocho (8) incluyendo la Planta Baja y Semisótanos.
En las manzanas 87, 88 y 89 comprendidas en la Circunscripción III, Sección D, la
cota de nivel +-0.00 m., se hará coincidir con el nivel +6.00 m. correspondiente a la
altura del terraplén del Ferrocarril Belgrano, en esa área. Por debajo de esta cota se
podrá ubicar una Planta Baja Libre o destinarlo a estacionamiento vehicular.
b.- Unicamente en parcelas intermedias de ancho igual o mayor a veintidós metros (22.00
m.) o en parcelas en esquina con todos sus frentes a la vía pública de ancho igual o
mayor a dieciseis metros (16.00 m.) o en parcelas intermedias con frente a una per-
pendicular a la Av. del Libertador igual o mayor a veinte metros (20.00 m.) cuando uno
de sus laterales dé a las vías del ferrocarril, podrán erigirse edificios en torre de perí-
metro libre (con retiros laterales obligatorios), cuya altura máxima será:
Cubierta Plana: Hmcp: 60.00 m.
El número máximo de pisos será dieciocho (18) incluyendo la Planta Baja y Semisó-
tanos.
En las parcelas mencionadas en el presente inciso podrán construirse los edificios o
volúmenes en torre admitidos hasta un máximo de sesenta metros (60.00 m.) de altu-
ra sobre construcción en basamento, en cuyo caso, el basamento tendrá una altura
máxima de doce metros (12.00 m.).
Se admite Planta Baja Libre, pero cuando se la haga, la altura máxima del edificio no podrá
superar las estipuladas en el presente Artículo (ver Artículo 4.4.11.9 del C.O.U.).
Los parapetos de las terrazas o cualesquiera otros elementos estructurales o decorativos
del edificio deberán estar incluídos dentro de las alturas estipuladas como máximas. Para
los tanques de agua de reserva será de aplicación lo contemplado en los Artículos 4.4.11.7 y
4.4.11.8 del C.O.U. únicamente cuando los mismos fueran incluídos dentro del volumen de
un núcleo vertical (núcleo de ascensores y/o escaleras) o estuvieran retirados como mínimo
tres metros (3.00 m.) del perímetro y fachadas exteriores del edificio. En su defecto, los
tanques de agua deberán estar incluídos dentro de las alturas estipuladas como máximas.
En todos los casos, los tanques no podrán ser a la vista, debiéndose incluirlos en un volumen
tratado arquitectónicamente.

No se exige, excepto en parcelas frentistas a Av. del Libertador entre calle Pelliza y Roma
que es de cuatro metros con cincuenta centímetros (4.50 m.) en todo el ancho de la parcela.

metros (4.00 m.) según Título 4.4.8 salvo en las parcelas sin lado mayor a veinte metros
En las manzanas 87, 88 y 89 de la Circunscripción III, Sección D, el retiro de fondo podrá ser
invadido por los balcones del contrafrente, en una profundidad máxima de un metro con
veinte centímetros (1.20 m.) cuando el eje medianero de fondo coincida en el terraplén del
ferrocarril.

No se exigen, salvo cuando se edifique en altura edificios o volúmenes de edificios de perí-
metro libre conforme a lo previsto en el inciso «b» del Artículo 7.4.3.6 en cuyo caso el retiro
lateral mínimo a los ejes divisorios entre parcelas será de seis metros (6.00 m.) y de cuatro
metros (4.00 m.) al eje divisorio que dé a las vías del ferrocarril.
No será de aplicación en esta zona lo contemplado en el Artículo 4.4.9.4 del Código de Orde-
namiento Urbano.
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos, según se establece a continuación:
a) Un módulo de doce metros cuadrados (12.00 m2.) por cada unidad funcional y un
módulo de estacionamiento por cada sesenta metros cuadrados (60.00 m2.) de co-
mercio. Según Títulos 8.5.4 y 8.5.5.
b) En parcelas en esquina el acceso al estacionamiento no puede ser directo desde laAv.
del Libertador.
c) Se contemplará un adicional del 10% de módulo de estacionamiento para el público en
general y visitantes, con acceso directo desde la vía pública.
d) Permitir el ingreso y/o egreso en reversa.
e) Utilización de medios mecánicos.
cios de cocheras ubicados en un radio de cien metros (100.00 m.) de la parcela.
y 4.5.5.1.

7.4.4 ZONA DE EDIFICACION EN TORRE T4 - Comercial de Oficinas
Queda comprendida dentro de la Ordenanza Nº 14.510.
El polígono que comprende la zona T4 está delimitado por:
- Eje vías F.C.G.B.
- Eje vías F.C.G.B.M. «R».
- Eje Zufriategui.
- Eje Blas Parera.

La zona T4 tiene como destino el uso exclusivo de oficinas y cocheras y los usos comple-
mentarios establecidos en la Sección 6, fomentándose la construcción en torre de perímetro
libre sin basamento. No se admite vivienda. Ver Planilla General de Usos (Artículo 6.5.3.2).
7.4.4.3 SUBDIVISION
No se admite.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 3.0.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será de cien habitantes por hectárea (100 Hab/Ha).

El número máximo de pisos será de diez (10), incluyendo la Planta Baja y Semisótanos. El
número de sótanos surgirá del proyecto y no será computado como FOT.
En esta zona no se permite mayor altura por Planta Baja Libre.
máximas. Deberán ser incluídos dentro del volúmen arquitectónico resultante o tratados
edificio.

El retiro mínimo obligatorio de frente será de seis metros (6.00 m.) sobre Blas Parera.

El retiro mínimo obligatorio será de cinco metros (5.00 m.).

El retiro mínimo obligatorio será de cinco metros (5.00 m.).
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos, según lo establecido en elArtículo
8.5.5.5.
7.5 ZONAS INDUSTRIALES
7.5.1 ZONA INDUSTRIAL I1 - Industrial/Residencial Baja Densidad
Los polígonos que comprenden la zona I1 están delimitados en la Sección 5.

La zona I1 tiene como destino el uso predominantemente industrial, talleres, depósitos, co-
mercios mayoristas según cuadro clasificador de industrias de la Sección 6 con usos com-
plementarios según lo establecido en la misma.
7.5.1.3 SUBDIVISION
Según lo establecido en el Título 4.2.2.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.2.
Según lo establecido en los Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será ciento cincuenta habitantes por hectárea (150 Hab/Ha) según
Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8. En sectores que carezcan de conexión a cloacas, se aplicará la
densidad indicada en el Artículo 4.3.4.11.

El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Sótanos. Se aceptarán
alturas máximas mayores a los máximos permitidos solamente por razones funcionales,
según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11 (Artículo 4.4.11.10).

El retiro mínimo obligatorio de frente para edificios industriales (Industria, Taller o Depósito)
será:
a.- Parcelas entre ejes divisorios: Cinco metros (5.00 m.) en todo el ancho de la parcela.
b.- Parcelas de esquina: Cinco metros (5.00 m.) sobre una calle y tres metros (3.00 m.)
sobre las otras.
En lotes en esquina, la construcción se volcará hacia la acera lateral, para obtención del
mayor FOT, no sujeta a ensanche.
El retiro mínimo obligatorio de frente para vivienda y/o comercio en parcelas frentistas a las
calles Vélez Sársfield, Av. de los Constituyentes, Francisco N. de Laprida, L. M. Drago, Pri-
mera Junta y A. Fleming, será de tres metros (3.00 m.) sobre el frente a dichas arterias.
En ciertos casos, corresponden las observaciones complementarias del Título 4.4.7 y Capí-
tulos 4.6 y 4.7.

El retiro de fondo podrá ser ocupado con construcciones en tanto se cumpla con los
indicadores urbanos y la construcción en el área correspondiente al retiro no supere una
altura máxima y total de tres metros (3.00 m.), ya sea para la cubierta plana o inclinada.
Según Artículo 4.4.4.4.

No se exigen retiros laterales, salvo en los casos de depósitos con materiales inflamables o
industrias con ruido o vibraciones molestas a los vecinos, donde se debe cumplir con un
retiro mínimo de tres metros (3.00 m.) de los ejes divisorios laterales de parcela. Corres-
ponden las observaciones complementarias del Título 4.4.9.
8.5. La superficie de estacionamiento deberá permitir la carga y/o descarga y el estaciona-
miento de vehículos pesados en la parcela.
7.5.2 ZONA INDUSTRIAL IE - Industrial Exclusivo
- Circunscripción IV, Sección D, Fracción I, Parcela 13 (Según Ordenanza 11997).
- Calle Pringles, calle Berutti, Av. San Martín, Av. de los Constituyentes.
- Calle Pringles, calle Balcarce, Av. San Martín y Calle Berutti.
Los polígonos que comprenden la zona IE están delimitados en la Sección 5.

Los usos de la zona IE están determinados por la Ordenanza 11997, tiene como destino el
uso exclusivo Industria, Talleres, Depósito y servicios complementarios.
7.5.2.3 SUBDIVISION
Parcelamientos según lo establecido en la Ordenanza 11997.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.2.

La densidad neta máxima será de cien habitantes por hectárea (100 Hab/Ha).
Según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.

El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Sótanos. Se aceptarán
alturas máximas mayores a los máximos permitidos solamente por razones funcionales,
según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11 (Artículo 4.4.11.10).

El retiro mínimo obligatorio de frente para Edificios Industriales (Industria, Taller o Depósito)
será:
a.- Parcelas entre ejes divisorios: Cinco metros (5.00 m.) en todo el ancho de la parcela.
b.- Parcelas de esquina: Cinco metros (5.00 m.) sobre una calle y tres metros (3.00 m.)
sobre las otras.
En lotes en esquina, la construcción se volcará hacia la acera lateral, para obtención del
mayor FOT, no sujeta a ensanche.
El retiro mínimo obligatorio de frente en parcelas frentistas a Av. de los Constituyentes será
de tres metros (3.00 m.) sobre dicha arteria.

El retiro de fondo podrá ser ocupado con construcciones en tanto se cumpla con los
indicadores urbanos y la construcción en el área correspondiente al retiro no supere una
altura máxima y total de tres metros (3.00 m.) ya sea para la cubierta plana o inclinada.
Según Artículo 4.4.4.4.

No se exigen retiros laterales, salvo en los casos de Depósitos con materiales inflamables o
Industrias con ruido o vibraciones molestas a los vecinos, donde se debe cumplir con un
retiro mínimo de tres metros (3.00 m.) de los ejes divisorios laterales de parcela. Correspon-
den las observaciones complementarias del Título 4.4.9.
8.5. La superficie de estacionamiento deberá permitir la carga y/o descarga y el estaciona-
miento de vehículos pesados en la parcela.
7.6 ZONAS DE ESPARCIMIENTO
7.6.1 ZONA DE ESPARCIMIENTO E1A - Esparcimiento Recreativo
Los polígonos que comprenden la zona E1A están delimitados en la Sección 5. (*)

La zona E1A tiene como destino el uso predominante de esparcimiento deportivo y activida-
des al aire libre, con los usos complementarios establecidos en la Sección 6.
7.6.1.3 SUBDIVISION
No se admitirán nuevas subdivisiones.

a.- FOS: 0.2.
FOT: 0.3.
b.- Si el uso de parte o toda parcela contemplada, es deportivo, excluyendo vestuarios,
sanitarios, salas de reunión, comedores, oficinas, depósitos, etc., se pueden aplicar
hasta un FOS de 0.5 y un FOT de 0.6 máximo total con inclusión de los sectores
destinados a usos complementarios, salvo en parcelas con superficie menor a qui-
nientos metros cuadrados (500.00 m2.) donde se admitirá un FOT de 0.7 de máximo
total. Los sectores destinados a los usos complementarios no podrán a su vez supe-
rar los indicadores establecidos en este Artículo.

La densidad neta máxima será de cien habitantes por hectárea (100 Hab/Ha) según lo esta-
blecido en los Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.

b.- Cubierta inclinada: Hmci: 13.50 m. (**)
(**) Esta altura máxima podrá alcanzarse sólo cuando se incluya el tanque de reserva
m.).
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Semisótanos con
alturas máximas mayores a los máximos permitidos solamente en los casos previstos
en el Artículo 4.4.11.10.

El retiro obligatorio de frente será de tres metros (3.00 m.) en todo el ancho de la parcela. Ver
observaciones complementarias del Título 4.4.7 y Capítulos 4.6 y 4.7.

Resultará de aplicar las normas de Patio de Manzana según lo establecido en el Título 4.4.2
y no menor que cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8.

Los retiros laterales mínimos serán:
a.- Parcelas con ancho de frente menor o igual a quince metros (15.00 m.):
Sin exigencias.
b.- Parcelas con ancho de frente mayor a quince metros (15.00 m.) y menor o igual
a veinticinco metros (25.00 m.):
Tres metros (3.00 m.) de retiro sobre un lado.
c.- Parcelas con ancho de frente mayor a veinticinco metros (25.00 m.):
Tres metros (3.00 m.) de retiro sobre ambos lados.
Observaciones complementarias en Título 4.4.9.
8.5.
(*) Para la parcela identificada como Circ. VI, Secc. H, Fracción I, Parcela 1a, ver Ordenanza 9989, Artículo 4º, promul-
gada el 22/11/95, M.M.Nº 313, página 11, 7/12/95.
7.7 ZONA DE SEGURIDAD
7.7.1 ZONA DE SEGURIDAD PRESIDENCIAL
El polígono que comprende esta Zona de Seguridad Presidencial, está delimitado en la Sec-
ción 5 y Plano de Delimitación de Zonas.
7.7.1.2 CARACTERIZACION
La Zona de Seguridad Presidencial constituye un área que incluye sectores de otras zonas.
En la misma se fijan restricciones especiales a las alturas máximas de edificios con vistas a
reducir los riesgos a la seguridad en las proximidades de la Quinta Presidencial.

b.- Cubierta inclinada: Hmci: 13.50 m. (ver Artículo 4.4.11.4).
El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Semisótano.
No se permiten azoteas accesibles.
7.7.1.4 CASOS PARTICULARES

Se admitirá construir con la altura máxima admitida en la zona de enclavamiento de la parce-
la sólo edificios en altura de perímetro libre o en semitorre apoyada contra muro medianero
existente sin superar la altura del mismo y conforme se establece en este Código (ver Título
4.5.3), únicamente cuando mediase autorización expresa y formal en tal sentido para toda la
Zona de Seguridad, de la Casa Militar de la Presidencia de la Nación por considerar ésta que
no se incurre en riesgo a la Seguridad Presidencial.
7.8 ZONAS DE RESERVA
7.8.1 ZONA DE RESERVA 1 - Reserva de Interés Urbano
Los polígonos que comprenden la zona RES 1 están delimitados en la Sección 5.

La zona RES 1 tiene como destino la conservación de las fracciones y parcelas de interés
urbano, que no tuvieran edificación en la fecha de promulgación de la Ordenanza 4365/79.
Los únicos usos admitidos serán los que permitan mantener bajos indicadores urbanísticos
y están indicados en la Sección 6.
7.8.1.3 SUBDIVISION
No se admitirán nuevas subdivisiones hasta levantar la reserva según lo dispuesto en el
Artículo 7.8.1.11 y realizar las cesiones según Título 10.2.7.

a.- FOS: 0.1.
b.- FOT: 0.2.

La densidad neta máxima será de veinte habitantes por hectárea (20 Hab/Ha) según lo esta-

El número máximo de pisos será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Sermisótanos.

El retiro obligatorio de frente será de tres metros (3.00 m.) en todo el ancho de la parcela.
Observaciones complementarias en el Título 4.4.7 y Capítulos 4.6 y 4.7.

Resultará de aplicar las normas de patio de Manzana según lo establecido en el Título 4.4.2
y no menor que cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8.

Los retiros laterales mínimos serán de tres metros (3.00 m.) sobre ambos ejes. Observa-
ciones complementarias en el Título 4.4.9.
8.5.
7.8.1.11 LEVANTAMIENTO DE RESERVAS

Se puede levantar una Reserva 1 realizando las cesiones de superficie para la apertura de
calles más el catorce por ciento (14%) de la superficie restante según las exigencias de la
Ley Provincial 8912 de Usos del Suelo o modificatorias y de este Código, cuando el H.C.D. lo
autorice. Los indicadores y densidades máximos no serán mayores a los de la zona lindante
de mayor densidad. Ellos serán propuestos por la D.P.U y Desarrollo y
D.O.P. y elevados a consideración del H.C.D.. La D.O.P. fijará exigencias adicionales de
subdivisión parcelaria mínima, altura, accesos, estacionamiento y usos correspondientes a
parcelas de interés urbano y según estudio de impacto urbanístico (Títulos 3.3.3 y 3.3.4).
Cuando corresponda exigir cesiones de Espacio Verde Público y Reservas para Equipamiento
Comunitario, establecidas en el Decreto Ley Provincial Nº 8912 y sus modificatorias, regirán
los mínimos regulados en la citada norma, conforme a lo reglamentado por el Decreto Pro-
vincial 1549/83, Artículo 56º, el cual establece un mínimo de tres con cincuenta metros cua-
drados por habitante (3.50 m2/hab) para espacio verde y un metro cuadrado por habitante
(1.00 m2/hab) para Reserva de Equipamiento Comunitario y un mínimo del cinco por ciento
(5%) de la superficie sobre la que corresponda ceder, en zonas exclusivamente industriales.
7.8.2 ZONA DE RESERVA 2
Los polígonos que comprenden la zona RES 2 están delimitados en la Sección 5.

La zona RES 2 tiene como destino la conservación de las fracciones y parcelas que pueden
ser de interés urbano que tuvieran edificación existente y aprobada a la fecha de promulgación
de la Ordenanza 4365/79.
Los usos permitidos serán los indicados en la Sección 6.
7.8.2.3 SUBDIVISION
No se admitirán nuevas subdivisiones hasta levantar la reserva según lo dispuesto en el
Artículo 7.8.2.12 y realizar las cesiones según lo establecido en el Título 10.2.7.

a.- FOS: 0.5.
b.- FOT: 0.8.


Según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11. El número máximo de pisos será tres (3)
incluyendo la Planta Baja y Semisótanos.


cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8. En parcelas con frente a dos o más calles se
aplicará el Artículo 4.4.8.4.

Los retiros laterales mínimos serán de tres metros (3.00 m.) sobre ambos ejes. Se puede
reconstruir y refaccionar edificios existentes con planos aprobados que ocupan los retiros
laterales.
Observaciones complementarias en el Título 4.4.9.
8.5.
7.8.2.11 LIMITACIONES ADICIONALES

Toda nueva edificación o cambio de uso será sometido a la aprobación de la Dirección de
Obras Particulares, para asegurar la conservación de las características de la reserva de
interés urbano.

Ley Provincial 8912 de Usos del Suelo o modificatorias y de este Código cuando el H.C.D. lo
autorice. Los indicadores y densidades máximos no serán mayores a los de la zona lindante
de mayor densidad. Ellos serán propuestos por la D.P.U y Desarrollo y
elevados a consideración del H.C.D.. La D.O.P. fijará exigencias adicionales de subdivisión
parcelaria mínima, altura, accesos, estacionamiento y usos correspondientes a parcelas de
interés urbano y según estudio de impacto urbanístico (Títulos 3.3.3 y 3.3.4).
Los polígonos que comprenden la zona RES 3 son las parcelas de más de cinco mil metros
cuadrados (5000 m2.), no específicamente delimitadas en el Artículo 7.8.1.1 y Sección 5 y
sin edificación o planos aprobados con anterioridad a la fecha de promulgación de la Orde-
nanza 4456/80 y para las que no se ha levantado la reserva. También comprende las parce-
las con edificación aprobada con anterioridad a la fecha de la promulgación de la Ordenanza
4456/80 cuando se hubiera demolido posteriormente dicha edificación y las parcelas en que
se hubiere edificado conforme a lo admitido para zonas de Reserva 3. Quedan exceptuadas
las parcelas contempladas en el Artículo 7.8.3.1.

urbano, permitiendo el levantamiento de la reserva después de las cesiones previstas en el
Artículo 7.8.3.11.
Los únicos usos admitidos serán los que permitan mantener bajos indicadores urbanísticos
y están indicados en la Sección 6.
7.8.3.3 SUBDIVISION
No se permiten subdivisiones hasta levantar la reserva según lo dispuesto en el Artículo
7.8.3.11 y realizar las cesiones según lo establecido en el Título 10.2.7.

a.- FOS: 0.1.
b.- FOT: 0.2.


Según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11. El número máximo de pisos será tres (3)
incluyendo la Planta Baja y Semisótanos.


cuatro metros (4.00 m.) según Artículo 4.4.8. En parcelas con frente a dos o más calles se
aplicará el Artículo 4.4.8.4.

Los retiros laterales mínimos serán de tres metros (3.00 m.) sobre ambos ejes. Observa-
8.5.

Ley Provincial 8912 de Usos del Suelo o modificatoria y de este Código, según Título 10.2.7.
Los indicadores y densidades máximos, las normas de tejido, los usos del suelo, así como el
parcelamiento mínimo serán los de la zona de enclavamiento. La D.P.U
y D.O.P., fijarán exigencias adicionales de altura, accesos, estacionamiento o usos corres-
pondientes a parcelas de interés urbano y según estudio de impacto urbanístico (Títulos
3.3.4 y 7.11.3).
Quedan exceptuadas de la zonificación como Reserva correspondiendo la de enclavamien-
to de la parcela, las parcelas que no hubieran sufrido ninguna traslación de dominio a partir
de la promulgación de la Ordenanza 4456 de fecha 30 de Julio de 1993 y siguieron pertene-
ciendo a los mismos propietarios desde entonces, hasta la fecha de puesta en vigencia de la
Ordenanza 8255.
Los polígonos que comprenden la zona RES 4 son las parcelas de más de cinco mil metros
cuadrados (5000 m2.) no específicamente delimitadas en el Artículo 7.8.2.1, que tengan edi-
ficación existente aprobada con anterioridad a la fecha de promulgación de la Ordenanza
4456/80 y que no hayan levantado la Reserva.
Quedan exceptuadas las parcelas contempladas en el Artículo 7.8.4.11.

urbano permitiendo el levantamiento de la Reserva.
Los usos permitidos serán los indicados en la Sección 6.
7.8.4.3 SUBDIVISION

a.- FOS máximo: El máximo permitido en la zona de enclavam ient o.
b.- FOT máximo: El 80% del FOT máximo permitido en la zona de enclavamiento.

La densidad neta máxima será de veinte habitantes por hectárea (20 Hab/Ha), según lo esta-

Según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11.


y no menor a cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8. En parcelas con frente a dos o más
calles se aplicará el Artículo 4.4.8.4.

Los retiros laterales mínimos serán de tres metros (3.00 m.) sobre ambos lados. Observa-
8.5.
7.8.4.11 LIMITACIONES ADICIONALES Y LEVANTAMIENTO DE RESERVAS

a.- Toda nueva edificación o cambio de uso será sometido a la aprobación de la D.O.P.,
para asegurar la conservación de las características de la Reserva de interés urbano.
b.- Se puede levantar una Reserva 4 realizando las cesiones de superficie para la apertu-
ra de calles más catorce por ciento (14%) de la superficie restante según las exigen-
cias de la Ley Povincial 8912, de Usos del Suelo o modificatorias y de este Código,
según Título 10.2.7. Los indicadores y densidades máximas, las normas de tejido y los
usos del suelo así como el parcelamiento serán los de la zona de enclavamiento. La
D.P.U y D.O.P., fijarán las exigencias adicionales de altura, acce-
sos, estacionamiento y usos correspondientes a parcelas de interés urbano y según
Títulos 3.3.4 y 7.11.3.
Quedan exceptuadas de la zonificación como Reserva correspondiendo la de encla-
vamiento de la parcela, las parcelas que no hubieran sufrido ninguna traslación de
dominio a partir de la promulgación de la Ordenanza 4456 de fecha 30 de Mayo de
1980 y siguieron perteneciendo a los mismos propietarios desde entonces, hasta la
fecha de puesta en vigencia de la Ordenanza 8255.
7.8.5 LEVANTAMIENTO DE RESERVAS 3 Y 4
Comprende a las parcelas o fracciones de más de cinco mil metros cuadrados (5000 m2.)
afectadas como zona de Reserva y enunciadas en los Títulos 7.8.3 y 7.8.4.
(Reservas 3 y 4 respectivamente)
Ver Artículo 7.8.3.11 y 7.8.4.11.

Comprende los planes particularizados que podrán instrumentarse a pedido de los propieta-
rios para levantar las reservas indicadas en los Títulos 7.8.3 y 7.8.4, según lo especificado en
los Artículos 7.8.3.11 y 7.8.4.11 respectivamente.
Los usos admitidos corresponderán a los de la zona de enclavamiento de la parcela o frac-
ción según Sección 6.
7.8.5.3 SUBDIVISION
Conforme a lo establecido en los Artículos 7.8.3.11 y 7.8.4.11, según corresponda.

a.- FOS: Será el correspondiente al de la zona de enclavamiento de la parcela, aplicando
sobre el remanente una vez efectuadas las cesiones correspondientes.
b.- FOT: Será el correspondiente a la zona de enclavamiento de la parcela aplicado sobre
la superficie original de la misma.
Serán de aplicación los premios previstos en el Título 4.3.8.
7.8.5.5 DENSIDAD
La densidad neta será la correspondiente a la zona de enclavamiento de la parcela o fracción
según lo establecido en la Sección 7.
Serán de aplicación los premios previstos en el Título 4.3.8.

La altura máxima de edificación y número máximo de plantas corresponderá a la admitida en
la zona de enclavamiento de la parcela o fracción.

El retiro obligatorio de frente será de tres metros (3.00 m.).

ocho metros (8.00 m.).

Los retiros laterales mínimos en edificación de hasta diez metros con cincuenta centímetros
(10.50 m.) de altura serán de tres metros (3.00 m.), respecto de ambos ejes divisorios de la
parcela y de cuatro metros (4.00 m.) en los demás casos.
Observaciones complementarias en el Título 4.4.9.
La separación mínima entre volúmenes edificados será de acuerdo a lo establecido en el
Capítulo 4.4.
Según lo dispuesto en el Capítulo 8.5.
7.8.5.11 LIMITACIONES ADICIONALES Y CESIONES

a.- Parquización y Forestación:
Las áreas libres de los predios deberán ser convenientemente parquizadasyforestadas,
evitándose la extracción de árboles existentes.
En el 80% de esas áreas deberá mantenerse el terreno absorbente y si fuera necesa-
rio para circulaciones y estacionamiento, podrá pavimentarse el 20% restante.
b.- Cesiones:
Para el levantamiento de la Reserva corresponde realizar las cesiones para la apertu-
ra de calles más el 14% de la superficie restante según lo previsto en los Artículos
7.8.3.11 y 7.8.4.11 y de acuerdo a lo establecido en el Título 10.2.7.
c.- Estudios de Impacto:
En todos los casos de proyectos en parcelas o fracciones en que existiera levanta-
miento de Reserva, corresponderá realizar un Estudio de Impacto Urbanístico según
Título 3.3.4.
7.9 ZONAS DE RECUPERACION
7.9.1 ZONA DE RECUPERACION REC
La zona REC está delimitada en la Sección 5.

Zona en el ámbito del Partido de Vicente López desde la Línea de Ribera, con exclusión de
las parcelas que son de dominio privado de los particulares y hacia el Río de la Plata, recupe-
rada, a recuperar y a mantener mediante obras y acciones adecuadamente destinadas a
usos afines al esparcimiento, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, com-
plementarias de éstas tales como bares, confiterías o restaurantes y a las propias y caracte-
rísticas de sectores costeros.
Dentro de la Zona de recuperación se determinan tres Subzonas según se establece a con-
tinuación:
a.- REC 1
Zona comprendida entre la calle J. B. Alberdi y eje de la calle Paraná, límite entre el
Partido de Vicente López y el Partido de San Isidro. La misma incluye un área de
Preservación Ecológica.
b.- REC 2
Zona comprendida entre la calle Hipólito Yrigoyen y la calle J. B. Alberdi. La misma
comprende el área del Puerto de Olivos.
c.- REC 3
Zona comprendida entre el límite del Partido de Vicente López con la Capital Federal
hasta la calle Hipólito Yrigoyen.
Dentro de las Zonas de Recuperación REC, se incluyen otras cuyas características, así
como las normas que definen los usos, indicadores urbanos y normas de tejido aplicable a
las mismas, se definen en la Sección 11 de este Código.
7.9.1.3 SUBDIVISION
No se admitirá el parcelamiento de las fracciones o manzanas catastrales originales o de las
nuevas ni de los predios que se inscriban, a excepción de las subdivisiones que quepan para
apertura de calles o arterias viales o cuando sí se lo permite expresamente para alguna de
las zonas incluídas en la zona REC, en los Títulos de este Capítulo que establecen las
normas particulares para cada una de ellas en la Sección 11 de este Código.

ANULADO

ANULADO

ANULADO

ANULADO

ANULADO

ANULADO
ANULADO

ANULADO
7.9.2 ZONA DE RECUPERACION REC 1
La zona REC 1 está delimitada en la Sección 5.

La zona REC 1 incluye un «Area de Preservación Ecológica A.P.E.», que mantendrá su
carácter y delimitación actual fijados por Ordenanza.
Será una Reserva «Activa», pudiendo ser su custodia a cargo de entidad sin fines de lucro
con directa relación con la protección del medio ambiente y/o la fauna y flora y con el aseso-
ramiento de entidades científicas y el aporte de entidades técnicas para mantener el ámbito
ecológico.
7.9.3 ZONAS DE RECUPERACION REC 2

Según determine oportunamente el Honorable Concejo Deliberante.
Incluye el Puerto de Olivos.
7.9.4 ZONA DE RECUPERACION REC 3

Según determine oportunamente el Honorable Concejo Deliberante.
7.10 ZONAS DE USOS ESPECIFICOS
7.10.1 ZONAS DE USOS ESPECIFICOS UE
Los polígonos que comprenden la zona UE están delimitados en los Artículos 5.4.10.1 y
5.4.10.2.

La zona UE tiene como destino los siguientes:
- El transporte: Vía pública, ferrocarriles, puertos.
- La seguridad: Ejército, Armada, etc..
- Espacios públicos: Plazas y plazoletas.
- Infraestructura Urbana: Instalaciones de bombeo de agua, electricidad, etc..
- Usos Específicos: Quinta Presidencial.
Se admitirán como usos complementarios solamente los necesarios para desarrollar la ac-
tividad principal.
7.10.1.3 SUBDIVISION
No se permiten subdivisiones.

No se permiten construcciones permanentes sobre elevadas por sobre el nivel de la parcela
en plazas o plazoletas, salvo expresa autorización del H.C.D..
Los indicadores urbanísticos serán los mínimos necesarios para los destinos previstos y no
superarán los de la zona limítrofe más restrictiva.
7.10.1.5 DENSIDAD
No corresponde.

La altura máxima no superará la de la zona limítrofe de menor altura en el caso de permitir
construcciones para los destinos previstos.

El retiro obligatorio será de tres metros (3.00 m.) como mínimo, salvo en los cuadros de
estaciones ferroviarias, donde no se exigirá retiro.

y no menor que cuatro metros (4.00 m.).

Los retiros laterales serán tres metros (3.00 m.) como mínimo de los límites de la zona.
Los usos que necesitan acceso vehicular deben contar con espacio de estacionamiento de
vehículos según las exigencias del Capítulo 8.5.
7.10.1.11 DESAFECTACION DE ZONA UE

7.11 ZONAS DE URBANIZACION DETERMINADA
7.11.1 ZONA DE URBANIZACION U1
El polígono que comprende la zona U1 está delimitado en la Sección 5.

La zona U1 tiene como destino el uso residencial con vivienda colectiva con edificios de
perímetro libre rodeados de espacios parquizados, con los usos complementarios estable-
cidos en la Sección 6.
Su carácter se adquirirá una vez concretadas las cesiones para calles y plazas.
Se conservará la subdivisión existente o se realizará la unificación de parcela; únicamente
se admitirá la redistribución parcelaria resultante de restar a la parcela original las cesiones
de calles y plazas o los otros casos previstos según lo dispuesto en el Artículo 7.11.1.11.

Circ. VI, Secc. A, Fracción I, Parcela 14p:
a.- FOS: 0.4.
b.- FOT: 0.5.
Sin superar en conjunto el 70%, por sobre los indicadores antes mencionados podrá
incrementarse el FOT con los siguientes premios:
a.- Por ancho máximo de parcela: Dados los anchos actuales de cada parcela, corres-
ponde el premio máximo: 25%.
b.- Por separación entre paramentos de edificios enfrentados. Asimilable al premio por
edificación separada de ejes divisorios laterales debido a las características de los
predios sin subdivisión para cada edificio.
Se considerarán edificios enfrentados, aquellos cuyas fachadas principales se oponen
a una longitud de por lo menos un tercio de su largo total.
En caso de tratarse de varios edificios, se establecerá el valor promedio que resulta de
la suma de las separaciones entre edificios enfrentados.
Al valor promedio obtenido, se le asignará el premio que le corresponde de acuerdo a
la siguiente escala:
- Más de 6.50 metros: 10%
c.- Por edificación retirada voluntariamente de la Línea de Edificación establecida, a razón
de 3% por cada metro de retiro, con un máximo del 15%.
En caso de que existan varios retiros de edificación, se ha de considerar el promedio
de los retiros de cada uno de los edificios más cercanos de la Línea de Edificación
establecida.
d.- Por menor superficie de suelo ocupada por la resultante del FOS máximo establecido
para cada caso, proporcional a la reducción hasta un incremento máximo del 10%.
e.- Por espacio libre público cedido dentro del sector, dadas las características de las
cesiones, corresponde el premio máximo.
7.11.1.5 DENSIDAD
La densidad neta máxima será de ciento noventa y dos habitantes por hectárea (192 Hab/
Ha). Por sobre estas densidades pueden aplicarse los premios establecidos en el Artículo
7.11.1.4 según lo establecido en el Título 4.3.4.
La densidad correspondiente a cada una de las parcelas, deberá ser consignada obligatoria-
mente en todos los planos de construcción que se pretenden y por el Departamento de
Catastro, se verificará el registro de la densidad en las fichas catastrales.

La altura máxima permitida será de diez metros con cincuenta centímetros (10.50 m.) según
lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11.

El retiro obligatorio será de tres metros (3.00 m.). Para la Circ. VI, Secc. A, Fracción 58,
Parcela 14p, el retiro de frente se considerará respecto de las Líneas Municipales corres-
pondientes a las calles Capitán Bermúdez e Ingeniero White. Observaciones complementarias
en el Título 4.4.7 y Capítulos 4.6 y 4.7.

El retiro de fondo será de cuatro metros (4.00 m.).

La separación mínima entre edificios será de cinco metros (5.00 m.).

1.- Calles que el Municipio determine abrir para la mejor circulación en el sector y aleda-
ños.
Entre ellas: Prolongación de las calles Ingeniero White (1/2) y calle central, quince
metros (15.00 m.).
2.- Espacio libre destinado a áreas verdes y reserva de uso público de acuerdo con lo
establecido en elArtículo 56 de la Ley 8912, ubicado en el lugar que el Municipio deter-
mine.
En el momento de concretarse las cesiones deternminadas en elArtículo 9.2.1.9 de la Orde-
nanza 3364 y sus modificatorias (Código de la Edificación), se tendrán por desafectadas las
calles determinadas por la Ordenanza 2622 que afectan a la Parcela 14p de la Circ. VI,
Sección A, Fracción I.
La zona está incluída en una zona de Reserva y mantendrá tal carácter hasta tanto se de
cumplimiento a lo dispuesto en el presente Título haciendo lugar a las cesiones exigidas.

La zona U2 tiene como destino el uso predominantemente residencial de alta densidad en
torres de perímetro libre destinadas a planes de interés social con usos complementarios
educativos y recreativos, con los usos complementarios establecidos en la Sección 6.
Las dimensiones mínimas de parcelas serán:
b.- Superficie:900.00 m2.
Según lo establecido en el Título 4.2.2.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.8.
7.11.2.5 DENSIDAD
La densidad neta máxima será de mil habitantes por hectárea (1000 Hab/Ha) según lo esta-
blecido en el Título 4.3.4.

La altura máxima permitida será treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33.50 m.)
según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11.

El retiro obligatorio será de cinco metros (5.00 m.).

Será la resultante de la aplicación de las normas sobre Patios de Manzana y no menor de
cinco metros (5.00 m.) del eje divisorio del fondo.

Será de cinco metros (5.00 m.) de ambos ejes divisorios.
Según lo dispuesto en Capítulo 8.5.
Ver Título 7.8.5.
7.11.4.1 NORMAS DE APLICACION

Serán de aplicación los Artículos 7.8.1.11 y 7.8.2.12.
Los polígonos que comprenden la zona U5 están delimitados en la Sección 5.

La zona U5 tiene por fin reglamentar complejos habitacionales de alta densidad en edifica-
ción en torre o bloques ya construídos y existentes que no responden a las características e
indicadores normados para otras zonas. Los usos complementarios están establecidos en
la Sección 6.
Se conservará la subdivisión existente admitiéndose la subdivisión en Propiedad Horizontal.

Conservará los indicadores autorizados en los planos de construcción aprobados, a excep-
ción de los casos contemplados en el Artículo 7.11.5.11.
Se admitirán las remodelaciones y ampliaciones internas que no afecten indicadores.
7.11.5.5 DENSIDAD
La densidad neta máxima será la autorizada en los planos de construcción aprobados, a
excepción de los casos contemplados en el Artículo 7.11.5.11.

La altura máxima permitida será de cuarenta y cinco metros (45.00 m.), a excepción de los
casos donde en los planos de obra aprobados se hubiera autorizado una mayor, que será
entonces la altura máxima.

El retiro obligatorio de frente será de tres metros (3.00 m.) respecto de la Línea Municipal.

Resultará de aplicar las normas de Patio de Manzana según Título 4.4.2 y no menor a
cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8.

El retiro lateral mínimo de cada eje divisorio será de cuatro metros (4.00 m.).
A partir de la cota treinta metros (30.00 m.), el retiro deberá incrementarse en diez centíme-
tros (0.10 m.) por cada metro que lo supere. De esta forma se determinará un plano límite
vertical que se aplicará en toda la altura del edificio sin permitir escalonamiento en el espacio
entre el plano límite de retiro y el eje divisorio de la parcela correspondiente.
8.5.
7.11.5.11 ALTURA E INDICADORES EN CASOS ESPECIALES

El incremento de indicadores FOS, FOT y/o Densidad, se admitirá únicamente mediante
autorización por Ordenanza del H.C.D., en tanto no superen los máximos admitidos por la
Ley Provincial de Usos del Suelo o sus modificaciones.

La zona U6 tiene como destino el uso predominante residencial de media densidad, con los
usos complementarios establecidos en la Sección 6.
Las parcelas resultantes de la implantacion de los edificios serán subdivididas según el régi-
men de Propiedad Horizontal.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.0.
7.11.6.5 DENSIDAD
La densidad neta máxima será de seiscientos cincuenta habitantes por hectárea (650
Hab/Ha).
7.11.6.6 NORMAS DE TEJIDO Y ESTACIONAMIENTO

Los retiros, alturas y requerimientos de estacionamiento estarán determinados por el pro-
yecto urbanístico.
Los polígonos que comprenden la zona U7 están delimitados en la Sección 5.

La zona U7 tiene por fin reglamentar una zona cuyo tejido no ha sido completado y para la
que se han aprobado algunas construcciones o emprendimientos de envergadura por la vía
administrativa ordinaria o mediante Ordenanzas especiales del H.C.D..
Se admitirán los siguientes usos:
a.- Se respetarán y mantendrán los usos conferidos por Certificado de Uso Conforme o
habilitación acordada vigente y aquellos que hubieran sido otorgados por Ordenanza
especial del H.C.D..
b.- Por Ordenanza especial del H.C.D. podrán asignarse nuevos usos a los predios exis-
tentes o a los que surjan de subdivisiones autorizadas, conforme resulte de los estu-
dios particulares que realice el Departamento Ejecutivo de conformidad con lo estable-
cido en el Título 3.3.5.
c.- En tanto el H.C.D. no autorice nuevos usos y en cualquier otro caso y de no contarse
con un uso acordado, se admitirán los usos contemplados para las zonas RES 1 y
RES 3 de conformidad con lo establecido en el Artículo 6.5.1.7.
Se conservará la subdivisión existente admitiéndose las nuevas subdivisiones que autorice
el H.C.D. mediante Ordenanza especial y según recomiende el Departamento Ejecutivo.

Los predios que contaran con planos de obra aprobados o para los que se hubiera fijado
indicadores en particular por Ordenanza especial, conservarán los mismos.
Por Ordenanza especial del H.C.D. podrán asignarse nuevos indicadores a los predios exis-
tentes o a los que surjan de subdivisiones autorizadas, conforme resulte de los estudios
particulares que realice el Departamento Ejecutivo de conformidad con lo establecido en el
Título 3.3.5.
En tanto el H.C.D. no autorice nuevos indicadores y en cualquier otro caso y de no contarse
con indicadores acordados, se admitirán los indicadores contemplados para las zonas RES
1 de conformidad con lo establecido en el Artículo 7.8.1.4.
7.11.7.5 DENSIDAD
Los predios que contaran con planos de obra aprobados o para los que se hubiera fijado
indicadores en particular por Ordenanza especial, conservarán los mismos.
Por Ordenanza especial del H.C.D. podrán asignarse nuevos indicadores a los predios exis-
tentes o a los que surjan de subdivisiones autorizadas, conforme resulte de los estudios
particulares que realice el Departamento Ejecutivo de conformidad con lo establecido en el
Título 3.3.5.
En tanto el H.C.D. no autorice nuevos indicadores y en cualquier otro caso y de no contarse
con indicadores acordados, se admitirán los indicadores contemplados para las zonas RES
1 de conformidad con lo establecido en el Artículo 7.8.1.5.


El retiro obligatorio de frente será de tres metros (3.00 m.) respecto de la Línea Municipal. Se
respetará lo indicado en el Artículo 4.4.7.7.

metros (4.00 m.) según Título 4.4.8.

El retiro lateral mínimo de cada eje divisorio será de tres metros (3.00 m.), salvo que se
autorizare otro por Ordenanza especial del H.C.D..
8.5.
En los casos en que, para subdividir y amanzanar, no se hubiera oportunamente cedido de
conformidad con los requerimientos de la Ley Provincial de Usos del Suelo Nº 8912, no se
autorizará ninguna subdivisión, emprendimiento o construcción hasta que no se levante el
carácter de Reserva que de esa forma pesaría sobre las parcelas de Fracción y a cuyos
efectos se aplicará lo establecido en el Artículo 7.8.1.11 para las zonas RES 1. Hasta tanto
opere dicha cesión, la parcela o parcelas en cuestión serán tratadas como zona RES 3,
siendo de aplicación lo establecido en los Artículos 7.8.3.1 a 7.8.3.10.
7.11.7.12 FORESTACION
Se conservará la forestación existente.
Unicamente podrán extraerse los árboles que fuere indispensable eliminar para erigir cons-
trucciones aprobadas o que se aprobaren en el futuro. A estos efectos, para la considera-
ción de cualquier propuesta de desarrollo, se deberá acompañar a la misma con un
relevamiento exhaustivo de los árboles existentes con denominación de especies. La ex-
tracción de cualquier otro árbol existente, ya sea para facilitar accesos, permitir la construc-
ción de playas de estacionamiento, etc., que no hubiera sido considerada y admitida en la
propuesta que hubiera aprobado el H.C.D., requerirá de la autorización expresa y formal del
Departamento Ejecutivo.
7.11.9 7.11.8 ZONA DE URBANIZACION
ZONA DE URBANIZACION U9 U8
El polígono que comprende la zona U8 será el delimitado por la calle Cajaraville y las futuras
prolongaciones de las calles a ceder José Ingenieros, Domingo de Acassuso y Marcos Sas-
tre, según plano de subdivisión a aprobar.

La zona U8 tiene por finalidad reglamentar el proyecto de un conjunto de viviendas colectivas
de interés social. Se admitirá el siguiente uso:
Vivienda colectiva exclusivamente.
No se admite la posterior subdivisión de la fracción o manzana que resulte una vez que se
apruebe la que se encuentra en trámite.

a.- FOS: 0.45.
b.- FOT: 1.60 total incluídos premios.
7.11.8.5 DENSIDAD
Novecientos cincuenta habitantes por hectárea (950 Hab/Ha) total incluídos premios.

b.- Cubierta Inclinada: Hmci: 13.50 m. con tanques de agua incluídos dentro de
la cubierta inclinada.
El número de plantas útiles será cuatro (4) incluyendo la Planta Baja y tres pisos altos.

El retiro mínimo obligatorio de frente será de dos metros (2.00 m.) respecto de la Línea
Municipal en todo el perímetro del predio.
7.11.8.8 RETIRO DE FONDO - PATIO DE MANZANA

Resultará como mínimo de duplicar la aplicación de las normas de Patio de Manzana según
Título 4.4.2.

El retiro lateral o espacio mínimo entre cada cuerpo de edificación será como mínimo de diez
metros (10.00 m.).
Se deberán prever lugares de estacionamiento de vehículos, resultando como mínimo una
cantidad de módulos equivalentes al treinta y cinco por ciento (35%) de la cantidad de unida-
des que se proyecten, en razón del sentido de interés social del conjunto habitacional.

La denominada zona U9 tiene como destino el uso predominantemente comercial, con los
usos complementarios establecidos en la Sección 6.
Ver usos admitidos en Planilla General de usos (Artículo 6.5.3.2).
Las parcelas deberán ser unificadas.

La superficie cubierta máxima construíble y el límite de las proyecciones sobre Planta Baja
de lo edificable serán las que figuran en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente
Municipal Nº 12951/93.
7.11.9.5 DENSIDAD
La densidad será la de proyecto, con ajuste a lo graficado en los planos obrantes a fojas
51/58 del Expediente Municipal Nº 12951/93.

Las alturas máximas permitidas para la edificación y el máximo número de plantas serán las
que se grafican en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente Municipal Nº 12951/93.
La altura máxima para techo plano será de quince metros con cincuenta centímetros (15.50
m.) excluído parapetos. Por sobre la altura máxima establecida podrán sobresalir tanques
de agua, salas de máquinas, cajas de escaleras, ascensores o montacargas, instalaciones
de acondicionamiento térmico, antenas simples y parabólicas, pararrayos simples, conduc-
tos y chimeneas.

Los retiros de frente serán como mínimo los graficados en los planos agregados a fojas 51/
58 del Expediente Municipal Nº 12951/93.
El retiro mínimo sobre Av. del Libertador será de cuatro metros con cincuenta centímetros
(4.50 m.) respecto de la traza actual de la Línea Municipal, previa a las cesiones contempla-
das en el Artículo 7.11.9.11.

No se exige.

No se exigen.
Se requieren como mínimo trescientos (300) módulos de estacionamiento para la totalidad
del complejo en la Estación Libertador.
Se brindará estacionamiento en el sector en la traza del Ferrocarril, contemplado a tal efecto
en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente Municipal Nº 12951/93.
Los módulos de estacionamiento para completar la exigencia mínima, que no fueron previs-
tos en la traza del Ferrocarril, podrán proveerse en una o más parcelas particulares de pro-
piedad de la Empresa Tren de la Costa S.A. y/o en parcelas con servidumbre establecida a
favor de la Empresa o alquiladas por la misma durante el tiempo que dure la explotación y
que funcione el complejo de la Estación Libertador. Las parcelas o sectores de las mismas
que se destinen para estacionamiento, deberán encontrarse a no más de doscientos cin-
cuenta metros (250.00 m.) de distancia del edificio de la Estación o Centro Comercial. Aún
cuando se tratara de alquiler o concesión de uso de una parcela, se utilizarán los criterios
establecidos para los casos de «servidumbre» en los incisos «a», «b», «e» y «f» del Artículo
8.5.6.1 del C.O.U.
No se admitirá completar la cantidad de estacionamiento requerido que no fuera proyectado
en los planos obrantes a fojas 51/58 del Expediente Municipal Nº 12951/93, en lugar alguno
de la vía pública y/o en la traza del Ferrocarril entre la calle Roma y Paraná.
Si no se cumpliera con el mínimo de estacionamiento requerido, se habilitará para el uso
solamente la cantidad de metros cuadrados netos de superficie destinada a locales comer-
ciales, supermercado, cines, etc., que resulte proporcional a la cantidad efectiva de estacio-
namiento suministrado considerando que el cien por ciento (100%) correspondiente repre-
senta trescientos módulos (300) de estacionamiento. A su vez, no se habilitará más super-
ficie neta de locales que la que cuente con los estacionamientos requeridos para los distin-
7.11.9 tos usos según seU9
ZONA DE URBANIZACION contempla en el Artículo 8.5.5.4 del C.O.U..
En caso que luego de haber sido provisto el estacionamiento requerido, se redujera su capa-
cidad por debajo de los trescientos (300) módulos, se revocarán las habilitaciones que hu-
bieran sido otorgadas para las superficies destinadas a comercios, supermercado, cines,
etc., en directa proporción a la reducción operada. Las bajas se realizarán en orden inverso
al de las fechas de solicitud de habilitación, comenzando por las más recientes. Si posterior
mente se volviera a completar el estacionamiento faltante, se habilitarán nuevamente los
locales dados de baja.

El mantenimiento de la zona U9 queda condicionado al estricto cumplimiento de los requeri-
mientos establecidos por la Ordenanza de aprobación de la zona U9. En caso de incumpli-
miento de las condiciones establecidas en la Ordenanza, en especial lo referido en los
Artículos 9º y 11º de la misma, la zona U9 pasará a pertenecer a la zona T3L en la que se
enclava.
Será obligación del propietario del terreno correspondiente a la zona U9, ceder gratuitamente
al Municipio una franja de tereno sobre todo el frente del terreno a la Av. del Libertador, cuyo
ancho estará comprendido por la actual traza de la Línea Municipal y una línea virtual parale-
la, que resulte tangente a la pata del puente una vez efectuado su corrimiento o al límite o
vértice de las edificaciones proyectadas según resulte más apropiado a los fines de ensan-
char laAv. del Libertador. La franja a ceder será destinada por el Municipio exclusivamente a
«vía pública».

La zona U10 tiene por finalidad reglamentar el proyecto de un conjunto de viviendas colecti-
vas de interés social, en la cual se admitirá el siguiente uso:
Vivienda colectiva exclusivamente.
Se procederá a la confección del pertinente Plano de Mensura, Subdivisión y Cesión de las
calles Castelli y Argerich, las cuales quedarían configuradas acordes al requerimiento de la
Secretaría de Obras y Servicios Públicos, Dirección de Catastro, graficados en informe de
fojas 36, Expediente Nº 4119-7055/97 y fojas 4 y 6 del Expediente HCD Nº 1057/97 y cumpli-
mentando la Ordenanza 2622, levantándose a tal efecto el carácter de Reserva de la Parcela
4b.

a.- FOS: 0.45.
b.- FOT: 1.50.
7.11.10.5 DENSIDAD
Novecientos habitantes por hectárea (900 Hab/Ha).

c.- Los tanques de agua y salas de máquinas podrán superar las alturas indicadas.
El número de plantas útiles será cuatro (4), incluyendo la Planta Baja y tres pisos altos, o
Planta Baja Libre y cuatro pisos altos (para este último caso las alturas máximas serán
Hmcp: 13.50 metros y Hmci: 16.50 metros). Las construcciones, en su totalidad, deben
guardar la misma característica, Planta Baja y tres pisos, o Planta Baja Libre y cuatro pisos
altos.

El retiro mínimo de frente será de dos metros (2.00 m.) respecto de la Línea Municipal en
todo el frente de las parcelas resultante de la mensura, subdivisión y cesión.

Se deberá respetar el Pulmón de Manzana, pudiendo ser compensado en caso de que por
razones de proyecto sea necesario.

El retiro lateral o espacio mínimo entre cada cuerpo de edificación será como mínimo de seis
metros (6.00 m.).
Se deberán prever lugares de estacionamientos de vehículos, resultando como mínimo una
cantidad de módulos equivalente al treinta por ciento (30%) de la cantidad de unidades que
se proyecten, en razón del sentido de interés social del conjunto habitacional.
7.11.11 ZONA DE URBANIZACION U11 (Modificado por Ordenanza 24138, Actuales RM1,
RM2 y RM3, ver Sección 11)
Toda referencia que subsistiera en el Código de Ordenamiento Urbano a la zona U11,

debe interpretarse conforme a la nueva zonificación (Ordenanza Nº 24.138).
7.11.12 ZONA DE URBANIZACION U12 - Intervención Panamericana
Queda comprendida dentro de la Ordenanza Nº 14.510.
Las siguientes áreas delimitadas son aproximadas. En las planchetas catastrales se deter-
minará el alcance de la «1/2 manzana» y de los «aproximados cincuenta metros (50.00 m.)
al Este/Oeste de acera...» a los que se hace referencia a continuación.
La zona U12 está delimitada por el eje de la calle Paraná, aproximadamente cincuenta me-
tros (50.00 m.) al Este de la acera Blas Parera, eje vías F.C.G.B., aproximadamente cincuen-
ta metros (50.00 m.) al Oeste de la acera Esteban Echeverría.

La zona U12 tiene como destino predominante oficinas comerciales, con los usos comple-
mentarios comerciales según se establece en la Planilla General de Usos en la Sección 6
(ver Artículo 6.5.3.2).
No se admiten nuevas subdivisiones.
Solamente se permitirán las subdivisiones a la U.M.A.(Unidad Mínima de Actuación) para la
futura ampliación de las colectoras (calles Blas Parera y Esteban Echeverría).
UNIFICACION PARCELARIA
Se establece una unificación parcelaria para cada 1/2 manzana, que pasa a ser la «Unidad
Mínima de Actuación» (U.M.A.).
Ver Esquema Unidades Mínimas de Actuación: A / B / C y ejemplo en una manzana real.
La U.M.A. estará determinada por la D.P.U. a pedido del interesado, propietario / profesional.
B aprox. 1/2
Retiro de
10 m.
fondo parquizado
Art. 7.11.12.8
A aprox. 1/2
A B C
Retiro de
frente
Art. 7.11.12.7
6 m.
X aprox. 1/3 Y aprox. 1/3 Z aprox. 1/3
ESTANISLAO DEL CAMPO

H. YRIGOYEN
LIBERTAD
A B C
52.44 m
52.44 m
44.52 m 25.50 m 44.52 m

ECHEVERRIA
a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.5.

La densidad neta máxima será de 100 hab/ha.
Para los casos específicos de uso “hotel” se permitira hasta 300 hab./ha.

La altura máxima permitida en la zona será:
a.- Cubierta Plana: Hmcp: 30.00 metros.
b.- Cubierta Inclinada: Hmci: 33.00 metros.
El número máximo de pisos será de ocho (8) incluyendo la Planta Baja y Semisótanos,
aplicando todos los premios posibles. El número de Sótanos surgirá de cada proyecto y no
será computado como FOT.
La altura máxima permitida en parcelas frentistas a Blas Parera en zonas R1:
a.- Cubierta Plana: Hmcp: 19.00 metros.
b.- Cubierta Inclinada: Hmci: 33.00 metros.
El número máximo de pisos será de cinco (5) incluyendo la Planta Baja y Semisótanos,
aplicando todos los premios posibles. El número de Sótanos surgirá de cada proyecto y no
será computado como FOT.
Se deberá construir obligatoriamente basamento de siete metros con veinte centímetros
(7.20 m.) de altura mínima en todo el ancho de la U.M.A. sobre Panamericana.
máximas. Deberán ser incluídos dentro del volúmen arquitectónico resultante o tratados
edificio.
Se deberá incorporar en el proyecto del edificio una vivienda para el Encargado que cuente
con comedor, dormitorio, cocina y baño para los siguientes casos:
1.- Edificios que tienen veinticinco (25) unidades y no superan los ocho pisos,
deben tener un baño con ducha y guardarropa.
metroscuadrados(2000m2.),otengaocho(8)omáspisos,deberáposeeruna
vivienda, exclusiva del Encargado, que cuente con comedor, un dormitorio,
baño y cocina.

Frentistas a Colectora Panamericana.
Se exige obligatoriamente seis metros (6.00 m.) de la Línea Municipal sobre Blas Parera y
Esteban Echeverría. Se prohíbe cualquier construcción en el retiro afectado a la futura am-
pliación de las Colectoras de Panamericana. En las «Unidades Mínimas de Actuación de
Esquina», sobre las calles perpendiculares a Panamericana, se deberá construir sobre Lí-
nea Municipal.

Se exige obligatoriamente diez metros (10.00 m.), paralelo a Panamericana.
En manzanas atípicas, el retiro de fondo está incluído en la plancheta de definición de cada
una.

a.- No se admite sobre las U.M.A. «B», que deberán tratar arquitectónicamente sus
medianeras.
b.- No se admite en el basamento. Se exigen sobre las U.M.A. «A» y «C», que deberán
retirarse mínimo cuatro metros (4.00 m.) del eje divisorio de predio con la U.M.A. «B»a
partir de la parte superior del basamento (+ 7.20 m.).
Se exige un estacionamiento de vehículos por cada sesenta metros cuadrados (60.00 m2.)
construídos. Ver Artículo 8.5.5.5.
La proporción mínima de suelo absorbente no podrá ser menor a la mitad de la superficie
libre exigida para la «Unidad Mínima deActuación» (segúnArtículo 4.3.5.1). El tratamiento de
la superficie correspondiente al retiro obligatorio de frente debe cumplir con elArtículo 4.4.7.3.
7.11.12.11 PREMIOS
INCREMENTO DE FOT MAXIMO ADMISIBLE
Se establecen los siguientes premios por sobre los valores máximos de F.O.T. correspon-
dientes a esta zona, los que no podrán superar, en conjunto, el 50% de sus respectivos
valores máximos.
a.- Por ancho de frente de parcela, segúnArtículo 4.3.8.1, hasta un máximo 25% del F.O.T.
b.- Por separación del eje divisorio lateral, para las U.M.A. «A» y «C», con respecto a la
«B», según Artículo 4.2.8.1, por más de los cuatro metros (4.00 m.) (retiro obligatorio)
hasta un máximo de un 15% por cada eje.
c.- Por retiro voluntario de frente, según Artículo 4.3.8.1, 3% por metro hasta un máximo
de 15%.
d.- Por menor F.O.S., según Artículo 4.3.8.1, hasta un máximo del 10% del F.O.T.
e.- Por U.M.A. con espacio público lindero, según Artículo 4.3.8.1.
7.11.12.12 EXIGENCIAS ESPECIALES

Se deberá tener en cuenta en el cálculo estructural las reglamentaciones exigidas para es-
tructuras antisísmicas, en toda la zona U12.
7.11.13 ZONA DE URBANIZACION U13 -
Parcelas de superficie mayor a 5000 m2 y hasta 10000m2 en Zona I1
Los polígonos que comprenden la zona U13 serán los determinados por aquellas parcelas
que tengan una superficie bruta igual o mayor a cinco mil metros cuadrados (5000 m2.) y
hasta diez mil metros cuadrados (10000 m2.) (con un margen de tolerancia de hasta siete
por ciento -7%- en menos), enclavadas en Zona Industrial I1, para las que sus titulares decla-
ren acogerse a los términos establecidos para la caracterización de Urbanización Determi-
nada.
Se consignará el carácter de U13 / I1 en los planos de obra que se presenten con ajuste a las
normas contenidas en este Título. Los polígonos que comprenden la zona U13 están delimi-
tados en la Sección 5.

La zona U13 tiene como destino predominante el uso residencial multifamiliar o colectiva y
oficinas, con los usos complementarios establecidos en la Sección 6, en densidad media
alta con usos complementarios para comercios minoristas y servicios en complejos de ofi-
cinas, adquiriendo su carácter definitivo una vez concretadas las cesiones establecidas por
las disposiciones en vigencia. Podrá asignarse exclusivamente alguno de estos usos admi-
tidos por cada fracción de cuatro mil metros cuadrados (4000 m2.) y hasta diez mil metros
cuadrados (10000 m2.).
Para poder llevar a cabo una combinación de los usos genéricos admitidos (viviendas y
oficinas), se deberán establecer sectores con una superficie no menor a cuatro mil metros
cuadrados (4000 m2.) para cada uso genérico y dentro de estos sectores sólo se podrán
ejecutar exclusivamente edificios con solo uno de dichos usos. Los usos complementarios
deberán ser los que correspondan al uso genérico que se determinen en cada sector.
Se admitirán únicamente las subdivisiones parcelarias que resulten necesarias para llevar a
cabo las cesiones a que obliga la presente normativa.
Podrán agregarse parcelas linderas mediante unificación con el objeto de conformar las
superficies según establece el Artículo 7.11.13.1.
Se acompañará un plano de conjunto abarcando la totalidad de la parcela o fracción original
con los planos de obra que se presenten con ajuste a las normas contenidas en este Título.

Los indicadores urbanos de superficie máxima construíble son los siguientes:
a.- FOS: Seconsidera la superficie neta de la parcelaode cada parcela que resulte una
vez descontadas las cesiones que correspondan.
Se aplicará lo dispuesto en losArtículos 4.3.5.1, «Proporción Mínima de sueloAbsorbente» y

4.3.5.4, «Superficie Máxima de Sótanos en zonas no residenciales» a una superficie libre
exigible no menor al 40% de la superficie neta de la parcela. Será de aplicación el Artículo
4.3.5.2, «Suelo Absorbente en los Retiros Obligatorios de Frente».
b.- FOT: { 1.1 + [(sup. parcela - 5000) x 1.4 / 10000]} < ó = 1.8.
Donde el mínimo respecto de la superficie neta de la parcela o de cada parcela que
resulte una vez descontadas las cesiones resultará 1.1 y el máximo aplicable será 1.8
(hasta 10000 m2. de superficie neta).
Según Títulos 4.3.2.
Según lo establecido en los Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8. A los efectos de la aplicación de los
premios por separación de los ejes laterales, también se considerará como retiro lateral la
mitad de la distancia que separa los cuerpos de edificación (volúmenes proyectados) en el
mismo terreno, sin exceder un FOT de 2.5 más premios según Ley Nº 8912.
No es de aplicación el inciso «a» del Artículo 4.3.3.2 del C.O.U..
En caso de modificaciones o remodelación de edificios existentes, no se admitirá ningún ti-
po de compensaciones de indicadores urbanos ni referidas a otras restricciones o condicio-
nes normadas en el presente Título por las que se pretendiera que se tengan en cuenta
situaciones preexistentes.

La densidad neta máxima será:
{350 +[(sup. parcela - 5000) x 650 / 10000]} < ó = 650 Hab/Ha.
Donde el mínimo respecto de la superficie neta de la parcela o de cada parcela que resulte
una vez descontadas las cesiones resultará 350 Hab/Ha y el máximo aplicable 650 Hab/Ha.
Según Título 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8. A los efectos de la aplicación de los premios por separación
de los ejes laterales, también se considerará como retiro lateral la mitad de la distancia que
separa los cuerpos de edificacíon (volúmenes proyectados) en el mismo terreno, sin exce-
der un FOT 2.5 más premios según Ley Nº 8912.
En esta zona se podrá acoger a los beneficios del Artículo 7.11.17.13.

- La altura máxima será 10.50 m. para cubierta plana (Hmcp) y 13.50 m. para cubierta
inclinada (Hmci) en edificios de hasta 3 pisos que ocupen un FOS mayor a 0.55.
Las edificaciones por encima de esta altura se rigen por el siguiente cuadro:
El número máximo de pisos se establece a partir de la superficie de la parcela según el

siguiente cuadro:
Las alturas máximas admitidas guardan relación con el F.O.S. máximo de proyecto según lo
establecido en el Artículo 7.11.13.4, inciso «a».
En edificios o grupos de edificos de más de tres plantas útiles y/o 13.50 m. de altura resulta
obligatorio dejar la Planta Baja Libre según lo establecido en los Artículos 4.3.3.3 y 4.4.11.9.
En complejos de edificios con usos de oficinas o comerciales, el cincuenta por ciento (50%)
de la superficie que conforme a lo establecido en el Artículo 4.3.3.3 puede ser ocupada en la
Planta Baja Libre con los elementos funcionales mencionados en dicho Artículo (hasta un
25% del total de la Planta Baja Libre), podrá también ser total o parcialmente destinada a
actividades comerciales según lo establecido en el Artículo 7.11.13.2.
Para los casos de complejos de viviendas para los que se aprovechen construcciones exis-
tentes que alojaban usos de industria, taller o depósito y que sean reciclados (modificados
para adaptar a un nuevo uso) para viviendas, conforme a lo establecido en el presente Título,
en las áreas correspondientes a las estructuras subsistentes se admitirá la construcción de
entrepisos o la adecuación de los existentes para alojar locales con usos propios de las
viviendas (dormitorios, baños, etc.), sin que estos sean computados como «pisos» a los
efectos de la consideración de la cantidad máxima de plantas establecida.

El retiro mínimo obligatorio de frente será de un cuarto (1/4) de la altura del edificio y no
menor a cinco metros (5.00 m.) respecto de la Línea Municipal en todo el perímetro del
predio. De esta forma se determinará un plano límite vertical que se aplicará en toda la al-
tura del edificio sin permitir escalonamientos en el espacio entre el edificio y la L.M..

El retiro de fondo resultará de aplicar las normas de patio de Manzana según Título 4.4.2 y no
menor de ocho metros (8.00 m.). Las eventuales compensaciones para el Pulmón de Man-
zana que sean solicitadas se regirán por lo establecido en el Título 3.3.5 ó en el Artículo
4.4.2.8 según corresponda, pudiéndose establecer compensaciones para edificios en altu-
ra.

El retiro mínimo de los ejes divisorios del predio será de un cuarto (1/4) de la altura del edificio
y no menor a cinco metros (5.00 m.).
El espacio mínimo entre cada cuerpo de edificación será como mínimo seis metros (6.00
m.) para edificios o cuerpos de hasta cuatro pisos y de diez metros (10.00 m.) para edificios
o cuerpos de más de cuatro pisos y/o quince metros con cincuenta centímetros (15.50 m.)
de altura. De esta forma se determinará un plano límite vertical que se aplicará en toda la
altura del edificio sin permitir escalonamientos en el espacio entre los volúmenes edificados.
Alos efectos de la adjudicación de premios, será de aplicación lo estipulado al respecto en el
Título 4.4.9 y en los Artículos 4.3.8.1, inciso «b», 7.11.13.4 y 7.11.13.5.
Se deberán prever lugares de estacionamiento de vehículos según lo establecido en el Capí-
tulo 8.5 y no menos de un módulo de estacionamiento por unidad de vivienda, oficina o
comercio que se proyecte. Ver Artículo 8.5.5.2.
Adicionalmente, se proveerá en exceso de los requerimientos mínimos establecidos en el
Capítulo 8.5, un cinco por ciento (5%) adicional de módulos de estacionanmiento para el
público en general y visitantes.
7.11.13.11 EXIGENCIAS Y CONDICIONES ADICIONALES

Para acogerse a los beneficios de la presente normativa deberán efectivizarse las cesiones
que se detallan a continuación:
a.- Enelcaso que el inmueble constituya Reserva3ó4óFracción no amanzanada debe-
rá cederse el catorce por ciento (14%) de la superficie restante una vez descontada
las cesiones de calle que correspondieran, de conformidad con lo establecido en el
Título 7.8.5 y en el Título 10.2.7.
b.- Cuando no se tratara de una Reserva 3 ó 4 y/o no correspondiera ceder por aplicación
de la Ley Provincial de Usos del Suelo conforme a lo establecido en el párrafo anterior,
deberá cederse al Municipio una superficie de terreno según el porcentaje que resulte
de aplicar la siguiente fórmula: { 8 + [(sup. parcela - 5000) x 9 / 10000]} < ó = 12%.
Las superficies a ceder se ubicarán en la misma manzana o dentro de la Fracción original
La cesión se hará en el lugar y con la forma y proporciones que determine el Departamento
Ejecutivo a través de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos y por lo menos un frente
deberá dar a la vía pública, pudiendo el propietario someter su propuesta a consideración.
La Secretaría de Obras y Servicios Públicos, con informe previo del Departamento de Ca
tastro, podrá autorizar el corrimiento o modificación del trazado de las calles afectadas para
su apertura siempre que la superficie que resulte de tal corrimiento o modificación no resulte
interior a la que correspondía ceder en primer término y en tanto ello apunte a producir una
mejora para la trama vial del Partido.
Cuando la superficie a ceder (excluyendo las áreas destinadas a apertura de calles que
pudieran corresponder) fuera igual o inferior a los 1500 m2., la misma podrá ser destinada
por el Municipio a Espacio Verde de Uso Público y/o para equipamiento comunitario. Cuando
fuera mayor a los 1500 m2., se la destinará exclusivamente a Espacio Verde de uso Público.
Será de aplicación lo establecido en los Artículos 10.2.7.2 y 10.2.7.4.
Unicamente por autorización expresa del H.C.D., podrá autorizarse la compensación de las
superficies a ceder, en otra manzana o Fracción (ver Artículo 10.2.7.2).
Se requiere Estudio de Impacto Urbanístico de conformidad con lo establecido en losArtícu-
los 3.3.4.2 y 3.3.4.3 del C.O.U..
El Municipio requerirá certificado de factibilidad expedido por las empresas u organismos
que proveen los servicios esenciales de infraestructura en la zona de enclavamiento de la
parcela. Se requerirá presentar estudio de toxicidad del suelo a fin de determinar si el terreno
es apto para erigir viviendas o cualquier otro uso y se deberá dar cumplimiento a lo estable-
cido por la Ordenanza Municipal Nº 11636 y modificatoria Nº 13850.
El Municipio podrá requerir la presentación de un estudio particularizado realizado por profe-
sional idóneo, de la acción dinámica de los vientos y sus efectos sobre el entorno, utilizando
las hipótesis de cálculo más actualizadas a fin de prever que no se producirán efectos inde-
seables (por ejemplo, remolinos o aceleración de vientos).
Los proyectos deberán cumplir con los estándares mínimos de iluminación y asoleamiento
que se establecen en los Títulos 9.6.1 y 9.6.2 del C.O.U., razón por la que el Municipio
podrá requerir que ello se demuestre a través de un estudio de iluminación natural y
asoleamiento invernal según lo estipulado en los Títulos mencionados y de conformidad con
lo establecido en los incisos «b» y «d» del Artículo 9.6.1.3.
Serán de aplicación los incisos «a» y «c» del Artículo 4.3.4.12 del C.O.U.; el Municipio, deter-
minará la ejecución de planta de tratamiento de líquidos cloacales u otro sistema que la
reemplace.
Reconversión de edificios industriales en zonas residenciales
Constituyen la zona U14:
Las fracciones o parcelas enclavadas en:
a.- Zonas Residenciales (R).
b.- ZonasComercialesC1quecompartanlamanzanaconunazonificaciónR3,quecuen-
tan con último antecedente de plano de obra aprobado o registrado para:
* Taller, Industria y/o Depósito, que constituya uso no conforme.
* EscuelaoColegioy/oInstitutoEducativo,queconstituyausoconformeousono
confornmeenlazonadeenclavamientodelaparcelaconzonificacionesRyde
uso conforme en el caso de las parcelas pertenecientes a la zonificación C1;
paralasquesustitularesdeclarenacogersealostérminosestablecidosparala
caracterización de Urbanización Determinada. Se consignará el carácter de
U14/R1, U14/R2, U14/R3 o U14/R3/C1 según corresponda, en los planos de
obra que se presenten con ajuste a las normas contenidas en este Título. Los
polígonos que comprenden la zona U14 están delimitados en la Sección 5.

La zona U14 tiene como destino predominante el uso residencial multifamiliar y/o colectivo,
de densidad media, con usos complementarios para comercios minoristas y servicios que
se admitan en la zona de enclavamiento, adquiriendo su carácter definitivo una vez concre-
tadas las cesiones establecidas por las disposiciones en vigencia. En el caso de R1 el uso
de vivienda colectiva, será permitido solo en el caso de que se utilice la estructura original del
edificio existente, en caso contrario solo será permitida la residencia multifamiliar.
Los usos comerciales admitidos serán los descriptos en el Artículo 6.5.3.2 para la zona de
enclavamiento de la parcela.
Se admitirá la subdivisión con los siguientes mínimos:

Los indicadores urbanos de superficie máxima construíble son los siguientes:
a.- FOS: 0.6.
Las construcciones existentes que se pretendiera remodelar o reciclar deberán ser adecua-
das mediante demolición parcial o total hasta dar cumplimiento al F.O.S. máximo establecido.
Se aplicará lo dispuesto en losArtículos 4.3.5.1 «Proporción Mínima de SueloAbsorbente» y
4.3.5.4 «Superficie Máxima de sótanos en Zonas no Residenciales» a una superficie libre
exigible no menor al 40% de la superficie neta de la parcela. Será de aplicación el Artículo
4.3.5.2, «Suelo Absorbente en los Retiros obligatorios de Frente».
b.- FOT: Se aplicará para las diferentes zonas residenciales, los indicadores
particulares que se indican a continuación:
1.- Zonas R1: 1.00.
2.- Zonas R2: 1.20.
3.- Zonas R3: 1.50.
Para el caso de edificios aprobados o registrados existentes en zonas residenciales (R) aún
cuando estuviera superado el indicador urbano de F.O.T., se admitirá la remodelación de los
mismos en tanto se mantenga y conserve como mínimo su estructura y no se supere el
indicador de F.O.T. máximo admitido originalmente en la zona de enclavamiento de la parce-
la en más de un 50%.
No es de aplicación el inciso «a» del Artículo 4.3.3.2 del C.O.U..
Podrán llevarse a cabo ampliaciones siempre que tanto la ampliación como el edificio en su
conjunto no superen los indicadores urbanos máximos de F.O.S. y F.O.T..
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

a.- La densidad neta máxima para parcelas enclavadas en zona R1, será de doscientos
habitantes por hectárea (200 Hab/Ha).
b.- La densidad neta máxima para parcelas enclavadas en zona R2 será de trescientos
c.- LadensidadnetamáximaparaparcelasenclavadasenzonaR3serádecuatrocientos
Según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
Según Títulos 4.4.10.
El número de plantas útiles será tres (3) incluyendo la Planta Baja y Semisótanos (2 pisos
altos). Podrán utilizarse los entrepisos existentes para alojar usos propios de la vivienda en
tanto los mismos no superen el 50% de la superficie de planta y no se supere la dimensión
de altura máxima establecida.
Se admitirá mantener la altura aprobada del edificio existente en tanto se utilice y conserve
como mínimo su estructura y siempre que la altura del edificio no supere los quince metros
con cincuenta centímetros (15.50 m.). Los edificios existentes que superen esa altura debe-
rán ser adecuados para no superar la altura de quince metros con cincuenta centímetros
(15.50 m.).
En zonas R3, para edificios existentes, se admite Planta Baja Libre de conformidad con lo
establecido en los Artículos 4.3.3.2, 4.3.3.3 y 4.4.11.9 siempre que las construcciones se
encuentren retiradas de todos los ejes divisorios del predio cuatro metros (4.00 m.) como
mínimo y tres metros (3.00 m.) del frente (retiro de todas las Líneas Municipales de la parce-
la). En este caso no serán de aplicación las excepciones contempladas al retiro de frente en
el Artículo 4.4.7.8.
Serán de aplicación los Artículos 4.4.11.6 y 4.4.11.7.

El retiro mínimo obligatorio de frente será de tres metros (3.00 m.) respecto de la Línea
Municipal en todos los frentes del predio.
Se admitirá mantener los retiros aprobados del edificio existentes en tanto se utilice y con-
serve como mínimo la estructura de dicho edificio. Las ampliaciones que se lleven a cabo
deberán cumplir con el retiro mínimo obligatorio.
Según las observaciones complementarias del Título 4.4.7 y Capítulos 4.6 y 4.7.

El retiro de fondo resultará de aplicar las normas de Patio de Manzana, según Título 4.4.2 y
no menor a cuatro metros (4.00 m.) según Título 4.4.8. Las eventuales compensaciones
para el pulmón de manzana que sean solicitadas se regirán por lo establecido en el Título
3.3.5 ó en el Artículo 4.4.2.8 según corresponda.

Para edificios de hasta tres (3) pisos incluida la Planta Baja: No se exige.
Cuando se edifique con Planta Baja Libre de conformidad con lo establecido en el Artículo
4.3.3.3, las construcciones deberán ser retiradas de todos los ejes divisorios del predio
cuatro metros (4.00 m.) como mínimo.
Se deberán prever lugares de estacionamiento de vehículos según lo establecido en el Capí-
tulo 8.5.

En el caso que el inmueble constituya Reserva 3 ó 4 ó Fracción no amanzanada deberá
cederse el catorce por ciento (14%) de la superficie restante una vez descontada las cesio-
nes de calle que correspondieran, de conformidad con lo establecido en el Título 7.11.3 y en
el Título 10.2.7.
En parcelas de superficie mayor a dos mil quinientos metros cuadrados (2500 m2.) se re-
querirá Estudio de Impacto Urbanístico de conformidad con lo establecido en los Artículos
3.3.4.2 y 3.3.4.3 del C.O.U..
CanaldeEmergencia«E»yconexiónEste-OestedelPartidodeVicenteLópez,enlacalle
Hipólito Yrigoyen
ZONA ACTUALMENTE EN ESTUDIO EN LA DIRECCION DE PLANEAMIENTO

URBANO.
Avenidas de interconexión de centros barriales alrededor de estaciones del ferrocarril
El polígono que comprende la zona U16 está delimitado por el eje de Paraná, acera NO
Guido Spano, acera NO Sgto. Baigorria Este, eje Av. Mitre, acera SE Julián Agüero, acera SE
Sgto. Baigorria Oeste, acera SE Puerto Argentino, Stgo. del Estero, Manuela Pedraza.

La zona U16 tiene como destino la recuperación del sistema vial circulatorio (peatonal y
vehicular). Se implementará entre el área operativa y el límite con el F.C.G.B. afectándose a
dos situaciones:
a.- La consolidación de espacios verdes con circulación peatonal y la incorporación de
bicisendas.
b.- Ampliando el ancho de calle para circulación vehicular partido, conectándose con el
«Canal de Emergencia» (Hipólito Yrigoyen), facilitando la conexión en el sentido Oes-
te-Este dentro del Partido.
Ver Sección 6.
Se conservará la subdivisión existente o se realizará la unificación de parcelas. Unicamente
se admitirá la redistribución parcelaria resultante de restar a la parcela original las cesiones
de calles y/o plazas, o los otros casos previstos y/o a definir oportunamente por la Dirección
de Planeamiento Urbano. Se admitirá la subdivisión en propiedad horizontal.
7.11.16 4 INDICADORES URBANISTICOS

Los que resulten de aplicar los indicadores urbanísticos para las zonas afectadas, según
corresponda.
7.11.16.5 DENSIDAD
Las que resulten de aplicar las densidades para las zonas afectadas, según corresponda.

Las que resulten de aplicar las alturas máximas para las zonas afectadas, según correspon-
da.

La afectación del retiro de frente quedará sujeta a la aprobación por parte de la Dirección de
Obras Particulares y de Planeamiento Urbano, de la Secretaría de Obras y Servicios Públi-
cos y la Subdirección de Catastro, quien podrá autorizar la ocupación temporal de los retiros
afectados para aquellos casos que se soliciten, con la modalidad expuesta en el Artículo
4.4.7.7., inciso «b», en concordancia con el Artículo 4.4.7.8. in extensu, incisos «a», «b» y
«c» del C.O.U..

El retiro mínimo de fondo será de cuatro metros (4.00 m.).

Los que resulten de aplicar los indicadores urbanísticos para las zonas afectadas, según
corresponda.

Espacio libre destinado a áreas verdes y reserva de uso público de acuerdo con lo estable-
cido en el Artículo 56º de la Ley Provincial de Uso del Suelo Nº 8912, ubicado en el lugar
que el Municipio determine.
7.11.17 ZONA DE URBANIZACION U17 - AVENIDA PARQUE OESTE
DEROGADO POR ORDENANZA 28537
7.11.18 ZONA DE URBANIZACION UPS - URBANIZACION PUENTE SAAVEDRA
Zona actualmente en estudio en la Subsecretaría de Infraestructura, «Comisión para la rees-
tructuración del Area de Puente Saavedra», Ordenanza 11940, año 1998.
Asígnase al predio sito enAv. Maipú 75/79 y con frente a la calle Suipacha (ex Cadete Larguía)
identificado catastralmente en la Circ. III, Sección D, Manzana 72a, Parcela 1, de este Parti-
do, los usos «Centro deTransferencia Vehicular Polimodal yTratamiento de Espacio Verde».
Asígnese a dicha parcela los indicadores urbanísticos máximos construíbles, que serán, los
mínimos necesarios para cubrir los destinos previstos y no podrán superar los siguientes
parámetros.

Los indicadores urbanísticos de superficie máxima construíbles son los siguientes:
FOS: 0.1.
FOT: 0.15.

La altura máxima permitida en la zona será:

El retiro obligatorio será de tres metros (3.00 m.).

y no menor a cuatro metros (4.00 m.), según Título 4.4.8.
El Artículo 2º de la Ordenanza Nº 17.793 establece:
“La parcela indicada en el Artículo anterior -en referencia al predio sito en Av. Maipú
75/79 y con frente a la calle Suipacha, identificado catastralmente en la Circ. III, Secc.
D, Manz. 72a, Parc. 1-, queda desafectado de la Zonificación C2, en la porción que
la afectaba, con anterioridad a la Ordenanza 16088 e incluida en su totalidad dentro
de la U.P.S., con los Indicadores Urbanísticos, Normas de Tejidos y Usos Especiales
fijados en la presente norma.”
El Artículo 2º de la Ordenanza Nº 20.100 establece:
“Otórguese a las manzanas identificadas catastralmente como Circunscripción III,

Sección De, Manzana 64, y Circunscripción III, Sección Con, Manzanas 72 y 63 los
usos comerciales previstos en la zonificación C2, Comercial 2.”
7.11.19 AREAS DE DESARROLLO CONCERTADO DE MAS DE CINCO MIL METROS CUA-
DRADOS (5000 m2)
Las fracciones de más de cinco mil metros cuadrados (5000 m2), independientemente de la
zonificación en la que se encuentren enclavadas, pueden ser consideradas por el Honora-
ble Concejo Deliberante, como «Area de Desarrollo Concertado». Las propuestas serán
presentadas al Departamento Ejecutivo, Secretaría de Obras Públicas, quien pedirá opinión
al Consejo Asesor de Planeamiento Urbano, previo a su elevación al Honorable Concejo
Deliberante para su consideración y resolución.
7.11.20 ZONA DE URBANIZACION U20 - Barrio Habana
Residencial de alta densidad y comercio anexo a vivienda con equipamiento
comunitario
El polígono que corresponde la Zona U20 está delimitado en la Sección 5.

La Zona U20 tiene como destino el uso predominante residencial de alta densidad y
comercio anexo a vivienda, con los usos complementarios establecidos en la Sección
6.
Se conservará la subdivisión existente presentada en Expediente Nº 4119-7954/99 D.E. a
fs. 60, 61, 62, 63, 64 y 65 admitiéndose las nuevas subdivisiones que autoriza el H.C.D.
mediante Ordenanza especial y según recomienda el Departamento Ejecutivo.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 2.3.

La densidad neta máxima será de novecientos veinte habitantes por hectárea (920
Hab/Ha).

Los retiros, alturas y requerimientos de estacionamiento estarán determinados por el pro-
yecto urbanístico.
7.11.21 ZONA DE URBANIZACION BATALLON VILLA MARTELLI
ANULADO. Ver Ordenanza Nº 27.646.

7.11.22 ZONA URBANIZACION COMERCIAL UC4 - Urbanización Comercial de gran Escala
El polígono que comprende la Zona UC4 está integrado por las parcelas 1m, 7a, 9, 10 y 11 de
la Circ. III, Sección D, Manzana H según subdivisiones del proyecto.

La Zona UC4 tiene como destino los usos que se detallan a continuación: Galería Comercial,
Centro de Compras de más de quinientos metros cuadrados (500 m2.), Hotel para Turismo,
como mínimo de tres estrellas de nivel internacional, Oficinas Administrativas, Esparcimien-
to, Recreación, Actividades Deportivas, Culturales, Sociales y Gastronómicas, Espectácu-
los Públicos, Cines y Teatros, Auditorio, Museo y Estadio Polideportivo, Vivienda.
No se admitirán nuevas subdivisiones parcelarias a excepción de las que resulten necesa-
rias a las cesiones de calles y superficies para áreas verdes de uso público que requerirá la
presente normativa, según Ley Nº 8912.
Se admitirá y promoverá la unificación de parcelas para el desarrollo del proyecto.

Los indicadores urbanísticos de superficie máxima construíble según proyectos, son los
siguientes:
a.- FOS: 0.55.
b.- FOT: 1.4.

La densidad neta máxima será de cien habitantes por hectárea (100 Hab/Ha), para Oficinas,
Cines, Auditorio, Museo, Centro Cultural, Estado Polideportivo.
Para uso específico de:
- Hotel: Ochocientos habitantes por hectárea (800 Hab/Ha).
- Centro Comercial: Doscientos habitantes por hectárea (200 Hab/Ha).
- Vivienda: Siescientos habitantes por hectárea (600 Hab/Ha).
NOTA ANEXA (Extracción del contenido de la Ordenanza 20664):
El presente emprendimiento constructivo deberá ajustarse a una serie de requerimientos
que independientemente de los citados en los Artículos precedentes serán de aplicación
obligatoria, a saber:
1.- Cesión sobre terrenos privados: Fracción de 85467.45 m2.
a.- Vial: 12550 m2 conforme anteproyecto.
b.- LeyProvincial8912: 2547m2sobrelaFracción4remanente,linderaaCarrefour,
conforme al anteproyecto.
2.- Cesión sobre terrenos públicos: Fracción de 133456.71 m2.
a.- Vial: 19561 m2 conforme al anteproyecto.
b.- Ley Provincial 8912: 15945 m2 en lugar a determinar por la Municipalidad a
través del Departamento Ejecutivo.
3.- Con carácter de compensación en relación al Artículo 3º de la Ordenanza 20664, esta-
rá a cargo de la empresa emprendedora de acuerdo a la propuesta presentada y al
compromiso asumido:
a.- La remodelación y mejoras del Centro Municipal de la Tercera Edad.
b.- Construcción de un Centro de Deportes y Entrenamiento para personas con
capacidades diferentes completamente equipado.
c.- Generación de un Centro de Capacitación y Formación Laboral «Escuela de
Trabajo» equipado para tal fin.
Para la realización de las obras mencionadas en los puntos que anteceden y de acuerdo a la
propuesta presentada en el anteproyecto, se estipula una inversión total de $ 6.000.000
(pesos seis millones), para lo cual se establece la obligación de respetar los Pliegos de
Bases y Condiciones que oportunamente serán provistos por el Departamento Ejecutivo,
Secretaría de Obras y Servicios Públicos, Dirección de Obras Municipales.
4.- Asimismo y con carácter de compensación comunitaria, el desarrollador deberá ha-
cerse cargo de:
a.- La construcción del Distribuidor Vial sobre Av. del Libertador de acuerdo al pro-
yecto realizado por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos.
b.- El fresado y repavimentacion de la Av. del Libertador, en toda su extensión den-
tro del Partido de Vicente López.
La empresa emprendedora deberá dar comienzo a las obras dentro de los trescientos se-
senta y cinco días (365) de promulgada la Ordenanza 20664, estipulándose un plazo total de
obras de cinco (5) años, que se contarán a partir del día en que se dé inicio a las obras
cumplido el cual las mismas deberán estar terminadas o con un faltante que no supere el
10% del proyecto total. Vencidos los plazos y no habiéndose cumplimentado lo indicado
precedentemente, la Ordenanza 20664 quedará derogada automáticamente.
7.11.23 ZONA DE URBANIZACION U23 - Barrio La Concertación. Ordenanza Nº 21.222
Plan particularizado, Residencial de densidad media/alta
El polígono que comprende la Zona U23 está delimitado en la Sección 5.

La Zona U23 tiene como destino el uso predominante residencial de densidad media-alta con
los usos complementarios establecidos en la Sección 6.
La parcela resultante con la implantación de los edificios, serán subdivididos según el régi-
men de Propiedad Horizontal, Ley 13512.

a.- FOS: 0.4.
b.- FOT: 1.5.

La densidad neta máxima será según proyecto urbanístico.

Los retiros, alturas máximas, número de plantas y estacionamiento estarán determinados
por el proyecto urbanístico, complementándose con la tipología de la zona de enclava-
miento.
7.11.24 ZONA DE URBANIZACION UT5 -
Urbanización especial Residencial de densidad media/baja, con comercios com
plementarios
Los polígonos que comprenden la Zona UT5 son y están delimitados por:
- El polígono que comprende las parcelas 1, 23 y 24 de la Circ. III, Sección A, Manzana
55, limita al NO con la calle Venezuela y al NE con la calle Echeverría.
- El polígono que comprende a las parcelas 1b, 1c, 1d y 1e de la Circ. III, Sección A,
Fracción III, limita al SE con la calle Venezuela y al NE con la calle Echeverría.
Los polígonos que integran la Zona UT5 están delimitados en la Sección 5.

La Zona UT5 tiene como destino el uso de viviendas colectivas en edificios en torre de perí-
metro libre y oficinas y con más usos complementarios de comercio, admitiéndose los co-
mercios establecidos en la Sección 6 para la Zona U12 (Ver Planilla General de Usos, Artícu-
lo 6.5.3.2). En esta zona se promueve la construcción en torre de perímetro libre.
De acuerdo a subdivisión parcelaria actual, debiéndose proceder a la unificación de las par-
celas que perteneciendo a la Zona UT5 se ubiquen en la misma manzana.
7.11.24.4 INDICADORES URBANÍSTICOS

a.- FOS: 0.35.
b.- FOT: 1.5.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8. Serán de aplicación los premios correspondientes según
el Capítulo 4.3.8.

La densidad neta máxima será de trescientos cincuenta habitantes por hectárea (350 Hab/
Ha).
Según Títulos 4.3.4 y 4.3.8. Serán de aplicación los premios correspondientes según el
Capítulo 4.3.8.

La altura máxima permitida será para ambos polígonos parcelarios:
No se admite mayor altura en metros por Planta Baja Libre.
El número máximo de plantas será de nueve (9) incluyendo la Planta Baja y Semisótano con
más la posibilidad de agregar otras cuatro plantas de superficie más reducida que el períme-
tro del edificio en que se las ubique, en las que no se podrá contar con locales de cocinas ya
que únicamente podrán constituir cada una de ellas la segunda planta de departamentos en
dúplex.

El retiro obligatorio de frente será de seis metros (6.00 m.) sobre la calle Echeverría, para los
polígonos conformados por las parcelas 1, 23 y 24 de la Circ. III, Sección A, Manzana 55 y por
las parcelas 1b, 1c, 1d y 1d de la Circ. III, Sección A, Fracción III.
Sobre la calle Venezuela, dos metros (2.00 m.) de retiro mínimo de frente para ambos
polígonos.

El retiro mínimo de fondo obligatorio nunca será inferior a cinco metros (5.00 m.)(para am-
bos polígonos parcelarios).

El retiro lateral mínimo obligatorio será de cinco metros (5.00 m.)(para ambos polígonos
parcelarios).
Se deberá prever espacio de estacionamiento de vehículos según lo establecido en el Capí-
tulo 8.5 y en las normas complementarias.

Es condición para la construcción de edificios conforme a lo admitido para la Zona UT5, que
se conforme y habilite al uso un espacio libre de acceso público irrestricto de acuerdo a lo
establecido en el Artículo 2º de la Ordenanza que instrumenta la creación de la Zona UT5 (Ver
Título 5.4.11).
En caso de no cumplimentarse con todas las condiciones establecidas para la presente
zona, serán de aplicación para las parcelas referidas en el Artículo 7.11.24.1 los indicadores
urbanísticos, alturas, normas de tejido, usos y demás restricciones previstas para las Zonas
Residenciales Dos (R2).
7.11.24.12 EXIGENCIAS ADICIONALES

El Municipio podrá exigir que se presente un estudio particularizado, realizado por profesio-
nal idóneo, de la acción dinámica de los vientos y sus efectos sobre el entorno, utilizando las
hipótesis de cálculo más actualizadas a fin de prever que no se producirán efectos indesea-
bles (por ejemplo, remolinos o aceleración de corrientes de aire).
7.11.25 ZONA DE URBANIZACION U25 - Plaza UE
Plan particularizado, Residencial de densidad media/alta

La Zona U25 tiene como destino el uso predominantemente residencial de densidad media-
alta con los usos complementarios establecidos en la Sección 6.
Las parcelas resultantes de la implantación de los edificios serán subdivididas según el Ré-
gimen de Propiedad Horizontal, Ley 13512.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.3.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

La densidad neta máxima será de seiscientos cuarenta y dos habitantes por hectárea (642
Hab/Ha).
Serán de aplicación el Título 4.3.4, la adjudicación de premios contemplada en el Título 4.3.8
y lo dispuesto por el Artículo 57º del Decreto Ley 8912. La densidad podrá calcularse en base
a la superficie bruta de la parcela afectada por el proyecto de desarrollo instrumentado con la
creación de la Zona U25.

La altura máxima permitida será de quince metros (15.00 m.), según lo establecido en los
Títulos 4.4.10 y 4.4.11.
El número máximo de plantas será de cuatro pisos incluyendo la Planta Baja.
7.11.25.7 RETIRO DE FRENTE, NORMAS DE TEJIDO Y ESTACIONAMIENTO

No se exigirá retiro de frente. El estacionamiento estará determinado por el proyecto urba-
nístico y de obra que confeccione el Departamento Ejecutivo, para las viviendas.
7.11.26 ZONA DE URBANIZACION U26 - Polo Educativo Armada / H. Bouchard

Ver Capítulo 5 de la Sección 11 del C.O.U..
7.11.27 ZONA DE URBANIZACION U27 - Zona Círculo de Oficiales de Fuerza Aérea

Ver Capítulo 5 de la Sección 11 del C.O.U..
7.11.28 ZONA DE URBANIZACION U28 - Barrio Las Flores

Plan particularizado Residencial de densidad media/alta

La Zona U28 tiene como destino el uso predominante residencial de densidad media-alta y
un uso comercial exclusivo sobre la Av. de los Constituyentes, sobre la calle M. J. Haedo en
su prolongación desde la calle M. Sánchez de Thompson y Av. de los Constituyentes según
lo establecido en la Sección 6.
Será de aplicación la dimensión mínima regulada por el Artículo 52º de la Ley 8912.

a.- FOS: 0.6.
b.- FOT: 1.6.
Según Títulos 4.3.2 y 4.3.3 y la adjudicación de premios contemplados en el Título 4.3.8.

La densidad neta máxima será de ochocientos cincuenta habitantes por hectárea (850
Hab/Ha)
Serán de aplicación el Título 4.3.4 y la adjudicación de premios contemplados en el Título
4.3.8.

La altura máxima permitida será de doce metros con cincuenta centímetros (12.50 m.) para
cubiertas planas y de quince metros con cincuenta centímetros (15.50 m.) para cubiertas
inclinadas, debiendo la construcción de los tanques respetar la altura de estas últimas, se-
gún lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11.
El número máximo de plantas será de 4 pisos incluyendo la Planta Baja.
7.11.28.7 RETIRO DE FRENTE Y ESTACIONAMIENTO

No se exigirá retiro de frente. El estacionamiento estará determinado por el proyecto urba-
nístico y de obra que confeccione el Departamento Ejecutivo para las viviendas.

Plan particularizado residencial de densidad media-alta

La Zona U29 tiene como destino el uso predominante residencial de densidad media-alta
para viviendas de interés social.
Será de aplicación la dimensión mínima para parcelas, regulada por el Artículo 52º de la Ley
8912.

a.- FOS: 0.60.
b.- FOT: 2.00.
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y la adjudicación de premios contempladas en el Título 4.3.8.
7.11.29.5 DENSIDAD
La densidad neta máxima será de mil habitantes por hectárea (1000 Hab/Ha). Serán de
aplicación el Título 4.3.4 y la adjudicación de premios contemplados en el Título 4.3.8.
7.11.29.6 PATIOS Y ESPACIOS LIBRES

No se exigirán el lado y la superficie mínima requerida en el Artículo 4.4.3.3, Inciso «f». Dichas
medidas estarán determinadas por el proyecto de obra que confeccione el
Departamento Ejecutivo para las viviendas.

La altura máxima permitida será de doce metros con cincuenta centímetros (12.50 m.) para
cubiertas planas y de quince metros con cincuenta centímetros (15.50 m.) para cubiertas
inclinadas. La altura máxima permitida de los tanques será de quince metros con cincuenta
centímetros (15.50 m.) y según lo establecido en los Títulos 4.4.10 y 4.4.11.
El número máximo de plantas será de cuatro pisos incluyendo la Planta Baja.
7.11.29.8 RETIROS Y ESTACIONAMIENTO

No se exigirá ni retiro de frente ni retiro lateral. El retiro de fondo no será menor a cuatro
metros (4.00 m.) según Título 4.4.8 y no se exigirá retiro de fondo por aplicación de las
normas de Patio de Manzana, según Título 4.4.2.
Por ser viviendas de interés social, el estacionamiento estará determinado por el proyecto
urbanístico y de obra que confeccione el Departamento Ejecutivo para las viviendas.
DEROGADO POR ORDENANZA Nº 31.490

El/los polígonos que conforman la Zona U31 comprenden a la Mz. 43b, parcelas 1 y 2 de la
Circ. III, Sección A perteneciente a la Empresa Inversora Río Luján S.A., estando también
delimitados en la Sección 5 del C.O.U..

La Zona U31 tiene como destinos el uso predominante Oficinas Comerciales y Hotel para
Turismo - Residencial como mínimo de tres estrellas.
No se admitirán nuevas subdivisiones por las que se pretendiera generar nuevas parcelas
catastrales, en tanto en la parcela existente se estuviera haciendo uso de las prerrogativas,
indicadores urbanísticos y normas de tejido establecidos para la zona U31. Se admitirá
únicamente la unificación y subdivisión para la cesión de superficies al Municipio de Vicente
López.

- FOS aplicable a la superficie remanente de las parcelas 1 y 2 una vez descontadas las
sesiones correspondientes a la afectación a la Zona U16 de interconexión del sistema
vial, vehicular y/o peatonal, lindante a los espacios del Ferrocarril General Belgrano
(Ferrovías) y la sesión que adicionalmente se establece por medio de la presente.
- FOS 0.60 (Factor de Ocupación del Suelo, excluyendo sótanos y semisubsuelos
hasta + 1.40 metros de la cota +- 0.00 del predio con los cuales no se podrá invadir ni
ocupar el espacio del retiro sobre la calle Laprida por encima de la cota +- 0.00) en su
totalidad, ni por debajo de dicha cota hasta los 3.00 metros de retiro, tampoco se podrá
ocupar con edificaciones ni semisubsuelos el retiro sobre la calle Campichuelo por
sobre la cota +- 0.00.
- FOT aplicable a la superficie total de las parcelas 1 y 2.
- FOT 2.2 para todas las construcciones que se erijan en las parcelas 1 y 2 más los
premios que pudiere adjudicarse.

- Densidad neta total aplicable para Oficina: 100 hab/ha.
- Densidad neta para Hotel: Se admitirá un máximo de 100 habitaciones, sujeto a lo
dispuesto en la Ordenanza 16420.
No podrá destinar para Hotel más del 30% de la superficie de las parcelas. Se admitirá una
densidad de 100 hab/ha para los usos complementarios de Hotel.

- Cubierta plana o cubierta inclinada: Hmcp/Hmci: 34.00 m.
Los tanques y parapetos deberán estar incluidos dentro del plano límite de 34.00 m estipula-
do como máximo.
El número máximo de pisos será ocho (8) incluyendo la planta baja.
Las construcciones incluidas en la altura máxima antes citada, previstas en el Artículo 4.4.11.6
del C.O.U., incisos «a», «c» y «f», deberán estar retiradas no menos de 4.00 m de los para-
mentos exteriores de los edificios (fachadas, contrafrentes y laterales) a excepción de los
núcleos verticales (escaleras y ascensores en cuya volumetría se encuentren incluidos o no
los tanques de agua). Los tanques de agua deberán incorporarse dentro del tratamiento
arquitectónico de los edificios y armonizar con los mismos.
Las alturas máximas en metros establecidas no podrán superarse aunque los edificios po-
sean la Planta Baja Libre.

El retiro mínimo obligatorio de frente será 10 m sobre la calle Laprida y de 3.00 m para los
restantes frentes que den a calles vehiculares.
7.11.31.8 RETIROS DE FONDO

Resultará de la aplicación del Título 4.4.8.
La Dirección de Obras Particulares y Urbanismo y la D.P.U podrán definir la superficie,
proporciones, compensaciones y ubicación de Patios de Manzana y/o fondos que deberán
constituir áreas o polígonos libres de edificación y estar parquizados en
un porcentaje no inferior a un 50% de su superficie.
El espacio del retiro de fondo en este caso lindará con el área pública que como cesión será
destinada a la vía de interconexión barrial, en este caso como senda peatonal con bicisenda,
lindante a su vez por su otro lateral con el área operativa del Ferrocarril General Belgrano
(Ferrovías), estableciendo una cesión de 4.00 m como mínimo del eje medianero de las
parcelas 1 y 2 por el largo total del lado de las parcelas que lindan con las áreas del ferrocarril
y/o al espacio público que se cedan con frente a una de las calles. Se respetará lo estable-
cido en el Artículo 7.11.16.8 del C.O.U..

El retiro lateral mínimo de los ejes divisorios laterales será en general, para toda la parcela de
5.00 m.
Se deberá prever lugar de estacionamiento de vehículos para las distintas actividades que
se desarrollen en la parcela y también espacios para el estacionamiento y maniobra de
vehículos de carga para el abastecimiento a las áreas de servicios del Hotel, conforme y con
ajuste a lo establecido en los Títulos 8.5.2, 8.5.3, 8.5.4 y 8.5.5 del C.O.U. y no menor cantidad
de módulos de estacionamiento que la que se sutgiera en las recomendaciones de la Decla-
ratoria del Estudio de Impacto urbanístico que habrá de resolverse previo al registro de los
planos de obra y según se establece en el Artículo 7.11.31.12.
7.11.31.11 PREMIOS
Según el Título 4.3.8.
- Incrementos del FOT y Densidad máximos admisibles:
Se establecen los siguientes premios por sobre los valores máximos de FOT y Densi-
dad correspondientes a esta zona, los que en conjunto no podrán superar el 70% de
sus respectivos valores máximos.
a.- Por ancho de frente de parcela, según Artículo 4.3.8.1, hasta un 25% del FOT.
b.- Por separación del eje divisorio lateral, según Artículo 4.3.8.1, por más de los
4.00 m de retiro obligatorio hasta un máximo del 15% por cada eje lateral y un
máximo de 30% en total.
c.- Por retiro voluntario de frente, según Artículo 4.3.8.1, el 3% por metro en forma
proporcional al desarrollo lineal de los frentes a la vía pública y hasta un máximo
del 15%.
d.- Por menor FOS, según Artícuylo 4.3.8.1, hasta un máximo del 10% del FOT.
e.- Por espacio público lindero 0.5% por cada metro hasta un máximo del 10%
. Según Artículo 4.3.8.1.

Para acogerse a los beneficios de la presente normativa y para poder hacer uso de los
indicadores urbanos y normas de tejido establecidos en el presente Título, así como para
poder tramitar el o los correspondientes Certificados de Uso Conforme para obtener los
permisos para edificar Oficinas y Hotel para Turismo-Residencal mínimo de tres estrellas
con más sus usos accesorios y complementarios según lo previsto para el rubro, será con-
dición que se dé cumplimiento a:
a.- Se cederá al Municipio la superficie destinada a la vía de conexión peatonal con
bicisenda que requiere la Zona U16, según lo estipulado en el Artículo 7.11.31.8.
b.- Deberá además cederse al Municipio una superficie de terreno no menor al 14% de las
parcelas 1 y 2 una vez descontada la superficie afectada a la Zona U16. La totalidad o
parte de esa superficie no menor a un 50% de esa cesión deberá cederla el interesado
en el lugar, para destinar a espacio libre público con acceso directo y franco desde
cualquiera de las vías públicas a las que dan las parcelas y a satisfacción de la Munici-
palidad de Vicente López. El propietario de la parcela podrá proponer que la diferencia
de la superficie a ceder del 14% se materialice en otro sector del Partido de Vicente
López, donde la Comuna necesite una superficie para los fines que se establezcan,
correspondiendo al D.E. determinar el lugar y establecer si la propuesta que se pre-
sente resulta viable o conveniente para la zona y predios considerados y en conse-
cuencia aceptarla o rechazarla para que se presente otra alternativa. La superficie que
ceda en otro lugar del Partido, deberá ser de igual o mayor valor que el de esa misma
superficie en el lugar de implantación del proyecto.
c.- El propietario de las parcelas deberá establecer una servidumbre de paso y uso públi-
co en una franja del terreno lindero a la parcela 3 de un ancho no menor a 3.00 m desde
la calle Laprida hasta su encuentro con la vía de interconexión a ceder para la Zona
U16, vinculándolas ambas peatonalmente.
d.- Deberá haberse resuelto la Declaratoria del Estudio de Impacto Urbanístico en cumpli-
miento al C.O.U., previo al registro de los planos de obra que se presenten, y el proyec-
to deberá ser ajustado dando cumplimiento a todas las recomendaciones que para la
resolución del Impacto emanen de las Oficinas Técnicas del Municipio que intervengan
en el mismo.
e.- Previoalregistrodelosplanosdeobra,deberánpresentarseloscertificadosdefactibilidad
expedidos por los organismos o empresas prestatarias de los servicios
esenciales de provisión de energía eléctrica, agua potable y red de evacuación de
líquidos cloacales y de provisión de gas. El propietario y/o desarrollista deberá com-
prometerse a llevar a cabo a su costo y cargo las obras y extensiones de las redes que
recomienden o exijan hacer las empresas prestatarias de servicios en los respectivos
certificados de factibilidad que hubieran emitido o emitan. En caso que no se diera
cumplimiento a los compromisos asumidos o que se asuman en tal sentido, el Munici-
pio podrá paralizar las obras que se estuvieran llevando a cabo. Asimismo, será a
costo y cargo del desarrollista, Inversora Río Luján S.A., en el área o zona en que se
implanta el emprendimiento, la semaforización, señalización, iluminación y obras via-
les cuya necesidad o conveniencia sean determinados en el estudio de tránsito que
deberá completarse como parte del Estudio de Impacto Urbanístico a que se hace
referencia en el Inciso «d». Estas obras deberán haberse completado antes de la
finalización de la obra y/o habilitación de los usos.
f.- Previo al registro de los planos de obra, deberá presentarse un proyecto del sistema
de drenaje de las aguas pluviales para toda la parcela, el que deberá contemplar que
no habrán de drenar las aguas pluviales directamente a la vía pública ni a los terrenos
o parcelas lindantes y vecinas. El proyecto deberá resultar satisfactorio a los fines
determinados según el criterio de la Dirección de Obras Municipales y de la Dirección
General de Obras Particulares y Urbanismo.
g.- Para el visado de los planos de obra se deberá presentar el estudio de remediación de
suelos (Ordenanza 11636 y modificatorias), un estudio de compacidad de suelos y
estudio hidráulico para establecer el comportamiento de las napas y los cálculos espe-
ciales del dimensionado de las estructuras que se proyecten teniendo en cuenta la
teoría de cálculo del comportamiento estructural antisísmico.
En tanto no se dé cumplimiento a las condiciones y requisitos establecidos en la presente
normativa o en caso de no cumplir los propietarios y/o desarrollistas con los compromisos
que asumieran para obtener los permisos correspondientes para dar inicio a las obras, las
parcelas 1 y 2 mantendrán o volverán adquirir la afectación que tenía en la zonificación de
origen (I1 / C1b).
7.11.32 ZONA DE URBANIZACION R2/U32
El/los polígonos que conforman la Zona U32 comprenden a las parcelas 6a, 7a, 8a, 9a,
9b, 10a, 11a y 12c de la Manzana 68, CircunscripciónVI, Sección H, pertenecientes a
distintos propietarios, todas ellas con sus frentes a la calle Espora y sus fondos a las vías
del Tren de la Costa, estando también delimitada la zona en la Sección 5 del C.O.U..

La zona U32 tiene como destinos el uso predominante de OficinasAdministrativas y/o Estudios
Profesionales, admitiéndose el deVivienda Colectiva en densidad media baja exclusivamente en
lasuperficiecorresponidentealaparcela12clindantealaEstaciónLibertadordelTrendelaCosta.
No se admitirán nuevas subdivisiones por las que se pretendiera generar nuevas parcelas
catastrales, favoreciéndose la unificación de parcelas.

a) F.O.S. 0,6
b) F.O.T. 1,2
Según Títulos 4.3.2, 4.3.3 y 4.3.8.

Para edificios de Oficinas de Planta Libre será de aplicación lo establecido respecto de
la densidad para ese uso en el Artículo 4.3.4.3 del C.O.U..
Para edificios de Vivienda Multifamiliar o para edificio de oficinas que no sean de Planta
Libre y para edificios de uso mixto, la densidad neta máxima será de ciento setenta ha-
bitantes por hectárea (170 hab./Ha).
Según Títulos 4.3.4, 4.3.7 y 4.3.8.
7.11.32.6 ALTURA MÁXIMA

a) Para edificios entre medianeras:

i) Cubierta plana Hmcp: 10,50 m
ii) Cubierta inclinada Hmci: 13,50 m *
Esta altura solo podrá alcanzarse cuando se incluya el tanque de reserva dentro de la
cubierta inclinada y sin sobresalir de la misma. En su defecto, la altura máxima para techo
inclinado será de (11.50 m) once metros con cincuenta centímetros.
El número máximo de plantas será de tres (3) pisos incluyendo la Planta Baja y semisó-
tanos, admitiéndose el agregado de entrepisos.
Se admite la Planta Baja Libre, pero cuando se la haga, la altura máxima del edificio, in-
dependientemente del número de pisos, no podrá superar las estipuladas en el presente
inciso (ver el Artículo 4.4.11.9 del C.O.U.).
b) Para edificios de perímetro libre:

Cubierta plana o inclinada Hmcp/Hmci: 16,50 m
El número máximo de plantas será de cuantro (4) pisos incluyendo la Planta Baja y
semisótanos, admitiéndose el agregado de entrepisos. En caso que se proyecte Planta
Baja Libre, se admitirá a esta con más de cuantro plantas superiores, pero la altura total
máxima del edificio no podrá superar la estipulada en el presente artículo.
c) Para la parcela 12c lindera al edificio de la Estación del Tren de la Costa:

i) La altura máxima será la contemplada para edificios entre medianeras en el inciso
a) si esa fuera la tipología a adoptar o la contemplada en el inciso b) si el edificio fuera
de perímetro libre.
ii) En caso que el edificio se apoyara contra el muro divisorio existente del edificio de
la Estación del Tren de la Costa y se retirara un mínimo de cinco metros (5,00 m) del
eje divisorio del lateral opuesto, la altura máxima será la que se corresponda con las
distintas alturas de ese muro existente, sin superar los veinte metros con cincuenta
centímetros (20,50 metros) que se considerarán como Plano Límite máximo por sobre el
cual no podrán erigirse construcciones complementarias por sobre las azoteas o techos.
El número máximo de plantas será de cinco (5) pisos incluyendo la Planta Baja y se-
misótanos, admitiéndose el agregado de entrepisos. En caso que se proyecte Planta
Baja Libre, se admitirá a esta con más cinco plantas superiores, pero la altura total
máxima del edificio no podrá superar la estipuladas en el presente artículo.
Las alturas máximas se considerarán a partir de la Cota de la Parcela referida al cordón
de la vereda frente a la parcela de que se trate, independientemente de que será de
aplicación lo establecido en los Artículos 4.4.10.7 y 4.4.10.8 del C.O.U. así como en los
Artículos 4.4.10.10 y 4.4.10.11.
Las construcciones permitidas sobre la altura máxima según Artículo 4.4.11.6 incisos a), b),
c) d) y f) deberán estar retiradas como mínimo tres metros (3,00 m) de los paramentos
exteriores del edificio (frente, contrafrente y laterales) en edificios de perímetro libre y del
frente, contrafrente y Ejes Divisorios en edificios entre medianeras. Quedan exceptuados
las cajas de escaleras, los ascensores y las salas de máquinas de ascensores, los que
podrán retirarse a menor distancia o incluso alcanzar el perímetro de la azotea. Asimismo
quedan exceptuados los tanques de agua cuando conformen un único volumen con los
núcleos verticales (escaleras y ascensores), para lo cual los tanques de agua no podrán
exceder el límite del perímetro del núcleo vertical propiamente dicho. Los tanques de agua
deben recibir siempre tratamiento arquitectónico y no podrán quedar a la vista.
Todo ello, salvo en el caso contemplado en el inciso c) punto ii) para el cual no se admi-
tirán construcciones complementarias por sobre la altura del Plano Límite, pudiendo por
debajo de esta altura ubicarse construcciones complementarias sin retirarse del perímetro
de la edificación.
Se admitirán únicamente las azoteas y/o terrazas accesibles que se encuentren dos
metros con ochenta centímetros (2.80 m) por debajo de las alturas máximas en metros
establecidas en el presente artículo, salvo la accesibilidad que se pudiera brindar a estas
al solo efecto de hacer lugar al mantenimiento y a las reparaciones de las cubiertas o de
las instalaciones complementarias.

El retiro mínimo obligatorio de frente será de cinco metros (5,00 m) sobre la calle Espora.
El retiro de frente no podrá excepcionarse, no admitiéndose estacionar en el retiro de
frente ni siendo de aplicación lo contemplado en los Artículos, 4.4.7.5 (Excepciones para
Estacionamientos Semicubierto) ni 4.4.7.8 (Excepciones al retiro de frente) así como
tampoco el Título 3.3.5 (Pedido de Consideración de Casos Especiales para la Aplicación
de Algunas de las Normas de Tejido o Morología Edilicia).
El espacio entre la cerca o reja para el cerramiento del predio que se erigiera al frente
de la parcela y la línea del retiro de Frente Obligatorio deberá ser tratada conforme a lo
establecido en el Artículo 4.4.7.3 del C.O.U.
Las Aceras se harán de conformidad con lo previsto en el Título 4.7.3.
7.11.32.8 RETIROS DE FONDO

Las parcelas con fondos a las Vías del Tren de la Costa dejarán el fondo libre en coin-
cidencia con esos fondos, no siendo de aplicación para estos casos el Artículo 4.4.8.4
inciso a) del C.O.U.. El retiro mínimo de fondo resultará de aplicar la fórmula de Fondo
Libre= 0,25 x (Largo total de la Parcela - 20) y no menor a diez metros (10,00 m).

Para edificios entre medianeras con hasta las alturas indicadas en el inciso a) del Artículo
7.11.32.6, no se exige retiro lateral.
Para edificios con alturas que superen las previstas para edificios entre medianera según
lo contemplado en el inciso b) del Artículo 7.11.32.6, cinco metros (5,00 m) de ambos
laterales debiendo ser los edificios de perímetro libre, salvo para esa misma situación
pero en la parcela 6a vecina de la 1h y la 6b o para el conjunto que se obtenga de su
unificación con otra/s pertenecientes a la zonificación U32 en que deberá retirarse de la
parcela 1h y 6b seis metros (6,00 m) como mínimo y cinco metros (5,00 m) como míni-
mo del lado opuesto hacia el sur y salvo el caso de la parcela 12c vecina del edificio del
Tren de la Costa o para el conjunto que se obtenga de su unificación con otra/s parcelas
pertenecientes a la zonificación U32, en que deberá retirarse del edificio de la Estación
del Tren de la Costa como mínimo seis metros (6,00 m) y cinco metros (5,00 m) como
mínimo del lado opuesto hacia el norte.
En caso que para la parcela 12c lindera al edificio de la Estación del Tren de la Costa se
proyectara un edificio que superara las alturas máximas contempladas en los incisos a)
y b) del Artículo 7.11.32.6 de conformidad con lo contemplado en el punto ii) del inciso c)
de ese artículo, el edificio deberá retirarse un mínimo de cinco metros (5,00 m) del eje
divisorio del lateral opuesto al muro del edificio de la Estación del Tren de la Costa sobre
el que se apoyaría.
Para edificios de Oficinas o Estudios Profesionales se exigirá como mínimo un módulo

de estacionamiento cada cuarenta metros cuadrados (40,00 m2) de superficie cubierta
total que compute F.O.T.
Se contemplará un adicional del 7% de módulos de estacionamiento para el público en
general y visitantes, más otro 3,5% adicional de superficie para uso exclusivo de estaciona-
miento de motos y bicicletas resueltos de manera independiente, con acceso directo desde
la vía pública y delimitado físicamente. Esta delimitación deberá ser fija y no removible.
Para edificios de vivienda colectiva, se exigirá como mínimo un (1) módulo de estacio-
namiento por cada unidad de vivienda y no menos de un (1) módulo de estacionamiento
por cada setenta y cinco metros cuadrados (75,00 m2) y fracción de la superficie propia
de todas las unidades de vivienda del edificio sumadas, excluidos sus balcones y super-
ficies semicubiertas, hasta una cantidad máxima exigible de dos (2) módulos por unidad
de vivienda.
En edificios de vivienda colectiva, el 3% de las cocheras corresponderá a P.M.C.R. con las

medidas correspondientes según Anexo 6, Art. 1º del C.O.U. Para edificos de uso mixto
se calculará el estacionamiento en función de las superficies que se destinen a cada uno
de esos usos debiéndose tener también en cuenta el número de unidades para el caso
de las viviendas o estudios profesionales.
7.11.32.11 PREMIOS
Por unificación de parcelas podrá adicionarse al F.O.T. un 0,05 más de coeficiente por
cada lote que se sume, no debiendo superar ese adicional en total un coeficiente de 0,2
en más, ni deberá el total del F.O.T. que se obtenga superar 2,5.
Sobre el F.O.T. de base con que se cuente y por sobre la Densidad contemplada en el
Artículo 7.11.32.5 podrán ser de aplicación los premios contemplados en los incisos a)
a c) del título 4.3.8.

Para acogerse a los beneficios de la presente normativa y para poder hacer uso de los
indicadores urbanos y normas de tejido establecidos en el presente Título así como para
poder tramitar el o los correspondientes Certificados de Uso Conforme para obtener los
permisos para edificar Oficinas, será condición que se cumpla con las condicionantes y
requisitos que se listan a continuación:
a) Deberá haberse resuelto el Estudio de Impacto Urbanístico que habrá de

presentarse en cumplimiento de lo contemplado en el Título 3.3.4 del C.O.U.,
previo al registro de los planos de obra que se presenten.
b) Previo al registro de los planos de obra, deberán presentarse los certificados de

factibilidad expedidos por los organismos o empresas prestatarias de los servicios
esenciales de provisión de energía eléctrica, agua potable y red de evacuación
de líquidos cloacales y de provisión de gas en caso de preverse hacer uso de ese
servicio. El propietario y/o desarrollista deberá comprometerse a llevar a cabo a
su costo y cargo las obras y extensiones de las redes que recomienden o exijan
hacer las empresas prestatarias de servicios en los respectivos certificados de
factibilidad que hubieran emitido o emitan. En caso que no se diera cumplimiento
a los compromisos asumidos o que asuman en tal sentido, el Municipio podrá
paralizar las obras que se estuvieran llevando a cabo.
En tanto no se de cumplimiento a las condiciones y requisitos establecidos en la presen-

te normativa, las parcelas mantendrán o volverán adquirir afectación que tenían en la
zonificación de origen.

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ACTUALIZADO EN REVISIÓN

7 MORFOLOGIA DE LAS ZONAS

7.1.1.1 NORMAS ESPECIFICAS

7.1.1.4 DENSIDAD NETA

7.2.1 ZONA RESIDENCIAL R1 - Residencial Baja Densidad

7.2.1.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.2.1.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.2.1.5 DENSIDAD NETA

7.2.1.6 ALTURA MAXIMA

7.2.1.7 RETIRO DE FRENTE

7.2.1.8 RETIRO DE FONDO

7.2.1.9 RETIROS LATERALES

7.2.1.11 ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.2.2.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.2.2.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.2.2.5 DENSIDAD NETA

7.2.2.6 ALTURA MAXIMA

7.2.2.7 RETIRO DE FRENTE

7.2.2.8 RETIRO DE FONDO

7.2.2.9 RETIROS LATERALES

7.2.2.11 ALTURAS E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.2.3.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.2.3.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.2.3.5 DENSIDAD NETA

7.2.3.6 ALTURA MAXIMA

7.2.3.7 RETIRO DE FRENTE

7.2.3.8 RETIRO DE FONDO

7.2.3.9 RETIROS LATERALES

7.2.4.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.2.4.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.2.4.5 DENSIDAD NETA

7.2.4.6 ALTURA MAXIMA

7.2.4.7 RETIRO DE FRENTE

7.2.4.8 RETIRO DE FONDO

7.2.4.9 RETIROS LATERALES

7.3.1 ZONA COMERCIAL C1 - Comercial/Residencial Media Densidad

7.3.1.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.3.1.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.3.1.5 DENSIDAD NETA

7.3.1.6 ALTURA MAXIMA

a.- Cubierta plana: Hmcp: 12.50 m.

7.3.1.7 RETIRO DE FRENTE

7.3.1.8 RETIRO DE FONDO

7.3.1.9 RETIROS LATERALES

7.3.1.11 ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.3.2.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.3.2.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.3.2.5 DENSIDAD NETA

7.3.2.6 ALTURA MAXIMA

7.3.2.7 RETIRO DE FRENTE

7.3.2.8 RETIRO DE FONDO

7.3.2.9 RETIROS LATERALES

7.3.2.11 ALTURA E INDICADORES EN CASOS PARTICULARES

7.3.3.2 CARACTERIZACION Y USOS

7.3.3.4 INDICADORES URBANISTICOS

7.3.3.5 DENSIDAD NETA

7.3.3.6 ALTURA MAXIMA

7.3.3.7 RETIRO DE FRENTE

7.3.3.8 RETIRO DE FONDO

7.3.3.9 RETIROS LATERALES