02.2. Derecho Registral Inmobiliario

Unidad II.
El Derecho
Registral Inmobiliario
Profesor: Álvaro Morales Marileo
Clase 2
Prolegómeno
1. DUALIDAD: Bienes sujetos a Registro y Bienes no sujetos a

Registro (EJ)
2. Bienes sujetos a Registros. Ejemplos. Tipos de registro

¿Qué es el Derecho Registral?
Es el conjunto de principios, de normas legales y doctrina que dicen

relación con los actos y contratos sujetos a inscripción para dar nacimiento
a derechos, para amparar éstos, para transferirlos y publicitarlos fijándolos,
además, en el tiempo y el espacio
Estudia los actos y contratos que la ley sujeta a registración para su

constitución o la transferencia de derechos en ellos, como así también los
requisitos legales que deben cumplir los títulos para ser admitidos al
Registro de manera tal que se produzcan los efectos jurídicos que con la
registración se persigue.
¿Qué es el Derecho Registral Inmobiliario?
Es el derecho registral de los bienes inmuebles.

El Derecho Registral Inmobiliario
Chileno
1. Rama del derecho de carácter transversal
2. Escaso desarrollo en Chile, al revés que en el Dº Comparado
3. Se encarga del estudio de los trámites registrales
4. Gira en Chile en torno a las funciones que cumplen 2

auxiliares de la administración de justicia: el Notario Público
(título) y el Conservador de Bienes Raíces (modo)
5. Su dinámica esta marcada por una serie de principios

doctrinarios, denominados Principios Registrales
Cuerpos normativos del Derecho
Registral Inmobiliario
1. Código Civil (686 y ss CC)
2. Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces

(Por orden del 695 CC)
3. Código Orgánico de Tribunales (399 y ss; 446 y ss COT)

Fundamentos dogmáticos de la adquisición del
dominio inmobiliario
•Sistema de transferencia de inmuebles se basa en la dualidad

título translaticio de dominio y modo de adquirir (tradición =
inscripción conservatoria).
•Construcción del sistema somete la propiedad raíz a un

REGISTRO a cargo de un auxiliar de la administración de justicia,
el Conservador de Bienes Raíces.
Resultado = Teoría de la Posesión

Inscrita
Protagonistas del Derecho Registral
Inmobiliario
TÍTULO TRANSLATICIO DE DOMINIO = NOTARIO PÚBLICO:
Son ministros de la fe pública encargados de autorizar y guardar en
su archivo los instrumentos que ante ellos se otorguen, de dar a las
parte interesadas los testimonios que pidieren, y de practicar las
demás diligencias que la ley les encomiende (399 COT).
MODO DE ADQUIRIR (TRADICIÓN) = CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES:

Son los ministros de fe pública encargados de los registros
conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de
accionistas de sociedad propiamente mineras, de asociaciones de
canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de
prenda y demás que les encomienden las leyes (446 COT).
Otros actores
¿Qué es un título traslaticio de
dominio?
Es un acto jurídico que sirve de antecedente para la

transferencia del dominio a través de un modo de adquirir.
Genera el derecho personal para exigir al deudor –incluso
compulsivamente- que se transfiera el dominio (670 y 675
CC)
¿Qué es una inscripción
conservatoria?
1. Es el modo de adquirir el dominio (tradición) en materia

de inmuebles (686 CC)
2. Materialmente es todo asiento registral en el que consta

la constitución, transmisión, modificación o extinción de un
derecho real inmueble”
Inscripción v/s Transcripción
Inscripción v/s Asiento Registral

¿Qué es un Registro
Conservatorio?
“Es el conjunto sistematizado de asientos registrales

relativos a una materia particular”
Existen diversos registros a cargo del

CBR: Ej: Propiedad, Hipotecas y
Gravámenes; Interdicciones,
Prohibiciones de Enajenar, otros
Rol de la inscripción conservatoria
1. Publicidad
2. Mantiene la historia de la propiedad raíz
3. Es la forma de efectuar la tradición del derecho real de

dominio y de los demás derechos reales sobre inmuebles
4. Es requisito, garantía y prueba de la posesión
5. En algunos casos además es solemnidad del acto o contrato

1. Rol de Publicidad
1. Esencial
2. Encarna la verdad oficial
3. Es un registro jurídico
4. Produce efectos jurídicos
4. ¿Qué tipo de publicidad?
EXCEPCIONES: Servidumbres;
Arrendamiento; Cesión del Dª Real
de Herencia; Bien Familiar
2. Rol de mantener la historia de
la propiedad raíz
1. Principio de Tracto Sucesivo/De concatenación
2. Folio “negocial”
3. Genialidad de Bello
4. 692 CC y 80 + 92 RCBR
3. Rol de efectuar la tradición del
Dº Real de dominio y otros en
inmuebles
1. Dualidad título-modo
2. Principio de inscripción
3. ¿Inscripción es declarativa o constitutiva?
4. Derecho comparado (EJ: Francia, efecto real del cto)

4. Rol como requisito, garantía y
prueba de la posesión de
inmuebles
1. Santísima trinidad de la posesión
2. Inscripción es constitutiva de posesión
3. Principio de legitimación (700 inciso 2º CC)

Santísima Trinidad de la Posesión
1. Requisito (Arts. 696 y 724 CC)
2. Garantía (Arts. 726, 728, 729, 730 y 2505 CC)
3. Prueba (Art. 924 CC + 717 y 2500 CC)

Tesis de la Inscripción Ficción y de la
Inscripción Garantía
Inscripción Conservatoria
¿Ficción o garantía de
Posesión de Inmuebles?
1. Código Civil
2. Jurisprudencia
3. Tesis cátedra
5. Rol como solemnidad de
algunos contratos
(2410 CC)
*** Bonus Track: José Joaquín Ugarte
1. Inscripción es una prueba documental pre-constituida
2. Por sí sola basta para dar por establecido un derecho o

situación jurídica
Instrumento público que hace plena

prueba
¿Qué son los Principios Registrales?
“Los principios del derecho registral son las

orientaciones fundamentales que informan
esta disciplina y dan la pauta en la solución de
los problemas jurídicos planteados en el
Derecho Positivo”
Declaración III del Primer Congreso Internacional de

Derecho Registral celebrado en Buenos Aires,
Argentina, en 1972
Principios del Derecho Registral
Inmobiliario
1. Inscripción 4. Legalidad 8. Prioridad
2. Publicidad 5. Legitimación 9. Tracto Sucesivo
3. Titulación 6. Consentimiento 10. Especialidad o

auténtica determinación
7. Rogación
11. Principio de la
Fe Pública
Registral
1. Principio de Inscripción
Según el español Ramón María Roca Sastre, “el principio de

inscripción hace referencia al papel que desempeña la inscripción
en la mecánica de la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre inmuebles”
Principio fundante, básico y originario del sistema. Condición

fundamental de todo otro principio registral (686 CC)
Elimina la “Facticidad” en materia de posesión inmueble

(Fernando Atria)
Efecto de existencia y oponibilidad del derecho real

2. Principio de Publicidad Registral
La publicidad jurídica registral, entendida en términos generales,

viene a ser la exteriorización de situaciones y relaciones jurídicas de
modo permanente, continuo y organizado a través del Registro.
Consagrado en arts. 49 y 50 del RCBR
Fundamento, la seguridad jurídica (estática y dinámica)
Efecto, presunción de conocimiento
Alcance ¿Se requiere interés legítimo?
¿Publicidad del acto o contrato o del derecho que nace de él?

3. Principio de Titulación Auténtica
La inscripción se realiza solo contra ciertos títulos de relevancia

jurídico inmobiliaria establecidos por el legislador
Primera garantía de legalidad
Consagrado en arts. 13, 57, 62, 63 y 64 RCBR
Títulos que deben y pueden inscribirse, Título V, RCBR
Leyes especiales
4. Principio de Legalidad (o Calificación)
Todo título que se trate de inscribir en el Registro está sometido a un

examen previo, también llamado verificación o calificación, con el
fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los títulos
válidos y perfectos
Función calificadora del CBR (13 RCBR)
Especie de jurisdicción voluntaria amplia, preventiva y provisoria
Amplía la protección del principio de la titulación auténtica
Presupuesto del principio de fe pública registral

5. Principio de Legitimación Registral
Se refiere a uno los efectos que produce la inscripción: la presunción

“iuris tantum” de veracidad respecto de su contenido, él que se
presume exacto y válido mientras la inscripción no sea anulada o
rectificada (“La legitimación es el pronunciamiento de un oficial
público acerca de la legalidad o licitud de un acto jurídico”)
Otorga eficacia jurídica al sistema registral de “posesiones”
Presunción simplemente legal (iuris tantum)
Art. 700 inc 2 CC; Art. 1698 CC; Art. 924 CC
Inscripción legitima, más no convalida actos nulos
Relación con el principio de legalidad y de fe pública registral

6. Principio de Consentimiento
Consiste en la necesidad del consentimiento de quien aparece

inscrito, para que se cancele su inscripción y se haga una diferente a
favor de otra persona, a menos que el derecho real se haya
extinguido por alguna otra causa y así lo decrete la autoridad judicial
(art. 728 CC).
Consentimiento del titular para toda modificación de asientos
Excepción, sentencia judicial

7. Principio de Rogación (o Instancia)
Consiste en la necesidad perentoria de la petición o “ruego” que se

formula al Registrador o Conservador por los usuarios o requirentes,
como primer trámite del procedimiento registral
Presupuesto de la función registral
Determina el inicio del principio de prioridad y de legalidad
Pasividad del CBR. Limitadas posibilidades de actuar de oficio

8. Principio de Prioridad Registral
“El acto registrable que primeramente ingresa en el Registro se

antepone con preferencia excluyente, o bien, con superioridad de
rango, a cualquier otro acto registrable, que siendo incompatible o
perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o la hubiera sido
con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.”
Aplicación del aforismo: “Prior tempore potior iure”
Fecha, día y hora del “Repertorio” y efecto retroactivo de los

asientos registrales resultantes (Arts. 15, 16 y 17, y Título III RCBR)
Principio fundamental en la dinámica registral
Aplicación Civil Expresa: Doble venta (1817 CC); Doble

hipoteca (2477 CC)
9. Principio de Tracto Sucesivo (o Continuo)
No puede un mismo derecho real estar inscrito a la vez en favor de

dos o más personas, a menos de que sean copartícipes, por lo que
para hacer una inscripción debe haber una que le sirva de
antecedente y que se cancele.
Principio de orden o principio de continuidad. Clave de la

estructura registral (692 CC + 80, 90 RCBR).
Genera una cadena ininterrumpida o sucesión continua de

inscripciones
Excepción: D.L. Nª 2695. Problemas que genera

10. Principio de Especialidad (o
Determinación)
Tiene como finalidad individualizar los derechos inscritos en los

Registros, en relación a los bienes y a las personas.
Otorga claridad al asiento registral
Relativo al modo de proceder a la inscripción (Título VI RCBR)
Excepciones en leyes especiales

11. Principio de Fe Pública Registral
El Registro se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que

contrató en la convicción y certeza del contenido de lo asentado en
los Registros y, en consecuencia, es lógico protegerlo en su
adquisición, confiriéndole todo el marco de seguridad y eficacia
jurídica necesarias
Su consagración no es expresa en el sistema registral chileno
Resultado de la aplicación de todos los principios
Otorga integridad al sistema registral
Fundamento dogmático en la Teoría de la Posesión Inscrita
Protege al titular y especialmente al tercero adquirente

Clasificación de los Sistemas Registrales
A. Por los efectos de la inscripción

1. Sistemas Registrales Declarativos
Derecho real nace antes de la inscripción entre las
partes, siendo ésta solo es requisito de oponibilidad
a terceros
2. Sistemas Registrales Constitutivos:
Derecho real nace con la inscripción, tanto entre las

partes como respecto de terceros
Sistema Chileno
Clasificación de los Sistemas Registrales
A. Por la forma de organización

1. Folio Personal
Inscripciones tienen un orden cronológico y cada
una individualiza un titular y un derecho real
respecto a un inmueble
2. Folio Real
Solo existe una inscripción por inmueble, donde se
recogen todo su historial
Mirada crítica de ambos sistemas

Gracias.

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Unidad II.

1. DUALIDAD: Bienes sujetos a Registro y Bienes no sujetos a

2. Bienes sujetos a Registros. Ejemplos. Tipos de registro

Es el conjunto de principios, de normas legales y doctrina que dicen

Estudia los actos y contratos que la ley sujeta a registración para su

¿Qué es el Derecho Registral Inmobiliario?

Es el derecho registral de los bienes inmuebles.

1. Rama del derecho de carácter transversal

2. Escaso desarrollo en Chile, al revés que en el Dº Comparado

3. Se encarga del estudio de los trámites registrales

4. Gira en Chile en torno a las funciones que cumplen 2

5. Su dinámica esta marcada por una serie de principios

1. Código Civil (686 y ss CC)

2. Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces

3. Código Orgánico de Tribunales (399 y ss; 446 y ss COT)

•Sistema de transferencia de inmuebles se basa en la dualidad

•Construcción del sistema somete la propiedad raíz a un

Resultado = Teoría de la Posesión

MODO DE ADQUIRIR (TRADICIÓN) = CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES:

Es un acto jurídico que sirve de antecedente para la

1. Es el modo de adquirir el dominio (tradición) en materia

2. Materialmente es todo asiento registral en el que consta

Inscripción v/s Transcripción

Inscripción v/s Asiento Registral

“Es el conjunto sistematizado de asientos registrales

Existen diversos registros a cargo del

2. Mantiene la historia de la propiedad raíz

3. Es la forma de efectuar la tradición del derecho real de

4. Es requisito, garantía y prueba de la posesión

5. En algunos casos además es solemnidad del acto o contrato

2. Encarna la verdad oficial

4. Produce efectos jurídicos

4. ¿Qué tipo de publicidad?

1. Principio de Tracto Sucesivo/De concatenación

3. ¿Inscripción es declarativa o constitutiva?

4. Derecho comparado (EJ: Francia, efecto real del cto)

1. Santísima trinidad de la posesión

2. Inscripción es constitutiva de posesión

3. Principio de legitimación (700 inciso 2º CC)

1. Requisito (Arts. 696 y 724 CC)

2. Garantía (Arts. 726, 728, 729, 730 y 2505 CC)

3. Prueba (Art. 924 CC + 717 y 2500 CC)

1. Inscripción es una prueba documental pre-constituida

2. Por sí sola basta para dar por establecido un derecho o

Instrumento público que hace plena

“Los principios del derecho registral son las

Declaración III del Primer Congreso Internacional de

1. Inscripción 4. Legalidad 8. Prioridad

2. Publicidad 5. Legitimación 9. Tracto Sucesivo

3. Titulación 6. Consentimiento 10. Especialidad o

Según el español Ramón María Roca Sastre, “el principio de

Principio fundante, básico y originario del sistema. Condición

Elimina la “Facticidad” en materia de posesión inmueble

Efecto de existencia y oponibilidad del derecho real

La publicidad jurídica registral, entendida en términos generales,

Consagrado en arts. 49 y 50 del RCBR

Fundamento, la seguridad jurídica (estática y dinámica)

Efecto, presunción de conocimiento

Alcance ¿Se requiere interés legítimo?