Análisis y Estrategia Bursátil

México

GICSA Reporte Trimestral 30 de octubre 2016

www.banorte.com
Crecimiento por debajo de lo esperado www.ixe.com.mx
@analisis_fundam
 Los resultados de GICSA fueron por debajo de nuestros estimados,
mostrando presiones en la rentabilidad como resultado de una mayor
actividad de las empresas de servicio Valentín Mendoza
Autopartes / Bienes Raíces / Comerciales /
Consumo Discrecional
 Los ingresos crecieron 14.6% A/A a P$908m, el NOI aumentó 6% a [email protected]
P$691m, mientras que el EBITDA lo hizo 8.9% a P$687m y la
utilidad neta cayó 75.5% a P$190m COMPRA
Precio Actual P$13.36
 Incorporaremos los resultados del trimestre a nuestro modelo de PO 2016 P$16.00
Dividendo
proyecciones y en breve publicaremos nuestro escenario base para Dividendo (%)
2017, el precio objetivo y recomendación Rendimiento Potencial 19.8%
Máx – Mín 12m (P$) 17.10 – 12.01
Valor de Mercado (US$m) 1,094.7
Trimestre con presión en rentabilidad. Las cifras del 3T16 de GICSA se Acciones circulación (m) 1,533.2
ubicaron por debajo de nuestros estimados. Destaca al respecto las presiones Flotante 25.4%
Operatividad Diaria (P$ m) 17.4
registradas en la rentabilidad, las cuales se explican por incrementos en los Múltiplos 12M
FV/EBITDA 14.1x
costos de obra y los gastos de operación, ante un mayor dinamismo de las P/U 20.1x
empresas de servicio. Pensamos que el precio de la acción podría presionarse
de corto plazo como resultado del reporte. Durante el periodo, los ingresos
netos crecieron 14.6% A/A a P$908m vs nuestra estimación de P$976m. Del
lado de los costos y gastos, contrario a nuestras expectativas, éstos se Rendimiento relativo al IPC
incrementaron fuertemente, presionando los márgenes NOI (-620pb) y 12 meses
EBITDA (-400pb). Así, el NOI creció interanualmente 6% a P$691m vs
P$735Me, mientras que el EBITDA aumentó 8.9%, alcanzando así P$687m -
también por debajo de nuestra expectativa de P$742m-. A nivel de la utilidad
neta, la compañía enfrentó una base de comparación complicada, ante un
beneficio no recurrente por P$1,600m registrado en el 3T15, debido a ajustes
en el valor razonable de sus propiedades. De esta manera, el beneficio neto se
contrajo 75.5% A/A a P$190m vs P$775m en 2015.

1 Documento destinado al público en general

GICSA – Resultados 3T16 Ventas y Margen EBITDA
Cifras nominales en millones de pesos Cifras en millones
Var % vs
Concepto 3T15 3T16 Var % 3T16e
Estim.
Ventas 792 908 14.6% 976 -7.0%
NOI 652 691 6.0% 735 -6.0%
Ebitda 631 687 8.9% 742 -7.4%
Utilidad Neta 775 190 -75.5% 300 -36.8%
Márgenes
Margen NOI 82.3% 76.1% -6.2pp 75.3% 0.8pp
Margen Ebitda 79.7% 75.7% -4.0pp 76.0% -0.3pp
Margen Neto 97.9% 20.9% -76.9pp 30.8% -9.9pp
UPA $0.505 $0.124 -75.5% $0.196 -36.8%
Fuente: Banorte Ixe

Estado de Resultados (Millones)

Año 2015 2016 2016 Variación Variación
Trimestre 3 2 3 % A/A % T/T

Ventas Netas 792.0 900.0 908.0 14.6% 0.9%

Costo de Ventas 140.0 233.0 217.0 55.0% -6.9%
Utilidad Bruta 652.0 667.0 691.0 6.0% 3.6%
Gastos Generales (21.0) 63.0 (4.0) -81.0% N.A. Utilidad Neta y ROE
NOI 652.0 667.0 691.0 6.0% 3.6% Cifras en millones
Margen NOI 82.3% 74.1% 76.1% (6.2pp) 2.0pp
Depreciacion Operativa N.A. N.A.
EBITDA 631.0 730.0 687.0 8.9% -5.9%
Margen EBITDA 79.7% 81.1% 75.7% (4.0pp) (5.5pp)
Ingresos (Gastos) Financieros Neto (666.0) (620.1) (335.4) -49.6% -45.9%
Intereses Pagados 135.3 208.5 175.4 29.6% -15.9%
Intereses Ganados 40.2 52.4 28.3 -29.6% -46.0%
Otros Productos (Gastos) Financieros N.A. N.A.
Utilidad (Pérdida) en Cambios (570.9) (463.9) (188.2) -67.0% -59.4%
Part. Subsidiarias no Consolidadas (47.2) 3.5 (0.3) -99.3% N.A.
Utilidad antes de Impuestos 1,338.4 133.3 410.7 -69.3% 208.1%
Provisión para Impuestos 290.8 (32.2) 98.6 -66.1% N.A.
Operaciones Discontinuadas N.A. N.A.
Utilidad Neta Consolidada 1,082.0 165.5 312.0 -71.2% 88.6%
Participación Minoritaria 307.0 (59.0) 122.2 -60.2% N.A.
Utilidad Neta Mayoritaria 775.0 224.5 189.8 -75.5% -15.4%
Margen Neto 97.9% 24.9% 20.9% (76.9pp) (4.0pp)
UPA 0.505 0.146 0.124 -75.5% -15.4%

Estado de Posición Financiera (Millones)

Activo Circulante 5,350.3 7,997.8 9,277.2 73.4% 16.0% Deuda Neta / Deuda Neta a EBITDA
Efectivo y Equivalentes de Efectivo 3,820.0 5,569.4 5,939.2 55.5% 6.6% Cifras en millones
Activos No Circulantes 37,858.2 42,067.6 43,381.8 14.6% 3.1%
Inmuebles, Plantas y Equipo (Neto) 657.7 1,314.0 1,793.1 172.6% 36.5%
Activos Intangibles (Neto) 85.0 167.4 N.A. 96.9%
Activo Total 43,208.5 50,065.4 52,659.0 21.9% 5.2%
Pasivo Circulante 6,100.6 5,110.8 2,807.9 -54.0% -45.1%
Deuda de Corto Plazo 3,689.4 3,215.9 1,050.1 -71.5% -67.3%
Proveedores 1,522.9 1,597.3 1,447.2 -5.0% -9.4%
Pasivo a Largo Plazo 12,532.6 18,608.9 23,206.2 85.2% 24.7%
Deuda de Largo Plazo 6,355.0 11,387.2 15,934.8 150.7% 39.9%
Pasivo Total 18,633.2 23,719.7 26,014.1 39.6% 9.7%
Capital Contable 24,575.4 26,345.7 26,645.0 8.4% 1.1%
Participación Minoritaria 307.0 (59.0) 122.2 -60.2% N.A.
Capital Contable Mayoritario 18,923.2 18,958.5 19,135.6 1.1% 0.9%
Pasivo y Capital 43,208.5 50,065.4 52,659.0 21.9% 5.2%
Deuda Neta 6,224.4 8,564.0 10,592.4 70.2% 23.7%

Estado de Flujo de Efectivo

Flujo del resultado antes de Impuestos 170.0 1,554.6 269.7
Flujos generado en la Operación (987.3) 1,415.2 408.2
Flujo Neto de Actividades de Inversión 48.7 (981.5) (1,087.5)
Flujo neto de actividades de financiamiento 393.8 (1,031.5) 1,953.5
Incremento (disminución) efectivo (374.8) 956.8 1,543.7
Fuente: Banorte Ixe, BMV

2
La tasa de ocupación se mantuvo prácticamente estable en 90.65%.
Durante el trimestre el Área Bruta Rentable (ABR) de GICSA alcanzó
620,150m2 (+0.24% vs 3T15), mientras que la tasa de ocupación se logró
expandir 14pbs a 90.65%. La ocupación en su portafolio comercial –
equivalente al 50.3% del ABR- alcanzó 92% (+0.2pp), mientras que la de uso
mixto (42.9% del espacio rentable) mejoró 25pb a 88% y la de oficinas (6.9%)
se deterioró en 1.3% a 96%. Asimismo, de acuerdo con la compañía, la tasa de
renovación ascendió a 98.5%.

La renta promedio por m2 se incrementó 8.5%. El precio promedio de

arrendamiento por metro cuadrado al cierre del periodo fue de P$333,
equivalente a un incremento interanual de 8.47%. Esta cifra representa 2.7x la
inflación anual a la primera quincena de octubre en México (3.09%) y se debe
al lease-spread de 11.7%, alcanzado con la renovación de 61,336m2, llevada a
cabo durante el trimestre. Desagregando este desempeño por tipo de
desarrollo, el portafolio comercial observó un incremento en sus rentas
promedio de 3% A/A, en tanto que el de oficinas lo hizo en 13% y el de uso
mixto en 12%.

Los ingresos avanzan 14.6%, ligeramente por debajo de nuestros

estimados. De acuerdo con la compañía, los ingresos netos de GICSA en el
3T16 alcanzaron P$908m, equivalentes a un avance interanual de 14.6% -
considerando el cambio a la baja en la base histórica del 3T15-. Este indicador
fue 7% inferior a nuestro estimado de P$976m. Dicha diferencia se explica por
una menor generación de ingresos por rentas (P$550m vsP$562Me), así como
por una contracción de 18% en los ingresos por estacionamiento y servicios de
operación, a lo que suma un crecimiento de tan sólo 3% A/A en las cuotas de
las empresas de servicio.

El NOI alcanzó P$691m, debajo de expectativas. El ingreso operativo neto

(NOI) creció 6% a P$691m, siendo inferior (6%) a nuestra expectativa de
P$735m, como resultado de menores ingresos de los estimados y mayores
gastos de operación en las propiedades. De esta manera, el margen NOI se
erosionó 6.2pp vs el 3T15, para ubicarse en 76.1%.

Se contrae 400pb el margen EBITDA. El EBITDA de GICSA creció 8.9%

A/A a P$687m. Este resultado fue 7.4% inferior a nuestro estimado de
P$742m. No obstante lo anterior, la rentabilidad se erosionó como resultado
de un incremento en los costos de obra (+34%) y mayores gastos de las
empresas de servicio (+76%), ante una mayor actividad por parte de éstas.
Así, el margen EBITDA se contrajo 4% a 75.7%.

Cae la utilidad neta 75.5% ante un beneficio no recurrente en el 3T15. El

beneficio neto de GICSA se vio afectado por una base de comparación
complicada en el 3T15, cuando registró un beneficio no recurrente por
P$1,600m, derivado de ajustes en el valor razonable de propiedades de
inversión. Dicho beneficio, en su momento impulsó fuertemente la utilidad de
operación de la compañía, permeándose hasta la utilidad neta. En este
trimestre, el beneficio ascendió a apenas P$82m, afectando la utilidad
operativa y opacando el menor costo financiero neto (ante pérdidas cambiarias

3
74% inferiores). Así, la utilidad neta alcanzó P$190m, por debajo de nuestra
expectativa de P$300m.

Se eleva el apalancamiento. Durante el trimestre, observamos un incremento

en el apalancamiento de GICSA. La razón de deuda neta a EBITDA aumentó
a 3.9x desde 3.2x en el 2T16, debido a un aumento de 17% T/T de la deuda
con costo (principalmente en los créditos bancarios de largo plazo como
resultado de la nueva estrategia de financiamiento del pipeline mediante deuda
a nivel proyecto).

4
Certificación de los Analistas.
Nosotros, Gabriel Casillas Olvera, Delia María Paredes Mier, Alejandro Padilla Santana, Manuel Jiménez Zaldívar, Tania Abdul Massih Jacobo,
Alejandro Cervantes Llamas, Katia Celina Goya Ostos, Juan Carlos Alderete Macal, Víctor Hugo Cortes Castro, Marissa Garza Ostos, Marisol Huerta
Mondragón; Miguel Alejandro Calvo Domínguez, Juan Carlos García Viejo, Hugo Armando Gómez Solís, Idalia Yanira Céspedes Jaén, José Itzamna
Espitia Hernández; Valentín III Mendoza Balderas, Santiago Leal Singer, y Francisco José Flores Serrano certificamos que los puntos de vista que se
expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus
afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo declaramos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación distinta a la
de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V por la prestación de nuestros servicios.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en
acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin
embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras
cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar
operaciones con valores o instrumentos derivados directa o a través de interpósita persona, con Valores objeto del Reporte de análisis, desde 30
días naturales anteriores a la fecha de emisión del Reporte de que se trate, y hasta 10 días naturales posteriores a su fecha de distribución.

Remuneración de los Analistas.

La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe y
de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual
de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna
en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.

Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.

Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V., a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes a banca de
inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden
algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por
parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.

En el transcurso de los últimos doce meses, Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V., no ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de
la banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis
en el presente reporte.

Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses.

Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de
inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el
presente reporte.

Tenencia de valores y otras revelaciones.

Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no mantiene inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o instrumentos financieros
derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 1% o más de su cartera de inversión de los valores en circulación o
el 1% de la emisión o subyacente de los valores emitidos.

Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero
Banorte, funge con algún cargo en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento.

Los Analistas de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no mantienen inversiones directas o a través de interpósita persona, en los valores o instrumentos
derivados objeto del reporte de análisis.
Guía para las recomendaciones de inversión.
Referencia

COMPRA Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC.
MANTENER Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC.
VENTA Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.

Determinación de precios objetivo

Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro
método que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme a la regulación vigente. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los
precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V, ya que esto depende de una gran cantidad de
diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias
del mercado de valores en el que cotiza. Es más, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su
interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido.

La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna
respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su
emisión, pero están sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no se compromete a comunicar los cambios
y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no acepta responsabilidad alguna por cualquier
pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido total o
parcialmente sin previa autorización escrita por parte de, Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V.

Historial de PO y Recomendación
Emisora Fecha Recomendación PO
GICSA B 18/5/2016 Compra $16.00

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GRUPO FINANCIERO BANORTE S.A.B. de C.V

Directorio de Análisis

Director General Adjunto Análisis Económico y

Gabriel Casillas Olvera [email protected] (55) 4433 - 4695
Bursátil
Asistente Dir. General Adjunta Análisis
Raquel Vázquez Godinez [email protected] (55) 1670 - 2967
Económico y Bursátil

Análisis Económico

Delia María Paredes Mier Directora Ejecutiva Análisis y Estrategia [email protected] (55) 5268 - 1694
Alejandro Cervantes Llamas Subdirector Economía Nacional [email protected] (55) 1670 - 2972
Katia Celina Goya Ostos Subdirector Economía Internacional [email protected] (55) 1670 - 1821
Miguel Alejandro Calvo Domínguez Gerente Economía Regional y Sectorial [email protected] (55) 1670 - 2220
Juan Carlos García Viejo Gerente Economía Internacional [email protected] (55) 1670 - 2252
Francisco José Flores Serrano Analista Economía Nacional [email protected] (55) 1670 - 2957
Lourdes Calvo Fernández Analista (Edición) [email protected] (55) 1103 - 4000 x 2611

Estrategia de Renta Fija y Tipo de Cambio

Director Estrategia de Renta Fija y Tipo de

Alejandro Padilla Santana [email protected] (55) 1103 - 4043
Cambio
Juan Carlos Alderete Macal, CFA Subdirector de Estrategia de Tipo de Cambio [email protected] (55) 1103 - 4046
Analista Estrategia de Renta Fija y Tipo de
Santiago Leal Singer [email protected] (55) 1670 - 2144
Cambio

Análisis Bursátil

Manuel Jiménez Zaldivar Director Análisis Bursátil [email protected] (55) 5268 - 1671
Víctor Hugo Cortes Castro Análisis Técnico [email protected] (55) 1670 - 1800
Marissa Garza Ostos Conglomerados / Financiero / Minería / Químico [email protected] (55) 1670 - 1719
Marisol Huerta Mondragón Alimentos / Bebidas / Comercio Especializado [email protected] (55) 1670 - 1746
Aerolíneas / Aeropuertos / Cemento / Fibras / (55) 1670 - 2249
José Itzamna Espitia Hernández [email protected]
Infraestructura
Autopartes / Bienes Raíces / Comerciales / (55) 1670 - 2250
Valentín III Mendoza Balderas [email protected]
Consumo Discrecional

Análisis Deuda Corporativa

Tania Abdul Massih Jacobo Directora Deuda Corporativa [email protected] (55) 5268 - 1672
Hugo Armando Gómez Solís Gerente Deuda Corporativa [email protected] (55) 1670 - 2247
Idalia Yanira Céspedes Jaén Gerente Deuda Corporativa [email protected] (55) 1670 - 2248

Banca Mayorista

Armando Rodal Espinosa Director General Banca Mayorista [email protected] (81) 8319 - 6895
Director General Adjunto de Mercados y Ventas
Alejandro Eric Faesi Puente [email protected] (55) 5268 - 1640
Institucionales
Director General Adjunto de Administración de
Alejandro Aguilar Ceballos [email protected] (55) 5268 - 9996
Activos
Director General Adjunto Banca Inversión
Arturo Monroy Ballesteros [email protected] (55) 5004 - 1002
Financ. Estruc.
Director General Adjunto Banca Transaccional y
Gerardo Zamora Nanez [email protected] (81) 8318 - 5071
Arrendadora y Factor
Jorge de la Vega Grajales Director General Adjunto Gobierno Federal [email protected] (55) 5004 - 5121
Director General Adjunto Banca Patrimonial y
Luis Pietrini Sheridan [email protected] (55) 5004 - 1453
Privada
Director General Adjunto Banca Corporativa e
René Gerardo Pimentel Ibarrola [email protected] (55) 5268 - 9004
Instituciones Financieras
Ricardo Velázquez Rodríguez Director General Adjunto Banca Internacional [email protected] (55) 5004 - 5279
Víctor Antonio Roldan Ferrer Director General Adjunto Banca Empresarial [email protected] (55) 5004 - 1454